ONTWIKKELINGSPLAN
VAN FOREESTWEG/VAN
KINSCHOTSTRAAT
|
|
Sector Duurzaamheid April 2004 |
INHOUDSOPGAVE Pagina
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
ontwikkelingsplan
5
1.2 Plangebied
en vigerende regeling
.. 7
1.3 Opbouw
ontwikkelingsplan
. 8
2 Gebiedsvisie .............................................................................................................................................................................. 9
3 Ruimtelijke
Ordening
3.1 Stedenbouwkundige
opzet
12
3.2 Functies
17
3.3 Openbare
ruimte
... 22
4 Milieu
4.1 Water
...... 26
4.2 Ecologie
.. 27
4.3 Milieuzonering
28
4.4 Bodem
. 30
4.5 Geluid
30
4.6 Luchtkwaliteit
. 31
4.7 Energie
32
4.8 Externe veiligheid
............................................................................................................................................................. 33
4.9
Duurzaam
bouwen, Politiekeurmerk en intensief ruimtegebruik
33
5 Infrastructuur
5.1 Openbaar
vervoer
35
5.2 Autoverkeer
.. 36
5.3 Parkeren
37
5.4 Langzaam
verkeer
.. 40
6 Cultuurhistorie
.. 42
7 Ondergrondse
infrastructuur ................................................................................................................................................... 44
8. Overig
. 45
9 Maatschappelijke
en financiλle uitvoerbaarheid
9.1 Inspraak
& overleg
. 46
9.2 Financiλle
uitvoerbaarheid
46
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding ontwikkelingsplan
1.2 Plangebied en vigerende regeling
Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied van Delft en maakt
onderdeel uit van de Kuyperwijk. Het plangebied van deze ontwikkelingsvisie
wordt afgebakend door de Van Foreestweg, de Provinciale weg, de Sasboutstraat
en de Van Kinschotstraat. De gronden van het te ontwikkelen gebied zijn in
eigendom van de gemeente Delft.
Voor het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan
Uitbreidingsplan Kuyperweg (vastgesteld 27 januari 1954 en goedgekeurd op 4
januari 1955). Dit bestemmingsplan heeft de basis gevormd voor de realisering
van de wijk en geeft daarom grotendeels de bestaande situatie weer. Het
plangebied heeft overwegend de bestemming Bijzondere bebouwing en tuin of
open erf. Binnen de bestemming Bijzondere bebouwing mogen gebouwen worden
opgericht met een openbaar of semi-openbaar karakter zoals kerkelijke gebouwen,
scholen, wijkgebouwen, bejaardentehuizen en dergelijke. Daarbij zijn met
vrijstelling bijbehorende woningen toegestaan. Een maximale bouwhoogte is niet
voorgeschreven. Binnen de bestemming tuin en open erf is geen bebouwing
toegestaan met uitzondering van niet voor bewoning bestemde kleine bijgebouwen
als bergingen en garages.
1.3 Opbouw ontwikkelingsplan
In hoofdstuk 2 van het ontwikkelingsplan wordt de gebiedsvisie verwoord.
De gebiedsvisie geeft een samenvatting van het ontwikkelingsplan waarbij in hoofdlijnen
de gewenste ontwikkeling wordt geschetst, na afweging van de wensen en eisen
van de verschillende beleidsvelden.
In hoofdstuk 3 t/m 8 worden op verschillende beleidsvelden (ruimte,
milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en ondergrondse infrastructuur) de
bestaande situatie en relevante ontwikkelingen geschetst, een beeld gegeven van
de van toepassing zijnde regelgeving en beleidsstukken, en de gewenste
toekomstige ontwikkeling beschreven. Deze hoofdstukken vormen daarmee de
bouwstenen voor de gebiedsvisie. In hoofdstuk 9 wordt tenslotte kort ingegaan
op de maatschappelijke en financiλle uitvoerbaarheid van het ontwikkelingsplan.
2 GEBIEDSVISIE
Er is een voornemen kenbaar gemaakt om in de Kuyperwijk op de hoek Van
Foreestweg Provinciale weg (het plangebied) een woonzorgconcept te
realiseren. De Kuyperwijk is een ontwerp van S.J. van Embden uit de jaren
zestig en heeft een karakteristieke opbouw van appartementengebouwen in open
bouwblokken. Het plangebied ligt op de kruising van de Van Foreestweg en de
Provinciale weg op een overgang naar de stad en verbindt de grootste
noordwestelijke stadsdelen van Delft. Het plangebied vormt op dit moment in
feite een verstoring in de structuur van de wijk. De open ruimte en de lage
bebouwing zijn hier niet op zijn plaats. Ontwikkeling van deze locatie kan
worden benut om meer structuur in dit deel van de wijk aan te brengen, de wijk
af te ronden en de relatie met de binnenstad te versterken. Aan de wijk ligt
een helder stedenbouwkundig concept ten grondslag met een noordzuid gerichte
structuur van woonblokken en openbare ruimte. Over het algemeen hebben deze
woonblokken een hoogte van 4 woonlagen op een plint. Daarnaast is er sprake van
hoogbouw in de vorm van galerijflats van 8 tot 12 lagen. Er is met name sprake
van woningbouw in de sociale huursector.
Bij herontwikkeling van de locatie ontstaat voor de Kuyperwijk de
mogelijkheid om verder te differentiλren door toevoeging van nieuwe typen
gebouwencomplexen en nieuwe functies die een bijdrage aan de wijk leveren.
De sterkte van de locatie is zijn prominente ligging aan een belangrijke
kruising in het noordwestelijke deel van Delft. Het heeft een goede maat voor
een robuustere ontwikkeling, die ook nodig is gezien de schaal van de
verkeersruimte in de directe omgeving van het plangebied. De wens bestaat om
hier een hoogte accent te realiseren dat onderdeel wordt van de al aanwezige
hoogte accenten in Delft. Een landmark van stedelijke betekenis op deze plek is
goed denkbaar gezien de functie als belangrijke invals- en oriλntatiepunt op
deze plek. Bij de keuze voor hoogbouw worden de stedenbouwkundige
randvoorwaarden met name bepaald door de wenselijke landmarkwerking. Dit
betekent een bouwhoogte van circa 25 lagen. Daarbij zijn schaduw-, wind- en
visuele hinder belangrijke aspecten bij de uitwerking van de bouwplannen. Uit
eerste verkennende onderzoeken is gebleken dat bij een ligging van de hogere
bebouwing dicht bij de kruising van de Provinciale weg geen hinder op
bovengenoemde punten ontstaat, mits sprake is van een slanke toren.
Bij de hogere bebouwing als accent hoort een lagere bebouwing voor het
overige deel van het plangebied. Een zekere robuustheid van deze lagere
bebouwing is wenselijk. Hierbij kan worden gedacht aan een bouwhoogte van 2 tot
4 bouwlagen.
De bestaande omgeving geeft aanleiding voor het hanteren van duidelijke
rooilijn waarbinnen de nieuwe bebouwing zich moet bevinden. De ecologische
functie van de groenstructuur aan twee zijden van het plangebied geven eveneens
duidelijke randvoorwaarden ten aanzien van aan te houden afstanden.
Functioneel is de locatie bijzonder geschikt voor woningbouw en
(wijk)voorzieningen. Gelet op de bestaande bebouwing en de wens voor hoogbouw
ligt het voor de hand hier gestapelde bebouwing (appartementen) te realiseren.
Uit onderzoek (OTB) is grote behoefte gebleken aan een woonzorgconcept met duurdere woningen. Dit om de doorstroming in
het beperkte aanbod van aanleunwoningen te bevorderen. Toewijzing van de
woningen aan ouderen met een zorgindicatie is dan ook een duidelijke wens bij
ontwikkeling van het plangebied. Daarbij is het wenselijk dat een deel van het
totaal aantal te realiseren woningen in de sociale huursector te worden
gerealiseerd. Hiermee zal een zekere toestroom uit de wijk mogelijk worden.
De bestaande wijkvoorziening op de locatie dient in het plangebied terug
te worden geplaatst. Hierbij wordt invulling gegeven aan het gemeentelijk
beleid voor basisvoorzieningen in het Delftse welzijnswerk waarin de locatie
met naam wordt genoemd als vestigingsplaats voor een buurthuis en een
jongerenhonk. Indien op de locatie zelf geen mogelijkheid bestaat om het
trapveld te behouden is het wenselijk hiervoor in directe omgeving een
alternatief te vinden.
De locatie leent zich uitstekend om voorzieningen in de medische sector
onder te brengen. Noordwest Delft is een wijk die wat betreft zorg relatief
weinig voorzieningen kent, zeker ook met het oog op de ontwikkeling van de
Harnaschpolder. Op deze wijze wordt ook een koppeling gelegd met het
woonzorgconcept.
De gemeente heeft zich in 2001 tot doel gesteld om de samenwerking
binnen de eerste lijnszorg te stimuleren en tekorten tegen te gaan. Eιn van de
instrumenten is het realiseren van gezondheidscentra in de wijken waardoor een
adequate infrastructuur op het gebied van eerstelijnszorg wordt gecreλerd. Een
gezondheidscentrum (waarin huisartsen, jeugdgezondheidsteam, wijkverpleging,
fysiotherapeuten, eerste lijnspsychologen etc zich kunnen huisvesten) in het
plangebied kan zich in eerste instantie met name richten op de Kuyperwijk en de
wijk Voordijksehoorn, waarmee een laagdrempelig zorgaanbod voor de wijken
ontstaat.
Aandacht dient te worden gegeven aan de inpassing van de parkeerplaatsen
in het plan, om te voorkomen dat de auto een dominante plaats inneemt in de
beleving van het gebied. De benodigde parkeerbehoefte dient zoveel mogelijk
ondergronds te worden opgelost. Onder voorwaarden is toevoeging van
parkeerplaatsen in de woonstraten mogelijk. De gemeentelijke parkeernormen
dienen te worden gehanteerd bij het bepalen van het benodigd aantal
parkeerplaatsen. Ontsluiting van het plangebied dient plaats te vinden via een
weg parallel aan de Van Foreestweg, direct aangetakt aan de Van Kinschotstraat.
De aanwezige fietsroute en ecologische strook moet daarbij behouden blijven.
De gemeente heeft een hoog ambitieniveau voor het plangebied op het
gebied van energie/duurzaamheid. Onderdeel van deze visie is onder andere het
aangeven van concrete voorstellen hoe tot de verscherpte EPL en EPC-eis kan
worden gekomen en de ruimtelijke/financiλle consequenties hiervan. Bij de
ontwikkeling van de locatie gelden deze normen als eis.
Ook aan de architectuur en inrichting van de openbare ruimte dient extra
aandacht te worden besteed. Een hoogwaardig ontwerp moet worden nagestreefd.
3. RUIMTELIJKE ORDENING
3.1. Stedenbouwkundige opzet
3.1.1. Bestaand
De
Kuyperwijk ligt aan de westkant van de provinciale weg en aan de westzijde van
het centrum van Delft. Tevens ligt het aan het noordelijke stadsrand van Delft,
aan het begin van een landschap van kassen, volkstuinen en parken tussen Delft
en Rijswijk. De wijk wordt in het oosten begrensd door de provinciale weg, in
het zuiden door de Van der Dussenweg, in het westen door de Teding van
Berkhoutlaan en in het noorden door het Kerstanjepad.
Het
plangebied ligt in de zuidwestelijke hoek van de verkeerskruising Van
Foreestweg en provinciale weg.
De
provinciale weg is de hoofdinvalsweg voor Delft vanuit het noordwesten, komend
vanuit Rijswijk en Den Haag. Tevens
vormt het een belangrijke noord-zuid structuurlijn in Delft, vergelijkbaar met
de Spoorlijn, Schiekanaal en ten dele de A13. Al deze lijnen zijn duidelijke
doorsnijdingen in de Delftse Stadsstructuur, en scheidslijnen voor stadsdelen
en gebieden.
.
Terwijl de Provinciale weg een belangrijke
noodzuidelijke invalsweg voor Delft is, vormt de Van Foreestweg de
oostwestelijke hoofdontsluiting voor de Kuyperwijk en het daarachterliggende
gebied. Aan de overkant van de Provinciale weg gaat de Van Foreestweg over in
de Ruys de Beerenbrouckstraat en verbindt de wijk met de noordelijke Delftse
binnenstad.
De
kruising Van Foreestweg en Provinciale weg ligt op een overgang naar de stad en
verbindt de grootste noordwestelijke stadsdelen van Delft. De stad binnenkomend
op de Provinciale weg is het de ingang naar de Delftse binnenstad. In
verbinding met de Ruys de Beerenbrouckstraat is het de toegang naar de wijk
Hoornsehof. Hierdoor vormt de kruising een belangrijk keuzemoment en zijn
aanliggende bebouwing een oriλntatiepunt. Deze functie zal in de toekomst
verder kracht winnen bij de ontwikkeling van het gebied Harnaschpolder.
De
Kuyperwijk is een ontwerp van S.J.van Embden uit de jaren zestig. Aan deze wijk ligt een helder stedenbouwkundig
concept ten grondslag met een noordzuid gerichte structuur van woonblokken en
openbare ruimte. Over het algemeen hebben deze woonblokken een hoogte van 4
woonlagen op een plint. Tussen de bouwblokken bevinden zich ruime
openbare parkstroken met grasvelden en bomen. Verkeersruimte is aanwezig tussen
de blokken en parkstroken. Binnen de blokken zijn hoven met privι- en
halfopenbare tuinen voor bewoners. Appartementgebouwen worden op sommige
plekken onderbroken door kleine openbare pleintjes of voetgangerswegen, die
toegang geven tot de hoven tussen de gebouwen.
Het
gebied krijgt hierdoor een karakteristieke afwisseling van openbare,
halfopenbare en private ruimtes, die allemaal zijn voorzien van veel groen en
een robuust bomenbestand. Deze karakteristiek wordt verder gedifferentieerd
door de ontsluiting van de appartementen, die soms aan de straatkant ligt en
soms aan de hofkant.
Op 3 plaatsen in de wijk wordt de noordzuidrichting
doorsneden door een oostwest-gerichte structuur: aan de noord- en zuidkant van
de wijk wordt hiermee de scheiding aangegeven tussen de meergezinswoningen in 4
lagen en de eengezinswoningen. Ook in het midden van de wijk is de structuur
van de bouwblokken oostwest gericht, langs de Van Foreestweg. De groen- en
waterstructuur langs deze weg ondersteunt de structuurlijn. Het gebied wordt omzoomt door brede groenstroken met
kanalen en hoge boomrijen. De strook langs de Provinciale weg en de strook
langs de Van Foreestweg maken onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur.
Hoogbouw vinden we in de wijk terug in de vorm van een
aantal galerijflats, waarvan degene tegenover het plangebied de hoogste is met
12 lagen.
3.1.2 Regelgeving en beleid
In het Streekplan Zuid-Holland West is het plangebied aangemerkt als
bestaand stedelijk gebied. Het gebied is gelegen binnen de bebouwingscontour;
de bebouwingscontouren bieden het kader waarbinnen nieuwe ontwikkelingen zich
moeten afspelen. Uitgangspunt hierbij is een compact stad.
De Ontwikkelingsvisie Delft 2025 (december 98) geeft het gewenste
ruimtelijk beleid voor Delft op hoofdlijnen weer en is de leidraad voor het
ruimtelijk beleid in Delft. Hierbij zijn twee zaken richtinggevend: Delft als
combinatie compacte stad/netwerkstad en de strategie Delft Kennisstad. In de
Ontwikkelingsvisie is het plangebied aangegeven als stedelijk gebied en ligt
het plangebied aan de ruggegraat van Delft. Het gaat hier om de belangrijke
verkeersroute tussen de wijken en het centrum. Momenteel wordt gewerkt aan de
Kansenkaart Delft. In de Kansenkaart wordt onderscheid gemaakt in
verschillende typen gebieden: ontspannen stedelijk gebied en verdicht stedelijk
gebied (zone rondom de belangrijkste OV-lijnen). Het plangebied behoort tot het
ontspannen stedelijk gebied mede als gevolg van de keuze voor een alternatief
tramtrace. Door het vervallen van een geplande tramroute langs de Van
Foreestweg wordt rondom het knooppunt Van Foreestweg/Provinciale weg
waarschijnlijk niet ingezet op sterk stedelijke (werk) functies. Dit laat
onverlet dat de locatie mogelijkheden biedt voor het versterken van de structuur
van de wijk en de relatie met de binnenstad.
3.1.3 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling
Het plangebied vormt op dit moment in feite een verstoring in de heldere structuur van het
buurtje (zie ook hierboven). De open ruimte en lage bebouwing in de vorm van
het buurthuis is hier niet op zijn plaats.
Doordat
het plangebied de entree markeert van de wijk is het mogelijk om deze entree
zowel programmatisch als ruimtelijk beter vorm te geven. Daarnaast ligt de
locatie zoals aangegeven op een belangrijk knooppunt in Delft en in het
regionale wegennet. De Provinciale weg verbindt Delft met Den Haag en Rijswijk en is de uitvalsweg vanuit
Delft naar de A13 die in de toekomst wordt doorgetrokken naar de Beneluxtunnel.
Vanaf de A13 vormt het kruispunt de entree van Delft. De gemiddelde hoogte in
de directe omgeving is vier lagen, met flattorens van twaalf en negen lagen als
belangrijke accenten. Voor een goede inpassing van de herontwikkeling in de
stedelijke context is met name aandacht nodig voor de aansluiting bij de
bestaande omgeving. Rooilijnen en bouwhoogten zijn hierbij van groot belang.
rooilijnen
Handhaving en versterking van de singelstructuur langs de Van Foreestweg
is wenselijk. Dit betekent dat de bestaande rooilijn langs de Van Foreestweg
ter hoogte van het plangebied moet worden doorgetrokken.
Ook de rooilijn langs de Provinciale weg dient te worden doorgezet,
waarmee wordt aangehaakt op de bestaande structuur van de wijk en de
begeleiding van de Provinciale weg. Er moet rekening worden gehouden met de
bestaande bomenrij langs de Provinciale weg en de ecologische functie van deze
strook. Handhaving van de bomen betekent dat de rooilijn op minimaal 8 meter
afstand van het hart van de bomen moet liggen.
De
rooilijn aan de zijde van de Sasboutstraat en Van Kinschotstraat wordt bepaalde
door de ligging van de bestaande bebouwing. De rooilijn van de nieuwe bebouwing
in het plangebied dient in het verlengde hiervan te worden gerealiseerd.
bouwhoogten
Het bijzondere van deze locatie is zijn prominente ligging tussen twee
in stedenbouwkundige opzet, sterk van elkaar verschillende wijken en aan een
belangrijke kruising in het noordwestelijke deel van Delft. Deze kruising heeft
een goede maat voor een robuustere ontwikkeling, die ook nodig is gezien de
schaal van de verkeersruimte in de directe omgeving van het plangebied. De wens
bestaat om hier een hoogte accent te realiseren dat onderdeel wordt van de al
aanwezige hoogte accenten in Delft. Een landmark van stedelijke betekenis op
deze plek is goed denkbaar gezien de functie als belangrijke invals- en
oriλntatiepunt op deze plek. Bij de keuze voor hoogbouw worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden
met name bepaald door de wenselijke landmarkwerking. Het realiseren van een
hogere bouwhoogte is mogelijk onder voorwaarde dat sprake is van een slanke
toren. De slankheid van een toren wordt bepaald door de hoogte-breedte
verhouding en door de geleding. Hoewel een eenduidige richtlijn hiervoor lastig
is te geven, kan worden uitgegaan van een verhouding van ongeveer 1:3. Hierbij
is sprake van een gebouw van circa 25 meter breed. Uit onderzoek is gebleken
dat bij situering van hoogbouw in de noordoosthoek van het plangebied er geen
hinderlijke schaduw zal zijn voor omwonenden. Door de entree van het gebouw te
situeren aan de windluwe noordoostzijde zal geen hinder door extreme wind
voorkomen.
Vanuit de omliggende woningen zal bij een beperkte breedte en juiste
situering van hoogbouw de blokkering van het uitzicht vanuit de omliggende
bebouwing minimaal zijn. Enkele woningen
aan de Van Kinschotstraat zullen er in hun uitzicht op achteruit gaan. Vanuit
de eerste flat aan de Provinciale weg kijkt men langs de hoogbouw. Vanuit de
tweede flat die op geruime afstand van de locatie staat zal de bebouwing opgaan
in het silhouet van de stad.
Hiermee
krijgt de invulling als stedenbouwkundig accent (hoogte) een duidelijk
wijkoverstijgende betekenis. De ligging op een belangrijk knooppunt in het
Delftse en regionale wegennet rechtvaardigen dit. Het hoogte accent in het
plangebied zal onderdeel worden van de al aanwezige hoogte accenten van Delft
(Elektrotechniek, Torenhove, Nieuwe Kerk).
Naast de hoogbouw biedt de locatie ook de
ruimte om lagere bebouwing te realiseren waarin bijvoorbeeld voorzieningen een
plaats kunnen krijgen.
Een
goede hoogte-indicatie voor de bebouwing kan vier lagen zijn, overeenkomend met
de gebouwen in de Sasboutstraat en de Van Kinschotstraat. Een zekere maat en
robuustheid zijn wenselijk gezien de ligging van het plangebied en de schaal
van hiervoor genoemde hoogbouw. Een aanknopingspunt voor de hoogte van de
onderbouw kan tevens worden gevonden in de meer westelijk gelegen winkelstrip
langs de Van Foreestweg. De bouwhoogte bedraagt hier 2 bouwlagen.
Voorgesteld
wordt een maximale bouwhoogte van 2 tot 4 bouwlagen te hanteren. Ingeval van
hoogbouw is het wenselijk dat de onderbouw en toren niet als solitair gebouw
gaan werken, maar als een multifunctioneel complex met verschillende soorten
openbaarheid en toegankelijkheid, inspelend op de omgeving.
Daarnaast is het van belang dat er een zekere buitenruimte gehandhaafd
blijft. Als uitgangspunt geldt de afmeting van het bestaande speelveld. Deze
bedraagt ongeveer 15 m bij 25 m. Op welke manier de buitenruimte wordt
ingepast, maakt onderdeel uit van de planuitwerking (relatie voorzieningen in
de onderbouw).
3.2. Functies.
3.2.1. Bestaand
Langs
weerszijden van de oostelijke helft van de Van Foreestweg en in de hoogbouw aan
de zuidkant van het centrale strook bevinden zich detailhandel en horeca in de plinten
van de bebouwing. Tevens is er een supermarkt in de voet van een woontoren aan
het noordoostelijke uiteinde van de Van Foreestweg. Deze functies versterken de
centrale werking van de Van Foreestweg en de centrale strook.
In
de parkstroken tussen de bouwblokken en verdeeld over de wijk zijn scholen en
kinderopvang aanwezig in solitaire gebouwen van een of twee lagen.
In
de stroken bevinden zich soms sportvoorzieningen en in beperkte mate
parkeerruimte. Het overige deel van de wijk bestaat uit woningbouw, met
appartementen in de hogere delen en voornamelijk eengezinswoningen in de lagere
uiteinden.
In
het plangebied bevindt zich op dit moment een buurthuis en peuterspeelzaal die
de zuidelijke helft van de locatie vult. Tussen het buurthuis en de Van Foreestweg
bevindt is een open ruimte met gras en bomen dat als trapveld wordt gebruikt.
3.2.2. Regelgeving en beleid
In de hierboven genoemde Ontwikkelingsvisie Delft 2025 is het kruispunt
Van Foreestweg Provinciale weg als ontwikkelingslocatie aangeduid. Dit had te
maken met de mogelijke nieuwe tramverbinding langs deze locatie. Inmiddels is
een voorkeur uitgesproken voor een alternatief tracι over de Reinier de
Graafweg waarmee de ontwikkelingspotentie van de locatie ten aanzien van
werkgelegenheid (met name kantoren) af is genomen.
De locatie is zeer geschikt voor woningbouw en voorzieningen op
wijkniveau. Er moet echter wel rekening worden gehouden met ongunstige
invloeden respectievelijk beperkingen als gevolg van bestaande wegen (Van
Foreestweg en Provinciale weg) en bestaande voorzieningen (winkels aan de Van
Foreestweg).
woningbouw
Voor wat betreft het woningbouwprogramma is bij nieuwbouw met name van
belang dat het aanbod wordt afgestemd op de vraag. Het Regionaal Structuurplan
Haaglanden (RSP, februari 2002) besteedt aandacht aan de kwaliteitsvraag van
het wonen, zowel wat betreft woonmilieu als de woning zelf. Centraal staat het
vergroten van de toekomstwaarde van de woningen door beter in te spelen op de
kwaliteitsvraag.
Door de ontwikkelaar van het plangebied is aangegeven dat als
uitgangspunt geldt in het plangebied het ontwikkelen van een woonzorgconcept.
Realisering van dit woningtype waarbij zelfstandig wonen wordt gecombineerd met
24 uur zorg op afroep voorziet in een behoefte.
In maart 2003 is door het Onderzoeksinstituut OTB onderzoek gedaan naar
de behoefte en verdeling van aanleunwoningen[1].
Momenteel is er een wachtlijst voor aanleunwoningen van circa 150 huishoudens,
overwegend ouderen.
De conclusie van het onderzoek is dat in aanleunwoningen een goedkope
scheefheid is geconstateerd van 22%. Dus huishoudens die gezien hun inkomen te
goedkoop wonen. Dit percentage is lager dan in andere woningmarktsegmenten. In
het middeldure deel van de woningmarkt (huur 365,- tot 490,- per maand prijspeil 2002) is deze goedkope scheefgroei
echter groter en is sprake van verdringing (naar verhouding veel
niet-doelgroephuishoudens). Het OTB constateert: Juist onder de algemene omstandigheid van een (groeiend) tekort
aan seniorenwoningen, kan in algemene zin worden gesteld dat het aanbieden van
seniorenwoningen aan de bovenkant van de markt, potentieel meer ruimte biedt
aan huishoudens met een lager inkomen.
Naast dit OTB onderzoek is in mei 2003 in opdracht van de Regionale
Commissie Gezondheidszorg Delft een Woonzorgmonitor ontwikkeld. Daarin is de
vraag en het aanbod in beeld gebracht van woonvormen voor ouderen. Blijkens
deze Woonzorgmonitor is in Delft in 2002 een tekort van 500 voor ouderen
geschikte woningen en aan 260 aanleunwoningen. Op basis van diverse
toekomstscenarios beveelt Quintis in haar rapport aan om 600 woonzorgwoningen
te creλren in de periode tot 2007. De
directe nabijheid van winkels (ook dagelijkse goederen) is een positief gegeven
voor de genoemde doelgroep.
Voorzieningen en overige
functies
Aan het behoud van maatschappelijke en medische voorzieningen alsmede
locale werkgelegenheid en bedrijvigheid in de wijken wordt in de gemeente Delft
grote waarde gehecht. Enerzijds om de buurtbewoners een eigen
voorzieningenaanbod te bieden op korte afstand, anderzijds om de leefbaarheid
in de buurten op peil te houden (functiemenging) (Beleidskader Delft
Buurtwinkelcentra 2002-2010).
In
de beleidsnota Knopen in de wijken is vastgelegd waar buurthuizen in de
toekomst gerealiseerd moeten worden of in stand moeten worden gehouden om de
basisvoorzieningen in het Delftse welzijnswerk te handhaven. Het gebouw van de
Buurtraad 75 is een van deze locaties. Daarnaast wordt in de beleidsnota
aangegeven dat ter plaatse ook een permanent (nieuw) jongerenhonk moet worden
gerealiseerd.
In Delft is sprake van een (dreigend) tekort aan huisartsen en
tandartsen; de verwachting is dat 6 tot 7 huisartsen binnen nu en zes jaar hun
praktijk stoppen. Ook is een tekort van fysiotherapeuten te verwachten.
Daarnaast is de gemeente per 1 januari 2003 verantwoordelijk voor de totale
0-19 jarigen zorg. De gemeente wil dit vormgeven door het (laten) realiseren
van wijkgerichte jeugdgezondheidsteams. Door de eerstelijnszorg op wijkniveau
te organiseren worden duidelijke mogelijkheden geschapen om een laagdrempelig
zorgaanbod te realiseren en wordt, bij een passend huurtarief, Delft voor
beroepsbeoefenaars een aantrekkelijke plaats om zich te vestigen. Naast vijf
bestaande gezondheidscentra zijn op een drietal locaties mogelijkheden tot
ontwikkeling van centra. Noordwest Delft is een wijk die wat betreft zorg
relatief weinig voorzieningen op dit vlak kent, zeker ook in relatie tot de
toekomstige ontwikkeling van de nieuwe wijk Harnaschpolder. Een gezondheidscentrum
in dit deel van de stad is daarom gewenst. De herontwikkeling van de locatie
biedt daarom kansen om hier verschillende voorzieningen aan te bieden (zoals
een huisarts, het jeugdgezondheidsteam, een fysiotherapeut, een tandarts etc.).
Ten aanzien van bedrijvigheid kan het volgende worden opgemerkt. De
afgelopen jaren zijn diverse wijzigingen opgetreden in de milieuregelgeving en
de interpretatie van die regelgeving door rechterlijke instanties. In de nota
Bedrijven en bestemmingsplannen
(2003) wordt het gemeentelijk beleid uiteengezet over de wijze waarop
bedrijven in bestemmingsplannen worden opgenomen. Doelstelling van het nieuwe
beleid is het ontwikkelen van regels die enerzijds voldoen aan de nieuwe eisen
en die anderzijds recht doen aan de specifieke situatie in Delft. De
VNG-methodiek, waarbij minimale afstanden tussen milieubelastende en
milieugevoelige bestemmingen worden gegeven per milieucategorie heeft aan het
nieuwe beleid ten grondslag gelegen. Daarbij is echter rekening gehouden met de
karakteristieken van Delft, het economisch functioneren van de stad en de wens
tot intensief ruimtegebruik.
De VNG heeft bedrijven ingedeeld in 6 categorieλn. Categorie 1 geeft de
minste milieubelasting en categorie 6 de zwaarste. Bij de indeling is de grootste
afstand van de onderdelen geur, stof, geluid en gevaar maatgevend. In afwijking
op de VNG-methodiek hanteert de nota Bedrijven en bestemmingsplannen bij
categorie 3-bedrijven een onderverdeling in 2 subcategorieλn: categorie 3.1 en
3.2. Categorie 3.1 bedrijven zijn
lichte categorie 3 bedrijven en kunnen onder voorwaarden in een aantal
gebiedstypen worden toegestaan. Categorie 3.2 bedrijven zijn alleen toegestaan
op bedrijventerreinen.
De gemeente Delft is ingedeeld in 8 verschillende typen gebieden. Het
plangebied ligt in het gebiedstype woonwijken 2. In dit gebiedstype zijn
categorie 1 bedrijven zonder meer toegestaan. Binnen de bestemming wonen is een
categorie 1 bedrijf aan huis toegestaan als aan de voorwaarden in het
bestemmingsplan wordt voldaan. Bedrijven die vallen in categorie 2 zijn alleen
met vrijstelling toegestaan. Bedrijven in categorie 3.1 of hoger zijn niet
toegestaan. Boven categorie 2 bedrijven waar externe veiligheid de maatgevende
afstand is, mag niet worden gewoond.
3.2.3. Gewenste ontwikkeling.
De locatie leent zich met name voor een ontwikkeling ten behoeve van
wonen en voorzieningen op wijkniveau. De locatie is geschikt voor appartementen
en niet geschikt voor grondgebonden woningen, omdat het karakter dient aan te
sluiten op dat dit deel van de Kuyperwijk.
In verband met het groeiend tekort aan woonzorgwoningen in Delft is het
een wenselijke ontwikkeling dat naast goedkope ook duurdere seniorenwoningen in
combinatie met het aanbieden van een zorgpakket in Delft worden gerealiseerd.
Daarmee wordt in een groeiende behoefte voorzien.
Tevens wordt de goedkope scheefheid in aanleunwoningen bestreden en komt
er daarmee meer ruimte beschikbaar voor huishoudens met een lager inkomen.
Gezien de in Delft bestaande vraag en het externe advies wordt binnen dit
woonzorgconcept een differentiatie voorgesteld van vrije sector huur en koop op
deze locatie. Daarnaast is het wenselijk dat een deel van de woningen wordt
gerealiseerd in de sociale huursector om toestroom uit de wijk mogelijk te
maken. De te realiseren appartementen moeten geschikt zijn voor senioren. De
appartementen moeten aanpasbaar en levensloopbestendig zijn. De gemeente zal in
overleg met de initiatiefnemer tot afspraken komen over de toewijzing van de
woningen.
Bij herontwikkeling moeten in ieder geval de bestaande buurthuisfunctie,
een jongerenhonk en een kinderopvang in de nieuwbouw worden geοntegreerd. De
norm voor een buurthuis is gesteld op een omvang van circa 600 m2, het
jongerenhonk dient een omvang van circa 100 m2 te krijgen, waarmee wordt
voldaan aan het welzijnsbeleid. De norm voor kinderopvang is netto 3 m2 vrij
speeloppervlak per kind, bruto tussen de 4a5 m2. Daarnaast dient circa 4 a 5 m2 buitenruimte per kind te worden
gerealiseerd. Afgaande op andere locaties moet voor de kinderopvang circa 150
m2 b.v.o. (exclusief buitenruimte) worden gereserveerd. Herhuisvesting van deze
voorziening is van belang om het tekort aan kinderopvang niet te laten
toenemen.
Daarnaast dienen overige niet woonfuncties zoals medische voorzieningen
te worden gerealiseerd die een relatie leggen met het zorgconcept en het
wijkvoorzieningenniveau ondersteunen. Zoals hierboven aangegeven is Noordwest
Delft een wijk die wat betreft zorg relatief weinig voorzieningen kent. Een
gezondheidscentrum in dit deel van de stad is daarom gewenst en kan zich tevens
richten op de wijk Voordijkshoorn en de toekomstige wijk Harnaschpolder. In het
gezondheidscentrum huisvesten zich in ieder geval huisartsen, maatschappelijk
werk en een jeugdgezondheidsteam. Daarnaast kunnen wijkverpleging,
fysiotherapeuten, eerstelijnspsychologen en aanverwante disciplines zich
huisvesten.
Aan de huisvesting van een combinatie van hierboven genoemde
voorzieningen zullen nadere eisen worden gesteld ten aanzien van toegankelijkheid
en medegebruik van ruimten en toegangen.
De vestiging van pure bedrijfsmatige activiteiten lijkt hier niet voor
de hand te liggen maar is toelaatbaar. De Nota Bedrijven en bestemmingsplannen
is het gebied aangeduid als woonwijken 2. Dit betekent dat categorie 1
bedrijven zonder meer zijn toegestaan. Categorie 2 bedrijven worden in rustige
woonwijken beperkt. Deze activiteiten zijn plaatselijk toegestaan op basis van
een vrijstellingsregeling. Dit geldt alleen voor die activiteiten die gerelateerd
zijn aan de woonfunctie en de kwaliteit van de leefomgeving niet aantasten
(bijvoorbeeld banken). Maatschappelijke functies zijn categorie 2 functies
toegelaten (onder andere scholen en kerken). Met vrijstelling zijn
maatschappelijke functies toegelaten die vallen onder categorie 3.1. (onder
andere buurthuizen). Ook hier gelden de genoemde voorwaarden.
Daarnaast kan met het oog op functiemenging kleinschalige bedrijvigheid
aan huis worden toegelaten. In het toekomstige bestemmingsplan zal de
standaardregeling worden opgenomen dat 30% van het totale oppervlak van een
woning mag worden gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf, praktijk aan
huis, mits behorend tot categorie 1 van de Lijst van Bedrijfstypen.
Het toelaten van kantoren en detailhandel ligt minder voor de hand
gezien de verkeersaantrekkende werking van deze functies en de beperkte
ontsluiting van de locatie met het openbaar vervoer en de aanwezigheid van
detailhandel in de directe omgeving. Voor het verlies van het trapveld dient
elders in de wijk een andere locatie te worden gevonden.
Resumerend
q
de hoogte van
de bebouwing bedraagt maximaal 2 tot 4 bouwlagen
q
de bouwhoogte
van een stedenbouwkundig accent bedraagt maximaal 25 bouwlagen
q
hogere
bebouwing in de vorm van een stedenbouwkundig accent dient te worden gesitueerd
aan de zijde van de hoek Van Foreestweg - Provinciale weg
q
de hoogbouw
dient slank te zijn: verhouding 1:3
q
uiteindelijke
situering en maat van de hoogbouw mede afhankelijk van uitkomsten onderzoek
naar bezonning, windhinder en visuele hinder: er mag geen sprake zijn van
onaanvaardbare hinder
q
de bestaande
rooilijnen aan de zijde van de Van Foreestweg, Provinciale weg, Sasboutstraat
en Van Kinschotstraat moeten worden gevolgd
q
de hoogbouw
mag ondergeschikt door de rooilijn aan de zijde van de Provinciale weg steken
q
de bomenrij
aan de Provinciale weg dient te worden behouden: de minimale afstand tussen het
hart van de bomen en de bebouwing bedraagt 8 meter
q
er dient een
buitenruimte te worden gerealiseerd met een afmeting van circa 15mx25m (en
daarboven op tevens buitenruimte kinderopvang:circa 4m2 per kind)
q
er dient
sprake te zijn van hoogwaardige architectuur
q
het is
wenselijk het woningbouwprogramma te combineren met zorg en te toe te wijzen
aan ouderen met een zorgindicatie
q
de woningen
dienen te worden gerealiseerd in de categorie vrije sector huur en koop
q
het is
wenselijk een deel van de woningen te realiseren in de sociale huursector
q
het programma
dient te voorzien in circa 600 m2 voor een buurthuis
q
het programma
dient te voorzien in circa 100 m2 voor een jongerenhonk
q
het programma
dient te voorzien in circa 150 m2 voor een kinderopvang (exclusief
buitenruimte)
q
in het
programma dient ruimte te worden gereserveerd voor een gezondheidscentrum
(huisarts, fysiotherapeut, tandarts etc), hiermee kan een combinatie met het
zorgconcept worden gelegd.
q
voldaan moet
worden aan de eisen van aanpasbaarheid en levensloopbestendigheid: overleg met
het vakteam gehandicapten is wenselijk
q
in de
bebouwing dient te worden voorzien in een stalling en oplaadpunt voor
scootmobielen
q
nadere
uitwerking van de combinatie van voorzieningen in een Programma van eisen
q
in de wijk
moet compensatie moet worden gevonden voor het huidige trapveld
3.3 Openbare ruimte
3.3.1 Bestaande situatie
De
Provinciale weg en de Van Foreestweg zijn beide onderdeel van de basiskaart
groenstructuur; de Provinciale weg als een primaire ecologische verbinding op
stadsniveau en de Van Foreestweg als cultuurlijk groen op stadsniveau en
secundaire ecologische verbinding. Daarnaast is de Provinciale weg ιιn van de
grote groene structuurlijnen binnen Delft. Vijf rijen esdoorns in de bermen en
langs de singel geven de Van Foreestweg de bijpassende allure.
Verspreid over het bestaande trapveldje staan 13 grote populieren die
kapvergunningplichtig zijn en 1sierkers.
Aan de zuid- en westzijde van de kavel, respectievelijk de Sasboutstraat
en de Van Kinschotstraat, staan 8 lijsterbessen en 10 essen.
In de woonstraten zijn parkeerplaatsen aanwezig. De afgelopen jaren is
de parkeerdruk in deze buurt
toegenomen.
3.3.2. regelgeving en beleid
De
randvoorwaarden en uitgangspunten op het gebied van de openbare ruimte worden
bepaald door verschillende beleidsnotas. In 1993 is het beleidskader voor de
openbare ruimte van Delft vastgesteld. Als uitwerking van dit beleid is het
handboek openbare ruimte Delft stad vastgesteld op 28 oktober 1999.
Hierin worden
een aantal hoofduitgangspunten voor de inrichting van de openbare ruimte
gegeven. Deze uitgangspunten zijn samen met de indeling in bepaalde categorieλn
van het infrastructurele netwerk maatgevend voor de uitwerking van de openbare
ruimte in profielen en materialen.
In
het handboek wordt aangegeven dat er meerdere beleidsstukken zijn die van
invloed zijn op de openbare ruimte zoals o.a. afvalinzameling, asfaltbeleid,
groen en ecologie, kunst, milieu, reclame, verkeer & openbaar vervoer.
Kort
samengevat moet elke aanpassing in de openbare ruimte getoetst, dan wel
voorbereid worden door het Ingenieursbureau van de gemeente.
Van
belang bij de inrichting van de toekomstige (woon)straten is de minimale
afstand van de bomen ten opzichte van de gevel. Voor bomen van de eerste orde
zoals bv. Linde wordt een afstand van 8 meter gehanteerd, voor de tweede orde
bv. Els 6 meter en voor de derde orde bv. Meidoorn 4 meter.
Tenslotte is relevant de nota Ruimte voor natuur,
DSO/SG, februari 1994. Hierin is aangegeven dat het gemeentelijk beleid is er
op gericht in de stad ook ruimte te bieden voor de natuur. Voor het uitwerken
van deze doelstelling worden ecologische principes gebruikt bij de
(her)inrichting en beheer van de openbare ruimte.
De
nota Licht op Delft is vastgesteld op 25 september 1997. Hierin staan de
algemene uitgangspunten van het verlichtingsbeleid van de gemeente Delft
verwoordt. Sociale veiligheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid zijn eisen
voor de openbare verlichting. Energieverbruik en levensduur spelen ook een rol.
In het handboek staan de standaard lichtmasten van Delft met het
toepassingsgebied.
Voor
het afvalbeleid gelden de notas Gescheiden afvalinzameling in relatie tot de
openbare ruimte goedgekeurd 26 maart 1992 en Richtlijnen voor huishoudelijk
afvalcontainer-standplaatsen voor nieuwbouwwoningen goedgekeurd 27 juni 1995.
Bij
laagbouw moet op bepaalde plekken, voldoende ruimte gecreλerd worden om minicontainers aan te bieden. Voor
de hand liggend is deze te situeren vlak bij de achterom. Voor hoogbouw wordt
een locatie gezocht voor een ondergrondse container. In beide gevallen dient
rekening gehouden te worden met maximale loopafstanden.
3.3.3. Gewenste ontwikkeling
Delft
is ingedeeld in verschillende vlakken op basis van ontstaan in tijd, structuur
en functie. Bij de inrichting van de openbare ruimte moet rekening gehouden
worden met de essentie van de ruimtelijke structuur.
Voordijkshoorn,
waartoe de Kuiperwijk behoort, maakt deel uit van de vlakken: naoorlogse
wijken tot 1980. De bijbehorende hoofduitgangspunten voor de inrichting van de
buitenruimte en het materiaalgebruik staan verwoord in het handboek.
Alle
wegen/verkeerslijnen zijn ingedeeld in categorieλn. Deze indeling is
richtinggevend voor de verdere uitwerking in profielen en toe te passen
elementen op straat.
In
de stad zijn een aantal punten te onderscheiden die qua functie, maat en
karakter afwijken van de lijnenstructuur van de stad. Ze vormen
oriλntatiepunten in het wegennetwerk. Punten kunnen op het raakvlak van twee
vlakken liggen, op het knooppunt van meerdere vlakken, op de kruising van
lijnen, op de kruising van vlakken met lijnen of in een vlak. Bij deze punten
wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de inrichting, die kan afwijken van de
standaard. De punten zijn onderverdeeld in poorten en bijzondere openbare
ruimten.
De
bebouwing in het plangebied zal qua maat en ligging een opvallende plek innemen
en bij realisering van hoogbouw als zodanig ook een oriλntatiepunt gaan vormen.
Op basis van deze gegevens zou de bebouwing aangemerkt kunnen worden als poort
en/of bijzondere plek. Poorten vormen representatieve ruimten, de
visitekaarten, die de eerste indruk van de stad bepalen. Bijzondere openbare
ruimten zijn niet eenduidig te definiλren vanwege de uiteenlopende karakters
maar ook hier is de representatieve functie en de betekenis voor inwoners en
gasten van Delft van groot belang.
Bovenstaande
geeft aan dat de inrichting van de buitenruimte in het plangebied speciale
aandacht verdient. Het straatbeeld rond de bebouwing zal qua inrichting en
materiaalgebruik moeten aansluiten bij het winkelgebied verderop langs de Van
Foreestweg. Er moet voldoende ruimte gereserveerd worden voor diverse
straatmeubilair als fietsenklemmen, lichtmasten, afvalbakken, containers enz.
Voorts stelt de doelgroep (senioren) bijzondere aanvullende eisen aan de
openbare ruimte. Deze dient in ieder geval meer zodanig te zijn ingericht dat
er geen belemmeringen voor zijn rolstoel- en rollator-gebruikers. Met name de oversteek Van Forestweg verdient
nadere uitwerking.
Plaatsing
van deze elementen in de openbare ruimte mag niet ten koste gaat van de
functionaliteit van de leefomgeving. Tevens geldt dat de kwaliteit van de
openbare ruimte mede bepaald wordt door de mate van visuele ordening, harmonie
en netheid, samen te vatten als de beeldkwaliteit.
Het is van groot belang al deze elementen in een
vroeg stadium mee te nemen in het ontwerp zodat ze een plek krijgen binnen de
structuur.
Indien
sprake is van herinrichting van de Van Kinschotstraat en/of Van Sasboutstraat
voor het toevoegen van parkeerplaatsen, dienen de aanwezige bomen in beginsel
gehandhaafd te blijven (zie verder ook onder Hoofdstuk Verkeer). Het Handboek
Openbare Ruimte is van toepassing. Toevoegen van parkeerplaatsen in de
ecologische stroken is niet mogelijk.
De bomen/esdoorns in de berm van de singel langs de
Van Foreestweg maken deel uit van de groenstuctuur van Delft. Dat betekent dat
niet alleen de boom maar ook de plek beschermd is om de structuurlijn te kunnen
handhaven.
Verder gelden
voor dit plangebied de volgende algemene richtlijnen:
q
Tussen
waterpartij en verharding een berm met een minimale breedte van 3 meter;
q
helling
van het talud minimaal 1:3;
q
minimale
afstanden van bomen ten opzichte van de gevel (grootte 3, bv. Meidoorn: 4
meter, grootte 2, bv. Els: 6 meter, grootte 1,bv. Linde: 8 meter);
q
Hanteren
handboek Inrichting Openbare Ruimte Stad; gelet op de locatie extra aandacht
voor kwaliteit;
q
Vuilniswagens
behoeven niet te draaien, te keren, achteruit te rijden om de vuilnis op te
halen;
q
Voldoen
aan parkeernorm (zie ook onder hoofdstuk 5). In geval van een gebouwde parkeervoorziening moet worden voldaan aan NEN
norm 2443;
q
Voldoen
aan politiekeurmerk;
q
Voldoen
aan de richtlijnen ten aanzien van sociale veiligheid;
q
Terugdringing
van de verharding: het huidig percentage verharding mag bij voorkeur niet
toenemen.
4 MILIEU
4.1
Water
4.1.1 Bestaande situatie
Het
plangebied ligt in de Voordijkhoornse polder. In deze polder is op dit moment
4% oppervlaktewater beschikbaar. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een
watergang langs de Van Foreestweg. Het aandeel water in het plangebied is
beperkt.
4.1.2 Regelgeving en beleid
De randvoorwaarden en uitgangspunten op het gebied
van water worden bepaald door verschillende beleidsnotas; het Waterplan en het
Duurzaamheidsplan 3D van de gemeente Delft (oktober 1999), Beleidsplan Milieu
en Water 2000-2004 en de 4de Nota Waterhuishouding (december 1998).
Het waterplan Delft: Een blauw netwerk van april 2000, een gezamenlijk plan van
de gemeente Delft en het hoogheemraadschap van Delfland, onderkent het belang
van water in de stad als element in een duurzame stedelijke ontwikkeling. In
dit plan wordt onder meer aandacht besteed aan het afkoppelen van verhard
oppervlak, de realisatie van gebiedseigen watersystemen, het verbeteren van de
waterkwaliteit en de inrichting van natuurvriendelijke oevers. De kansen voor
realisering van extra waterberging zijn zonder ingrijpende maatregelen
beperkt. Onderzocht zal moeten worden welke maatregelen genomen moeten worden.
In de huidige situatie zijn ondanks de geringe oppervlakte open water geen
grote problemen geconstateerd met de waterhuishouding. De gemeente zal de
komende jaren in overleg met het Hoogheemraadschap van Delfland onderzoeken op
welke wijze meer waterberging in de polder kan worden gecreλerd.
Binnen het uitvoeringsverband van het Waterplan Delft
Een blauw netwerk wordt in 2003 een
analyse uitgevoerd van de oppervlaktewatersystemen in Delft. Een van de
doelstellingen van de analyse is het in beeld brengen van de bergingsbehoefte
en de mogelijkheid voor het realiseren van extra berging. Daarbij zal zoveel
mogelijk gekeken worden naar principevolgorde: berging in het plangebied,
polder of compensatie elders.
4.1.3 Gewenste ontwikkeling
Watersysteem
Uitgangspunt
is een watersysteem met een goed doorstroombare watergang. Een te realiseren
watergang dient zo mogelijk verbonden te worden met bestaande
watersystemen. Doodlopende watergangen moeten voorkomen worden en ondergrondse
verbindingen (duikers) moeten zoveel mogelijk worden beperkt.
Ook
worden eisen gesteld aan de afmetingen van de waterlopen. Dit betreft door het
Hoogheemraadschap doorvertaalde eisen. Voor een stedelijk watersysteem wordt
een minimale breedte van 8 meter, een minimale waterdiepte van 1 meter en een
taludhelling van 1:3 op flauwer aangehouden.
Een natuurvriendelijke inrichting van de oevers draagt bij aan de
ontwikkeling van een duurzaam ecologisch watersysteem. Natuurvriendelijke
oevers dienen in ieder geval te worden toegepast langs belangrijke doorgaande
waterverbindingen en langs waterlopen die grenzen aan of onderdeel uitmaken van
de groenstructuur in het plangebied.
De waterkwaliteit dient minimaal te voldoen aan de MTR-waarden (Maximaal
Toelaatbaar Risiconiveau) uit de vierde Nota Waterhuishouding.
In het Waterplan Delft is als streefbeeld voor 2015 opgenomen: water als
cultuurgoed. Dit houdt in dat de wateren matig eutroof zijn en er aantrekkelijk
uitzien. Het water is visrijk, stinkt niet en is op enkele plaatsen opgesierd
met water- en oeverplanten. Economische functies worden bevorderd, maar de
effecten daarvan op de waterkwaliteit worden zoveel mogelijk beperkt.
Waterberging
Voor het plangebied gelden de normen van het Hoogheemraadschap van
Delfland ten aanzien van de hoeveelheid oppervlaktewater. Nieuw te ontwikkelen
of herstructureren gebieden moeten elke waterhuishoudkundige eenheid voldoen
aan de norm van 325m3 bergingscapaciteit per ha. Het percentage
oppervlaktewater is afhankelijk van de maximale peilstijging. Bij een maximale
peilstijging van 30 cm komt dit neer op 11% oppervlaktewater. In de polder is
op dit moment 4% oppervlaktewater beschikbaar. Dit betekent dat 7% van het her
te structureren oppervlak ingericht moet worden als oppervlaktewater. Indien
dit binnen het plangebeid niet mogelijk is zal compensatie in de polder moeten
worden gevonden. In het kader van de watertoets vindt regulier overleg plaats
met het Hoogheemraadschap over alle ruimtelijke plannen van de gemeente Delft
waaronder dit ontwikkelingsplan.
Grondwater
In verband met de (hoge) grondwaterstand in het gebied zal de
parkeerkelder moeten beschikken over waterdichte wanden en bodem.
4.2. Ecologie
4.2.1 Bestaande situatie
Het plangebied ligt tegen twee lijnen uit de ecologische hoofdstructuur.
Langs de Provinciale weg bevind zich een primaire ecologische zone en langs de
Van Foreestweg een secundaire ecologische zone.
4.2.2 Regelgeving en beleid t.a.v. ecologie
4.2.3 Gewenste ontwikkeling t.a.v. ecologie
Voor het plangebied betekent het bovenstaande dat langs de oostrand,
tussen plangebied en Provinciale weg een ruimte gereserveerd moet worden ten
behoeve van de primaire ecologische hoofdstructuur. Het gaat hier om een zone
van minimaal 20 meter plus de breedte van het fietspad dat er doorheen loopt, vanaf
de buitenkant van het buitenste wegdeel. De Van Beresteynstraat loopt in de
noordoostelijke hoek deels door de zone die is gereserveerd voor ecologie. Om
de functie van de ecologische zones zoveel mogelijk te waarborgen, dient hier
bij de inrichting aandacht aan besteed te worden.
Langs de Van Foreestweg dient eveneens een zone van 20 meter te worden
gereserveerd (inclusief fietsroute) voor de secundaire ecologische structuur.
Behalve op het niveau van de ecologische (hoofd)structuur is het
wenselijk bij de ontwikkeling van het plangebied ook op andere schaalniveaus
rekening te houden met een natuurvriendelijke inrichting. Indien sprake is van
aantasting van de ecologische structuur dienen bij het gebouw
natuurvoorzieningen (zoals sedumdaken en/of nestvoorzieningen) te worden
aangebracht, om de aantasting te compenseren.
4.3 Milieuzonering
4.3.1 Bestaande situatie
Bij de ontwikkeling van het plangebied met woningbouw moet rekening
gehouden worden met eventuele hinder van bedrijven uit de omgeving ervan. In
het plangebied bevindt zich momenteel een buurthuis. Ten noordoosten van het
plangebied is DSM gevestigd. Dit bedrijf heeft een geluid- en een geurcontour.
Het plangebied ligt net buiten de 50 dB(A) geluidcontour van DSM.
Het plangebied ligt binnen de huidige L-contour voor geurhinder en tegen
de H-contour aan. Lichte geurhinder is op basis van deze contour in het
plangebied te verwachten. De nieuwe milieuvergunning voor DSM voorziet echter
in een kleinere geurcontour waarmee het plangebied buiten de genoemde
geurcontouren komt te liggen.
4.3.2 Regelgeving en beleid t.a.v. milieuzonering
Van belang is het beleid zoals neergelegd in de nota Bedrijven en
bestemmingsplannen (2003). Hierin
wordt het gemeentelijk beleid uiteengezet over de wijze waarop bedrijven in
bestemmingsplannen worden opgenomen en welke soort bedrijven in welk deel van
de stad aanvaardbaar zijn (zie ook 3.2.).
In de omgeving van het plangebied is 1 bedrijventerrein aanwezig dat
voor geluid gezoneerd is, DSM. Om het bedrijventerrein ligt een 50 dB(A)
contour die in bestemmingsplannen vastgesteld moeten worden. De 50 dB(A)
contour van DSM valt net buiten het plangebied.
In de nota planbeoordeling van de provincie Zuid-Holland is opgenomen
dat indien in een gebied hinder door stank valt te verwachten, hieraan in het
ruimtelijk plan aandacht moet worden besteed en dat de geurbelasting bij
stankgevoelige bestemmingen het acceptabel hinderniveau niet te boven mag gaan.
In de handreiking luchtkwaliteit en ruimtelijke ordening geeft de Provincie
Zuid-Holland aan hoe de afweging kan plaatsvinden. Tussen de L- en H-contour
zijn geurgevoelige bestemmingen type 1 niet gewenst. Dit zijn onder anderen
woonwijken, ziekenhuizen, bejaardenhuizen, scholen, asielzoekerscentra en
gebieden voor verblijfsrecreatie. Zoals hierboven reeds aangegeven ligt het
plangebied, als gevolg van bronmaatregelen die DSM de afgelopen jaren heeft
uitgevoerd (opgave provincie Zuid-Holland), buiten geurcontour voor geur van
DSM zoals recent in de milieuvergunning
van het bedrijf is opgenomen. Dit betekent dat op grond van het provinciale
beleid geen belemmeringen zijn voor geurgevoelige bestemmingen.
4.3.3
Gewenste ontwikkeling t.a.v. milieuzonering
Op grond van de nota Bedrijven en bestemmingsplannen 2003 ligt het
plangebied in het gebiedstype woonwijken 2 (zie ook 3.2). Vestiging van de
toegelaten bedrijven moeten aan de daar genoemde voorwaarden voldoen.
Het bestaande buurthuis wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats is een
bebouwing met maatschappelijke voorzieningen zoals een kinderdagverblijf, een
buurthuis, een jongerencentrum en andere voorzieningen mogelijk. Het is nog
niet bekend welke overige concrete voorzieningen in het gebouw komen. Het
buurthuis en jongerencentrum vallen onder het Besluit horeca-, sport- en
recreatieinrichtingen milieubeheer. Ze moeten voldoen aan de eisen die dit
besluit stelt.
Een buurthuis en jongerencentrum is gelijk te stellen met een categorie
3.1 bedrijf. Omdat het een maatschappelijke voorziening betreft, is het
buurthuis met vrijstelling toegestaan in dit type woonwijk.
Om een vrijstelling te verkrijgen moet naast de in 4.3.2. genoemde eisen
door middel van een akoestisch rapport worden aangetoond dat er wordt voldaan
aan de eisen uit het Besluit horeca-, sport- en recreatie-inrichtingen
milieubeheer. Het kinderdagverblijf valt niet onder de Wet milieubeheer. Het
kinderdagverblijf is gelijk te stellen met een categorie 1 bedrijf.
4.4 Bodem
4.4.1 Bestaande situatie
De bodemkwaliteit van het
plangebied is recentelijk onderzocht. In de bovengrond zijn licht verhoogde
concentraties zink, minerale olie en plaatselijk EOX aangetroffen. In de
ondergrond, 0,5-5,0 m-mv, zijn geen verhoogde concentraties ten opzichte van
streefwaarde aangetoond. Tenslotte zijn in het grondwater licht verhoogde
concentraties zware metalen en xylenen aangetroffen.
4.4.2 Regelgeving en beleid
Het Delftse bodembeleid is vastgelegd in het Handboek Bodem (augustus
2002). In het kader van een bouwaanvraag dient bodemonderzoek te worden
uitgevoerd. Dit bodemonderzoek mag op het moment van indiening niet ouder zijn
dan vijf jaar. Het onderzoek dient conform NVN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd te worden.
Aanvullend op het historisch onderzoek, zoals beschreven in NVN 5725, dient er
aanvullend onderzoek te worden gedaan naar asbest (vooronderzoek conform
ontwerp NEN 5707).
4.4.3 Gewenste ontwikkeling t.a.v. bodem
De bodemkwaliteit dient te worden gehandhaafd en waar
mogelijk op lokaal niveau verbeterd te worden. De bodemkwaliteit mag niet
verslechteren. Uit hierboven aangehaald onderzoek kan worden geconcludeerd dat
de grond geschikt is voor de bestemming.
4.5 Geluid
4.5.1 Bestaande situatie
In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen
geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30km/uur gebieden en wegen waarvan
op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat
dat de geluidbelasting op de gevels van aanliggende woningen op 10 meter uit de
as van de meeste nabijgelegen rijstrook 50dB(A) of minder bedraagt. De breedte
van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van
de weg (binnen- of buitenstedelijk). In binnenstedelijk gebied gelden
onderstaande zonebreedtes.
|
aantal rijstroken |
zonebreedte (m) |
|
1 of 2 |
200 |
|
3 of 4 |
350 |
Binnen deze geluidzones moet aandacht worden besteed aan de
geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen (woningen,
scholen voor basisonderwijs en voortgezet onderwijs, instellingen voor hoger
beroepsonderwijs, ziekenhuizen en andere gezondheidszorggebouwen). De
geluidbelasting moet worden bepaald voor de nieuwe situatie op basis van
prognoses van de verkeersintensiteit voor het jaar 2015. Het plangebied ligt in
de geluidszones van de Provinciale weg en de Van Foreestweg. Er dient een
akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd conform SRM II.
4.5.2 Regelgeving en beleid t.a.v. geluid
De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai in deze binnenstedelijke
situatie bedraagt 50 dB(A). De maximaal toelaatbare waarde bedraagt 65 dB(A).
Naar verwachting wordt de voorkeurgrenswaarde als gevolg van het
wegverkeerslawaai van de Van Foreestweg
en de Provinciale weg overschreden. Dit heeft
tot gevolg dat, als bron- of overdrachtsmaatregelen niet mogelijk zijn, er een
verzoek hogere grenswaarden bij Gedeputeerde Staten moet worden ingediend. Dit
verzoek dient afgestemd te worden met het verzoek om een verklaring van geen
bezwaar artikel 19 WRO dan wel met de vaststellingsprocedure van het
bestemmingsplan.
4.5.3 Gewenste ontwikkeling t.a.v. geluid
Indien de geluidbelasting hoger is dan 55 dB(A) is het wenselijk dat de
geluidsgevoelige vertrekken (woonkamer en slaapkamers) zoveel mogelijk aan de
geluidsluwe zijde van de woning worden
gesitueerd. Voor de bepaling van de geluidbelasting op de gevels dient een
akoestisch onderzoek te worden overlegd.
4.6 Luchtkwaliteit
4.6.1 Bestaande situatie
De geplande nieuwbouw ligt nabij drukke verkeerswegen als de Provinciale
weg en de Van Foreestweg. De afstand tussen de nieuwbouw en de as van de
betreffende wegen is van enige omvang, gelet op de ruimtelijke uitgangspunten
(hoofdstuk 2).
4.6.2 Regelgeving en beleid
Voor diverse luchtvervuilende stoffen (o.a. stikstofdioxide (NO2), fijn
stof (PM10) en benzeen (C6H6) zijn grenswaarden vastgesteld die een wettelijke
basis hebben gekregen in het Besluit Luchtkwaliteit. Het nieuwe besluit is
sinds 19 juli 2001 van kracht. De gemeente Delft heeft de taak om na te gaan of
de normen voor deze stoffen niet wordt overschreden. Bij nieuwbouw van woningen
en andere gevoelige bestemmingen dient toetsing plaats te vinden aan het
Besluit luchtkwaliteit.
4.6.3 Gewenste ontwikkeling
t.a.v. de luchtkwaliteit
Uit onderzoek (Rapport luchtkwaliteit 2001) is gebleken dat er geen
sprake is van overschrijding van de grenswaarden. Vanuit luchtkwaliteit zijn er
dus geen verdere belemmeringen voor ontwikkeling van het plangebied. Wel dient
bij de uitwerking van het bouwplan de aanzuiging van ventilatielucht
bijvoorkeur via de achterzijde of het dak plaats te vinden.
4.7 Energie
De gemeente Delft wil het gebruik van fossiele
brandstoffen, en daarmee de CO2-uitstoot, verminderen. Ze hanteert
rondom energie de trias energetica. Dit houdt in dat eerst onnodig verbruik
van energie wordt voorkomen, vervolgens duurzame energiebronnen worden ingezet
en als laatste stap efficiλnt verbruik van energiebronnen. Het energiebeleid
van de gemeente Delft is vastgelegd in 3E Klimaatplan Delft.
Woningbouw
Op basis van dit Klimaatbeleidsplan worden voor dit
plangebied aan de nieuwbouw van woningen een EPC norm gesteld die 15 tot 20%
scherper is dan de wettelijke eis.
Utiliteitsbouw
Op de planlocatie worden voorzieningen gerealiseerd
voor maatschappelijke ruimtes, waarvan de gemeente huurder of eigenaar is. Op
basis van het Klimaatbeleidsplan worden voor gemeentelijke gebouwen en
voorzieningen de volgende eisen gesteld:
·
Bereik bij nieuwbouw
een verscherping van de wettelijk EPC-eis met meer dan 12%.
·
Minimaal 40% van het
energieverbruik moet afkomstig zijn van duurzame bronnen.
De
gemeente Delft stelt op basis van het Klimaatplan geld beschikbaar voor een
bijdrage in de meerkosten om de verscherpte wensen en eisen op het gebied van
energie te halen. Via de reserve energiebesparende middelen kan een aanvraag
worden ingediend voor een gemeentelijke bijdrage van maximaal 25% van de
meerkosten bij de nieuwbouw van woningen en maximaal 50% van de meerkosten bij
gemeentelijke gebouwen en voorzieningen.
Bij
voorkeur wordt de bebouwing in het plangebied geschikt gemaakt voor
warmtelevering vanuit DSM Gist of andere duurzame energiebronnen. Dit houdt in
een vraagbeperking en het indien mogelijk toepassen van lage
temperatuurverwarming.
4.8. Externe
veiligheid
Ten
aanzien van externe veiligheid kan worden opgemerkt dat er geen route
gevaarlijke stoffen door of langs het plangebied loopt en dat de
risicocontouren van DSM binnen de grenzen van het bedrijventerrein van DSM
vallen.
4.9 Duurzaam bouwen, Politiekeurmerk en intensief ruimtegebruik
Duurzaam
Bouwen
In
het Klimaatbeleidsplan is eveneens het duurzaam bouwen beleid van de gemeente
Delft opgenomen. Op basis van het Klimaatbeleidsplan worden voor dit plangebied
de volgende eisen gesteld aan de nieuwbouw van woningen:
- het toepassen van
alle vaste maatregelen uit het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen
woningbouw;
- het toepassen van
50% van alle variabele maatregelen uit het Nationaal pakket Duurzaam
Bouwen woningbouw; de maatregelen die zijn genoemd in de verordening
Duurzaam Bouwen van de gemeente Delft moeten in ieder geval in deze
selectie voorkomen;
- de
inspanningsverplichting dat alle nieuwe woningen worden uitgerust met een
lage temperatuur verwarmingssysteem, eventueel gecombineerd met
restwarmtelevering door DSM Gist;
- gebruik van het
Nationaal Pakket Stedenbouw bij planvorming.
Voor
utiliteitsbouw gelden de volgende eisen:
- uitvoeren van alle
vaste en kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame
Utiliteitsbouw;
- uitvoeren van 30%
van de variabele (niet-kostenneutrale) energiemaatregelen uit het
Nationaal Pakket Duurzame Utiliteitsbouw.
Politiekeurmerk:
Hierbij aansluitend is in een raadsbesluit van 21 februari 2002
vastgesteld dat zowel het stedenbouwkundig plan als de woningen moeten voldoen
aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit houdt voor de gemeente een
inspanningsverplichting in t.a.v. de inrichting van het openbaar gebied, maar
ook voor de ontwikkelaar t.a.v. het stedenbouwkundig plan en de woningen.
Intensief ruimtegebruik:
Een algemeen in Delft gehanteerde doelstelling is dat de beschikbare
ruimte optimaal wordt benut. Een locatie als deze, binnenstedelijk, vraagt om
een intensieve invulling. Een hoge woningdichtheid mag echter niet ten koste
gaan van de kwaliteit van het gebied, maar moet deze kwaliteit juist mogelijk
maken.
Resumerend eisen:
q
aan de zijde
van de Provinciale weg dient minimaal 20 m ruimte (exclusief de breedte van de
fietsroute) te worden gereserveerd voor een primaire ecologische strook
q
aan de zijde
van de Van Foreestweg dient minimaal 20 m ruimte te worden gereserveerd voor een secundaire ecologische strook
q
bij het gebouw
dienen natuurvoorzieningen (zoals sedumdaken en/of nestvoorzieningen) te worden
aangebracht indien sprake is van aantasting van de ecologische zones
q
nieuwe
waterlopen dienen een minimale breedte te hebben van 8 meter, een minimale
diepte van 1 meter. De taludhelling bedraagt 1: 3 of flauwer
q
geen uitgifte
van grond tot aan de waterlijn
q
bij nieuwe
waterstructuren dienen de oevers natuurvriendelijk te worden ingericht
q
waterkwaliteit
dient te voldoen aan de MTR waarden
q
7% van het her
te structureren gebied wordt ingericht als
oppervlaktewater; de intentie is dit te realiseren in het plantsoen
tussen de Van Groenewegenstraat en de Van der Lelijstraat
q
het verharde
oppervlak dient afgekoppeld te worden; afhankelijk van de mate van
verontreiniging direct of via een zuiveringstechnische voorziening
q
ondergrondse
bebouwing dient te worden voorzien van waterdichte wanden en bodem waarbij
extra aandacht wordt besteed aan de peilstijging van het oppervlaktewater
q
uitvoeren
bodemonderzoek conform NVN 5725 en NEN 5740
q
uitvoeren
akoestisch onderzoek wegverkeer conform SRM II en evt aanvragen hogere
grenswaarde
q
bij belasting
hoger dan 55dB(A) vanwege wegverkeerslawaai is het wenselijk de geluidgevoelige
vertrekken zo veel mogelijk aan de geluidluwe zijde van de woning te situeren
q
aanzuiging
ventilatielucht bij voorkeur via achterzijde of het dak
q
rekening
houden met EPC normen uit Klimaatbeleidsplan
q
rekening houden
met Dubo normen uit Klimaatbeleidsplan
q
voldoen aan
politiekeurmerk Veilig Wonen
5 INFRASTRUCTUUR
5.1 Openbaar vervoer
5.1.1 Bestaande situatie en relevante ontwikkelingen
Het plangebied is door middel van een tweetal nabij gelegen buslijnen
ontsloten voor het openbaar vervoer. Hierbij is de ontwikkeling van de nieuwe
woongebieden in de Harnaschpolder relevant. Dit gebied krijgt een zeer directe
aansluiting op het Delftse OV-net. Ook bestaat de wens om de kern van Den Hoorn
aan dit net te knopen. Zo zouden huidige lijnen kunnen worden doorgetrokken
tot in de nieuwe gebieden (b.v. lijn 61 vanuit de Kuyperwijk) of nieuwe lijnen
kunnen worden geοntroduceerd. Naast de as Cort vd Lindenstraat - Van
Almondestraat (met bussluis over PW15), wordt de as Ruys de Beerenbrouckstraat
- Van Foreestweg - Kristalweg in dit kader gezien als OV-as (met bussluis
tussen Voordijkshoornsepolder en Lookwatering-West). Op deze as zijn voorzieningen
noodzakelijk om de gewenste stiptheid en toegankelijkheid van het OV te
realiseren.
5.1.2 Regelgeving en beleid ten aanzien van openbaar vervoer
Het
gemeentelijk beleid ten aanzien van het openbaar vervoer is neergelegd in het
VVP (Verkeers- en Vervoersplan). Dit plan dateert uit 1997 en is op onderdelen
verouderd. Momenteel wordt het LVVP (Lokaal Verkeers- en Vervoersplan)
voorbereid.
5.1.3 Gewenste ontwikkeling
De huidige situatie op het gebied van openbaar vervoer wijzigt bij
herontwikkeling niet en behoeft dan ook geen nadere beschouwing. De ontsluiting
van het plangebied met het openbaar vervoer blijft redelijk.
5.2 Autoverkeer
5.2.1 Bestaande situatie en relevante ontwikkelingen
De locatie is goed ontsloten voor het autoverkeer. De Provinciale weg is
een belangrijke invalsweg voor Delft. De Van Foreestweg is de oostwestelijke
ontsluitingsweg voor de Kuyperwijk. Aan de overzijde van de Provinciale weg
gaat de Van Foreestweg over in de Ruys de Beerenbrouckstraat en verbindt de
wijk met de noordelijke Delftse binnenstad.
5.2.2 Regelgeving en beleid met betrekking tot autoverkeer
Zoals
in paragraaf 5.1.2. al naar voren kwam, wordt momenteel een nieuwe beleidsnota
op het gebied van Mobiliteit voorbereid, het LVVP. Het LVVP voorziet voor het
plangebied niet in een veranderende bereikbaarheid. Daarnaast brengt de
toekomstige ontwikkeling van het plangebied Harnaschpolder een toenemend aantal
verkeersbewegingen met zich mee. De bestaande infrastructuur moet hier op
toegerust zijn. Het autoverkeer vanuit de
Voordijkshoornsepolder/Lookwatering-west met een bestemming buiten Delft zal
een directe ontsluiting krijgen op het hoofdwegennet (A4/A13) via bestaande
hoofdinfrastructuur (Provinciale weg PW15) en nieuw aan te leggen (of uit te
breiden) hoofdinfrastructuur (Zuidweg-Noordelijke rondweg Delft,
Harnaschdreef, doorgetrokken Reinier de Graafweg). Dit geeft zo min mogelijk
overlast op het overige wegennet.
De
auto-ontsluiting richting het centrum van Delft zal goed gewaarborgd worden,
maar mag minder direct zijn enerzijds om de autos zoveel mogelijk op de
hoofdwegen te houden, anderzijds om fiets en OV een beter concurrentiepositie
te geven. In de auto-onsluiting naar Delft speelt de aansluiting op de Van
Foreestweg/Kristalweg een belangrijke rol. In het kader van de ontwikkeling
van het gebied Harnaschpolder is het niet uitgesloten dat het kruispunt Van
Foreestweg Provinciale weg aanpassing behoeft om de capaciteit te vergroten.
5.2.3 Gewenste ontwikkeling m.b.t. autoverkeer
Een aandachtspunt bij de ontwikkeling van het plangebied is de auto
ontsluiting van het terrein. Een ontsluiting vanaf de Provinciale weg is
uitgesloten. Een directe ontsluiting vanaf de Van Kinschotstraat ligt het meest
voor de hand, omdat hier sprake is van een bestaande aantakking op de Van
Foreestweg. Om de Van Kinschotstraat zo min mogelijk te belasten wordt
voorgesteld de ontsluiting van het plangebied via een parallelweg aan de Van
Foreestweg plaats te laten vinden. De fietsroute dient behouden te blijven.
De geringe toename van de verkeersintensiteiten bij ontwikkeling van de
locatie levert voor de Van Foreestweg en Provinciale weg geen problemen op. De
consequenties voor de buurtstraten leveren bij de voorgestelde ontsluiting van
het plangebied naar verwachting evenmin problemen op. Het kruispunt Van
Foreestweg Provinciale weg is vanuit de ontwikkeling van de Harnaschpolder
een belangrijk aandachtspunt (met name voor de geluidbelasting van de
woningen).
5.3 Parkeren
5.3.1. Huidige situatie
Er zijn in het gebied parkeertellingen verricht op 5 en 6 maart 2003.
Uit de resultaten van deze nachttelling kan worden geconcludeerd dat er
geen parkeertekorten zijn in de huidige situatie.
5.3.2 Regelgeving en beleid t.a.v. parkeren
Het CROW heeft zeer recent (juni 2003) een publicatie uitgegeven voor
nieuwe richtlijnen voor parkeernormering. Aanleiding voor deze nieuwe
richtlijnen was de verouderde normen uit het ASVV van 1992. De normen die tot
nu toe in Delft werden gehanteerd vielen binnen deze richtlijnen. ASVV staat
voor: aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom. Het ASVV
is een landelijk gebruikt boekwerk dat regels en richtlijnen bevat voor alle
verkeersvoorzieningen uiteenlopend van bebording tot aantal parkeerplaatsen.
Voor het vaststellen van de benodigde parkeernorm voor het plangebied
wordt gebruik gemaakt van cijfers van het CBS en de richtlijnen van het CROW.
Op basis hiervan valt Delft onder de noemer zeer sterk stedellijk. Hoe minder
stedelijk hoe hoger de parkeernorm moet zijn volgens het CROW.
Voor bedrijven en voorzieningen wordt de parkeernorm volgens het CROW
gehanteerd. Voor woningen worden licht afwijkende parkeernormen gehanteerd, die
afhankelijk zijn van het type woningen dat wordt gerealiseerd. Dit leidt tot de
volgende normen:
|
woningtype |
norm binnenstad |
norm schil |
norm overig |
|
vrije sector |
1,4 |
1,6 |
1,85 |
|
sociale woningbouw: 3 of meer kamers |
1,3 |
1,5 |
1,7 |
|
sociale woningbouw: 1 of 2 kamers |
1,15 |
1,3 |
1,4 |
|
studenten/jongerenhuisvesting |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
|
serviceflats/aanleunwoning |
0,45 |
0,45 |
0,45 |
Parkeren
op privι terrein
Privι
parkeerplaatsen bij de woning worden in vergelijking met openbare
parkeerplaatsen slechter benut. Privι parkeerplaatsen zijn over het algemeen
niet uitwisselbaar met andere gebruikers. Garages krijgen soms een andere
functie dan het stallen van de auto. Daarom worden privι parkeervoorzieningen
op eigen terrein niet als volle parkeerplaats meegerekend bij de
parkeernormering. Geclusterde (collectieve gebouwde) parkeervoorzieningen onder
bijvoorbeeld een appartementengebouw worden wel meegeteld in de parkeernorm. In
principe maakt het niet uit of de parkeerplaatsen voor nieuwbouw gerealiseerd
worden op straat of in een gebouwde voorziening, met dien verstande dat ze
alleen als parkeergelegenheid kunnen worden gebruikt en niet een ander doel
kunnen dienen (bergruimte bijvoorbeeld). Aandeel privι parkeerplaats in de
parkeernorm:
|
type parkeerplaats |
rekenfactor in parkeernorm |
|
geclusterd
(gebouwde) parkeervoorziening |
1,0 |
|
tuinparkeerplaats |
0,5 |
|
oprit min.
5,0 m zonder garage |
0,8 |
|
garage met
oprit van min. 5,0 m |
1,0 |
|
garage
zonder oprit |
0,5 |
|
garage met
dubbele oprit (min. 4,5 en 5,0 m lang) |
1,8 |
5.3.3 Gewenste ontwikkeling t.a.v. parkeren
Voor de
bepaling van het aantal benodigde parkeerplaatsen is onder andere van de
gegevens uit de gehouden parkeertellingen gebruik gemaakt. Hierbij is rekening
gehouden met de uitwisselbaarheid respectievelijk dubbelgebruik van
parkeerplaatsen tussen de aanwezige functies, zodat vastgesteld kan worden
hoeveel plaatsen in het plan moeten worden opgenomen.
Voorwaarde
voor herontwikkeling is dat het parkeren wordt opgelost binnen het plangebied
waarbij de voorkeur uitgaat naar een ondergrondse oplossing. Bij het integreren
van parkeerplaatsen in een onderbouw (boven of deels onder maaiveld) moet
aandacht worden besteed aan de uitstraling van de onderbouw naar de omgeving
Nu in het
plangebied realisering van koopappartementen (vrije sector) en gedeeltelijk
sociale huurappartementen allen in combinatie met een beperkt zorgpakket,
worden de navolgende parkeernormen gehanteerd.
Voor woningen
in de sociale huursector met meer dan 3 kamers is 1,4 parkeerplaats per woning
gebruikelijk, voor woningen in de vrije sector dient een norm van 1,7
parkeerplaats per woning te worden aangehouden. Nu het hier ouderenwoningen
betreft in de sociale huursector met meer dan 3 kamers (inclusief beperkt
zorgpakket) en geen serviceflats of aanleunwoningen is een lagere norm van 1,0
parkeerplaats per woning aanvaardbaar.
Ook voor de
te realiseren extra functies moeten voldoende parkeerplaatsen worden
gerealiseerd. Hiervoor gelden de volgende normen (ASVV)
|
functie |
aantal p.p. |
|
buurthuis |
3,0 per 100
m2 b.v.o. (buurthuis
= jongerenhonk en balie 650 + 100=
750 m2) |
|
kinderdagverblijf |
0,8 per
arbeidsplaats of 0,25 p.p. per 100 m2 b.v.o. (circa 680 m2) |
|
overige
voorzieningen: jeugdvoorzieningen, activiteitencentrum en gezondheidscentrum |
2,0 per 100m2 b.v.o. (circa 1200 m2) |
Resumerend
kan worden gesteld dat bij invulling van het
wenselijke programma voor de woningen circa 77 parkeerplaatsen nodig
zullen zijn (circa 16 koopappartementen (1,7 pp) en circa 50 huurappartementen
(1,0 p.p.), en voor de overige functies circa 49 parkeerplaatsen (buurthuis
c.a. 23 p.p, kinderopvang ca. 2 p.p, en medische functies ca. 24 p.p).
Met
dubbelgebruik als oogmerk betekent dit dat de parkeerplaatsen voor de woningen
en voor het buurthuis bepalend zullen zijn voor het totaal benodigde aantal
parkeerplaatsen voor de nieuwe ontwikkeling, waarbij compensatie moet
plaatsvinden van de parkeerplaatsen in de huidige situatie in de Van
Kinschotstraat (8 parkeerplaatsen) en de Sasboutstraat (9 parkeerplaatsen). De
overige functies kunnen overdag gebruik maken van de lege plekken in de
openbare ruimte.
Het voorgaande houdt in dat in totaal circa
77 + 23 = 100 parkeerplaatsen nodig zullen zijn. Op basis van eerste
verkenningen zal een parkeergarage een capaciteit van circa 86 parkeerplaatsen
kunnen hebben.
Dit houdt in
dat in de openbare ruimte circa 14 extra parkeerplaatsen gerealiseerd moeten
worden (naast de reeds bestaande). Mogelijkheden kunnen hiervoor worden
gevonden in de Van Kinschotstraat, de Sasboutstraat en aan de parallelweg die
de nieuwe bebouwing zal ontsluiten. Bij het toevoegen van parkeerplaatsen in de
Van Kinschotstraat en Sasboustraat zal de straat moeten worden verbreed. De
straat zal verbreed moeten worden naar minimaal 5 meter om in- en uitrijden van
het parkeervak mogelijk te maken. Haaksparkeren heeft de voorkeur bij
herinrichting. De aanwezige straatbomen kunnen daarbij mogelijk niet worden
gehandhaafd. In dat geval worden deze bomen vervangen en krijgen ze een nieuwe
plek binnen het toekomstig ontwerp.
5.4 Langzaam
verkeer
5.4.1 Bestaande situatie
Langs de Provinciale weg en parallel aan de Van Foreestweg zijn
vrijliggende fietspaden gesitueerd (zie ook figuur 15).
5.4.2 Regelgeving en beleid t.a.v. langzaam verkeer
Momenteel
wordt een nieuwe beleidsnota op het gebied van mobiliteit voorbereid, het LVVP.
In het LVVP zal ook aandacht worden besteed aan het fietsnetwerk in Delft. Op
het schaalniveau van het plangebied echter, worden geen grote structuuringrepen
verwacht. Het beleid van de gemeente Delft is er in ieder geval op gericht het
fietsverkeer zoveel mogelijk te stimuleren. Een algemene beleidslijn is dan
ook, dat het van belang is vanuit de woonwijken goede verbindingen voor
langzaam verkeer te realiseren met het hoofdfietsnetwerk en de omliggende
woonwijken.
Volgens het Bouwbesluit dat per 1 januari 2003 van kracht is, is het
niet meer verplicht om in een woning een bepaald percentage bergruimte op te
nemen dat van buitenaf bereikbaar is. Om de mogelijkheid om (brom)fietsen en
scootmobiels te stallen bij woningen te waarborgen is er een stallingsnorm
opgenomen in het gemeentelijk beleid:
q
per woning ten
minste een vanaf de straat toegankelijke afsluitbare bergruimte aanwezig,
waarvan de vloeroppervlakte tenminste 3,5 m2 is en waarvan de breedte tenminste
1,5 m is. De hoogte boven vloeroppervlak moet tenminste 2,1 m zijn. De
drempelhoogte bedraagt maximaal 20 mm
Voor woningen anders dan seniorenwoningen en aanleunwoningen is de eis
van drempelhoogte niet verplicht en mag van een individuele berging ook een
gemeenschappelijke berging worden gerealiseerd. Het alternatief is dan:
q
per woning ten
minste een stallingsmogelijkheid voor 2 fietsen aanwezig in een
gemeenschappelijk overdekte stallingvoorziening maximaal 50 meter van de
woning, die in ieder geval vanaf de straat bereikbaar is.
5.4.3 Gewenste ontwikkeling t.a.v. langzaam verkeer
De herontwikkeling van het plangebied heeft geen gevolgen voor de thans
aanwezige fiets- en wandelroutes in het gebied. De bestaande fiets- en
wandelroutes dienen behouden te blijven.
De gemeenteraad heeft op 25 september 2003 ingestemd met de gewijzigde
voorstellen van de hierboven opgenomen parkeernormen voor het verplicht
realiseren van het aantal parkeerplaatsen, fiets en scootmobiel alsmede de
nieuwe normen voor bedrijven en instellingen.
Resumerend eisen
q
ontsluiting
van het plangebied via een weg parallel aan de Van Foreestweg, direct vanaf de
Van Kinschotstraat
q
parkeren vindt
bij voorkeur ondergronds plaats
q
parkeerbehoefte
dient op eigen terrein te worden gerealiseerd: uitwisselbaarheid in directe
omgeving zo beperkt mogelijk
q
parkeernorm
voor woningen: 1,7 p.p. per woning (vrije sector) en 1,0 (sociale woningbouw 3
of meer kamers)
q
parkeernorm
buurthuis: 3,0 p.p. per 100m2 b.v.o.
q
parkeernorm
kinderopvang: 0,8 p.p. per arbeidsplaats of 0,25 p.p. per 100 m2 b.v.o.
q
parkeernorm
overige voorzieningen: 2,0 per 100m2 b.v.o.
q
bij
realisering parkeerplaatsen op maaiveld geldt een minimale wegbreedte van 5
meter: haaksparkeren heeft de voorkeur
q
bestaande
langzaamverkeerroutes dienen behouden te blijven
q
opnemen
stallingmogelijkheid voor fietsen en scootmobielen in of nabij het gebouw
6 Cultuurhistorie
6.1.1. Bestaand situatie
Volgens de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zuid-Holland is het
ontwikkelingsgebied aangewezen als gebied met een zeer grote kans op het
aantreffen van archeologische sporen.
Uit een Standaard Archeologische Inventarisatie is gebleken dat het
ontwikkelingsgebied op een ondergrond ligt die volgens boringen en sonderingen
bestaat uit geulafzettingen van de Duinkerke I- transgressiefase. Dit
impliceert dat deze grond in het verleden een stevige en hoger gelegen plek in
het landschap vormde die bij uitstek geschikt was voor de aanleg van akkers en
nederzettingen gedurende de Romeinse Tijd en de Middeleeuwen.
Indien de bekende vindplaatsen in de regio worden weergegeven op een
bodemkundige ondergrond, dan blijkt dat er een sterke relatie bestaat tussen
het voorkomen van vindplaatsen uit de Romeinse Tijd en Middeleeuwen en dit type
bodem.
Uit historisch
kaartmateriaal dat vanaf ongeveer 1540 voor handen is, blijkt dat er geen
middeleeuwse bewoning of bewoning uit later tijd in het plangebied voorkomt. De
grond is tot in de twintigste eeuw vrijwel steeds als weiland in gebruik
geweest. Op grond van deze gegevens bestaat er een zeer hoge verwachting op het aantreffen van archeologische
sporen.
Om de verwachte
archeologische sporen te kunnen vaststellen, heeft een karterend booronderzoek
plaatsgevonden. Daarbij is vastgesteld dat de bovenste 90 cm van de grond is
verstoord. Daaronder komt donkergrijze klei voor zonder indicatoren die op de
aanwezigheid van archeologische vindplaatsen wijzen.
Samenvattend
kan worden gesteld dat ondanks de hoge verwachtingen er geen archeologische
sporen in het ontwikkelingsgebied zijn aangetroffen.
6.1.2. regelgeving en beleid
Als
gevolg van het Verdrag van Valetta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement
is goedgekeurd, stellen rijk en provincie zich op het standpunt dat in het
ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed in de bodem
moet worden omgegaan. Dit betekent dat in gebieden waar archeologische
waarden voorkomen of waar ter zake reλle verwachtingen bestaan, met
(eventueel) aanwezige archeologische waarden rekening moet worden
gehouden. De bescherming van het archeologisch erfgoed dient in ruimtelijke
plannen een regeling te krijgen, net als andere in ontwikkelingsplannen op te
nemen en te beschermen belangen. Voor dit ontwikkelingsplan geldt als norm de
eis van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat het belang van het
archeologisch erfgoed mee dient te tellen bij de boordeling en afweging van
alle bij die goede ruimtelijke ordening spelende belangen.
De
beleidsuitgangspunten zijn op rijksniveau neergelegd in onder meer de Cultuurnota
2001 - 2004, en de Nota Belvedθre. Wat de provincie Zuid-Holland betreft
wordt verwezen naar de archeologische waardenkaart van de Cultuurhistorische
Hoofdstructuur Zuid-Holland regio Delfland en Schieland, waarop het plangebied
de kwalificatie redelijke tot grote kans op archeologische sporen heeft
gekregen, en de Nota Planbeoordeling 2003. Voor het gemeentelijk beleid geldt
de nota toekomst voor de Delftse archeologie 2002.
6.1.3. Gewenste
ontwikkeling
Omdat
er geen archeologische waarden in het plangebied zijn aangetoond, behoeft er
bij de verdere ruimtelijke ontwikkelingen geen rekening te worden gehouden met
archeologische waarden. Wel is het gebruikelijk dat tijdens het uitgraven van
de bouwput wordt gecontroleerd of de bij het vooronderzoek getrokken conclusies
juist zijn en te toetsen of de methodologie van de opstelling van archeologische
verwachtingsmodellen klopt om deze zo nodig te verbeteren. Daartoe zal in de bouwvergunning
een aanvullende voorwaarde worden opgenomen.
Om
de zorgvuldigheid van de omgang met archeologische waarden overeenkomstig het doel van het Verdrag van Valleta te
waarborgen, heeft archeologisch vooronderzoek plaatsgevonden. Deze heeft geen
archeologische waarden kunnen aantonen. De conclusie is dat bij realisatie van
het ontwikkelingsplan geen rekening behoeft te houden met archeologische
waarden.
7 Ondergrondse infrastructuur
De ondergrondse infrastructuur van het plangebied is onderzocht.
Gebleken is dat aan de rand van het plangebied een persleiding aanwezig is. Het
betreft de hoofdafvoer van het riool van Delft, Schipluiden en Pijnacker. De
buis met een diameter van 1.40 meter is van beton en circa 30 jaar oud, deze
buis is niet uitgevoerd met trekvaste koppelingen.
Naar opgave van de eigenaar van de leiding, Hoogheemraadschap van
Delfland, mag de maximale belasting op
de buis geen grotere hoekdraaiingen veroorzaken dan 0,1 graad. Daarnaast dient
er een profiel van vrije ruimte aanwezig te zijn van 5 meter aan weerszijden.
Dit geldt ook voor de periode tijdens de bouw. In totaal dient er een vrije
ruimte van ruim 11 meter te zijn. 5.70
meter aan beide zijden gerekend vanuit de as van de persleiding.
Het verdient aanbeveling voor de verdere planvorming ook de aanwezigheid
van andere kabels en leidingen in beeld te brengen.
De ontwikkelaar dient voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden een CLICK
melding te doen.
figuur 18: ligging persleiding
Resumerend eisen
q
vrijhouden
ruimte van 5.70 meter aan beide zijden van de persleiding, gerekend vanuit de
as van de leiding
q
overleg voeren
met Hoogheemraadschap
q
CLICK melding
bij de diverse nutsvoorzieningen
8 Overig
Continuering van het gebruik van de bestaande buurthuisvoorziening geldt
als randvoorwaarde bij de uitvoering van nieuwe bouwplannen in het plangebied.
Dit betekent dat een tijdelijke voorziening moet worden gerealiseerd, waarna de
oude pas kan worden gesloopt. Eerst na de sloop van de huidige bebouwing
ontstaat op de vrijkomende plek ruimte voor de gewenste woonzorgontwikkeling.
Daarnaast moet tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden bij de fasering
van de bouwplannen voldoende aandacht worden besteed aan het parkeren en de
toegang tot de bouwplaats.
9 Maatschappelijke en financiλle uitvoerbaarheid
9.1 Inspraak & overleg
Het Ontwikkelingsplan zal, na accordering door B&W Delft, voor een
periode van 4 weken ter inzage worden gelegd voor omwonenden en andere
belanghebbenden. Tevens wordt advies aan de provincie gevraagd en wordt een
informatiemogelijkheid georganiseerd. Na deze inspraakperiode wordt het
Ontwikkelingsplan eventueel aangepast naar aanleiding van de inspraakreacties.
Vervolgens wordt het plan vastgesteld door de gemeenteraad nadat de
raadscommissie haar advies heeft gegeven.
|
procedure |
indicatieve planning |
|
1. B&W stellen concept ontwikkelingsplan vast |
december 2003 |
|
2. het ontwikkelingsplan gaat gedurende vier weken ter inzage,
gedurende deze termijn wordt een informatie bijeenkomst georganiseerd.
Gedurende deze termijn kunnen inspraakreacties worden ingediend. Het plan
wordt ook aan de provincie om advies voorgelegd. |
december 2003 |
|
3. B&W nemen een besluit over de inspraakreacties, stellen
het ontwikkelingsplan in definitieve
vorm vast en bieden het ontwikkelingsplan aan de gemeenteraad aan. |
april 2004 |
|
4. de gemeenteraad neemt een besluit over de vaststelling |
mei 2004 |
9.2 Financiλle uitvoerbaarheid
De
ontwikkeling zoals beschreven in dit ontwikkelingsplan bevat de wens tot
realisatie van een aantal functies op genoemde locatie. Deze functies omvatten
een kinderdagverblijf, een buurthuis, medische voorzieningen en een aantal
zorgwoningen. Het aantal zorgwoningen moet zodanig in omvang zijn dat de
gewenste zorg ook bedrijfseconomische geleverd kan worden. Een aantal van rond
de 50 wordt in deze wel genoemd. De woningen kunnen zowel in de vrije sector
koop, vrije sector huur als in de sociale huur gerealiseerd worden. Vrije
sector koop biedt in deze de hoogste opbrengstwaarde.
De
ruimtelijke invulling zal in hoog-laagbouw plaatsvinden. Middelhoogbouw zal
bouwkostentechnisch gunstiger uitpakken dan hoog-laagbouw. Met name de
verhouding geveloppervlak bruto vloer oppervlak is in deze belangrijk. De wens
is hier evenwel hoogbouw met een landmarkwerking te realiseren.
Financieel-economisch
kan vermeld worden dat de opbrengsten door de wens veel maatschappelijk
gerelateerde functies onder te brengen ongunstig worden beοnvloed. Immers de
grondwaarde onder deze functies is beduidend lager dan onder commerciλle functies.
Ook kan vermeld worden dat bij keuze van zorgwoningen in de vrije sector huur
en in zelfs nog in belangrijkere mate bij de keuze voor sociale huur de
opbrengsten zullen achterblijven bij de keuze van zorgwoningen in de
koopsector.
De
ruimtelijke invulling is eveneens een financieel-economisch gegeven. De keuze
voor hoog-laagbouw zal substantieel tot hogere bouwkosten leiden. Met de keuze
voor een slanke toren, een voorwaarde vanuit ruimtelijke ordening nemen de
bouwkosten nog verder toe.
Met
het bovenstaande in gedachten kan worden gemeld dat indien keuzes worden
gemaakt die in financiλle zin niet de optimale zijn de financiλle haalbaarheid
alleen kan worden geborgd als partijen substantiλle bedragen inbrengen om een
onrendabele top te kunnen dekken. Partijen hebben inmiddels stappen gezet om
onrendabele delen te dekken.