In verband met de beëindiging van de samenwerking met de ontwikkelaar Moes/Woningbeheer, inzake de realisatie van de nieuwe brandweerkazerne en bovenliggend kantoor, is een groot aantal wijzigingen opgetreden in de initiële plan- en besluitvorming.
Met deze rapportage wordt inzicht gegeven in de achtergrond, het proces en de huidige stand van zaken rondom dit project.
Uit deze gewijzigde situatie komt een aantal nieuwe aspecten naar voren welke nader worden toegelicht en indien noodzakelijk worden voorgelegd voor besluitvorming. Met deze aanpassingen en besluiten zal een herstart van dit project mogelijk worden en zal alsnog op korte termijn een nieuwe brandweerkazerne kunnen worden gerealiseerd.
Eveneens zal inzicht worden gegeven in de gevolgen van realisering zonder bovenbouw òf invulling van de bovenbouw met woningen òf de meest gewenste invulling van de bovenbouw met kantoren met mogelijk een hoofdkantoor van de GGD Zuid-Holland West en andere maatschappelijk zorginstellingen en/of commerciële gebruikers.

Uitgangspunten (initiële bouwplan/besluitvorming)

Op 22 juni 1999 is door het college besloten dat nieuwbouw voor de 34 jaar oude brandweerkazerne noodzakelijk was en dat de ontwikkeling door een projectontwikkelaar zou worden gedaan. In de aansluitende periode is een Programma van Eisen en een ontwikkelingsplan opgesteld waarmee een prijsvraag is uitgeschreven om het bouwplan en de ontwikkelaar te kunnen selecteren.
Naar aanleiding van een drietal inschrijvingen heeft het college (d.d. 12 september 2000) en de raad (d.d. 28 september 2000) besloten met de ontwikkelaar Moes verder te gaan en dit bouwplan nader uit te werken. Hierbij is ook besloten het surplus uit de desbetreffende grondexploitatie aan te wenden voor de bouwexploitatie en daarnaast een investeringskrediet van € 5,85 mln. (incl. BTW) (€ 5,1 mln. excl. BTW) beschikbaar te stellen.

Na de selectie is in 2001 en 1^e helft 2002 is door de ontwikkelaar en het gemeentelijke team gezamenlijk een uitwerking gegeven aan het bouwplan en zijn de Ruimtelijke Ordening - en Bouwvergunningprocedures doorlopen.

Gezien de aanzienlijke bouwkostenstijgingen eind 2000 en 2001 én de autonome groei van het brandweerapparaat heeft bij de besluitvorming van de zomernota 2001-2005 een verhoging van het investeringskrediet met € 1,0 mln. (excl. BTW) plaatsgevonden (noodzakelijk was € 1,6 mln.). De opvolgende periode is gebleken dat bezuinigingen niet verder mogelijk waren en is bij de besluitvorming van de zomernota 2002-2006 een extra uitbreiding van het investeringskrediet met € 0,5 mln. (excl. BTW) toegekend. Per saldo resteert op dit moment een totaal investeringskrediet van € 6,6 mln. (excl. BTW).

Recentelijk (30 september 2003) heeft in het college besluitvorming plaatsgevonden over het uitbrengen van een gemeentelijke bieding naar de GGD Zuid-Holland West voor de (ver)huur in het toekomstige kantoor boven de nieuwe brandweerkazerne. Hierbij is gelijkertijd, ter kennisname, een tussenrapportage (momentopname) aan de raadcommissie beschikbaar gesteld. In oktober 2003 heeft in het college vervolgens besluitvorming plaatsgevonden over het definitief doorzetten van een ontwikkeling in eigen beheer. Tenslotte heeft op 4 november 2003 het college een definitief besluit genomen over het voor te leggen huurniveau naar de GGD Zuid-Holland West.

Het ontwikkelingsproces

In het eerder vastgestelde ontwikkelingsplan is aangegeven dat om stedenbouwkundige en financiële redenen is gekozen een commercieel kantoor te realiseren boven de nieuwe brandweerkazerne. Door namelijk grondopbrengsten met het kantoor te genereren werd een aanvullende dekking voor de brandweerkazerne gerealiseerd.
Voor dit bijzondere project is middels een prijsvraag een aantal projectontwikkelaars gevraagd dit project (turn-key) te realiseren.
In de aanbiedingsvoorwaarden van de ontwikkelaar (trouwens bij alle marktpartijen) was opgenomen dat bij onvoorziene marktomstandigheden de ontwikkelaar in overleg zou treden met de gemeente over de alsdan ontstane situatie, waarbij voor de ontwikkelaar geen verplichting aanwezig was om de kantoorbouw te starten c.q. voor de leegstand te bouwen. Een dergelijke voorwaarde is niet ongewoon, doch betekent een zeker risico.
Ten tijde van de prijsvraag (in 2000) en de aansluitende periode van onderhandelingen was geen enkele reden om één en ander als een verhoogd risico te zien.

Gedurende 2000 en 2001 is de voorbereiding bij beide partijen zonder aarzeling voortgezet. Gezien de toentertijd tussen partijen overeengekomen datum van start bouw (2 september 2002), zijn eind 2001 de voorbereidende werkzaamheden voor de tijdelijke huisvesting gestart. De tijdelijke huisvesting aan de Mercuriusweg is verbouwd en vervolgens in het 1^e kwartaal 2002 opgeleverd. De brandweer was op dat moment reeds volop in voorbereiding voor de verhuizing (van maart/april 2002). Gezien de overeengekomen datum start bouw is direct na de verhuizing in mei 2002 begonnen met sloop en bouwrijp maken van het terrein.

Begin 2002 nam de druk op de kantorenmarkt af. Als gevolg hiervan is bij de ontwikkelaar enige zorg ontstaan over de afzetmogelijkheden van de commerciële kantoren. Aan het eind van het 1^e kwartaal 2002, gelijktijdig met de periode van verhuizing brandweer, heeft de ontwikkelaar aan de gemeente te kennen gegeven te willen bekijken hoe de veranderende situatie op de kantorenmarkt het hoofd geboden kan worden. In mei 2002 (na verhuizing en sloop brandweer) heeft de ontwikkelaar te kennen gegeven nog niet met de bouw te willen/kunnen starten. Gedurende de periode van mei tot november 2002 is veelvuldig en intensief overleg geweest tussen partijen om dit probleem gezamenlijk op te lossen. Eind 2002 is geconcludeerd dat de ontwikkelaar niet bereid was enig risico te lopen en een gezamenlijke oplossing niet langer mogelijk bleek. Vanaf december 2002 tot maart 2003 is gepoogd met direct bestuurlijk overleg alsnog een oplossing te forceren. Ondertussen was de bedrijfseconomische situatie bij de ontwikkelaar Moes zodanig, dat een financiële oplossing vanuit Moes niet meer voorhanden was. (N.B. Moes heeft zich thans teruggetrokken uit deze regio en heeft projectontwikkeling grotendeels beëindigd.) Eind maart 2003 is ook bestuurlijk geconcludeerd dat op geen enkele wijze vooruitgang te realiseren was en is voorgesteld de samenwerking met de ontwikkelaar te beëindigen. Bij deze beëindiging heeft voorop gestaan om minnelijk tot een oplossing te komen en niet een lange juridische strijd te gaan voeren. Dit mede gezien het belang voor een snelle oplossing voor de brandweer.
Over de beëindigingsvoorwaarden heeft afgelopen periode overleg plaatsgevonden, waarbij op 8 september 2003 tussen partijen overeenstemming is bereikt. Hierbij zal, zoals reeds eerder gemeld, de gemeente de planvorming overnemen tegen een vergoeding van een deel van de gemaakte plankosten. Hierover heeft op 16 december 2003 besluitvorming in het college plaatsgevonden.

Alternatieven voor ontwikkeling
Het beëindigen van de samenwerking met de ontwikkelaar impliceert dat de gemeente Delft zelf moet zorgen voor het realiseren van een nieuwe kazerne. In deze situatie is het wenselijk zicht te verkrijgen op mogelijk alternatieve ontwikkelingen. Aangezien deze problematiek grotendeels financieel van aard is, is ook bij de alternatieven de nadruk op de financiële kant van zaak gelegd. Indien beperkingen vanuit bedrijfsvoering Brandweer of bouwregelgeving bekend zijn, worden deze summier belicht.

De financiële onderbouwing is weergegeven in de (geheime) bijlage.

Ter herinnering; de initiële planvorming met het realiseren van een kantoor boven de kazerne was (naast stedenbouwkundige redenen) bedoeld om aanvullende opbrengsten (orde grootte; € 3,75 mln.) te genereren als aanvullende dekking op de brandweerkazerne.

· Variant 1
Brandweerkazerne + bovenliggend kantoor (mogelijk ingevuld met GG-GD en/of andere maatschappelijke instellingen)

Dit betreft de basisvariant waarop de planvorming is opgebouwd. Alleen is geen sprake meer van (onhaalbare) commerciële verhuur, doch van (haalbare) maatschappelijke verhuur (Hierover volgt later meer!).
Met deze variant zal het project zonder vertraging en verdere procedures verder kunnen. Hierbij zal aldus het gehele kantoor in het maatschappelijke huursegment (onder kostprijs) wordt gerealiseerd.
Financieel betekent e.e.a. dat het saldo van de brandweerkazerne vrijwel ‘0’ zal zijn. Door het grotendeels wegvallen van de opbrengsten vanuit het kantoor zal het totale saldo negatief zijn.

· Variant 2
Alleen Brandweerkazerne (zonder bovenliggend kantoor)

Hiermee zal zonder tijdverlies een nieuwe brandweerkazerne kunnen worden gerealiseerd op de beoogde locatie. Lopende het bouwtraject zal wel een RO procedure gevolgd moeten worden voor een gewijzigd bouwplan. Hierbij zal vanzelfsprekend geen kantoor worden gerealiseerd.
Financieel betekent e.e.a. dat voor de brandweerkazerne weinig veranderd. Doordat geen kantoor wordt gerealiseerd zal deze opbrengst wegvallen en ontstaat voor het totaal een negatief saldo.

· Variant 3
Brandweerkazerne + bovenliggende (starters koop-) appartementen

Hiermee zal op de beoogde locatie een nieuwe brandweerkazerne kunnen worden gerealiseerd. De bovenliggende kantoren zullen daarbij een gewijzigde invulling verkrijgen met woningbouw. Woningbouw boven de kazerne heeft niet de voorkeur vanuit de brandweer, aangezien overlast van uitruk en oefeningen niet reëel te beperken valt en alsdan tot discussie en overlast zal leiden.
Voor woningbouw zullen vanuit bouw- en milieuregelgeving stringente eisen van toepassing zijn, waardoor deze invulling niet eenvoudig mogelijk is.
Woningbouw kan met verschillende woningtypes. Vanuit een woningcorporatie is reeds in het verleden een aanzet gegeven voor realisering met starters koopappartementen. Dit betekent een mogelijke realisering met 75 app. a € 150.000 VON.
Hiermee zal min. ¾ jaar extra planvorming ontstaan en aldus tijdverlies optreden. Deze vertraging heeft consequenties voor de bedrijfsvoering van de brandweer. Met betrekking tot de thans afgegeven vergunningen (art. 17 WRO vergunning is tot eind 2006 geldig en kan niet verlengd worden) ontstaat een strijdigheid met de vergunning aangezien oplevering gebouw alsdan pas medio 2007 mogelijk is.
Financieel betekent e.e.a. voor de brandweerkazerne weinig veranderd. Doordat geen kantoor wordt gerealiseerd zal deze opbrengst geheel wegvallen. Door de lagere opbrengsten vanuit de woningen, kosten van nieuwe planvorming en kosten voor een langere tijdelijke huisvesting zal uiteindelijk het totale saldo negatief zijn.

Varianten kort samengevat:

Financiën Brandweer GGD RO Tijd
Variant 1 - + + + +
Variant 2 - - + - - +/-
Variant 3 - +/- - + -^*
(* Oplevering gebouw later dan geldigheid WRO vergunning)

Conclusie

Vanuit de hiervoor geschetste varianten is de financiële conclusie eenduidig dat t.o.v. het oorspronkelijk plan alle varianten negatief zijn. Onderling is het verschil gering en door het (grotendeels) wegvallen van de beoogde opbrengsten uit het commercieel verhuren van het kantoor (orde van grootte € 3,75 mln.) zal het resultaat met een gelijk bedrag afnemen.
Afhankelijk van verdere optimalisaties, besparingen, etc zal vermindering van het tekort mogelijk zijn. Mede door de nog mogelijke mee- en tegenvallers (zie hiervoor bijlage C) zal een vermindering van het tekort zich vooral voordoen bij variant 1.

Verder valt op te merken dat bij variant 1, door de gemeentelijke verhuur, een toekomstwaarde in het gebouw bestaat, vooral zodra de kantorenmarkt weer aantrekt. Bij variant 3 moet opgemerkt worden dat hierbij de nieuwbouw later wordt opgeleverd dan de geldigheid van de WRO vergunning voor de tijdelijke huisvesting.

Zoals aangegeven is het van belang dat de tijdelijke huisvesting van de brandweer aan de Mercuriusweg (a.g.v. de vergunning in het kader van art. 17 WRO) voor eind 2006 zal moeten worden beëindigd. Omdat de bouwtijd voor een nieuwe kazerne ca. 2 jaar zal vergen, is start van de bouw uiterlijk medio 2004 noodzakelijk.
Eveneens is de planvorming voor de nieuwe kazerne reeds volledig (en naar tevredenheid van de gebruiker/brandweer) uitgewerkt tot een bestekgereed plan met een verleende bouwvergunning.
Daarnaast is van belang dat indien voor een ander bouwplan zou worden gekozen de reeds gemaakte (gemeentelijke) kosten grotendeels onverrekenbaar zijn. Bovendien kost een ander bouwplan de nodige voorbereidingstijd (+ 1 jaar) en zullen extra kosten gemaakt moeten worden voor aanvullende voorzieningen aan, en het langer in stand houden van, de tijdelijke huisvesting.

Vanuit deze punten en de eerder aangegeven financiële conclusie inzake de varianten, ligt het zeer voor de hand de ontwikkeling van het huidige bouwplan voort te zetten en aldus variant 1 (brandweer + bovenliggend kantoor) als uitgangspunt voor het vervolg te nemen.
Bewust is ook bij de beëindiging van de samenwerking toegewerkt naar het overnemen van de rechten en plichten van het bouwplan om voortzetting van het project mogelijk te maken.

De gemeente zal aldus voor eigen rekening en risico de brandweerkazerne met bovenliggend kantoor realiseren, inclusief de verhuur van het kantoor en opdrachtverstrekking aan een aannemer.

De hiervoor omschreven situatie is rond de zomer van 2003 in ieder geval aanleiding geweest om deze richting verder in te zetten en heeft inmiddels geresulteerd in een aantal mogelijk interessante huurders. Daarbij is vooral geopteerd voor huurders uit maatschappelijke instellingen. Voor Delft is het van belang dit type huurder in de gemeente te kunnen huisvesten ook al is hiervoor een lager huurprijsniveau noodzakelijk.

Verhuur kantoor
Zoals reeds aangegeven zal het kantoor boven de brandweer door de gemeente verhuurd moeten gaan worden. Hierbij is een kostprijsdekkende huur het uitgangspunt. Vooralsnog zal dit betekenen dat bij gemeentelijke verhuur het huurniveau ca. € 145,-/m² VVO (vrij van BTW*) dient te bedragen. Dit is lager dan de economische huurwaarde van dit kantoor in de markt, welke ca. € 155,-/m² VVO (vrij van BTW) bedraagt. Deze lage kostprijsdekkende huur is mogelijk, aangezien de gemeente o.a. lagere financieringslasten heeft. Deze lagere huurprijs tezamen met de unieke locatie moet een snelle verhuur van de beschikbare 6.350 m² VVO kantoor waarborgen.

Gezien de directe omgeving met het politiekantoor Haaglanden/Delft, het hoofdkantoor van de stichting Maatzorg en de toekomstige Brandweer leent deze locatie zich uitermate voor een concentratie van (sociaal) maatschappelijke instellingen. Deze concentratie geeft een synergie voor dergelijke instellingen en vormt gelijkertijd een versterking van de aantrekkingskracht van deze locatie. Noodzaak voor de beoogde doelgroep is een locatie met een goede bereikbaarheid met OV/auto en een huurniveau welke scherper is dan het gangbare commercieel huurniveau. Hieraan voldoet deze locatie in ruime mate.

Aangezien binnen Delft een aantal van deze instellingen voornemens is nieuwe huisvesting te betrekken, is dit een specifieke doelgroep waarop de verhuur zich richt. Vanzelfsprekend is een commerciële huurder welkom, doch deze markt is op dit moment volledig verzadigd.

Naast de beoogde doelgroepen is op dit moment in ieder geval reeds een reservering opgenomen voor aanvullende kantoorruimte voor de brandweer (ca. 400 m² VVO) als gevolg van de aanstaande fusie met de brandweer Rijswijk. Hierdoor zal het eveneens mogelijk zijn om de huidige ambulancepost nabij de Irenetunnel te verplaatsen naar deze locatie. Betreffende instantie heeft hier zeker interesse in.

Naast de brandweer reservering is de GGD Zuid-Holland West voornemens een nieuw regionaal hoofdkantoor te betrekken (ca. 4.100 m² VVO). Hiervoor is een aantal locaties in meerdere gemeenten in beeld. Definitieve besluitvorming is mede afhankelijk van de Delftse aanbieding en zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2004 aan bod komen.
De huisvesting van de GGD in Delft impliceert een goede impuls voor de werkgelegenheid en geeft Delft een centrale rol in dit zorgveld. Uitgangspunt voor de GGD Zuid-Holland West is dat de huidige (gemiddelde) huisvestingslasten niet toenemen.
Aangezien het kostprijsdekkende huurniveau voor het kantoor boven de brandweer meer is dan de huidige (gemiddelde) huisvestingslasten van de GGD ontstaat een onrendabel deel tussen beide uitgangspunten.

Het college acht deze huurder van dermate groot belang voor Delft en voor het project Brandweerkazerne dat besloten is ca. 4.100 m² VVO aan de GGD aan te bieden onder kostprijsniveau. Hetgeen een onrendabele top op verhuur impliceert.

Naast voornoemde concrete huurder zijn ook andere (sociaal) maatschappelijke instellingen in beeld. Hierbij valt te denken aan de centralisatie van Maatzorg de Werven en het regio kantoor van de Sociaal Pedagogische Dienst (MEE). Inmiddels worden met deze instellingen serieuze gesprekken gevoerd.
Ook bij deze maatschappelijke instellingen is het huurniveau sterk van belang. Concreet is (nog) niet in beeld welke huisvestingslasten voor voornoemde partijen haalbaar zijn. Uitgangspunt hierbij is een kostprijsdekkende huur. Indien hierop afgeweken moet worden zal voor de resterende (niet GGD) te verhuren 2.250 m² VVO eveneens rekening gehouden moeten worden met een onrendabele top op verhuur.

Indien een hogere huursom wordt aangehouden daalt het tekort, maar neemt het verhuurrisico toe. Start bouw in 2004 is essentieel en derhalve wordt gekozen voor zekere huurders met als gevolg een financieel tekort in plaats van een onzekere huurder en mogelijk meer opbrengst.
De vastgoedexploitatie is hierop gebaseerd.

Kortom, bij een maatschappelijke huurniveau en met genoemde potentiële huurders zal het verhuurrisico geminimaliseerd worden. E.e.a. is weergegeven in onderstaande tabel.

Oppervlakte kantoor	Beschikbare m² VVO	Gereserveerd (m² VVO)
Entrée	50	Algemeen 50
1^e kantoorlaag	1.461	Brandweer 400
2^e kantoorlaag	1.461	GGD 1.461
3^e kantoorlaag	1.461	GGD 1.461
4^e kantoorlaag	1.349	GGD 1.178
5^e kantoorlaag	568
Totaal	6.350	4.550

Financiën/Risico’s

Met betrekking tot financiële gevolgen en de nog aanwezige risico’s wordt verwezen naar (geheime) bijlagen.

In ieder geval zal door het wegvallen van de opbrengsten uit de commerciële verhuur van het kantoor het totale resultaat, t.o.v. de initiële planvorming, met ca. € 3 tot € 4 mln. afnemen.

Europese aanbesteding bouw

Uit de bouwkosten en de omvang van het project brandweerkazerne met parkeerdek en kantoren blijkt dat de gemeente voorliggende bouwplan volgens het Uniform Aanbestedingsreglement-EG 1991 dient te gunnen. Bovendien blijkt, zoals eerder aangegeven, dat in de huidige bouwmarkt de aanneemsom gunstiger uit kan vallen dan de in het verleden bepaald.
Voor dit tamelijk complexe werk wordt gekozen voor een aanbesteding met voorafgaande selectie. Voor de tijdsduur van de aanbestedingsprocedure geldt een minimum van 37 dagen. Deze vorm van aanbesteden met voorafgaande selectie wordt algemeen bekend gemaakt, waarbij een ieder zich schriftelijk als gegadigde kan aanmelden. Op basis van in de aankondiging vermelde eisen en gunningcriteria vindt een selectie plaats van het aantal gegadigden die vervolgens een uitnodiging krijgen tot inschrijving op het werk. (NB. Hiermee worden niet terzake kundige bedrijven van deelname (en dus rekenvergoeding) uitgesloten)

Voor de eisen en gunningcriteria, die na het vaststellen van het bestek worden bepaald, zijn vooral van belang de technische specificaties (bestek en tekeningen), financiële en economische draagkracht, technische bekwaamheid, bouwtijd en start bouw. Naast het gunningcriterium van de financieel meest voordelige aanbieding zullen ook de bouwtijd en start bouw van doorslaggevend belang kunnen zijn.

Planning

Indien de GGD positief besluit voor deze locatie en een positieve beoordeling door de raadscommissie – beide begin 2004 – is onderstaande planning het uitgangspunt.

Eind februari 2004: Aanmeldingsadvertentie ivm voorselectie.

Half maart 2004: Selectie aannemer.

Eind april 2004: Gunning.

September 2004: Start bouw

1^e/2^e kwartaal 2006: Oplevering kantoor/kazerne

Besluitvorming

Voorgesteld wordt;

· In te stemmen met de nota.

· Geheel ter bespreking voor te leggen aan cie. Duurzaamheid.

· De ruimte voor de GGD Zuid-Holland West (ca. 4.100 m² VVO) aan te bieden op een maatschappelijk huurniveau en hiermee een onrendabele top op verhuur te accepteren .

· Bij de resterende ruimte (ca. 2.250 m² VVO) te streven naar een kostprijsdekkende verhuur i.p.v. een maatschappelijk huurniveau.

· Na aanbesteding van de bouw alsdan het (definitieve) tekort op de exploitaties voor te leggen, voorzien van een dekkingsvoorstel.

· Het thans bekende mindere resultaat van de grondexploitatie mee te nemen in de jaarlijkse herziening grondexploitaties.

· Te kiezen voor een aanbestedingsprocedure met voorafgaande selectie.

· De navolgende uitgangspunten in de financiële opstelling te accepteren

o Om een lagere kostprijsdekkende huur te realiseren een financieringsrente te hanteren van 5%.

o Om indexering van de bouwkosten te ondervangen een indexering met minimaal de inflatie op alle kredieten van de brandweerkazerne toe te passen.

o De toekomstige groot onderhoudskosten voor de kazerne én het kantoor vooralsnog niet mee te nemen in de berekening.