Stuk 145 I Delft,
16 september 2003.
03/026417
Onderwerp: Besluit op verzoek om
planschade
Boekenstijn
Beheer B.V.
Aan de
gemeenteraad.
Geachte dames en
heren,
Op 18 mei 2001 is
namens Boekenstijn Beheer B.V. te Delft (hierna: Boekenstijn) een verzoek
ingediend om vergoeding van schade, die zij stelt te leiden als gevolg van de
op 17 juni 1998 met toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening (WRO) verleende bouwvergunningen voor de realisering van een kantoorgebouw
en woningen nabij Wateringsevest 7 te Delft.
Boekenstijn stelt
dat de vergunde bouwwerken negatieve invloed hebben op de panden Wateringsevest
8 en 9, die haar in eigendom toebehoren. Met name vindt volgens haar zowel aan
de voorzijde als achterzijde van haar panden een ernstige inbreuk plaats ten
aanzien van lichtinval en bezonning, terwijl het zicht op haar panden – en
daarmee de verhuurbaarheid ervan aan zakelijke gebruikers – afneemt.
Het verzoek om
planschade is voor advies in handen gesteld van de Stichting Adviesbureau
Onroerende Zaken (SAOZ), die in het kader van de behandeling van het verzoek
onder meer vertegenwoordigers van Boekenstijn heeft gehoord. De SAOZ heeft in
maart 2002 advies uitgebracht, strekkende tot toekenning van een schadevergoeding
van € 2.268,90 (ƒ 5.000,-) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 mei
2001 tot de dag van uitbetaling. Boekenstijn is in de gelegenheid gesteld
schriftelijk op het advies te reageren en namens haar is bij brief van 18
december 2002 medegedeeld dat het advies geen aanleiding geeft tot nadere
opmerkingen.
Het
concept-raadsvoorstel is overeenkomstig het advies opgesteld.
Krachtens artikel 49 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening kent de gemeenteraad aan een belanghebbende die, ten
gevolge van bepalingen van het bestemmingsplan dan wel door verleende
vrijstellingen als onder meer bedoeld in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of
zal lijden welke niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en
waarvan een vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of
anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen
schadevergoeding toe. Aan het indienen van het verzoek is geen termijn
verbonden.
Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex
artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende
planologische regimes, in dit geval het bestemmingsplan “Komplan ‘76” en de planologische situatie, die is
ontstaan door de verleende vrijstellingen ex artikel 19 WRO. Om te bezien of
sprake is van een planologisch nadeel, moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden
van beide regimes worden vergeleken. Voor die vergelijking is niet de
feitelijke situatie van belang; bepalend is het verschil in theoretisch
mogelijke situaties onder het oude en het nieuwe regime.
Voor het voorliggende geval leidt dit tot
het navolgende.
Daar waar onder toepassing van de
vrijstellingsbesluiten een vijftal woningen met een hoogte van 8 à 8,3 meter –
waarvan het hoekpand circa 6 tot 10 meter meer westelijk is gelegen dan de
korte voorgevel van het pand van Boekenstijn – en een kantoorgebouw met een
hoogte van circa 5,7 meter zijn opgericht, had op basis van het vigerende
bestemmingsplan het volgende kunnen worden gerealiseerd.
Vanaf de doorgetrokken lijn van de korte
voorgevel van het pand van Boekenstijn tot een lengte van circa 17 meter in
noordoostelijke richting, had een gebouw kunnen worden opgericht met een goot-
respectievelijk bouwhoogte van 10 tot 15 meter. Hierdoor zou het zicht vanuit
het dakraam op de zolderverdieping van het pand van Boekenstijn reeds in
belangrijke mate zijn ontnomen en zou ook de lichtinval in deze ruimte
aanmerkelijk zijn beperkt. Aan de achterzijde van het pand op het aangrenzende
perceel mocht voorts – tot een maximale oppervlakte van 25% van de
terreineenheid nog enige bebouwing worden opgericht met een hoogte van 4,8 à
5,4 meter en, met inachtneming van bepaalde voorwaarden, maximaal 9,6 à 10 meter
(drie bouwlagen), waardoor het zicht vanuit de ruimten aan de achterzijde van
het pand van Boekenstijn reeds in bepaalde mate had kunnen worden beperkt en op
het dakterras en in de aangrenzende ruimten een zekere schaduwwerking had
kunnen worden ondervonden.
Vastgesteld kan echter worden dat de totale
oppervlakte van de thans mogelijk gemaakte bebouwing (met een bouwhoogte van
circa 8 en 5,7 meter) omvangrijker is dan hetgeen op basis van het vigerende
bestemmingsplan had kunnen worden gerealiseerd, waardoor vanuit de eerste
verdieping van het pand van Boekenstijn het zicht iets verder wordt beperkt.
Deze zichtbeperking wordt met name veroorzaakt door de muur die is opgetrokken
langs het licht hellend dak van de magazijn- en winkelruimte waarop vanaf de eerste
verdieping wordt uitgekeken. Als gevolg hiervan is Boekenstijn in een
planologisch iets nadeliger positie komen te verkeren. Vanaf de tweede
verdieping wordt voor een belangrijk deel over de nieuwe bebouwing heen
gekeken, zodat ten aanzien van deze ruimten geen planologisch nadeliger positie
is ontstaan.
Aan de voorzijde van het pand op het
belendende perceel had – in het verlengde van de zuidoostelijke gevel van het
pand van Boekenstijn – na vrijstelling en tot een maximum inhoud van 60 m3, een
garage, berging of serre met een lengte van bijvoorbeeld 6 meter, een breedte
van 3,3 meter en een hoogte van 3 meter kunnen worden gebouwd. Een andere
planologische mogelijkheid was dat ter plaatse een aanbouw, ten behoeve van een
langgerekte hal of voorportaal met eventueel een bergvliering, zou worden
opgericht met een oppervlakte van 11 m2 (bijv. 6 x 1,80 meter) en een totale
hoogte van 5,4 meter. Als gevolg daarvan zou het verkeer komend vanaf de
Phoenixstraat reeds het volledige zicht op de bedrijfsruimte van belanghebbende
tot op relatief korte afstand van het object zijn ontnomen, en zou vanuit
zuidelijke richting bezien derhalve geen sprake zijn geweest van een
onbelemmerd zicht op het pand van Boekenstijn. Bovendien had ook van een
zuidelijk gesitueerde aanbouw een bepaalde mate van schaduwwerking kunnen
uitgaan op de voorgevel van het object, en had het zijdelingse zicht vanuit het
raam in de korte voorgevel op de eerste verdieping voor een belangrijk deel
kunnen worden beperkt.
De totale omvang van het gedeelte van de
nieuwe bebouwing gelegen binnen de “Bebouwingszone III” met de nadere
aanduiding “Tuin-T” van het vigerende bestemmingsplan, is weliswaar groter dan
hetgeen op deze gronden maximaal mocht worden gerealiseerd (ten hoogste 60 m3),
doch van deze toename gaat – gelet op de situering van de reeds toegestane
bebouwing – geen nadeliger invloed uit op de waarde en verhuurbaarheid van de
bedrijfsruimte en/of de woonruimten in het pand van Boekenstijn.
Ten aanzien van de nooduitgang welke thans
is komen te vervallen moet worden opgemerkt dat deze uitgang reeds op basis van
de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan belemmerd had kunnen worden,
door het oprichten van een gebouw of bouwwerk direct langs de uitgang.
Voor zover mede een toename van parkeerdruk
ten grondslag ligt aan het verzoek om schadevergoeding, moet worden opgemerkt
dat het aangrenzende terrein en de toegestane bebouwing reeds gebruikt konden
worden voor diverse doeleinden, zoals detailhandel en horeca, waarvan een
minstens even grote publiek- en verkeeraantrekkende werking uit had kunnen gaan
als van de vijf woningen (met één bedrijfsruimte) en het kantoorpand.
Vastgesteld wordt dat de vrijstellingen ex
artikel 19 WRO ten aanzien van de bedrijfsruimte van Boekenstijn niet hebben
geleid tot een planologisch nadeliger situatie die de waarde/verhuurbaarheid
van de ruimte negatief heeft beïnvloed.
De planologische maatregel heeft voor de
woonruimte van Boekenstijn wel geleid tot een iets nadeliger positie, waaruit
op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van
waardevermindering is voortgevloeid.
Het pand Wateringsevest 8 ontleende,
rekening houdend met de maximale mogelijkheden van het oude planologische
regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van verhuurde woonruimten
(kamerverhuur). Deze waarde lag – de mutatie weggedacht – per peildatum 18 mei
2001 in de orde van grootte van ƒ 320.000,-.
De waardevermindering wordt, naast de waarde
van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de
inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. Het hiervóór genoemde
specifieke gevolg van de onderhavige planologische mutatie, zijnde enige
beperking van zicht vanaf de ruimten op de eerste verdieping, heeft er toe
geleid dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per
peildatum is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van ƒ 315.000,-. De
schade bedraagt daarmee
ƒ 5.000,- (thans € 2.268,90).
Op de dag dat de eigendom van de onroerende
zaak werd verworven (1973) was de planologische mutatie niet te voorzien. Ook
overigens is er geen reden om de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening
van Boekenstijn te laten. Het schadebedrag komt dan ook geheel voor vergoeding
in aanmerking.
Voor zover tevens is verzocht om vergoeding
van kosten van deskundige bijstand, wordt nog opgemerkt dat niet is gebleken
dat Boekenstijn deskundigen heeft ingeschakeld en dat dit voor haar noodzakelijk
is geweest voor een geobjectiveerde vaststelling van het geleden nadeel.
Kosten voor specifiek rechtskundige bijstand
in de besluitvormings- en bezwaarprocedure vallen buiten het bereik van artikel
49 WRO en ook overigens is er geen grond om die kosten te vergoeden.
Op grond van het voorgaande moet
geconcludeerd worden dat Boekenstijn ingevolge artikel 49 WRO aanspraak kan
maken op een schadevergoeding ten bedrage van € 2.268,90, vermeerderd met de
wettelijke rente vanaf 18 mei 2001.
Wij stellen u voor, onder voorbehoud van
gunstig advies van de commissie duurzaamheid,
om dienovereenkomstig te besluiten.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Delft,
H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.
N. Roos ,secretaris.
De raad der gemeente Delft;
gelezen het voorstel van het college van 16
september 2003;
gelet op artikel 49 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening en met inachtneming van het advies van de commissie
Duurzaamheid;
b e s l u i t:
Aan Boekenstijn Beheer B.V. te Delft
vergoeding toe te kennen van de schade die is geleden door de bij besluiten van
17 juni 1998, nrs. S97004732 en S97004733, verleende vrijstellingen ex artikel
19 WRO, ten bedrage van € 2.268,90, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
18 mei 2001.
Aldus vastgesteld in de openbare
raadsvergadering van 2 oktober 2003.
,burgemeester.
,griffier.
Belanghebbenden in de zin van de Algemene
wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een
gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad van Delft, p/a Postbus
78, 2600 ME Delft.