ten
behoeve van
1.
Aanleiding en omschrijving bouwplan
Ten zuidoosten van de oude
binnenstad van Delft ligt de wijk Wippolder. Vanaf 1920 is dit gebied
ontwikkeld tot woongebied. In de jaren veertig is ten noorden van de Koningin
Emmalaan sociale woningbouw gerealiseerd. Deze woningen zijn verouderd en aan
renovatie of vernieuwing toe. De woningen zijn in bezit van een
woningbouwcorporatie.
De renovatie en nieuwbouw van dit
deel van de Wippolder is gepland in twee fasen. De eerste fase is afgerond in
2000. Ten behoeve van de tweede fase is een bouwplan ingediend. Dit bouwplan
past qua bouwhoogte en bestemming voor een deel niet in het vigerende
bestemmingsplan.
Het verzoek om bouwvergunning
behelst daarom tevens een verzoek om vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid
2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Die vrijstelling moet gebaseerd zijn
op een goede ruimtelijke onderbouwing.
Het bouwplan Wippolder tweede fase
betreft de woningen aan de De Colignystraat (zuidoostzijde), de hoek De
Colignystraat/Kloosterkade tot aan de St Allegondestraat, de woningen aan
weerszijden van de Prof. Bosschastraat (tussen de De Colignystraat en de St.
Allegondestraat) en het woningblok aan de Prof. Bosschastraat, tegenover de
nieuwbouw-driehoek van de eerste fase.
De 136 bestaande woningen worden
gesloopt en vervangen door 62 koopwoningen en 31 huurwoningen. Het hoekbouwblok
is voorzien van een halfverdiepte parkeerbak met 26 parkeerplaatsen.
2.
Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse vigeert het
bestemmingsplan “Wippolder”, onherroepelijk sinds 1999. In dit bestemmingsplan
valt de totale locatie van het bouwplan onder de bestemmingen:
. “woondoeleinden” (artikel 3);
. “woongebied II” (artikel 6);
. “tuin” (artikel 14).
Woondoeleinden – bestemd voor woningen en de daarbij behorende
nevenruimten zoals bergingen en garages. De maximale bouwhoogte is 12 meter
(hoek Kloosterkade/De Colignystraat) en 9 meter (overige). Boven deze
bouwhoogte is een kap toegestaan met een maximale hoogte van 5 meter en een
maximale hellingshoek van 60 graden. Het bebouwingspercentage bedraagt 100%.
Woongebied II – bestemd voor woningen en de daarbij behorende
nevenruimten zoals bergingen en garages. De maximale bouwhoogte mag niet meer
bedragen dan de bestaande bouwhoogte vermeerderd met maximaal 1 bouwlaag.
Tuin – bestemd voor open ruimte en erf bij woningen. Bergingen
en garages zijn toegestaan mits de oppervlakte van deze bebouwing max. 25 m2
per terreineenheid bedraagt of, indien dat meer is, ten hoogste 1/3 deel van de
oppervlakte van de gronden met de bestemming tuin op de betreffende
terreineenheid, echter max. 60 m2 en er dient altijd een vrije
diepte van 5 meter gemeten vanaf de achtergevel over te blijven.
De maximale hoogte van een aanbouw of
uitbouw bedraagt 3,5 meter, danwel is ten hoogste gelijk aan de hoogte van de
begane grondlaag. De maximale hoogte van een vrijstaande berging bedraagt 2,7
meter. Balkons behorende bij de bestemming woondoeleinden boven de bestemming
tuin zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 2,5 meter uit de grens van de
bestemming tuin en woondoeleinden.
De woningen, welke vallen binnen
de bestemming woondoeleinden, ter hoogte van de hoek Kloosterkade/De
Colignystraat zijn strijdig met het vigerende bestemmingsplan voor wat betreft
de bouwhoogten en de bestemming:
* De ‘punt’ ter hoogte van de hoek
Kloosterkade/De Colignystraat mag een bouwhoogte hebben van max. 12 meter met
kap van maximaal 5 meter en een hellingshoek van 60 graden; het bouwplan
voorziet in een bouwhoogte van ca. 17 meter.
* De twee aangrenzende bouwblokken
aan deze punt, aan de zijde van de Kloosterkade, mogen een bouwhoogte hebben
van max. 9 meter met kap van maximaal 5 meter en een hellingshoek van 60
graden; het bouwplan voorziet in een bouwhoogte van ca. 14 meter.
* Door het naar achteren
plaatsen van het bouwblok valt het gedeeltelijk binnen de bestemming ‘tuin’.
3.
Ruimtelijke impact van het bouwplan
Het bouwplan past wat betreft
toegestaan gebruik grotendeels binnen het vigerende bestemmingsplan. De
strijdigheid in gebruik wordt veroorzaakt omdat het bouwblok naar achteren is
geplaatst en daarmee deels in de bestemming ‘tuin’ staat. Voorts is er
strijdigheid met de vigerende regeling ten aanzien van de bouwhoogte. Deze
strijdigheid vloeit voort uit het feit dat de nieuwbouw in rechte blokken wordt
gerealiseerd, en niet, zoals is opgenomen in het bestemmingsplan uit blokken
met een kap.
Realisatie van de eerste fase herstructurering
Wippolder voorzag in het naar achteren leggen van de rooilijn langs de
Kloosterkade. Op deze wijze is de Kloosterkade verbreed en is ruimte ontstaan
voor dwars- en langsparkeren. Het bouwblok kon door de toegenomen
profielbreedte bovendien worden voorzien van een vierde bouwlaag. Met het
realiseren van de eerste fase ontstond het voornemen om in de tweede fase het
bouwblok hoek Colignystraat langs de Kloosterkade op dezelfde wijze te
verschuiven en te verhogen. De in het bestemmingsplan opgenomen bouwhoogte van
9 meter wordt daardoor weliswaar overschreden, maar daarmee past het bouwplan
wat betreft positionering en hoogte in de nieuwe ruimtelijke structuur zoals
deze is ingezet met realisatie van de eerste fase.
Uit bezonningsdiagrammen is gebleken
dat de nieuwbouw ten opzichte van de mogelijkheden die het bestemmingsplan
biedt voor het merendeel van de woningen geen verslechtering inhoudt.
Op de hoek
Kloosterkade/Colignystraat is in het bestemmingsplan een bouwhoogte opgenomen
van 12 meter, waarboven een kap met een hoogte van 5 meter en een hellingshoek
van 60 graden is toegestaan. Het bouwplan gaat uit van een hoekaccent in de
vorm van een 5de bouwlaag, waarmee de bouwhoogte op ruim 16 meter
komt. De hoekbebouwing vormt de afronding van een stedenbouwkundig bouwblok en
is gelegen aan de Schoemakerstraat die een breed profiel kent. Tegenover deze
hoekbebouwing ligt de Immanuëlkerk die op de hoek een bouwhoogte van 14 meter
heeft. Mede gelet hierop achten wij een hoogte-accent in de vorm van een vijfde
bouwlaag op de hoek ruimtelijk passend. Bovendien wordt met deze ruimere
bouwhoogte mogelijk gemaakt dat onder de hoekbebouwing een half verdiepte
parkeerbak worden aangelegd. Door het aanleggen van een parkeerbak wordt de
parkeerdruk op de openbare ruimte verminderd.
4. Rijks-, provinciaal en
gemeentelijk beleid
De bouwplannen zijn gesitueerd in
bestaand stedelijk gebied en zijn niet
in strijd met provinciaal of regionaal beleid.
5. Inspraak
De ruimtelijke onderbouwing heeft van 22
maart 2004 tot 19 april 2004 ter inzage gelegen. Op de ruimtelijke onderbouwing
zijn geen schriftelijke inspraakreacties binnengekomen. Op 5 april 2004 heeft
er een inspraakbijeenkomst plaatsgevonden. De mondelinge inspraakreacties en de
beantwoording hiervan zijn verwerkt in de Nota Inspraak Wippolder fase 2.
6. Samenvatting en conclusies
Een aantal van de inspraakreacties
heeft betrekking op de bezonning van de bestaande woningen, die door de
nieuwbouw zou verslechteren. Ten opzichte van de oude situatie is er op
onderdelen inderdaad sprake van een verslechtering. Er moet echter vergeleken
worden met de situatie die bestemmingsplantechnisch mogelijk zou zijn. Naar
aanleiding van de inspraakreacties is een bezonningsstudie uitgevoerd die de
bouwplansituatie vergelijkt met de bestemmingsplansituatie (zie bijlage). Deze
studie wijst uit dat er voor het merendeel van de woningen sprake van een
verbetering, slechts één woning gaat er qua bezonning enigszins op achteruit.
Daarnaast heeft een aantal
inspraakreacties betrekking op de bouwhoogte, die men te hoog acht voor deze
buurt. Hierbij moet opgemerkt worden dat deze hoogte ook binnen het geldende
bestemmingsplan mogelijk is, zij het in een andere bouwkundige vorm. Het
hoogte-accent aan de zijde van de Schoemakerstraat wordt bovendien als passend
ervaren, aangezien de buurt zich hier naar de hoofdinfrastructuur profileert.
Daarnaast richten een aantal
reacties zich tegen de afwikkeling van het verkeer en wordt de vrees geuit voor
een toename van de verkeer- en parkeerdruk. De nieuwe verkeerssituatie zal
evenwel niet voor een enorme verkeersbelasting zorgen. Daarnaast wordt er door
de vermindering van het aantal nieuwe woningen ten opzichte van het aantal
gesloopte woningen alsmede door de realisering van extra parkeerplaatsen een
afname van de parkeerdruk verwacht. De ruimtelijke onderbouwing is op die
punten dan ook niet aangepast.