Concept-NOTA

INSPRAAK

ONTWIKKELINGSPLAN

NSD

Gemeente Delft

Vakteam ruimtelijke ordening

Januari 2003

Inleiding

Aan de rand van de historische binnenstad van Delft is gelegen het plangebied Hooikade Zuideinde. Dat plangebied wordt begrensd door Irenetunnel, Rijn-Schiekanaal, Abtswoudseweg en spoor.

Op 29 maart 2001 is voor dit plangebied een bestemmingsplan vastgesteld dat op 1 november 2001 slechts gedeeltelijk door gedeputeerde staten (GS) is goedgekeurd. Goedkeuring is onthouden aan de bestemming Bedrijfsdoeleinden en daarmee op een deel van bestemming rustende wijzigingsbevoegdheid die het omzetten van de bestemming bedrijfsdoeleinden naar woondoeleinden onder andere voorzag in de omzetting van de bestemming bedrijfsdoeleinden naar woondoeleinden ter plaatse van de NSD locatie.

Omdat in de directe omgeving van de woningbouwlocatie bedrijven aanwezig zijn, dient in het bestemmingsplan een motivering te worden gegeven voor de afstand die tussen de woningen en de bedrijven in acht dient te worden genomen. GS oordeelde dat die motivering in het bestemmingsplan Hopoikade Zuideinde 2000 onvoldoende was.

Voor het NSD terrein is daarom nu een ontwikkelingsplan opgesteld waarin een goed onderbouwde motivering is opgenomen voor de afstand die tussen de bedrijven en woningen in acht moet worden genomen.

Het concept-Ontwikkelingsplan NSD heeft ter inzage gelegen in de periode van 24 november tot 22 december 2002. Met de mogelijkheid tot het indienen van schriftelijke inspraakreacties. Er zijn drie brieven met reacties ingediend. Op 10 december 2002 is het plan toegelicht en is de mogelijkheid geboden tot mondelinge inspraak. Die bijeenkomst is bezocht door 5 belangstellenden. Van de bijeenkomst is verslag gemaakt. Het verslag maakt onderdeel uit van deze Nota.

In het onderstaande worden de schriftelijke inspraakreacties samengevat en beantwoord. Er zijn schriftelijke reacties ingediend door:

1. mr. P.S. Kamminga van salomons van der valk advocaten, Eisenhowerlaan 102, 2517 KL Den Haag namens Haring Vastgoed B.V., Haring Beheer B.V., Haring Technische Groothandel B.V. en Haring Staal B.V., gedateerd 19 december en ingekomen op 20 december 2002;

2. F.H.M. Scholten en M.M. Nijenhuis Conradlaan 37 2627 BT Delft, gedateerd 22 december 2002 en ingekomen op 3 janauri 2003

3. G.W. Althaus, Abtswoudseweg 6, 2627 AL Delft, gedateerd 22 december 2002 en ingekomen 30 december 2003.

1. mr. P.S. Kamminga van salomons van der valk advocaten namens Haring Vastgoed B.V., Haring Beheer B.V., Haring Technische Groothandel B.V. en Haring Staal B.V

1.1 Samenvatting:

Indiener meent dat het vaststellen van het ontwikkelingsplan prematuur is omdat de onderhandelingen tussen Haring en de projectontwikkelaar (waar de gemeente GEEN deel aan neemt) niet zijn afgerond. Het ontwikkelingsplan heeft schadelijke gevolgen voor de bedrijfsvoering van Haring en er is niet voorzien in een tegemoetkoming van die gevolgen. Door de geplande woningbouw wordt Haring “weggedrukt”. Het college zou eerst moeten besluiten tot vergoeding van schade dan wel tot onteigening alvorens dit ontwikkelingsplan in procedure wordt gebracht.

Antwoord:

In het ontwikkelingsplan is aangegeven dat medewerking aan woningbouw ter plaatse slechts wordt overwogen indien de aanvrager van de bouwvergunning aan kan tonen dat dusdanige maatregelen zullen worden getroffen (hetzij aan de woningen hetzij aan het bedrijf van Haring), dat Haring in zijn bedrijfsvoering niet wordt geschaad. Bovendien zal de aanvrager moeten aantonen dat hij eventuele planschadeclaims voor zijn rekening kan en zal nemen. Hij dient hiertoe een advies van een onafhankelijk hierin gespecialiseerd bureau te overleggen waaruit de hoogte van de mogelijke planschade blijkt.

Conclusie:

Deze reactie heeft geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan. De paragraaf bedrijven en de financiële paragraaf zijn aangepast, mede naar aanleiding van de inmiddels ter inzage gelegde concept nota “Bedrijven en Bestemmingsplannen”.

1.2 Samenvatting:

Indiener is van mening dat met de voorgenomen vaststelling een ander doel wordt gediend dan waarvoor de bevoegdheid daartoe zou zijn gegeven omdat met het vaststellen van het ontwikkelingsplan getracht wordt te ontkomen aan de plicht een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie vast te stellen. Kennelijk wordt beoogd het ontwikkelingsplan als ruimtelijke onderbouwing zoals bedoelt in artikel 19 lid 1 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) te gebruiken maar het ontwikkelingsplan kan daartoe niet dienen omdat niet op deugdelijke wijze wordt aangesloten bij het geldende bestemmingsplan en voorts wordt verzuimd aan te geven hoe deze ruimtelijke ontwikkeling past binnen de toekomstige bestemming en wanneer een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied in procedure wordt gebracht. Het ontwikkelingsplan komt niet tegemoet aan de overweging in het GS-besluit inhoudende de gedeeltelijke goedkeuring van het bestemmingsplan Hooikade-Zuideinde 2000 en GS zal dan ook geen verklaring van geen bezwaar afgeven voor de geplande vrijstelling

Antwoord:

GS heeft bij besluit van 1 november 2001 goedkeuring onthouden aan de bedrijfsbestemming en de wijzigingsbevoegdheid o.a. ter plaatse van het NSD–terrein in het bestemmingsplan Hooikade Zuideinde 2001. Voor dat plandeel geldt daarom het bestemmingsplan Hooikade Zuideinde uit 1986. Dat bestemmingsplan kent aan de gronden de bestemming “bedrijfsdoeleinden“ toe. Op grond van artikel 19 lid 1 juncto lid 4 WRO is de gemeenteraad bevoegd vrijstelling te verlenen van het geldende bestemmingsplan. Op grond van het bovenstaande kunnen wij ons niet vinden in de stelling van indiener dat de raad niet bevoegd zou zijn tot vaststelling van het ontwikkelingsplan.

In het ontwikkelingsplan wordt aangegeven hoe de woningbouw past binnen de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Verwezen wordt naar pagina 8 en volgend van het ontwikkelingsplan.

De gemeente Delft werkt thans aan het plan van aanpak Digitaliseren en actualiseren van alle gemeentelijke bestemmingsplannen. In dat plan van aanpak zal een planning worden opgenomen voor de actualisatie. Doelstelling is onder meer om te komen tot een beperkt aantal bestemmingsplannen. Het aantal nu vigerende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen zal worden teruggebracht van circa 140 tot 16 plannen. In de periode van actualisatie zal daarom voor herontwikkeling van kleinere locaties gewerkt worden met ontwikkelingsplannen. Dit om te voorkomen dat voor die kleinere locaties steeds postzegel-bestemmingsplannen worden vastgesteld. Het opstellen van een ontwikkelingsplan voor de NSD-locatie past in die visie.

Indiener voert aan dat het ontwikkelingsplan niet tegemoetkomt aan de overweging in het GS besluit inhoudende de gedeeltelijke goedkeuring. Die overwegingen hebben betrekking op het feit dat het bestemmingsplan onvoldoende rechtszekerheid bood voor de in het plan gevestigde bedrijven. Op 6 januari 2003 hebben burgemeester en wethouders de concept-beleidsnota “Bedrijven en Bestemmingsplannen” vrijgegeven voor inspraak en overleg. Die nota is in overleg met Inspectie VROM en de provincie tot stand gekomen. De nota biedt een motivering en normering voor de afstanden die in het bestaande stedelijke situatie in acht dienen te worden genomen tussen milieugevoelige (woningen) en milieubelastende (bedrijven) activiteiten. In de nota wordt gewerkt met type plangebieden (bijvoorbeeld: binnenstad, gemengde woonwijken 1 en rustige woonwijken 2, buitengebied, bedrijventerreinen). Per type plangebied wordt aangeven welke afstanden tussen milieugevoelige en milieu belastende activiteiten in acht moeten worden genomen en welke voorwaarden daarbij van toepassing zijn.

Volgens de bij de nota behorende lijst van bedrijfstypen is het bedrijf van Haring aan te merken als een “groothandel in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsinstallaties”. Blijkens die lijst is dat een zogenoemd categorie 3.1 bedrijf. Woningbouw is toegestaan op een afstand van 10 meter van dat bedrijf onder voorwaarde dat degene die baat heeft bij vestiging (in casu de projectontwikkelaar) aan kan tonen dat de bedrijfsvoering naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar wordt met een categorie 2 bedrijf. Dit betekent dat de milieuhinder van Haring middels maatregelen beperkt moet worden tot maximaal 30 meter op de aspecten: geur, stof en geluid. In het ontwikkelingsplan worden deze voorwaarden dan ook verbonden aan de realisatie van woningbouw. Aanvrager zal met onderzoekgegevens moeten aantonen dat een en ander haalbaar en uitvoerbaar is.

De nota “Bedrijven en bestemmingsplannen” is nog onderwerp en overleg en inspraak. Wijzigingen in de nota zijn mogelijk. Het ontwikkelingsplan anticipeert op de nota. Ten tijde van verlenen van vrijstelling ex artikel 19 WRO zal de nota moeten zijn vastgesteld.

Conclusie:

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan. Paragrafen 3.4 en 4.1 zijn aangepast.

1.3 Samenvatting:

Indiener stelt dat geen vrijstelling ex artikel 19 lid 4 WRO kan worden verleend omdat ter plaatse geen recent bestemmingsplan geldt, geen ontwerp-bestemmingsplan ter inzage is gelegd en geen voorbereidingsbesluit is genomen.

Antwoord:

In dit stadium van de procedure is aan de orde het ontwikkelingsplan NSD dat beoogt een ruimtelijk kader te bieden voor de herontwikkeling van het NSD-terrein. Vaststelling van het ontwikkelingsplan vereist geen ter inzage gelegd ontwerp-bestemmingsplan of voorbereidingsbesluit. Het vastgestelde ontwikkelingsplan zal dienen als basis voor de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het verlenen van vrijstelling als bedoelt in artikel 19 lid 1 juncto lid 4 WRO. Pas op moment dat deze vrijstelling wordt verleend, dient een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage te zijn gelegd dan wel een voorbereidingsbesluit te gelden voor de betreffende locatie.

Overigens is in de raadsvergadering van 30 januari 2003 een voorbereidingsbesluit genomen. Dit ook ter voorkoming van ongewenste ontwikkelingen ter plaatse van het voormalig bedrijf HATEK.

Conclusie:

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.

1.4 Samenvatting reactie

De gegevens op pagina 9 onder geluid zijn niet correct.

Antwoord

De reactie heeft met name betrekking op hetgeen gesteld is met betrekking tot het industrielawaai. Op pagina 9 wordt ingegaan op het verzoek aan gedeputeerde staten voor een hogere grenswaarde als gevolg van industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Een dergelijke hogere grenswaarde is verleend ten behoeve van het bestemmingsplan Hooikade-Zuideinde 2000 op 27 april 1999.

Omdat nu geen blok aan de Abtswoudseweg wordt gebouwd is een verzoek voor een hogere grenswaarde als gevolg van industrielawaai niet aan de orde, daar alle nu te bouwen woningen vallen buiten de zone van het Industrielawaai Schieoevers Noord en Zuid.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan, doch op grond van andere redenen is de betreffende tekst aangepast.

2 F.H.M. Scholten en M.M. Nijenhuis

2.1 Samenvatting reactie:

Indieners geven aan te wonen in het hoekpand aan de Conradlaan. Zij brengen naar voren dat de nu opgenomen bouwhoogte voor de bebouwing langs het spoor hoger is dan de bebouwing in eerdere plannen. Als gevolg van die hogere bebouwing zal de bezonning in hun tuin en woning fors minder worden. De tuin ligt nu in hoogzomer vanaf 16.30 tot 17.00 geheel in de schaduw (door flat en drukkerij). Met realisatie van de geplande nieuwbouw zal dit zeker een half uur eerder zijn en dat niet verwaarloosbaar maar een aanzienlijke vermindering van het woongenot.

Antwoord:

In alle plannen voor dit plangebied die tot op heden openbaar zijn gemaakt wordt aansluiting gezocht op de verkaveling van het woongebied zoals dat in de jaren 90 gerealiseerd is ter plaatse van de Asepta en Braat terreinen. Deze opbouw wordt gekenmerkt door een rand van appartementen langs het spoor en eengezinswoningen in het middengebied. De bouwhoogte die nu in het ontwikkelingsplan is opgenomen, bedraagt 6 bouwlagen plus een penthouse in plaats van de eerdere 5½ bouwlagen. Bezonningsdiagrammen tonen aan dat met deze verhoging met penthouses (en de in het Bouwbesluit vereiste hogere verdiepingen) een waarneembaar verschil in bezonning op de gevel van nummer 37 ontstaat doch alleen rond half oktober en rond begin maart en tussen 13.30 en 14.30 uur (zonnetijd!) Daarvoor en daarna is het bestaande en/of het reeds geplande (5½ lagen) hoge appartementenblok maatgevend voor de bezonning (zie onderstaande prentjes)

21-febr. 14 uur vijf lagen op onderbouw

21-febr. 14 uur vijf lagen op onderbouw plus penthouse

Bezonning van een deel van de tuin van nummer 37 wordt verminderd door toevoeging van een penthouse in maart en september en wel tussen 14 en 15 uur (zonnetijd), daarbuiten niet. In april tot en met augustus heeft de nieuwbouw geen invloed op de bezonning van de tuin van woning nr 37. De geplande eengezinswoningen liggen 13,5 verder dan de gevel van het bestaande NSD-pand. Hierdoor zal de bezonning van de tuin aanzienlijk verbeterd worden.

Uit de bezonningsdiagrammen blijkt een geringe aantasting van de bezonning door het penthouse. Gelet op die geringe vermindering van zonlicht hebben wij het belang gediend met de herontwikkeling van de locatie zwaarder laten wegen dat het belang van indiener.

Conclusie:

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.

2.2 Samenvatting reactie:

Indieners verzoeken de geplande groenstrook in het plangebied direct grenzend aan hun achtertuinen aan te leggen in de plaats van de woningen die in het voorliggende plan grenzend aan hun achtertuin zijn gepland. Op die wijze kan een structureel groter oppervlak aan waterberging en groenvoorzieningen worden gerealiseerd op een locatie die centraler in het plangebied ligt. Dit zou ook een directe waarde hebben voor de huidige bewoners van de Conradlaan omdat het vrije utzicht gehandhaafd blijft.

Antwoord:

Indiener verzoekt om een andere verkaveling waarbij het groene middengebied, de “driehoek”, direct langs de tuinen van de woningen aan de Conradlaan wordt gesitueerd. Ruimtelijk gezien is deze aanpassing mogelijk doch dit zal wel een verslechtering voor zowel de bestaande als de nieuwe woningen met zich meebrengen. De driehoek is bestemd voor openbaar groen en zal een functie vervullen in de waterhuishouding van het gebied. Situering van openbaar gebied op een binnenterrein zoals voorgesteld door indiener kan aanleiding geven tot overlast voor de vele privé-gebieden die eraan grenzen. Daarbuiten is het wenselijk in een dicht stedelijk gebied duidelijk onderscheid te maken tussen openbaar gebied en privé gebied. Om die reden hebben de woningen zoveel mogelijk een openbare kant en een privézijde. De verkaveling zal dan ook niet worden aangepast.

Conclusie:

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.

3. G.W. Althaus,

3.1 Samenvatting reactie:

Indiener geeft aan geen principieel bezwaar te hebben tegen nieuwbouw maar wel nu die nieuwbouw zeer dicht aan zijn perceelsgrens zal worden gerealiseerd. Het daglicht en uitzicht op de begane grond en eerste verdieping komen in het geding en daarmee zal sprake zijn van derving van woongenot.

Antwoord:

In het ontwikkelingsplan is een verkaveling opgenomen die goed aansluit bij de bestaande situatie en de ingeslagen stedebouwkundige opzet van dit plangebied. Nabij het perceel van de indiener zal op basis van het ontwikkelingsplan alleen woningbouw ten noorden plaatsvinden. Daar staat nu een trafo die verwijderd zal worden. Deze woningbouw heeft aldus geen invloed op daglichttoetreding. Het uitzicht zal met nieuwe woningen in drie woonlagen (circa 8,5 m hoog) op circa 20 m van de bestaande woning veranderen. Het huidige bestemmingsplan maakt bedrijfsbebouwing op 12 m afstand en tot 8 m goothoogte mogelijk. De in het ontwikkelingsplan voorgestane ruimtelijke wijziging is aan te merken als een verbetering ten opzichte van de planologische mogelijkheden van het geldend bestemmingsplan.

Volgens het oorspronkelijke stedebouwkundig plan voor dit gebied zijn ook woningen opgenomen naast het perceel van indiener langs de Abtswoudseweg. Deze woningen worden nu niet gebouwd. Deze woningen kunnen later echter op gelijke afstand komen als bedrijfsbebouwing volgens het huidige bestemmingsplan. Omdat de diepte van een woningblok beperkt is zal hier echter ook een verbetering ontstaan ten opzichte van de bestaande bestemmingsplanmogelijkheden. Zodra de bouw van deze woningen aan de orde is zal hiertoe een separaat ontwikkelingsplan (of een ander bestemmingsplan) in procedure worden gebracht.

Conclusie:

De reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.