Verschillende woonsferen in het plangebied
Functionele
invulling
Het
stedenbouwkundig plan gaat uit van de realisatie van ongeveer 500 woningen, in
verschillende financieringscategorieën en verschillende woningtypen. Centraal
in het plangebied worden met name eengezinswoningen met tuin of terras gerealiseerd.
Aan de randen van het plangebied is ruimte voor andere woningtypes,
zoals (half)vrijstaande woningen aan de noordrand en gestapelde woonbebouwing
aan de oostrand. Niet-woonfuncties worden mogelijk gemaakt aan de noordzijde,
langs de Hoornseweg.
Groen en
water
Met de aanleg
van twee ecologische zones langs en een water-/groenzone door het plangebied zal de waarde
van het terrein voor de ecologische structuur in de stad toenemen. Met name de
oostelijke zone (langs de Westlandseweg) is van belang voor het functioneren van de
ecologische hoofdstructuur. De zuidelijke zone is vooral ondersteunend, evenals
de water- en groenzones door het plangebied. Deze gebieden zijn vooral ook van
belang voor de beeldkwaliteit van de wijk en het leefklimaat voor de bewoners.
In het plangebied zal voldoende water worden gerealiseerd om te voldoen
aan de waterbergingseisen van het Hoogheemraadschap. Het water langs een deel
van de buurtontsluiting vormt bovendien een sterk beeldbepalend element in de
wijk en verbijzondert de kwaliteit van de woningen aan de Hoornseweg, die
hierdoor een tuin aan het water krijgen.
Voorstel water- en groenstructuur
Verkeer
Het plangebied
zal op twee punten ontsloten worden voor autoverkeer. De hoofdontsluiting wordt
gerealiseerd vanaf de Westlandseweg, ter hoogte van de aansluiting met de
Aletta Jacobsstraat. Een tweede ontsluiting wordt gerealiseerd vanaf de
Hoornseweg. Door de keuze voor een lusstructuur door het gebied is er een
duidelijk onderscheid tussen de buurtontsluiting en de overige woonstraten.
Parkeeroplossingen onder de woningen langs het centrale park, zorgen ervoor dat
een groot deel van de woonstraten autoluw kan worden ingericht. Voor langzaam
verkeer (fietsers en voetgangers) komen extra aansluitingen met de omliggende
woongebieden.
Verkeersstructuur
Cultuurhistorie
De voormalige
olieslagerij Mercurius in de noordwesthoek van het plangebied is van
aanzienlijke cultuurhistorische waarde en bescherming als gemeentelijk monument
is gerechtvaardigd. Vooruitlopend op een aanwijzingsprocedure wordt in het
ontwikkelingsplan het object als te handhaven bestemd.
Bij de
herontwikkeling van de voormalige olieslagerij zal de ontsluiting voor
autoverkeer vanaf de Hoornseweg in de vorm van een “poort” door het middendeel
van het complex worden aangelegd.
(Onder)doorgang Mercurius
3 RUIMTELIJKE ORDENING
3.1 Ruimtelijke opzet
3.1.1 Bestaande situatie en
relevante ontwikkelingen
Het plangebied ligt tussen een aantal, op stedelijk niveau, belangrijke
lijnen. Aan de noordzijde van het plangebied loopt de Kickert /
Buitenwatersloot.
Deze waterloop vormt een belangrijke structuurlijn, vanuit het stedelijk gebied
van Delft richting het Westland. Dit hangt samen met het historisch belang van
de waterloop, maar ook met het karakter van de gehele zone, die wordt
gekenmerkt door een afwisselend beeld in (historische) bebouwing en functies.
Aan de zuidzijde van het plangebied loopt de Reinier de Graafweg, met ten
zuiden daarvan het Reinier de Graaf Gasthuis en woningbouw ten noorden ervan.
Een waterloop vormt de fysieke grens van het plangebied. De Reinier de Graafweg
ligt (min of meer) in het verlengde van de West-landseweg, eveneens een
belangrijke structuurlijn in Delft. In de huidige situatie zet deze
structuurlijn, door de lengte-asverspringing in de weg en de bestaande
woningbouwblokken, echter niet door. Als in de toekomst HOV-lijn 37 gebruik zal
maken van de Reinier de Graafweg (zie ook § 5.1) neemt het belang van de
Reinier de Graafweg als stedelijke structuurlijn toe. Het Reinier de Graaf
Gasthuis zal in de komende jaren een grootschalige transformatie ondergaan,
door vervangende nieuwbouw voor de huidige twee ziekenhuisgebouwen. Voor dit
gebied wordt in 2004/2005 eveneens een ontwikkelingsplan opgesteld, als
ruimtelijk kader voor ver- en nieuwbouwplannen.
Door de in het plangebied gevestigde bedrijven is het terrein in de
huidige situatie voor buitenstaanders niet direct toegankelijk; er lopen geen
doorgaande routes over het terrein. De woonbebouwing aan de westzijde van het
terrein bevestigt deze ontoegankelijkheid nog eens. Het vormt een fysieke
afscheiding tussen de in de gemeente Midden-Delfland gerealiseerde
woonbebouwing en het voormalige bedrijventerrein. Het destijds noodzakelijke
geluidsscherm versterkt deze barrièrewerking.
Er is binnen het plangebied geen sprake van een kenmerkende, bij
herontwikkeling te behouden ruimtelijke structuur.
3.1.2 Beleid
Op 19 februari
2003 is het streekplan Zuid-Holland West vastgesteld. In het streekplan presenteert het
provinciebestuur van Zuid-Holland een samenhangende visie op de ruimtelijke
ontwikkeling van Zuid-Holland West voor de planperiode tot 2015. Het streekplan
gaat uit van het bijbouwen van een substantieel aantal woningen in het
streekplangebied. Hierbij wordt uitgegaan van rode contouren om het bestaand
stedelijk gebied, waarbinnen de woonbebouwing plaats moet vinden. Het plangebied valt binnen
deze rode contour; op de streekplankaart is het plangebied al als
woongebied opgenomen. Voor het plangebied geeft het streekplan de
legenda-eenheid stads- en dorpsgebied aan: een aaneengesloten bebouwd
gebied met als hoofdfunctie wonen. De provincie geeft in het streekplan aan de
groeiende mobiliteitsbehoefte zoveel mogelijk te willen opvangen met openbaar
vervoer en fiets. Er wordt daarom sterk ingezet op flankerend beleid om deze
vervoerssoorten te bevorderen. De hoogwaardige openbaar vervoerverbindingen
(HOV) lijn 19 en 37 (voor het plangebied van belang) zijn in het streekplan
aangegeven.
Op 20 februari
2002 is het Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden vastgesteld. Ook in het
RSP valt het plangebied onder de legenda-eenheid stads- en dorpsgebied,
overeenkomstig het streekplan. Ook wordt in het RSP aandacht geschonken aan de
gewenste toekomstige openbaar vervoerverbindingen, waaronder HOV-lijn 37.
De
Ontwikkelingsvisie Delft 2025 (december 1998) geeft het gewenste ruimtelijk
beleid voor Delft op hoofdlijnen weer. In de Ontwikkelingsvisie is vooruit
gelopen op de doortrekking van de A4, en daarmee samenhangend de ontwikkeling
van de Harnaschpolder tot woon- en werkgebied. Voor Delft betekent deze
ontwikkeling een nieuwe oriëntatie op de westzijde van de stad. Delft streeft
een hoogwaardige invulling van de Harnaschpolder na, zodanig dat een
duidelijke samenhang met het stedelijk gebied van Delft wordt bereikt. De
omvorming van het extensieve bedrijventerrein van VDD en Mooy tot woongebied
past goed in deze filosofie.
3.1.3 Gewenste ontwikkeling
Voor het
plangebied is gezocht naar een stedenbouwkundig concept, waarmee de wijk als
eenheid herkenbaar wordt in de stad. Daarnaast is het van belang dat de nieuwe
woonwijk goed aansluit bij de bestaande ruimtelijke structuren rondom het
plangebied, zodat de wijk op een logische manier onderdeel uit gaat maken van
het stedelijk weefsel.
De keuze voor een hoefijzervormig concept is hiervan een afgeleide.
De centrale groene ruimte die hierdoor ontstaat, verbindt twee belangrijke
punten in de wijk: de entree tot de wijk vanaf de Westlandseweg en de
onderdoorgang bij de Drogerij, waarmee voor voetgangers een koppeling ontstaat
met de naastgelegen woonwijk. Door de structuur van de bouwblokken ontstaan
vanuit de centrale groene ruimte verschillende zichtlijnen. Hierdoor wordt de,
qua maat en schaal, besloten parkruimte geen ‘in zichzelf gekeerd’ geheel, maar
wordt aansluiting gezocht bij de omgeving.
Binnen het
plangebied ontstaat een aantal woonsferen. Met name aan de noord- en oostzijde
profileert de wijk zich naar de openbare ruimte die de overgang vormt met de
omgeving. Aan de zuid- en westzijde is sprake van een meer informele overgang
naar de aangrenzende gebieden.
Noordrand
De noordrand van het plan neemt een bijzondere positie in, door de
relatie met de Hoornseweg en Kickert. De Buitenwatersloot/Kickert maakt deel
uit van de ruimtelijke hoofdstructuur van Delft. Het karakter van deze structuurlijn
wordt bepaald door een grote diversiteit in bebouwing en functies. Bij de
ontwikkeling van het plangebied kan de beeldkwaliteit van de waterloop worden
versterkt. Dit betekent dat een afwisseling moet worden nagestreefd in
korrelgrootte, massa en woningtypologie. Hierbij wordt gedacht aan een menging
van eengezinswoningen, (half)vrijstaande woningen en eventueel kleinschalige
appartementencomplexen met wisselende bouwhoogtes van 2 tot maximaal 4 lagen
met kap. Dergelijke hoogteaccenten of architectonische accenten moeten worden
gecombineerd met de geplande LV-routes of zichtlijnen, die de strook
doorbreken. De zone langs de Kickert biedt bovendien goede mogelijkheden voor
de uitgifte van kavels in particulier opdrachtgeverschap en voor een combinatie
met kleinschalige werkgelegenheid.
Noordrand
Van belang is
ook dat de bebouwing duidelijk een relatie aangaat met de openbare ruimte langs
het water. De woningbouw verder naar het westen op het grondgebied van
Midden-Delfland heeft naar het water toe een heel introvert karakter. Dat moet worden
voorkomen. Dit betekent dat ontsluiting van de woningen plaatsvindt vanaf de
Hoornseweg, waarmee de woningen hier ook daadwerkelijk hun ‘adres’ krijgen.
Hiermee samenhangend is een kwaliteitsimpuls van de Hoornseweg gewenst,
bijvoorbeeld door het over de volle lengte van de weg terugbrengen van een
bomenrij langs de weg.
Op de hoek van
de Hoornseweg met de Westlandseweg ligt buitensportspeciaalzaak “S. de Jong
Funsport”. Er is sprake van mogelijke herontwikkeling op dit terrein. Daarbij worden de, nu
over het terrein verspreide functies, geconcentreerd in één gebouw, aan de
Hoornseweg. Deze nieuwbouwplannen
passen goed in het afwisselende ruimtelijk en functioneel beeld, dat voor de
noordrand wordt nagestreefd. Het stelt wel eisen aan de presentatie van de
nieuwbouw naar de Hoornseweg (en Westlandseweg). Het achterliggende terrein
komt dan vrij voor herontwikkeling (zie onder Oostrand).
In de
noordwesthoek van het plangebied staat een oude oliemolen.
Er wordt uitgegaan van behoud van dit pand (zie § 6.2), waardoor het bijdraagt
aan het gewenste afwisselende beeld en bovendien een verwijzing vormt naar het
historische belang van de lijn. Wel zal bij
de herontwikkeling van de voormalige olieslagerij de ontsluiting voor
autoverkeer vanaf de
Hoornseweg in de vorm van een poort door het middendeel van het complex worden
aangelegd.
Impressie noordrand
Oostrand
Aan de oostzijde
wordt het gebied begrensd door de Westlandseweg. De afstand van de bestaande
bebouwing aan de oostzijde van de Westlandseweg tot het plangebied is door de
breedte van de Westlandseweg aanzienlijk (ruim 45 meter). Een directe
ruimtelijke koppeling tussen beide woonbuurten is daarmee eigenlijk niet van
toepassing. Bovendien is aan deze zijde van het plangebied een primaire
ecologische zone gepland, om invulling te geven aan de gewenste ecologische
noord-zuidrelatie, conform het Ecologieplan
Delft 2004-2015. Dit alles is aanleiding geweest om aan deze zijde van
het plangebied voor hogere bebouwing te kiezen, met slechts een beperkte
footprint. Van belang bij de verdere uitwerking is dan de combinatie met de
ecologische zone. Een aaneengesloten bebouwingswand is ruimtelijk niet
gewenst, omdat daarmee de beleving van de ecologische zone te zeer door
bebouwing gedomineerd wordt.
Varianten oostrand
Gekozen is voor
een aaneenschakeling van 4 appartementenblokken in maximaal 8 lagen (7
woonlagen op 1 parkeerlaag), met eventueel een terugliggende 9de
laag in de vorm van een penthouse.
De appartementenblokken zijn gerangschikt in een gebogen lijn langs het
hoefijzer, waardoor de relatie met de woonbuurt wordt versterkt. De blokken
zijn opgetild ten opzichte van het maaiveld, waar op die manier ruimte wordt
gevonden voor parkeren. Hierbij ontstaat er boven het parkeren als het ware een
tweede maaiveld voor voetgangers, van waaraf zowel het zicht op de woonwijk als
op de Westlandseweg wordt gewaarborgd. Een belangrijk aandachtspunt in de
uitwerking is de aansluiting van dit tweede maaiveld op de omgeving en de
inrichting van de parkeerlaag. Het heeft de voorkeur de parkeerplaatsen
enigszins verdiept aan te leggen. Daarmee wordt het zicht, zowel vanuit het
plangebied, als vanaf de Westlandseweg niet door auto’s gedomineerd en kan in
een betere aansluiting met de ecologische zone en het maaiveld worden voorzien.
Impressie
oostrand
Bij
herontwikkeling van het terrein van “S. de Jong” is in het verlengde van de
appartementenblokken nog een 5de appartementenblok mogelijk, die qua
schaal, massa en architectuur aansluit bij de overige 4 blokken. (zie de twee
varianten). De vraag is
wel of dit 5de blok dan in dezelfde gebogen lijn kan worden
voortgezet. Indien dit door het nieuwe ruimtebeslag van “S. de Jong” niet
haalbaar blijkt, is een opstelling van alle appartementenblokken evenwijdig aan
de Westlandseweg ook mogelijk (zie variant). De ontsluiting van het extra
woonblok moet vanuit het plangebied plaatsvinden, gecombineerd met de
ontsluiting van het naastgelegen woonblok.
Zuidrand
De zuidrand
ontleent haar identiteit aan de hier te realiseren ecologische zone, conform
het Ecologieplan Delft 2004-2015. De bestaande watergang wordt verbreed en
aangesloten op het nieuwe watersysteem in het plangebied. Door de woningblokken
hier haaks op te situeren, blijft de ecologische oever op bepaalde punten vanuit de openbare ruimte
toegankelijk. Dit is voor het functioneren van de ecologische zone van belang
omdat zo geen aaneengesloten ‘achterkantsituatie’ ontstaat.
Zuidrand
In deze zone
wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 3 lagen met kap, met
incidenteel een accent tot 4 bouwlagen. Als beëindiging van de interne
ontsluitingsstructuur wordt aan de
westzijde van de strook uitgegaan van een ruimtelijk accent (tot maximaal 5
lagen). Ter plaatse is een verbinding voor langzaam verkeer in de richting van
de Reinier de Graafweg opgenomen. Als tegenhanger van dit westelijke accent is
aan de oostzijde ook een verbijzondering van de bebouwing, danwel een
ruimtelijk accent mogelijk, al dan niet gestapeld tot maximaal 5 lagen. Dit
accent kan tevens een functie vervullen als beëindiging van de zichtlijn vanaf
de Reinier de Graafweg, vlak voor deze weg een asverspringing maakt. Hier is
ook een belangrijke lv-route naar het gebied gepland.
Door de lengte
van de bouwblokken,
die haaks op de ecologische zone zijn geprojecteerd, te laten verspringen,
ontstaat een gevarieerd ruimtelijk beeld en heeft de ecologische zone voldoende
ontwikkelingskansen.
Voorbeelduitwerking zuidrand
Impressie zuidrand
Westrand
Aan de westzijde
grenst het plangebied aan een recentelijk gebouwd woongebied van Den Hoorn. Bij
de ontwikkeling van dit gebied moest o.a. rekening worden gehouden met de
toenmalige geluidsbelasting van de Hoornseweg (voor aanleg van de A4) en van de
bedrijven op het plangebied.
Dit heeft geleid
tot een haaks op De Kickert gesitueerd appartementengebouw (in gedeeltelijk 5
en gedeeltelijk 8 lagen), dat het geluid van de bedrijven afschermt van het
woongebied in Den Hoorn. Daarnaast is een geluidsscherm (schutting) gerealiseerd.
De combinatie van geluidsscherm en hoogte/uitstraling van de Drogerij
maken dat er sprake is van een harde ruimtelijke grens en barrière tussen beide
gebieden. Met de functieverandering van het plangebied tot woonwijk, is het
wenselijk deze barrièrewerking zoveel mogelijk op te heffen. Het verwijderen
van de geluidsschutting en door in het stedenbouwkundig plan gebruik te maken
van de onderdoorgang van de Drogerij in de vorm van een langzaamverkeersroute
vormen gewenste oplossingen hiervoor.
Het
stedenbouwkundig plan gaat voor de westrand uit van een auto-ontsluiting ter
hoogte van de oliemolen Mercurius. Hierdoor gaat dit historische pand fungeren
als ‘poort’ tot de wijk (onderdoorgang). Een driehoekige waterpartij, die het water
langs het hoefijzer koppelt met het water langs de zuidrand van het plangebied, zorgt voor een
verbijzondering
van de ruimte. Tussen de buurtontsluiting en de parkeerplaats voor de Drogerij
is woonbebouwing gesitueerd in 4 blokken in een u-vorm. Deze nieuwbouw
heeft een duidelijk front aan de kant van de nieuwe wijk, terwijl een
achterkantsituatie
aan de zijde van de Drogerij wordt voorkomen. Ter plaatse zijn blinde zijgevels
ongewenst. Voor de westrand wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 4
lagen (inclusief eventuele kap), uitgezonderd het zuidwestelijke accent in het
verlengde van de buurtontsluitingsroute (zie onder zuidrand’).
In het
ontwikkelingsplan is voor de westrand een variant opgenomen, indien bij
uitwerking van de plannen blijkt, dat een onderdoorgang voor autoverkeer ter hoogte
van de oliemolen Mercurius niet haalbaar is, vanuit bouwtechnisch opzicht, of
omdat de ingreep de cultuurhistorische waarde van het gebouw te zeer zou
aantasten. In dat geval komt een alternatieve ontsluitingsroute net ten westen
van de oliemolen in beeld. De bestaande inrit naar de Drogerij zou hiermee dan
gecombineerd moeten worden. De parkeervelden van de Drogerij worden in die
situatie vanaf de nieuwe weg ontsloten. In deze variant schuift de
woonbebouwing op in oostelijke richting en ontstaat aan deze zijde van de
waterpartij een autoluwe inrichting.
Westrand Variant ontsluiting
Middengebied
Het centrale
deel van het plangebied bestaat uit woonblokken, die gegroepeerd zijn rondom
twee belangrijke open ruimtes. Centraal in het gebied zal een ovale parkruimte
worden gerealiseerd met een breedte variërend van 8 tot 30 meter. De woningen
rondom deze groene ruimte zijn direct aan het park gelegen. Deze ruimte is niet
toegankelijk voor autoverkeer.
De andere
belangrijke openbare ruimte wordt gevormd door de hoefijzervormige
buurtontsluiting door het gebied, die ter plaatse van het noordelijk en
oostelijk deel door water wordt begeleid. Het zuidelijk deel heeft een groen
laanprofiel met bomen aan weerszijden.
Tussen deze twee
gebieden zijn verschillende bouwblokken geprojecteerd, die van elkaar worden
gescheiden door woonstraatjes met een verblijfskarakter. Enkele zichtlijnen,
die hierdoor ontstaan vanuit de parkruimte, worden in het hele plangebied
voortgezet.
In het
middengebied worden vooral eengezinswoningen met tuin of terras gerealiseerd in
3 tot 4 lagen (inclusief eventuele kap).
Bij de brede uitloop van het parkachtige
middengebied aan de westzijde is een ruimtelijke verbijzondering door iets
hogere bebouwing mogelijk.
Impressie middengebied
In het
plangebied zullen verschillende woningtypes worden gerealiseerd. De verdeling
van deze woningtypes over het plangebied hangt samen met de verschillende
woonsferen die in het plan worden gerealiseerd. De uitwerking van het plan
wordt door verschillende architecten gedaan, op basis van een architectonisch
kwaliteitsbeeld, dat door de ontwikkelaar - in overleg met de gemeente - wordt opgesteld. Ingezet wordt op een hoge
kwaliteit van het gebied, zowel qua architectuur als in inrichting van de
openbare ruimte.
3.2 Functies
3.2.1 Bestaande situatie
Het grootste deel van het plangebied was tot 1 januari 2004 in gebruik
als bedrijventerrein. VDD is een bedrijf dat groente, fruit en bloemen importeert, opslaat en
in kleinere tranches verpakt en aflevert bij verschillende afnemers. Mooy is
een transportbedrijf. Behalve deze bedrijven is in het plangebied een
buitensportspeciaalzaak (S. de Jong) gevestigd en een garage/autodealer (Digo).
In de voormalige oliemolen aan de Hoornseweg zit nog een bedrijf, dat
gespecialiseerd is in relatiegeschenken en promotioneel textiel. In het plangebied bevinden
zich verder drie woningen, twee aan de Hoornseweg (in eigendom van AM Wonen),
een derde aan de Westlandseweg (particulier bezit).
3.2.2 Beleid
Eerder kwam al naar voren dat de functiewijziging van het plangebied van
extensief bedrijventerrein naar hoogwaardig woonmilieu past binnen de
beleidskaders van de gemeente (Ontwikkelingsvisie Delft 2025), het stadsgewest
Haaglanden (Regionaal Structuurplan) en de provincie (Streekplan Zuid-Holland
West). Voor wat betreft het woningbouwprogramma is bij nieuwbouw met name van
belang dat het aanbod wordt afgestemd op de vraag. Het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP,
februari 2002) besteedt aandacht aan de kwaliteitsvraag van het wonen, zowel
wat betreft het woonmilieu als de woning zelf.
Centraal staat het vergroten van de toekomstwaarde van de woningen door beter
in te spelen op de kwaliteitsvraag. Het RSP signaleert een sterke behoefte aan
eengezinskoopwoningen in gevarieerde groenstedelijke woonmilieus. De
ontwikkeling van het VDD-terrein sluit hierbij aan. Gezien het binnenstedelijke karakter van de locatie en de nabijheid van
voorzieningen en openbaar vervoer zal hierbij toch nog sprake kunnen zijn van
een aanzienlijke dichtheid (40 tot 50 won/ha).
In het
Streekplan Zuid-Holland West wordt voor binnenstedelijke locaties bovendien
ingezet op een aandeel woningen in de goedkope sector (10%). Ook het beleid van
de gemeente is erop gericht op nieuwbouwlocaties te voorzien in een bepaald
percentage woningen in de sociale huursector.
De voorkeur gaat dan uit naar grondgebonden eengezinswoningen. De
achterliggende gedachte hierbij is, dat deze woningen aantrekkelijk zijn voor
jonge, startende gezinnen, die daarmee eenpersoonseenheden elders in de stad
vrijmaken.
Het beleid van
de gemeente (onder meer verwoord in recente bestemmingsplannen) is erop
gericht binnen de woonwijken een menging met kleinschalige werkgelegenheid
mogelijk te maken, evenals het werken aan huis. Daarnaast is er binnen de
gemeente een tekort aan ruimte voor maatschappelijke doeleinden.
3.2.3 Gewenste ontwikkeling
Voor het
VDD-terrein wordt uitgegaan van ongeveer 500 woningen. Daarnaast is bepaald dat
tenminste 10% van de woningen gerealiseerd moet worden in de sociale huursector
(huurprijs tot maximaal € 585 per maand, prijspeil 2003) en circa 20 woningen /
appartementen voor verstandelijk gehandicapten. Op het plangebied wordt
ingezet op kwaliteit. Dit heeft betrekking op de kwaliteit van de woningen
(architectuur, toekomstwaarde, flexibiliteit, kavelgrootte, mogelijkheden voor
combinatie wonen / werken) en op de inrichting van de
openbare ruimte.
Ten aanzien van
de menging met kleinschalige werkgelegenheid komt met name de zone langs de
Kickert in aanmerking, omdat dit gebied ook vanuit historisch perspectief deze
functiemenging kent. In het nieuwe bestemmingsplan zal deze zone daarom worden
aangewezen als “gemengde doeleinden”. Het gaat dan om bedrijvigheid tot
maximaal categorie 1 van de Lijst van Bedrijfstypen, zodat geen sprake zal zijn
van overlast voor omwonenden. Daarnaast zal in het bestemmingsplan binnen de
functie “woondoeleinden” de standaardregeling worden opgenomen dat 30% van het
oppervlak gebruikt mag worden voor de uitoefening van een bedrijf, praktijk aan
huis, detailhandel, dienstverlening etc., mits behorend tot categorie 1 van de
Lijst van Bedrijfstypen.
Het is wenselijk
in het plangebied ruimte te reserveren voor maatschappelijke functies. Te
denken valt hierbij aan kinderopvang, gezondheidszorg of welzijnsfuncties. Een
mogelijkheid is de molen aan de Hoornseweg voor deze functie te bestemmen. Dit
wordt in het vervolgtraject nader bestudeerd.
Tenslotte wordt
vooralsnog uitgegaan van een continuering van de bedrijfsvoering van S. de
Jong, eventueel in gewijzigde (ruimtelijke) vorm.
3.3 Openbare ruimte
Voor het plangebied wordt uitgegaan van minimaal 2 speelplekken (van
ongeveer 150 m2) en één trapveld (van ongeveer 600 m2).
Met name gezien de compacte bouwwijze en de toegevoegde kwaliteit van een
verkeersluw groengebied centraal in de wijk is dit aantal voldoende. De
centrale parkruimte is met name geschikt voor speelplekken voor de kleinere
kinderen. Aan de oostzijde van de parkruimte zal een trapveld worden
gerealiseerd. De ecologische zone aan de oostrand is met name geschikt voor een
waterspeelplek.
De openbare ruimte dient zodanig te zijn ingericht, dat er geen
belemmeringen zijn voor rolstoel en rollator gebruikers.
Bij de locatiekeuze voor de speelplekken en trapveldjes en de inrichting
ervan moet aandacht worden besteed aan een aantal punten. Zo is een
gelijkmatige verdeling van de voorzieningen over het plangebied van belang. In
de nota “Speelplaatsenbeleid” wordt een maximale afstand genoemd van 100 à 150
meter. Binnen deze afstand moet vanuit iedere woning een speelplek (makkelijk)
bereikbaar zijn. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met al bestaande en
makkelijk bereikbare speelplekken in omliggende woonwijken. In geval van het
plangebied is er aan 3 zijden van de locatie sprake van een redelijk sterke
fysieke scheiding waardoor speelplekken in die aangrenzende buurten niet
makkelijk toegankelijk zijn. De speelplek aan de andere zijde van de Drogerij
is wel toegankelijk (ervan uitgaande dat het geluidsscherm verdwijnt). Verder
moet natuurlijk rekening gehouden worden met de (sociale) veiligheid van de
speelplek.
Van belang is verder dat er in het plangebied een duidelijke water- en
groenstructuur wordt gerealiseerd. De centrale parkruimte, die in verbinding
staat met verschillende ecologische zones door het gebied en de waterloop langs
de buurtontsluitingsroute voldoen aan deze eis. Voor de belevingskwaliteit van
het water is een hoogteverschil tussen maaiveld en water van 1 meter
uitgangspunt. Restgroen of teveel versnipperd groen dient te worden voorkomen.
Indicatie speelplekken
4 MILIEU
4.1 Ecologie
4.1.1 Bestaande situatie
Het grootste
deel van het plangebied is verhard, maar toch zijn er wel groenelementen aanwezig.
Een terrein in de noordoostelijke hoek is niet bebouwd en kent momenteel een
groene inrichting (weiland). Op de grens van dit gebied staat een rij
populieren langs de hier aanwezige waterloop. Deze bomen variëren in kwaliteit
van slecht tot matig. Ook langs de Hoornseweg staan bomen; het gaat dan om
iepen van goede kwaliteit.
Bestaande water- en groenstructuur
Andere
groenelementen zijn te vinden langs de oostrand van het plangebied
(Westlandseweg). Hier is sprake van een brede strook groen (variërend van 20
tot 90 meter tot de weg). De beplanting bestaat uit heesters met bomen,
voornamelijk populieren. Het terrein is verwaarloosd en er staan geen
waardevolle bomen of boomgroepen. De zone is wel van belang voor de fauna en
maakt onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur.
Aan de zuidzijde
van het plangebied schermt een strook bomen/struikgewas langs het water de
bedrijfsbebouwing af van de zuidelijk gelegen woonbebouwing. Deze strook groen
is niet van bijzondere kwaliteit en komt bovendien de kwaliteit van de
waterloop niet ten goede. Ook deze strook maakt deel uit van de ecologische
hoofdstructuur van Delft.
4.1.2 Beleid
Het vigerende
beleid op het gebied van ecologie is vastgelegd in de nota Ruimte voor Natuur
uit 1994. In deze nota wordt voor de stad op hoofdlijnen een gewenste
ecologische structuur aangegeven. Hoewel het plangebied destijds nog geen deel
uitmaakte van de stad, is op de overzichtskaart wel te zien, dat aan de oost-
en zuidrand van het plangebied een ecologische zone staat aangegeven.
In het
Ecologieplan Delft 2004-2015 : ‘Een groen netwerk, de groene aders van Delft’
worden uitspraken gedaan over de gewenste ecologische structuur in Delft op
stads- en wijkniveau. Deze nota gaat, net als de nota Ruimte voor Natuur, uit
van een tweetal (te versterken) ecologische zones die voor de ontwikkeling van
het VDD-terrein van belang zijn. Deze ecologische zones zijn gelegen aan de
oostrand van
het plangebied (langs de Westlandseweg) en aan de zuidrand (langs de bestaande
waterloop).
In de nota wordt in geval van herinrichtingprojecten uitgegaan
van een breedte van de ecologische zones van minimaal 10 of 20 meter, afhankelijk van de prioriteit
die aan de zone is toegekend. In de nota is over het VDD-terrein opgenomen dat deze wordt
begrensd door ecologische
zones langs de Westlandseweg en langs de zuidzijde
van het terrein.
De
breedte van de ecologische zone aan de zuidzijde is in het kader van de
planvorming aangepast,
met als voorwaarde dat er een goed stelsel van watergangen met voldoende
maatvoering binnen het ontwikkelingsgebied wordt aangelegd die voorzien worden van
natuurvriendelijke oevers. De watergangen binnen het ontwikkelingsgebied moeten
voorzien worden van natuurvriendelijke oevers om bestaande problemen op het
gebied van waterkwaliteit op te lossen.
Ecologische zones
4.1.3 Gewenste ontwikkeling
Aan de oostkant
grenst het plangebied aan een belangrijke ecologische structuur in
noordzuidrichting. Deze structuur zal ook na herontwikkeling van het plangebied
tot woonlocatie in stand worden gehouden. Concreet betekent dit dat het
bestaande water en oostelijke oeverzijde gehandhaafd blijft inclusief een
westelijke oever van minimaal 5 meter. Naar het zuiden toe, krijgt de
ecologische zone een bredere uitloop rondom de appartementenblokken; hierdoor
wordt de verbinding met de zuidelijke ecologische zone gegarandeerd. De zone rondom de
appartementen wordt zodanig ingericht dat een natte zone ontstaat, die
interessant is vanuit ecologisch perspectief maar indien noodzakelijk tevens
(gedeeltelijk) kan dienen
als waterberging.
In
oostwestelijke richting zullen twee ecologische zones worden ontwikkeld.
Hierdoor komt de gewenste oost-westverbinding tot stand komt, waarbij
alternatieve routes mogelijk zijn. Op deze manier wordt bovendien het groen de
buurt ín gehaald, wat van belang is voor de kwaliteit van de leefomgeving.
Eén van deze
oostwestzones loopt aan de noordzijde van de bestaande watergang ten zuiden van
het plangebied. De noordelijke oever van deze waterloop wordt zodanig ingericht
dat, in aansluiting op de oostelijke zone, ook hier een interessante nat-droge
gradiënt ontstaat. De breedte van deze zuidelijke zone varieert van 15 tot 30
meter (inclusief bestaand water en talud) en brengt daarmee een verbinding tot
stand tussen de oostelijke ecologische zone en het water in het plangebied.
De zuidelijke
oever van de bestaande waterloop behoudt haar huidige inrichting. Op termijn
wordt ernaar gestreefd ook de zuidelijke oever een meer ecologische inrichting
te geven.
Een tweede
oostwestzone loopt door de woonwijk en wordt gekoppeld aan het water langs de
buurtontsluiting. Omdat de noordelijke oever van het water zal worden
uitgegeven als tuinruimte van de woningen aan de Hoornseweg is aan de zuidzijde
van het water gekozen voor een oeverbreedte van 8 à 10 meter, zodat een
natuurvriendelijke inrichting kan worden gegarandeerd.
Alle oost-west
georiënteerde ecologische zones hebben het natuurtype natte ruigte en zijn
voornamelijk bedoeld voor amfibieën, insecten, vissen en watervogels. Deze twee
zones zullen dus ook in de uitwerking hetzelfde karakter krijgen met de nadruk
op een natte inrichting (natuurvriendelijke oevers). Hierbij zijn natuurlijk
wel accentverschillen mogelijk.
De oostelijke
zijde van de noordzuid georiënteerde ecologische zone omvat zowel het
natuurtype natte ruigte als hooiland en (droge)ruigte en struweel. Naast de
eerder genoemde natuurdoelgroepen is deze droge zone ook van belang voor
plantensoorten en vogels.
Tenslotte kan
ook het centrale groengebied in de wijk nog een betekenis hebben voor de
verspreiding van soorten in de wijk.
Voorstel ecologische structuur
Behalve op het
niveau van de ecologische (hoofd)structuur is het wenselijk bij de ontwikkeling
van het plangebied ook op andere schaalniveaus (natuur van de woonomgeving)
rekening te houden met een natuurvriendelijke inrichting. Hierbij wordt
gedacht aan een verrijking van speelplaatsen met bomen, een goede secundaire
groenstructuur door het plangebied, gekoppeld aan de waterstructuur en aan de
langzaam verkeersroutes.
Daarnaast kan gedacht worden aan natuurvoorzieningen aan gebouwen (sedumdaken,
nestvoorzieningen) en aan voorlichting omtrent de inrichting van een
natuurvriendelijke tuin. Daarbij hoort ook het zoveel mogelijk realiseren van
groene afscheidingen in plaats van schuttingen.
4.2 Water
4.2.1 Bestaande situatie
Het plangebied
wordt aan 3 zijden door water begrensd. Het meest duidelijk aanwezig is de
Buitenwatersloot/Kickert aan de noordzijde. Aan de oostrand langs de
Westlandseweg ligt een waterloop in de daar aanwezige groenzone. Beide
waterlopen behoren tot het boezemwater en liggen op 0,40 m - NAP; het overige
water in het plangebied ligt op 1,50 m - NAP. Aan de zuidzijde ligt een
waterloop tussen de woonbebouwing aan de Reinier de Graafweg en het terrein
van Mooy. Verder naar het westen krijgt deze waterloop een breder profiel.
Tenslotte loopt door het plangebied nog een kleine waterloop, een
afwateringssloot van het naastgelegen terrein. Deze maakt geen onderdeel uit
van het hoofdwatersysteem.
4.2.2 Beleid
Het beleid ten
aanzien van water is beschreven in verschillende beleidsnota’s: het Waterplan
en het Duurzaamheidsplan 3D van de gemeente Delft, het Waterbeheersplan en het
plan ABC Delfland van het Hoogheemraadschap van Delfland, het beleidsplan
Milieu en Water 2000-2004 van de provincie Zuid-Holland, de 4de Nota
Waterhuishouding en ander nationaal waterbeleid.
In zijn
algemeenheid is het beleid erop gericht water ‘zichtbaarder’ te maken. Dit
resulteert in watergangen van formaat en het zoveel mogelijk beperken van
ondergrondse verbindingen. Ook kan bijvoorbeeld de afvoer van regenwater
zichtbaar worden gemaakt. Belangrijk is een goede doorstroming van het water;
doodlopende watergangen moeten worden voorkomen. Voorts worden eisen gesteld
aan de afmetingen van de waterlopen. Deze eisen worden zowel door de gemeente
als door het hoogheemraadschap gehanteerd. Voor een stedelijk watersysteem
wordt een minimale breedte van 8 meter, een minimale waterdiepte van 1 meter en
een taludhelling van 1:3 of flauwer aangehouden. Waar bovengrondse
infrastructuur de waterstructuur kruist, hebben brugverbindingen de voorkeur
boven duikers. Een natuurvriendelijke inrichting van oevers draagt bij aan de
ontwikkeling van een duurzaam ecologisch watersysteem.
Voor het
plangebied gelden de normen van het Hoogheemraadschap ten aanzien van de
hoeveelheid waterberging. In nieuw te ontwikkelen of te herstructureren
gebieden moet elke waterhuishoudkundige eenheid voldoen aan de norm van 325 m3
bergingscapaciteit per ha. De waterberging wordt bij voorkeur als open water
gerealiseerd, maar ook ecologisch ingerichte oevers kunnen als waterberging
worden meegeteld. Bij plas-dras-gebieden is dat gelijk aan open water, bij
‘droge oevers’ is dit afhankelijk van het talud. Hoe flauwer een oever, hoe
meer waterberging. Deze gebieden moeten dan wel als zodanig bestemd zijn en in
stand gehouden worden. Overleg met het Hoogheemraadschap is vereist.
De
waterkwaliteit dient minimaal te voldoen aan de MTR-waarden (Maximaal
Toelaatbaar Risiconiveau) uit de Vierde Nota Waterhuishouding. Verbetering van
de waterkwaliteit wordt voorgestaan door in eerste instantie een brongerichte
aanpak van de vervuiling. In het Waterplan Delft is als streefbeeld voor 2015
voor het plangebied opgenomen: water als belevingsgoed. Dit houdt in
“licht tot matig eutroof (voedselrijk) water, voor zover mogelijk
natuurvriendelijke oevers en een redelijke water- en ecologische kwaliteit.
Recreatie wordt toegestaan en bevorderd waar de waterkwaliteit dat toelaat en
er is een gevarieerde visstand”.
Langs
boezemwater moet rekening gehouden worden met de waterkering. Dit betekent dat
tot op 8 meter uit de waterlijn beperkingen worden opgelegd aan eventuele
bebouwing, beplanting
e.d.. De feitelijke regels voor de beperkingen zijn opgenomen in artikel 60 van
de Algemene Keur van het Hoogheemraadschap van Delfland. Zo mag op een
waterkering geen tuin aangelegd worden, mag niet gebouwd worden en mogen geen
kabels, leidingen en goten aangebracht worden. Voor afwijkingen geldt een vergunningvereiste.
Getoetst wordt in hoeverre het waterkerend vermogen wordt aangetast, de
mogelijkheid voor controle en voor onderhoud blijft bestaan en of het beheer en
onderhoud van de waterkering economisch neutraal blijft.
4.2.3 Gewenste ontwikkeling
De genoemde beleidslijnen hebben als uitgangspunt gediend voor de
waterstructuur in het plangebied. Daarnaast is meerdere malen overleg gevoerd
met het Hoogheemraadschap. Dit heeft geresulteerd in een, grotendeels,
doorlopende waterverbinding door het gebied, enerzijds gekoppeld aan de
ecologische zones, anderzijds aan de hoofdinfrastructuur. Daarmee vervult het
water niet alleen een functie in het versterken van de ecologische kwaliteit, maar
levert het ook een bijdrage aan de beeldkwaliteit in het gebied.
Gezien de
waterkwaliteit is een aantakking op de Kickert niet gewenst. Er wordt wel
uitgegaan van een inlaat vanaf het water langs de Westlandseweg, waarmee het
plangebied een schakel wordt in het te realiseren gebiedseigen watersysteem in
het grootste deel van de Hoge Abtswoudsepolder. Daarmee is het gebied niet langer
afhankelijk van de inlaat van boezemwater. Dit betekent ook dat in het gebied
toegewerkt wordt naar flexibel peilbeheer.
Bij de bepaling
van de bergingscapaciteit mag het bestaande water rond het plangebied niet
meegerekend worden; de Kickert en het water langs de Westlandseweg zijn
boezemwater; het water langs het terrein van Mooy is in de huidige situatie
toegerekend aan de strook langs de Reinier de Graafweg. De natuurvriendelijke
oevers die in het plangebied worden gerealiseerd, dragen (afhankelijk van de
inrichting) wel bij aan het waterbergend oppervlak. Een bijkomend voordeel
van natuurvriendelijke oevers is dat ze het water zuiveren. Uit berekeningen is
gebleken dat het plan ruim voldoende bergingscapaciteit voor water bevat.
In de plannen is rekening gehouden met de waterkering
langs de Hoornseweg. Bij de inrichting van de openbare ruimte worden onder
andere nieuwe boombeplanting buiten de kernzone geplaatst.
Uitgegaan wordt van een gescheiden rioleringsstelsel
met speciale voorzieningen voor zandvang en afvoer van de "first
flush" naar het vuilwaterriool voor delen van het plangebied (ivm de
gewenste waterkwaliteit).
4.3 Milieuzonering
4.3.1 Bestaande situatie
Bij de ontwikkeling van het plangebied tot woonwijk moet
rekening gehouden
worden met eventuele hinder van bedrijven in en in de omgeving van het
plangebied. In het plangebied zijn twee bedrijven gevestigd, die op hun huidige
locatie gevestigd zullen blijven.
Aan de Reinier de Graafweg bevindt zich de
autoherstelinrichting DIGO. Bij deze inrichting bevinden zich een showroom, een
wasplaats, twee ondergrondse tanks voor het bewaren van motorbrandstoffen
(benzine en dieselolie) en twee bovengrondse tanks voor het bewaren van
smeerolie en afgewerkte olie. Aan de Hoornseweg is Siem de Jong Funsport
gevestigd, een detailhandelsbedrijf gespecialiseerd in watersportartikelen.
4.3.2 Beleid
In de nota “Bedrijven
en bestemmingsplannen” (vastgesteld op 2 oktober 2003) wordt het gemeentelijk
beleid uiteengezet over de wijze waarop bedrijven in bestemmingsplannen worden
opgenomen. Dit heeft geresulteerd in een indeling van de stad in verschillende
typen gebieden.
Het plangebied valt nog buiten de gemaakte indeling, aangezien het destijds
nog geen Delfts grondgebied was, maar is qua karakteristiek aan te wijzen als
“woonwijken 2”.
Binnen de
categorie “woonwijken 2” zijn categorie 1 bedrijven zonder meer toegestaan.
Bedrijven die vallen in categorie 2 zijn alleen met vrijstelling toegestaan.
Bedrijven in categorie 3 of hoger zijn niet toegestaan.
4.3.3 Gewenste ontwikkeling
S. de Jong is een detailhandelbedrijf in categorie 1 van
de LvB. Gevoelige bestemmingen zijn mogelijk direct naast categorie 1. Het
bedrijf S. de Jong legt derhalve geen beperkingen op aan de ontwikkelingen in
het plangebied. DIGO is een categorie 2 bedrijf. Volgens het Delftse beleid
hoeven er in dit geval geen afstanden tot gevoelige bestemmingen te worden
aangehouden. Voor de ondergrondse opslag van 12.000 liter motorbrandstoffen
dient op grond van de VNG-richtlijn ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit
veiligheidsoverwegingen een afstand van 10 meter tot gevoelige bestemmingen te
worden aangehouden. Gezien de positionering van de ecologische zones aan de noord
en westrand van DIGO levert deze afstand geen beperkingen op voor de plannen.
4.4 Bodem
4.4.1 Bestaande situatie
Op het terrein
zijn de afgelopen jaren verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Op een groot
deel van het terrein zijn door (sloot)dempingen en ophogingen uit het verleden
verontreinigde puin- en stortlagen aanwezig waarin vooral metalen en PAK,
variërend van licht tot sterk verhoogde gehalten, worden aangetroffen. Tevens is
in enkele puinhoudende bodemlagen zintuiglijk en analytisch asbest
aangetroffen, waarbij lokaal de restconcentratienorm wordt overschreden. Als
gevolg van bedrijfsactiviteiten zijn op een aantal plaatsen in de grond
relatief kleine, sterk met olie verontreinigde spots aanwezig.
Het grondwater
is veelal licht (tot lokaal sterk) verontreinigd met metalen, lokaal is tevens
minerale olie en/of vluchtige aromaten in licht tot sterk verhoogde
concentraties aangetroffen. In de watergangen is slib klasse 3 en/of 4
aanwezig.
4.4.2 Beleid
Bij de
planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de wet Bodembescherming
en het Bouwstoffenbesluit. Het Delftse bodembeleid is vastgelegd in het
Handboek Bodem. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de bodemkwaliteit
niet mag verslechteren. Waar mogelijk zou de kwaliteit op lokaal niveau
verbeterd moeten worden.
4.4.3 Gewenste ontwikkeling
Er dient zo
mogelijk te worden gewerkt met een gesloten grondbalans (uitgezonderd ernstig
verontreinigde saneringslocaties). Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen
en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt. Indien grond nodig is, dan dient
dit zoveel mogelijk vanuit de regio te worden aangevoerd. Om de locatie
geschikt te maken voor de toekomstige bestemming is bodemsanering
noodzakelijk. Ten behoeve van deze sanering is een saneringsplan opgesteld. Dit
saneringsplan moet nog door het bevoegd gezag (gemeente Delft en provincie
Zuid-Holland) worden beoordeeld.
4.5 Geluid
4.5.1 Bestaande situatie
Het plangebied
ligt in de geluidzones van de Hoornseweg, Westlandseweg en de Reinier de
Graafweg. Van deze wegen is met behulp van Standaard Rekenmethode I (eenvoudige
methode) de geluidscontour
berekend. Bij deze berekening is geen rekening gehouden met eventuele
afscherming. De verkeersintensiteiten zijn afkomstig uit de
verkeersmilieukaart, model 2010 en opgehoogd naar het jaar 2013
(groeipercentage 1,5%). Er is een flinke stijging in verkeersbewegingen verwacht,
o.a. door de ontwikkelingen in Harnaschpolder. Daarbij is uitgegaan van de
huidige verkeerscirculatie.
Een eventuele doortrekking van de Reinier de Graafweg naar de A4 (zie § 5.2.1)
is hierin niet meegenomen.
|
Contourafstanden
|
50 dB(A)
|
55 dB(A)
|
60 dB(A)
|
65 dB(A)
|
|
Westlandseweg
|
123
|
62
|
31
|
15
|
|
Hoornseweg
|
141
|
70
|
35
|
17
|
|
R. de Graafweg
|
55
|
28
|
13
|
--
|
In bovenstaande tabel staan de contourafstanden vermeld. De afstanden (in
meters) gelden vanaf de as van de weg. Op de afbeelding is aangegeven wat dit voor
het plangebied betekent.
Indien op termijn sprake is van het doortrekken van de Reinier de Graafweg
naar de A4, zal de intensiteit van de Hoornseweg en daarmee de geluidbelasting
naar alle waarschijnlijkheid afnemen. De geluidbelasting van de Reinier de
Graafweg neemt toe, wat met name consequenties zal hebben voor de daaraan
gelegen bestaande woningen. Echter, aangezien de wijzigingen in de
verkeerscirculatie naar alle waarschijnlijkheid pas plaats zullen vinden na de
ontwikkeling van het plangebied, moet met bovenstaande afstanden rekening
worden gehouden.
Geluidscontouren
4.5.2 Beleid
De van
toepassing zijnde voorkeursgrenswaarde is bij bouwlocaties volgens de Wet
geluidhinder 50 dB(A). Voor binnenstedelijke wegen bedraagt de maximaal te
verlenen ontheffingswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen 65 dB(A).
Vanuit milieu-optiek wil de gemeente bij voorkeur geen hogere waarden dan 60
dB(A) vast laten stellen. Een voorwaarde om toch mee te werken aan het
verkrijgen van hogere grenswaarde is dat er in ieder geval een geluidluwe
buitenruimte (<50 dB(A)) wordt gerealiseerd en dat geluidsgevoelige ruimtes
in de woning zoveel mogelijk aan de geluidarme zijde worden gerealiseerd.
Van belang is
verder dat onderzocht wordt wat de consequentie van de herontwikkeling van het
gebied is voor de geluidbelasting van al bestaande, omringende woningen. In het
kader van de Wet geluidhinder is sprake van reconstructie bij een stijging van
meer dan 2 dB(A).
4.5.3 Gewenste ontwikkeling
Zowel voor de woningen aan de Hoornseweg als aan de Westlandseweg is een
procedure voor het verkrijgen van een hogere grenswaarde gestart. Aan beide
wegen bevinden de woningen zich binnen de 50 dB(A)-contour vanaf de weg. Aan de
Westlandseweg ligt de bebouwingsgrens in ieder geval voorbij de 60 dB(A)-lijn.
Aan de Hoornseweg liggen de woningen op de 65 dB(A)-lijn. Uit overleg met de
provincie is gebleken dat het verkrijgen van hogere grenswaarde waarschijnlijk
geen probleem zal zijn. Allereerst omdat voor de aanvraag van de ontheffing
akoestische berekeningen moeten worden verricht met Rekenmethode II. Aangezien
Rekenmethode II preciezer van aard is dan de vereenvoudigde Rekenmethode I, is
de verwachting dat de daadwerkelijke geluidbelasting lager uit zal vallen.
Daarnaast wordt in het plan tegemoet gekomen aan de eis dat aan de geluidluwe
zijde de buitenruimte wordt gerealiseerd.
Voor wat betreft de geluidbelasting van bestaande woningen als gevolg van
de herontwikkeling van het plangebied kan worden geconcludeerd dat de toename
verwaarloosbaar zal zijn. De verwachte intensiteit van de Hoornseweg in 2013
ligt op 17.600 motorvoertuigen per etmaal. De toename van deze intensiteit op
het omliggende wegennet door de bouw van 500 woningen wordt geschat op 3000
verkeersbewegingen (6*500). Zelfs indien de helft van deze verkeersbewegingen
plaatsvindt via de Hoornseweg is de toename ten opzichte van de berekende
intensiteit beperkt. Bovendien vermindert door het verdwijnen van de
bedrijvigheid op het terrein de hoeveelheid vrachtverkeer, wat de
geluidbelasting ten goede komt.
4.6 Luchtkwaliteit
Voor diverse
luchtvervuilende stoffen (o.a. stikstofdioxide, fijn stof en benzeen) zijn
grenswaarden vastgesteld die een wettelijke basis hebben gekregen in het
Besluit Luchtkwaliteit. De gemeente heeft de taak na te gaan of de normen voor
deze stoffen niet worden overschreden. Op het gebied van luchtkwaliteit vormt
de Hoornseweg de enige mogelijke belemmering, omdat alleen hier sprake is van
woonbebouwing op korte afstand van de weg. Uit berekening blijkt dat, uitgaande
van een rooilijn op 17 meter uit de as van de weg (overeenkomstig 65
dB(A)-lijn), de waarden t.a.v. bovengenoemde stoffen 10% onder de maximaal
toelaatbare norm blijven. Vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit zijn daarom
geen problemen te verwachten.
4.7 Energie
Vanuit nationale regelgeving is de gemeente verplicht bij
locaties groter dan 500 woningen een Energievisie op te stellen. In het 3E:
Klimaatplan Delft 2003-2012 (vastgesteld april 2003) is opgenomen dat de
gemeente al bij locaties vanaf 250 woningen een Energievisie opstelt. Een
Energievisie bevat de milieu-ambitie voor het plangebied, de te nemen
maatregelen op locatieniveau en welke consequenties deze maatregelen
(ruimtelijk / financieel) hebben.
Voor het plangebied is door de ontwikkelaars, in
samenwerking met de gemeente, een gebiedsvisie opgesteld. De visie gaat uit van
de “Trias Energetica”. Dit houdt in dat eerst onnodig gebruik van energie wordt
voorkomen, vervolgens duurzame energiebronnen worden ingezet en als laatste
stap efficiënt gebruik van eindige energiebronnen. Dit houdt dus
achtereenvolgens in dat de woningen voldoen aan de eisen van de tijd op gebied
van isolatie en andere energiebesparende maatregelen en dat voor de
energie-opwekking wordt gekeken naar duurzame bronnen. Duurzame bronnen zijn
bijvoorbeeld een collectieve voorziening of warmtelevering vanuit DSM Gist. De
VDD-locatie is daarmee de eerste mogelijkheid voor de afzet van warmte van DSM
Gist. Bij de uitwerking van het plan moet rekening worden gehouden met de
technische eisen voor ondergrondse infrastructuur en ruimtereservering voor
gebouwde nutsvoorzieningen.
De milieu-ambitie voor het VDD-terrein is op basis van
het Klimaatplan gesteld op een EPL van minimaal 7,5. Indien tijdens het opstellen
van de energievisie blijkt dat een EPL van 7,5 niet haalbaar is, wordt in
overleg tussen de gemeente en ontwikkelende partijen een nieuwe waarde voor de
EPL afgesproken. De haalbaarheid hangt af van zowel de economische haalbaarheid
als van de aanbesteding, die uitgevoerd wordt voor collectieve systemen voor
warmte-opwekking.
|
EPL als maat voor energiebesparing
De
EPL (Energie Prestatie op Locatie) is een instrument van de rijksoverheid om
besparingen op fossiele brandstoffen te realiseren. De EPL is net als de EPN
een maat voor brandstofbesparing, maar dan voor een hele
(nieuwbouw)locatie inclusief de energie-voorziening voor en/of op de locatie.
Het is een maat voor het vooraf berekende verbruik van fossiele brandstoffen voor die
locatie. Hierbij geldt: hoe hoger de EPL, des te lager het verbruik. De EPL
kent een schaal van 0 tot 10, waarbij 10 staat voor een ideaalsituatie
waarbij geen fossiele brandstoffen meer worden gebruikt. Bij de aanleg van
een aardgas- en elektriciteitsnet op een nieuwbouwlocatie met woningen met
een EPC van 1,0 én voorzien van een CV-ketel is de EPL 6,0.
|
5 INFRASTRUCTUUR
5.1 Openbaar vervoer
5.1.1 Bestaande situatie en
relevante ontwikkelingen
Het plangebied
is goed ontsloten door het openbaar vervoer (bus).
De stadslijn 60-62 (Alette Jacobsstraat – Westlandseweg – Reinier de Graafweg)
heeft een halte ter hoogte van de knik in de Reinier de Graafweg. Voor
streeklijnen richting het Westland (128 en 132) vormt momenteel de
Westlandseweg/Hoornseweg de route. Daarbij is een halte aan de Westlandseweg
gesitueerd (ter hoogte van de Aletta Jacobsstraat) en een halte op de
Hoornseweg.
Relevante
ontwikkelingen op het gebied van openbaar vervoer zijn met name de realisatie
van de busbaan en -brug over de Gaag. De bestaande streeklijnen over de
Hoornseweg zullen dan van de nieuwe route (via Reinier de Graafweg) gebruik
gaan maken. Daarnaast zal de toekomstige Agglonetlijn 37
(Kijkduin-Delft-Pijnacker-Zoetermeer) eveneens een tracé krijgen over de
Reinier de Graafweg.
Verder is van
belang dat de Gemeente Midden Delfland voornemens is een brug over de Kickert
(voor openbaar vervoer en langzaam verkeer) te realiseren ter hoogte van het
plangebied. Een toekomstige stadslijn kan van deze brug gebruik gaan maken.
Onduidelijk is nog waar een halte zal komen.
5.1.2 Beleid
Het gemeentelijk
verkeersbeleid is neergelegd in het VVP (Verkeers- en Vervoersplan). Dit plan
dateert uit 1997 en is op onderdelen verouderd. Momenteel wordt het LVVP
(Lokaal Verkeers- en Vervoersplan) voorbereid. Het LVVP bevat de beleidsdoelen op het gebied van verkeer en vervoer en
de visie op het toekomstige verkeersnetwerk in samenhang met de andere Delftse
plannen, inclusief maatregelen om dat doel te bereiken. De maatregelen hebben
een toename van het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer tot doel en
een afname van het gebruik van de auto met behoud van het functioneren van de
stad. Het LVVP zal in het voorjaar 2005
klaar zijn voor besluitvorming.
5.1.3 Gewenste ontwikkeling
De nieuwe
situatie op het gebied van openbaar vervoer is op de afbeelding aangegeven.
Voor het plangebied hebben de veranderingen met name consequenties omdat de
oriëntatie van bewoners voor openbaar vervoer voorzieningen met name op de
zuidzijde zal zijn gericht. Een logische voetgangersverbinding tussen de
woonwijk en de Reinier de Graafweg is dan van groot belang.
5.2 Autoverkeer
5.2.1 Bestaande situatie en
relevante ontwikkelingen
Het plangebied
ligt direct aan een op dit moment belangrijke doorgaande route in
oostwestrichting, de Hoornseweg/Westlandseweg. Aan de zuidkant van het
plangebied loopt de Reinier de Graafweg. De op het terrein aanwezige bedrijven,
worden vanaf deze wegen ontsloten, het VDD-terrein en Siem de Jong vanaf de
Hoornseweg, het terrein van Mooy en garage DIGO vanaf de Reinier de Graafweg.
Ten westen van
het plangebied loopt een weg die het appartementengebouw de Drogerij ontsluit.
Deze weg is privé-eigendom en loopt dood ter hoogte van de ingang tot de
parkeergarage; er is geen aansluiting op het plangebied.
5.2.2 Beleid en onderzoek
De functie van
de Hoornseweg als doorgaande route voor autoverkeer is al enige tijd onderwerp
van discussie. Gemeente
Delft is zelf
wegbeheerder sinds 1 januari 2004 en heeft geenwe hebben geen
bezwaar tegen ontsluiting van het VDD terrein op de Hoornse weg en Westlandse
weg.
Bij de Hoornse weg bijvoorbeeld gaat het om een toename
van 6,8 % autoverkeer terwijl daar het
vrachtautoverkeer ten gevolge van oude veiling nog niet eens van afgetrokken
is
.
Het ontsluitingsverkeer is derhalve zo minimaal dat er
geen redenen zijn om aan te nemen dat de omringende wegen dit niet aankunnen.
Bij de
uitwerking worden definitieve beslissingen over de definitieve oplossingen
genomen.
Met betrekking op de inrichting van beide ontsluitingen
is een aparte verkeersstudie uitgevoerd waaruit is gebleken dat een rotonde bij de
Westlandseweg het verkeer in voldoende mate kan verwerken.welke wordt getoetst door
de gemeente. Bij de Hoornseweg heeft een T-kruising met
voorrangsregeling de voorkeur. Deze verkeersstudie is uitgevoerd in opdracht
van de projectontwikkelaar en is geen onderdeel van het ontwikkelingsplan. In
deze verkeersstudie zijn de huidige intensiteiten geëxtrapoleerd naar 2020.
Hierbij is rekening gehouden met een autonome groei van het verkeer van 2% per
jaar. Daarnaast is rekening gehouden met de ontwikkelingen van de nieuwbouw op
het VDD-Mooij terrein, de nieuwe woningbouw in de omgeving van de Aletta
Jacobstraat en de ontwikkeling in de Harnaschpolder. Door de ontwikkeling van de Harnaschpolder zal de verkeersintensiteit
van de Hoornseweg in sterke mate toenemen. Het profiel van de route én de
ligging door de kern van Den Hoorn vormen dan een knelpunt. Gedacht
wordt daarom aan het doortrekken van de Reinier de Graafweg richting
de A4, waarmee de Hoornseweg een belangrijk deel van haar doorgaande
verkeersfunctie verliest. Een eventuele doortrekking van de Reinier de Graafweg
naar de A4 wordt in het Lokaal Verkeer en Vervoer Plan (LVVP) behandeld welke
in het voorjaar van 2005 wordt afgerond.
Autoverkeer; bestaande situatie
Openbaar vervoer; bestaande situatie
Autoverkeer; nieuwe situatie
Openbaar vervoer; nieuwe situatie
5.2.3 Gewenste ontwikkeling
Het plangebied
dient tenminste een tweezijdige ontsluiting voor autoverkeer op het
hoofdwegennet te krijgen. Dit in verband met gewenste flexibiliteit en
eventuele calamiteiten. Omdat er aan de zijde van de Westlandseweg voldoende
ruimte is om een volwaardige aansluiting te maken, wordt hier de
hoofdontsluiting van het terrein gerealiseerd, ter hoogte van de Aletta
Jacobsstraat. De exacte vorm wordt nog nader onderzocht.
Een ontsluiting
voor autoverkeer vanaf de Reinier de Graafweg is niet gewenst, gezien de
complexiteit van een nieuw kruispunt hier: de ligging in een S-bocht, nabij een
verkeersregelinstallatie en met het oog op de eventuele aanleg van een
trambaan in de toekomst.
Een tweede
aansluiting wordt gerealiseerd vanaf de Hoornseweg. Uitgegaan wordt van een
aansluiting ter hoogte van de voormalige oliemolen. De oliemolen gaat hiermee
fungeren als ‘poort’ naar de wijk, wat de bijzondere positie van het gebouw aan
de Hoornseweg versterkt. Indien bij de planuitwerking blijkt, dat deze
oplossing technisch niet haalbaar is of de cultuurhistorische waarde van het gebouw
te zeer aantast, is een alternatief de wijk te ontsluiten ten westen van de
oliemolen. De bestaande inrit naar de Drogerij zou hiermee dan gecombineerd
moeten worden. De realisatie van dit alternatief is mede afhankelijk van
medewerking van de vereniging van eigenaren van de Drogerij en de gemeente
Midden Delfland. Bijkomend voordeel van deze alternatieve ontsluiting is, dat
daarmee een meer autoluwe inrichting gerealiseerd kan worden aan de westzijde
van de waterpartij die het water langs het hoefijzer met het zuidelijke water
verbindt. Bovendien is er dan geen sprake meer van twee aansluitingen op de
Hoornseweg dicht bij elkaar.
De wegen in het
plangebied zullen worden ingericht als 30 km/h-gebied. Alleen de Westlandseweg
en Hoornseweg behoren tot de hoofdontsluiting (50 km/h).
Voor de interne
verkeersstructuur is gekozen voor een lus door het gebied (het ‘hoefijzer’).
Het centrale deel van het plangebied is niet voor auto’s toegankelijk. Achter
de woningen die aan het park zijn gesitueerd worden gezamenlijke parkeervelden
gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn vanaf het hoefijzer via smalle,
verkeersluwe woonstraatjes ontsloten.
De woningen aan
de Hoornseweg krijgen aan de Hoornseweg ook hun adres, en worden vanaf deze
zijde ontsloten. Gezien de huidige intensiteiten op de Hoornseweg kunnen niet
alle woningen een aparte inrit krijgen, maar moeten deze gebundeld worden,
zodat maximaal 3 extra in/uitritten ontstaan. Bij eventuele herontwikkeling van
het terrein van Siem de Jong blijft de winkel vanaf de Hoornseweg ontsloten
maar eventuele nieuwbouw op de achterzijde van het terrein moet vanuit het
plangebied ontsloten worden.
5.3 Parkeren
5.3.1 Beleid
In november 2003
is de nieuwe nota ‘Parkeren en Stallen’ vastgesteld. In deze nota wordt
uitgegaan van een gedifferentieerde parkeernorm. In plaats van één standaard
voor de gehele stad, is onderscheid gemaakt in de gebiedstypen “binnenstad”,
“schil” en “overig” en zijn verschillende woningtypen (van dure koop tot
goedkope huur) onderscheiden. De parkeernormen zijn daaraan gerelateerd. Voor
niet-woonfuncties wordt in de nota verwezen naar de richtlijnen van het CROW
(juni 2003).
Tijdens de
planontwikkeling en het overleg met de ontwikkelaar echter, is voor het
plangebied al in een eerder stadium een parkeernorm opgesteld. In bestuurlijk
overleg is afgesproken dat voor het VDD terrein de eerder geformuleerde
minimale eis wordt toegepast. Daarnaast heeft de ontwikkelaar de
inspanningsverplichting om te kijken in hoeverre de nu vastgestelde norm uit de
nota ‘Parkeren en Stallen’ nog gehaald kan worden in de planuitwerking.
Het is van
belang dat het plan voldoet aan de geformuleerde parkeernorm, zodat er in de
toekomst een parkeerverbodzone van kan worden gemaakt. Dit betekent dat er
nergens langs de weg geparkeerd mag worden; alleen in de daarvoor bestemde
parkeervakken.
5.3.2 Gewenste ontwikkeling
Voor het
plangebied wordt uitgegaan van een parkeernorm van minimaal 1,6 p.p. per
woning. Voor de woningen in de sociale huursector geldt een parkeernorm van minimaal
1,4 p.p. per woning. Bij de bepaling van het aantal parkeerplaatsen, gelden
bovendien de volgende eisen:
-
een
parkeerplaats in een (particuliere) garage telt als 0,5 p.p.; in het openbaar
gebied moet dan nog 1,1 p.p worden gerealiseerd;
-
de combinatie
van een garage en oprit telt als 1,2 (garage 0,5 + oprit 0,7); in het openbaar
gebied moet dan nog 0,4 p.p. worden gerealiseerd;
-
een oprit voor
of naast de woning telt als 0,7 p.p.; in het openbaar gebied moet dan nog 0,9
p.p. worden gerealiseerd;
-
parkeerplaatsen
in een parkeerkelder tellen als 1 p.p.; in het openbaar gebied moeten nog 0,6
p.p. worden gerealiseerd (overigens, p.p. in een openbaar toegankelijke garage
vallen ook onder parkeerplaatsen in het openbaar gebied);
De ontwikkelaar
zal bij de verdere uitwerking van het plan nog nagaan in hoeverre de
parkeernorm uit de nota ‘Parkeren en Stallen’ haalbaar is. Het VDD-terrein valt
in de gebiedscategorie “overig”. Voor vrije sector-woningen vanaf €300.000
geldt dan een norm van 1,85 p.p. per woning. Voor woningen tussen €150.000 en
€300.000 een norm van 1,7 p.p. per woning. Voor sociale huur of sociale koop
(tot €150.000) wordt uitgegaan van 1,4 p.p. per woning.
Ook in deze nota
‘Parkeren en stallen’ zijn nadere eisen geformuleerd:
-
parkeerplaatsen
in een geclusterde (gebouwde) parkeervoorziening tellen als 1 p.p.;
- een tuinparkeerplaats telt als 0,5 p.p.;
-
een oprit van
minimaal 5 meter zonder garage telt als 0,8 p.p.;
-
een garage mét
oprit van minimaal 5 meter telt als 1 p.p.;
-
een garage
zonder oprit telt als 0,5 p.p.;
-
een garage met
dubbele oprit (min. 4,5 meter diep en 5 meter lang) telt als 1,8 p.p.
Bij
herontwikkeling op het terrein van Siem de Jong moet voldaan worden aan de
nieuwe normen. Voor ‘detailhandel’ ligt deze norm op 2,5 tot 4 p.p. per 100 m2
b.v.o. (conform de richtlijnen van het CROW, juni 2003).
Gezien de
beperkte uitwisselingsmogelijkheden bij een groot aandeel parkeerplaatsen op
eigen terrein en gezien de handhavingsproblematiek die ontstaat wanneer
bewoners hun garage en/of oprit voor andere doeleinden gebruiken, heeft het de
voorkeur zoveel mogelijk openbare parkeervoorzieningen te realiseren. Om
dezelfde redenen heeft het de voorkeur bij parkeerplaatsen in gebouwde
parkeervoorzieningen één gemeenschappelijke garage te maken en niet uit te gaan
van individuele garages.
Door het
plangebied zal geen sprake zijn van doorgaand autoverkeer. De infrastructuur
heeft dus met name het karakter van woonstraten. Extra aandacht wordt gevraagd
voor het parkeren. Met name langs belangrijke routes voor fietser en voetganger
vraagt de inpassing van parkeerplaatsen om extra aandacht, zowel uit
veiligheids- als esthetische overwegingen. Langs de buurtontsluitingsweg worden
bij voorkeur geen haaks parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt ingezet op het
concentreren van parkeerplaatsen met mogelijkheden voor dubbel grondgebruik.
Bij gestapelde woningbouw dient het parkeren in het gebouw geïntegreerd te
worden.
5.4 Langzaam verkeer
5.4.1 Bestaande situatie
Door de op het
terrein aanwezige bedrijven is het gebied niet toegankelijk voor langzaam
verkeer. Er zijn geen aansluitingen met de omgeving.
Met name de
Buitenwatersloot vormt voor fietsers een belangrijke route tussen de kern van
Den Hoorn en het centrum van Delft. Ter hoogte van het plangebied vormt de
Hoornseweg door het krappe profiel, de auto-intensiteit en het ontbreken van
fietsvoorzieningen een knelpunt. Fietsers wijken daarom uit naar de Hoornsekade
(noordzijde van de Kickert). Een tweede belangrijke fietsroute in
oost-westrichting is de Westlandseweg / Reinier de Graafweg. In
noord-zuidrichting vormt het Polderpad / Westlandseweg/Buitenhofdreef een
belangrijke route.
LV-routes; bestaand
LV-routes; nieuw
5.4.2 Beleid
Zoals in §
5.1.2. al naar voren kwam, wordt momenteel een nieuwe beleidsnota op het gebied
van mobiliteit voorbereid, het LVVP. In het LVVP zal ook aandacht worden
besteed aan het fietsnetwerk in Delft. Bovendien zal een tweede fietsactieplan
gemaakt worden. In dit plan wordt het LVVP-fietsbeleid vertaald in concrete maatregelen
met als doel Delft weer in de top 3 van fietssteden te krijgen. In zijn
algemeenheid wil de gemeente Delft het fietsverkeer zoveel mogelijk bevorderen.
Het is daarom van belang vanuit de woonwijken goede verbindingen voor het
langzaam verkeer te realiseren met het hoofdfietsnetwerk en de omliggende woonwijken.
Rondom het plangebied worden geen grote structuuringrepen verwacht. Met name de
aansluiting van het plangebied op deze structuur is van belang.
5.4.3 Gewenste ontwikkeling
De belangrijkste
doorgaande routes voor fietsers lopen langs het plangebied; de aansluiting op
dit fietsnet moet vanuit het plangebied goed worden vormgegeven. De nieuwe brug
over de Kickert maakt voor het langzaam verkeer een aansluiting mogelijk op het
noordelijk gelegen woongebied. In de uitwerking van het stedenbouwkundig plan
moet deze aansluiting én het verdere verloop van een interne route naar de
Reinier de Graafweg verder vorm worden gegeven.
Ook voor
voetgangers zijn extra verbindingen met omliggende gebieden van belang. De
bestaande onderdoorgang in de Drogerij, die aansluit op het centrale groen- en
speelgebied van dit buurtje, vormt een aanknopingspunt voor een nieuwe
oost-westroute voor voetgangers, die de woonwijken met elkaar verbindt. In
noord-zuid richting is het van belang goede aanlooproutes naar de openbaar
vervoerhaltes op de Reinier de Graafweg te realiseren (ook geschikt voor
scootmobiel).
6 Cultuurhistorie
6.1 Archeologie
De ondergrond
van het plangebied bestaat uit komklei die is afgezet in de Duinkerke I-
transgressiefase (300 – v.Chr. – 0). In de daarop volgende Romeinse tijd (0 –
260 na Chr.) werd er intensief gewoond op de oeverwallen die langs de
restgeulen van de Duinkerke I- transgressiefase waren ontstaan. Dergelijke
geulafzettingen komen ten noorden van het plangebied voor.
In het naastgelegen komkleigebied kunnen
verkavelingsporen voorkomen in de vorm van (ondiepe) greppels en sloten.
Grondboringen in de omgeving wijzen erop dat door het bouwrijp maken voor de
(recente) bebouwing de bovengrond vrij diep is verstoord, waardoor eventuele
ondiepe sporen uit de Romeinse tijd of daarna zullen zijn verstoord.
Uit zeventiende-eeuwse kaarten blijkt dat er geen
bewoning langs de Kickert, de vaart van Den Hoorn naar Delft heeft
plaatsgevonden. Gelet op de lage ligging van het terrein en het
nederzettingspatroon van de boerderijen uit de Middeleeuwen, is het niet
waarschijnlijk dat hier bewoning in die tijd heeft plaatsgevonden.
Samenvattend geldt voor het plangebied een geringe kans
op het aantreffen van verkavelingsporen uit de Romeinse tijd en een zeer
geringe kans op bewoningssporen uit de Middeleeuwen. Tijdens de sloopwerkzaamheden
zal archeologische inspectie ter controle op deze constatering worden
uitgevoerd.
Voordat ingrepen
in de bodem worden verricht, is geen verkennend archeologisch onderzoek nodig
vanwege de geringe verwachting op het aantreffen van sporen. Als gevolg van de
verstoring van de bovengrond zullen eventueel toch aanwezige sporen ernstig of
geheel zijn verstoord waardoor de archeologische waarden gering zullen zijn.
Het is niet nodig om voor (delen van) het plangebied in het bestemmingsplan een
archeologische aanlegvergunning op te nemen.
6.2 Cultuurhistorisch
waardevolle bebouwing
In de
noordwestelijke hoek van het plangebied bevindt zich het complex van de
voormalige olieslagerij Mercurius. Het complex is van aanzienlijke
cultuurhistorische waarde. Het is een industrieel monument dat de overgang van
windkracht op stoomkracht illustreert. De oudste delen dateren uit 1829 en de
overige uit de tweede helft van de 19de eeuw. Ondanks dat de originele
installaties eruit zijn verdwenen is de oude functie nog steeds herkenbaar. Het
complex is nog een duidelijke afspiegeling van het deels industriële karakter
van het gebied tussen Delft en Den Hoorn langs de Buitenwatersloot. Grote
industriële molens met zware vierkante onderbouwen zijn in ons land bovendien
relatief zeldzaam, ook als molenrestant. Het complex is van een zodanig hoge
cultuurhistorische waarde dat bescherming als gemeentelijk monument zeker
gerechtvaardigd is. De procedure tot aanwijzing als gemeentelijk monument zal,
zodra het plangebied onderdeel wordt van Delfts grondgebied, worden opgestart.
Hierop vooruitlopend wordt in het ontwikkelingsplan het complex als te
handhaven beschouwd.
Overigens laat
de toekomstige bescherming van het complex als gemeentelijk monument volgens de
geldende vergunningsprocedures de mogelijkheid open om wijzigingen uit te
voeren en/of delen af te breken. Voor het ontwikkelingsplan is dit van belang,
omdat de noordelijke ontsluiting van het terrein door de tussenvleugel van het
complex voert. Het lijkt mogelijk hier een voldoende brede doorgang te maken,
en tegelijkertijd delen van de tussenvleugel te behouden, als verwijzing naar de
oude situatie. Verdere uitwerking van het bouwplan moet hierover uitsluitsel
geven. Indien deze doorgang bouwtechnisch niet haalbaar is of de
cultuurhistorische waarde van het pand te zeer aantast, moet voor een
alternatieve ontsluitingsroute worden gekozen (zie ook § 3.1.3).
Oliemolen Mercurius anno 1900
Oliemolen Mercurius anno
nu
In principe te behouden deel
6.3 Welstand
In het kader van de planvorming
heeft op verschillende momenten overleg plaatsgevonden over het
stedenbouwkundig plan en het ontwikkelingsplan met de welstandscommissie.
Op basis van de vastgestelde
gemeentelijke welstandsnota zal de gebruikelijke sturing aan de woningontwerpen
worden gegeven, zodat deze aan redelijke eisen van welstand voldoen.
Met betrekking tot het plan zijn opmerkingen
geplaatst die bij de verdere uitwerking aandacht behoeven.
Gelet op de parkstad-gedachte,
die als basis van het plan geldt, is het op een vrije wijze plaatsen van de
gestapelde woongebouwen in de zone langs de Westlandseweg gewenst. Hierdoor ontstaat
een duidelijker constrast met de rest van het plangebied, dat een formele
verkaveling heeft.
Het parkeren onder een
halfverhoogd dek verdient de nodige aandacht bij de uitwerking in verband met
mogelijke beheersproblemen en problemen met de leefbaarheid. De oplossingen uit
de Aanzet tot Beeldkwaliteit zijn als uitgangspunt gewenst.
Bij de uitwerking van de woningen
in de driehoekige ruimte tussen het middengebied en het hoefijzer is het
gewenst deze woningen zodanig in te passen dat ook de bijbehorende buitenruimte
kwaliteit krijgt.
7 Maatschappelijke en
financiële uitvoerbaarheid
7.1 Inspraak & overleg
Het concept
ontwikkelingsplan is, na accordering door B&W, onderwerp geweest van
inspraak en overleg. Het concept ontwikkelingsplan is aan diverse overlegpartners
als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro)
aangeboden en in het kader van inspraak voor een periode van 4 weken ter inzage
gelegd voor omwonenden en andere belanghebbenden, met de mogelijkheid tot het
indienen van schriftelijke inspraakreacties. Gedurende die periode is, tijdens
een inspraakbijeenkomst, tevens de gelegenheid gegeven voor mondelinge
inspraak.
Alle overleg- en
inspraakreacties zijn samengevat en beantwoord in de Nota Inspraak en Overleg.
Het concept ontwikkelingsplan is naar aanleiding van de reacties aangepast. Het
aangepaste plan en de Nota Inspraak en Overleg worden behandeld door de
commissie Duurzaamheid. Indieners van overleg- en inspraakreacties worden
uitgenodigd bij deze behandeling aanwezig te zijn en kunnen desgewenst gebruik
maken van hun inspreekrecht. Bij een positief advies van de commissie
Duurzaamheid zal het ontwikkelingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad
worden aangeboden. Tegen dit vaststellingsbesluit staat geen mogelijkheid open
van bezwaar en beroep.
7.2 Financiële uitvoerbaarheid
De ontwikkeling van het gebied is een particuliere
ontwikkeling. Gronden die een openbare functie krijgen, zullen op kosten van
deze particulier worden ingericht, volgens een vooraf afgesproken
kwaliteitsniveau. Gelijktijdig met de vaststelling van het ontwikkelingsplan in
de gemeenteraad wordt tevens een overeenkomst vastgesteld met de financiële
afspraken tussen gemeente en ontwikkelaars. Een voorwaarde is dat sprake is
van een, voor de gemeente, budgettair neutrale ontwikkeling.
Met betrekking tot eventuele planschadeclaims zal
aanvrager aan moeten tonen welke de mogelijke claims zullen zijn en hoe
aanvrager denkt te kunnen voorzien in de planschadeclaims. Conform de in
december 2002 vastgestelde raadsnota’s “Exploitatieverordening”, “Evaluatie
WRO” en “Planschadeverordening” wordt op deze wijze het financiële risico bij
de aanvrager neergelegd.
WSZ – Duurzaamheid
Vakteam RO
Beeldmateriaal door
vakteam RO en KOW-S
Informatie
verkrijgbaar bij dhr. S. Wierda,
Projectleider gemeente
Delft 015-2602120
augustus 2004
