Nota erfpacht 2005
Op
verzoek van het gemeentebestuur is onderzocht of, en in hoeverre, het huidige
erfpachtbeleid actualisering behoeft. Het erfpachtbeleid is voor het laatst herzien
bij besluit van de gemeenteraad van 29 september 1994. Daarbij is o.m. besloten
alle erfpachters in de gelegenheid te stellen de erfpacht tegen de
oorspronkelijke grondwaarde in eigendom om te zetten. Niet alle erfpachters
hebben van deze voor hen gunstige regeling gebruik gemaakt.
Het
aantal erfpachten in Delft is relatief gering. Inclusief de contracten waarbij
de canon inmiddels werd afgekocht, resteren er momenteel nog ruim 1500
contracten. Het aantal erfpachtcontracten waarbij de canon (nog) niet werd
afgekocht bedraagt ruim 500.
De
laatstgenoemde categorie kost de gemeente geld door de administratieve lasten
van het periodiek in rekening brengen van de canons. Daarnaast heeft het
systeem van omslagrente dat binnen de gemeente Delft wordt gehanteerd ten
aanzien van het erfpachtbedrijf, financiële consequenties. Deze omslagrente
(thans 6%) is momenteel hoger dan de in de erfpachtcontracten conform de
Algemene Erfpachtvoorwaarden in rekening te brengen canon, gerelateerd aan het
rentepercentage voor 25 jarige leningen (thans circa 4,5%). Weliswaar vertoont
de omslagrente een dalende tendens, maar deze zal naar verwachting voorlopig
hoger zijn dan de huidige in rekening gebrachte canon.
Beide
constateringen hebben geleid tot een onderzoek naar de wenselijkheid van
maatregelen om omzetting naar eigendom te stimuleren en het ontstaan van nieuwe
verliesgevende erfpachten zoveel mogelijk te voorkomen.
Bij
de vaststelling van het Meerjaren Programma Vastgoed is besloten tot het
instellen van een reserve ten laste van de algemene reserve Grondbedrijf ter
dekking van de nadelige saldi erfpachtgronden voor de periode 2004-2007 tot een
totaalbedrag van € 500.000.
Teneinde
tenminste zorg te dragen voor een kostenneutrale opbrengst met betrekking tot
toekomstige erfpachtcontracten, wordt in deze nota voorgesteld de canon te
blijven relateren aan het
rentepercentage voor 25 jarige leningen zoals deze door de Bank voor
Nederlandse Gemeenten (BNG) in rekening wordt gebracht maar deze te verhogen
met een opslag van 0,25% voor beheer en risico.
Beleidsmatig
is het wenselijk de mogelijkheid van erfpacht te behouden voor specifieke
categorieën. Met name in die gevallen waarin de gemeente een instrument wil
hebben om gewenste ontwikkelingen te kunnen sturen. Uitgifte in erfpacht biedt
meer sturingsmogelijkheden dan uitgifte in eigendom. In de praktijk blijkt dat
bij percelen met een bedrijfsbestemming de meeste behoefte aan sturing bestaat.
Bij percelen met een woon- of kantoorbestemming bestaat deze behoefte alleen als
deze in een gevoelig gebied zijn gelegen of bijzondere beheersbepalingen
gewenst zijn. In deze nota wordt voorgesteld om percelen met een
bedrijfsbestemming in principe in erfpacht uit te geven, tenzij een bedrijf
niet in een gevoelig gebied ligt en er geen bijzondere beheersbepalingen
vereist zijn. Voor percelen met een woon- of kantoorbestemming wordt het
omgekeerde uitgangspunt voorgesteld: uitgifte in eigendom, tenzij sprake is van
een gevoelige ligging of bijzondere beheersbepalingen vereist zijn. Ook bij het
omzetten van bestaande erfpachten naar eigendom zal met deze uitgangspunten
rekening moeten worden gehouden.
De
criteria “gevoelige ligging” en “bijzondere beheersbepalingen vereist” - in
1994 door de gemeenteraad aldus geformuleerd - worden in deze nota nader
uitgewerkt. Voor het criterium “gevoelige ligging” wordt voorgesteld als
minimale toetsingskader te hanteren de contourendiscussie.
Voorgesteld
wordt het nieuwe beleid per 1 januari 2005 in werking te laten treden.
Al vele jaren sluit de
exploitatie van het erfpachtbedrijf met
een nadelig saldo. Het nadelig saldo ontstaat in hoofdzaak door :
-
verwerking van mutaties
-
halfjaarlijkse
invordering
-
beoordeling van open posten
-
beoordeling notariële
akten
-
vijfjaarlijkse
aanpassing van de erfpachtcanon
-
informatieverstrekking
-
rapportages
Tot nu toe werden deze
jaarlijks terugkerende tekorten verrekend met een voorziening die vanuit de
Algemene Reserve van het Grondbedrijf gevormd was. Voor de volledigheid dient
vermeld te worden dat het beheer van het erfpachtbedrijf een taak is van de
Algemene Dienst. Nadelige saldi zouden daar opgevangen moeten worden. Tot en
met het begrotingsjaar 2004 is de genoemde voorziening toereikend. Omdat de
voordelige saldi (winsten) uit de grondexploitaties niet meer beschikbaar zijn,
ontstaat er m.i.v. begrotingsjaar 2005 een dekkingsprobleem. De toekomstige
nadelige saldi op het erfpachtbedrijf kunnen niet meer opgevangen worden binnen
de bestaande reserves en voorzieningen van het Grondbedrijf tenzij een deel van
de gefaseerde afroming hiervoor bestemd wordt. Teneinde het nadelig saldo te
beperken of terug te dringen zijn er nog een aantal opties namelijk :
a. over het erfpachtbedrijf geen omslag- maar marktrente
in rekening brengen
b. het verder en eveneens versneld terugdringen van het
aantal erfpachters dat momenteel nog een erfpachtcanon betaalt aan de gemeente
Delft.
ad a. door
toepassing van deze optie wordt het renteverschil voor een belangrijk deel
geëlimineerd. De jaarlijks terugkerende personele beheerkosten blijven in dit
geval bestaan omdat er in het aantal contracten niet snel iets wijzigt. In dit
geval zal er ook na 2004 een nadelig saldo blijven bestaan. Het werkelijke
tekort kwam voor 2003 uit op € 102.000,00. Bij de vaststelling van het
Meerjaren Programma Vastgoed is besloten tot het instellen van een reserve ten
laste van de algemene reserve Grondbedrijf ter dekking van de nadelige saldi
erfpachtgronden voor de periode 2004-2007 tot een totaalbedrag van € 500.000.
ad b. na het in 1994 invoeren van de mogelijkheid
voor nieuwe en bestaande erfpachtcontracten om de grond in volledig eigendom te
verkrijgen (Algemene Verkoopvoorwaarden 1994) is zichtbaar geworden dat het
aantal erfpachtcontracten afneemt. Duidelijk is dat een nieuwe eigenaar niet
meer kiest voor de halfjaarlijkse betaling van de erfpachtcanon maar direct
besluit om, tegen eenmalige betaling van de historische grondwaarde, het
erfpachtcontract om te zetten in grond in volledig eigendom. Zet deze trend
zich voort dan duurt het nog een aanzienlijk aantal jaren alvorens alle
contracten zijn omgezet Onderzocht werd of een stimuleringsbeleid tot versnelde aflossing met het oog op
een beter rendement gewenst zou zijn, doch de uitkomst van dit onderzoek is dat het huidige
gemiddelde rendement van 5,45 % op alle lopende erfpachtcontracten (behoudens
beheerkosten) daartoe momenteel geen aanleiding geeft. Een dergelijk rendement
valt op het bij omzetting naar eigendom van alle bestaande erfpachten (tegen
boekwaarde) te genereren opbrengstsaldo van € 15.898.744,--, momenteel niet te
behalen. Het ligt niet
inde lijn van de verwachting dat dit binnen afzienbare termijn anders zal zijn.
Het spreekt
voor zich dat de gemeente Delft zich het recht voorbehoudt om, in voorkomende
gevallen, niet mee te werken aan deze omzettingen. Deze uitzonderingen worden
eveneens verderop behandeld.
De
uitdooflijn wordt bestendigd en voor de komende vijf jaren is bij de vaststelling van het MPV een reserve
gevormd van € 500.000 voor de totale exploitatietekorten.
Inventarisatie
erfpachtcontracten
a. Bestaande
erfpachten
Binnen
de bestaande erfpachten moet onderscheid worden gemaakt tussen de erfpachten
waarop de Algemene Erfpachtvoorwaarden (hierna: “AE”) 1929 en 1976 van
toepassing zijn en die waarvoor de AE 1988 en 1993 gelden.
Bij
de eerdere raadsbesluiten van 1992 en 1994 zijn de erfpachters in de
gelegenheid gesteld onder voor hen gunstige voorwaarden om te zetten naar
eigendom respectievelijk de canon eeuwigdurend af te kopen. Veel erfpachters
hebben hiervan inmiddels gebruik gemaakt. De maatregel is dan ook succesvol
gebleken. Op dit moment resteren binnen de categorie AE 1929 en AE 1976 nog
circa 142 erfpachtcontracten waarvoor nog canon wordt geïnd. Binnen de
categorie eeuwigdurend (AE 1988 en 1993) zijn dit er nog circa 379.
De
erfpachters conform de AE 1929 en AE 1976 werden in 1994 krachtens
laatstgenoemd raadsbesluit in de gelegenheid gesteld - in plaats van bij die
contracten vastgestelde aanpassingsmogelijkheid van de grondwaarde na 25 jaar –
alsnog tegen de oorspronkelijke grondwaarde naar eigendom om te zetten. Deze
groep erfpachters werd in 1994 bij brief geïnformeerd over deze mogelijkheid.
Bij brief van 25 juni 2000 werd deze groep erfpachters wederom in de
gelegenheid gesteld en wel tot 1 januari 2001 om de voor hen geldende
erfpachtvoorwaarden om te zetten naar de erfpachtvoorwaarden van 1993
(eeuwigdurende erfpacht) dan wel om te zetten naar volle eigendom tegen de
oorspronkelijke boekwaarden. Na die datum zou van de erfpachten waarvan de
termijn van 25 jaar zou gaan aflopen de grondwaarde contractueel worden
aangepast. Ondanks het feit dat voor die erfpachters omzetting naar eigendom
tegen betaling van de oorspronkelijke/historische grondwaarde een zeer
voordelige zaak is, gezien de waardestijging van de grond in de loop der tijd
die de gemeente als grondeigenaar nu
derft en de erfpachters toevalt, resteert er dus toch nog een groep die van
deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt. Voorgesteld wordt om via de
gebruikelijke kanalen te communiceren dat voor deze erfpachters de
oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden blijven gelden tenzij zij vóór 1 juli 2005
alsnog naar de voorwaarden van de AE1994 zullen hebben omgezet dan wel naar
volle eigendom hebben omgezet. Voorgesteld wordt om de destijds vastgestelde
administratiekosten van ƒ 150,00 (€ 68,06) per om te zetten erfpacht te
verhogen tot het meer kostendekkende bedrag € 120,00. Erfpachters die de canon
hebben afgekocht kunnen de eigendom verkrijgen tegen een grondprijs van € 1,00.
De daaraan verbonden notariële en kadasterkosten zijn voor rekening van de
omzetter.
Erfpachters
conform de AE 1929 en AE 1976 die niet uiterlijk per 30 juni 2005van
vorenstaande gunstige omzettingsregeling gebruik hebben gemaakt, worden als
gemeld in de toekomst na het verstrijken van de herzieningsperiode van 25 jaar
respectievelijk beëindiging van de erfpacht geconfronteerd met de gevolgen van
een herziening van de grondwaarde. Voorgesteld wordt de alsdan geldende
grondwaarde te bepalen aan de hand van een quote te berekenen over de alsdan
geldende WOZ-waarde te corrigeren met het sedert de invoering van die
WOZ-waarde geldende Consumentenprijsindex van het CBS (CPI ). Voor de toe te
passen quote wordt verwezen naar de
quote voor nieuw uit te geven percelen als bepaald in de nota
grondprijzenbeleid. Voor zoveel sprake is van woningen die toebehoren aan
woningbouwcorporaties en er sprake is van sociale huur kan de grondprijs worden
bepaald aan de hand van de in de grondprijzennota vastgestelde kavelprijs. Bij
appartementsrechten te bepalen op 80% daarvan.
Daar
waar naar het oordeel van de gemeente om redenen van sturing (zie hierna) de
erfpacht dient te worden gehandhaafd worden de betrokken erfpachters tot 1 juli
2005 in de gelegenheid gesteld om te zetten naar de erfpachtvoorwaarden
1994 en daarmee de canon al dan niet eeuwigdurend af te kopen tegen betaling
van de oorspronkelijke grondwaarde.
De
andere categorie betreft de erfpachters conform de AE 1988 en AE 1993. Dit betreft circa 379 canonbetalende
erfpachters en circa 999 erfpachters die de canon eeuwigdurend hebben
afgekocht maar de erfpacht nog niet naar eigendom hebben overgezet. Doorgaans
wordt bij gelegenheid van verkoop van het erfpachtsrecht ervoor gekozen om van
de sedert 1994 bestaande mogelijkheid gebruik te maken de erfpacht om te zetten
naar eigendom. De erfpachtvoorwaarden gaan uitsluitend uit van eeuwigdurende
afkoop van de canon. Omzetting naar eigendom heeft als voordeel voor de
gemeente dat de betrokken erfpacht uit de administratie verdwijnt.
Voor
alle categorieën erfpachters geldt overigens dat per omzetting kan worden
bepaald of uit het erfpachtcontract nog voorwaarden moeten worden gehandhaafd.
Volledigheidshalve
wordt nog opgemerkt dat omzetting van appartementserfpacht naar eigendom wat
ingewikkelder ligt aangezien er daar sprake is van mede-eigendom van de grond
waardoor de medewerking van alle appartementseigenaren is vereist.
b. Nieuwe
erfpachten
Sinds
het raadsbesluit van 29 september 1994 heeft de afnemer van grond de
mogelijkheid om te kiezen tussen uitgifte in erfpacht en uitgifte in eigendom.
Teneinde nieuwe erfpachtcontracten zoveel mogelijk te voorkomen, dient dit
keuzerecht te vervallen. Overigens wordt in de praktijk over het algemeen
gekozen voor uitgifte in eigendom.
Nieuw
uit te geven erfpachten zullen niet zondermeer eeuwigdurend zijn. De duur van
de erfpacht kan variëren naar gelang de bestemming en de (hypothecaire)
financieringsmogelijkheid voor de erfpachter. In verband met dit laatste is een
minimum duur van doorgaans 30 jaar gewenst.
Om
nieuwe erfpachten meer kostenneutraal te laten zijn, is ervoor gekozen de
erfpachtcanon te blijven relateren aan het rentepercentage voor 25 jarige
leningen doch deze te verhogen met een opslag van 0,25% voor beheerkosten en
risico. Een alternatief is de jaarlijkse canon te indexeren met de
consumentenprijsindex (CPI) zoals dit ook bij de verhuren plaats vindt. Bij het
einde van de looptijd van de erfpacht zal er – afhankelijk van de (vervolg)
bestemming- zo doorgaans geen grote wijziging in de canon behoeven op te
treden. In feite komt het er bij canonindexatie op neer dat er een
rentepercentage over een steeds hogere grondwaarde wordt gerealiseerd. De
mogelijkheid van aanpassing van de grondwaarde in nieuwe erfpachtcontracten is
echter bij het schrijven van deze nota geen uitgangspunt zij het dat bij
tijdelijke erfpacht- soms een te prefereren mogelijkheid boven de eeuwigdurende
erfpacht- de grondwaarde bij het einde van de erfpacht uiteraard dient te
kunnen worden aangepast aangezien de gemeente na het verstrijken van de termijn
immers weer volledig eigenaar is geworden.
Zoals
gemeld blijft het instituut erfpacht in een aantal gevallen wenselijk om
redenen van sturing. Hierna wordt ingegaan op de mogelijkheden, waarbij een
beleid wordt voorgesteld voor het toepassen van erfpacht in die gevallen waarin
sturing gewenst is.
Gerefereerd
werd reeds aan de criteria “gevoelige ligging” en “bijzondere
beheersbepalingen”. Gelet op de gewenste gelijkheid van toekomstige eigenaren
en erfpachters die vanwege “gevoelige ligging” geen eigendom kunnen verwerven,
kan op verzoek van een dergelijke erfpachter in verband met gewijzigde omstandigheden
omzetting naar eigendom plaats vinden tegen de grondwaarde bij uitgifte.
“Gevoelige ligging” wordt minimaal bepaald aan de hand van de
contourendiscussie.
De
gemeente kan op verschillende manieren ruimtelijke ontwikkelingen sturen:
Voor
uitgifte in erfpacht wordt in het algemeen gekozen als het gaat om grond waarop
gebouwd gaat worden. Erfpacht is een zgn. zakelijk recht, dat – evenals
eigendom - als onderpand kan dienen bij het verkrijgen van financiering bij een
bank. Andere vormen van uitgifte, bijv. in de vorm van verhuur, bieden deze
mogelijkheid niet.
Erfpacht
biedt meer sturingsmogelijkheden dan eigendom. Hoewel de gemeente bij de
uitgifte in eigendom ook kan sturen – o.m. door het toepassen van
kettingbedingen en boetebepalingen – zijn de mogelijkheden beperkter, doordat
dergelijke bedingen eenvoudiger kunnen worden doorbroken.
-
gebruik en bestemming
-
bouwplicht
-
bouwvolume
-
duur
-
beëindiging
-
gevolgen van beëindiging
erfpacht
-
wel/geen toestemming bij
overdracht
-
milieubescherming
Deze
onderwerpen kunnen –als onderdeel van de erfpacht- zakelijke
(goederenrechtelijke) werking verkrijgen. Dat betekent dat opvolgende
verkrijgers eraan gebonden zijn.
In
verband met de wens om erfpacht in bepaalde gevallen te handhaven om redenen
van sturing is in het raadsbesluit van 29 september 1994 bepaald dat het vrije
keuzerecht voor erfpacht of eigendom niet geldt in die gevallen waarbij naar
het oordeel van de gemeente sprake is van de criteria “ligging in gevoelig
gebied” of “bijzondere beheersbepalingen vereist”. In die gevallen wordt ook
een verzoek om omzetting naar eigendom afgewezen.
In
de praktijk blijkt dat de behoefte aan sturing zich vooral voordoet bij
bedrijven en minder bij kantoren of woningen. Bij een particuliere
woonbestemming of kantoorbestemming is uitgifte in eigendom publiekrechtelijk
goed in te kaderen. Wel kan het wenselijk zijn bij woningen of kantoren via
erfpacht aanvullende voorwaarden op te leggen wanneer een bijzondere
gebruikersgroep wordt beoogd (o.m. woningcorporaties).
Gelet
op het voorgaande wordt voorgesteld bij bedrijven het uitgangspunt te hanteren:
erfpacht, tenzij een bedrijf niet in een gevoelig gebied ligt en er geen
bijzondere beheersbepalingen vereist zijn.
Bij
woningen en kantoren wordt voorgesteld uitgifte in eigendom als uitgangspunt te
hanteren, tenzij sprake is van een gevoelige ligging of bijzondere
beheersbepalingen vereist zijn.
Criteria
waaraan nieuwe uitgiften in erfpacht zullen worden getoetst zijn, nader
geconcretiseerd, onder meer:
-
onroerende zaken welke zijn
gelegen in gebieden met een ongewisse toekomstige bestemming.
-
bijzondere voor de gemeente
van belang zijnde onroerende zaken met een sociaal maatschappelijke bestemming/non profitsector.
-
monumenten.
-
(“laagwaardige’)
bedrijventerreinen met een niet kostendekkende exploitatie. Uitgiften voor
doeleinden waarvoor in beginsel een lagere vergoeding moet worden gehanteerd
dan op basis van de werkelijke waarde van de grond.
-
daar waar dit politiek en of
maatschappelijk gewenst is en waar bijzondere bebouwing of beheersbepalingen
zwaar wegen.
Een
ander sturingsmechanisme is het – waar nodig – beperken van de duur van de
erfpacht. In de huidige praktijk wordt uitgegaan van eeuwigdurende erfpacht.
Dit is ook zo geregeld in de AE 1993. De voor- en nadelen van tijdelijke
respectievelijk eeuwigdurende erfpacht zouden beter tegen elkaar moeten worden
afgewogen. Uitgifte in eeuwigdurende erfpacht
behoeft geen automatisme te zijn. De duur waarvoor het recht van erfpacht
geldt is in beginsel afhankelijk van de bestemming en de
financieringsmogelijkheden van de verkrijger. De vigerende erfpachtbepalingen
AE 1993 dienen mede aan de hand van vorenstaande te worden herzien.
Bij
het bevorderen van omzetting naar eigendom dienen erfpachten aan een kritische beschouwing
te worden onderworpen door per erfpacht te bepalen of daarop genoemde criteria
“ligging in gevoelig gebied” of “bijzondere beheersbepalingen vereist” van
toepassing zijn.
Op
grond van artikel 160, lid 1, onderdeel e, van de Gemeentewet zijn burgemeester
en wethouders bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente
te besluiten en deze te verrichten. In de onderhavige nota is vastgelegd op
welke wijze burgemeester en wethouders
invulling geven aan hun bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke
rechtshandelingen, tot welke categorie erfpachtcontracten behoren.
Ingevolge artikel 169, lid 4
van de Gemeentewet geven burgemeester en wethouders de raad vooraf inlichtingen
over de uitoefening van de bevoegdheden bedoeld in artikel 160, eerste lid,
onder e, f, g en h, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening
ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Met het oog op deze bepaling
wordt voorgesteld de onderhavige nota op de daarvoor gebruikelijke wijze voor
te leggen aan de Raad. Ter voldoening aan het bepaalde in de Algemene wet
bestuursrecht (artikelen 3:40 en 3:42) wordt voorgesteld de onderhavige nota op
de gebruikelijke wijze in de Stadskrant bekend te maken door middel van
bijgaande bekendmaking.
-
alle voorgaande van
de respectieve Algemene Erfpachtvoorwaarden afwijkende algemene regelingen met
betrekking tot afkoop en omzetting van de erfpachten te laten vervallen;
-
akkoord te gaan met de
mogelijkheid van omzetting van erfpacht naar eigendom, ongeacht de
toepasselijke Algemene Erfpachtvoorwaarden, met inachtneming van het bepaalde
in deze nota;
-
bestaande erfpachters op wie
de AE 1929 en AE 1976 van toepassing zijn tot 1 juli 2005 in de gelegenheid te
stellen hun erfpacht om te zetten naar de Algemene Erfpachtvoorwaarden van 1993
(AE 1993) dan wel rechtstreeks naar eigendom tegen de historische grondwaarde;
na deze datum is omzetting naar de AE 1993 niet meer mogelijk en geldt bij
omzetting naar eigendom de grondwaarde ten tijde van de omzetting, te bepalen
op de in deze nota beschreven wijze;
-
voor alle omzettingen bij de
erfpachter een bijdrage in rekening te brengen van € 120,00
administratiekosten;
-
voor omzetting van
eeuwigdurend afgekochte erfpacht naar eigendom een grondprijs van € 1,00 in
rekening te brengen;
-
bij omzettingen,
respectievelijk nieuwe uitgiften rekening te houden met de criteria “gevoelig
gebied” en “bijzondere beheersbepalingen vereist” ;
-
-
bij nieuwe erfpachten
de canon vast te stellen aan de hand van het rentepercentage voor
25 jarige leningen zoals deze door de BNG in rekening wordt gebracht en deze te
verhogen met een opslag van 0,25% voor beheer en risico;
-
-
de AE 1993 te actualiseren
in juridische zin en aan de hand van het in de onderhavige erfpachtnota
gememoreerde;
-
Het nieuwe erfpachtbeleid
bekend te maken in de Stadskrant door middel van bijgaande bekendmaking en op 1
januari 2005 in werking te laten treden.
***