Tussenrapportage

Grondbedrijf

18 november 2003

Gemeente Delft

Vakteam Grond

Postbus 78

2600 ME Delft

Inhoud

1. Inleiding

De tussenrapportage meerjarenprogramma grondbedrijf (TMPG) is zoals het woord al aangeeft een tussenrapport op basis van de rapportage MPG zoals deze jaarlijks formeel wordt uitgebracht. In de tussenrapportage worden slechts afwijkingen gemeld t.o.v. het formele MPG. In deze tussenrapportage wordt geen besluitvorming gevraagd over bijvoorbeeld (herziene) grondexploitaties wat een raadsbesluit in moet houden. In dit kader kan dit TMPG in het geheel gezien worden als een afwijkingenrapportage wat een melding aan de portefeuillehouder is en geen doorleiding behoeft in het kader van formele besluitvorming.

De stand van zaken

1. Actieve exploitaties

2. Exploitaties in voorbereiding

3. Overige complexen, niet in exploitatie

4. Nieuwe initiatieven

De gevolgen

5. Consequenties voor het Grondbedrijf

0. Inleiding

In juni 2003 is door het vakteam Grond weer het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) opgesteld en aan het bestuur aangeboden ter vaststelling. Dit MPG geeft een meerjarig inzicht in de actuele en voorgenomen activiteiten binnen het Grondbedrijf en de financiële consequenties daarvan voor de gemeente Delft. Het doel is om het Grondbedrijf zo transparant mogelijk te maken voor het gemeentebestuur en het ambtelijke apparaat. In de werkprocessen van het vakteam Grond is inmiddels opgenomen dat jaarlijks een geactualiseerde versie van het MPG wordt geproduceerd. Aanbieding aan het bestuur vindt plaats in het tweede kwartaal.

De activiteiten binnen het Grondbedrijf kennen financiële risico’s. Dat is onlosmakelijk verbonden aan de materie. Het inschatten en beperken van deze risico’s is dan ook een belangrijke taak van het vakteam Grond. De factoren die invloed hebben op deze risico’s zijn nogal dynamisch. In de tijd vinden ontwikkelingen plaats, die hun weerslag kunnen hebben op de financiële positie van het Grondbedrijf. In het MPG wordt inzicht gegeven in deze risico’s, zij het als momentopname.

Vanuit de behoefte om het bestuur met regelmaat op de hoogte te houden van ontwikkelingen binnen het Grondbedrijf, wordt naast het MPG ook jaarlijks (in het vierde kwartaal) een tussentijdse rapportage opgesteld. Deze rapportage ligt thans voor u.

Deze notitie is gebaseerd op het MPG 2003-2006 en dient ook in samenhang hiermee te worden gelezen. Significante ontwikkelingen in projecten, die financiële gevolgen (kunnen) hebben voor het Grondbedrijf worden hierin kort gemeld. Op projecten waarin geen afwijkende ontwikkelingen plaats hebben gevonden, wordt niet ingegaan.

De projecten worden, net als in het MPG, behandeld in de 4 categorieën:

1. Actieve exploitaties

2. Exploitaties in voorbereiding

3. Overige complexen, niet in exploitatie

4. Nieuwe initiatieven

1. Actieve exploitaties

Project 1.1 ; Brandweerkazerne

De gemeente heeft afscheid genomen van de ontwikkelaars Moes / Woningbeheer en is voornemens de geplande ontwikkeling in eigen regie uit te voeren. De insteek vanuit de gemeente is om op bedoelde locatie een aantal zorginstellingen te herhuisvesten. Met het afscheid nemen van de ontwikkelaars is ook deze grondbieding komen te vervallen. In principe zal de verwachte grondopbrengst door de nieuwe gebruikers (zorginstellingen) moeten worden bekostigd. Meerdere varianten worden op dit moment bekeken om tot een oplossing te komen. De grondexploitatie zal op het moment dat bekend is welke variant de voorkeur geniet van het college, hierop worden aangepast. Door de vertraging zal eveneens per 1 januari a.s. een oplossing moeten worden gevonden voor de hogere huisvestingslasten voor de tijdelijke huisvesting van de brandweer. Dit aspect wordt meegenomen in de verdere door de projectleider op te stellen besluitvorming om de geplande ontwikkeling in eigen regie uit te voeren.

Project 1.2 ; Cyclotronweg

Ontwikkelaar Prins heeft haar rechten overgedragen aan ontwikkelaar Janssen de Jong. De eerste fase van het bouwplan aan het eind van de Cyclotronweg, een bedrijfsverzamelgebouw, is inmiddels opgeleverd. De tweede fase van dit bouwplan zal vooralsnog niet worden gerealiseerd in verband met de ongunstige economische marktomstandigheden. Over de verdere invulling van deze tweede fase zal nader overleg met de projectontwikkelaar worden gevoerd door het vakteam Grond waarbij ook de financiële component verdere invulling krijgt.

Project 1.4 ; Die Delfgaauwse Weye

De voortgang van dit project is vertraagd; het initiatief ligt nu bij woningcorporatie Delftwonen. Oorzaak van de vertraging is een volgens Delftwonen te hoge onrendabele top bij de bouw van woningen in fase 3. In de concept MRSV 2004 wordt hier verder op in gegaan. De financiële consequenties van deze vertraging zijn genoemd in de MRSV 2004 en vallen dus buiten het Grondbedrijf.

Project 1.5 ; Doelengebied

Voor beide gebieden wordt er een substantiële extra grondopbrengst verwacht, doordat de woningen voor meer geld verkocht zijn dan geraamd. De extra grondopbrengsten zullen in het volgend MPG worden verwerkt. In de MRSV 2004, die thans in procedure is, is deze extra grondopbrengst inmiddels wel verwerkt. Fase 2a zou dit jaar kunnen worden afgesloten: alle woningen zijn opgeleverd en verkocht en het openbaar gebied is woonrijp. Fase 2b loopt nog door volgens planning. Gelet op de invoering van het BTW compensatiefonds is het nodig geweest om een technische correctie in de grondexploitatie door te voeren. Deze correctie heeft geen gevolgen voor de in het MPG 2003-2006 genoemde eindsaldi en zal separaat worden toegevoegd.

Project 1.7 ; Oostblok II / Staalweg

De voortgang van dit project wordt mede bepaald door de voortgang in het project “Die Delfgaauwse Weye”. Door de vertraging in laatst genoemd project schuiven de te maken kosten maar ook de te realiseren opbrengsten naar de toekomst. De te realiseren opbrengsten zijn hoger dan de nog te maken kosten waardoor netto sprake is van rentederving die als een kostenpost kan worden gezien. De aanwezige boekwaarde is licht positief zodat enig uitstel in de realisatie van de grondexploitatie niet direct tot problemen zal leiden. Mocht alsnog in het kader van de herstructurering van Die Delfgaauwse Weye besloten worden in plaats van minimaal 16 koopwoningen, sociale huurwoningen te realiseren, dan zal dit wel substantieel invloed hebben op het eindsaldo van de grondexploitatie.

Project 1.8 ; Oostsingel - de Laatst Eer

De Raad van State heeft de bezwaren over de R.O.-procedure ongegrond verklaard. De sanering is gestart en naar verwachting zal eind dit jaar de bouw kunnen beginnen. Aangezien het bouw- en woonrijp maken minder dan 2 jaar duurt, zal de exploitatie per 31-12-2005 afgesloten kunnen worden. Een risico bij dit project is de bodemsanering. Deze moet ofwel ten laste van het ISV ofwel ten laste van de grondexploitatie komen. Of er voor de sanering ISV-gelden beschikbaar komen, hangt af van de planontwikkeling op de belendende percelen Oostsingel 151/152. De op deze locatie geconstateerde vervuiling is door de provincie urgent verklaard. De opbrengsten in de grondexploitatie zijn aanzienlijk gestegen doordat de vrij op naam prijzen zijn geactualiseerd.

Project 1.9 ; Tanthof

De planning van de nog uit te geven gronden zal naar verwachting niet worden gehaald. Te denken hier aan de kavels nabij de Laan der Verenigde Naties en de kavels nabij de bibliotheek. De te verwachten inkomsten zullen hierdoor later binnen komen met als resultaat verlies aan rente die slechts ten dele goed kan worden gemaakt door hogere uitgifteprijzen.

Project 1.11 ; Zuidpoort

Het project Zuidpoort kent financieel gezien behoorlijk wat dynamiek. Enerzijds komt dit door de bij-zondere aandacht van bestuur, projectmanager en de prioriteit die het Vakteam grond aan dit project geeft en anderzijds door de dynamiek van planvorming en daarmee gepaard gaande planwijzigingen of wijzigingen van uitgangspunten.

De nominale kosten in het plan Zuidpoort zijn ten opzichte van april 2003 per saldo afgenomen met ruim € 3,9 mln. De opbrengsten in het plan Zuidpoort zijn per saldo met € 0,9 mln toegenomen. Nominaal gezien verbetert het saldo met € 4,8 mln.

De belangrijkste verschillen groter dan € 0,2 mln. worden kort toegelicht:

Kosten:

- buiten de grondexploitatie brengen van de saneringskosten van de Zuidwal hetgeen een voordeel van € 4,3 mln betekent.

- door het verwerken van alle mutaties neemt de raming V&T per saldo met een bedrag van € 0,6 mln af.

- maaiveldontwerp veld 5/7, V&D Kruisstraat en Zuidwal in een hogere kwaliteit dan oorspronkelijk geraamd, waarbij het plangebied ook groter geworden is, plus de extra kosten verplaatsen woonboten aan de Zuidergracht € 1,7 mln. nadeel.

- in het recente MPG 2003-2006 was een bijdrage in de fietsenstalling Hoogovenpand opgenomen van € 0,6 mln., terwijl dit en bedrag van € 1,3 mln. had moeten zijn. Deze bijdrage is gecorrigeerd. Vervolgens is deze bijdrage uit de grondexploitatie genomen en als aparte voorziening binnen het grondbedrijf gereserveerd. Door deze uitname van dit bedrag uit de grondexploitatie is een aanzienlijk BTW voordeel gehaald.

- aankoop extra woonboot om de treurwilg bij de Oostpoort te behouden € 0,4 mln (minus 0,2 mln opbrengst bij verkoop boot), resteert een kostenpost van per saldo € 0,2 mln.

Opbrengsten:

- verschil van € 1,1 mln. nadelig van de opbrengstenraming ten opzichte van de gemaakte grondprijsafspraak in veld 9, veroorzaakt door een correctie op de raming uit MPG 2003.

- verschil van € 1,9 mln. voordelig als gevolg van het inbrengen van de opstalvergoeding van de parkeerplaatsen t.b.v. de appartementen op de Zuidpoortgarage.

Het contante saldo per 1-1-2003 wijzigt hierdoor van € 9,6 mln. nadelig naar € 5,0 mln. nadelig.

Grote externe en significante risico’s worden niet meer gezien in Zuidpoort. Van de totale kosten en opbrengsten is 65% reeds gerealiseerd. De regie over het grootste deel van de kosten en opbrengsten die nog niet zijn gerealiseerd ligt bij de gemeente zelf. De opbrengsten zijn vrijwel voor 100% gecontracteerd, de kosten zijn redelijk goed in beeld. Afwijkingen in financiële zin zijn daarmee een gevolg van besluiten die nog genomen zullen gaan worden in en ten aanzien van de uitwerking. De herziene grondexploitatie zal separaat ter vaststelling worden aangeboden.

2. Exploitaties in voorbereiding

Project 2.1 ; Aart van der Leeuwlaan

Woningcorporatie Delftwonen gaat deze locatie ontwikkelen. Naast haar eigen kantoor, wil zij hier appartementen, overige kantoor- en commerciële ruimten en sociaal maatschappelijke functies ontwikkelen. De grondonderhandelingen zijn bijna afgerond. Recent is besloten om 3 appartementen te laten vervallen ten gunste van de uitbreiding van het gezondheidscentrum. Hierdoor wordt de grondprijs ook naar beneden bijgesteld. Het project is versneld op verzoek van Delftwonen. Door deze versnelling had de exploitatie dit jaar al onder de categorie “actieve exploitaties” moeten worden opgenomen. In juni 2003 heeft de raad het instellen van een voorbereidingskrediet goedgekeurd. De definitieve cijfers zullen binnenkort door het vakteam Grond aan het bestuur worden aangeboden.

Project 2.2 ; Ikea

De onderhandelingen over de grondwaarde en kostenverdeling zijn bijna afgerond. In september 2003 zijn de intentieverklaringen met Ikea goedgekeurd door de raad. Het bestemmingsplan is in voorbereiding en er wordt gewerkt aan een verkeersoplossing. Het bestemmingsplan gaat naar verwachting begin 2004 in procedure. De definitieve grondexploitatie zal binnenkort aan de raad worden aangeboden en daarmee een actieve status krijgen. De grondexploitatie voor de uitbreiding van Ikea sluit positief. Een deel van het positieve saldo wordt besteed aan groencompensatie. De gemeente zal de grond bouwrijp leveren. Ikea betaalt een marktconforme grondprijs en maakt het gebied woonrijp. De huidige carpoolplaats wordt op kosten van Ikea verplaatst in het gebied. Voorzover deze carpoolplaats op grond ligt van Ikea, draagt Ikea deze grond over aan de gemeente. De aanpassing aan de rijksweg A13 wordt grotendeels betaald door Ikea. De gemeente neemt ook een (klein) deel voor haar rekening. Dit deel wordt via de grondexploitatie gedekt. Het financiële risico voor de kosten van de aanpassing van de rijksweg ligt bij Ikea.

Project 2.3 ; Paardenmarkt

Deze grondexploitatie is in oktober 2003 in procedure gebracht om definitief vast te worden gesteld. Na vaststelling verhuist de grondexploitatie van de categorie “exploitaties in voorbereiding” naar de categorie “actieve exploitaties”. Ten opzichte van de vast te stellen exploitatie kunnen de volgende wijzigingen met belangrijke financiële consequenties, opgetreden bij de uitvoering, worden gemeld. De asbestsanering is zwaar tegengevallen. De sloop en de bodemsanering blijven binnen de financiële kaders waarbij wel opgemerkt kan worden dat bij de bodemsanering veel meer ontgraven is dan verwacht, maar de meerkosten in rekening kunnen worden gebracht bij de ontwikkelaar. De overige kosten lopen redelijk mee met de raming hoewel op enkele onderdelen de over- en onderschrijdingen nog wel aanzienlijk kunnen zijn. Inmiddels is voor het herstel van de kade en daarmee verband houdende bestrating in 2004 een aanvullend budget voorgesteld van € 100.000,-- binnen de MRSV. De genoemde tegenvaller (asbest) wordt ten laste van de post onvoorzien gebracht.

Project 2.4 ; vml. Paulus Mavo

De ontwikkeling van de woningen en het kinderdagverblijf is licht vertraagd (2 maanden). De verhuur / verkoop van de woningen is nog niet definitief waardoor een risico wordt gelopen in de afzet. De komen-de tijd moet blijken in hoeverre dit consequenties heeft.

Project 2.5 ; Station-Zuid

De ontwikkeling van Station-Zuid is in een cruciale fase. De gesprekken met de ontwikkelaar zijn gaande. De formele besluitvorming binnen de gemeente loopt enige vertraging op omdat de gemeente nog in overleg is met Prorail over de loop van de sporen. Mocht blijken dat meer ruimte nodig is dan waar in eerste instantie vanuit is gegaan dan kan dit leiden tot planaanpassingen. Een mogelijk eerste huurder voor de te ontwikkelen kantoren wordt thans getracht binnen te halen. Gegeven de economische neergang van dit moment zijn de marktomstandigheden in de nieuwbouw kantoren markt niet gunstig. Bovengenoemde aspecten kunnen nog niet financieel worden vertaald. Gelet op de vele onzekerheden is het wel wenselijk het risicoprofiel bij te stellen van middel naar hoog.

3. Bouwgronden niet in exploitaties

Project 3.5 ; Spoor Centraal – verwervingskosten

Eind december 2003 zal er duidelijkheid zijn over wanneer de Spoorzone uitgevoerd gaat worden. Tot die tijd zal in ieder geval doorgegaan worden met het actief aankopen van de panden aan de Van Leeuwenhoeksingel en de Houttuinen. Per 1 oktober 2003 zijn er van de 53 panden 35 aangekocht. Hiervoor is reeds € 16 mln. betaald. Aangezien er binnenkort overeenstemming wordt verwacht met enkele (grote) partijen is de verwachting dat voor het eind van het jaar in totaal € 24 mln. is uitgegeven. Eind van dit jaar zal bekeken moeten worden hoe, financieel en maatschappelijk gezien, deze panden zo goed mogelijk kunnen worden beheerd. De verwervingskosten zullen te zijner tijd worden ingebracht in de Gemeentelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOM), die opgericht zal worden in het kader van de PPS Spoorzone (PPS = Publiek-Private Samenwerking). Van belang is het om nogmaals te melden dat de rentecomponent over alle aangekochte panden aanzienlijk zal zijn. Het hiermee gepaard gaande risico ligt niet bij het Grondbedrijf, hiervoor is het EZH krediet beschikbaar.

4. Nieuwe initiatieven

Mijnbouwstraat

Er is een scheiding in het project gebracht: 'Mijnbouwstraat' is een particuliere vastgoedexploitatie en 'Maerten Trompstraat' wordt een gemeentelijke grondexploitatie. In de planvorming wordt nu uitgegaan van herontwikkeling van het gebouw aan de Mijnbouwstraat voor onderwijs, aangezien gebleken is dat het niet financieel-economisch haalbaar is om het bestaande schoolgebouw te ontwikkelen tot appartementen. In het voorliggende voorstel zal de gemeente een deel van de grond rondom het schoolgebouw verwerven voor herverkaveling ten behoeve van ongeveer 6 woningen, terwijl de onderwijsinstelling (Mondriaan) het gebouw zelf zal ontwikkelen. De financiële haalbaarheidsstudie van de grondexploitatie zal gestart worden zodra de plannen van Mondriaan bekend zijn.

Sporthal Buitenhof en omgeving

Dit initiatief is voortgekomen uit het feit dat de sporthal Buitenhof na ongeveer 30 jaar toe was aan groot onderhoud en het pand aan de eisen van de huidige tijd aangepast zou moeten worden. Door het vakteam BOZ en externe adviseurs is het pand opgenomen en uit het advies bleek dat de kosten van het (achterstallig) onderhoud zo hoog zouden worden dat het realistisch was om een nieuwbouwvariant te onderzoeken. Deze nieuwe sporthal kan gebouwd worden op het naastgelegen parkeerterrein en op de huidige locatie van de sporthal kunnen dan appartementen gebouwd worden. Ten noorden van de sporthal komt in 2006 de school aan de Glenn Millerstraat vrij voor herontwikkeling (woningbouw). Uitgangspunt hierbij is dat een bedrag ter grootte van het verwachte voordelige saldo van de grondexploitatie door voorafroming van de algemene reserve van het Grondbedrijf wordt geïnvesteerd in de nieuwbouw van de sporthal. Er is begonnen met het opstellen van een ontwikkelingsplan en er wordt een financieel haalbaarheidsonderzoek gedaan. Indien het project financieel haalbaar blijkt, kan dit project volgend jaar in voorbereiding genomen worden. De voorbereidingskosten worden ten laste van het ISV gebracht.

Kloosterkade / voormalige Burny Bossschool

In de voormalige Burny Bossschool zijn op dit moment een kinderopvangcentrum en een tweetal culturele instellingen gehuisvest. In 1993 heeft het toenmalig college besloten om de school voor 10 jaar te verhuren aan de genoemde instellingen en hierna tot herontwikkeling van de locatie over te gaan. De huurders zijn in beginsel verantwoordelijk voor hun nieuwe huisvesting. Gelijktijdig heeft de gemeente afspraken gemaakt met Vestia, mede in het kader van de ontwikkelingen van de woningen in de Wippolder, om een herontwikkelingsplan voor het gebied te maken. Vestia heeft de gemeente een drietal modellen voorgelegd:

· Gedeeltelijke sloop van de school (resterende gedeelte worden bedrijfswoningen), nieuwbouw

van woningen en een kinderdagverblijf.

· Gehele sloop van de bestaande school, nieuwbouw van woningen en een kinderdagverblijf

· Gehele sloop van de bestaande school, nieuwbouw van woningen

Binnenkort zal een financiële toets worden uitgevoerd en zal door het vakteam Grond aan het college een voorstel worden voorgelegd.

Hugo de Grootstraat / van Slingelandtstraat

De school aan de Hugo de Grootstraat is twee jaar geleden aangekocht voor uitbreiding. De school aan de Van Slingelandtstraat is een dependance van de Freinetschool en is in beheer bij het vakteam Onderwijs. Door de groei van de Freinetschool is er behoefte aan uitbreiding aan de Van Slingelandtstraat. Ook zal onderzocht worden of deze school tot een brede school omgevormd kan worden (uitbreiding met kinderopvang en buitenschoolse opvang). De speelplaats hoort kadastraal gezien bij de Hugo de Groot, maar is benodigd voor de school aan de Van Slingelandtstraat. Door het vakteam Grond gaat gekeken worden of er een gecombineerde herontwikkeling van onderwijs en wonen op deze locatie mogelijk is.

Brahmslaan 40-42

In juni 2003 heeft het college besloten het schoolgebouw aan de Brahmslaan 40 te herontwikkelen tot woningbouw. De in het pand Brahmslaan 40 aanwezig school zal naar verwachting begin 2005 naar de locatie Brahmslaan 42 verhuizen. Op dat moment komt de locatie Brahmslaan 40 daadwerkelijk vrij voor herontwikkeling. Bij de besluitvorming in juni 2003 is een haalbaarheidsstudie gevoegd. Deze haalbaarheidsstudie wordt de komende tijd uitgewerkt in een grondexploitatie. De locatie is hiermee eigenlijk de initiatieffase ontstegen en zou in het vervolg kunnen worden opgenomen in de categorie exploitaties in voorbereiding.

Vermeertoren

Op de hoek Provinciale Weg / Van Foreestweg is door Ceres Projecten een initiatief uitgewerkt om op deze locatie een woontoren voor ouderen met buurthuis, jongerencentrum en gezondheidscentrum te ontwikkelen. De gemeente is thans doende een ontwikkelingsplan op te stellen en een intentieovereen-komst met Ceres verder uit te werken. In deze intentieovereenkomst zullen de kaders, waaronder het financiële kader, waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden nader worden omschreven en vastge-legd. Het plan is nog in de initiatieffase maar op sommige onderdelen is in de uitwerking inmiddels wel vooruitgelopen op het nog vast te stellen ontwikkelingsplan.

5. Consequenties voor het Grondbedrijf

- Ten aanzien van de actieve grondexploitaties kan worden geconstateerd dat, met uitzondering

van de grondexploitatie Zuidpoort, de ontwikkelingen binnen de projecten, op basis van de

huidige inzichten, zich redelijk bewegen binnen de eerder voorziene risicomarges. Over het

geheel van het Grondbedrijf zijn deze risico’s in voldoende mate afgedekt door voorzieningen.

Dit betekent daarmee geen extra bedrijfsrisico’s voor het Grondbedrijf .

- Ten aanzien van de exploitaties in voorbereiding wordt opgemerkt dat, op basis van de huidige

stand van zaken, nog niet alle risico’s volledig kwantificeerbaar zijn. Bij het beschikbaar komen

van gegevens wordt het één en ander gerapporteerd.

- Ten aanzien van de ontwikkeling van de algemene reserve van het Grondbedrijf wordt naar het

onderstaande overzicht verwezen waarin de herbestemming van het vrijvallende risicobedrag

Zuidpoort wordt herbestemd.

grondexploitatie	mutatie	toelichting
	bedrag
	( in mln € )
Zuidpoort (vrijval)	-6,4	De grex is tussentijds herzien en het nu berekende saldo per 1-1-2003 geeft aanleiding de risico voorziening te verlagen. Dit conform de systematiek van het grondbedrijf.
Brahmslaan 40-42	0,9	In juni 2003 heeft de gemeenteraad besloten een bedrag van afgerond € 0.9 mln als voorafroming op de reserves van het grondbedrijf te bestemmen om de (ver)bouw kosten van “De Horizon” aan de Brahmslaan 42 te bekostigen. Met de te vormen voorziening wordt aan dit besluit een boekhoudkundig gevolg gegeven.
Station - Zuid	pm	Het risicoprofiel voor de kantorenontwikkeling Station-Zuid is door verslechterende marktomstandigheden en door nog aanwezige onduidelijkheid over de exacte loop van het toekomstig 4-sporen traject sterk toegenomen. De hoogte van de te vormen voorziening is een aanname die uitgaat van een (mogelijk te) somber scenario. In het volgend MPG zal naar verwachting meer duidelijkheid zijn over risico’s, waarna zo nodig bijstelling van de voorziening kan plaatsvinden. Dit kan mogelijke enkele miljoenen bedragen .Dit wordt in het mpg 2004-2007 nader uitgewerkt.
Brandweerkazerne	1,7	In september 2000 heeft de gemeenteraad besloten tot ontwikkeling van de brandweerkazerne met bovenliggende kantoren. In dit besluit is aangegeven dat het saldo van de grondexploitatie kan worden aangewend ter dekking van de bouwkosten van de brandweerkazerne. Dit betekent boekhoudkundig dat na realisatie van de grondexploitatie het vrijkomende saldo niet beschikbaar is voor toevoeging aan de vrije reserves van het Grondbedrijf en dus ook niet kan worden meegenomen in de afroming. Boekhoudkundig wordt aan genoemd besluit nu gevolg gegeven door het vormen van genoemde voorziening ten laste van de algemene reserves van het Grondbedrijf om te voorkomen dat genoemd saldo van de grondexploitatie beschikbaar komt voor afroming. Dit positieve saldo maakt integraal onderdeel uit van het nadelig resultaat van de gehele ontwikkeling. Dit hier laten staan zou een dubbeltelling betekenen.
Waardevermindering pand C-1000	1,3	Door de vestiging van een fietsenstalling in het huidige C1000-pand, zal een waardevermindering optreden. Het in de grondexploitatie Zuidpoort geraamde bedrag van € 1,3 mln. is uit te grondexploitatie gehaald en vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf als voorziening gevormd. Uit de voorziening kan het tekort van € 1,3 mln. op de exploitatie van dit pand gedekt worden.

- De door het vakteam Grond opgenomen inspanningsverplichting om gefaseerd een bedrag van

€ 20,0 mln vrij te laten vallen uit de algemene reserve van het Grondbedrijf kan, op basis van de

huidige inzichten, nog steeds gerealiseerd worden. Vermeld dient te worden dat de druk op het saldo van een aantal grondexploitaties, waaronder Harnaschpolder en Station – Zuid toeneemt. Dit als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Daarnaast zullen er nieuwe initiatieven komen (of al zijn) die mogelijk gevolgen hebben voor de huidige stand van de algemene reserve waardoor ook deze aan verandering onderhevig zal zijn. In de programmabegroting is op een andere wijze omgegaan met het verloop van de reserves en voorzieningen zoals deze in het MPG 2003-2006 is weergegeven. Dit betekent een hogere afroming dan nu vanuit de activeve complexen kan worden gegenereerd. In de programmabegroting is, op basis van het inzicht dat het MPG thans biedt, gekozen voor een meerjarige en gefaseerde afroming.