1. Inleiding

In september 2000 heeft de gemeenteraad ingestemd met de oprichting van de Stichting Parkeervoorzieningen Delft en Parking Delft BV ten behoeve van de bouw en exploitatie van de parkeergarage Zuidpoort. In de bijbehorende nota werd geconstateerd dat de gemeente wel een publiek belang heeft bij goede parkeervoorzieningen, en ook een taak heeft om daarvoor de juiste randvoorwaarden te creëren, maar dat de feitelijke exploitatie van parkeergarages geen specifieke overheidstaak is. In deze nota werd ook al gesteld dat het voor de hand zou liggen dat ook de andere parkeergarages in Delft in dezelfde structuur zouden worden opgenomen.

Randvoorwaarden die daarbij gesteld dienen te worden zijn: (1) behoud van dienstverlening op minimaal hetzelfde niveau, (2) minimaal budget neutraal, en (3) behoud van de grip op het parkeerbeleid.

Parking Delft BV heeft gevraagd de Phoenixgarage aan haar te verkopen, om zo het beheer en exploitatie van alle garages in één hand te hebben. Dit nu is aanleiding om onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor de verkoop van de Phoenixgarage en de De Hoed garage.

Het eindresultaat is een gemotiveerd en onderbouwd advies aan het college. Als eerste stap om te komen tot dit advies zijn gesprekken gevoerd met de meest betrokken medewerkers (zie bijlage 1) binnen de organisatie. De resultaten van deze gesprekken zijn verwoord in deze notitie. Tevens wordt aangegeven welk vervolgonderzoek noodzakelijk is.

2. Beschrijving huidige situatie

De garages

De Phoenixgarage is een ondergrondse garage met 208 bezoekers-plaatsen. Het betreft een vrij nieuwe garage die operationeel is sinds 2001. Eigendom, exploitatie en beheer is in handen van de gemeente.

De De Hoed garage is een veel kleinere garage in de binnenstad, die in 2002 is aangekocht door de gemeente. De garage biedt plaats aan 21 auto’s en is alleen bestemd voor abonnementhouders.

De controlekamer

In de controlekamer zijn op dit moment drie functies ondergebracht.

Controlekamer parkeergarage.

Vanuit deze ruimte worden de camerabeelden bekeken en eventuele storingen van apparatuur gesignaleerd. Hier kunnen ook de slagbomen en ticketautomaat op afstand worden bediend.
Deze functie vereist bij een 24-uurs openstelling een bezetting van 24 uur per dag, 168 uur/wk.

De apparatuur van de ‘tijdelijke’ parkeerterreinen aan de Ezelsveldlaan en de Laan van Vollering zijn ook aangesloten op deze controlekamer en worden met dezelfde apparatuur aangestuurd. Ook de garage De Hoed wordt vanuit deze ruimte aangestuurd alleen via andere apparatuur.

2. Aansturing pollers.

De beelden van de camera’s die bij de pollers staan, worden ook hier bekeken. De bediening van de camera’s en pollers gebeurt vanuit deze ruimte. Dit geldt ook op termijn voor de afsluiting van de Rijksstraatweg. Deze functie vereist een bezetting van 24 uur per dag, 168 uur/wk.

Meldkamer handhaving.

De controlekamer functioneert op dit moment ook als meldkamer voor de controleurs openbare ruimte en andere handhavers in de buitendienst. Daarnaast is dit ook het (telefonische) loket voor bewoners met meldingen, vragen of klachten over parkeren.
De meldkamer moet dagelijks tijdens de controle-uren operationeel zijn, totaal 88 uur/wk.

De bestaande huisvesting voldoet, maar biedt geen ruimte voor uitbreiding

Dagelijks beheer garage

Afgezien van de bezetting van de controlekamer is er geen toezicht in de garage. Wel loopt het personeel van de controlekamer enkele malen per dag een ronde door de garage (conciërgefunctie).

De schoonmaak van de garage is uitbesteed, evenals het onderhoud aan de apparatuur.

De onderhoudsmedewerkers die de apparatuur op straat onderhouden, doen ook het kleine onderhoud in de parkeergarage.

Organisatie

Het beheer van de garage wordt gecombineerd met de andere functies in de controlekamer. Omdat de toekomst van deze functies nog niet duidelijk is, wordt het personeel van de controlekamer ingehuurd.
De controlekamer heeft nu een bezetting van 2 personen gedurende de dag en avond en van 1 persoon in de nacht, 7 dagen per week (2 diensten van 2 personen van 07.00 uur ‘s morgens tot 23.00 uur ’s avonds en 1 persoon in de nacht).

Organisatorisch valt de garage onder het vakteam Handhaving en Toezicht. De financiële administratie van de garage is volledig geïntegreerd in de gemeentelijke administratie is daarmee de verantwoordelijkheid van het vakteam Financiën.

Gebouw beheer / groot onderhoud.

De garage is nog niet overgedragen aan de gemeentelijk onroerend goed beheerder (het vakteam Grond). De verantwoordelijkheid voor het beheer ligt daarom nog steeds bij het ingenieursbureau (projectleider is David Visser). Er is nog geen beheersplan, waardoor de kosten voor groot onderhoud nog niet bekend zijn.

Financiële exploitatie

Mede doordat het beheer organisatorisch is verweven met de gemeentelijke organisatie en er geen separate financiële verslaglegging plaatsvindt (behalve dat de kosten en opbrengsten in WISE worden vastgelegd), is er op dit moment geen volledig inzicht in de financiële exploitatie van de garage. Voor een eventuele taxatie/vaststelling van de huurwaarde moet een aanvullend onderzoek worden verricht.

Nadere aanscherping van de vraag.

De beschrijving van de huidige situatie leert dat het beheer van de garage op dit moment is verweven met andere functies. De vraag is, of het gewenst is dat deze functies mee verhuizen bij een eventuele verkoop. We kunnen ons ook afvragen of zowel het eigendom, het beheer, als de exploitatie moeten worden overgedragen. In feite dienen deze aspecten separaat en in relatie met elkaar te worden afgewogen om onderstaande matrix te kunnen invullen

Phoenix garage
Eigendom garage	Gemeente of Parking Delft
Exploitatie garage	Gemeente of Parking Delft
Beheer garage	Gemeente of Parking Delft
Bediening pollers	Gemeente of Parking Delft
Meldkamer handhaving	Gemeente of Parking Delft
De Hoed garage / laan van Vollering	Gemeente/NS of Parking Delft

3. Analyse

Bij de afweging die gemaakt moet worden, spelen financiële en organisatorische consequenties en gevolgen voor het parkeerbeleid een belangrijke rol. De consequenties van privatisering zijn hieronder schematisch in kaart gebracht.

De consequenties van overdracht aan een private partij (Parking Delft BV)
	Financieel / juridisch	Organisatorisch	(parkeer)beleid
Eigendom Phoenix garage	Overdracht kost 6% overdrachtsbelasting + overige transactiekosten. “Stille reserve” wordt liquide gemaakt (boekwinst bij verkoop agv van lage boekwaarde) Uniformiteit met constructie Zuidpoort garage. Mogelijke toekomstige waardestijging van het onroerend goed komt niet meer ten gunste van de gemeente. Risico’s van grootonderhoud e.d. komen voor rekening van de marktpartij. Voor financiering van de aankoop is gemeentegarantie noodzakelijk. Hierdoor blijft de gemeente ook na verkoop risicodrager.	Overdracht heeft consequenties voor de huisvesting van de resterende gemeentelijke functies in de controlekamer. Deze moeten verhuizen, of de ruimte moet worden gehuurd van nieuwe eigenaar. De Meldkamerfunctie kan mogelijk naar de Veiligheidspost op de Oude Delft.	Geen invloed
Exploitatie Phoenix garage	Exploitatie door marktpartij leidt tot efficiëntere en meer slagvaardige marktbewerking. Uniforme (aansturing van) bedrijfsvoering tussen de garages zal leiden tot een betere dienstverlening en een positieve invloed hebben op de opbrengsten. Nadeel van exploitatie door één partij kan zijn dat er geen concurrentie meer mogelijk is tussen de verschillende garages. De markt is echter te klein om echte marktwerking te kunnen verwachten. Separate verslaglegging, waardoor beter inzicht ontstaat in de rentabiliteit van de garage.	Afscheiding van gemeentelijke organisatie noodzakelijk. Dit heeft weinig personele consequenties, omdat personeel nu wordt ingehuurd. Wel betekent dit dat gecombineerde functies mogelijk weer gescheiden dienen te worden.	Uniforme aanlevering van gegevens. Uniforme tarievenstructuur is makkelijker te realiseren. Een aanspreekpunt voor de gemeente. Uniformiteit in apparatuur maakt het eenvoudiger om dubbelgebruik voor bewoners te realiseren. Gevaar is dat marktpartij een te grote machtspositie krijgt waardoor grip op parkeerbeleid minder wordt, of alleen tegen een hoge prijs verkregen kan worden. Gezien de invloed van de gemeente binnen de Stichting parkeervoorzieningen Delft, ligt een dergelijke ontwikkeling niet voor de hand. Voorwaarde is wel dat er bij de gemeente een aanspreekpunt is met voldoende deskundigheid.
Beheer Phoenix garage	Combinatie met andere garages van beheersfuncties als onderhoud en schoonmaak leidt tot een kostenverlaging. Nu wordt het dagelijks toezicht (conciërgefunctie) gecombineerd met andere functies in de controlekamer. Splitsing/verhuizing van deze functies zou voor dit onderdeel kunnen leiden tot een kostenverhoging. Doorrekening overheadkosten is bij kleine private partij mogelijk lager.	Personeel voor het dagelijks beheer is grotendeels ingehuurd. De organisatorische consequenties zijn dan ook beperkt.
Bediening pollers	Combinatie van controlekamer, garage en pollers geeft kostenvoordeel (geen dubbele bemensing nodig). Bij samenvoeging met controlekamer Zuidpoort is verhuizing naar Zuidpoortgarage noodzakelijk. Kosten voor verhuizing: zie bijlage (ca. 160.000 ex BTW en inrichtingskosten).	Consequenties zijn beperkt. Het personeel wordt ingehuurd.	In de praktijk kunnen beleidsregels niet altijd strikt worden toegepast. Personeel moet beleidsregels flexibel kunnen toepassen. Dit wordt moeilijker, als deze mensen niet meer rechtstreeks door de gemeente worden aangestuurd.
Meldkamer handhaving	Combinatie met controlekamer, garage en pollers geeft kostenvoordeel. Wettelijk is bepaald dat bepaalde handhavingsactiviteiten niet mogen worden uitbesteed.	· Gemeente heeft een groot team handhavers. Volledige privatisering is organisatorisch zeer ingrijpend en ligt niet voor de hand. Privatisering van alleen de meldkamer leidt tot grote organisatorische problemen	Meldkamer is direct gekoppeld aan de handhaving. Handhaving is een van de weinige sturingsinstrumenten van de overheid, waarmee op korte termijn invloed uitgeoefend kan worden. Door privatisering is directe aansturing van de handhavers niet meer mogelijk en wordt de effectiviteit van dit instrument verminderd.
Garage De Hoed en parkeerterrein Laan van Vollering	Zie Phoenix garage. Overdracht van eigendom van terrrein Laan v Vollering is niet aan de orde. Dit terrein is geen eigedom van de gemeente en slechts tijdelijk bestemd als parkeerterrein	· Zie Phoenix garage.	Zie Phoenix garage

4. Conclusies

Tijdens de gevoerde gesprekken zijn er zowel argumenten voor als argumenten tegen overdracht van het eigendom aangevoerd. Een argument vóór eigendomsoverdracht is het liquide maken van de “stille reserve”. Aangezien de garage een lage boekwaarde heeft kan bij verkoop een aanzienlijke boekwinst gerealiseerd worden. Dat leidt tot ruimte om in de komende jaren incidenteel geld te besteden in de Delftse samenleving. Een ander argument is uniformiteit. De gemeente heeft ook geen eigendom van de Zuidpoortgarage. Volledige uniformiteit zal echter nooit verkregen kunnen worden, omdat de parkeerterreinen waar achteraf betaald wordt (bv laan van Vollering) niet voor verkoop in aanmerking komen.

Anderzijds komen bij overdracht van het eigendom van de garage toekomstige waardestijgingen van het onroerend goed mede als gevolg van hogere parkeertarieven niet meer ten goede aan de gemeente. Daarnaast brengt verkoop mogelijk aanzienlijke fiscale kosten met zich mee, terwijl de risico’s voor de gemeente nauwelijks worden verminderd.

Met name het argument van toekomstige waardevermeerdering is van doorslaggevend belang in deze discussie. Verschillende deskundigen zijn van mening dat de parkeertarieven in de komende decennia bovengemiddeld zullen stijgen. Daarnaast is de levensduur van de ondergrondse parkeergarages waarschijnlijk langer dan de afschrijvingstermijn die op dit moment voor dit soort gebouwen wordt gehanteerd. Om deze reden wordt geadviseerd om het eigendom vooralsnog niet over te dragen.

Er zijn goede argumenten om de Phoenixgarage door dezelfde partij te laten exploiteren als de Zuidpoortgarage. Een zwaarwegend argument is een uniforme aansturing van de verschillende garages. De dienstverlening kan hiermee worden verbeterd en het rendement zal door schaalvoordelen en een effectievere marktbewerking worden verbeterd. Daarnaast wordt afstemming met het parkeerbeleid eenvoudiger, omdat de gemeente slechts één aanspreekpunt heeft. Naar de vorm van overdracht moet nader onderzoek plaatsvinden. Verhuur ligt voor de hand, maar ook andere vormen, zoals lease en erfpacht behoren tot de mogelijkheden.

Voor het beheer geldt hetzelfde als voor de exploitatie. Schaalvoordelen zullen leiden tot kostenverlaging.

Een volledig zelfstandige bedrijfsvoering van de Zuidpoortgarage, al of niet in combinatie met de Phoenixgarage, zou leiden tot een tweede controlekamer naast de 24 uur per dag bemenste controlekamer in de Phoenixgarage. Uit financieel oogpunt is dit geen aantrekkelijke optie. De huidige controlekamer heeft per dag 2 diensten van 2 personen van 07.00 uur ‘s morgens tot 23.00 uur ’s avonds en 1 persoon in de nacht. Per week vereist de bemensing van de controlekamer 280 mensuren. Omgerekend naar loonkosten is dit ruim € 400.000 per jaar.

Er moet daarom worden gezocht naar een vorm waarin de controlefunctie van de garage, de bediening van de pollers, en zo mogelijk ook de meldkamer voor de handhaving, gecombineerd worden. De meldkamer voor handhaving zal echter in alle gevallen onderdeel moeten blijven van de gemeente. Verschillende samenwerkingsvormen zijn hierbij denkbaar.

(1) De gemeente blijft verantwoordelijk voor de controlekamer en de Parking neemt diensten af van de gemeente.
(2) De Parking is verantwoordelijk en verleent diensten aan de gemeente. (3)Tussenvormen. De Parking en de gemeente behouden bijvoorbeeld hun eigen taken, maar delen de huisvesting. De Parking neemt dan ’s nachts (als de meldkamer dicht is) de bediening van de pollers over.

Nader onderzoek is noodzakelijk om te bepalen wat de beste samenwerkingsvorm is.

De huidige huisvesting van de controlekamer biedt geen ruimte voor uitbreiding van functies. Daarnaast is het uit het oogpunt van bedrijfsvoering te prefereren de controlekamer voor de garages onder te brengen in de grootste garage. Dit betekent dat bij samenwerking de bediening van de pollers moet verhuizen van de Phoenix- naar de Zuidpoortgarage. De geschatte kosten zijn € 160.000 (exclusief btw en inrichtingskosten controlekamer) (zie bijlage 2). Deze investering weegt zeker op tegen de meerkosten van een extra 24-uur bezette controlekamer.

Het advies over de De Hoed garage en het parkeerterrein aan de laan van Vollering is in grote lijnen gelijkluidend aan dat voor de Phoenixgarage.

Kort samengevat is luidt het voorlopige advies als volgt.

Phoenixgarage	Wie	Opmerkingen
Eigendom Phoenixgarage	Gemeente
Exploitatie Phoenixgarage	Parking Delft
Beheer Phoenixgarage	Parking Delft
Bediening pollers/ controlekamer garage	Gemeente of Parking Delft.(ntb)	Combinatie van deze functies ligt voor de hand. De vorm moet nader uitgewerkt worden. Locatie: Zuidpoortgarage.
Meldkamer handhaving	Gemeente	Samenwerking met controlekamer wordt niet uitgesloten. De vorm moet nader worden onderzocht.
Eigendom De Hoed garage	Gemeente
Eigendom Laan van Vollering	NS
Exploitatie/Beheer De Hoed en Laan van Vollering	Parking Delft

In alle gevallen moet de gemeente grip houden op het parkeerbeleid. Concreet betekent dit dat in een overeenkomst met de marktpartij afspraken moeten worden gemaakt over:

Parkeertarieven
Openingstijden
Aan te bieden parkeerproducten en doelgroepenbeleid.
Serviceniveau

Vervolgstappen

Nadat dit advies is vastgesteld, wordt voorgesteld de volgende aanvullende onderzoeken te laten uitvoeren en/of adviezen te vragen.

Nader onderzoek naar de meest optimale samenwerkingsvorm voor een “gezamenlijke” controlekamer. (wie: extern)
Opstellen van een financieel exploitatiemodel voor het bepalen van de huur-/lease-/erfpachtwaarde of verkoopwaarde (wie: Johan de Ruijter)
Advies over de keuze tussen huur, lease of erfpacht, waarbij ook de fiscale en juridische aspecten nader worden bekeken. (wie: Vakteam Grond)
Het laten opstellen van een concept-overeenkomst met Parking Delft b.v. (Vakteam Grond).
Nader onderzoek naar de technische consequenties en kosten van de verplaatsing van de controlekamer (wie: Mobiliteit/TOR/Parking Delft).

Henk Twisk zal als projectleider verantwoordelijk blijven voor het proces.

Geraamde kosten voor de verdere uitwerking: €32.000,- (excl. BTW).

Voorstel:

In principe akkoord te gaan met de overdracht van de exploitatie en het beheer van de Phoenixgarage, De Hoed garage en het parkeerterrein aan de laan van Vollering.
In te stemmen met een gezamenlijke controlekamer in de Zuidpoortgarage voor de bediening van de pollers en de besturing van de parkeergarages.
De meldkamer handhaving niet over te dragen naar Parking Delft en een nader voorstel met betrekking tot de huisvesting van deze functie af te wachten.
Vooralsnog het eigendom van de Phoenixgarage en de De Hoed garage niet over te dragen.
Akkoord te gaan met de voorgestelde vervolgstappen en de gemeenteraad voorstellen de kosten (maximaal € 32.000,-) hiervan ter beschikking te stellen ten laste van de Reserve parkeervoorzieningen.
De 23^e wijziging van de gemeentebegroting voor het dienstjaar 2004 ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad.
Parking Delft BV te informeren over dit besluit.

Bijlage 1

Geïnterviewde personen:

Ton Cornax
Annemarieke van Riet
Eric Bavelaar
Ton v Grinsven
Wilke Ruiter
Petra Vlugter
Eric Moesker
Bert den Uijl / Johan de Ruijter
Paul de Bree, Voorzitter Stichting parkeervoorzieningen

Bijlage 2

Consequenties verhuizing pollercentrale (opgesteld door Ton van Grinsven)

Huidige situatie Phoenixgarage

taken

· Mobilteit verzorgt het technische beheer en onderhoud van de poller-apparatuur inclusief de pollercentrale

· TOR bedient de pollercentrale voor de toegangscontrole van het pollersysteem van de Binnenstad

ruimten/apparatuur

· Technische ruimte op de laagste verdiepingsvloer (-6)

· Beheerdersruimte op de begane grond t.b.v. toegangscontrole

· RS232 aansluiting t.b.v. parkeerroute informatiesysteem

Zuidpoortgarage

eisen t.a.v. de technische ruimte

· minimale vloeroppervlak 2 x 3 meter, minimale hoogte 2,5 meter

· mechanische ventilatie / koeling

· voeding t.b.v. centrale (3 groepen)

· aanbrengen kabeldoorvoer naar beheerderruimte

· aanbrengen verlichting en kabelgoten met 10 wcd’s.

· aanbrengen 2 glasvezelbuizen (1 vanaf Beestenmarkt, 1 vanaf Asvest)

· aanbrengen 10 x 4 x 0.8 aquablock-kabel t.b.v. PRIS en pollercentrale Barbarasteeg (vanaf kr 06 naar binnen brengen)

Let op: Bij het verplaatsen van de pollercentrale naar de Zuidpoortgarage
zal in de Phoenixgarage toch een kast moeten blijven voor het

patchen van de 2 x 96 glasvezeladers.

Eisen m.b.t. beheerderruimte Zuidpoortgarage

· ruimte voor 3 overzichtsmonitoren (1 extra i.v.m. uitbreiding pollers in Zuidpoort) van het camerasysteem

· ruimte voor 2 pc’s met monitoren (centrale en video)

· ruimte voor noodknop

· 2 ISDN lijnen t.b.v. noodoproep via semafoon en inloggen op afstand door leverancier

· eigen groepen voor de pc’s en monitoren

· pollercentrale en noodknop eigen groep via UPS (noodspanning)

· verbinding pollercentrale met gemeentelijk netwerk

Let op: TOR zal ook nog eisen hebben t.a.v. de inrichting van de beheerdersruimte t.b.v. het personeel (b.v. verwarming/koeling).

Kosten

· glasvezelkabel naar Zuidpoort garage € 25.000,- excl. B.T.W.

· verplaatsing apparatuur technische ruimte € 125.000,- excl. B.T.W
en bedieningsruimte van Phoenix- naar
Zuidpoort garage en het afmonteren van de
glasvezel kabel in Phoenixgarage.

· begeleiding uitvoering door Mobiliteit € 10.000,-

· poller-uitbreiding t.b.v. Zuidpoort P.M.

De kosten zijn exclusief de kosten voor het leggen van de buizen t.b.v. de glasvezelverbindingen. Deze werkzaamheden zijn door het IB (Rob Gordijn) reeds opgenomen in het civiele bestek.

Aandachtpunten bij verkoop parkeergarages

· Huurkosten, indien ruimten in gebouw derden (zit niet in het huidige onderhoudsbudget).

· In de Phoenixgarage is nu een opslagruimte voor de reserve materialen van de pollers. Gaat die ruimte ook naar Zuidpoort (met de auto bereikbaar blijven) of blijft deze ruimte in de Phoenixgarage (de patchkast moet hier ook blijven)