Toelichting
behorende bij het
bestemmingsplan
Station Zuid
12 mei 2004
Inhoud
1.4 Wijzigingen
ten opzichte van het ontwerp
3.1 Relatie
met andere ontwikkelingen en plannen
3.2 Ruimtelijke
visie voor het plangebied
4.2 Ontsluiting
gemotoriseerd verkeer
7. Verklaring
van de bestemmingen
7.3 Maatschappelijke
voorzieningen
8.1 Maatschappelijke
uitvoerbaarheid
Station Zuid is ruim 30 jaar geleden aan de
spoorbaan Den Haag - Rotterdam gebouwd. In eerste instantie als station voor de
wijk Voorhof-zuid. Later na de bouw van Tanthof werd het vooral het station
voor die wijk.
Het treinverkeer op het baanvak Den Haag -
Rotterdam is sterk geïntensiveerd, wat nu heeft geleid tot een afname van het
aantal halteringen op StationZuid. Het baanvak heeft vrijwel de maximale
capaciteit bereikt. Daarom wordt verdubbeling voorzien, die naar verwachting
rond het jaar 2020 in werking moet zijn. Voorlopig richt de aandacht zich in
eerste instantie op een viersporige vertunneling van het baanvak nabij het
centrum van Delft en verdubbeling van de sporen tot en met Station Zuid. De
planstudie voor dit project is nu gaande. Het tracé tussen Station Zuid en
Schiedam ten zuiden van bovengenoemde baanvakken volgt een apart
projecttraject.
Stedebouwkundig gezien is een verandering van de
omgeving van Station Zuid nodig. In de Ontwikkelingsvisie uit 1998 is het
gebied opgenomen als een “poort” voor de stad. Voor onderzoek naar mogelijke herontwikkeling
en vormgeving van de “poort” is in 1998 een krediet gevoteerd. In 1999 is als
resultaat van dat onderzoek een nota verschenen die diverse ontwikkelingsmogelijkheden
aangeeft om de “stedebouwkundige en programmatische leegte” bij en rond het
station aan te pakken.
Dit bestemmingsplan vormt de planologische
vertaling van de eerste fase uit de nota, namelijk ontwikkeling van de
westzijde van het spoor. De herontwikkeling hier betreft vooral het maken van
een verbindingsweg tussen de Tanthofdreef en de Vulcanusweg en het toevoegen
van kantoorbebouwing. Tevens worden in het bestemmingsplan enkele elementen in
Voorhof meegenomen die de afgelopen jaren met artikel 19-procedures zijn
gerealiseerd. Ten slotte is de bedrijvenstrook langs de Vulcanusweg in het
bestemmingsplan opgenomen. In het verleden zijn tegenover de omwonenden
verwachtingen voor herstructurering en herbestemming van deze strook gewekt,
die met dit bestemmingsplan verwezenlijkt kunnen worden.
Voor
het baanvak dat ligt tussen de gemeentegrens met Rijswijk en de wijk Tanthof
wordt op dit moment onderzocht hoe het spoor verdubbeld en vertunneld kan
worden. Het bestemmingsplan Station Zuid loopt vooruit op het bestemmingsplan
voor het noordelijke deel van dit baanvak, “de Spoorzone”. In hoofdstuk 3 van
deze toelichting wordt gemotiveerd, waarom dit bestemmingsplan op de mogelijke
ontwikkelingen in het noordelijk deel vooruitloopt.
De doelstelling van het plan is meerledig. Het
woonklimaat in de zuidoosthoek van Voorhof vraagt dringend verbetering. Met het
oog hierop moet worden gestreefd naar aanpassing van het type bedrijven dat aan
de Vulcanusweg is toegestaan en naar het weren van (vracht)verkeersstromen door
de woonbuurt. Voorts is herontwikkeling nodig om het gebied het poortkarakter
te geven De ontwikkeling levert een positieve bijdrage aan de sociale
veiligheid in het gebied.Tenslotte is in het Regionaal Structuurplan
Haaglanden, vastgesteld in februari 2002, voorzien in de behoefte aan
kantoorontwikkeling in de omgeving van Station Zuid.
Dit bestemmingsplan beoogt de gewenste
ontwikkelingen mogelijk te maken.
|
1.2 Plangebied Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd
door de Minervaweg. Aan de oostzijde ligt de grens op de begrenzing
van het recent gedeeltelijk goedgekeurde bestemmingsplan “Schie-oevers noord
en zuid”. Aan de zuidzijde ligt de grens op het verlengde
van de Energieweg. Aan de westzijde is de grens wat moeilijker te
definiëren. De terreinen van de nieuwbouw van de J.P.Thijsse-school aan de
Frederik van Eedenlaan en het kinderdagverblijf aan de Lodewijk van
Deysselhof zijn in het bestemmingsplan opgenomen. De grens van het hoofddeel
van het bestemmingsplangebied ligt op een denkbeeldige lijn langs de
westzijde van de Vulcanusweg tot aan de Motorenweg. |
|
In het plangebied zijn een aantal
bestemmingsplannen nu van kracht. In de noordwest hoek van spoorbaan en
Kruithuisweg is het bestemmingsplan “Voorhof” van kracht, dat is vastgesteld in
mei 1986. Het bestemmingsplan is goedgekeurd op 23 juni 1987. Het nu betreffende
gedeelte is onherroepelijk.
In de zuidwest hoek is het bestemmingsplan “Tanthof
1993” van kracht dat is vastgesteld in september 1993 en is goedgekeurd in mei
1994. Het nu betreffende gedeelte is vanaf die tijd onherroepelijk.
Aan de oostzijde van de spoorbaan is het
bestemmingsplan “Schieoevers noord en zuid” van kracht. Dat plan is in
september 1999 door de Raad vastgesteld en gedeeltelijk goedgekeurd door GS in
mei 2000.
De spoorbaan zelf is geregeld in het zeer oude
bestemmingsplan Kruithuisweg-Schieweg
en het van de 80-er jaren daterende bestemmingsplan “Schieoevers zuid”. Een
klein gebiedje ten noorden van het station heeft geen bestemmingsplanregeling.
Na
terinzagelegging van het ontwerp-plan en de indiening van zienswijzen zijn
enkele aanpassingen aan (de toelichting en voorschriften van) het plan
aangebracht. De belangrijkste betreffen het volgende.
Ten
behoeve van meer flexibiliteit in realisering van de bestemming
kantoordoeleinden en een duidelijker afstemming van deze bestemming op de
(toekomstige) spoorweg, zijn de bebouwingsvlakken binnen de bestemming
kantoordoeleinden deels gelijkgetrokken met de bestemmingsvlakken. Door middel
van enkele beperkende bepalingen wordt voorkomen dat dit zou kunnen lijden tot
een groter areaal aan kantoorruimte dan bedoeld. Voorts is de waarborg dat
bebouwing langs de spoorweg niet conflicteert met de voorgenomen uitbreiding
van het spoor, geregeld door het opnemen van een – in overleg met ProRail
vastgesteld – profiel. Voor de (toekomstige) spoorweg is iets meer ruimte
gereserveerd.
Ter
verduidelijking van het gemeentelijk beleid inzake bedrijfsbestemmingen in
bestemmingsplannen, is in paragraaf 5.3 van de toelichting de afstanden-matrix
uit de desbetreffende gemeentelijk nota toegevoegd.
De
regeling voor de bestemming “Verkeersdoeleinden I” heeft een gewijzigde opzet
gekregen, waardoor stallingsvoorzieningen voor fietsen en (overige)
“stationsfuncties”, alsmede een verbinding tussen viaduct en stationsplein
duidelijker zijn geregeld, met maximering van bebouwingsmogelijkheden. Met het
oog op de mogelijkheid van een fietstunnel is een bestemming “Openbaar
groen” tegen de zuidgrens van het
plangebied gewijzigd in “Verkeersdoeleinden I”, waarmee groenvoorzieningen
overigens mogelijk blijven. Ter plaatse van het viaduct over de Kruithuisweg is
de westelijke grens van het plangebied gelijkgetrokken met de aanduiding
“viaduct”.
Tenslotte
zijn de paragrafen 2.1 (Archeologie) en 5.2 (Water) aangepast aan de stand van
regelgeving en beleid.
De
aanpassingen houden geen wezenlijke wijziging van het plan in.
In de ondergrond van het plangebied liggen
geulafzettingen van de Duinkerke I- transgressiefase, waarvan een belangrijke
tak door en rondom het plangebied loopt. Op deze afzettingen werd in de
Romeinse tijd intensief gewoond. Ook in de 12e en 13e
eeuw waren dergelijke geulafzettingen aantrekkelijke vestigingsplaatsen.
Komafzettingen hadden daarentegen in de Romeinse tijd en in de Middeleeuwen
niet de voorkeur als vestigingslocatie.
Juist de aanwezigheid van geulafzettingen betekent
derhalve dat voor die gebieden een hoge verwachting geldt op het aantreffen van
nederzettingen en perceleringen uit de Romeinse tijd en bewoning uit de
Middeleeuwen. Binnen het plangebied liggen die gebieden met een hoge
verwachting op het aantreffen van archeologische sporen in het uiterste noorden
en in het uiterste zuiden van het plangebied. Dat op deze afzettingen in het
plangebied niet eerder bewoning uit die periode is aangetroffen, komt doordat
het gebied onder de stedelijke bebouwing verdween op een moment dat er nog geen
aandacht was voor archeologie. Uit de directe nabijheid van het plangebied zijn
wel sporen uit de Romeinse tijd op deze geulafzettingen aangetroffen.
Voor latere perioden (16e-17e
eeuw en later) staan in aanvulling op de aan de geologische ondergrond te
ontlenen verwachtingen op archeologische vindplaatsen, historische kaarten ter
beschikking waaruit de nodige gegevens over voorspelbaar van vindplaatsen uit
die perioden zijn te destilleren.
Op basis van de combinatie van gegevens is
vastgesteld dat voor een deel van het plangebied sprake is van een hoge
archeologische verwachting.
Bij de Tweede Kamer is een voorstel van wet tot
wijziging van onder meer de Monumentenwet 1988 in behandeling (Wet op de
archeologische monumentenzorg). Deze wet strekt onder meer tot implementatie
van het verdrag van Valetta (Malta) Dit verdrag beoogt het cultureel erfgoed in
de bodem te beschermen. Om dit mogelijk te maken dient voorafgaand aan de
ontwikkeling van bouwinitiatieven een onderzoek te worden ingesteld naar de
archeologische waarden om een optimale afstemming te bereiken tussen de
behoeften van de archeologie en de ruimtelijke ordening. Het is de
bedoeling het archeologisch erfgoed
zoveel mogelijk onaangetast ‘in situ’ te bewaren door inpassing in het
bouwplan en, als dit niet mogelijk is, dit erfgoed zo goed mogelijk te
documenteren en voor het nageslacht toegankelijk te maken.
Om op gemeentelijk niveau vorm te geven aan de
implementatie van het Verdrag van Malta en om vertragingen in de procedures van
bouwaanvragen te voorkomen, is het gemeentelijke beleid erop gericht om
vooruitlopend op de Wet op de
archeologische monumentenzorg aansluiting te zoeken bij de bestaande
ruimtelijke ordenings-instrumenten als aanlegvergunning en bouwvergunning.
Daarom zijn aan de uitvoering van grondwerkzaamheden op terreinen met een hoge
kans op archeologische sporen voorwaarden verbonden die in de voorschriften
nader zijn omschreven.
Aangezien voor de gebieden met een hoge
archeologische verwachting geldt dat de archeologische sporen nauwelijks zijn
afgedekt met een ophogingslaag, geldt het archeologisch beschermingsregime voor
werkzaamheden vanaf 50 cm onder het maaiveld.
Het oudste herkenbare element in het plangebied is
de spoorbaan. Deze is medio 19e eeuw aangelegd. Andere
landschappelijke elementen zijn verdwenen met de diverse ophogingen die vooral
na de 2e wereldoorlog zijn uitgevoerd.
Het station ligt op de kruising van vier wijken,
waardoor de locatie een beetje het stiefkind van de omgeving is geworden.
De wijk Voorhof in de noordwest hoek van
Kruithuisweg en spoorbaan dateert in ontwerp van eind 50-er en begin 60-er
jaren. De bouw van de wijk heeft grotendeels tot eind 60-er jaren geduurd.
Voornaamste kenmerk van de wijk zijn de “hoogbouw”-stempels langs de
Voorhofdreef.
Tussen het spoor en de Vulcanusweg ligt een
bedrijvenstrook. Tussen deze bedrijvenstrook en de stempels zijn vooral
laagbouwwoningen ook in een repeterend patroon gelegen.
Het bestemmingsplan betreft de bedrijvenstrook en
enkele locaties in de zuidrand van de wijk, zoals bijvoorbeeld het station, een
nieuwe school en een nieuw kinderdagverblijf.
|
|
Het station en de perrons zijn in mei 1970 in
gebruik genomen. Langs het toegangspad naar het station, het Marcellus
Emantspad, staan nu aan weerszijden “schoolgebouwen”. De J.P.Thijsse-school
aan de zuidkant is gevestigd in de bekende semi-permanente “houten”
onderwijsbebouwing van de 70-er jaren. Voor de school wordt nieuwbouw
verderop aan de Frederik van Eedenlaan gerealiseerd. Die nieuwbouw-locatie
hoort tot het bestemmingsplangebied. |
De voormalige Maarten Lutherschool aan de noordkant
is nu in gebruik als kinderopvang. Een nieuw kinderdagverblijf wordt aan de
Lodewijk van Deysselhof gebouwd ter plaatse van een voormalige school. Tot
uiterlijk medio 2002 kan het kinderdagverblijf van de locatie aan het Marcellus
Emantspad gebruik maken.
Langs de Vulcanusweg zijn diverse bedrijven gesitueerd.
De ontsluiting van deze bedrijvenstrook door de aangrenzende woonbuurt is een
gegeven dat niet meer past bij de 21e eeuw. Aan- en afrijden geeft
veel overlast voor de buurt. Zo ook enkele typen van bedrijfsvoering. Diverse
bedrijven zijn recent of zullen in de nabije toekomst verplaatst worden. Het
gaat dan vooral om de bedrijven in het zuidelijk deel van de strook. In het
noordelijk deel is onlangs al nieuw gebouwd. Daar is een bedrijfsverzamelgebouw
verschenen. Bijzonder element in deze strook is het gebouw van de KPN, dat een
belangrijke schakel vormt voor het telefoonnetwerk in de stad.
De zuidrand van Voorhof wordt begrensd door water,
dat de afvoer vormt van het hemelwater van Voorhof, Buitenhof en Tanthof naar
de Schie. Een gemaal staat op de kop van de watergang. Direct ten zuiden van
het water liggen enkele belangrijke leidingen, zoals een hogedrukgasleiding en
een waterleiding van Europoort, via welke de watertoevoer naar Schipluiden
plaatsvindt. Deze leidingen liggen in een groenstrook die deel uitmaakt van de
ecologische hoofdstructuur zoals verwoord in de nota “Ruimte voor Natuur” uit
1994.
De wijk Tanthof in de zuidwesthoek van Kruithuisweg
en spoorbaan dateert in ontwerp van begin 70-er jaren. Aanleg van dit gedeelte
van de wijk is begonnen in 1975. De kantoorbebouwing in de omgeving is vooral
van de 80-er en 90-er jaren. Het bestemmingsplangebied is beperkt tot de
bedrijven- en voorzieningenstrook nabij het station. Deze strook ligt naast de
Tanthofdreef (de ontsluitingsweg van Tanthof-oost) de Kruithuisweg en het
spoor.
Het terrein van Sranti, op de hoek van de
Motorenweg-Forensenweg, is begin 2003 vrijgekomen voor herontwikkeling. In
overeenstemming met de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan (een
wijzigingsbevoegdheid) zal dat voor kantoren zijn. De ruimtelijke context voor
de te bouwen kantoren zal echter anders worden.
Langs de spoorbaan ligt een strook die vooral in
beslag wordt genomen door wegen en aan het station gerelateerde voorzieningen
zoals fietsenrekken en een koffietent. Op bescheiden schaal zijn in deze hoek
van Tanthof Park+Ride faciliteiten. Enkele belangrijke kabels van het
energiebedrijf Eneco doorsnijden het gebied van oost naar west. Van noord naar
zuid loopt een belangrijke leiding voor de telecommunicatie.
De spoorbaan bestaat nu uit twee sporen. Een
spoorverdubbeling is al voorzien. Vooralsnog wordt uitgegaan van een
verdubbeling die in het jaar 2020 in werking is. De planvoorbereiding c.q. de
planstudie naar de ruimtelijke en financiële gevolgen zal echter op korte
termijn binnen de bestemmingsplanperiode plaatsvinden.
Aan de oostkant van het spoor maakt een klein deel
van de bedrijfsterreinen en de openbare ruimte van het gebied Schieoevers-noord
en -zuid deel uit van het bestemmingsplan. De Energieweg ten zuiden van de
Kruithuisweg is een vijftal jaren geleden opnieuw ingericht als gevolg van de
nieuwbouw van het energiebedrijf Delfland (Eneco) De weg wordt in oost-west
richting doorsneden door belangrijke elektrakabels. Onder de verharding ligt ook
een belangrijke hogedrukgasleiding die van noord naar zuid loopt. Ten noorden
van de Kruithuisweg vertakt de leiding zich naar het oosten, noorden en westen.
Hier ligt ook een groenstrook met een voetpad naar de Schieweg. De groenstrook
is een schakel in de ecologische zone langs de Kruithuisweg.
Een
belangrijk gegeven wordt gevormd door de plannen voor spoorbaanverbreding, van
de rijksoverheid (Ministerie van Verkeer & Waterstaat). Voorlopig zijn deze
plannen echter nog niet in definitieve vorm uitgewerkt. Bij deze verdubbeling
wordt rond station-zuid uitgegaan van een extra spoor aan weerszijden van de
bestaande sporen en perrons. Deze situering wordt bepaald door het viaduct van
de Kruithuisweg, door de indeling van de bedrijfsterreinen aan weerszijden van
het spoor ten noorden en ten zuiden van de Kruithuisweg en door de
eigendomssituatie. Ondergrondse sporen zijn in het bestemmingsplan niet
uitgesloten. De planstudie over de spoortunnel laat echter geen variant zien
waarbij de tunnel zich ook nog tot en met dit bestemmingsplangebied zal
uitstrekken.
Mogelijkheden
voor verbreding van de Kruithuisweg, in het concept-MER Technopolis genoemd als
onderdeel van het meest milieuvriendelijke alternatief, worden door het
voorliggende plan niet doorkruist. Overigens wordt realisering van die
verbreding niet verwacht binnen de planperiode van 10 jaar.
De kantoorontwikkeling is opgenomen in het
Regionaal Structuurplan Haaglanden, vastgesteld in februari 2002 en tevens in
de vastgestelde meerjarenraming van het stadsgewest Haaglanden.
Kantoorontwikkeling op deze locatie past ook in het
provinciale vestigingsbeleid voor kantoren en in het inmiddels enigszins
verouderde landelijke A-B-C-locatiebeleid. Het Station Zuid is in het Regionaal
Structuurplan opgenomen als randstadknooppunt.
Overeenkomstig het Regionaal Structuurplan wordt
tot 37.500 m2 bvo kantoorruimte mogelijk gemaakt.
Ook in het plangebied Spoorzone, ten noorden van
Station Zuid worden nieuwe kantoren
voorzien. Het betreft hier echter een ander marktsegment. Station Zuid voorziet
vooral in degelijke nieuwbouwkwaliteit voor relatief grote kantoorgebruikers.
De nieuwe kantoren rond Station Delft Centraal zijn vooral bedoeld voor het
meer klassieke, omgevingsgerichte kantoorsegment waarbij andere kwaliteiten van
gebouw alsmede de locatie van groot
belang is.
Beide ontwikkelingen zullen als katalysator kunnen
fungeren voor verschillende strategische ontwikkelingen in Delft. Een florerend
Station Zuid biedt grote kansen voor de succesvolle duurzame herstructurering
van het aangrenzende bedrijventerrein Schie-oevers en de ontwikkeling van het
nabijgelegen Science park Technopolis. De ontwikkeling van Station Centraal als
onderdeel van het gehele project spoorzone zal een einde maken aan overlast en
de tweedeling van de stad en in economische zin een drager zijn voor de verdere
ontwikkeling van de Binnenstad en het definitief op de kaart zetten van Delft
als een kantorenstad. Tot slot biedt deze ontwikkeling ruimte voor de
woningbouw in het voor Delft noodzakelijke hoge segment. De ontwikkelingen rond
beide stations zullen elkaar versterken door onderlinge afstemming naar
kwaliteit en markt, alsmede in de tijd.
Het bestemmingsplan Station Zuid wordt in procedure
gebracht vooruitlopend op het bestemmingsplan Spoorzone. Dit heeft te maken met
een drietal factoren. Het bestemmingsplan voor de spoorzone kan niet in
procedure worden gebracht voordat de plannen inhoudelijk meer bekend zijn en
over de uitvoering voldoende zekerheid bestaat. De herontwikkeling van de
omgeving van Station Zuid binnen Voorhof en Tanthof kan hier niet op wachten.
Eén van de hoofddoelen van het bestemmingsplan, namelijk een verbetering van
het woonklimaat in de zuidoost hoek van Voorhof, staat los van de
spoorzoneplannen en is inmiddels in gang gezet. Nieuwbouw van de
J.P.Thijsseschool, zoals hieronder omschreven, maakt de weg vrij om een
verbinding tussen Vulcanusweg en Tanthofdreef te maken zodat het vrachtverkeer
naar de aan de Vulcanusweg gelegen bedrijven niet meer door de woonbuurt hoeft.
Aanpassing van het type bedrijven dat in deze strook is toegestaan, zal het
woonklimaat verbeteren en staat ook los van de spoorzone-plannen.
Voorts gaat de regionale planning voor realisatie
van kantoren – waarbij zowel de locatie Station Zuid als de spoorzone bij
Station Centraal zijn betrokken - uit
van op elkaar aansluitende ontwikkelingen en niet van parallel aan elkaar
lopende ontwikkelingen zodat ook regionaal geen belang bestaat bij
gelijkschakeling van de planprocedures. Daarbij komt dat op dit moment in Delft
niet genoeg kantoorlocaties beschikbaar zijn, zodat een stagnatie in de
ontwikkeling van deze werkgelegenheidsbranche dreigt op te treden bij het
uitstellen van dit bestemmingsplan. Ook dit is zeer ongewenst. Zoals boven is
genoemd, is het marktsegment van beide locaties verschillend. Rond Station Zuid is de bebouwing groter van schaal en is
de bereikbaarheid van openbaar vervoer plus de nabijheid van de rijkswegen een
vestigingscriterium. Rond Station Centraal zijn de centrale ligging plus de
nabijheid van de binnenstad belangrijke vestigingscriteria. De schaal van de
bebouwing is veel kleiner gelet op de door Joan Busquets ontworpen visie Deze
visie wordt in Delft breed onderschreven.
Bij de plaatsbepaling van de gewenste
kantoorbebouwing is uiteraard met de spoorverdubbeling rekening gehouden zodat
ontwikkeling ruimtelijk gezien nu al mogelijk is.
Gezien de doelstellingen van dit plan is het onder
deze omstandigheden onwenselijk langer te wachten met die ontwikkeling.
De voorziene ruimtelijke wijzigingen als gevolg van
de gemeentelijke studie uit 1999 zijn meervoudig. De nota voor de
herontwikkeling rond het Station Zuid geeft drie fases aan voor de wijzigingen.
Fase 1 behelst de gronden ten westen van het spoor. Fase 2 betreft de eventuele
bebouwing zoals geschetst door het architectenbureau Monolab plus de zone tussen
het spoor en de Schie. Fase 3 sluit op de oostzijde van fase 2 aan en kan op
dit moment nog niet nader gespecificeerd worden. Haalbaarheid van fase 2 vergt
ook nog veel studie. Onderstaand plaatje uit de nota uit 1999 schetst de
kantoorbebouwing direct rond het Station Zuid. De hieronder met een cirkel
omrande kantoorlocaties horen tot het nu voorliggende bestemmingsplan. De beide
andere bebouwingsvlekken kunnen wellicht tot een tweede fase horen, maar zijn
nu niet in dit bestemmingsplan meegenomen.
Het bestemmingsplangebied omvat onder andere de bovengenoemde
fase 1 van de herstructurering rond Station Zuid. Deze fase moet
kantoorbebouwing mogelijk maken op een drietal plaatsen. In volgorde van tijd
gezien is dit als eerste de locatie langs het spoor ten zuiden van de
Kruithuisweg en de locatie van Sranti. Daarna volgt de locatie in Voorhof aan
de andere zijde van de Kruithuisweg. Het gebouw boven de sporen (fase 2) is
moeilijk in de tijd te plaatsen, omdat fysiek en financieel nog onderzocht moet
worden of deze bebouwing überhaupt mogelijk is.
De locatie van Sranti op de hoek
Motorenweg-Forensenweg is 1200 m² groot. In het vigerende bestemmingsplan
Tanthof 1993 is deze locatie bestemd voor maatschappelijke doeleinden met een
wijzigingsbevoegdheid voor kantoren tot een maximum goothoogte van 20 m. Voor
Sranti is een nieuw onderkomen aan de Tanthofdreef gebouwd. Langs de noordkant
ligt aan de voet van het talud van de Kruithuisweg een belangrijk kabelbed dat
vrij moet blijven van bebouwing. Bebouwing met een hoogte van circa 6 à 7 lagen
wordt nu mogelijk gemaakt. De hoogte van het kantoorgebouw is in belangrijke
mate afhankelijk van de parkeernorm en de parkeeroplossing.
Tussen Forensenweg en spoor ligt een strook die nu
vooral wordt ingenomen door een vrije busbaan en onder het viaduct een keerlus.
Uitgangspunt bij de wijziging is een combinatie van bus en autoverkeer op één
rijloper, zodat ruimte vrijkomt. De combinatie is mogelijk omdat de gewone
verkeersbelasting zeer beperkt is en de bus hier niet meer langdurig halteert.
Met het gewijzigde verkeersverloop en een andere situering van het doorgaande
fietspad ontstaat een langgerekte bebouwingsstrook van ± 2500 m². Hier is een
kantoorpand voorzien dat op een (half-) verdiepte parkeerkelder wordt
gesitueerd. Het geplande kantoor is aan de noordzijde begrensd door de eerder
genoemde kabelstrook. Aan de zuidzijde ligt de grens nabij de oversteek op de
Tanthofdreef voor het langzaam verkeer. Bebouwing tot op de zuidgrens is nodig
om de Tanthofdreef visueel te beëindigen. Het gebouw kan 6 à 7 werkvloeren omvatten
op een (half-) verdiepte parkeerlaag. Het kantoorgebouw is tenminste 11 m hoog
en maximaal circa 25 m hoog. Het vloeroppervlak wordt nu geraamd op circa
8.000m².
Maatgevende doorsnede ten behoeve van de
aansluiting van de kantorenlocaties op het (in de toekomst te realiseren)
viersporige tracé.
Aan de noordkant van de Kruithuisweg zijn de
terreinen van de JP.Thijsseschool en het kinderdagverblijf van Octopus aan het
Marcellus Emantspad beschikbaar. Voor de JP.Thijsseschool wordt nieuwbouw aan de
Frederik van Eedenlaan gerealiseerd en voor Octopus komt een nieuw
kinderdagverblijf aan de Lodewijk van Deysselhof. Belangrijk gegeven bij de
herinrichting is de verbindingsweg tussen Vulcanusweg en Tanthofdreef. Deze
verbindingsweg moet de woonbuurt in Voorhof-zuid vrijwaren van vrachtverkeer
naar en van de bedrijven aan de Vulcanusweg. De verbindingsweg is geprojecteerd
direct langs het gemaal en schuin door de huidige locatie van de
JP.Thijsseschool. Na aanleg van deze weg komt een rechthoekige locatie van ±
5.300 m² vrij voor kantoorbebouwing.
Evenals aan de zuidzijde langs het spoor wordt ook hier een (half-) verdiepte
parkeerlaag voorzien. Bij een maximum hoogte van 6 à 7 lagen op de (half-)
verdiepte plus een daaronder liggende parkeerlaag is een gebouw van 26 m hoog
mogelijk met een vloeroppervlak van ± 20.000 m² bvo. Belangrijke taak van dit gebouw is ook de geluidsafscherming
van het spoorweglawaai voor de woningen aan de F. van Eedenlaan.
In de plinten van de kantoorgebouwen (begane grond)
wordt de mogelijkheid geboden tot vestiging van kleinschalige voorzieningen
zoals b.v. een dagopvang, een kapper, detailhandel. Hiermee wordt beoogd om de
kantoren als werklocatie meerwaarde te geven.
Met de verandering van de openbare ruimte rond het
station wordt ook een verbetering van de fietsenstalling voorzien. Voorlopig is
dit beperkt tot de ruimte langs de verbindingsweg en rond het huidig
verkooppunt voor treinkaartjes. Deze fietsenstalling lost niet het probleem op
van de fietsen bovenop het viaduct waar nu langs de reling veel fietsen staan.
Het stallen van fietsen is hier alleen afdoende op te lossen op het viaductniveau.
Andere nieuwbouw betreft de nieuwe JP.Thijsseschool
en een kinderdagverblijf.
De nieuwbouw voor de JP.Thijsse wordt gecombineerd
met de huidige voorziening van Octopus
aan de F. van Eedenlaan en de gymzaal. Het hele complex wordt een zogenaamde
“brede school”. De lokalen worden in twee bouwlagen tussen de gymzaal en het
gebouw van de kinderopvang gesitueerd. Er wordt ruimte gereserveerd om de
school nog met 2 extra lokalen aan de zuidkant uit te breiden. De buitenspeelruimte
wordt gecombineerd met de bestaande en weinig gebruikte groenvoorziening ten
zuiden van de flat aan het Dirk Costerplein. Aanvullend aan de bouw worden
enkele extra parkeerplaatsen aan de F.van Eedenlaan aangelegd.
Aan
de Lodewijk van Deysselhof is als vervanging van het bestaande onderkomen een
nieuw gebouw voor kinderopvang gemaakt in opdracht van de woningbouwvereniging
Vestia. Dit gebouw past niet geheel binnen de bebouwingscontouren uit het
vigerende bestemmingsplan Voorhof. Het gebouw is in een L-vorm ontworpen en
bestaat grotendeels uit slechts één laag. De buitenruimte is deels gecombineerd
met de speelplek ten zuiden van het gebouw.
Ten slotte worden veranderingen voorzien in de
bedrijvenstrook langs het spoor. Uit ruimtelijke overwegingen (afscherming
woonwijk van spoorbaan) en economische overwegingen (werkgelegenheid) zal de
bedrijvenstrook gehandhaafd worden. Veranderingen zijn enerzijds een gevolg van
de spoorverdubbeling.
Anderzijds is het noodzakelijk het gebruik af te
stemmen op de stedebouwkundige context zoals die in de loop der jaren is
ontstaan. Dat wil zeggen dat het gebruik beter wordt afgestemd op de
binnenstedelijke situatie en het bereikbaarheidsprofiel. Transportbedrijven en
bedrijven die veel autobewegingen met zich mee brengen zijn hier minder op hun
plaats. Dit geldt ook voor grootschalige bedrijven; met het oog hierop is het
bebouwingspercentage beperkt. Arbeidsintensieve bedrijvigheid die kleinschaliger
van opzet is, dan wel bedrijven die gebaat zijn met de nabijheid van een
hoogwaardig openbaar vervoershalte, zullen hier in de toekomst gevestigd moeten
worden.
Als gevolg hiervan worden ter plaatse bedrijven
toegelaten valland onder categorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfstypen.
Vrijstelling is mogelijk voor een categorie 3 bedrijf mits dit bedrijf naar
aard en omvang niet meer overlast veroorzaakt dat een bedrijf vallend onder
categorie 2. Voorts wordt vestiging van kantoren en maatschappelijke
instellingen ten dele mogelijk gemaakt.
Een voorbeeld van de functionele aanpassing is de
bedrijfsvoering van het automobielbedrijf Kinesis. De LPG-verkoop is gestaakt
zodat een risicovol element uit deze omgeving is verdwenen. Daarnaast wordt een
deel van de bedrijfsvoering naar elders verplaatst. Ter plaatse van de
Vulcanusweg blijft dan alleen de showroom en verkoop plus een kleine
onderhoudsafdeling. Een tweede voorbeeld is de afbouw van activiteiten van een
groothandel in groente en fruit.
Behoudens voor een bouwbedrijf en een groothandel
in afval en schroot – waarvoor om die reden een aparte bestemming is aangegeven
– heeft de bestemmingsregeling geen wezenlijke invloed op de bestaande
exploitatiemogelijkheden binnen de overige thans aanwezige
bedrijfsactiviteiten.
Belangrijke
randvoorwaarde bij eventuele herinrichting van delen van het bedrijventerrein
is de geplande spoorverdubbeling. Langs het spoor kan minder diep gebouwd
worden. Hiervoor is een nieuwe rooilijn in het plan opgenomen. In de ruimte
tussen deze nieuwe rooilijn en het spoor is plaats voor een nieuwe spoorsloot
met voldoende breedte. De geluidsafscherming van het spoor moet bedrijfsbebouwing
in deze strook blijven geven voor de achterliggende woningen. Parkeren voor de
bedrijven en de kantoorachtige bebouwing moet grotendeels op eigen terrein
worden gerealiseerd. Langs de Vulcanusweg is wat extra parkeren mogelijk op de
ruimte, die niet als parkeerplaats voor bewoners gebruikt wordt.
Bij het station is op de hoek van F.van Eedenlaan
en Vulcanusweg tenslotte nog ruimte gereserveerd voor een eventuele
parkeervoorziening.
Het gebied is uitstekend ontsloten per openbaar
vervoer. Het gehele plangebied bevindt zich binnen een cirkel van 800 meter van
het Station Zuid. Daarbij zijn de nieuwe en intensieve ontwikkelingen in het
plangebied direct rond het station gedacht.
In het gebied halteren verder nog de buslijnen 62
& 63.
Vooralsnog wordt ervan uit gegaan dat de bussen
zullen halteren ter plaatse van het
viaduct van de Kruithuisweg
Voor de ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer
zijn thans drie hoofdaansluitingen op het hoofdwegennet. Het betreft aan de
noordzijde van het plangebied de Minervaweg, centraal in het gebied de Frederik
van Eedenlaan en aan de zuidkant, ten behoeve van het Station Zuid, de
Tanthofdreef.
In de huidige situatie levert het toestaan van
zwaar vrachtverkeer over de Frederik van Eedenlaan nogal wat hinder voor de
aanwonenden op.
Vulcanusweg e.o.
Ten einde de Frederik van Eedenlaan te ontlasten
van zwaar vrachtverkeer wordt een verbinding mogelijk gemaakt tussen de
Vulcanusweg en de Forensenweg, uitsluitend ten behoeve van stadsbussen en zwaar
vrachtverkeer. Naar het zich laat aanzien zal het gaan om 20-25 vrachtwagens
per etmaal.
De Frederik van Eedenlaan zal hierna niet meer
toegankelijk zijn voor zwaar vrachtverkeer met bestemming Vulcanusweg.
De capaciteit van de aansluiting
Minervaweg-Vulcanusweg is voldoende. Het verkeer zal hier niet of nauwelijks
toenemen, aangezien in het bestemmingsplan voor het gedeelte langs de
Vulcanusweg niet in een substantiële uitbreiding van het bedrijfsvloeroppervlak
is voorzien.
Voor de Vulcanusweg zelf is een beperkte
herprofilering voorzien.
Rondom het Station Zuid wordt een uitbreiding van
het bedrijfsvloeroppervlak voorzien van maximaal 37.500 m2. Om geen overlast te
veroorzaken aan de bewoners van de wijk Voorhof is er geen verbinding mogelijk
tussen Vulcanusweg en Forensenweg voor gemotoriseerd verkeer, anders dan
stadsbussen en (zware) vrachtwagens.
Rond de Tanthofdreef spelen de volgende zaken:
Om mogelijke problemen op dit weggedeelte te
voorkomen, wordt uitgegaan van de realisatie van een rotonde op de kruising
Forensenweg-Tanfhofdreef. Hiermee wordt de snelheid afgeremd. Er ontstaan dan
voldoende hiaten in de verkeersstromen op de Tanthofdreef om vanaf de
Kalfjeslaan in te voegen. Voor het kruispunt Kalfjeslaan-Tanthofdreef zullen
hierdoor waarschijnlijk geen aanvullende maatregelen nodig zijn.
Voor het gebied wordt in principe uitgegaan van het
oplossen van de parkeerbehoefte van een gebouw op het eigen terrein. Eventueel
is uitwisseling van parkeercapaciteit tussen verschillende bedrijven mogelijk.
Daarnaast is er in het bestemmingsplan ruimte gereserveerd voor het realiseren
van 100 P&R-plaatsen.
Voor
het gebied wordt een parkeernorm gehanteerd van 1 parkeerplaats per
60 tot 65 m2 voor kantoren. Deze norm wijkt nauwelijks af van de nu vigerende norm van 1,5 / 100m2 .
Overigens is dit, omdat nog voordat deze norm van kracht werd, de contractonderhandelingen met de
uitvoerende projectontwikkelingsmaatschappij
reeds in een vergevorderd stadium verkeerden.
Voor bedrijven geldt een parkeernorm van 1 op 250
m2. De definitieve norm zal per bedrijf worden bepaald op basis van de
aangetoonde parkeerbehoefte en afhankelijk van het bedrijfsprofiel.
Voor maatschappelijke doeleinden is geen
parkeernorm in het plan opgenomen, vanwege de diversiteit aan mogelijke
gebruiksvormen en daarmee samenhangende parkeerbehoefte. Normering
overeenkomstig het gemeentelijke parkeerbeleid zal in het concrete geval
plaatsvinden in het kader van toetsing aan de gemeentelijke Bouwverordening.
Voor het gebied zal worden aangedrongen op het
opstellen van een mobiliteitsplan voor de gehele ontwikkeling rond het Station
Zuid en voor de individuele bedrijven afzonderlijk. Hiermee kan het gebruik van
de aanwezige parkeerplaatsen geoptimaliseerd worden en wordt voorkomen dat de
verkeersdruk op de Tanthofdreef te veel toeneemt.
Rond het station vindt een verknoping van diverse
fietsroutes plaats. Via een hellingbaan kan men vanaf de fietsroute over de
Kruithuisweg (TU-wijk) naar het niveau van de Forensenweg afdalen. Daar sluit
het pad aan op het tweerichtingfietspad aan de westzijde van de Vulcanusweg.
Het pad loopt daarna door het nieuwe te ontwikkelen stationsgebied en dient
uiteindelijk aan te sluiten op het Hoogspanningspad en het Kreekrugpad. Deze
route Vulcanusweg-Hoogspanningspad is een belangrijke schakel in de verbinding
tussen het centrum van Delft, de Tanthof en het landelijk gebied.
In het plan is een reservering opgenomen om onder
het spoor aan de noord- en/of de zuideinden van de perrons een onderdoorgang
voor fietsers en/of voetgangers aan te leggen. Hiermee kunnen de oost- en
westzijde van het spoor beter met elkaar worden verbonden.
Het fietsparkeren in het gebied valt in twee
onderdelen uiteen. Het eerste betreft het parkeren voor het station. Dit is in
zoverre een probleem, dat in de huidige situatie, vooral op het viaduct veel
‘wild’gestald wordt. Op maaiveld niveau is dit probleem minder groot, omdat
hier in een groot aantal stallingsplaatsen is voorzien. Gestreefd wordt dan ook
naar het (op termijn) realiseren van een substantieel aantal stallingsplaatsen
op het viaduct.
Het fietsparkeren voor individuele bedrijven dient
op eigen terrein te worden opgelost. Hiervoor geldt bij kantoren een norm van
0,8% van het gebruiksoppervlak van een gebouw (Artikel 218 van het
Bouwbesluit).
Voor Delft is op basis van historische informatie
en in het verleden uitgevoerde onderzoeken een zogenaamde bodemkwaliteitskaart
opgesteld waarin is aangegeven wat de gemiddelde bodemkwaliteit in de
bovengrond (met betrekking tot verontreinigingen met zware metalen en PAK) in
een globaal gebied van Delft is.
Uit deze kaart blijkt dat het gebied ten oosten van
de Vulcanusweg in zone G2 ligt, zodat in de bodem lichte verontreinigingen met
zware metalen en matige verontreinigingen met PAK worden verwacht. De gebieden
ten westen van de Vulcanusweg liggen in zone G1, zodat geen verontreinigingen
met zware metalen en matige verontreinigingen met PAK worden verwacht. Opgemerkt
wordt dat de bodemkwaliteit is bepaald voor de bovenste halve meter van de bodem.
Naast de algemene bodemkwaliteit zoals hierboven is
omschreven, kunnen puntverontreinigingen voorkomen als gevolg van voormalige en
huidige bedrijfsactiviteiten en bijvoorbeeld ondergrondse brandstoftanks.
Over diverse activiteiten die in het gebied plaatsvinden
is het volgende te melden.
De spoorwegactiviteiten kunnen leiden of hebben
geleid tot verontreiniging van de onderliggende bodem en de aangrenzende
spoorsloten (waterbodem).
Het gebied van Station Zuid betreft een zogenaamde
Wbb-locatie (registratie in het kader van de Wet bodembescherming door het
bevoegd gezag – Provincie Zuid-Holland) Het terrein is bij de aanleg van het
station opgehoogd met bagger uit de spoorsloten. Uit recente beoordeling van
onderzoeken blijkt de verontreinigings-situatie beperkt te zijn.
In het bestemmingplangebied liggen diverse
bedrijven langs de Vulcanusweg. Bij een
aantal bedrijven aan de Vulcanusweg (maar ook aan de Schieweg) vinden
bodembedreigende activiteiten plaats. Van enkele locaties is de lokale
bodemkwaliteit bekend. Plaatselijk zijn deze verontreinigingen matig tot sterk.
Van belang zijn de locaties Vulcanusweg 257, 259 en 281 (en Schieweg 14,15, 16,
60 en 62) Bij herontwikkeling van deze kavels zijn extra kosten te verwachten.
In oktober 2003 is ter plaatse van de te bebouwen
locaties bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodem- en waterbodemonderzoek
ter plaatse van drie deellocaties in de nabije omgeving van station Delft-Zuid
te Delft, De Straat Milieu-adviseurs, projectnummer B03A0538, 23 oktober 2003).
Uit het bodemonderzoek blijkt dat ter plaatse van de noordelijk te bebouwen
locatie de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de herinrichting. Wel is
gebleken dat de baggerspecie in de watergang geclassificeerd moet worden als
klasse 4 slib (ernstig verontreinigd). Voorafgaand aan de herinrichting moet de
baggerspecie waarschijnlijk worden verwijderd. De baggerspecie moet conform de
geldende regelgeving worden afgevoerd naar een erkende verwerker.
Ook ter plaatse van de zuidelijk te bebouwen
locatie vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de herinrichting.
De bodemkwaliteit dient te worden gehandhaafd en
waar mogelijk op lokaal niveau verbeterd te worden. De bodemkwaliteit mag niet
verslechteren.
Er dient rekening te worden gehouden met de vigerende
wetgeving (Wet bodembescherming en het Bouwstoffenbesluit), het rijks- en
provinciaal beleid. Aansluitend hierop dient er rekening te worden gehouden met
de tijd die (en geld dat) nodig is om ernstig verontreinigde terreinen te
saneren.
Ook eventueel bij de herinrichting vrijkomende
grond dient binnen de bestaande beleidskaders (Wet
bodemsanering/Bouwstoffenbesluit) verwerkt dan wel afgevoerd te worden.
Naast bovenstaand beleid dient rekening gehouden te
worden met het Delftse bodembeleid zoals vastgelegd in het Handboek Bodem.
Gezien de schaal van de locatie, dient in het kader
van de bouwaanvraag bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek mag
op het moment van indiening niet ouder zijn dan vijf jaar. Het onderzoek dient
conform NVN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd te worden. Aanvullend op het historisch
onderzoek, zoals beschreven in NVN 5725, dient er aanvullend een onderzoek te
worden gedaan naar asbest (vooronderzoek van ontwerp NEN-5707).
Er dient zo mogelijk te worden gewerkt met een gesloten
grondbalans (uitgezonderd mogelijk ernstig verontreinigde saneringslocaties).
Alle vrijkomende grond dient binnen het gebied te worden hergebruikt. Hierdoor
wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum
beperkt. Indien grond nodig is dan dient dit zoveel mogelijk vanuit de regio te
worden aangevoerd.
Het plangebied
is grotendeels gelegen in de Lage Abtswoudsepolder en voor een klein deel
(alleen de meest noordelijke watergang) in de Hoge Abtswoudsepolder. Het
plangebied bestrijkt slechts een klein deel van deze polders. Het belangrijkste
oppervlaktewater in het gebied is gelegen ten westen van de spoorbaan. Langs
het gebied met de bestemming spoorwegdoeleinden is, plaatselijk verbonden met
duikers, een watergang aanwezig. De watergang heeft een waterafvoerende en een
watertoevoerende functie. In het meest noordelijke deel van het plangebied is
een hoogwatersloot gelegen in de Hoge Abtswoudsepolder. Deze watergang is
d.m.v. een duikerverbinding verbonden met watergang met tussenpeil, die
vervolgens door middel van een stuwconstructie gescheiden is van de watergang
met laag peil. Op het spoorwegterrein is langs de spoorbaan een spoorsloot
gelegen.
Waterpeilen.
Volgens de vigerende peilbesluiten zijn de volgende
peilen voor de diverse watergangen vastgesteld:
|
Watergang |
Peil |
|
Meest noordelijk gelegen watergang, langs
spoorwegtracé |
1,50 m – NAP |
|
Watergang met tussenpeil |
2,10 m – NAP |
|
Overige watergangen |
2,70 m – NAP |
De hoogwatersloot is door een duikerverbinding
verbonden met de watergang met tussenpeil. De watergang met tussenpeil is
d.m.v. een stuwconstructie gescheiden van het overige oppervlaktewater. De
huidige spoorsloot langs de spoorbaan loopt parallel aan de westelijk gelegen
watergang. Beide watergangen voeren af naar het poldergemaal Voorhof. Vanuit de
hoogwatersloot kan water worden ingelaten.
De duikerverbindingen tussen de hoogwatersloot en
de sloot met tussenpeil vormt in dit plangebied de scheiding tussen de hoge en
lage Abtswoudsepolder. De waterkering in de duikerverbinding is uitgevoerd als
een drempelconstructie. De waterkering is op de plankaart weergegeven.
Gemalen en
Persleidingen.
In dit gebied ligt één poldergemaal nabij het M.Emantspad,
waar vandaan het water naar de Schie wordt gepompt via een persleiding. Het
vuilwater wordt via de gewone riolering afgevoerd naar het rioolgemaal bij de
Slauerhofflaan.
De Europese Kaderrichtlijn Water stelt dat de
Europese stroomgebieden voor 2015 allen een goede waterkwaliteit moeten hebben,
zowel in ecologische als chemische kwaliteit. Dit geldt voor het
oppervlaktewater en het grondwater.
De Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van
Verkeer en Waterstaat, december 1998) pleit voor meer samenhang tussen water,
ruimtelijke ordening en milieu, gericht op de verschillende belangen. In de
Vierde Nota staan twee denklijnen centraal. In de eerste plaats het zoveel mogelijk
op een natuurlijke wijze omgaan met water en watersystemen. En ten tweede gaat
het er om vanuit het waterbeleid de watersysteem- en stroomgebiedbenadering te
benadrukken.
Water in de stad moet, samen met een groen netwerk
van natuurterreinen, de ecologische verbinding tussen stad en ommeland vormen.
Bronnen van verontreiniging moeten worden geminimaliseerd. Een groot deel van
de neerslag moet worden opgeslagen in het wateroppervlak. Een goede
samenwerking tussen de waterbeheerder en de gemeente is daarbij noodzakelijk.
Het Advies van de Commissie Waterbeheer 21e
eeuw (31 augustus 2000) onderschrijft de beleidslijn die is ingezet met de
Vierde Nota Waterhuishouding, en pleit voor een versterking hiervan. De
Commissie wil een betrouwbaar, duurzaam en bestuurbaar watersysteem zonder
afwenteling van problemen (waterkwantiteit), verantwoordelijkheden en
financiële consequenties. Dit advies is ook overgenomen in de Regeringsbeslissing
“Anders omgaan met water” (december 2000).
Om de knelpunten in het kwantitatieve waterbeleid
op te lossen, moeten de volgende maatregelen in deze volgorde worden gekozen:
-
Primair problemen
oplossen door ruimtelijke (her)inrichtingen ander grondgebruik;
-
Waar mogelijk
anticiperen via flexibel peilbeheer;
-
Voor zover nodig ruimte
bestemmen en inrichten voor waterberging;
-
Waar het niet anders
kan technische maatregelen nemen voor waterafvoer.
In de voorgenomen Vijfde Nota over de Ruimtelijke
Ordening (Ministerie van VROM, januari 2001) werd, evenals het Advies van de
Commissie waterbeheer 21e eeuw, aangegeven dat er een betere afstemming tussen
waterbeheer en ruimtelijke ordening moet komen.
Gesignaleerd is, dat water in de toekomst meer
ruimte zal gaan vragen dan voorheen het geval was. Water is daarmee een van de
ordenende principes geworden in de ruimtelijke ordening. Daarbij worden de
volgende uitgangspunten gesteld:
-
Ruimte voor water in
verband met veiligheid, zoetwaterbeheer en het voorkomen van wateroverlast;
-
Water als ordenend
principe bij de functietoekenning;
-
Water ter vergroting
van de belevingswaarde en het creëren van functiecombinaties;
-
Water als
randvoorwaarde bij inrichting en beheer.
Naar verwachting zal de thans – in de plaats van de Vijfde Nota -
voorgenomen Nota Ruimte geen wezenlijk andere uitgangspunten kennen.
Uit het Advies van de Commissie Waterbeheer 21e
eeuw is het instrument van de watertoets voortgekomen. Met ingang van 1
november 2003 is de watertoets wettelijk verankerd in het Besluit op de
Ruimtelijke Ordening. Het doel van de Watertoets is het waarborgen dat de
waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing
worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en
besluiten.
De Watertoets wordt in beginsel in drie stadia van
de ruimtelijke ordening toegepast: lokatiekeuzen, inrichting en herinrichting,
en beheer.
De Watertoets vraagt van de waterbeheerder en
ruimtelijke ordenaar dat zij gezamenlijk werken aan een meer sturende rol van
water in de ruimtelijke ordening.
Het Streekplan beschrijft in hoofdlijnen de meest
gewenste (ruimtelijke) ontwikkeling van een plangebied plus eventueel de fasen
waarin die ontwikkeling zich zou moeten voltrekken. In een streekplan benoemt
de provincie haar beleidsdoelstellingen en is het concrete toetsingskader voor
het ruimtelijk beleid van gemeenten.
De Provincie Zuid-Holland heeft in samenwerking met
de Zuid-Hollandse waterbeheerders de Nota Bruisend Water (Provincie
Zuid-Holland, 1999) opgesteld, waarin aangegeven wordt hoe zij in de toekomst
met het waterbeheer om willen gaan.
Een van de speerpunten van deze nota is 'duurzaam
stedelijk waterbeheer'. De provincie en waterschappen willen duurzaam stedelijk
waterbeheer stimuleren, onder andere door het opstellen van stedelijke waterplannen.
Een goede samenwerking en afstemming tussen de waterbeheerder en de gemeente
zijn hierbij cruciaal.
Het Beleidsplan Milieu en Water (Provincie
Zuid-Holland, 2000) integreert het provinciale beleid voor water en milieu. Het
beleidsplan stelt dat waterbeheer eisen stelt aan de inrichting. De opgave is
om voldoende schoon water voor de droogte in de zomer op te slaan en voldoende
afvoercapaciteit bij hevige regenval creëren.
Een vitaal stedelijk gebied is van groot belang.
Een goede leefomgeving vraagt om een gevarieerde inrichting met veel water en
groen, en voor recreatie toegankelijke stadsranden.
Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft het beleid
voor waterkeringbeheer, waterbeheer en afvalwaterbehandeling verwoord in haar
waterbeheersplan (Waterbeheersplan 1999-2003, augustus 1999).
De visie voor het stedelijk gebied van het
Hoogheemraadschap van Delfland voor de toekomst is dat water als leidend
beginsel in de ruimtelijke ordening vanzelfsprekend is geworden. Het duurzame
watersysteem heeft een goede waterkwaliteit.
Het verbeteren van de waterkwaliteit en het
vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen het beleid
van het hoogheemraadschap.
Het project Afvoer- en BergingsCapaciteit Delfland
(ABC Delfland: Water binnen veilige kaders, Hoogheemraadschap van Delfland,
augustus 2000) heeft onderzocht hoe een evenwichtige keuze van maatregelen kan
worden gemaakt om wateroverlast te bestrijden. Er is geconcludeerd dat het
waterhuishoudkundig systeem van Delfland niet is toegerust voor het afvoeren
van extreme neerslag.
De
randvoorwaarden en uitgangspunten op het gebied van water zijn afkomstig uit
verschillende beleidsnota’s; het Waterplan en het Duurzaamheidsplan 3D van de
gemeente Delft, en uit de Vierde Nota Waterhuishouding. Het verdient
aanbeveling in een vroegtijdig stadium overleg met gemeente en
Hoogheemraadschap te voeren over de gekozen waterstructuur en het gerealiseerde
wateroppervlak.
Samen hebben de gemeente Delft en het
Hoogheemraadschap van Delfland een waterplan voor de gemeente opgesteld:
Waterplan Delft, een blauw netwerk (Gemeente Delft, augustus 2000). Het
waterplan onderkent het belang van water in de stad als element in een duurzame
stedelijke ontwikkeling.
Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren
van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem
met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de
(natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent, dat verstoringen
door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief
gemakkelijk kunnen worden opgevangen. Binnen de mogelijkheden die gezonde en
veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen
(onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.
In het Ontwerp Deelstroomgebiedvisie Midden-Holland
waar ook Delft onder valt staat beschreven dat de wateropgave in bestaand
stedelijk gebied groot is. Als richtlijn in nieuw stedelijk gebied is in de
Nota Planbeoordeling 10% open water aangehouden. In sommige gebieden kan dit
percentage nog hoger uitvallen, daarom is maatwerk en overleg met de
waterbeheerder altijd noodzakelijk. De richtlijn geldt ook als aanbeveling voor
bestaand stedelijk gebied.
De
Deelstroomgebiedvisie gaat er ook vanuit dat de extra waterberging die binnen
bestaande en nieuwe stedelijke gebieden nodig is, zoveel mogelijk binnen die
gebieden zelf wordt gezocht. Verbeteren van het stedelijk watersysteem is bij
uitstek mogelijk bij herstructurering of nieuwbouw, dan kan er ruimte gevonden
worden voor water, terwijl dit in laagdynamische gebieden vaak zeer lastig is.
Het Ontwerp Deelstroomgebiedsvisie geeft aan dat de 15% diepste delen van de
polder niet geschikt zijn voor bebouwing of andere functies die grote schade
leiden bij wateroverlast. Voorkomen moet worden dat deze gebieden worden
bebouwd. Dit zijn tevens de meest geschikte locaties om tijdelijk water vast te
houden.
Niet
alleen de waterberging is belangrijk, het gaat om de gehele waterhuishouding.
De gevolgen van het te realiseren watersysteem op de bodemdaling,
grondwaterhuishouding (grondwaterstanden versus verzilting) en de
waterkwaliteit zal in beeld gebracht moeten worden.
In het waterplan
Delft: “Een blauw netwerk” van april 2000, is als ambitieniveau voor de
watergangen in dit plangebied aangegeven: water als belevingsgoed. Dit houdt in
dat het accent ligt op de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Het water mag
licht tot matig eutroof (rijk aan voedsel voor
planten of dieren) zijn en de watergangen moeten deels ingericht zijn met
natuurvriendelijke oevers. Daarnaast moet de water- en ecologische kwaliteit
redelijk zijn. Het risico op verontreiniging moet beperkt zijn, lozingen vanuit
nooduitlaten worden wel toegestaan. Recreatie wordt toegestaan en bevorderd
waar de waterkwaliteit dat toelaat.
In onder meer de Lage Abtswoudsepolder (wijken
Tanthof, Voorhof en Buitenhof) worden (gefaseerd) gebiedseigen watersystemen
gerealiseerd. Een uitzondering wordt gemaakt voor de huidige spoorsloot achter
het bedrijventerrein van de Vulcanusweg. De huidige watergang is te ver
verontreinigd zodat het niet haalbaar wordt geacht om deze watergang te
betrekken in een gebiedseigen watersysteem.
Voor
het plangebied gelden de normen van het Hoogheemraadschap Delft t.a.v. de
hoeveelheid oppervlaktewater. In nieuw te ontwikkelen of te herstructureren
gebieden moet elke waterhuishoudkundige eenheid voldoen aan de norm van 325 m3
bergingscapaciteit per ha. In het kader van de watersysteemanalyse Delft - een
gezamenlijk onderzoek van het hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente
Delft door de projectgroep waterhuishouding en herpolderen van het Waterplan
Delft: Een Blauw Netwerk - is
onderzocht welke peilstijging toelaatbaar is, mede gezien de bestaande
bebouwing en het laagste maaiveld. Voor de Hoge Abtswoudsepolder kan worden
uitgegaan van een acceptabele peilstijging van 40 cm, voor de Lage
Abtswoudsepolder is dat 50 cm (zie kader).
Voor de Hoge
Abtswoudsepolder is een peilstijging van van maximaal 43 cm acceptabel. Dit
maximum is gerelateerd aan het laagste maaiveld. Pas bij een peilstijging van
43 cm komt er water op straat te staan. Op dat moment is er sprake van
wateroverlast en kans op schade aan mens en goed. Bij een peilstijging van ca.
30 cm ontstaat de situatie dat er polderwater via de nooduitlaat van het
poldergemaal Voorhof afgevoerd kan worden naar de
rioolwaterzuiveringsinrichting. Ondanks dat deze situatie niet wenselijk is, is
deze niet als maatgevend beschouwd omdat theoretisch bij de bepaling van de
bergingsbehoefte uitgegaan is van een periode van 100 jaar. Voor de Lage
Abtswoudsepolder ligt het maaiveld 55 cm boven het huidige
oppervlaktewaterpeil. Een peilstijging van 50 cm is derhalve acceptabel.
Als nadere uitwerking van de watersysteemanalyse
Delft wordt binnen de gemeente - en in overleg met het Hoogheemraadschap -
gewerkt aan een structuurvisie voor het watersysteem in de Hoge- en Lage
Abtswoudsepolder. De structuurvisie moet leiden tot een beter watersysteem
waarbij de inlaat vanuit de boezem zoveel mogelijk beperkt wordt (principe
gebiedseigen watersysteem). In deze visie wordt ervan uitgegaan dat meer open
water in deze polders wordt gerealiseerd en dat ook voor de droge perioden een
watervoorraad wordt gecreëerd. Onderdelen van de structuurvisie zullen
uitgewerkt kunnen worden tijdens werkzaamheden of in het kader van het
waterplan gerealiseerd worden. Na bestuurlijke vaststelling (door gemeente en
Hoogheemraadschap) zullen de relevante onderdelen van de structuurvisie
verankerd worden in de verschillende bestemmingsplannen die deze twee polders
afdekken. De structuurvisie zal als basis worden gebruikt bij verdere
ontwikkelingen in dit deel van de stad en zal ertoe leiden dat het stedelijk
gebied van Delft op termijn aan de waterbergingsnorm voldoet. Het is de
bedoeling om ook voor de andere polders van Delft een dergelijke visie op te
stellen.
Het watersysteem wordt op termijn omgevormd naar
een gebiedseigen watersysteem. Daarbij ontstaan seizoensgebonden
peilfluctuaties omdat in een natte periode het water wordt vast gehouden voor
een droge periode.
In het plangebied zelf is weinig oppervlaktewater
aanwezig (5,1 %) Het dempen van watergangen zonder compensatie is niet
toegestaan. Waar mogelijk moet meer open water worden gerealiseerd.
In het plangebied vindt deels herstructurering
plaats, daarnaast is voorzienbaar dat op termijn de spoorbanen worden
verdubbeld. Bij deze twee ontwikkelingen zijn er mogelijkheden en moeten de
kansen benut worden om meer waterberging te realiseren welke het gehele
plangebied te goede komen. In dit stadium is het niet mogelijk en niet te
verantwoorden om het gehele bestemmingsplangebied te laten voldoen aan de
bergingsnorm van het hoogheemraadschap, laat staan de gehele Hoge- en Lage
Abtswoudsepolder. In het kader van de genoemde studie naar het gehele
watersysteem in de beide Abtswoudse polders wordt hier nader onderzoek naar
gedaan. De feitelijke herstructurering volgens dit bestemmingsplan vindt plaats
in de Lage Abtswoudsepolder. In totaal gaat het om een oppervlak van 9000 m2.
Bij een peilstijging van 50 cm moet 6,5% aan oppervlaktewater binnen het gebied
worden gerealiseerd. In de huidige situatie is 5,1% aanwezig. Dit betekent een
uitbreiding van 1,4%, zijnde ca. 130 m2. De ruimte hiervoor wordt
gevonden door de bestaande watergangen uit te breiden en de groengebieden rond
de waterpartijen - al dan niet na herinrichting - ook te benutten voor
piekberging. Concreet gaat het dan om de watergang noordelijk van het kantoorgebouw aan
de Vulcanusweg en om de watergang parallel aan de Kruithuisweg. Bij
laatstgenoemde watergang worden mogelijkheden gezien voor het creëren van een
brede plasberm langs de gehele watergang. In het algemeen wordt gesteld dat
indien zich mogelijkheden voordoen binnen het plangebied zelf, bijvoorbeeld bij
grootschalige renovatie of herstructurering, er ruimte gegeven zal worden aan
water en er binnen het plangebied gestreefd wordt naar een optimalisatie van de
hoeveelheid water.
Indien de spoorwegverbreding plaats vindt zal ook
aan de waterbergingsopgave voldaan moeten worden. In dat geval zal de ruimte om
te voldoen aan de waterbergingsnorm worden gezocht - na toepassing van de
wijzigingsbevoegdheid - in de op de plankaart aangegeven bestemming
spoordoeleinden (de strook aan de achterzijde van het bedrijventerrein aan de
Vulcanusweg, tussen de aangebrachte rooilijn en het huidige watersysteem), en
binnen de bestaande waterstructuren in het plangebied.
Vermeld moet worden dat aanleg van de in het
bestemmingsplan opgenomen kantoorbebouwing en aanleg van de spoorverdubbeling
gepaard gaat met een wijziging van de waterlopen. Bij de bouw van de
(half)ondergrondse parkeervoorziening moet met genoemde peilfluctuaties
rekening worden gehouden. Voor het creëren van het gebiedseigen watersysteem is
het belangrijk dat de spoorsloot geïsoleerd blijft.
In de huidige situatie zijn, ondanks dat niet
geheel voldaan wordt aan de door het Hoogheemraadschap gehanteerde normen voor
waterberging, geen grote problemen geconstateerd met de waterhuishouding.
De gemeente streeft er overigens, vanuit een
gedeelde zorg voor waterbergingscapaciteit, naar om planning van waterberging
op grotere schaal te beschouwen.
Uitgegaan
wordt van een vergroting van de ontwateringsdiepte in bestaand stedelijk
gebied. Dit is te bereiken door verbetering van de natuurlijke afwatering en
ontwatering (onder vrij verval) bij de huidige polderpeilen. Het aanleggen van
bemalen drainagesystemen dient voorkomen te worden. De huidige inzichten in de
grondwaterstand in dit plangebied geven nog geen aanleiding om binnen dit
plangebied al te denken aan drainagevoorzieningen in het openbaar gebied om de
ontwateringsdiepte te waarborgen. Wel bestaat de kans dat “kruipruimteloos”
gebouwd moet worden binnen de herstructureringsgebieden.
De gemeente heeft in de nota “Bedrijven en
bestemmingsplannen” het nieuwe gemeentelijk beleid uiteengezet over de wijze
waarop bedrijven in bestemmingsplannen worden opgenomen. Deze nota is onderwerp
geweest van inspraak en van overleg met de PPC, de Kamer van Koophandel, de
Inspectie VROM, de VNG en het Stadsgewest Haaglanden. De nota is op 12 augustus
2003 door B&W geaccordeerd en in oktober 2003 door de gemeenteraad
vastgesteld.
Uitgangspunten van het nieuwe beleid zijn:
Het nieuwe beleid wijkt onder meer op de volgende
punten af van de VNG-methode:
Het plangebied valt binnen het gebiedstype
hoofdinfrastructuur, zoals de zone van 100 meter aan weerszijden van het hart
van de spoorweg is aangeduid in de nota. Langs de infrastructuur worden volgens
het gemeentelijke beleid bedrijven uit de categorieën 1 en 2 toegestaan, mits
deze bedrijven niet worden ontsloten via een woonwijk. Aan deze laatste
voorwaarde wordt in dit plan voldaan.
Categorie 3.1 en 3.2 bedrijven worden toegestaan
middels een vrijstellingsregeling. Voor verlening van vrijstelling gelden
ingevolge het beleid onder meer de volgende voorwaarden:
De aan het nieuwe gemeentelijke beleid aangepaste
Lijst van Bedrijfstypen is als bijlage opgenomen bij de voorschriften.
Momenteel is aan de Vulcanusweg sprake van gemengde
bedrijfsactiviteit. Gevestigd zijn een aannemingsbedrijf, installatiebedrijven,
beheer- en administratiekantoren, een automobielbedrijf en een groothandel in
afval en schroot.
Bestaande bedrijven die niet in het beleid passen zijn middels een maatbestemming
in het bestemmingsplan opgenomen. Zij kunnen blijven, maar een ander type
categorie 3-bedrijfsvoering is ter plaatse direct langs de Vulcanusweg in de
toekomst niet meer mogelijk.
De betreffende bedrijven zijn:
- groothandel in afval en schroot: Vulcanusweg 273;
- bouwbedrijf en aannemer met werkplaats:
Vulcanusweg 307.
Het automobielbedrijf aan de Vulcanusweg is niet
specifiek bestemd omdat met het bedrijf bindende afspraken zijn gemaakt dat de
bedrijfsvoering ter plaatse zodanig zal worden veranderd dat het effect van het
bedrijf op de omgeving vergelijkbaar is met dat van een categorie 2 bedrijf. Van
de groothandel in groente en fruit is het pand door de gemeente aangekocht; de
activiteiten van het bedrijf zijn afgebouwd.
De bedrijvenstrook is gepland om afscherming te bieden ten opzichte van het spoor. Er
is sprake van een historisch gegroeide situatie. Omdat het spoor een
belangrijke invloed heeft op de leefomgeving wordt ook in de toekomst de buffer
tussen het spoor en de woonwijk ten westen van de Vulcanusweg in stand
gehouden. In die buffer is naast bedrijven ook beperkte vestiging van kantoren en
instellingen met maatschappelijke doeleinden toegestaan vanuit de gedachte dat
dergelijke bestemmingen elkaar niet in de weg staan en een zekere
verlevendiging van de strook tot gevolg zullen hebben.
De afstand tussen
bedrijven die – met vrijstelling - maximaal vallen onder categorie 3.1
of 3.2 en de woonwijk zal minstens 30
respectievelijk 50 meter bedragen. Dit is minder dan volgens de VNG-methode is
toegestaan maar gelet op de lokale situatie en de hierboven genoemde argumenten
wordt dit een acceptabele afstand geacht.
Seksinrichtingen (zijnde bedrijven) zijn verboden
met een vrijstelling voor de vestiging van maximaal 1 inrichting onder
voorwaarden. Dit verbod met vrijstelling is een voortvloeisel uit het reeds
vigerende paraplubestemmingsplan “Regeling vestiging en uitoefening
seksinrichtingen Delft”.
Dan
zijn er inrichtingen/instellingen die voorkomen op de Lijst van Bedrijfstypen
maar waarbij het primaat niet ligt bij het vervaardigen van producten. Deze
inrichtingen/instellingen vallen in dit bestemmingsplan onder de bestemmingen
maatschappelijke doeleinden en horeca. Ter voorkoming van ongewenste
planologische ontwikkelingen is in de voorschriften voor die bestemmingen een
beperking opgenomen tot de categorie 1 en 2 van de VNG-Lijst van Bedrijfstypen.
De Wet geluidhinder kent 3 geluidsbronnen:
wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Het plangebied ligt
in de geluidszones van deze geluidsbronnen.
In het kader van de Wet geluidhinder liggen geluidszones
langs alle wegen met uitzondering van woonerven en 30 km-wegen. De breedte van
een geluidszone is afhankelijk van aantal rijstroken en ligging/soort van de
weg (binnen- of buitenstedelijk)
Zones langs wegen in stedelijk en buitenstedelijk
gebied
|
Aantal rijstroken |
Zone-breedte (m) |
|
||
|
stedelijk gebied |
|
||
|
1 of 2 |
200 |
||
|
3 of meer |
350 |
||
|
buitenstedelijk gebied |
|
||
|
1 of 2 |
250 |
||
|
3 of 4 |
400 |
||
|
5 of meer |
600 |
||
In het bestemmingsplan worden op twee locaties
nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt binnen de zones van
Kruithuisweg, Voorhofdreef en Vulcanusweg. De nieuwe J.P.Thijsseschool wordt
aan de F.van Eedenlaan gebouwd. Het in aanbouw zijnde kinderdagverblijf aan de
L.van Deijsselhof is geen geluidgevoelige bestemming. In de zin van de Wet
geluidhinder is de nieuwe schoollocatie een nieuwe situatie, hoewel het handelt
om verplaatsing van een bestaande school. De nieuwe school ligt op circa 80 m
uit de as van de Kruithuisweg en op 125 meter uit de as van de Voorhofdreef. De
Kruithuisweg is een autoweg zodat hier sprake is van een zogenaamde
buitenstedelijke situatie. De Wet geluidhinder hanteert voor wegverkeerslawaai
50 dB(A) als voorkeursgrenswaarde voor nieuwe situaties. Gedeputeerde Staten kunnen
op verzoek, onder bepaalde voorwaarden, een hogere grenswaarde vaststellen met
dien verstande dat deze waarde 55 dB(A) (Kruithuisweg) resp. 65 B(A)
(Voorhofdreef) niet te boven mag gaan.
Tussen Tanthofdreef en Vulcanusweg komt een nieuwe
verbindingsweg. De geluidbelasting van deze nieuwe weg op de bestaande woningen
langs de F. van Eedenlaan, nrs. 56 en 70, is onderzocht. De maximaal
toelaatbare waarde is in dit geval 65 dB(A), waarbij een binnenniveau in de
woningen de 35 dB(A) niet mag overschrijden.
5.4.2
Railverkeerslawaai
Langs de spoorweg ligt een zone, waarvan de breedte,
gemeten vanuit de buitenste spoorstaaf, is vastgesteld volgens het Besluit
Geluidhinder Spoorwegen. In deze geluidszone gelden de bepalingen van de Wet
geluidhinder. Voor de spoorweg naast het plangebied, traject 550, geldt een geluidszone
met een breedte van 300 m.
In het bestemmingsplan worden op twee locaties
nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt binnen de zone
railverkeerslawaai. Enerzijds is dat de J.P.Thijsseschool. De nieuwe school
ligt op circa 280 m van de spoorlijn. De Wet geluidhinder hanteert voor
railverkeerslawaai 57 dB(A) als voorkeursgrenswaarde voor nieuwe situaties. Gedeputeerde
Staten kunnen op verzoek, onder bepaalde voorwaarden, een hogere grenswaarde
vaststellen met dien verstande dat deze waarde 70 dB(A) niet te boven mag gaan.
5.4.3
Industrielawaai
Het plangebied grenst aan de oostzijde aan het
industrieterrein Schieoevers Noord en Zuid. Op 30 september 1997 is door
burgemeester en wethouders een principebesluit genomen om de in het kader van de
Geluidhinder vastgestelde geluidzone industrielawaai rond het industrieterrein
Schieoevers Noord en Zuid te wijzigen en de aangepaste zone geleidelijk op te
nemen in alle betrokken bestemmingsplannen. Deze wijziging van de geluidzone is
al in het kader van het bestemmingsplan Schieoevers Noord en Zuid ter advies
voorgelegd aan de Inspectie Milieuhygiëne als bedoeld in artikel 63 van de Wet
geluidhinder. Deze wijziging is in het bestemmingsplan Schieoevers Noord en
Zuid vastgelegd maar moet ook worden vastgelegd in elk bestemmingsplan dat
binnen de zone van de 50 dB(A) zonecontour ligt.
Deze geluidzone industrielawaai levert beperkingen op voor het plangebied.
Binnen de contour van 50 dB(A) is de Wet geluidhinder van toepassing en moet
aandacht worden besteed aan de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige
bestemmingen. Nieuwbouw is in beginsel mogelijk tot een geluidbelasting van 55
dB(A) etmaalwaarde.
5.4.4 Geluidsonderzoek t.b.v. bestemmingsplan
Wegverkeerslawaai
In verband met de nieuwbouw van de J.P.
Thijsseschool is akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting vanwege
wegverkeer (Kruithuisweg en Voorhofdreef) en vanwege railverkeer. De
geluidbelasting vanwege de Voorhofdreef overschrijdt de voorkeursgrenswaarde
van 50 dB(A) niet. Verder blijkt de geluidbelasting vanwege de Kruithuisweg
maximaal 57 dB(A) te zijn op de zuidgevel van de toekomstige school. Omdat de
maximaal toelaatbare waarde van de geluidbelasting hier 55 dB(A) bedraagt, is
de zuidgevel van de school als een zogenaamde ‘dove’ gevel (zonder te openen
geveldelen) uitgevoerd. In dat geval wordt de zuidgevel niet beschouwd in de
toetsing aan de Wet geluidhinder. De geluidbelasting van de overige gevels
bedraagt maximaal 55 dB(A) Omdat het een toelaatbare overschrijding van de grenswaarde
betreft en de nieuwe locatie minder geluidoverlast met zich meebrengt dan de
oude, is bij GS een verzoek tot vaststelling hogere grenswaarde ingediend. GS
heeft op 19 december 2001 voor de nieuwbouw van de J.P. Thijsseschool een
hogere waarde van 55 dB(A) vastgesteld.
Uit akoestisch onderzoek van de gemeente Delft d.d.
31 oktober 2001 blijkt dat de aanleg
van de nieuwe verbindingsweg tussen de Tanthofdreef en de Vulcanusweg niet
leidt tot een overschrijding van de voorkeurgrenswaarde op de gevel van de
woningen aan de Frederik van Eedenlaan 56-70.
Uit akoestisch onderzoek van DorsserBlesgraaf d.d.
17 juli 2001 blijkt dat de geluidbelasting vanwege railverkeer op de gevel van
de nieuwbouw van de J.P. Thijsseschool maximaal 55 dB(A) bedraagt. Derhalve is
geen sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.
Voor de bepaling van de geluidbelasting in de
toekomstige situatie wordt momenteel uitgegaan van het nieuwe Akoestisch
Spoorboekje van de Nederlandse Spoorwegen (ASWIN2000, versie 1.2, afkomstig van
NS Technisch Onderzoek) Deze gegevens hebben betrekking op het jaar 2010-1015.
Op 19 juli is het Besluit
Luchtkwaliteit van kracht geworden. Hierin zijn de grenswaarden voor een aantal
stoffen, op basis van Europees beleid, aangescherpt. De nieuwe grenswaarde voor
stikstofdioxide (NO2) bedraagt 40 μg/m3 als jaargemiddelde. Deze
grenswaarde dient in acht te woren genomen.
In en bij het plangebied
liggen twee drukke wegen, namelijk de Kruithuisweg en de Voorhofdreef. Nabij de
Kruithuisweg zijn voor luchtkwaliteit gevoelige nieuwe bestemmingen (basisschool,
kinderdagverblijf) geprojecteerd. Deze gevoelige bestemmingen liggen buiten de
met behulp van de methodiek “Zoneren op basis van luchtkwaliteit” berekende
maximale zones van beiden wegen.
|
Naam weg |
Type weg |
Maximale zone |
Gevoelige bestemming op [m]
uit de as van de weg |
Intensiteit 2010 |
|
Kruithuisweg |
provinciale weg |
30 meter |
basisschool op 90 meter |
68.500 |
|
Voorhofdreef |
50-km weg |
30 meter |
kinderdagverblijf op 85 m |
24.000 |
Om te
bepalen of de grenswaarde voor stikstofdioxide wordt overschreden, zijn
berekeningen uitgevoerd met het CAR II-model (versie 2.0) voor het jaar 2010.
Hierbij is het toekomstscenario Referentie Raming en een meerjarige
meteorologie gehanteerd. Het CAR II-model kan berekeningen maken tot op een
afstand van maximaal 30 meter van de weg-as. Op 30 meter uit de weg-as van
beide wegen liggen de berekende waarden NO2 jaargemiddelde ruim
onder de grenswaarde van 40 μg/m3. De
betreffende school en kinderdagverblijf liggen bovendien op veel grotere
afstand van de weg-as.
Gezien
het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit t.g.v. het
verkeer geen beperkingen oplegt aan de nieuwe ontwikkelingen in het plangebied.
Zowel
bij sloop, nieuwbouw als renovatie moet rekening worden gehouden met Duurzaam
bouwen. Bij renovatie is het aan te bevelen het “Nationaal pakket beheer” als
richtlijn voor het duurzaam renoveren te laten dienen.
Bij
bebouwing en inrichting van de (openbare) ruimte moet zoveel mogelijk van
duurzaam materiaalgebruik worden uitgegaan. Ook deze maatregelen staan
beschreven in de Delftse duurzaam bouwenlijst.
Bij het onderwerp externe veiligheid gaat het om de
kans dat er calamiteiten optreden ten gevolge van ongevallen bij opslag en
vervoer van gevaarlijke stoffen.
In dan wel in de directe omgeving van het
plangebied:
- ligt het LPG tankstation Kinesis aan de
Vulcanusweg;
- ligt op- en overslagbedrijf van der Helm b.v. aan
de Schieweg;
- is de Kruithuisweg aangewezen als transportroute
voor gevaarlijke stoffen;
- vindt transport van gevaarlijke stoffen over het
spoor plaats.
Voor deze activiteiten moet een risico-inschatting
worden gemaakt voor zowel het individuele risico als het groepsrisico. Voor
beide risico’s zijn aparte normen.
LPG tankstation Kinesis (Vulcanusweg 281) De bedrijfsvoering van dit tankstation is
beëindigd. Met de herstructurering van het gebied hoeft dan ook geen rekening
met een LPG-station te worden gehouden.
Op- en overslagbedrijf van der Helm aan de Schieweg 15 beschikt niet meer over
een vergunning voor opslag van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt dan ook
niet binnen een voorheen bestaande risicocontour die met dit bedrijf verband
hield.
Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg.
Blijkens
het rapport 'Risico's wegtransport gevaarlijke
stoffen provincie Zuid-Holland peiljaar 2002'
(d.d. 5 december 2002), brengt transport van gevaarlijke stoffen
over de Kruithuisweg geen beperkingen mee ten aanzien van de in het plan
opgenomen bebouwing en gebruik.
Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor.
Over de spoortrajecten
Schiedam - Delft en Delft - Haarlem vindt vervoer van gevaarlijke stoffen
plaats.
Ten behoeve van de risico-inschatting is gebruik gemaakt van de inventarisatie
over de risico’s van het spoortransport van gevaarlijke stoffen over de vrije
baan, die door DHV in opdracht van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat,
Adviesdienst Verkeer en Vervoer en Directie Transportveiligheid - DGG is
uitgevoerd. De resultaten van deze inventarisatie zijn weergegeven in de
“Risicoatlas Spoor” uit juni 2001. De berekeningen zijn gebaseerd op
realisatiecijfers uit 1998.
Uit de Risicoatlas Spoor
blijkt dat de grens van de individuele risicocontour 10-6 samenvalt
met het spoor. Tevens worden de bovenstaande trajecten in het kader van het
groepsrisico niet als “aandachtspunt” aangemerkt.
Bij een gelijkblijvend
transport van gevaarlijke stoffen over het spoor, leveren het individueel en
groepsrisico zodoende geen beperkingen op voor het plangebied.
Overigens wordt voor het betrokken baanvak in het
kader van de RVGS-spoor (brief Minister van Verkeer en Waterstaat van 7 juni 2002 aan de Tweede Kamer;
TK 2001-2002, 24611, nr. 4) gedacht aan indeling in categorie 3a, waarbij de
hoeveelheden per jaar van alle soorten gevaarlijke stoffen zijn begrensd en
geen ruimtelijke beperkingen aan weerszijden van de spoorbaan nodig zijn. De
gemeenteraad heeft in verband daarmee – met het oog op de Spoorzone – het
principebesluit genomen dat onder meer
wordt ingestemd met de door Verkeer en Waterstaat gewenste maximale
hoeveelheid transport gevaarlijke stoffen voor de toekomstige spoortunnel Delft
(scenario 3a van RVGS-spoor).
In de Nota Ruimte voor Natuur (1994) zijn de zones
langs de Kruithuisweg en het spoor aangewezen als ecologische zones. De bermen
langs de Kruithuisweg hebben een gesloten structuur in de vorm van struwelen
en/of bomenrijen met stuiken. Ter plaatse van het spoor wordt de groenzone
vooral aan de zuidkant van de weg onderbroken. In de zone langs het spoor is de
spoorsloot inbegrepen die echter een zeer slechte waterkwaliteit heeft. De
doorgang onder de Kruithuisweg heeft een belangrijke verbindingsfunctie voor
o.a. padden en kleine zoogdieren. De groenstrook langs de noordkant van de
Kruithuisweg vormt een belangrijke schakel in de ecologische zone. Het
plangebied bestrijkt echter maar een klein gedeelte van deze lange ecologische
zones. De bouw van de kantoren langs het spoor en de Kruithuisweg betekenen een
geringe onderbreking van de ecologische structuur. Continuering van de
groenstructuur langs het spoor zal zoveel mogelijk langs de verbindingsweg moeten
worden gewaarborgd. Door de wijziging in de verkeersruimten wordt een zeer geringe
inbreuk gedaan worden op de ecologische verbindingszones voor dieren.
Van belang is te zorgen dat voor de fauna een
veilige oversteek wordt gecreëerd bij de nieuwe verbindingsweg. Deze verbinding
kan het best met het water worden gecombineerd, waarbij het talud onder de weg
wordt doorgezet of wordt vervangen door een ecobuis.
Bij de inrichting van de zones wordt gestreefd naar
een natuurvriendelijke inrichting, gebruik makend van inheemse bomen, stuiken
en kruiden om de natuurlijke ontwikkeling en habitatkwaliteit voor diersoorten
te bevorderen in aansluiting op de aanleg van natuurvriendelijke oevers. Bij de
J.P.Thijsseschool wordt bekeken in hoeverre het mogelijk is om een
helofytenfilter aan te leggen vanuit educatief oogpunt maar tevens voor het verbeteren van de waterkwaliteit en
habitatvergroting voor fauna.
Het
handhaven van regelgeving is de afgelopen jaren een steeds belangrijker kwestie
geworden. Dit heeft geleid tot verankering van handhaving in recente maar ook toekomstige
regelgeving. Waar handhaving voorheen een bevoegdheid was is handhaving nu een
beginselplicht van de overheid. Handhaving strekt zich uit tot veel
beleidsterreinen van het overheidshandelen. Daarom wordt binnen de gemeente
Delft vanuit diverse disciplines handhavingsbeleid opgesteld.
Dit geldt ook voor de handhaving van
bestemmingsplannen. Deze is opgenomen in de nota “Handhaving
bestemmingsplannen, beleid en uitvoering”. In de nota wordt een algemene
prioriteitstelling aangegeven met de cijfers 1 (intensieve handhaving:
jaarlijks luchtfoto en interpretatie daarvan), 2 (reguliere handhaving:
tweejaarlijks luchtfoto en interpretatie daarvan) en 3 (incidentele handhaving:
reactief op klachten van derden en steekproefsgewijs).
Prioriteit in handhaving krijgen die voorschriften
die bij overtreding tot onwenselijke schade leiden op het gebied van milieu,
ruimtelijke ordening en economie en waarbij tevens geldt dat de kans dat die
overtredingen zich voordoen, groot wordt geacht. Om de schade en de kans op
overtreding te kunnen beoordelen wordt in de nota gewerkt met type
plangebieden.
Station Zuid valt onder het type “Bedrijventerrein”
en ligt aan de zuidzijde aan het type plangebied “Hoofdwegenstructuur”. In de
beleidsnota is voor het type plangebied “Bedrijventerrein 1” de volgende
algemene prioriteitstelling opgenomen.
Bedrijventerreinen 1 zijn de traditionele
bedrijfsgebieden in Delft waar een veelheid aan typen bedrijven aanwezig is.
De gebieden hebben een monofunctioneel
karakter. In deze plangebieden komt nauwelijks woningen voor anders dan een
enkele bedrijfswoning. De bebouwingsdichtheid is groot.
Milieu:
Water : De kans op
verslechtering van het waterbergend vermogen en de waterkwaliteit in deze
plangebieden is gering. Deze plangebieden zijn vrijwel geheel bebouwd of
verhard. Volstaan kan worden met reguliere handhaving.
Ecologie: de ecologische
verbindingen liggen voor een belangrijk deel aan de randen van deze
plangebieden. Op een enkele plaats wordt het plangebied door een
verbindingszone doorkruist. Deze loopt dan parallel aan de waterlijn van de
Schie. Algemeen geldt hier dat volstaan kan worden met incidentele controle.
Ruimtelijke
Ordening:
Zichtkant: Deze plangebieden kennen
weinig beeldbepalende openbare ruimten. Aantasting van de zichtkant kan zich
alleen voordoen langs de ontsluitingswegen. De kans dat zich daar overtredingen
voordoen wordt gering geacht. Volstaan kan worden met reguliere handhaving van
de voorschriften die de bebouwing langs ontsluitingswegen reguleren.
Aantasting van
bezonning, zicht en privacy: Omdat in dit type plangebied weinig woningen zijn gevestigd is kans op
aantasting van bezonning, zicht en privacy gering. Volstaan kan worden met
incidentele handhaving van de bebouwingsvoorschriften.
Stank,
geluid- en stofoverlast: Omdat er weinig woningen in het plangebied zelf aanwezig zijn is de kans
op bedoelde overlast in het plangebied zelf gering. De kans dat woningen
gesitueerd aan de randen van het plangebied overlast ondervinden van
bedrijfsvoering is mede gelet op het type hier gevestigde bedrijven wel
aanwezig.
Daarom is reguliere handhaving van de
gebruiksvoorschriften van de bedrijven aan de randen van dit plangebied
noodzakelijk.
Economie:
De kans op economische schade door vestiging van
ongewenste bedrijvigheid is gelet op het karakter van dit type plangebied
gering. Volstaan kan worden met incidentele handhaving van de
gebruiksvoorschriften.
Milieu: water
g/b 2
Ecologie
g/b 3
Ruimtelijke ordening: zichtkant b 2
Bezonning,
zicht en privacy g 3
Stank,
geluid en stofoverlast g 2
Economie algemeen
g 3
Het plangebied Station Zuid past goed in deze
algemene prioriteitstelling, waarbij wel geldt dat dit plangebied aan de
zuidzijde ligt aan de hoofdwegenstructuur wat met zich meebrengt dat aan die
zijde aandacht moet zijn voor de zogenoemde “zichtkant” van de stad. Het bestemmingsplan biedt
daartoe de ruimte met het mogelijk maken van de kantoren. Kans op overtreding
wordt gering geacht en daarmee kan volstaan worden met reguliere handhaving.
Er zijn geen woningen in het plangebied zelf
aanwezig, wel zijn er woningen direct grenzend aan de westzijde van de
bedrijvenstrook. Reguliere handhaving van de gebruiksvoorschriften is nodig om
deze mogelijke overlast aan te kunnen pakken.
Het plangebied en het type bestemmingsplan vragen
verder niet om nadere specificering van
de algemene prioriteitstelling.
Gelet op die algemene prioriteitsstelling als
opgenomen in de tabel zal voor het handhaven van deze bestemmingsplanvoorschriften
geen extra capaciteit behoeven te worden ingezet.
Het bestemmingsplan betreft een gebied langs de
rand van woonwijken waar veranderingen voorzien zijn. De veranderingen zijn
zodanig uitgekristalliseerd dat sprake is van gedetailleerde bestemmingen. Waar
verandering nog te onderzoeken is, zoals de spoorverdubbeling of het
kantoorgebouw boven het spoor wordt vooralsnog in de huidige situatie bestemd.
Gekozen is voor een regeling die qua methodiek aansluit
bij bestemmingsplannen voor vergelijkbare gebieden in de stad. Gestreefd is
naar zoveel mogelijk duidelijkheid, teneinde rechtszekerheid voor de betrokken
gebruikers en toekomstige ontwikkelaars zoveel mogelijk te bevorderen.
Het bestemmingsplan heeft grotendeels betrekking op
gronden die zijn bestemd voor werkgelegenheid. De hele strook met dit gebruik
ligt binnen een straal van 800 m van Station Zuid. Op grond van deze afstand is
volgens het locatiebeleid het maken van kantoren mogelijk. Gelet op het
(mogelijk) aanbod van kantoorlocaties in de stad is echter slechts een beperkt
deel ook daadwerkelijk mede bestemd voor vestiging van kantoren. Naast
Kantoordoeleinden is Bedrijfsdoeleinden (met uitzondering van het gebied binnen
een straal van 250 m van het station) als bestemming opgenomen, waarbij als
beperking geldt dat de bedrijfsvoering past binnen een “stedelijk” gebied en
gerealiseerd kan worden dichtbij woningen.
Aldus is de strook bestemd voor bedrijfsdoeleinden,
waarbij categorie 2 uit de Lijst van Bedrijfstypen van de gemeente Delft als
limiet geldt voor de bedrijfstypologie. Langs het spoor mogen onder bepaalde
voorwaarden ook kleinschalige bedrijven uit categorie 3 worden gerealiseerd.
Parkeren moet grotendeels op eigen terrein worden gerealiseerd. Langs de
Vulcanusweg zijn enkele parkeerplaatsen ook voor bedrijfsvoering te benutten.
Omdat de bebouwing in de strook tussen spoor en woonwijk ook een geluidwerende
functie heeft, zijn de daarbij horende specifieke eisen opgenomen.
Voor het gebied direct rond het station is alleen
een kantoorbestemming opgenomen, waarbij de maximum hoogte geregeld is en de
vereiste minimum en maximum parkeervoorziening. De parkeerplaatsen moeten op
“eigen” terrein gerealiseerd worden. Daarvoor is een kelder te maken. Het handelt om drie “nieuwbouwlocaties”.
De specifiek bij een station horende bebouwing is
mogelijk binnen de bestemming spoorwegdoeleinden en dan alleen in de zeer
directe omgeving van de kruising met de Kruithuisweg. Eventuele horeca-achtige
voorzieningen zoals een koffietent of een kleine lunchroom is ook mogelijk in
een nieuw kantoorgebouw aan de Forensenweg.
Aan de Frederik van Eedenlaan maakt het nieuwe
bestemmingsplan een “brede” school mogelijk. De toe te voegen bebouwing ligt
tussen de bestaande gymzaal en het kinderdagverblijf in. De bouwhoogte is
beperkt tot de bestaande hoogte voor de huidige bebouwing en tot 2 lagen voor
de nieuwbouw. Noodzakelijk veranderingen in de woonomgeving zijn eveneens
mogelijk met de nieuwe regeling voor de gronden direct aan de F.van Eedenlaan.
Het kinderdagverblijf aan de Lodewijk van
Deysselhof is ook in het bestemmingsplan geregeld. Daarbij is de vorm van de
bebouwingsgrens aangepast aan de ontworpen situatie. De bouwhoogte is gelijk
aan de hoogte uit het vigerende bestemmingsplan, namelijk 5 m.
Langs de Vulcanusweg worden binnen de
bedrijfsbestemming in beperkte mate ook maatschappelijke voorzieningen zoals
groepspraktijken mogelijk gemaakt.
De groenelementen die tot de hoofdstructuur van de
buurt horen én het groen dat hoort tot de ecologische hoofdstructuur langs de
noordkant van de Kruithuisweg zijn bestemd als openbaar groen. Binnen deze
bestemming zijn voorzieningen mogelijk als paden, terrassen en dergelijke.
Gelet op de locatie zal geen sprake zijn van speelelementen.
Naast het oppervlaktewater dat is bestemd tot
“Water”, is voorzien in water binnen de bestemmingen Kantoordoeleinden
(voorgeschreven minimum oppervlak aan water binnen een bouwvlak),
Spoorwegdoeleinden (met een mogelijkheid om de watercapaciteit uit te breiden
middels een wijzigingsbevoegdheid) en Openbaar Groen.
De persleiding naar de Schie is geregeld via de
bestemming “Kabels en leidingen”.
De verkeersstructuur wijzigt als de nieuwbouw van
de J.P.Thijsseschool is afgerond. Op dat moment wordt voor het “zware” verkeer
een verbinding gemaakt tussen Vulcanusweg en Tanthofdreef. De woonbuurt wordt
daarmee ontlast van dit zware verkeer. Hoewel het niet in de
bestemmingsregeling kan worden opgenomen, zal sluipverkeer van personenauto’s
over deze verbindingsweg geweerd worden. De bestaande bedrijfsterreinen langs
de Vulcanusweg blijven via Voorhof voor personenauto’s bereikbaar. De kantoren
rond Station Zuid worden ontsloten via de Tanthofdreef.
Voor parkeren is in de openbare ruimte aan de
F.v.Eedenlaan een kleine voorziening gereserveerd. Een andere mogelijkheid is
onder de kantoren een extra parkeerlaag te maken die dan niet alleen voor de
kantoren dienst kan doen maar tevens als P&R-voorziening. Parkeerplaatsen
zijn beperkt in aantal tot de zogenaamde B-locatie norm. Een vrijstelling voor
het college is opgenomen om een gering aantal extra plaatsen toe te laten.
In verband met de nodige aanpassing bij de “brede”
school is een deel rond de F.v.Eedenlaan ter plaatse meegenomen. Hier is vooral
de verblijfsfunctie van belang zodat de bestemming “verkeersdoeleinden 1” van
toepassing is. Elders is de vervoersfunctie belangrijker zodat daar de
bestemming “verkeersdoeleinden 2” is opgenomen.
De grond die in eigendom is van Railinfrabeheer is
bestemd tot spoorwegdoeleinden. De breedte van deze gronden is zodanig dat twee
extra sporen binnen het bestemmingsvlak gerealiseerd kunnen worden. Zo ook een
eventuele ondergrondse spoorbaan. Voor extra ruimte ten behoeve van te
vervangen spoorsloten is langs de bedrijvenstrook aan de Vulcanusweg een
wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
In de loop van het jaar 2000 is het
prostitutieverbod uit het Wetboek van Strafrecht vervallen. Daarmee werd het
reguleren van de prostitutie een gemeentelijke aangelegenheid met aspecten van
openbare orde en ruimtelijke ordening.
In de gemeente Delft is inmiddels een
paraplubestemmingsplan betreffende het vestigen van seksinrichtingen van
kracht. Daarbij is in sommige gevallen bij de bestemming bedrijfsdoeleinden het
vestigen van seksinrichtingen mogelijk. Binnen het bestemmingsplangebied is de
vestiging van een seksinrichting mogelijk op grond van de opgenomen bepalingen
in het paraplubestemmingsplan.
In het kader van de gemeentelijke
inspraakverordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan vanaf 2 september
2002 gedurende 4 weken ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid
gesteld, schriftelijk reacties kenbaar te maken. Tevens is op 11 september 2002
een inspraakbijeenkomst gehouden. Van deze bijeenkomst is verslag gemaakt. De
ter inzage legging heeft geresulteerd
in reacties, welke in een separate bijlage “Notitie Maatschappelijk Overleg”
zijn samengevat en van commentaar voorzien. Het bestemmingsplan is - waar nodig
- naar aanleiding van deze reacties aangepast.
Ingevolge artikel 10 van het Besluit op de
ruimtelijke ordening is het voorontwerp bestemmingplan voor overleg toegezonden
aan de volgende instanties:
Van de in het overleg ex artikel 10 Bro betrokken
instanties hebben de instanties als genoemd onder 10 t/m 16 geen reactie
gegeven op het voorontwerp-bestemmingsplan. De instanties genoemd onder 7 t/m 9
hebben niet inhoudelijk op het plan gereageerd.
1. PPC
(A) Aanbevolen wordt om de paragraaf “Toekomstige
ontwikkelingen” anders op te bouwen, opdat de visie achter de voorgestane
ontwikkeling duidelijker naar voren komt.
Antwoord
De opbouw van de toelichting is enigszins aangepast. Onder 1.1 is de
algemene achtergrond van het plan opgenomen. Paragraaf 3.1 is anders opgebouwd,
en aangevuld.
1.2 Opmerking
(G2) Op basis van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur
en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden is de kans op archeologische
sporen in het gehele plangebied redelijk tot hoog. Derhalve dient nader
beargumenteerd te worden waarom slechts in een klein gedeelte van het gebied
een (summier) aanlegvergunningstelsel van kracht is en waarom in het deel met
archeologische waarden bodemingrepen tot 1 meter diepte vrij gelaten kunnen
worden. Indien hiervoor geen argumenten zijn te geven is het noodzakelijk dat,
voordat er ruimtelijke ingrepen worden gepleegd in het plangebied,
archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.
Antwoord
Op grootschalige kaarten is inderdaad het gehele
gebied aangeduid als gebied waar de kans op archeologische sporen redelijk tot
hoog is. Op meer gedetailleerde schaal is door de gemeentelijk archeoloog
gemotiveerd aangegeven dat een hoge verwachting op het aantreffen van
archeologische sporen bestaat voor het uiterste noorden en het uiterste zuiden
van het plangebied. Voor die gebieden is daarom een beschermingsregeling
opgenomen, welke regeling overigens is aangescherpt.
1.3
Opmerking
(G2) Onduidelijk is welke vormen van bedrijvigheid
langs de Vulcanusweg zijn gesitueerd. Ook wordt niet aangegeven welke bedrijven
zijn verplaatst of op korte termijn gaan verplaatsen. Meer inzicht in de huidige
bedrijfsstructuur is gewenst, te meer omdat in de voorschriften beperkingen
voor de huidige bedrijven zijn opgenomen.
Antwoord
De aard van de aanwezige bedrijvigheid en
(voorziene) ontwikkelingen daarin, zijn in de toelichting nader aangegeven.
1.4
Opmerking
(G2) In het in procedure zijnde streekplan
Zuid-Holland is aangegeven dat grootschalige kantoorontwikkeling slechts plaats
kan vinden nabij zogeheten OV-knooppunten. In het geval van Delft Zuid is het
discutabel in hoeverre er sprake is van een knooppunt. Wel kan Station Zuid
worden beschouwd als uitloper van de in het streekplan aangegeven knoop
TU-Delft/TNO/Kruithuisweg. Het is echter wenselijk dat met name de openbaar
vervoersstromen nader in beeld worden gebracht, zowel voor de huidige als de
toekomstige situatie.
Antwoord
In het Regionaal Structuurplan Haaglanden,
vastgesteld op 20 februari 2002, is de locatie Station Zuid vermeld met de
knooppuntstatus: randstadknooppunt. Deze status wordt mede bepaald door een
goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. In de toegevoegde
mobiliteitsparagraaf zijn de openbaar vervoersstromen aangegeven.
1.5
Opmerking
(G1) Op grond van de Nota planbeoordeling dient bij
grootschalige ontwikkelingen in het stedelijk gebied duidelijk gemaakt te
worden welke mobiliteitseffecten de voorgestane ontwikkeling met zich meebrengt
en in hoeverre maatregelen noodzakelijk zijn. In het voorliggende
bestemmingsplan wordt niet tot nauwelijks ingegaan op de mobiliteitseffecten
die de ontwikkeling heeft. In het plan dat ter goedkeuring wordt aangeboden zal
dit inzichtelijk moeten worden gemaakt.
Antwoord
Aan het plan is een mobiliteitsparagraaf
toegevoegd.
1.6
Opmerking
(G2) Er dient duidelijker te worden aangegeven hoe
de voorgestane kantoorontwikkeling zich verhoudt tot de ontwikkelingen rondom
Station Centraal, te weten de aanleg van de spoortunnel en de stedelijke
herstructurering.
Antwoord
1.7
Opmerking
(G2) Naar aanleiding van het herstructureren van
het bedrijventerrrein van de Vulcanusweg wordt opgemerkt dat het provinciaal
ruimtelijk beleid het wenselijk acht om, waarmogelijk, milieuhygiënische
probleemsituaties op een dergelijke manier op te lossen. Wij kunnen derhalve
instemmen met de voorgestane ontwikkeling, met inachtneming van de eerder
gemaakte opmerking dat meer inzicht dient te worden verschaft in
bedrijfsstructuur en ontwikkelingen binnen deze bedrijfsstructuur.
Antwoord
Van de instemming is kennis genomen. Zie overigens
onder 1.3 en 1.10.
1.8
Opmerking
(G2) Indien er sprake is van herontwikkeling van
een aantal kavels zal aanwezige bodemverontreiniging leiden tot extra kosten.
Daarnaast is het van belang dat in het plan wordt aangegeven dat op grond van
de Wet Bodembescherming ten aanzien van de bodemverontreiniging een
afzonderlijke procedure noodzakelijk is.
Antwoord
De tekst over bodem is in zijn geheel aangepast. Er
wordt meer aandacht besteed aan wetgeving en beleid. Hierbij komen de extra
kosten ook aan de orde.
1.9
Opmerking
(G2) In het voorliggende plan wordt voor wat
betreft waterbergend vermogen niet voldaan aan de norm van 325 m3/ha. Er wordt
geen motivering gegeven waarom wordt afgeweken van deze norm. Derhalve is het
wenselijk dat gemotiveerd wordt aangegeven waarom in dit geval onvoldoende
waterberging wordt gecreëerd.
Antwoord
Het plangebied omvat 11ha. Hiervan is slechts een
klein deel aan herstructurering onderhevig. Dat deel voldoet aan de norm van
325 m3/ha waterberging. Daarmee voldoet het hele gebied nog niet,
maar dat is op dit moment niet (financieel) haalbaar.
1.10
Opmerking
(A)Geadviseerd wordt voldoende inzicht te geven in
de consequenties die voortvloeien uit de beperkingen die worden opgelegd aan de
huidige bedrijvigheid.
Antwoord
Hoofdstuk 3 is aangepast.
1.11
Opmerking
(G2) Het plangebied ligt in de zones van zowel
industrie-, als wegverkeers-, als railverkeerslawaai. Er dient derhalve
akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden naar de geluidsbelasting van deze
bronnen. Indien uit deze onderzoeken blijkt dat er overschrijding plaatsvindt
van de diverse voorkeursgrenswaarden, dan zal een verzoek tot het verlenen van
hogere grenswaarden moeten worden ingediend. Over dit verzoek dient besloten te
zijn voor de vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad. Het is verder
wenselijk om de akoestische onderzoeken als bijlagen bij het bestemmingsplan te
voegen.
Antwoord
Er zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd voor de
J.P. Thijsseschool en de flats langs de F. van Eedenlaan. Gezien de
geluidsbelasting wordt de zuidgevel van de J.P. Thijsseschool uitgevoerd als
een dove gevel. Voor de rest is een hogere grenswaarde verleend van 55 dB(A).
De resultaten zijn verwerkt in de toelichting. De onderzoeken en het Besluit
hogere grenswaarden worden in de bijlage van het bestemmingsplan opgenomen.
Uit het akoestisch onderzoek voor de flats langs de
F. van Eedenlaan blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.
1.12
Opmerking
(G2) Op 19 juli 2001 is het nieuwe Besluit
Luchtkwaliteit van kracht geworden. Hierin zijn de grenswaarden voor een aantal
componenten aangescherpt. De nieuwe grenswaarde voor NO2 is 40 mg/m3
als jaargemiddelde. Deze grenswaarde dient in acht genomen te worden. In het
voorontwerpbestemmingsplan is getoetst aan de oude AmvB’s Luchtkwaliteit. Het
plan dient te worden geactualiseerd met toetsing aan de huidige grenswaarden.
Berekeningen kunnen worden uitgevoerd met het CAR2-model versie 1.0.
Antwoord
De tekst is aangepast aan het nieuwe Besluit
luchtkwaliteit. Er is getoetst aan de huidige grenswaarden, waarbij voor de
berekeningen gebruik is gemaakt van het CAR2-model (versie 2.0).
1.13
Opmerking
(A)Hoewel nu nog niet aan de orde, wordt er alvast
op gewezen dat het individueel risico en het groepsrisico in kaart moeten
worden gebracht indien in de toekomst een kantoorgebouw boven de spoorlijn zal
worden gerealiseerd.
Antwoord
Voor overbouwing van de spoorlijn zal vrijstelling
of wijziging van het plan nodig zijn. In dat kader zal een risicoanalyse kunnen
worden meegenomen.
2. Hoogheemraadschap van Delfland
2.1
Opmerking
Voor de bepaling van de waterberging moet worden
uitgegaan van het totale oppervlak van het plangebied en niet alleen de toename
van het verharde oppervlak is hierbij bepalend. Het beleid van Delfland is dat
voor nieuwe ontwikkelingen, hieronder wordt ook verstaan het vernieuwen van
bestaande bouwwerken, moet worden voldaan aan de waterbergingsnorm van 325
m3/ha. De ontbrekende hoeveelheid waterberging moet via de planexploitatie
worden gerealiseerd.
Met het aangeven dat in de komende jaren wordt
bepaald waar de waterberging moet komen kan niet worden ingestemd. Het
realiseren van de benodigde waterberging moet gelijk opgaan met de nieuwe
ontwikkeling en ruimtelijk worden aangegeven en gereserveerd.
Gezien de aanwezigheid van onvoldoende waterberging
kan niet met het plan worden ingestemd.
Voor het te herstructureren deel is 325 m3/ha
gereserveerd. Het zoeken naar extra waterberging voor het gehele gebied- thans
niet aan herstructurering onderhevig – blijft wel doorgaan.
2.2
Opmerking
Een waterkering moet primair bestemd worden als
“primair waterkering (dubbelbestemming)”. De bijbehorende beschermingszones
dienen de bestemming “waterstaatsdoeleinden (dubbelbestemming)” te krijgen. Of
een peilgebiedscheiding een waterkering of een waterscheiding is wordt bepaald
door Delfland. In de kernzone en de beschermingszone gelden de in de bij deze
reactie behorende bijlagen opgenomen voorschriften. Verzocht wordt de
plantekening en de voorschriften onder artikel 13 Waterkering
dienovereenkomstig aan te passen.
Antwoord
De plankaart en voorschriften zijn waar nodig
aangepast.
2.3
Opmerking
Overeenkomstig de nota planbeoordeling van de
provincie krijgen de watergangen die deel uitmaken van de hoofdstructuur van
het boezem- en/of polderwatersysteem de bestemming water. Al het water binnen
het plangebied behoort tot de hoofdstructuur. Verzocht wordt dan ook al het
water deze bestemming te geven.
Antwoord
Het water is zoveel mogelijk als zodanig bestemd.
Uit oogpunt van flexibiliteit en om regeltechnische redenen is op enkele
locaties gekozen voor waarborging van wateroppervlak via regeling binnen de
bestemmingen Kantoordoeleinden en Openbaar Groen.
2.4
Opmerking
In artikel 1 Begripsbepaling is onder punt 11 het
peil opgenomen. Over het algemeen wordt dit aangeduid ten opzichte van het
straatniveau. Het kan voorkomen dat wanneer alleen van dit peil wordt uitgegaan
er gebouwen worden gerealiseerd waarbij mogelijk delen ervan lager liggen dan
dit peil. Wanneer deze gebouwen nu in de directe nabijheid van het
oppervlaktewater liggen en dit oppervlaktewater stijgt als gevolg van de
neerslag dan kan het voorkomen dat hierdoor wateroverlast optreedt. Om dit te
voorkomen verzoek ik u dit onderdeel aan te vullen zodat ook bij het maximaal
voorkomend waterpeil deze constructies waterdicht zijn en geen schade aan
gebouwen en constructies kan ontstaan.
Antwoord
De definitie van het peil is aangepast. Overigens
kan waterdichtheid van constructies niet in het bestemmingsplan worden
geregeld.
2.5
Opmerking
Verzocht wordt
om de huidige waterstaatkundige beschrijving om te zetten in een waterparagraaf
– met inachtneming van de “Handreiking voor een waterparagraaf” van de
provincie Zuid-Holland – en deze in het plan op te nemen. Het is van belang dat
Delfland het plan door toetsing van die waterparagraaf (de watertoets) kan
goedkeuren alvorens het door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Verzocht wordt
daarom het plan nogmaals aan Delfland aan te bieden voor het uitvoeren van de
watertoets alvorens het aan de raad ter vaststelling wordt voorgelegd.
Antwoord
Bij het opstellen van het
voorontwerp-bestemmingsplan is de handreiking van de provincie aangehouden. In
paragraaf 7.4 is nader aangeduid hoe de waterparagraaf in de voorschriften is
verwerkt.
3. NS Railinfrabeheer B.V.
3.1
Opmerking
De onzekerheden in de exacte ligging van de sporen
van het toekomstige viersporige traject Schiedam tot en met Rijswijk zijn
zodanig dat in deze fase nog geen harde buitengrenzen van het ruimtebeslag
kunnen worden afgegeven voor gebruik in een bestemmingsplan. Ook is op dit
moment niet duidelijk hoe de OV-knoop Delft-Zuid zal worden ingericht. Het is
noodzakelijk dat het voorliggende bestemmingsplan pas verder in procedure wordt
gebracht nadat voldoende duidelijkheid bestaat. Op deze wijze wordt een goede
afstemming gewaarborgd tussen het ontwerp van de spoorverdubbeling en de
stedenbouwkundige opgave rondom Delft Zuid.
Antwoord
In een breed overleg tussen de projectleiders van
beide Delftse spoorprojecten met Prorail is geconstateerd dat de afstemming
tussen beide projecten afdoende is geregeld cq. te waarborgen. Binnen het
bestemmingsplan is rekening gehouden met de denkbare varianten voor de
spoorwegverdubbeling. In private overeenkomsten worden de overige relaties
tussen de projecten in samenhang met de spoorwegontwikkeling vastgelegd.
3.2
Opmerking
Uitgangspunt voor de spoorverdubbeling Rijswijk-Schiedam
en de spoortunnel Delft is ondermeer dat het aantal goederentreinen en de
stoffen die vervoerd kunnen worden niet is begrensd. Vooruitlopend op
definitief extern veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen
per spoor dient rekening te worden gehouden met de categorie-indeling en de
afstandsnormen zoals de Minister van Verkeer en Waterstaat op 7 juni 2002 in
een brief aan de Tweede Kamer heeft toegezonden (TK 2001-2002, 24611, nr. 4).
Uit deze brief blijkt dat voor spoortrajecten waar geen beperkingen gelden voor
het vervoer van gevaarlijke stoffen, een plaatsgebonden risico-contour van 30
meter uit hart spoor van toepassing is en een groepsrisicotoets voor gebouwen
binnen 200 meter van hart spoor verricht dient te worden. Een deel van de
kantoorontwikkeling die voorzien is, is mede gelet op de maximale bouwhoogte
aan te merken als kwetsbare bestemming (nl. een kantoorgebouw bestemd voor meer
dan 50 personen) en is deels binnen 30 meter van het hart spoor gelegen,
hetgeen in strijd is met het aangekondigde externe veiligheidsbeleid. Tevens is
er geen groepsrisicotoets verricht voor de op te richten bebouwing die binnen
200 meter uit het hart spoor is gelegen. Op grond van het externe
veiligheidsbeleid behoeft dit bestemmingsplan waarschijnlijk aanpassing. In
ieder geval dient er nader naar het externe veiligheidsaspect gekeken te
worden.
Antwoord
Dit aspect is besproken met Pro Rail mede in
relatie tot de eisen te stellen aan de geplande spoortunnel in Delft en de
gerealiseerde spoortunnel in Rijswijk.
Daarbij is geconcludeerd dat het hier niet gaat om reeds vigerend beleid
(het is nog ter discussie) en tevens dat ook niet verwacht mag worden dat
gegeven de afspraken rond de spoortunnel in Rijswijk een verdere intensivering
van gevaarlijke stoffen te verwachten is. Daarmee blijft de aanvoer naar DSM –
Delft over en in dat kader wordt gewerkt aan afspraken die zowel alternatieve
transportvormen (over water) alsmede bevordering van transport buiten
werktijden zal inhouden.
Overigens wordt voor het betrokken baanvak in het
kader van de RVGS-spoor gedacht aan
indeling in categorie 3a, waarbij de hoeveelheden per jaar van alle soorten
gevaarlijke stoffen zijn begrensd en geen ruimtelijke beperkingen aan weerszijden
van de spoorbaan nodig zijn. De gemeenteraad heeft in verband daarmee – met het
oog op de Spoorzone – het principebesluit genomen dat onder meer wordt ingestemd met de door V&W gewenste
maximale hoeveelheid transport gevaarlijke stoffen voor de toekomstige
spoortunnel Delft (scenario 3a van RVGS-spoor).
3.3
Opmerking
Uit de toelichting (p. 25) blijkt dat binnen de
bestemming “Spoorwegdoeleinden” geen rekening is gehouden met het ruimtebeslag
van de spoorsloten. Blijkens de toelichting dienen deze middels een
wijzigingsbevoegdheid gerealiseerd te worden. De spoorsloten vormen echter
onderdeel van het normale dwarsprofiel van de spoorbaan en dienen binnen de
bestemming spoordoeleinden te worden opgenomen.
Antwoord
De bestemming spoordoeleinden omvat volgens artikel
6 van de voorschriften tevens de bij het spoor behorende spoorsloten. De
wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het geval spoorsloten moeten worden
verplaatst naar buiten de grens van de bestemming spoordoeleinden.
3.4
Opmerking
In artikel 6 lid 3 sub b is een maximale bouwhoogte
voor bouwwerken opgenomen van 7,5 meter. Voor het realiseren van de bouwwerken
voor de bovenleidingen is een bouwhoogte van meer dan 7,5 meter noodzakelijk.
Verzocht wordt bouwwerken van maximaal 10 meter toe te staan.
Antwoord
Artikel 6, lid 3, onder b, is zodanig gewijzigd dat
voor bouwwerken geen gebouwen zijnde een bouwhoogte van maximaal 10 meter is
toegestaan.
3.5
Opmerking
In artikel 14 lid 1 sub d is bepaald dat de plan-
en aanlegkosten niet voor rekening van de gemeente komen. Een dergelijke
bepaling is niet noodzakelijk ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening en
is om deze reden in strijd met artikel 10 WRO.
Antwoord
De bepaling is geschrapt.
3.6
Opmerking
In artikel 16 lid 1 sub c is een algemene
vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van nutsvoorzieningen die om
waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn. Verzocht
wordt om deze bepaling ook expliciet te laten gelden voor het realiseren van
nutsvoorzieningen ten behoeve van spoorwegdoeleinden. Dit kan onder meer door
“verkeerstechnische” te wijzigen in “(rail)verkeerskundige”.
Antwoord
Artikel 16, lid 1, onder c, is zodanig gewijzigd
dat vrijstelling mogelijk is voor onder meer de bouw van andere bouwwerken die
om waterstaatkundige, verkeerstechnische of spoorwegtechnische redenen
noodzakelijk zijn.
3.7
Opmerking
De arcering van de bestemming Water zoals opgenomen
in de legenda van de plankaart wijkt af van de arcering van de bestemming Water
zoals opgenomen op de kaart. Ook de arcering van de bestemming Verkeersdoeleinden
I wijkt af van de arcering die in de legenda is opgenomen.
Antwoord
Legenda en kaart zijn met elkaar in overeenstemming
gebracht.
4. Kamer van Koophandel Haaglanden
4.1
Opmerking
De deelbenadering, zoals in het onderhavige
ontwerp-bestemmingsplan opgenomen, doorkruist een meer integrale aanpak waarbij
(de bereikbaarheid van) het bedrijventerrein Schie-oevers, TU-gebied en
Technopolis wordt betrokken. Daarbij komt de vraag welke relatie er in de
toekomst zal zijn tussen Station Zuid en Station Centraal. De Kamer dringt er
sterk op aan dat een meer integrale verkenning naar de mogelijkheden van beide
stations en hun rol voor Delft in één visie wordt uitgevoerd. Geadviseerd wordt
om dit bestemmingsplan meer in de tijd te schuiven om beter in te kunnen spelen
op een meer samenhangende (groot-)stedelijke ontwikkeling op de spoorlocatie.
De opmerkingen in het plan over de technische (on-)mogelijkheden van de locatie
boven het spoor duiden toch ook op noodzakelijke nadere verkenningen.Door deze
mogelijke ontwikkelingen niet in het bestemmingsplan op te nemen, zelfs niet
als wijzigingsbevoegdheid voor B&W, mist Delft kansen voor grootstedelijke
ontwikkeling.
De economische positie van de stationslocatie Delft
Zuid is afgestemd met de overige ontwikkelingen binnen de gemeente. Bovendien
voorziet deze locatie de komende jaren in het enige aanbod dat de gemeente
Delft heeft voor nieuwe kantoorvestigingen en de gemeente wil met name de eigen
doorstromers daarmee van dienst kunnen zijn.
Daarnaast past de ontwikkeling wel degelijk in een lange termijn visie
waarbij de relatie richting TU-gebied en de Schieoevers is verkend. Deze is vastgelegd
in de nota ‘herontwikkeling station zuid en omgeving’ die door de
raadscommissie reeds in 1999 is
vastgesteld.
4.2
Opmerking
De Kamer ziet zeker kansen voor commerciële ruimten
in de plint van de kantoorgebouwen. Zij is wel van mening dat deze ruimten niet
mogen uitgroeien tot winkelstrips. Delft kent daarvan een aantal minder goed
functionerende. Dit soort winkelareaal zal in de toekomst eerder worden
verminderd dan vergroot.
Voor gebruik van plinten wordt gedacht aan functies
die een toegevoegde waarde hebben op de omgeving en die de sociale veiligheid
bevorderen zoals: uitzendbureau, kinderdagverblijf, drugstore, horecapunt voor
reizigers en als eindpuntvoorziening voor vervoersmaatschappijen, e.d..
4.3
Opmerking
De Kamer is sterk voorstander van park and ride
voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer onder de kantoorgebouwen.
Ook extra parkeerdruk op de omgelegen woonwijken zou daarmee kunnen worden
voorkomen. Graag zou zij zien dat de gemeente zich sterk maakt voor realisatie
van dit soort parkeerplaatsen.
De verbetering van de fietsenstalling rond het
station wordt toegejuicht. Het valt te betreuren dat er geen verbetering wordt
voorgesteld voor het stallingsprobleem op het viaduct.
Een meervoudig gebruik van de parkeervoorzieningen
ten behoeve van Park & Ride wordt onderzocht bij de uitwerking van het plan
met de projectontwikkelaar.
4.4
Opmerking
De Kamer vraagt aandacht voor de vormgeving van de
nieuwe ontsluiting voor alle soorten verkeer onder het viaduct van de
Kruithuisweg door. Met name de aansluitingen op de Tanthofdreef en de
Vulcanusweg vergen de nodige inspanning in verband met een goede doorstroming
van het verkeer. Ook de mogelijke toename van de verkeersdruk op de kruising
Kruithuisweg, Voorhofdreef en Tanthofdreef moet volgens de Kamer worden
meegenomen. Als de hoeveelheid verkeer op dit kruispunt toeneemt zal dit tot
aanpassingen moeten leiden.
Verwezen wordt naar de nieuw toegevoegde
mobiliteitsparagraaf in het bestemmingsplan.
5. Stadsgewest
Haaglanden
5.1
Opmerking
Opgemerkt wordt dat het in de toelichting van het
plan genoemde geplande areaal van circa 30.000 m2 BVO kantorenvloeroppervlak
past binnen de stadsgewestelijke afspraken hieromtrent. Dit blijft binnen het
maximale areaal van 37.300 m2 BVO kantorenvloeroppervlak dat voor dit gebied
regionaal is afgesproken. In de voorschriften komt deze beperking echter niet
tot uitdrukking, waardoor theoretisch meer areaal mogelijk zou kunnen zijn.
Verzocht wordt het maximaal gewenste areaal in de voorschriften te verwerken.
De gewenste verwerking in de planvoorschriften
heeft plaatsgevonden.
5.2
Opmerking
Het feit dat de Kruithuisweg is aangewezen als
transportroute voor gevaarlijke stoffen kan wellicht van belang zijn voor de
verdere planvorming.
In paragraaf 5.7 is nader aangegeven dat er geen
gevolgen zijn voor het plan.
6. Rijksdienst
voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek
6.1
Opmerking
Met grote waardering is kennis genomen van de
aandacht die in het plan besteed wordt aan de archeologische potentie van delen
van het plangebied en de bescherming hiervan. De manier waarop archeologische
overwegingen zijn meegenomen in dit plan is vanuit het oogpunt van de door deze
dienst te behartigen belangen voorbeeldig te noemen.
De waardering is positief ontvangen.
Het
bestemmingsplan omvat de realisering van een kantoorlocatie, inclusief
verplaatsingen van scholen en een culturele voorziening, het aanpassen van de
infrastructuur en het opknappen van de directe stationsomgeving. Het totaal toe te voegen
kantooroppervlak bedraagt minimaal 30.000 m2 .
Ten behoeve van deze realisatie is een publiek private
samenwerking aangegaan – in de vorm van een Grondexploitatie Maatschappij (GEM)
– met een private projectontwikkelingsmaatschappij. Daaraan ten grondslag ligt
een overeengekomen grondexploitatie die voorziet in een – op voorhand –
positief saldo voor de gemeente zijnde de inbrengwaarde van de grond en een
verdeling van winst en risico op deze exploitatie op 50/50-basis. Daarmee wordt
het ‘gebruikelijke’ financiële risico voor de gemeente gehalveerd. Overigens
wordt opgemerkt dat met sanering van de bodem van de spoorsloot geen hoge
kosten zullen zijn gemoeid. Met het oog op de slechte marktsituatie van dit
moment is in de grondexploitatie uitgegaan van een periode van 10 jaar die de
realisering mag duren zonder dat het geprognosticeerde financiële resultaat in
gevaar komt.
Met de afdeling financieel toezicht van de
Provincie Zuid Holland is afgesproken, dat een finale toets op gemeentelijke
deelname aan deze GEM zal plaatsvinden, bij het overleggen van de acte van
oprichting (gepland 3de kwartaal 2004). Inmiddels is een principe
overeenkomst voor deze GEM tussen partijen getekend met instemming van de
gemeenteraad.
Voor gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid
(artikel 14) geldt als uitgangspunt dat plan- en aanlegkosten in beginsel niet
ten laste van de gemeente komen.