ONTWIKKELINGSPLAN
CERAM BOEROE
Vakteam ruimtelijke ordening
Inleiding
Aan
de noordoost kant van Delft ligt het woongebied “De Indische Buurt”. De buurt
wordt globaal begrensd door de Sint Jorisweg, Vrijenbanselaan, Lombokstraat en
Sint Eustatiusstraat. De woningen gelegen aan de Riouwstraat, Ceramstraat,
Boeroestraat en Minahassastraat zijn in bezit van woningbouwvereniging Vestia
Delft. Uit bouwkundig onderzoek is gebleken dat de staat van de woningen in
deze straten slecht is en renovatie niet toestaat. Vestia heeft het voornemen
de locatie te herontwikkelen in een nieuwe stedenbouwkundige context.
De
woonfunctie is binnen het ter plaatse vigerende bestemmingsplan toegestaan.
Omdat
de beoogde situering en bouwhoogte van de woningen niet past binnen de
juridische regeling voor het gebied, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk
dan wel dient een vrijstellingsprocedure als bedoeld in artikel 19 van de Wet
op de Ruimtelijke Ordening te worden gevolgd.
Voorafgaand
aan een nieuw bestemmingsplan voor de gehele noordoostelijke kwadrant van Delft
is het concept “Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe” opgesteld, waarin een
beschrijving wordt gegeven van de bestaande situatie, de van toepassing zijnde
regelgeving, het (gemeentelijk) beleid en de hieruit volgende gewenste
ontwikkeling van het gebied. Het ontwikkelingsplan vormt het ruimtelijke kader
voor de herontwikkeling van deze locatie.
Het
concept-Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe heeft ter inzage gelegen in de periode
van 1 mei tot 29 mei 2003 met de mogelijkheid tot het indienen van
schriftelijke inspraakreacties.
Op
21 mei 2003 is het plan toegelicht en is de mogelijkheid geboden tot mondelinge
inspraak. Die bijeenkomst is bezocht door 15 belangstellenden. Van de
bijeenkomst is een verslag gemaakt. Het verslag is opgenomen als onderdeel A
van deze Nota.
Er
zijn 51 schriftelijke inspraakreacties ingediend (waarvan 48 gelijkluidend):
1.
M. Schoch namens Ceres projecten, Postbus 1050, 2280CB Rijswijk;
gedateerd 26 mei 2003,
ingekomen op 28 mei 2003;
2.
R.L. Maks, Archipellaan 2, 2612GB Delft;
gedateerd 24 mei 2005, afgegeven op 28 mei 2003
3. R.Kunz, St Jorisweg 23, 2612 GA Delft,
gedateerd 28 mei 2003, afgegeven 28
mei 2003
4. 48 buurtbewoners (lijst bijgevoegd), gedateerd 28 mei 2003,
afgegeven 28 mei 2003
Deze
zijn opgenomen in onderdeel B van de Nota.
In
deze Nota Inspraak zijn de mondelinge en schriftelijke inspraakreacties
samengevat en beantwoord.
Onderdeel A:
Inspraakbijeenkomst
Verslag
inspraakbijeenkomst concept-Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe
Aanwezig: 15 belangstellenden;
Van gemeente zijde: A. Stroo (projectleider en
voorzitter), R. Schütte (stedenbouwkundige), M. van Arendonk (juriste), J. van
Battum (notuliste);
Namens Ceres: M. Schoch
De
heer Stroo
heet de aanwezigen welkom en geeft de opzet aan van de inspraakavond. Gestart
zal worden met een toelichting op het ontwikkelingsplan. Vervolgens zal er
ruimte zijn voor het stellen van vragen over het ontwikkelingsplan. Namens
Ceres zal mevrouw Schoch een korte impressie geven over de concrete invulling
van het ontwikkelingsplan met een toelichting van het concept-bouwplan.
Vervolgens
zal een korte pauze worden gehouden waarna de mogelijkheid wordt geboden tot
het geven van mondelinge inspraakreacties.
Mevrouw Van Arendonk schets het juridisch kader
waarbinnen het ontwikkelingsplan en deze avond geplaatst zijn.
Een aantal jaar geleden heeft woningbouwvereniging
Vestia aan de gemeente Delft kenbaar gemaakt de bestaande woningen aan de
Ceramstraat, de Boeroestraat en omgeving te willen slopen en een
nieuwe woningen te willen bouwen. Het bouwvoornemen van Vestia
past niet binnen de bepalingen van het bestemmingsplan. In zo'n geval moet of
een nieuw bestemmingsplan in procedure worden gebracht of moet vrijstelling als
bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) worden
verleend van het geldende bestemmingsplan. De gemeente Delft heeft gekozen voor
het verlenen van vrijstelling ex artikel 19 WRO in een later stadium gevolgd door
een nieuw bestemmingsplan voor de gehele noordoost kwardrantkwadrant
van de gemeente.
De WRO schrijft voor dat die vrijstelling gebaseerd
dient te zijn op een goede ruimtelijke onderbouwing en dat die goede
ruimtelijke onderbouwing onderwerp van inspraak dient te zijn. De ruimtelijke
onderbouwing wordt in Delft verwoord in een zogenoemd “ontwikkelingsplan”
.
Een ontwikkelingsplan biedt het ruimtelijke kader
waarbinnen een bouwplan moet passen. Het concept ontwikkelingsplan ligt ter
inzage voor een periode van vier weken met de mogelijkheid tot het indienen van
schriftelijke inspraakreacties. Gedurende die vier weken wordt een avond
gepland waarin het concept ontwikkelingsplan aan belangstellenden wordt
toegelicht en waarin de mogelijkheid wordt geboden tot mondelinge inspraak.
Inspraak wil zeggen dat meningen en visies op het ruimtelijk plan worden
gegeven. Alle inspraakreacties worden verzameld, samengevat en beantwoord in de
Nota Inspraak. De inspraakreacties worden al dan niet verwerkt in het ontwikkelingsplan.
Vervolgens wordt dat ontwikkelingsplan en de nota inspraak ter advisering
aangeboden aan de commissie Duurzaamheid. De agenda van de commissievergadering
wordt gepubliceerd in de Stadskrant. Alle insprekers krijgen een individuele
uitnodiging voor de commissievergadering.
Bij positief advies van de commissie wordt het
ontwikkelingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.
Vervolgens kan een bouwplan worden ingediend met
het verzoek om bouwvergunning en vrijstellingverlening. Het bouwplan wordt ter
inzage gelegd voor een periode van vier weken met de mogelijkheid tot het
indienen van schriftelijke zienswijzen. Die zienswijzen worden verwerkt en er
wordt een hoorzitting gepland onder voorzitterschap van de wethouder van
ruimtelijke ordening. Tot slot wordt het bouwplan met de ruimtelijke
onderbouwing (ontwikkelingsplan) verzonden naar Gedeputeerde Staten van Zuid
Holland met het verzoek voor het bouwplan een verklaring van geen bezwaar af te
geven. Na binnenkomst van die verklaring kan bouwvergunning worden verleend.
Tegen het verlenen van bouwvergunning staat de mogelijkheid open tot het
indienen van bezwaar en beroep (procedure staat beschreven in
procedurehandouts).
De heer Schütte geeft een toelichting op
de stedenbouwkundige
randvoorwaarden van herontwikkeling van deze locatie.
Het
deel van de Indische buurt waarin het plangebied ligt, heeft kenmerken van een
tuinstad. Zoals: - overwegend korte straten,
- lommerrijk;
- afwisseling van straten, laantjes, pleintjes
- de singel, nagenoeg in het hart van de buurt.
De
buurt is opgebouwd uit bouwblokken, met een openbare zijde, de straat en een
privé-zijde, de tuinen. Bijzondere gebouwen zijn opgenomen in de structuur en
niet monumentaal in de ruimte gesitueerd. De bouwhoogte is overwegend twee
lagen met kapverdieping. De hoogbouw van het verzorgingstehuis is een latere
toevoeging.
Op
stedenbouwkundig niveau kan worden geconstateerd dat de structuur vooral aan de
randen onduidelijk wordt. De singel wordt ontsierd door de kopgevels van de woningen
tussen Boeroestraat en Riouwstraat.
Het
ontwikkelingsplan gaat in op twee aspecten van verandering c.q. vernieuwing.
Deze aspecten hangen met elkaar samen:
Ten aanzien van.a.v.
de vervanging wordt gesteld dat deze niet mag leiden tot aantasting van opbouw
in de vorm van bouwblokken en de daarmee samenhangende scheiding van privé en
openbaar. Tevens is aangegeven dat nieuwbouw zoveel mogelijk georiënteerd dient
te zijn op de singel. Hiermee wordt voorkomen dat de openbare ruimte adresloos
(anoniem) is en wordt de singel gewaardeerd als kenmerkende ruimte waaraan
gewoond wordt.
T.a.v.
de appartementen moet worden geconstateerd dat deze een zekere schaalvergroting
mnet
zich meebrengen. Er is immers niet langer sprake van woningen in geschakelde
vorm (rijtjes langs de straat), maar van woningen in gegroepeerde vorm
(gestapeld en geclusterd rondom entree en stijgpunt). Hierover wordt gesteld dat de clustering niet mag leiden tot één
bouwmassa, zoals een galerijflat of torenflat. Daarentegen wordt voorgesteld
meerdere, kleinere clusters te maken.
De daarbij behorende bouwhoogte wijkt af van de
huidige bouwhoogte en die in de omgeving. Bouwtype en bouwvorm hebben immers
een relatie met elkaar. Aansluiting op de omgeving is dan ook niet vertaald
naar het overnemen van bouwhoogten. De maximale hoogte is bepaald op basis van
schaduwwerking en straatprofiel. Daarmee wordt de omgeving gerespecteerd wat
betreft de woonkwaliteit (zon en zicht). Structuur en opbouw van de wijk worden
gerespecteerd door situering van de nieuwbouw in de blokstructuur en opdeling
van het programma in kleinere eenheden en articulatie van de gebouwen met
terugliggende verdiepingen
Vragen en
opmerkingen naar aanleiding van de toelichting:
A.1. Samenvatting
Uit de toelichtinghet verhaal
wordt niet duidelijk waarom op deze plaats een groter bouwvolume mogelijk zou moeten zijn? Waarom wordt afgeweken van
de geldende zeven meter bouwhoogte uit het bestemmingsplan. Waarom wordt
gekozen voor een wisselende bouwhoogte rond de singel? Een motivering hiervoor
ontbreekt in het ontwikkelingsplan.
Antwoord
De bouwhoogte in het vigerend bestemmingsplan is
bepaald door de destijds bestaande bouwvorm, namelijk t.w. grondgebonden
woningen. Met de wens voor gelijkvloerse (senioren) woningen wordt ook een
andere bouwvorm geïntroduceerd. Deze is doorgaans hoger, vooral als wordt
gestreefd naar een vergelijkbaar aantal woningen als er nu staan. De vraag is
nu, hoe de hoogte wordt bepaald. Daarvoor wordt gekeken naar de omgeving, op
basis van drie criteria: passend beeld, schaduwwerking en afstand. Passend is
hier niet geïnterpreteerd als gelijk, of hetzelfde, maar als ‘aansluitend op’.
Om die reden is de bouwblokstructuur gehandhaafd en de hoogte bepaald op de
criteria schaduwwerking en afstand. De schaduwwerking is uitgebreid
gedocumenteerd en onderbouwd. Bestaande bebouwing wordt niet met meer schaduw
geconfronteerd
dan in de bestaande situatie. De afstand is bepaald door het
straatprofiel. Uitgangspunt is de verhouding tot de breedte van de straat.
toevoegen: Deze
reactie heeft geleid tot aanpassing van de bouwhoogte van het bouwblok aan de
zijde van de Boeroestraat van 16 tot 12.5 meter. Met de in het aangepaste
ontwikkelingsplan
gegeven kaders is een aanvaardbaar plan te realiseren. De in het
ontwikkelingsplan opgenomen bouwhoogten zijn maximale hoogten totstandgekomen op
basis van hierboven genoemde criteria. Het bouwplan moet passen binnen deze kaders. Indien er een concreet
bouwplan voorligt zal dit ook ter advisering aan welstand worden voorgelegd.
Ook daar kan de afwisseling in bouwhoogte aan de orde komen.
Conclusie
In het ontwikkelingsplan zal een meer uitgebreide
motivering worden opgenomen voor de afwijkingenen
van het bestemmingsplan.
A.2. Samenvatting
In het ontwikkelingsplan is aangegeven dat er behoefte
bestaat aan seniorenwoningen, gelijkvloers met een lift. Gevraagd wordt waarop
die behoefte is gebaseerd?
Antwoord
Die behoefte is gebaseerd op de onderzoeksrapporten
"Gemeente Delft, Vervolg Seniorenscore" door Companen, adviesgroep
voor beleid, november 1998 en
"Woonzorgcombinaties in Delft, Toekomstige ontwikkelingen in vraag
en aanbod" door Quintis, Nieuwegein, mei 2003. Het eerste rapport toont
aan dat ruim 80% van de sociale huurwoningen ongeschikt is voor huisvesting van
ouderen met een lichte functiebeperking. In het tweede rapport wordt geconstateerd
dat Delft in de komende jaren zal gaan vergrijzen waarbij met name
voorzieningen voor de groep "jongere ouderen" (tussen de 55 en 75
jaar) nodig zullen zijn. De behoeft betreft circa 500 woningen voor ouderen met
een functionele beperking en aanleunwoningen. Toevoegen: waarom juist hier seniorenwoningen?Dat
geldt ook voor de Indische Buurt die zich door haar ligging uitstekend leent
voor dit type woningen. Ligging tov het centrum, nabijheid van
voorzieningen, extra vergrijzing in de Indische buurt?
Conclusie
Bovenstaande tekst zal opgenomen worden in het
ontwikkelingsplan.
A.3. Samenvatting
Gevraagd wordt waarom omwonenden geen uitnodiging
in de bus gekregen, zoals dat is toegezegd op 19 maart bij de toelichting op
het bouwplan? Vanuit de insprekers wordt voorgesteld om wat posters bij de
buurtwinkels te verspreiden de volgende keer om er meer ruchtbaarheid aan te
geven.
Antwoord
De bewoners zijn wel direct uitgenodigd voor de
avond waarop het bouwplan is toegelicht (19 maart). Die uitnodigingen zijn
verzorgd door Ceres. Voor een inspraakavond van een ontwikkelingsplan is een
publicatie in de plaatselijke krant (dat is in Delft de Stadskrant) wettelijk
voldoende en binnen de gemeente Delft gebruikelijk. Op deze wijze wordt
voorkomen dat iemand vergeten wordt die zich later in de procedure hierop kan
beroepen. Overigens wordt vaker geklaagd over het ontbreken van persoonlijke
uitnodigingen. Deze opmerking zal meegenomen worden in de nieuw op te zetten
procedure
voor bestemmingsplannen gemeente Delft. Op de avond persoonlijke uitnodiging toegezegd?
Conclusie
De reactie leidt niet tot aanpassingen van het
ontwikkelingsplan.
A.4. Samenvatting
Is het juridisch wel mogelijk om een dergelijk bouwplan te
realiseren op basis van een artikel 19 procedure? Moet in deze situatie niet
een bestemmingsplan gewijzigd worden?
Antwoord
De Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) maakt het
mogelijk om via een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO een dergelijk
bouwplan te realiseren, maar stelt daarbij de verplichting dat die vrijstelling
gebaseerd wordt op een goede ruimtelijke onderbouwing die onderwerp is geweest
van inspraak. De ruimtelijke onderbouwing is verwoord in het ontwikkelingsplan.
Voor dit plangebied is overigens een hele integrale
herziening van alle bestemmingsplannen gepland die gelden in het hele
noordoostelijke kwadrant. Start van
dit bestemmingsplan zal – naar de huidige inzichten – plaatsvinden in 2004.
Conclusie
Deze opmerking leidt niet tot aanpassingen in het
bestemmingsplan.
A.5. Samenvatting
Waarom is het bestemmingsplan niet na tien jaar
herzien?
Antwoord
De Wet schrijft voor dat bestemmingsplannen iedere
tien jaar moeten worden herzien. In de huidige WRO is geen sanctie verbonden
aan het niet tijdig herzien van bestemmingsplannen. Dat betekent dat ook de
oudere bestemmingsplannen blijven gelden tot het moment dat zij zijn herzien.
Conclusie
Deze opmerking leidt niet tot aanpassingen van het
ontwikkelingsplan
A.6. Samenvatting
Van oudsher is de Indische buurt gekarakteriseerd als tuinstadswijk;
lage bebouwing, eengezinswoningen met veel groen. In hoeverre is daar in het
huidige ontwikkelingsplan rekening mee gehouden?
Antwoord
De karakteristiek wordt in het ontwikkelingsplan
gerespecteerd. De kenmerkende structuur, van bouwblokken, met herkenbare
openbare en privé zijde blijft gehandhaafd. Tevens wordt de bestaande kwaliteit
van de singel versterktondersteund
door het te veranderen van een (aan een zijde) adresloze openbare ruimte tot
een openbare ruimte waaraan wordt gewoond.
De structuur wordt gezien als een kader waarbinnen
vernieuwing plaats kan vinden, zonder de kwaliteiten van de buurt aan te
tasten. Daarbij is de mogelijk nieuwe bouwmassa verdeeld in kleinere volumen
zodat daar tussen ruimte is voor een groene inrichting ter ondersteuning van de
lommerrijke karakteristiek van het buurtje.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet in het ontwikkelingsplan zal worden uitgebreid.
A.7. Samenvatting
De gestelde parkeernorm van 1,25 tot 1,5 parkeerplaatsen per
woning is te laag. Heeft de gemeente hiervoor een oplossing.
Antwoord
De parkeernorm zoals hier gehanteerd past binnen
het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeren. In het beleid wordt
uitgegaan van de normen uit de Aanbevelingen stedelijke verkeersvoorzieningen
(ASVV)het ASVV voluit
noemen. In het ontwikkelingsplan is de norm opgenomen van
1,25 pp voor de 19 sociale huurwoningen en1,5 pp
voor de 45 koopwoningen. Een deel van de
woningen zal gebruikt worden door senioren. De praktijk leert dat het aantal
benodigde parkeerplaatsen voor seniorenwoningen lager is, namelijk 0,8
parkeerplaats per woning. Gelet op deze gegevens is de gehanteerde norm
realistisch.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan.
A8 Samenvatting
Uit het concept bouwvoornemen blijkt dat eEr
sprake is vankomen
in totaal 64 woningen:.
50 appartementen en 14 eengezinswoningen.
Wat is het percentage seniorenwoningen in de
beoogde situatie? Wat is de garantie dat het beoogd aantal woningen ook inderdaad
door senioren wordt gehuurd of gekocht.
Antwoord
Formeel heeft de gemeente niet de bevoegdheid van
Vestia te eisen dat de woningen ook inderdaad aan senioren worden verhuurd.
Gelet op het gemeentelijk belang bij de verhuur aan senioren zal de gemeente
zich maximaal inspannen en Vestia op dit punt een zware inspanningsverplichting
opleggen. Niets
via toewijzing te regelen?
Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van
het ontwikkelingsplan.
A.9. Samenvatting
Worden de bestaande parkeerplaatsen aan de kant van
de Boeroestraat gehandhaafd?
Antwoord
Het ontwikkelingsplan doet geen uitspraak over de
parkeerplaatsen aan deze zijde van de Boeroestraat. Bij uitvoering van een
bouwplan zal Het aantal parkeerplaatsen aan de Boeroe straat
wordt uitgebreid van 14 naar 25 parkeerplaatsen. Dde openbare
ruimte opnieuw worden ingericht. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid
maar dit zal dus niet ten koste gaan van het
aantal bestaande parkeerplaatsen.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan
A.10. Samenvatting
In maart 2003 is er een nachttelling gedaan naar het aantal
bezette parkeerplaatsen. Daaruit kwam dat 51 van de 58 parkeerplaatsen bezet
waren. Maar er stonden toen al diverse appartementen leeg, dus wat is de
representativiteit van deze telling?
Antwoord
In de afgelopen jaren hebben steeds slechts enkele
woningen leeggestaan. Dit aantal varieert van 0 tot 5. Gelet op de uitkomsten
van de telling wordt geconstateerd dat de parkeerdichtheid groot is maar niet
onacceptabel. Steeds blijven er enkele plaatsen over. Als gevolg van de
opgelegde parkeernorm zal de nieuwbouw niet leiden tot toename van de
parkeerdichtheid. Zoals hierboven aangegeven komt de parkeernorm
voort uit vast beleid en is sprake van een realistische norm
Conclusie
Deze opmerking leidt niet tot aanpassingen van het
ontwikkelingsplan.
A.11. Samenvatting
In de tekst van het ontwikkelingsplan staat
aangegeven dat bBij de bestaande bebouwing in de
Arubastraat en de Boeroestraat zijn er
nog 22 parkeerplaatsen nodig zijn. Dat is 1 parkeerplaats per woning.
Waarom wordt voor de bestaande woningen niet de feitelijke norm van 1,25 of 1,5
parkeerplaatsen per woning gehanteerd?
Antwoord
Dat zou betekenen dat het bestaande tekort in de
normering ten laste komt van de nieuw te ontwikkelen locatie. Dat is niet
redelijk temeer daar bij de nachttellingen geen tekort in parkeerplaatsen is
geconstateerd. De norm van 1,25 tot 1,5 geldt voor nieuw te bouwen woningen. Overigens is in
dit tekstgedeelte ten onrechte het concept bouwplan als uitgangspunt genomen.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot
aanpassingen van het ontwikkelingsplanDe aangehaalde
passage wordt in het otntwikkelingsplan
geschrapt.
A.12. Samenvatting
Als blijkt dat de parkeernorm die gehanteerd wordt, te laag
is, moet je dan niet het plan ter discussie stellen?
Antwoord
Het plan zoals dat er nu voor ligt voldoet aan de
parkeernorm.
Conclusie
Deze opmerking leidt niet tot aanpassingen van het
ontwikkelingsplan
A.13. Samenvatting
Kerken zijn altijd het hoogste punt van bebouwing. Ook in
dit plan zou de bestaande kerk het hoogste punt moeten blijven. Het
ontwikkelingsplan wijkt van dit principe af.
Antwoord
De kerk als hoogste punt is op zich geen
karakteristiek van een tuinstadwijk. Het komt voort uit de parochiegedachte,
waarin men als het ware om de kerk woonde en deze een symbolische positie
kreeg. Daarvan is in deze opzet geen sprake. De kerk is niet monumentaal
gesitueerd, maar juist “onopvallend”, als onderdeel van een bijzondere ruimte:
haakvormig, groen, waarmee een subtiele asverdraaiing wordt opgevangen. Om de
kerk ruimtelijk te waarderen is een passende inrichting van bedoelde ruimte
gewenst. T.o.v. de bestaande situatie dient deze te worden verbeterd.
Op deze wijze kan de kerk zich ook losmaken van de
overheersende aanwezigheid van “huize Monica” op de achtergrond.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan zal worden uitgebreid.
A.14. Samenvatting
In het ontwikkelingsplan wordt gerefereerd aan het feit dat de huidige woningen in
slechte bouwkundige staat zijn? Waarop is dit gebaseerd?
Antwoord
In 1991 is door het “Ccentrum
voor onderzoek en technisch advies”, in opdracht van Vestia Delft (toen nog
Centraal Woningbeheer) een onderzoek uitgevoerd naar de technische staat van de
woningen aan de Ceram-, Boeroe-, en Riouwstraat. De conclusies van dit
onderzoek staan in het rapport 'Onderzoek naar de algemene bouwfysische
situatie van de
woningen'. Op grond van dit
rapport heeft Vestia Delft besloten om de woningen in 2003 te slopen.
In 1999 is het
sloopvoornemen gecommuniceerd naar de bewonerscommissie. De bewoners van het
complex hebben bezwaar aangetekend tegen dit sloopvoornemen. Ze wilden dat er
een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd zou worden naar de kwaliteit van de
woningen.
In september 2000 heeft de
Huurdersraad Vestia de stichting BOOG opdracht gegeven om een technische
beoordeling van de woningen te maken. Stichting BOOG kwam in november 2000 echter
tot dezelfde conclusie. Beide rapporten zijn op te vragen bij Vestia.
Conclusie
De genoemde rapporten zullen worden aangehaaldopgenomen
in het ontwikkelingsplan
A.15. Samenvatting
Blijft langsparkeren mogelijk of komt er alleen
haaksparkeren?
Antwoord
Op basis van het concept bouwplan zalEr
zal wat haaksparkeren mogelijk worden gemaakt maar dat is alleen
in het directe stukje bouwkavel, niet in de omliggende straten. Overigens doet het
ontwikkelingsplan geen uitspraken over haaks of langsparkeren.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan.
A.16. Samenvatting
Vanuit de singel is het aanzicht op de woningbouw minder
aantrekkelijk, wat is uw standpunt ten opzichte daarvan?
Antwoord
In de huidige situatie wordt in onze visie die zijde
van de singel ontsierd door kopgevels, waardoor de ruimte ook anoniem is. In de
nieuwe situatie zijn de woningen op de singel georiënteerd. De architectuur is
een kwestie van (persoonlijke) smaak. Om nog meer aan te sluiten bij de
omgeving is wellicht een rode baksteen meer gewenst. Dit is een zaak die aan de
welstand zou moeten worden voorgelegd.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan
A.17. Samenvatting
Hoe zit het met de bezonning op de singel?
Antwoord
Rond maart ligt de singel ’s ochtends in de
schaduw, in december ’s ochtends en ’s middags. Voor het overige is geen sprake van schaduwwerking als gevolg van
de stedenbouwkundige
randvoorwaardennieuwbouw.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan
A.18. Samenvatting
Wat zijn de randvoorwaarden geweest die u heeft gehanteerd
voor dit programma, voor dit type woningen?
Antwoord
Een belangrijke randvoorwaarde is de bouw voor
ouderen en gelijkvloerse woningen met lift. Die randvoorwaarde is gesteld naar
aanleiding van de geconstateerde behoefte aan seniorenwoningen op deze locatie.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan.
A.19. Samenvatting
Het bouwplan is er eerder dan het ontwikkelingsplan. Als
Vestia zo’n bouwplan ontwikkelt, waar houdt ze dan rekening mee?
Antwoord
Uit onderzoek is het kader naar voren gekomen voor
een bepaalde invulling van deze locatie. In de stedenbouwkundige opzet van de
planvorming is daar rekening mee gehouden. Om plannen ook financieel haalbaar
te maken is een zekere schaalvergroting noodzakelijk in de vorm van
bijvoorbeeld meer gegroepeerde woningen, woningblokjes. Het uiteindelijke
concept-plan voor de invulling van de locatie is ontstaan uit samenspraak
tussen gemeente en woningbouwvereniging.
Die visie is geformaliseerd in het
concept-ontwikkelingsplan dat nu voorligt om inspraak. Zie ook onder B.3.8 en
B.3.11
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan
A.20. Samenvatting
Wat is de ruimte tussen de eengezinswoningen en de
hoogbouw?
Antwoord
Als uitgangspunt in het ontwikkelingsplan is opgenomen dat
zo veel mogelijk de bestaande rooilijnen aan de naar buitengekeerde zijde
van het gebied gehanteerd
moeten worden. Op basis hiervan
bedraagt in het concept bouwplan dDe
afstand tussen de hoogbouw en de nieuw te bouwen eengezinswoningen bedraagt
11 meter, de afstand tussen de hoogbouw en de woningen aan de Boeroestraat
bedraagt circa 20 meter (gelijk aan de huidige situatie). De afstand tussen
de woningen aan de overzijde van de Minahassastraat bedraagt 35X meter (gelijk aan de huidige situatie)
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan
A.21. Samenvatting
Komen er andere huisnummers in de Minahasastraat?
Antwoord
Pas in een later stadium van de planvorming zal
bekend worden of het noodzakelijk is de bestaande woningen aan de
Minahasastraat te hernummeren.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan.
A.22. Samenvatting
De laatste zin uit de inleiding van het ontwikkelingsplan
luidt: ‘Behalve het ontwikkelingsplan wordt een overeenkomst tot verkoop en
koop opgesteld, waarin de financiële afspraken tussen gemeente en de
initiatiefnemer worden geregeld’. Kunt u deze zin uitleggen?
Antwoord
In een ontwikkelingsplan moet worden aangegeven of
de plannen financieel haalbaar zijn. Dat is een onderdeel van de motivering van
hetje
besluit om
aan de herontwikkeling mee te werken.
Deze zin gaat om de grondtransactie. De grond van
de Ceramstraat is nu nog van de gemeente maar wordt gedeeltelijk aan Vestia
overgedragen.
Conclusie
Deze opmerking heeft niet geleid tot aanpassingen
van het ontwikkelingsplan.
Mevrouw Schoch geeft een korte
toelichting op het bouwvoornemen van Ceres.
In reacties
op het ontwikkelingsplan worden de volgende mondelinge inspraakracties naar
voren gebracht:
A.23. Samenvatting
Het realiseren van seniorenwoningen op deze locatie
is op zich prima. Afgevraagd wordt of het niet beter iszijn
om de seniorenwoningen aan de andere kant van het plangebied te situeren zodat
de woningen op kortere afstand van huize Monica komen.
Antwoord
Er is geen feitelijke relatie tussen de
seniorenappartementen en huize Monica. Stedenbouwkundig is er voor gekozen het
rijtje woningen aan de Arubastraat te spiegelen, zodat de privé-tuinen naar
elkaar zijn gekeerd en de grondgebonden woningen bij elkaar liggen. De zijde van de
Minahassastraat
leent zich beter voopr gestapelde bebouwing. Door hier gestapelde bebouwing te
realiseren profiteren meer woningen van de orientatie op de singel.
Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van
het ontwikkelingsplan.
A.24. Samenvatting
Inspreker geeft aan niet gelukkig te zijn met de
flats. De nieuwe flats zouden minder hoog mogen worden, zeker de middelste.
Voorwaarde zou moeten zijn dat er geen vermindering optreedt in
zonlichttoetreding van bestaande woningen.
Antwoord
Bij
de uitwerking van dit ontwikkelingsplan tot een bouwplan zal door middel van
een bezonningsonderzoek bepaald moeten worden of deze maximale hoogte overal
haalbaar is. Hierbij is de relatie met de bebouwing aan de Riouwstraat en de
Boeroestraat met name van belang. In het ontwikkelingsplan zal de bouwhoogte
aan de zijde van de Boeroestraat terug gebracht worden van 16 meter naar 12.5
meter. Uit een eerste studie is gebleken dat de hierboven genoemde randvoorwaarden niet tot nauwelijks leiden tot een aantasting van de huidige
bezonningssituatie.
Uit de bezonningstudie blijkt dat alleen rond 21
december de woningen aan de Madoerastraat verminderde zonlichttoetreding hebben
als gevolg van de hoogbouw. De woningen aan de Boeroestraat hebben ook rond
maart schaduw als gevolg van de nieuwbouw. Specificeren
en vergelijken met huidige situatie (en schaduwwereking van eigen huis)
Conclusie
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van de
toegestane bouwhoogte aan de zijde van de Boeroestraat.
A.25. Samenvatting
Er worden zorgen geuit over het parkeren. Ingestemd
wordt met het feit dat een parkeernorm wordt gesteld maar deze norm is te laag
gelet op de toekomst. Gevraagd wordt waarom geen parkeergarage wordt geëist. De
plaatsen in deze garage zouden door een bedrijf verhuurd kunnen worden. Er zou
geïnventariseerd moeten worden of bedrijven niet geïnteresseerd zijn in huur
van parkeerplaatsen zodat een parkeergarage ook financieel mogelijk wordt
gemaakt. Inspreker geeft aan dat er nu in de wijk te veel geparkeerd wordt door
niet bewoners van het plangebied als gevolg van het autoluw maken van de
binnenstad.
Antwoord
De locatie Ceram Boeroe ligt midden in een rustige
woonwijk. Een parkeergarage ten behoeve van bedrijven zal een toename van
verkeersbewegingen tot gevolg hebben, hetgeen op deze locatie niet gewenst is.
Het beleid van de gemeente Delft is juist gericht
op realisatie van parkeergarage aan de randen van de binnenstad, die goed
ontsloten zijn en daarmee niet leiden tot toename van verkeersbewegingen in
dergelijke woonwijken.
Momenteel wordt hard gewerkt aan de uitvoering van
dat beleid. Nadat de bouw van de parkeergarage in het Zuidpoort gereed is de
bouw gepland van de zogenoemde
Koepoortgarage. Zolang beide garage niet in gebruik zijn genomen zal in wijken
rond de binnenstad overlast bestaan van parkerende binnenstadbewoners en
-gebruikers. Die overlast is naar verwachting van tijdelijke aard.
Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van
het ontwikkelingsplan
A.26. Samenvatting
Het plan komt rommelig over omdat er te veel verschillen in hoogte en stijl
mogelijk worden gemaakt. Drie bouwlagen zou aanvaardbaar zijn waarbij de
voorkeur uitgesproken wordt de eengezinswoningen aan de singel te situeren. Met
betrekking tot het parkeren deelt deze inspreker de mening van de vorige inspreker.
Antwoord
Stedenbouwkundig is er voor gekozen het rijtje
woningen aan de Arubastraat te spiegelen, zodat de privé-tuinen naar elkaar
zijn gekeerd en de grondgebonden woningen bij elkaar liggen. Er zijn
verschillen in stijl tussen de bouwvolumes aan de singel en de grondgebonden
woningen. De laatste zijn verwant aan het rijtje te handhaven woningen aan de
Arubastraat, zodat deze opnieuw een eenheid vormen. De verschillen in hoogte
voorkomen dat de gestapelde bouw als een massa wordt ervaren. De terugliggende
toplagen articuleren de hoogte van de gebouwen.
A.27 Samenvatting
Inspreker geeft aan het jammer te vinden dat het
ontwikkelingsplan niet ingaat op de ruimere omgeving. Het ontwikkelingsplan
beperkt zich te veel tot de bouwlocatie zelf. Inspreker geeft aan overlast te
vrezen als gevolg van inkijk vanuit de nieuwe flats in de bestaande huizen. Het
ontwikkelingsplan maakt een te massieve bouwmassa mogelijk waarbij geen aandacht
is voor een speels karakter van die massa.
Antwoord
In de toelichting op het ontwikkelingsplan is de
visie verwoord op de ruimere omgeving. De visie betreft zeker niet alleen de
bouwlocatie. De kenmerkende structuur, van bouwblokken, met herkenbare openbare
en privé zijde blijft gehandhaafd. Tevens wordt de bestaande kwaliteit van de
singel ondersteund en versterkt door het te veranderen van een
(aan een zijde) adresloze openbare ruimte tot een openbare ruimte waaraan wordt
gewoond.
De structuur wordt gezien als een kader waarbinnen
vernieuwing plaats kan vinden, zonder de kwaliteiten van de buurt aan te
tasten. Daarbij is de mogelijk nieuwe bouwmassa verdeeld in kleinere volumen
zodat daarer
tussen ruimte is voor een groene inrichting ter ondersteuning van de
lommerrijke karakteristiek van het buurtje.
De nieuwe woningen zijn zo veel mogelijk
georiënteerd op de singel. Voor de bestaande woningen aan de overzijde,
betekent het dat er ‘overburen’ komen. Van inkijk is zeer beperkt sprake,
gezien de afstand en groen inrichting van de singel.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan zal worden aangepast.
A.28. Samenvatting
Aangegeven wordt dat het ontwikkelingsplan te sterk
is afgestemd op het bouwplan van Ceres. In de ruimtelijke visie wordt gemist
een beeldvisie
vanuit de ruimere omgeving, de aard van de architectuur in de omgeving alsook vanuit de
bewoners gemist. Ook de bouwhoogte is een bezwaar. De motivering van de
afwijking van het bestemmingsplan is onvoldoende en niet overtuigend. Het plan
sluit niet aan op de voorname
architectuur en kwaliteit van de bestaande wijk.
Antwoord
Voor beantwoording wordt verwezen naar hetgeen
geantwoord is onder A.27.
De aansluiting op de bewoners is feitelijk de
aanleiding van het plan: de vraag naar gelijkvloerse (senioren) woningen.
De architectuur is aan de orde in het
bouwplanprocedure. De commissie voor welstand en monumenten zal in die
procedure zich uitspreken over de gewenste architectuur.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan zal worden uitgebreid.
A.29. Samenvatting
Gepleit wordt voor een getrapte bouw met een
speelser karakter dat ruimtelijker oogt. De bouwblokken worden te hoog
gevonden. Aan de zijde van de singel is de tussenruimte het meest beperkt maar
de mogelijk gemaakte bouwhoogte het hoogst. Hierbij wordt een vraagteken gezet.
Antwoord
Met betrekking tot de hoogte van de mogelijk
gemaakte bouwblokken wordt verwezen naar antwoord A.27. Het overige deel van de
reactie is gericht op het bouwplan en zullen in de bouwplanprocedure aan de
orde komen.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan zal worden 3.
uitgebreid.
A.30. Samenvatting
Inspreker meent dat de beoogde zestien meter zou
moeten worden teruggebracht tot zes of acht meter. Dan zou beter passen in het
ruimtelijke karakter van de wijk. Er wordt bezwaar geuit tegen de te massale
bouwvorm.
Antwoord
Voor beantwoording wordt verwezen naar antwoord
A.27.
Conclusie
De motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan zal worden uitgebreid.
De
voorzitter dankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de inspraakavond
Onderdeel B: Schriftelijke inspraakreacties.
B.1.1 Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan wordt gesteld dat het bebouwingspercentage niet meer dan
met 15 procent mag toenemen. Gevraagd wordt of het huidig bouwplan aan deze eis
voldoet.
Antwoord
Het
bouwplan voldoet aan de eis.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.1.2 Samenvatting
Voorgesteld
wordt om de passage over het ambitieniveau op het gebied van
energie/duurzaamheid te laten vervallen.
Antwoord
Deze
passage vloeit voort uit de beleidnota "Klimaatplan" dat op 24 april door de
gemeenteraad is vastgesteld. Ontwikkelingsplannen geven een ruimtelijk kader
dat moet voldoen aan vastgesteld beleid. Afwijking is slechts in zeer
uitzonderlijke gevallen mogelijk. Van een dergelijke uitzondering is hier geen
sprake. Overigens voorziet het beleid in een mogelijke gemeentelijke bijdrage
in de meerkosten. Dit is in het ontwikkelingsplan aangegeven.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.1.3 Samenvatting
Gevraagd
wordt ofver
het huidig bouwplan voldoet aan de bezonningseisen die in het ontwikkelingsplan
zijn gesteld.
Antwoord
De
vraag of het bouwplan voldoet aan de gestelde bezonningseisen is aan de orde
bij de beoordeling van het bouwplan. Dit is een separate procedure.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.1.4 Samenvatting
Gevraagd
wordt of het bouwplan voldoet aan de in het ontwikkelingsplan gestelde eisen
met betrekking tot architectuur.
Antwoord
Deze
vraag is aan de orde bij de beoordeling van hetde
bouwplan en zal in dat kader worden voorgelegd aan de onafhankelijke commissie
voor welstand en monumenten.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.1.5 Samenvatting
Het
aanleggen of opknappen van speelgelegenheid mag niet drukken op het budget van
het plan Ceram Boeroe.
Antwoord
Het
ontwikkelingsplan stelt geen aanvullende eisen voor speelgelegenheid aan het
plan Ceram Boeroe.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.6 Samenvatting
Het
plan Ceram Boeroe is in een te ver gevorderd stadium om vanuit de nota
ecologische hoofdstructuur nog extra eisen aan het plan te stellen.
Antwoord
Ontwikkelingsplannen
moeten voldoen aan geldende wet- en regelgeving. Om die reden wordt de
ruimtelijke ontwikkeling in het ontwikkelingsplan getoetst aan het
ecologiebeleid.
In
het plan wordt geconstateerd dat het de beoogde ruimtelijke ontwikkeling past
binnen dat beleid.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.7 Samenvatting
Binnen
het budget van het plan Ceram Boeroe is geen ruimte voor aanvullende eisen met
betrekking tot wateraspecten die kostenverhogend zijn.
Antwoord
Ontwikkelingsplannen
geven een ruimtelijk kader dat moet voldoen aan vastgestelde regelgeving en
beleid. Dit geldt ook ten aanzien van de eisen voor water. Het bouwplan zal
moeten passen binnen dit ruimtelijk kader en dus moeten voldoen aan de eisen
die op grond van regelgeving en beleid aan de ruimtelijke ontwikkeling worden
gesteld.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.8. Samenvatting
Gevraagd
wordt om overleg over het verbeterd gescheiden stelsel (water) met een
kostendeskundige.
Antwoord
De
gemeentelijk projectleider zal initiatief nemen voor het gevraagde
overleg.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.9 Samenvatting
Het
plan is in een te ver gevorderd stadium om eisen te stellen vanuit de nota
bedrijven en bestemmingsplannen.
Antwoord
In
het ontwikkelingsplan wordt geconstateerd dat de ruimtelijke ontwikkeling past
binnen het beleid bedrijven en bestemmingsplannen.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.10 Samenvatting
Voorgesteld
wordt om de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken in het ontwikkelingsplan op te
nemen.
Antwoord
De
reeds uitgevoerde bodemonderzoeken zijn vooralsnog niet bij de gemeente bekend.
Beoordeling van de bodem vindt plaats in de bouwplanprocedure. Indien
mogelijk uitkomst onderzoek opnemen m.i.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.11 Samenvatting
Gevraagd
wordt de aanvullende eis met betrekking tot de EPC-norm te laten vervallen.
Antwoord
Verwezen
wordt naar antwoord B.1.2.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.12 Samenvatting
Nadere
eisen op het gebeid van DUBO zijn nieuw en kunnen in dit stadium niet meer
worden gesteld.
Antwoord
Deze
passage vloeit voort uit de beleidnota "Klimaatplan" dat op 24 april door de
gemeenteraad is vastgesteld. Ontwikkelingsplannen geven een ruimtelijk kader
dat moet voldoen aan vastgesteld beleid. Afwijking is slechts in zeer
uitzonderlijke gevallen mogelijk. Van een dergelijke uitzondering is hier geen
sprake.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.1.13 Samenvatting
Gevraagd
wordt om de maximale termijn aan te geven waarbinnen het archeologisch
onderzoek kan worden gedaan.
Antwoord
De
gemeentelijk projectleider zal in overleg met de gemeentelijke
deskundigearcheologie de termijn voor
archeologisch onderzoek aangeven.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.2.1 Samenvatting
Inspreker
heeft via een kennis bij toeval over de informatieavond gehoord. De
informatieavond over het bouwplan op 19 maart heeft hij gemist.
De
communicatie over het ontwikkelingsplan en het bouwplan is gelet op de gevolgen
van een dergelijke grootschalige herontwikkeling voor de wijk volstrekt
onvoldoende geweest. Dit terwijl communicatie in het collegeprogramma een
belangrijk speerpunt is. Interactief besturen betekent zijn inziens op een
verantwoorde en open wijze naar buiten treden naar de burger om vooraf
draagvlak te creëren voor herontwikkelingsplannen.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord A.3.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.2.2 Samenvatting
Inspreker
meent dat de presentatie van het ontwikkelingsplan erg mager was. Er is geen
duidelijke uiteenzetting gegeven over de ruimtelijke (on)mogelijkheden van de
locatie. Antwoorden op inhoudelijke vragen zijn nauwelijks gegeven en het
ontwikkelingsplan was niet beschikbaar om thuis bv eens rustig door te nemen.
Antwoord
De
kern van de inspraakbijeenkomst is het bieden van de mogelijkheid aan
belangstellenden om mondeling een visie te geven op het concept ontwikkelingsplan.
Naar aanleiding van die naar voren gebrachte visies kan het plan worden
aangepast. De inspraakbijeenkomst is gestart met een toelichting op het plan.
Tijdens de bijeenkomst zijn vragen gesteld die waar mogelijk beantwoord zijn.
Op sommige vragen kon niet direct antwoord worden gegeven. Zoals toegezegd
tijdens die avond zijn de vragen in het verslag beantwoord. Het
concept-ontwikkelingsplan heeft gedurende vier weken voor een ieder terinzage
gelegen en kon worden ingezien tijdens die informatie-avond,
er was een exemplaar aanwezig. Er waren die avond geen kopieën aanwezig.
Kopieën kunnen tegen vergoeding verkregen worden bij de Publiekbalie.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.2.3 Samenvatting
De
toelichting op het bouwplan was wel heel curieus, verwarrend en onbegrijpelijk.
Kennelijk is het ontwikkelingsplan alleen bedoeld om het voorgenomen bouwplan
mogelijk te maken. Dit is een vorm van onbehoorlijk bestuur. Als een
initiatiefnemer zich meldt bij de gemeente met een plan dat niet past in het
bestemmingsplan dient de gemeente eerst randvoorwaarden op te stellen en deze
te bespreken met de buurt.
Antwoord
Het
bouwinitiatief voor de locatie Ceram Boeroe dateert van enige jaren geleden. De
gemeente heeft de initiatiefnemer de randvoorwaarden meegegeven dat het nieuwe
plan moest passen in de stedenbouwkundige
structuur van de wijk en dat een aanzienlijk percentage van de te realiseren
woningen geschikt moest zijn voor bewoning door senioren. Overleg tussen
gemeente en initiatiefnemer hebben uiteindelijk geresulteerd in een plan dat
voldeed aan de randvoorwaarden en ook financieel uitvoerbaar was. Vervolgens is
dat plan gepresenteerd in de buurt op 19 februari 2003 met als doelstelling te
polsen wat buurtbewoners vinden van het plan. Tijdens die presentatie waren
circa 80 buurtbewoners aanwezig. De buurt heeft overwegend positief gereageerd
op het bouwplan omdat het plan voorziet in een forse opknapbeurt van de huidige
woningen die in slechte staat verkereneen verwaarloosd aandoende
huizenblokken ? ander woord. Na
die overwegend positieve reactie is gestart met de formele procedure voor
realisatie van het bouwplan. Er is een concept-ontwikkelingsplan opgesteld dat
onderwerp is geweest van inspraak.
De
gemeenteraad zal zich als bevoegd en democratisch
gekozen orgaan uiteindelijk uitspreken over dit ontwikkelingsplan
waarbij de raad kennisneemt van de inspraakreacties. Wellicht is het verwarrend
om ook een bouwplan te laten zien tijdens de inspraakbijeenkomst. Voor deze
handelswijze is gekozen omdat een ontwikkelingsplan zelf vrij abstract is en
een bouwplan meer inzicht geeft in de concrete invulling van het
ontwikkelingsplan.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.2.4 Samenvatting
Omdat
inspreker pas op 21 mei kennis heeft kunnen nemen van het ontwikkelingsplan en
dit pas op 23 mei heeft kunnen inzien verzoekt hij opnieuw een
informatiebijeenkomst te organiseren en daarvoor de buurt in ruimer verband uit
te nodigen. Hij behoudt zich het recht voor in een later stadium nog nadere
argumenten aan te reiken.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord A.3. De officiële termijn voor het
indienen van inspraakreacties is geëindigd op 28 mei. Inspreker kan zijn
reacties op het bouwplan naar voren brengen tijdens de ter inzage termijn van
het bouwplan. Ook deze termijn wordt als gebruikelijk aangekondigd in de
Stadskrant.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.2.5 Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan ontbreken heldere ruimtelijke uitgangspunten wat betreft:
bestaande
ruimtelijke kenmerken, typologie van woonomgeving, belangrijke rooilijnen,
kenmerkende bouwhoogtes, groenstructuur, verkeersontsluiting,
parkeergelegenheid etc op basis waarvan vrij eenvoudig de randvoorwaardenvoor
nieuwe ontwikkeling kunnen worden gesteld.
Antwoord
De
motivering van de stedenbouwkundige opzet van het plan zal
uitgebreider worden omschreven. De randvoorwaarden van herontwikkeling wijzigen
daardoor niet. Het plan Ceram Boeroe betreft een betrekkelijk geringe
herontwikkeling met een betrekkelijk geringe invloed op aspecten als
verkeersontsluiting, aanwezige groenstructuur en parkeergelegenheid. De door de inspreker aangehaalde ruimtelijke
kenmerken worden in de ontwikkelingsvisie aan de orde gesteld en leiden tot de
gestelde kaders.
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot aanpassing van de motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan.
B.2.6 Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan worden een aantal zaken opgesomd die niet zo relevant
zijn voor de randvoorwaarden en het
ruimtelijk kader. Dit schept verwarring.
Antwoord
Ontwikkelingsplannen
worden beschreven volgens een vaste opzet waardoor consequent wordt getoetst
aan belangrijke gemeentelijke beleidsdocumenten. Soms resulteert die toetsing
in het stellen van randvoorwaarden in andere gevallen zal die toetsing leiden
tot de conclusie dat het beleid niet van invloed is op de aan de orde zijnde
herontwikkeling.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan
B.2.7 Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan ontbreekt de onderbouwing om van de filosofie van het
geldend bestemmingsplan af te wijken. De Indische buurt is een rustige woonwijk
bestaande uit eengezinswoningen (twee bouwlagen met kap) in een overwegend
groene inrichting. Hogere bebouwing komt alleen voor in de vorm van bijzondere
functies. De in het ontwikkelingsplan genoemde bouwhoogte van 16 meter komt in
de directe omgeving niet voor.
Ook
de motivering om af te wijken van het gelijkmatige singelprofiel ontbreekt.
Voorgesteld wordt om het profiel gelijk te houden met aan weerskanten gelijke
hoogten en type woningen. Hetzelfde geldt voor het bebouwingspercentage dat
zonder motivering wordt verhoogd met 15%.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar de antwoorden A.1, A.6, A.26 en A.27. Het toenemen van
het bebouwingspercentage past in het collegebeleid om te streven naar een
compacte stad om enerzijds het voorzieningenniveau in de bestaande stad te
handhaven en om anderzijds de druk op het -onbebouwde- buitengebied te
verminderen. Dit is verder wenselijk in verband met de situering van de locatie
in de directe nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer.
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot uitbreiding van de motivering van de stedenbouwkundige
opzet van het ontwikkelingsplan.
B.2.8 Samenvatting
Inspreker
meent dat ten aanzien van parkeren de
harde voorwaarden van twee parkeerplaatsen per eengezinswoning en 1,5
parkeerplaatsen per appartement moet worden gesteld. Die plaatsen dienen op
eigen terrein binnen de kavel te worden aangelegd om overloop en overlast voor
de aanliggende straten te voorkomen. Inspreker meent dat de parkeerdruk in de
wijk sterk toeneemt. Vaak is sprake van twee auto's per woning. De bouw van de
wijk is daar destijds niet op berekend. Uitbreidingsmogelijkheden in de
omgeving zijn niet aanwezig. De in het ontwikkelingsplan gestelde norm is te
algemeen en in dit geval te laag. Als dit niet op eigen terrein oplosbaar is
moet het programma worden verminderd dan wel een ondergrondse garage worden
aangelegd.
Antwoord
De
parkeernormen gesteld in dit ontwikkelingsplan zijn conform de algemeen
geldende parkeernormen die gesteld worden aan nieuwe ontwikkelingen binnen de
gemeente Delft. Uit de nachttelling is gebleken dat nog enige parkeerplaatsen
vrij zijn. De verwachting is dat de parkeerdruk in de wijk met de ingebruikname
van de Zuidpoortgarage en de Koepoortgarage enigszins zal afnemen. Het plan
Ceram Boeroe voorziet in een aanzienlijke verbetering van de
bestaande bebouwing en komt tegemoet aan de wens meer woningen voor senioren
beschikbaar te hebben in Delft. Hogere parkeereisen zijn niet
noodzakelijk en zullen het plan financieel onuitvoerbaar maken. Gelet op
het bovenstaande achten wij de gestelde parkeernorm voor deze locatie
voldoende.Daarbij
geldt dat de parkeerbehoefte zoveel mogelijk binnen het her te
ontwikkelen terrein moet worden opgelost.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.2.9. Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan is de behoefte aan seniorenwoningen met lift niet
onderbouwd. Er zijn ook onderzoeken bekend waaruit blijkt dat grote behoefte
bestaat aan grondgebonden eengezinswoningen met tuin. De vraag is ook of juist
niet meer moet worden gestreefd naar verjonging van de wijk waardoor een betere
mix van jonge en oude bewoners ontstaat.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar het antwoord A.2.
Conclusie
In
het ontwikkelingsplan worden de namen van de onderzoeksrapporten
aangehaaldopgenomen.
B.3 R. Kunz
B.3.1 Samenvatting
Inspreker geeft aan het ontwikkelingsplan een rommelig, slordig en
inconsistent stuk te vinden. Zo vindt hij de schets van het vigerende
bestemmingsplan onleesbaar. Verwezen wordt naar een beoogde situering van
toekomstige woningen. Inspreker vraagt zich af of daarmee verwezen wordt naar
het op 13 maart gepresenteerde bouwplan van Vestia.
Antwoord
In hoofdstuk 1 van het ontwikkelingsplan wordt aangegeven wat de
aanleiding is geweest voor het opstellen van het ontwikkelingsplan en wat de
opbouw van het ontwikkelingsplan is. De aanleiding voor het opstellen van het
ontwikkelingsplan is het door Vestia kenbaar gemaakte bouwvoornemen voor de
locatie Ceram Boeroe. Voor de locatie is een gebiedsvisie opgesteld waaraan het
definitieve bouwplan van Vestia voor deze locatie dient te voldoen. Die
gebiedsvisie is een samenvatting van de daarop volgende hoofdstukken waarin per deelaspect een
motivering voor de gewenste ontwikkeling wordt gegeven. Dit zijn de aspecten
ruimtelijke ordening, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie, overige aspecten
en de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid. Dit is overigens een
standaard opbouw van ontwikkelingsplannen zoals deze sinds december 2002 door
de gemeente Delft worden opgesteld. De beschrijving van het vigerende
bestemmingsplan is uitgebreid met de vermelding van de ter plaatse toegestane
bouwhoogte, waardoor het stuk wellicht beter leesbaar wordt. Voor het overige wordt
verwezen naar antwoord B.2.3.
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot aanpassing van paragraaf 1.2 van het
ontwikkelingsplan.
B.3.2 Samenvatting
Het
ontwikkelingsplan sluit qua bouwvorm, bouwvolume en bouwhoogte niet aan om de
ruimtelijke kenmerken van de huidige Indische buurt. Een onderbouwing voor de
afwijking ontbreekt. Onduidelijk is waarom de beoogde bouwhoogte mag afwijken
van de directe omgeving als gevolg van het gewenste programma en het
uitgangspunt zoveel mogelijk woningen op de singel te oriënteren.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar de antwoorden A.1.en A.6.
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot aanpassing van de motivering voor afwijkingen van het
bestemmingsplan.
B.3.3
Samenvatting
In
het ontwikkelingsplan ontbreekt de onderbouwing van de volgende
veronderstellingen: de slechte staat van de woningen, de behoefte aan
seniorenwoningen met lift, de overschrijding van het huidig
bebouwingspercentage met 15%, de parkeernorm van 1,25 tot 1,5, groen.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar A.14, A.2, A1 (en A7) en A.6 .
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot diverse aanpassingen in het ontwikkelingsplan.
B.3.4 Samenvatting
Gevraagd
wordt hoe de behoefte aan seniorenwoningen met lift in de Indische Buurt is
gepeild.
Antwoord
De
behoefte aan seniorenwoningen geldt binnen de gehele gemeente en is gebaseerd
op onderzoek (zie antwoord A.2). De behoefte aan seniorenwoningen specifiek in
de Indische Buurt is gebaseerd op het aantal reacties op de Woonkrant voor
vergelijkbare woningen in deze wijk. Overigens geldt de uit onderzoek gebleken
behoefte binnen de gehele gemeente dus ook in de Indische buurt. Gelet op de
ligging van deze buurt in de directe omgeving van voorzieningen en de goede
ontsluiting (ook met het openbaar vervoer) leent deze wijk zich uitstekend voor
dit type woningen.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwikkelingsplan.
B.3.5. Samenvatting
Opgemerkt
wordt dat een hoger bebouwingspercentage niet past in deze groene buurt en
gevraagd wordt waarom het huidig bebouwingspercentage niet wordt gehandhaafd.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord B.2.7
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot uitbreiding
van de motivering van het bebouwingspercentage in het ontwikkelingsplan.
B.3.6 Samenvatting
Inspreker
stelt dat er in de buurt al een enorm tekort is aan parkeerplaatsen en dat er
minimaal met een norm van 1,8 -2.0 pp moet worden gerekend. Hij vraagt of
bekend is wat de consequenties voor de buurt zijn indien met een te lage norm
wordt gerekend.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord A.7, A10 en A.25
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.7 Samenvatting
Inspreker
vraagt of het college garandeert dat het huidig oppervlak aan groen minimaal
gelijk blijft.
Antwoord
Bij
de herinrichting van het plangebied zal ook het openbaar gebied worden
meegenomen. Een groene inrichting wordt daarbij nagestreefd. De herinrichting
van het openbaar gebied vindt later in de procedure plaats. Op dit moment kan
dan ook geen garantie worden gegeven dat het huidig oppervlak aan groen
minimaal wordt gehandhaafd. Als uitgangspunt geldt dat indien groen wordt
verwijderd, dit gecompenseerd moet worden.
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot aanpassing van de tekst onder groen in het
ontwikkelingsplan.
B.3.8. Samenvatting
Inspreker
heeft grote vraagtekens bij de gevolgde procedure en vraagt of de gemeente het
aanvaardbaar acht zonder eerst burgers en raadsleden te raadplegen de nieuwbouw
door Vestia in de buurt te presenteren als een 'fait accompli'.
Antwoord
De
nieuwbouw van Vestia is niet in de buurt gepresenteerd als een 'fait accompli'
maar had als doelstelling te polsen wat de buurt van het bouwvoornemen vond. De
reacties van die avond waren overwegend positief. De wethouder heeft zich
akkoord verklaard met het inzetten van de procedure tot vrijstelling verlening
en niet met het bouwplan zelf. Steeds is het voorbehoud gemaakt dat de
gemeenteraad instemt met het ontwikkelingsplan. De gemeenteraad neemt een
dergelijk besluit mede op basis van ingekomen inspraakreacties. Op deze wijze raadpleegt de gemeenteraad de
burgers. Voor de overige beantwoording wordt verwezen naar de antwoorden A.3 en
B.2.3.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.9. Samenvatting
Inspreker
merkt op dat de gemeente pas na presentatie van de nieuwbouwplannen gestart is
met het opstellen van het ontwikkelingsplan hetgeen zijns inziens de verkeerde
volgorde is.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord B.3.8.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.10 Samenvatting
Inspreker
vraagt welke ruimtelijke uitgangspunten Vestia heeft gehanteerd bij het
ontwikkelen van het nieuwbouwplan en of Vestia ook nieuwbouwplannen heeft
ontwikkeld die wel passen binnen de bepalingen van het bestemmingsplan.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar antwoord B.2.3.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.11 Samenvatting
Inspreker
vraagt te bevestigen dat het nieuwbouwplan van Vestia aanleiding was tot het
laten opstellen van het ontwikkelingsplan en in hoeverre het ambtelijk apparaat
nog in staat is tot onafhankelijk opstellen van een ontwikkelingsplan nu zij
waarschijnlijk medewerking hebben verleend aan het nieuwbouwplan.
Antwoord
De
Wet op de ruimtelijke ordening vereist dat een vrijstelling als bedoeld in
artikel 19 lid 1 juncto lid 4 van die Wet een ruimtelijke onderbouwing wordt
opgesteld. In Delft wordt die ruimtelijke onderbouwing verwoord in een
ontwikkelingsplan. Het feit dat Vestia een bouwvoornemen heeft ingediend dat
niet past in het ter plaatse geldend bestemmingsplan brengt met zich mee dat de
gemeente dat voornemen afwijst dan wel instemt met het volgen van de
vrijstellingsprocedure. Gelet op het gemeentelijke belang gediend met
herontwikkeling ter plaatse dat voorziet in een opknapbeurt van de buurt en
realisatie van seniorenwoningen en overigens ruimtelijk niet onacceptabel is,
is gekozen een vrijstellingsprocedure te starten. Om die reden is het
ontwikkelingsplan opgesteld dat onderwerp van inspraak is. Pas na vaststelling
van het ontwikkelingsplan door de gemeenteraad kan de procedure tot medewerking
aan het bouwplan worden verleend.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.12 Samenvatting
Inspreker
geeft aan dat Ceres heeft gesteld dat zij veel overleg hebben gevoerd met de
gemeente Delft en dat wethouder Grashoff de nieuwbouw een goed plan vindt.
Genoemde partijen zijn tot overeenstemming gekomen. Inspreker vraagt of het
college de mening van de wethouder deelt en vraagt naar de gemaakte afspraken
tussen genoemde partijen onderling.
Antwoord
Voor
beantwoording wordt verwezen naar de antwoorden B.2.3 en B.3.8.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.13 Samenvatting
Inspreker
vraagt waarom er geen bestuurder aanwezig was bij de inspraakbijeenkomst.
Antwoord
De
bestuurder is niet aanwezig bij de inspraakbijeenkomsten van alle
ontwikkelingsplannen. Slechts bij die ontwikkelingsplannen die een zeer
ingrijpende invloed hebben om de omgeving en indien zijn agenda dat toelaat is
de betrokken bestuurder aanwezig op de inspraakbijeenkomst. In beginsel wordt
de inspraakavond voorgezeten door de projectleider van het betreffende plan.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.14 Samenvatting
Inspreker
vraagt in hoeverre de wethouder nog tot een onafhankelijk oordeel kan komen
wanneer er bezwaren van burgers worden ingediend.
Antwoord
Verwezen
wordt naar antwoord 3.8. Het college van burgemeester en wethouders en de raad
vormen zich een definitief oordeel mede op basis van ingediende
inspraakreacties.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.3.15 Samenvatting
Inspreker
dringt er op aan dat op korte termijn een herziend ontwikkelingsplan wordt
opgesteld in nauwe samenspraak met de bewoners van de Indische Buurt.
Reactie
Het
concept ontwikkelingsplan Ceram Boeroe is onderwerp geweest van inspraak. De
reacties van insprekers hebben geleid tot herziening van het concept
ontwikkelingsplan en hebben niet geleid tot een nieuw ontwikkelingsplan met
geheel andere randvoorwaarden. Het aangepaste plan zal ter behandeling
aangeboden worden aan de commissie Duurzaamheid en bij positief advies van deze
commissie ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.4 Diverse buurtbewoners (zie bijgevoegde
lijst)
B.4.1 Samenvatting
Buurtbewoners
geven aan het ontwikkelingsplan op onderstaande punten positief te beoordelen:
a. Het initiatief om de kwaliteit van het
wonen In Ceram Boeroe te verbeteren
b. De oriëntatie van de te bouwen woningen
op de singel
c. Geen aantasting van de groenvoorziening
en de bomen langs de singel
Antwoord
Het
wordt op prijs gesteld dat buurtbewoners aangegeven wat zij als positief
beoordelen in het ontwikkelingsplan.
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.
B.4.2 Samenvatting
Als
negatieve punten brengen buurtbewoners het onderstaande naar voren:
a. De visie is te beperkt en alleen gericht op het gebied Ceram
Boeroe. De consequenties van de nieuwbouw en een samenhangende visie op de
gehele Indische Buurt ontbreken.
b. De bouwvorm en hoogte passen niet
binnen de wijk
c. De onderbouwing ontbreekt voor een bouwhoogte van maar liefst
5 bouwlagen (16 meter). Dat is twee maal zo hoog als de omliggende woningen,
ofwel 3 bouwlagen meer. De bouwhoogte is zelfs hoger dan het puntdak van de
Bethlehemkapel, op dit moment het beeldbepalende en hoogste punt langs de
singel
d. Veel omwonenden zullen hun veelal schitterende zicht op zon
en blauwe lucht verliezen.
e. Door een andere bouwvorm mogelijk te maken
(appartementencomplexen met lift) verliest de wijk, nu bestaande uit
eengezinswoningen, haar knusse, vriendelijke karakter.
f. De gehanteerde parkeernorm is te laag, waardoor
parkeerproblemen in de gehele wijk niet uit zullen blijven. Er is al een enorm
gebrek aan parkeerruimte.
g. De totale hoeveelheid groen zal afnemen, aangezien het
bouwoppervlak en parkeren toenemen.
Antwoord
Conclusie
Deze
reactie heeft geleid tot diverse aanpassingen in het ontwikkelingsplan.
B.4.3 Samenvatting
Verzocht
wordt om in overleg met omwonenden een visie te ontwikkelen die past in het
huidige karakter van de Indische Buurt en daar qua bouwhoogte, bouwvorm,
architectuur, groen, sfeer en de kwaliteit van het wonen op aansluit.
Antwoord
Verwezen
wordt naar het antwoord B.3.15
Conclusie
Deze
reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het ontwikkelingsplan.