NOTITIE
BEDENKINGEN
WIJZIGINGSPLAN
Charlotte
de Bourbonstraat
Delft,
november 2003
Het ontwerp-wijzigingsplan Charlotte de Bourbonstraat heeft,
overeenkomstig art. 26 van de voorschriften bij het bestemmingsplan Wippolder,
ter inzage gelegen in de periode van 25 augustus tot en met 14 september 2003.
In reactie op de ter inzagelegging zijn 4 brieven met bedenkingen ingekomen. In
het onderstaande zijn de bedenkingen samengevat en beantwoord.
2. Ir. J. van den
Bout en C. Sikkens, Nassaulaan 17, 2628 GA Delft
4. J. van
Maastricht, Charlotte de Bourbonstraat 22, 2628 BN Delft
1. A. Abbinga,
Charlotte de Bourbonstraat 18, Delft
1.1 Bouwvolume
en bebouwingsgrenzen
Recent (in 1999) is een bestemmingsplan vastgesteld waarin
voorzien was in de sloop van de Maranathakerk. De beslissing om tegen dit
bestemmingsplan geen bezwaar aan te tekenen is vooral ingegeven door de inhoud
van de toelichting. In de toelichting bij het bestemmingsplan is gesteld: “Als
besloten wordt tot sloop is vervanging mogelijk in de vorm van een “urban
villa”. Een los element in het groen. Ter plaatse van de hoofdmassa zijn dan 18
appartementen te maken in een vierkant blok van 22,5 bij 22,5 meter. De top van
het nieuwe gebouw zal hierbij op ongeveer 14 meter liggen”.
Ook het in het bestemmingsplan bijgevoegde schetsje laat op
geen enkele wijze een ander plan vermoeden.
Het wijzigingsplan wijkt hiervan op essentiële punten af. Er
is sprake van een cirkel met een doorsnede van 30 meter, dus een grondvlak van
ongeveer 700 m2, en een grotere hoogte dan 14 meter. Voorts wordt het aantal woningen
gesteld op maximaal 42 in plaats van de genoemde 18. Een verhoging met 135%.
Het wijzigingsplan heeft op geen enkele wijze aansluiting op
het huidige, recent vastgestelde bestemmingsplan.
Niet duidelijk is geworden welk belang de gemeente ziet in het
meewerken aan een dergelijke bestemmingsplanwijziging tegen het belang van de
zittende bewoners in, waarbij het met name gaat om punten die op het moment van
het vaststellen van het vorige bestemmingsplan nog niet bekend konden zijn bij
de gemeente.
Een bestemmingsplan dient rechtszekerheid voor een langere
periode te geven en is niet bedoeld om op het moment dat een ontwikkelaar een
mogelijkheid ziet om een commercieel aantrekkelijk project neer te zetten,
andere partijen (omliggende bewoners) met de nadelen hiervan te confronteren.
De gemeente geeft daarmee geen rechtszekerheid aan haar bewoners.
In het wijzigingsbesluit wordt nog steeds de mogelijke
bebouwingsgrens veel groter gemaakt dan volgens het ingediende plan
noodzakelijk is. Hiervoor is geen enkele reden meer.
Verzocht wordt de bouwoppervlakte terug te brengen tot 506
m2, het aantal woningen terug te brengen tot 18, de hoogte van het gebouw te
bepalen op de genoemde 14 meter in het bestemmingsplan en de bebouwingsgrenzen vast te stellen
binnen de hoofdmassa van het gebouw.
In het plan is verder voorzien in 1 parkeerplaats per
woning. Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen zijn voorzien voor gasten,
meerdere auto’s per woning etc. Het is gebruikelijk om bij nieuwbouwplannen van
een beduidend hoger aantal parkeerplaatsen uit te gaan. Op dit moment wordt de
Charlotte de Bourbonstraat al door de bewoners van de Amalia van Solmslaan
gebruikt als overloop parking. Dit probleem zal alleen maar toenemen. In de
praktijk worden dan vaak aan twee kanten van deze eenrichtingsstraat geparkeerd
(waarvan aan 1 kant op de stoep) waardoor er gevaarlijke situaties ontstaan.
Bovendien is het ondergronds parkeren, dat voorgespiegeld wordt door de
gemeente en planontwikkelaar, niet in het bestemmingsplan vastgelegd en kan dus
op ieder moment in de planontwikkeling teruggedraaid worden.
Verzocht wordt het aantal parkeervoorzieningen dat gecreëerd
wordt op eigen terrein te verhogen tot de gebruikelijke norm van 1,5 per woning
en het ondergronds parkeren in het bestemmingsplan vast te leggen.
1.3. Nota
Inspraak
De gemeente gaat in de Nota Inspraak volledig
voorbij aan de toelichting op het bestemmingsplan, waarin (tot op de halve
meter nauwkeurig) werd aangegeven wat er zou komen en wil nu de totale grond
waarop hoge bebouwing mogelijk is bebouwen, terwijl uit de context duidelijk
blijkt dat de grotere oppervlakte alleen bedoeld is om de precieze plek van de
bebouwing later vast te leggen.
Er wordt door de gemeente in de Nota Inspraak
gezegd dat een andere economisch haalbare bebouwing niet mogelijk is. De
projectontwikkelaar heeft echter geheel vrijwillig een bod uitgebracht op dit
stuk grond. Gezien het bedrag dat hij daarvoor betaald heeft, is hij blijkbaar
uitgegaan van een grotere bebouwingsdichtheid dan in het toen vigerende
bestemmingsplan. Dit is echter geheel zijn eigen risico en kan niet als
argument gebruikt worden om een bepaalde bebouwing te realiseren.
De vraag wat het belang is van de gemeente om een
recent vastgesteld bestemmingsplan te wijzigen wordt niet in de samenvatting
beantwoord. Men gaat er dus vanuit dat dit belang er blijkbaar niet is en er
alleen een belang van de projectontwikkelaar is.
1.4. Schade
Men verwacht dat genoemde plannen tot een
waardevermindering van het pand zullen leiden. Eventueel zal de gemeente hierop
aangesproken worden.
2. Ir.
J. van den Bout en C. Sikkens, Nassaulaan 17, Delft
2.1. Bouwvolume
en bebouwingsgrenzen
In het huidige
bestemmingsplan is sprake van een bestemming maatschappelijke doeleinden met een
bouwhoogte van 14 meter ter plaatse van het hoofdgebouw en 3 meter ter plaatse
van de dienstwoning. Het grondoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt 688 m2. De
gesloopte bebouwing bestond uit een kerkzaal met een grondvlak van naar
schatting 22,5 meter bij 22,5 meter, resulterend in een grondvlak van ongeveer
500m2. Aan deze kerkzaal zat een tweetal bijgebouwen vast, te weten de
conciërgewoning en een vergaderruimte. Deze gebouwen waren aanmerkelijk lager
dan de kerkzaal en kenden een grondvlak van zo’n 188m2. In het huidige
bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die het mogelijk maakt
ter plaatse van het hoofdgebouw de bestemming te wijzigen voor woondoeleinden
waarbij een appartementencomplex met een maximum bouwhoogte van 15 meter is toegestaan.
In het voorliggende
ontwerp-wijzigingsplan is sprake van een bouwvolume met een grondoppervlakte
van 765 m2. Dit is 77 m2 of 11% meer dan het totale grondsoppervlakte van het
hoofdgebouw. Wanneer men bovendien de zinsnede ‘ter plaatse van het hoofdgebouw’
alleen op de voormalige kerkzaal betrekt, dan is er zelfs sprake van een
overschrijding van circa 265m2 ofwel 53%. Deze laatste interpretatie van de
wijzigingsbevoegdheid lijkt op zijn plaats gezien het grote verschil tussen het
volume van de voormalige kerkzaal (het hoofdgebouw) en de bijgebouwen
(conciërgewoning en vergaderzaal).
Concluderend stellen wij
dat in het geval van beide interpretaties van de zinsnede ‘ter plaatse van het
hoofdgebouw’, het huidige bouwplan het oppervlak van het hoofdgebouw
overschrijdt.
Het cirkelvormige volume
overschrijdt niet alleen in m2 het grondoppervlak van het hoofdgebouw in het
huidige bestemmingsplan. Ook de contour van het cirkelvormige gebouw blijft
niet binnen de omtrekken van het voormalige hoofdgebouw. Ook dit heeft voor met
name de noordelijk gelegen woning (Nassaulaan 17) verstrekkende gevolgen.
Wanneer men een lijn in het verlengde van de zijgevel en dus haaks op de
achtergevel van deze woning trekt, stond het voormalige hoofdvolume (de
kerkzaal) met een goothoogte van zo’n 10 meter juist terzijde van deze lijn.
Het nu voorgestelde bouwvolume schuift circa 4 meter door deze lijn en heeft in
dit bouwdeel een hoogte (borstwering van de dakterrassen) van 13 meter. Dit
resulteert in een aanmerkelijke aantasting van het vroeger en nu nog vrije
uitzicht van Nassaulaan 17.
Overigens kan dit laatste
bezwaar wellicht worden opgelost door het totale bouwvolume een aantal meters
naar het oosten op te schuiven en de gehele singeloever in het kader van de
voorgestelde vergroting van het wateroppervlakte te herbezien en een wat
vrijere golvende lijnvoering te geven.
2.2. Groenaspecten
In eerdere reacties is
reeds bezorgdheid uitgesproken over de toekomst van het huidige plantsoen ten
westen van het voormalige kerkgebouw. Ondanks het feit dat de ontwikkelende
partij, die eigenaar is van deze grond, de toezegging heeft gedaan dat hij zal
overleggen met de omwonenden over de inrichting van het plantsoen en de
toezegging van de gemeente dat het terrein een groenbestemming zal krijgen en
het wateroppervlak zal worden vergroot, vraagt men wederom aandacht voor dit
punt. De inrichtingsschets, met een enigszins onhandig ontwerp voor de
vergroting van het wateroppervlak, belooft niet veel goeds. De enige echte
garantie voor de openbaarheid van dit terrein, nu en in de toekomst, wordt
gegeven wanneer de gemeente eigenaar is
van dit deel grond. Het plantsoen heeft in de Wippolder een belangrijke functie
als openbare groenvoorziening en speelplek. Wanneer dit gebruik gaat botsen met
het belang van de toekomstige bewoners, is de openbaarheid van het plantsoen
niet goed te garanderen wanneer de grond in handen is van de vereniging van
eigenaren.
3. L.P. Buteijn en A.M. Buteijn-Blokland, Charlotte de
Bourbonstraat 20, Delft en
J. van
Maastricht, Charlotte de Bourbonstraat 22, Delft
3.1. Bouwvolume
en bebouwingsgrenzen
Recent (in 1999) is een bestemmingsplan vastgesteld waarin
voorzien was in de sloop van de Maranathakerk. De beslissing om tegen dit
bestemmingsplan geen bezwaar aan te tekenen is vooral ingegeven door de inhoud
van de toelichting. In de toelichting bij het bestemmingsplan is gesteld:
“Als besloten wordt tot sloop is vervanging mogelijk in de
vorm van een “urban villa”. Een los element in het groen. Ter plaatse van de
hoofdmassa zijn dan 18 appartementen te maken in een vierkant blok van 22,5 bij
22,5 meter. De top van het nieuwe gebouw zal hierbij op ongeveer 14 meter
liggen”.
Ook het in het bestemmingsplan bijgevoegde schetsje laat op
geen enkele wijze een ander plan vermoeden.
Uit deze omschrijving in het bestemmingsplan blijkt
duidelijk dat de vervangende nieuwbouw is bedoeld als een urban villa ter
plaatse van de huidige hoofdmassa of van het bestaande hoofdgebouw. Het
voormalige kerkgebouw bestond uit een hoofdmassa (kerkzaal) met aanbouwen. De
kerkzaal had een oppervlak van 18x18 meter, een goothoogte van 8 meter met een
tentdak met nokpunt op 14 meter hoogte. De aanbouwen hadden deels een plat dak
op 3 meter hoog en deels een zadeldak met goothoogte van 3 meter en een nok van
6 meter hoog. Het gezamenlijk oppervlak van de kerkzaal en aanbouwen vormde de
bebouwingsgrens van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is echter
alleen ter plaatse van de hoofdmassa van de kerkzaal een urban villa bedoeld.
Het nu voorliggende wijzigingsplan gaat echter uit van een urban villa die de
grenzen van deze hoofdmassa verre overschrijdt. In de toelichting aldaar wordt
gesteld dat het bestemmingsplan ruimte laat voor de bouw van een urban villa,
zolang die maar binnen de gestelde bebouwingsgrenzen valt van het
bestemmingsplan. Hierbij worden de grenzen van de kerkzaal inclusief de (lege)
aanbouwen van het kerkgebouw. Dit, terwijl overduidelijk in het bestemmingsplan
voor de vervangende nieuwbouw een bebouwingsgrens is bedoeld ‘binnen de
hoofdmassa’ van de kerkzaal, dus exclusief het oppervlak van de aanbouwen. De
bebouwingsgrenzen en daarmee het bebouwd oppervlak en de hoofdmassa van het
bouwplan worden derhalve veel ruimer genomen dan de wijzigingsbevoegdheid
toelaat.
In de toelichting wordt voorgerekend dat het oppervlak van
de urban villa slechts 11% meer is dan de voormalige kerkbebouwing. Dat is op
zich juist, doch hierbij is gerekend met de kerkbebouwing inclusief de lage
aanbouwen. Tevens wordt voorgerekend dat de urban villa slechts 7% meer
oppervlakte heeft dan in het bestemmingsplan ter plaatse van de voormalige kerk
aangegeven bebouwingsoppervlak. Ook dat is op zich juist, doch in het
bestemmingsplan is nu juist duidelijk gesteld dat de urban villa niet zo groot
zou worden als het bebouwingsoppervlak (ter grootte van het hele
kerkgebouw)toeliet, doch beperkt zou worden tot de plaats van de hoofdmassa. En
wel een oppervlak van 22,5x22,5 meter.
Het voorliggende plan voorziet in een urban villa van 31
meter doorsnede, ofwel 755m2 grondoppervlak. Dat is een overschrijding van 249
m2 ten opzichte van de beoogde 506 m2 (22,5x22,5), ofwel een overschrijding met
49%. Het oppervlak is bovendien 431 m2 groter dan de 324 m2 (18x18) van de
kerkzaal, ofwel een overschrijding van 133%.
Er wordt dus gedaan alsof het voor het kerkgebouw geldende
oppervlak nu ineens mag gelden voor de urban villa. Dat is volstrekt in strijd
met wat ons in het bestemmingsplan is toegelicht, tot tweemaal in de tekst en
bovendien in een schets van de urban villa. Het is bovendien in strijd met wat
ons als buurtbewoners op de voorlichtingsavond, voorafgaand aan de vaststelling
van het bestemmingsplan, is voorgehouden. Was destijds deze bedoeling duidelijk
geweest, dan hadden wij reeds destijds protest aangetekend en niet, zoals toen,
ingestemd. Immers, het overschrijden van het bebouwingsoppervlak met 53% heeft
in dezelfde mate tot gevolg een vergroting van massawerking, meer schaduw,
groter uitzichtbelemmering, meer aantasting van het aanwezige groen, hoger bewonersaantal
en daarmee grotere parkeerbehoefte, meer verkeersbeweging en aantasting van de
heersende rust.
3.2. Stedenbouwkundige
inpassing in de omgeving
Verder is men van mening dat het nu voorgestelde bouwvolume
dusdanig groot en massief is geworden, dat dit stedenbouwkundig/morfologisch
niet meer in de buurt past. De buurt van de Charlotte de Bourbonstraat en de
Nassaulaan aldaar bestaat uit een kleinschalige twee-onder-een-kap woningen van
twee lagen met een schuine vlieringkap. Een buurt die nota bene in de
architectuurgids van Delft vermeld staat als een voorbeeld van de zogenaamde
Delftse School architectuur, met ‘verfijnde, eenvoudige en weinig opvallende
detaillering’. De urban villa zal met een hoogte van 15 meter in de hele
Wippolder het hoogste gebouw worden, met uitzondering van de kantoorgebouwen
langs de A13 en de TNO-gebouwen in de TU-wijk.
Verzocht wordt het volume terug te brengen tot het oppervlak
van de vroegere kerkzaal (18x18) en eventueel een uitloop naar de genoemde
22,5x22,5 meter, met geen 42 maar 18 appartementen en de hoogte aan te passen
aan de gebouwhoogtes van de buurt.
1. Algemeen
Aan de orde is niet een wijziging van het bestemmingsplan,
maar een wijziging van een bestemming binnen de mogelijkheden die in het
geldende bestemmingsplan zelf zijn neergelegd vanwege de bij vaststelling van
dat plan reeds bestaande verwachting dat de situatie ter plaatse niet
ongewijzigd zou blijven.
Zoals niet ongebruikelijk is, is een particulier
bouwinitiatief aanleiding voor gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid. De
gemeente heeft geen eigen belang bij het bouwproject, wel dient het
gemeentebestuur het algemene belang van een ruimtelijk en functioneel goede
invulling van het gebied. Naast beoordeling of de wijziging inderdaad past
binnen de randvoorwaarden die het bestemmingsplan daarvoor aangeeft, is
beoordeeld of het betrokken bouwinitiatief uit stedenbouwkundig oogpunt
aanvaardbaar is en of belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
De geldende bestemming “maatschappelijke doeleinden” kan
overeenkomstig artikel 11 van de voorschriften van het bestemmingsplan
“Wippolder” worden gewijzigd in de bestemming “woon- en/of bedrijfsdoeleinden”,
waarbij geldt dat bij vervangende nieuwbouw een appartementencomplex is
toegestaan ter plaatse van het bestaande hoofdgebouw met een bouwhoogte van
maximaal 15 m. Onder bouwhoogte wordt volgens het bestemmingsplan de afstand
van peil tot de snijlijn van gevelvlak en dakvlak verstaan, waarbij kapvormige
bouwdelen of dakopbouwen vallend binnen het profiel van een denkbeeldige kap
van 5 m hoog en dakhellingen van 60% niet worden meegerekend.
Voor de nieuwe bestemming geldt artikel 4 van de
planvoorschriften, volgens welke bepaling de grond voor ten hoogste 70% mag
worden bebouwd. De nieuwe bestemming kent overigens geen relevante beperkende
bebouwingsvoorschiften.
De wijzigingsbevoegdheid in artikel 11 is gegeven voor een
bepaald gebouw (een appartementencomplex), met een bepaalde maximale bouwhoogte
(15 m), op een bepaalde locatie (ter plaatse van het huidige hoofdgebouw).
De passage “ter plaatse van het huidige hoofdgebouw” kan
niet worden gelezen als een concrete beperking van afmetingen in het
horizontale vlak, aangezien de omvang van een op het moment van gebruikmaking
van de wijzigingsbevoegdheid aanwezig hoofdgebouw geen vaststaand gegeven is en
de passage geen relatie legt met een begrensd bebouwingsvlak of andere
oppervlaktebegrenzing. Gezien de redactie van artikel 11 moet de genoemde
passage geacht worden uitsluitend een locatie-aanduiding, zonder een concrete
begrenzing, in te houden.
In de procedure van totstandkoming van het bestemmingsplan
is destijds van gemeentewege ook niet aangegeven dat beoogd werd om wijziging
van de bouwmassa uit te sluiten.
De toelichting bij het bestemmingsplan geeft een mogelijke
herbebouwing aan. Het in de toelichting vermelde kan echter – reeds vanwege het
feit dat de daarbij genoemde hoogte anders is dan de bouwhoogte die door de
planvoorschriften wordt toegelaten – niet als enig mogelijke invulling worden
beschouwd. Zodoende kan de toelichting op dit punt niet geacht worden een
dwingende uitleg van de voorschriften te bevatten.
Ook overigens worden de in het bestemmingsplan vastgestelde
grenzen van de wijzigingsbevoegdheid niet overschreden. Ook de hoogte van de
geprojecteerde bebouwing past binnen de grenzen die het bestemmingsplan stelt.
Ten
aanzien van de bedenkingen tegen de omvang van het in het wijzigingsplan
aangegeven bebouwingsvlak, wordt opgemerkt dat de begrenzing van het
bebouwingsvlak voortvloeit uit de in het plan opgenomen parkeergarage. De
bouwmogelijkheden voor een gebouw bovengronds zijn beperkt tot de op de bij het
plan behorende kaart aangegeven cirkel.
Het geprojecteerde appartementencomplex zal de situatie ter
plaatse in – afhankelijk van het gebruikte referentiekader – meerdere of
mindere mate wijzigen.
De omstandigheid dat de geprojecteerde bebouwing afwijkt van
het volume van de kerkzaal en van het oppervlak van het oorspronkelijke
bebouwingsvlak, brengt echter op zichzelf niet mee dat die bebouwing
onaanvaardbaar is. Aansluiting bij de omliggende bebouwing is er overigens
nimmer geweest en ook voor een nieuwe invulling is vooral een op zichzelf
staand element beoogd.
Overigens is de beoordeling van de uiteindelijke
verschijningsvorm een verantwoordelijkheid van de Welstandscommissie en van het
college, in het kader van toetsing van een aanvraag van bouwvergunning. Deze
beoordeling valt derhalve buiten de planologische afweging in het kader van het
wijzigingsplan.
De Maranathakerk, die hiervoor op deze plek stond, werd op drie manieren gekenmerkt. Een (a)
losstaand element, met een (b) alzijdige oriëntatie dat zich (c) door zijn
massa en verschijningsvorm
verbijzondert t.o.v zijn omgeving.
In de voorgestelde nieuwbouw
wordt zoveel als mogelijk geprobeerd deze kenmerken naar voren te laten komen.
Hier is eveneens sprake van een losstaand element in het groen. De alzijdige
oriëntatie van een gebouw met een woonfunctie komt goed tot zijn recht door de
ontsluiting van de woningen aan de binnenzijde van het gebouw te leggen (lange
galerijen aan de buitenzijde worden hierdoor voorkomen).
De gekozen vorm verbijzondert
zich duidelijk van zijn omgeving. Deze vorm (een cirkel) ligt daarbij in
zoverre voor de hand, dat het gebied in de directe omgeving wordt gekenmerkt
door een veelvoud aan bebouwingsrichtingen. De cirkelvorm is in dit geval een
neutrale, die deze richtingen in zich op kan nemen.
Voor
zover de geprojecteerde bebouwing zal leiden tot wijziging van uitzicht vanuit
de woning Nassaulaan 17, wordt opgemerkt dat nimmer kan worden gegarandeerd dat
een bepaalde situatie ongewijzigd zal blijven. Verschuiving van de bebouwing
naar het oosten zou overigens - daargelaten daarvoor noodzakelijke,
aanmerkelijke technische ingrepen - in stedenbouwkundig opzicht een onbalans
veroorzaken. In plaats van een beoogd los element in het groen, zou de
nieuwbouw met andere bebouwing veeleer een wand vormen langs de Amalia van
Solmslaan.
Er wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per unit van 50 m2.
Dit is een ruime norm bij deze woninggrootte. De beoogde flexibele indeling van
het complex brengt mee dat er ook woningen zullen zijn die 2 of 3 units
beslaan, voor welke woningen dan 2 respectievelijk 3 parkeerplaatsen
beschikbaar zijn. Gezien de ervaringsregel dat de parkeerbehoefte bij de kleine
woningen geringer zal zijn, kan niet worden gesteld dat onvoldoende in de
parkeerbehoefte wordt voorzien. De beschikbare parkeerruimte sluit overigens
aan bij het onlangs door de gemeenteraad vastgestelde beleid.
De
betrokken grond is steeds geheel particulier eigendom geweest en daarin komt
met het wijzigingsplan geen verandering. De eigendomssituatie is overigens geen
planologisch relevant gegeven dat in het kader van dit wijzigingsplan kan
worden geregeld. Naar vaste jurisprudentie mag planologische medewerking van
gemeentewege niet afhankelijk worden gesteld van voorwaarden die planologische
relevantie missen, zoals het aangaan van een overeenkomst tot overdracht van
grond aan de gemeente.
Op grond van artikel 49 van de Wet op de ruimtelijke
ordening kan een belanghebbende die schade lijdt als gevolg van een regeling in
een bestemmingsplan, zoals hier de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel
11 van de planvoorschriften, aan de gemeenteraad verzoeken om een vergoeding
daarvan. Een dergelijk verzoek is niet aan een termijn gebonden. De
gemeenteraad kan vergoeding toekennen als het wijzigingsplan onherroepelijk is
geworden.
Voor zover een beroep is gedaan op verwachtingen die door de
toelichting bij het bestemmingsplan zijn gewekt ten aanzien van het volume van
herbebouwing, wordt opgemerkt dat – zoals hiervóór reeds aangegeven – bij de
totstandkoming van het bestemmingsplan, een wijziging van de bouwmassa ter
plaatse nooit is uitgesloten. Ook uit het verslag van de – in het kader van die
totstandkoming – in juli 1997 gehouden informatieavond, blijkt niet anders.
In de Nota Inspraak is overigens niet beoogd te stellen dat
een andere economisch haalbare bebouwing niet mogelijk is. Welke alternatieve
mogelijkheden er allemaal zouden kunnen zijn is minder relevant als het gaat om
beoordeling van de aanvaardbaarheid van een voorgelegd concreet initiatief.