Advies bij medeparaaf S&C: 467599 Samenwerkingsovereenkomst Poptahof

Risico-inventarisatie en risico-monitoring

Een noodzakelijke herstructurering zoals die in Poptahof plaatsvindt brengt vanzelfsprekend risico’s met zich mee. Een van de belangrijkste knelpunten om de herstructurering tot een succes te maken kan het relatief geringe bedrag worden dat momenteel beschikbaar is vanuit de gemeente als financiële bijdrage: € 6 miljoen. Dit strakke financiële kader heeft al gezorgd voor vertraging in het project.

De risico-inventarisatie zal onder meer de volgende risico’s gaan bevatten:

· Renterisico’s: het tekort beloopt zo’n € 35 miljoen. Doordat de meeste bedragen in de toekomst uitgegeven worden is de huidige waarde daarvan lager, namelijk ruim € 20 miljoen, die verdeeld is over € 6 miljoen Gemeente Delft en € 15 miljoen Delftwonen. Voor de discontering is een rentevoet van 6,5% gebruikt. Probleem is alleen dat de € 20 miljoen berekend is naar 1 januari 2004, hetgeen inhoudt dat de Gemeente Delft op 1 januari 2004 € 6 miljoen had moeten storten in de GEM. Dat bedrag zou vervolgens moeten renderen tegen 6,5% (de huidige 15-jaars rente is overigens 4%). Doordat die storting niet op 1 januari 2004 heeft plaatsgevonden is het eerste tekort –die niet in de financiële bijlage bij de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen– daarmee een feit. Dat tekort bedraagt circa € 0,6 miljoen. Voor dit tekort zal aanvullende dekking benodigd zijn;

· Ten behoeve van de voortgang van het project, een essentiële doelstelling, is het schot tussen de grond- en de vastgoedexploitatie niet waterdicht. Vanuit financieel perspectief is dat lastig, omdat wij als gemeente weinig ervaring hebben met grootschalige vastgoedexploitaties. Wij zijn dus niet goed in staat om operationele risico’s in de vastgoedexploitatie te beheersen, maar dragen mogelijk wel financiële gevolgen van nadelige ontwikkelingen in de vastgoedexploitatie;

· Voor het project is een Europese subsidie (Interreg) verkregen. De Europese regelgeving is zeer strikt i.v.m. rechtmatigheidseisen. De laatste betaling (kasbasis) voor subsidiedragende investeringen in Poptahof moet verricht zijn in december 2007. Maximale consequentie als we die fatale termijn niet halen is dat de GEM mogelijk geen recht meer heeft op € 1 miljoen subsidie. Voortgang van het project is dus cruciaal;

· De gevoeligheidsanalyse gaat ten onrechte niet uit van gewogen risico’s;

· De VON-prijzen van woningen lijkt hoog (€ 2,5 miljoen). Dit risico kan effect hebben op de grondexploitatie;

· De plankosten zijn taakstellend verlaagd met 50%.

· Voor aanbestedingen in dit 15-jaar durende project is uitgegaan van de huidige gunstige aanbestedingsresultaten;

· De in de grondexploitatie opgenomen risico-voorziening van € 4,8 miljoen lijkt door het bovenstaande aan de krappe kant.

Advies

1. bovenstaande risico’s ter kennisgeving aannemen en de concept risico-inventarisatie op korte termijn vollediger en definitief maken;

2. vooralsnog geen hogere financiële bijdrage dan het taakstellende bedrag van € 6 miljoen ter beschikking stellen;

3. Sterk benadrukken dat bij signalering van mogelijke overschrijdingen partijen eerst en vooral zoeken naar planaanpassingen ten einde binnen de gestelde financiele kaders te blijven (conform art 5 van de overeenkomst).

4. In het licht van het bovenstaande periodiek (bijvoorbeeld halfjaarlijks) de GEM laten rapporteren over de risico’s zodat telkens in een zo vroeg mogelijk stadium tijdens de herontwikkeling zicht is op het zich mogelijk voordoen van een hogere bijdrage van Partijen, waarbij artikel 5.3 van de Samenwerkingsovereenkomst van toepassing wordt;

5. ten behoeve van het behalen van rentevoordelen een treasurer betrekken in het project die zich –taakstellend– ruim moet terugverdienen door optimaal te profiteren van ontwikkelingen op de rentemarkt;

6. ten behoeve van de projectvoortgang instemmen met de samenwerkingsovereenkomst en het stedenbouwkundig plan.

S&C, Johan de Ruijter, 22 november 2004.