Ontwikkelingsplan Paviljoen Zuidpoort

Sector Duurzaamheid

Mei 2004

ONTWIKKELINGSPLAN PAVILJOEN ZUIDPOORT

Inhoudsopgave

1 Inleiding 2

1.1 Aanleiding ontwikkelingsplan

1.2 Plangebied en vigerende regeling

2 Functioneel en ruimtelijk kader 4

3 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid 9

3.1 Inspraak

3.2 Financiële uitvoerbaarheid

Gemeente Delft

sector Duurzaamheid

mei 2004

plangrens ontwikkelingsplan paviljoen Zuidpoort

ligging van het plangebied in de stad

ONTWIKKELINGSPLAN PAVILJOEN ZUIDPOORT

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding ontwikkelingsplan

Bij de gemeente Delft ligt het verzoek voor de bouw van een paviljoen gelegen aan de noordzijde van het winkelplein in het Zuidpoortgebied met de afmetingen 8 x 8 x 8 meter en met een horecafunctie op een afstand van 8 meter vanaf de bestaande bebouwing.

Voor de ruimtelijke beleving en het functioneren van het winkelplein wordt dit paviljoen met de voorgestelde afmetingen en de horecafunctie gezien als een belangrijk bouwkundig element.

Voor het Zuidpoortgebied vigeert het bestemmingsplan Zuidpoort.

Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2001. Gedeputeerde Staten hebben in hun besluit van 29 januari 2002 tot goedkeuring van het bestemmingsplan Zuidpoort, goedkeuring onthouden aan de aanduiding paviljoen op de plankaart en de tekst van het bijbehorende voorschrift. In de motivering van het besluit wordt als reden voor de onthouding van goedkeuring genoemd dat de gemeente de noodzaak van de vormgeving van het paviljoen onvoldoende heeft beargumenteerd. "Het stedebouwkundige argument dat het Haakpand geen pleinwand zou kunnen vormen achten wij onvoldoende om recht te doen aan de bedenkingen van reclamanten". GS concluderen aldus dat de argumentatie van het paviljoen onvoldoende is. Dit biedt de mogelijkheid om met betere argumentatie wel de realisatie van het geplande paviljoen mogelijk te maken.

uitsnede met plangebied uit het definitief ontwerp voor de openbare ruimte voor de Zuidpoort

plangrens

De gemeente heeft tegen de onthouding van goedkeuring van GS geen beroep ingesteld. Tussen het moment van vaststellen door de gemeenteraad van het bestemmingsplan en de goedkeuring daarvan door Gedeputeerde Staten zijn de plannen voor het paviljoen aangepast in die zin dat de oorspronkelijk in het vastgestelde bestemmingsplan toegestane afmetingen van 11 x 11 x 11 meter zijn teruggebracht tot de afmetingen 8 x 8 x 8 meter.

Gemeente noch Gedeputeerde Staten hebben in dat stadium van de procedure de bevoegdheid tot het aanpassen van regelingen en daaraan ten grondslag liggende motivering. De regeling kan slechts goed- of af worden gekeurd.

Gelet hierop en gelet op het feit dat de Wet op de Ruimtelijke Ordening in artikel 19 de mogelijkheid biedt middels een projectprocedure vrijstelling te verlenen van het geldend bestemmingsplan en zo de regeling en de motivering aan te passen, heeft de gemeente besloten in een later stadium ten behoeve van het paviljoen met kleinere afmetingen een zelfstandige projectprocedure te volgen. Dit ontwikkelingsplan vormt de wettelijke vereiste ruimtelijke onderbouwing van de vrijstelling.

1.2 Plangebied en vigerende regeling

Het plangebied ligt in het winkelgebied van de Zuidpoort.

De Zuidpoort is gelegen aan de zuidzijde van de binnenstad van Delft. Het winkelgebied van de Zuidpoort sluit aan op het bestaande winkelgebied In de Veste. De bioscoop, winkels en woningen die er worden gerealiseerd zijn een aanvulling op de bestaande centrumfuncties en vormen ruimtelijk gezien een afronding van het bestaande winkelgebied.

In het Zuidpoortgebied is het winkelplein dat aansluit op de bestaande hoofdwinkelroutes vanuit de binnenstad een verblijfsgebied met een entreefunctie.

De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door het winkelplein inclusief de pleinwanden. Voor deze begrenzing is gekozen omdat de motivering van nut en noodzaak van het paviljoen gebaseerd is op de stedebouwkundige context en het functioneren van het winkelplein. Aan de noordzijde wordt de pleinwand gevormd door het zogenoemde Haakpand en aan de zuidzijde door de nieuwbouw waarin winkels en woningen worden gerealiseerd. Aan de westzijde is de uitbreiding van het zogenoemde Hoogovenpand naast de nieuwbouw eveneens onderdeel van de pleinwand van het plangebied. Aan de oostzijde bestaat de pleinwand uit de nieuwbouw samen met het bestaande pand waarin een warenhuis is gevestigd.

uitsnede met plangebied uit het bestemmingsplan Zuidpoort plangrens

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Zuidpoort en geldt de bestemming Centrumdoeleinden I, met de aanduiding (z), zonder gebouwen. Dit houdt in dat boven peil uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd met dien verstande dat ten hoogste 25 m² aan gebouwen met een bouwhoogte van 4 meter is toegestaan ten behoeve van stijgpunten.

2. FUNCTIONEEL EN RUIMTELIJK KADER

ligging van het plangebied

Het winkelplein in het Zuidpoortgebied sluit aan op de Vestpoort en Bastiaanspoort die onderdeel zijn van de hoofdwinkelroute van het bestaande winkelgebied aan de zuidzijde van de binnenstad. Aan de zuidzijde van het plein is de openbaarvervoershalte bereikbaar via een korte straat die het winkelplein verbindt met de Zuidwal. De Zuiderstraat verbindt het winkelplein aan de westzijde met het cultuurplein waaraan de ingangen van de bioscoop, de schouwburg en de toekomstige mediatheek liggen en aan de oostzijde is voor voetgangers een vervolg naar de Zuidergracht mogelijk.

Het geplande paviljoen wordt noodzakelijk gezocht als functioneel element en als ruimtelijk element. Beide elementen worden in het onderstaande beargumenteerd.

Functioneel kader

functioneren plein zonder paviljoen

Het plein is bedoeld als winkel- en verblijfsgebied voor voetgangers. Het plein is in oost – westrichting bereikbaar voor vrachtverkeer ten behoeve van het laden en lossen van de winkels.

Aan de noordzijde wordt het winkelplein begrensd door het zogenoemde Haakpand met op de begane grond winkels en op de verdiepingen woningen. In de noordoosthoek is een warenhuis gelegen dat uit twee verdiepingen bestaat. In de noordwesthoek ligt het zogenoemde Hoogovenpand dat verbouwd en uitgebreid gaat worden voor de mediatheek van Delft. Het pand zal aan de zijde van het winkelplein dan bestaan uit een winkellaag met daarboven de mediatheek en appartementen. Voor het overige bestaan de gevelwanden uit twee winkellagen met daarboven woningen.

Naast de functie van winkelplein heeft dit verblijfsgebied tevens de functie van de zuidelijke entree voor bezoekers van het kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit geldt met name voor de bezoekers die per auto en met het openbaar vervoer naar de binnenstad gaan. De hoofdentree voor voetgangers van de parkeergarage met 820 bezoekersparkeerplaatsen is gelegen aan het plein en de looproute naar de halteplaats van het openbaar vervoer loopt over het plein.

De winkelfunctie is aan de noordzijde van het plein op de begane grond gesitueerd. In de bebouwing die op het ogenblik wordt gerealiseerd strekt de winkelfunctie zich uit op de verdiepingen.

plangrens

Gewenste ontwikkeling

Omdat het winkelplein als verblijfsruimte een entreefunctie voor bezoekers die met de auto of het openbaarvervoer naar het kernwinkelgebied gaan is de aanwezigheid van een meeting point in de vorm van een horecagelegenheid gewenst. Om de functie van meeting point te kunnen vervullen zijn vormgeving en minimale afmetingen van het oppervlak voor horeca noodzakelijk.Voor het type toegestane horeca wordt aansluiting gezocht bij de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan Zuidpoort. Toegestaan wordt horeca I waaronder wordt verstaan: een horecabedrijf met een beperkte invloed op het woon en werk klimaat van de omgeving dat geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak in combinatie met het verstrekken van drank en/of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden en dat alleen overdag en ’s avonds geopend is, waaronder in ieder geval worden verstaan restaurants, lunchrooms en hiermee gelijk te stellen inrichtingen en bedrijven.

De locatie hiervoor moet goed zichtbaar zijn vanaf de punten waar het winkelplein door de bezoekers wordt betreden. Dit betekent tegenover de toegang naar de openbaarvervoershalte en in de directe nabijheid van de roltrappen en lift naar de bezoekersgarage. Voor het goed functioneren van het winkelplein is het van belang het winkelfront zo min mogelijk wordt onderbroken met een andere dan de winkelfunctie. En dat de looproute langs de winkels niet wordt onderbroken door terrassen.

Voor de vestiging van horeca is daarom gekozen voor een vrijstaand paviljoen aan de noordzijde van het plein op een afstand van 8 meter van de noordelijk gevelwand. Hierdoor zal de looproute langs het winkelfront niet worden belemmerd terwijl door de gunstige bezonning aan de noordzijde van het plein een terrasopstelling mogelijk blijft.

warenhuis

Het paviljoen komt hierdoor tussen de roltrappen en liften die de hoofdentree voor voetgangers van de bezoekergarage vormen en recht tegenover de doorgang naar de openbaar vervoershalte aan de zuidzijde van het winkelplein te liggen.

Bezonning 21 juni

Bezonning 21 maart en 21 september

Ruimtelijk kader

feitelijke gegevens

Het winkelplein is rechthoekig en meet in oost-westrichting 70 meter en in noord-zuid richting 50 meter.

Het wordt omsloten door gevelwanden die aan de zuid, -en gedeeltelijk oost,-en westzijde een hoogte hebben van gemiddeld 19 meter en aan de noord,- en gedeeltelijk oost,-en westzijde14 tot 15 meter. Door de gekozen verhouding van de grootte van het plein en de hoogte van de wanden moet het plein een intiem karakter krijgen.

ruimtelijke beleving van het winkelplein, zonder paviljoen

Het zogenoemde Haakpand aan de noordzijde heeft een terrasachtige opbouw waardoor het niet goed als pleinwand zal functioneren, hiervoor zijn rechtopgaande pleinwanden noodzakelijk. Daarnaast is de hoogte van het gebouw waarin het warenhuis is gevestigd met een hoogte van ruim 8 meter te laag met als gevolg dat de ruimte van het plein in de noordoosthoek in de derde dimensie niet goed wordt begrensd en de ruimte van het plein op deze plek als het ware wegloopt.

Beide panden zijn gerealiseerd in de jaren 70 van de vorige eeuw en zullen in de nabije toekomst niet worden gewijzigd. Voor het warenhuis is in het bestemmingsplan Zuidpoort wel de mogelijkheid geboden om het pand te vergroten tot een hoogte van 15 meter. De terrasvormige opbouw van het zogenoemde Haakpand zal moeten worden gerespecteerd en gezocht is naar een ruimtelijk element waardoor het ontbreken van een goede pleinwand gecompenseerd kan worden. Van belang is dat niet alleen gezocht wordt naar een cosmetische behandeling van de noordelijk pleinwand, maar dat het ruimtelijk element in het functioneren van het plein als winkelplein en verblijfsgebied een rol gaat spelen.

bebouwing aan oost en zuidzijde van het winkelplein

Hoogovenpand

Haakpand

warenhuis

winkelplein met aan noordzijde de terrasvormige opbouw van het Haakpand

Zicht vanaf de doorgang naar de OV halte in de richting van het Haakpand, zonder paviljoen.

Zicht vanaf doorgang naar cultuurplein in de richting van Haakpand, V&D en veld 7 zonder paviljoen.

Zicht vanaf de doorgang naar de OV halte in de richting van het Haakpand: met paviljoen.

Zicht vanaf doorgang naar cultuurplein in de richting van Haakpand, V&D en veld 7 (noordoosthoek van het winkelplein) met paviljoen

gewenste ontwikkeling

In eerste instantie is gedacht aan een langgerekt losstaand gebouw dat de functie van noordelijke gevelwand van het Haakpand in zijn geheel zou overnemen. Met een dergelijk gebouw zal echter de woonkwaliteit van de woningen in het Haakpand negatief worden beïnvloed.

Een te laag gebouw zal door de afmetingen van het plein en de hoogte van de wanden gecombineerd met de veelheid aan informatie van de gevel van het Haakpand ruimtelijk gezien “verdrinken in de ruimte” en daarom geen effect hebben op het compenseren van het ontbreken van de noordelijke gevelwand.

Gezocht is naar afmetingen en vorm waarbij het mogelijk is om het gebouw een goede functionele invulling te geven, maar waarbij de woonkwaliteit van de woningen in het Haakpand zo min mogelijk negatief beïnvloed zal worden. Met name betreft dit het uitzicht en de bezonning van de terrassen.

Uiteindelijk is gekozen voor een solitair en autonoom gebouw met een maximale hoogte van 8 meter en een maximale grondoppervlak van 8 x 8 meter. Dit paviljoen moet een geheel eigen en bijzonder karakter hebben dat in architectonische zin maar ook in functionele zin voldoende aandacht zal trekken waardoor het samen met de terrasvormige opbouw van het Haakpand voldoende compensatie biedt voor het ontbreken van een goede pleinwand. Door het paviljoen deze massa te geven zal het ook een bijdrage leveren in het ontbreken van de gevelwand in de noordoosthoek van het winkelplein, komend vanaf het cultuurplein.

Daarnaast krijgt het winkelplein een meerwaarde wanneer het paviljoen zo transparant mogelijk wordt gemaakt. Een glazen paviljoen op het plein zorgt ervoor dat vanuit het paviljoen er naar de mensen op het plein gekeken kan worden en andersom. Plein met paviljoen gaan functioneren als een openluchttheater: zien en gezien worden.

Het paviljoen staat met vier gevels aan het plein, waardoor het noodzakelijk is om de vier gevels de kwaliteit van voorgevels te geven. Dit geldt voor de architectuur, maar ook voor de functionele invulling. Gesloten gevels met daarachter bijvoorbeeld een opslagfunctie is niet toegestaan. Daarnaast moet behalve de vier voorgevels aan het plein ook het dak architectonische kwaliteit hebben omdat het onderdeel vormt van het zicht op het winkelplein voor de woningen in het Haakpand.

De hoogte van 8 meter is minimaal nodig om het paviljoen op het winkelplein een maat te geven waardoor het ruimtelijk gezien de terrasachtige vorm van de noordelijke gevelwand kan aanvullen en compenseren.

De begane grond van het Haakpand heeft een hoogte van ongeveer 4 meter en is in gebruik door winkels. Vanaf 4,20 meter zijn 4 bouwlagen gelegen waarin 24 appartementen zijn gevestigd in een terrasachtige opbouw. Dat wil zeggen dat vanaf die hoogte de voorgevels terugliggen. De afstand tussen de gevel van het paviljoen en de voorgevel van het Haakpand begane grond bedraagt circa 7.50 meter. Voor de voorgevels van de woningen zijn steeds terrassen gelegen met een diepte van ongeveer 2 meter. De afstand tussen de voorgevels van de woningen op de 1^ste verdieping en het geplande paviljoen bedraagt hierdoor circa 9.50 meter.

De hoogte van het paviljoen komt op ongeveer gelijke hoogte met de borstwering van de ramen en terrassen van de woningen op de 2^de verdieping van het Haakpand.

Het zicht vanuit 2 woningen gelegen op de 1^ste verdieping in het Haakpand wordt belemmerd door het paviljoen.

Voor 2 woningen op de 2^de verdieping geldt dat het zicht gedeeltelijk beperkt wordt. Het plaatje op de volgende pagina geeft het zicht weer vanaf het terras van één van de twee woningen die op de tweede verdieping achter het geplande paviljoen zijn gelegen. Voor deze beide woningen wordt het gezichtsveld vanuit de woonkamer die direct achter het terras ligt al gedeeltelijk beperkt door de muren van de naar vorenspringende naastgelegen slaapkamers.

Gelet op het belang van het paviljoen voor de stedenbouwkundige kwaliteit en het functioneren van het winkelplein wordt een dergelijke beperking van uitzicht aanvaardbaar geacht. Dit mede gelet op het feit dat de afstand tussen woningen en paviljoen van 9.50 meter geen ongebruikelijk maat is voor straten in de Delftse binnenstad en het steeds de bedoeling is geweest dat het Haakpand onderdeel zou gaan vormen van de Delftse binnenstad.

3. MAATSCHAPPELIJKE EN FINANCIËLE UITVOERBAARHEID

3.1 Inspraak

Het conceptontwikkelingsplan heeft ter inzage gelegen zal, voor een periode van vier weken in het kader van inspraak. Alle inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord in de Nota Inspraak. Het ontwikkelingsplan is naar aanleiding van de reacties aangepast.

Het aangepaste plan en de Nota Inspraak worden behandeld door de commissie Duurzaamheid. Indieners van inspraakreacties worden uitgenodigd bij deze behandeling aanwezig te zijn en kunnen desgewenst gebruik maken van hun inspreekrecht. Bij een positief advies van de commissie Duurzaamheid zal het ontwikkelingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Tegen dit vaststellingsbesluit staat geen mogelijkheid open van bezwaar en beroep.

3.2 Financiële uitvoerbaarheid

Het paviljoen is onderdeel van het kerngebied van de Zuidpoort dat als een geheel ontwikkeld en gefinancierd wordt door een particuliere partij. Het paviljoen is gelet op de totale kosten van herontwikkeling van het Zuidpoortgebied van ondergeschikte betekenis, waardoor er geen twijfel over de financiële uitvoerbaarheid van dit plan is.

Zicht vanaf het terras op de tweede verdieping van het Haakpand op de zuidoosthoek van het winkelplein

doorsnede over het winkelplein, paviljoen en Haakpand