Voorstel voor principeovereenkomst voor
projectontwikkeling Stationslocatie
Delft Zuid
1.
Inleiding
Voorliggend
voorstel omvat een te sluiten principeovereenkomst tussen gemeente Delft met
BAM Utiliteitsbouw BV (voorheen Nelis Bouw & Ontwikkeling BV) voor
de projectontwikkeling van stationslocatie Delft Zuid (zie de voor u ter inzage
gelegde bijlage 1).
Het betreft hier
een overeenkomst waarin op hoofdlijnen de aard van de samenwerking en de kaders
waarbinnen gewerkt zal worden, zijn vastgelegd.
Onder andere wordt
daarbij voorgesteld samen met BAM Utiliteitsbouw BV een rechtspersoon
(een grondexploitatiemaatschappij (GEM) op te richten. Indien de Raad hiermee
akkoord gaat zal B&W de principeovereenkomst nader uitwerken in het kader
van de oprichting van deze GEM. Voor deelname aan een dergelijke rechtspersoon
heeft de gemeente toestemming nodig van Gedeputeerde Staten, waartoe het
college om goedkeuring moet verzoeken.
De voorliggende
overeenkomst omvat tevens een grondexploitatie op basis waarvan de
inbrengwaarde van de gronden van de gemeente Delft zijn bepaald, en tevens het
financieel kader geeft voor de op te richten GEM.
2. Voorgeschiedenis
2.1. Bestuurlijk kader en selectieprocedure
Op 6-11-2002 heeft
de commissie Duurzaamheid kennisgenomen van de resultaten van een
selectieprocedure voor een projectontwikkelingsmaatschappij voor de
ontwikkeling van de stationslocatie Delft Zuid (zie de voor u ter inzage
gelegde bijlage 2: ‘plangebied’). Daarbij gaat het om de ontwikkeling
van een plan dat voorziet in een kantoorontwikkeling met voorzieningen van
minimaal 30.000m2 en maximaal 37.500m2 BVO, aan de westzijde van het station,
welke past binnen de door de raadscommissie bepaalde ruimtelijke
ontwikkelingsvisie voor de zone tussen TU en het station Delft Zuid. Deze visie
is inmiddels opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan Station Delft Zuid en
tevens passend binnen het in 2002 vastgestelde regionaal structuurplan
Haaglanden (RSP). Bij de recente herijking van het regionale grondaanbod voor
kantoorbouw (in verband met het regionale overaanbod), is deze taakstelling
voor deze locatie herbevestigd.
Met de voorliggende
ontwikkeling wordt een eerste belangrijke stap gezet naar de gewenste
opwaardering van dit gebied als stations- en werklocatie. Bovendien levert hij
ook een bijdrage aan de opwaardering van de kwaliteit van het woonmilieu in de
directe omgeving .
Deze ontwikkeling voorziet in het enige aanbod voor nieuwbouw
kantoorruimte voor de komende 5 jaren in Delft. Ondanks de problemen op de
kantorenmarkt is het beschikbaar hebben van een aanbod in Delft van belang voor
het economisch functioneren van de stad.
Daarbij is het profiel onderscheidend van locaties als Delftech Park,
TNO, Technopolis en Spoorzone.
2.3. Verbetering
woonmilieu
Dit plan voor de
realisering van een kantorenlocatie maakt deel uit van een omvattender gemeentelijk
plan dat tevens voorziet in een verbetering van woon- en leefmilieu in het
gebied, met name in relatie tot de woonbebouwing van het belendende Voorhof.
Het gaat daarbij om verbetering van de afwikkeling van het zware
bevoorradingsverkeer, een aankoop van een milieuhinderlijk bedrijf, een
inperking van de toegestane milieubelasting binnen de bedrijvenstrook langs de
Vulcanusweg en een verplaatsing van een school en culturele voorziening naar
een betere locatie.
Overigens is om
reden van milieubelasting door het spoor en de Kruithuisweg geen woonbestemming
op de nieuwe bouwlocaties mogelijk.
In het kader van de
voornoemde selectieprocedure is Nelis Bouw & Ontwikkeling bv (nu BAM Utiliteitsbouw
BV) als winnaar uit de bus gekomen (zie de voor u ter inzage gelegde
bijlage 3: ‘plan Nelis’) en is daar de laatste fase van de selectie, de
contractbespreking, mee aangegaan. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het
voorliggende resultaat waar instemming van het college en de gemeenteraad op
wordt gevraagd.
Het door Nelis
ingediende plan is daarbij toegesneden op de actuele situatie. Daarbij speelt
vooral de onzekerheid over de wijze waarop en het tijdstip wanneer de
verdubbeling van het spoor zal plaatsvinden. Nog voor de zomer 2004 zal een
definitief stedenbouwkundig plan kunnen worden vastgesteld.
Inmiddels heeft de
vastgoedcommissie van de BAM ingestemd met de voorliggende overeenkomst (zie de voor u ter inzage
gelegde bijlage 4).
2.5. Bestemmingsplanprocedure en inspraak
Inmiddels is er ook
een bestemmingsplan voor dit gebied in procedure gebracht en zijn er diverse
inspraakbijeenkomsten geweest. In het kader van de bestemmingsplanprocedure
heeft inmiddels een ‘artikel 10-overleg’ plaatsgevonden waarbij diverse
overheidsinstanties commentaar hebben kunnen geven op het plan. Op grond
hiervan is het bestemmingsplan op een aantal punten aangepast, waarbij de
belangrijkste zijn: de toevoeging van een mobiliteitsparagraaf en herziening
van de waterparagraaf.
Dit alles overziend
kan gesteld worden dat het plan haalbaar is en voldoende draagvlak heeft.
Spoorzone
De relatie met de
plannen voor de spoorwegverdubbeling, het spoorzone project en de integratie
met het station Delft Zuid in het onderhavige plan, zijn in overleg met alle
betrokkenen afgestemd. Programmatisch
is er sprake van een toevoeging van de stationslocatie Delft Zuid op de
spoorzone locatie zowel in zowel het soort kantorensegment als in de tijd
gezien (vooruitlopend op de Spoorzone locatie).
Inmiddels heeft
een definitieve afstemming plaatsgevonden met Pro Rail ten aanzien van de
spoorverdubbeling en de bebouwing in het plangebied.
Technopolis
De
eerste resultaten in het kader van een MER (milieu effect rapportage) voor de
ontwikkeling van Technopolis bieden een perspectief waarbij een verbreding van
de Kruithuisweg op termijn aan de orde zou kunnen zijn. De voorliggende
ontwikkeling laat een dergelijke optie onverlet. Ook hier geldt dat pas op
langere termijn definitieve besluiten en de uitwerking daarvan aan de orde zal
zijn.
3. Contractvorming projectontwikkeling
3.1 Aard van de te sluiten overeenkomst; risico’s
Voorgesteld wordt
om met BAM Utiliteitsbouw BV een publiek private samenwerking aan te
gaan in de vorm van een gezamenlijk rechtspersoon – een grondexploitatie
maatschappij (GEM). Daarbij delen de gemeente en BAM Utiliteitsbouw BV
een gelijk risico voor het te behalen exploitatieresultaat. De gemeente ontvangt
een gegarandeerde inbrengwaarde voor haar grond op vastgestelde
betalingstermijnen, gerelateerd aan het voorziene programma van 30.000 m2 bvo
commercieel vastgoed. Bij een positief exploitatieresultaat, onder andere door
realisering van een groter volume (tot maximaal 37.500 m2 bvo) delen beide partijen voor 50% in de
meeropbrengst.
Deze wijze van
samenwerking is gekozen omdat de intensiteit en kwaliteit van het programma een
integratie nodig maakt van gemeentelijke gronduitgifte met de feitelijke
vastgoedontwikkeling en exploitatie. Anders gezegd: bij een traditionele rol
van de gemeente zou zij per kavel de grond uitgeven met als risico dat de drie
bouwkavels niet een totaal van 30.000 m2 zouden opleveren, noch dat er de
gewenste stedenbouwkundige kwaliteit wordt gerealiseerd.
3.2 Kernpunten van de overeenkomst
De overeenkomst
kent de volgende kernpunten:
a.
BAM
Utiliteitsbouw BV en de gemeente Delft richten een gezamenlijke
Grondexploitatie Maatschappij (GEM) op.
b.
Deze GEM
garandeert de gemeente een minimum opbrengst voor de inbreng van benodigde
grond bij een programma van minimaal 30.000 m2 commercieel vastgoed. Bij een
beter resultaat delen beide partijen daar evenredig in. De overeenkomst
voorziet daarbij in een inspanningsverplichting tot intensivering van het plan
tot 36.500 m2 waarmee het plan binnen de kaders van het RSP en het
bestemmingsplan blijft.
c.
De
overeenkomst omvat een model grondexploitatie op grond waarvan de minimum
opbrengst voor de gemeente voor de inbreng van grond is bepaald. Deze geldt
tevens als financiële uitgangssituatie voor de GEM
d.
Deze
grondexploitatie te voeren voor rekening en risico van de GEM staat naast een
gemeentelijke grondexploitatie. In de gemeentelijke exploitatie zijn ook historische
kosten van voor 1 januari 2003 en gemeentelijke kosten die toegerekend dienen
te worden aan het inbrengen van ‘geschikte’ grond meegenomen.
e.
Het plan
waarmee Nelis de selectie heeft gewonnen zal worden uitgewerkt in een
stedenbouwkundig ontwikkelingsplan waarmee er een kader wordt vastgesteld voor
de toetsing van de in te dienen bouwplannen
f.
De
BAM-bedrijven (moederbedrijf van Nelis) krijgen het recht op eerste
inschrijving voor de uitvoering van het plan onder voorwaarde van marktconforme
aanbieding. Het gemeentelijk Ingenieursbureau werkt samen met BAM ten behoeve
van de ‘engineering’ en krijgt de rol van toetsing op marktconformiteit van
ramingen en biedingen en de rol van kwaliteitsbewaker van plannen en
uitvoering.
3.3 De gemeentelijke uitvoering en financiële
dekking
Het gebied waarin
de gemeente met de projectontwikkelaar samenwerkt in de GEM – het
stationsgebied - maakt deel uit van een omvattender plangebied waar ook de
aanpassing van de Vulcanusweg en de verwerving van het bedrijf ‘De Boer’ in
zijn begrepen. Daarbij zijn drie noties van belang:
a.
Naast de
grondexploitatie die het financiële kader vormt voor de GEM en waar de gemeente voor 50% in participeert
(onderdeel van dit voorstel), is er
tevens een 100% - gemeentelijke grondexploitatie waarin het gemeentelijk
aandeel in de grondexploitatie van de GEM is verwerkt: de historische kosten,
de inbrengwaarde van de grond in de GEM en het – toekomstige - voortschrijdend
resultaat van de GEM.
b.
De kosten die
voortkomen uit de verwerving van het pand ‘De Boer’ en wegaanpassing
Vulcanusweg ten laste worden gebracht van de 100% gemeentelijke
grondexploitatie.
c.
De 100%
gemeentelijke grondexploitatie die geen deel uitmaakt van de besluitvorming in
deze nota zal in het komende MPG worden verantwoord als grondexploitatie in
voorbereiding en in het eerste halfjaar 2004 aan college en Raad worden
aangeboden ter goedkeuring.
3.4 Risico’s
Bij het project en
de daarbij voorgestelde samenwerking met BAM Utiliteitsbouw BV is sprake
van de volgende risico’s, resp. de beperking daarvan:
- Grondexploitatie risico
Een gegarandeerde opbrengst voor de grond bij een programma van minimaal
30.000 m2 bvo commercieel vastgoed, die wordt uitbetaald door het
samenwerkingsverband waarin de gemeente voor 50% participeert.
Hiervoor draagt de gemeente 50% van een mogelijk niet haalbare prognose
van 3,5 mln. (netto contante waarde). Daarmee heeft zij BAM Utiliteitsbouw BV
voor 50% deelgenoot gemaakt van hetgeen bij een traditionele aanpak een risico
is dat voor 100% bij de gemeente ligt. Het risico wordt bepaald door de
marktpositie van de
locatie. De verwachting is dat dit, gegeven het beperkte aanbod in Delft
en de gunstige ligging t.o.v. rijkswegen (o.a. door te trekken A4, het spoor en
de stad en regio), beperkt is
- Bodemkwaliteit
Hiervoor is vastgelegd dat het risico bij de gemeente ligt, maar
ingeperkt tot een omvang waarbij een verantwoorde exploitatie nog mogelijk is.
Inmiddels heeft een
verkennend bodem- en waterbodemonderzoek plaatsgevonden waaruit blijkt dat er
sprake is van zeer beperkte verontreiniging welke geen substantiële financiële
consequenties zal hebben voor exploitatieresultaat.
4. Hoe verder
Indien de raad
voorliggend besluit neemt zal de overeenkomst voor de totstandkoming van een
grondexploitatiemaatschappij verder worden uitgewerkt. Deze uitwerking zal
voorgelegd worden aan GS teneinde toestemming te verkrijgen voor deelname aan
deze GEM. Vervolgens vindt daadwerkelijke oprichting van deze GEM plaats. Vanaf
dat moment zal de GEM de uitvoering ter hand nemen.
De gemeente zal daar enerzijds vanuit haar privaatrechtelijke betrokkenheid
voor 50% bepalend in zijn. Daarnaast zal zij vanuit haar publiekrechtelijke
positie een toetsende rol hebben (kwaliteit infrastructuur, buitenruimte,
bouwplantoetsing, toezien op milieu- en parkeernormen, enzovoort.
Vooruitlopend op de
daadwerkelijke oprichting van de GEM is met BAM Utiliteitsbouw BV
afgesproken (zie ook exploitatieopzet) dat met terugwerkende kracht tot 1
januari 2003 de kosten aan het project voor gezamenlijke rekening zijn.