Gemeente
Delft, 22 mei 2003
In
deze Inspraaknota is een overzicht opgenomen van de binnengekomen
inspraakreacties naar aanleiding van de terinzagelegging van het
voorontwerp-wijzigingsplan Charlotte de Bourbonstraat, bestemmingsplan
Wippolder. Het plan heeft betrekking op het terrein van de voormalige
Maranathakerk aan de Charlotte de Bourbonlaan. Op 10 april 2002 is het
bouwinitiatief voor dit terrein aan de buurt gepresenteerd. De naar aanleiding
daarvan gegeven reacties hebben geleid tot aanpassing van het bouwinitiatief en
zijn verwerkt in het voorontwerp-wijzigingsplan. Dit voorontwerp heeft ter
inzage gelegen van 17 februari 2003 tot en met 16 maart 2003.
Reacties
zijn ontvangen van: J. van den Bout en A. Sikkens; T. Schoutens; J.J.
Penning-Segers; D. Licht-Ros; Prof.dr. A.J. Zuithoff; A. Abbinga; L.A.M.
Leeuwenberg en A.A.M. Steijnen; J.P.J. de Lepper en R.F. Alderga; S. Kips en M.
Grunsveld; A.R. Klokke en H. Harmans; A.M. Buteijn-Blokland en L.P. Buteijn;
W.J. Beek; M. van Velzen; J.C. van Maastricht; J.C. van Nieuwkerk en J.J.
Fennema.
1.
Reactie
Het
is teleurstellend dat na de eerste inspraakbijeenkomst, de slechts beperkt
bijgestelde plannen niet opnieuw met belanghebbenden zijn besproken.
Het
bouwinitiatief is op 10 april 2002 tijdens een bijeenkomst aan de orde gesteld
en daarna in aangepaste vorm in een voorontwerp-wijzigingsplan neergelegd. Na
verwerking van de reacties op het voorontwerp zal een ontwerp-wijzigingsplan in
procedure worden gebracht, waarbij men wederom de gelegenheid heeft om
bedenkingen in te brengen. Nu het plan reeds met buurtbewoners is besproken, is
er geen aanleiding gezien om voorafgaand aan de terinzagelegging van het
ontwerp-wijzigingsplan nogmaals een bijeenkomst te organiseren.
2.
Reactie
Recent
is een bestemmingsplan vastgesteld waarin is voorzien in sloop van de
Maranathakerk en in wat daarvoor in de plaats zou komen. Het voorliggende plan
is in strijd met de geest (en wellicht de letter) van dat bestemmingsplan.
De
gesloopte bebouwing bestond uit een hoofdgebouw; te weten de kerkzaal met een
geschatte goothoogte van 10 meter en een maximale hoogte van de piramidevormige
kap van zo’n 14 meter. Aan deze kerkzaal zaten een tweetal bijgebouwen vast die
aanmerkelijk lager waren dan de kerkzaal. De kerkzaal was in het
stedenbouwkundige beeld het dominante volume en mat ongeveer 22,50 bij 22,50
meter in het vierkant, d.w.z. een grondvlak van ongeveer 500 m2.
In
de toelichting bij het bestemmingsplan is gesteld: “Als besloten wordt tot
sloop is vervanging mogelijk in de vorm van een “urban villa”. Een los element
in het groen. Ter plaatse van de hoofdmassa zijn dan 18 appartementen te maken
in een vierkant blok van 22,5 bij 22,5 meter. De top van het nieuwe gebouw zal
hierbij op ongeveer 14 meter liggen”.
Ook
het in het bestemmingsplan bijgevoegde schetsje laat op geen enkele wijze een
ander plan vermoeden.
Het
wijzigingsplan wijkt hiervan op essentiële punten af. Er is sprake van een
cirkel met een doorsnede van 30 meter, dus een grondvlak van ongeveer 700 m2,
en een grotere hoogte dan 14 meter. Voorts wordt het aantal woningen gesteld op
maximaal 42 in plaats van de genoemde 18. Ook indien de flexibele opzet van het
bouwplan uiteindelijk leidt tot een aantal van 30 tot 35 woningen, zijn dat er
nog altijd 12 tot 17 meer dan het eerder door de gemeente gesuggereerde aantal.
Men
vraagt zich af welke zwaarwegende overwegingen er na het vaststellen van het
bestemmingsplan zijn opgekomen voor een bestemmingsplanwijziging tegen het
belang van zittende bewoners in. Verzocht wordt de bouwoppervlakte terug te
brengen tot de oppervlakte die voorzien was in de toelichting op het
bestemmingsplan en de hoogte (inclusief mogelijke kap en technische
installaties) te bepalen op 14 meter.
Antwoord
In
artikel 11, vierde lid, aanhef en onder II, van de bij het bestemmingsplan
Wippolder behorende voorschriften, is de hier aan de orde zijnde
wijzigingsbevoegdheid geregeld. Daarbij is – sub c – bepaald: “Bij vervangende
nieuwbouw is een appartementencomplex toegestaan ter plaatse van het bestaande
hoofdgebouw met een bouwhoogte van maximaal 15 m.” Onder bouwhoogte wordt in
het bestemmingsplan de goothoogte verstaan.
De
voorschriften bepalen zodoende de locatie, binnen het ruime terrein waarvoor de
te wijzigen bestemming “Maatschappelijke doeleinden” geldt, waar een
appartementencomplex kan worden geprojecteerd en beperken de bouwhoogte tot 15
m. In de toelichting wordt een mogelijke invulling geschetst, maar aan de
toelichting kan niet het karakter van voorschriften worden toegedicht. Indien
het de bedoeling was geweest om de wijzigingsbevoegdheid nader te reguleren,
dan zouden nadere regels in de planvoorschriften zijn opgenomen. Met de in de
toelichting genoemde mogelijkheid is dan ook niet uitgesloten dat een ander
complex dat stedenbouwkundig evenzeer inpasbaar is, kan worden gerealiseerd.
Het
bestemmingsplan Wippolder laat overigens thans ter plaatse 835 m2 bebouwing
toe, waarvan 688 m2 met een goothoogte van 14 m.
3.
Reactie
In
het wijzigingsbesluit wordt nog steeds de mogelijke bebouwingsgrens veel groter
gemaakt dan volgens het ingediende plan noodzakelijk. Hiervoor is geen enkele
reden meer.
De
horizontale begrenzing van de bebouwingsstrook wordt bepaald door de omvang van
de ondergrondse parkeergarage.
Voor
zover wordt gedoeld op de toegestane bouwhoogte, wordt opgemerkt dat deze zal
worden aangepast voor het gedeelte dat een hoogte van vier bouwlagen heeft.
Daarbij moet wel rekening worden gehouden met borstwering ten behoeve van
dakterrassen, zodat wordt uitgegaan van een hoogte van 13,5 m. voor dat lagere
deel.
4.
Reactie
Het
grotere volume, het grove silhouette en de architectonische expressie (ramen en
balkons rondom) doen ernstig afbreuk aan de oorspronkelijke stedenbouwkundige
waarde en kwaliteit van het gebied. De aanwezige bebouwing omsluit het rustig
gelegen plantsoen met oorspronkelijk het daarop gesitueerde kerkgebouw. De
waterpartij rondom het plantsoen en de robuuste naar binnen gekeerde
architectuur van de kerk verhoogden de verstilde kwaliteit van het plantsoen.
De rationele, sobere en verzorgde vormgeving van zowel openbare ruimte als
gebouwen zorgt voor een groen en ontspannen karakter van de buurt, dat
bijdraagt aan de kwaliteit van de hele wijk Wippolder. Het nieuwe gebouw van
grotendeels vijf en gedeeltelijk vier bouwlagen zal uitermate pontificaal en
dominant aanwezig zijn. Nergens in de omgeving wordt deze bouwhoogte gehaald.
De alzijdige oriëntatie van de appartementen versterkt deze dominante
aanwezigheid nog eens. In plaats van een naar binnen gekeerd kerkgebouw aan een
openbaar plantsoen is met het voorliggende plan sprake van een woontorentje met
ramen van woonkamers en balkons aan alle zijden.
De
in de toelichting bij het bestemmingsplan genoemde stadsvilla is, met maximaal
vier bouwlagen, stedenbouwkundig goed in te passen in de aanwezige
bebouwingskarakteristiek en past in het beeld dat de omwonenden hebben van de
ooit gesuggereerde omvang van de nieuwbouw.
Antwoord
De
Maranathakerk, die hiervoor op deze plek stond, werd op drie manieren gekenmerkt. Een (a) losstaand element, met
een (b) alzijdige oriëntatie dat zich (c) door zijn massa en
verschijningsvorm verbijzondert t.o.v
zijn omgeving.
In
de voorgestelde nieuwbouw wordt zoveel als mogelijk geprobeerd deze kenmerken
naar voren te laten komen. Hier is eveneens sprake van een losstaand element in
het groen. De alzijdige oriëntatie van een gebouw met een woonfunctie komt goed
tot zijn recht door de ontsluiting van de woningen aan de binnenzijde van het
gebouw te leggen (lange galerijen aan de buitenzijde worden hierdoor
voorkomen).
De
gekozen vorm verbijzondert zich duidelijk van zijn omgeving. Deze vorm (een
cirkel) ligt daarbij in zoverre voor de hand, dat het gebied in de directe
omgeving wordt gekenmerkt door een veelvoud aan bebouwingsrichtingen. De
cirkelvorm is in dit geval, een neutrale, die deze richtingen in zich op kan
nemen.
Overigens
is de beoordeling van de uiteindelijke verschijningsvorm een
verantwoordelijkheid van de Welstandscommissie. Deze valt derhalve buiten het
kader van het wijzigingsplan.
Het
gebied is daarnaast één van de weinige grotere open ruimten aan het water in
een voor het overige tamelijk dichte wijk. Deze ruimte verdient het (zover als
haalbaar is) open te blijven. Een alternatieve en economisch aanvaardbare
invulling met bijvoorbeeld eengezinshuizen (lagere bebouwing en kleine elementen)
is dan niet passend, omdat dit zou betekenen dat het hele gebied volledig
geprivatiseerd (en omheind) zou worden.
5.
Reactie
Het
plan voorziet in een parkeergarage met 44 plaatsen. Bij 42 woningen komt dit
neer op 1 parkeerplaats per woningen, bij 35 woningen is er 1,25 parkeerplaats
per woning en bij 30 woningen 1,5 parkeerplaats per woning. Verwacht wordt dat
de voorziene parkeerruimte ontoereikend is. Als er 35 woningen worden
gerealiseerd zal er, uitgaande van een gebruikelijke 1,5 parkeerplaats per
woning, een tekort van 8 parkeerplaatsen zijn. Gevreesd wordt dat men in de
Charlotte de Bourbonstraat zal parkeren, terwijl deze al belast wordt als
overloop parking voor bewoners van de Amalia van Solmslaan. Voorts maakt men
zich zorgen over het gebruik van het openbare gebied rondom het bouwplan,
waarover het wijzigingsplan zich niet concreet uitlaat.
In
sommige reacties wordt het voorstel gedaan het aantal woningen en daarmee de
verkeersoverlast terug te brengen tot het in de toelichting op het bestemmingsplan
genoemde aantal van 18 en/of het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te
verhogen tot de norm van 1,5 per woning. In andere reacties wordt gesuggereerd
het aantal woningen te beperken tot 30, zodat een parkeergarage voor 44 auto’s
past op een norm van 1,5 auto per woning.
Antwoord
Voor
wat betreft het parkeren wordt thans uitgegaan van een parkeernorm van
tenminste 1 parkeerplaats per unit van ongeveer 50 m2. Gezien de flexibele
indelingsmogelijkheid van het complex zal dit betekenen dat er, naast woningen
van 1 unit, ook woningen zullen zijn van 2 of 3 units, en daarmee 2 of 3
parkeerplaatsen. Bij het huidige voorgestelde aantal van 30 woningen (in 46
units) betekent dit een parkeernorm van ruim 1,5 parkeerplaats per woning.
Indien er meer woningen worden gerealiseerd binnen de voorgestelde bouwmassa,
zullen dit vanzelf kleinere woningen zijn. De ervaring leert dat de
parkeerbehoefte bij deze kleinere woningen ook minder groot zal zijn. Hiermee
mag verwacht worden dat de norm van 1 parkeerplaats per 50 m2 woonoppervlak
voldoende zal zijn.
6.
Reactie
Het
feit dat een deel van het plantsoen eigendom is van de ontwikkelaar staat op
gespannen voet met de gemeentelijke wens om de buurtfunctie van dit groengebied
te respecteren. Het lijkt ongewenst het beheer van een deel van dit gebied uit
te besteden aan een vereniging van eigenaren. Over de toekomstige
eigendomssituatie en de mate van openbaarheid wordt in het plan geen
uitsluitsel gegeven. In dit verband wordt door sommigen voorgesteld dat de
gemeente een deel van het terrein aankoopt ten behoeve van aanleg en beheer als
openbare ruimte. In het verlengde daarvan wordt verzocht het programma van
eisen en het ontwerp van deze groenvoorziening in samenspraak met de bewoners
te ontwikkelen.
Antwoord
Het
betrokken terrein was en is particulier eigendom. Door de ontwikkelaar is
toegezegd dat over de inrichting van de groenvoorziening met de omwonenden zal
worden overlegd.
7.
Reactie
In
een aantal reacties wordt de verwachting van waardedaling van eigendom als
gevolg van het wijzigingsplan geuit en aangekondigd dat de gemeente hierop zal
worden aangesproken.
Antwoord
Indien
men meent schade te lijden als gevolg van een regeling in het bestemmingsplan,
te weten de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 11 van de
planvoorschriften, dan staat het vrij om een verzoek bij de gemeenteraad in te
dienen tot vergoeding van die schade.
8.
Reactie
Opgemerkt
wordt dat bij de sloop van de kerk is gebleken dat de ondergrond ter plekke
slecht is. Het is daarom dringend gewenst dat er t.z.t. eisen gesteld worden
aan de methode van heien omdat anders de kans op technische schade groot is.
Antwoord
In
het kader van het wijzigingsplan kunnen geen technische voorschriften gesteld
worden.
Voor
zover wordt gedoeld op schade aan het te bouwen gebouw kan worden opgemerkt dat
het Bouwbesluit technische voorschriften bevat ten aanzien van onder meer
fundering van het te bouwen gebouw zelf. Deze voorschriften voorkomen
technische schade aan dat gebouw. Voor zover wordt gedoeld op technische schade
aan andere omliggende bouwwerken, geldt dat de bouwregelgeving niet de
mogelijkheid biedt om voorschriften op te leggen ter voorkoming daarvan. Het is
aan de bouwer om schade voor derden te voorkomen en deze is voor die schade ook
aansprakelijk. Overigens zijn er geen gegevens op grond waarvan zou moeten
worden verwacht dat de bouw van het woongebouw technische schade aan andere
bouwwerken zal kunnen veroorzaken.