In 2002 is gestart met het maken van plannen voor
de herontwikkeling van het Koepoortgebied. Dit heeft geresulteerd in een
bouwplan voor een ondergrondse parkeergarage met daarboven 15 woningen. Dit
plan is bijgevoegd als bijlage 1 en wordt hierbij ter goedkeuring voorgelegd.
Het bouwplan voor een hotel op de Koepoortplaats zal in een later stadium
separaat worden gepresenteerd.
De belangrijkste randvoorwaarden voor dit project
zijn vastgelegd in de ‘startnota herontwikkeling Koepoortgebied’,die in
november 2002 is vastgesteld door het college van B & W. In april 2003
heeft het college van B & W ingestemd met de “Ontwikkelingsvisie locatie
Koepoort”. Deze ontwikkelingsvisie is vervolgens uitgewerkt tot het
“Ontwikkelingsplan locatie Koepoort”, dat dient als ruimtelijke onderbouwing
die nodig is voor het verlenen van vrijstelling van het vigerende
bestemmingsplan. Dit ontwikkelingsplan is in mei 2004 vastgesteld door de
gemeenteraad.
Het voorliggende bouwplan is gemaakt door Atelier
PRO architecten in opdracht van de ontwikkelcombinatie “Koepoort v.o.f.”
bestaande uit Ceres projecten (onderdeel van Vestia) en Van Roey
Projectontwikkeling B.V. Deze
ontwikkelcombinatie realiseert het project
voor eigen rekening en risico. In maart 2003 heeft het college van B
& W ingestemd met de overeenkomst
met deze partij voor het maken van een structuurplan en een
samenwerkingsovereenkomst. Deze samenwerkingsovereenkomst is nog niet afgerond, maar wordt naar verwachting in het najaar van
2004 voorgelegd aan de gemeenteraad.
Het voorliggende plan omvat 15 woningen die komen
op de plaats van de in 2003 gesloopte woningen tussen de Van Renswoudestraat en
Maria Duystlaan. Tussen de Genestetstraat en de Van Renswoudestraat wordt een
ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met twee lagen en 320
bezoekersplaatsen. Daarnaast komen in de parkeergarage parkeerplaatsen voor de
nieuwbouwwoningen. Er wordt vanuit gegaan dat met de woningen gemiddeld 1,5
parkeerplek per woning wordt mee verkocht. Het aanvullende deel van de vereiste
parkeernorm betreft het parkeren van bezoekers voor de woningen, hetgeen in dit
geval logisch onderdeel uitmaakt van het totaal aan bezoekersparkeerplaatsen in
de garage.
De in- en uitrit van de parkeergarage is gelegen
aan de Maria Duystlaan. De entree voor de voetgangers is opgenomen in de nieuwe
bebouwing en is zo gepositioneerd dat de loopafstand naar de binnenstad zo
klein mogelijk is.
Het ontwerp van de parkeergarage voldoet aan de door de gemeente gestelde
kwaliteitseisen. Deze eisen zijn vergelijkbaar met de eisen die aan de
Zuidpoortgarage zijn gesteld en zijn verwerkt in het opgestelde Programma van Eisen voor de parkeergarage.
Voor de openbare ruimte is een ontwerp gemaakt dat
in de verschillende fases is besproken met het bewonersplatform. Dit ontwerp is
opgenomen in het boekje dat is bijgevoegd als bijlage 1. Op detailpunten zal
dit plan in overleg met het bewonersplatform Koepoort nog nader worden
uitgewerkt.
De inrichting van de openbare ruimte krijgt, in
aansluiting op de Nieuwe Langendijk, een groen stedelijk karakter. Een bomenrij
zal de scheiding markeren tussen de woonstraat (Van Renswoudestraat) aan de
noordzijde en de entree naar de binnenstad (Maria Duystlaan) aan de zuidzijde.
Een tweede rij bomen zal geplaatst worden voor de nieuwbouwwoningen. In de
nieuwe situatie zal het huidige aantal parkeerplaatsen in de van
Renswoudestraat gehandhaafd blijven. Daarnaast wordt er zowel in de
Genestetstraat als in de van Renswoudestraat een speelplek voor kleine kinderen
gerealiseerd. Door de verschuiving van het kruispunt zal de Van Renswoudestraat
via de Gerard van Loonstraat worden aangesloten op de Van Miereveltlaan. Het
karakter van de Maria Duystlaan wordt vergelijkbaar met andere verbindingsroutes
in de binnenstad. Voor de bestrating wordt hetzelfde gebakken materiaal
toegepast als in de binnenstad. De Maria Duystlaan wordt ingericht als 30 km
straat.
Duurzaam bouwen en energie
Overeenkomstig het 3E Klimaatplan van de gemeente
Delft is voor de woningen een ambitieniveau Duurzaam bouwen en energie
overeengekomen. De woningen worden gerealiseerd met een EPC die 20% scherper is
dan de ambitie uit het Klimaatplan en zelfs 40% scherper dan de wettelijke
norm. Overeenkomstig het Klimaatbeleidsplan wordt door de gemeente maximaal 25%
van de meerkosten van de energiebesparende maatregelen gefinancierd met een
maximum van € 22.500,-. De ontwikkelaar dient hiertoe een subsidieaanvraag in
het kader van de Reserve Energiebesparende Maatregelen.
Voor duurzaam bouwen wordt eveneens ambitieus
ingezet, door gebruik te maken van de instrumenten Eco-Quantum en GPR wordt
naast de gebruikelijke dubothema’s ook nadrukkelijk rekening gehouden met de
kwaliteit van het binnenklimaat. Een korte analyse van de (on-) mogelijkheden
van het plaatsen van luchtfilters voor NO2 en CO2 wordt later bijgevoegd. Op
basis van luchtkwaliteitvereisten is in eerder stadium reeds vastgesteld dat
deze voorzieningen niet noodzakelijk zijn. Nadere afweging vindt plaats in het
kader van de uitvoering van het klimaatplan.
Als onderdeel van de bouwvoorbereiding wordt een
risicoanalyse uitgevoerd om de meest
geschikte bouwmethodiek te bepalen. Naar verwachting zal in de eerste helft van
2005 begonnen worden met de uitvoering. De bouw zal 1,5 - 2 jaar duren.
Gedurende deze periode wordt de Maria
Duystlaan afgesloten. De Koepoortbrug blijft wel toegankelijk. Het verkeer
wordt omgeleid via de Oostsingel. In de volgende fase zal deze route nader
worden uitgewerkt.
Communicatie
Bij de start van het project is een
bewonersplatform opgericht waarin de omwonenden zitting konden nemen. In de
verschillende fases van het planproces zijn de plannen met dit bewonersplatform
besproken. Naar aanleiding van de reacties vanuit het bewonersplatform hebben
verschillende bijstellingen plaatsgevonden. Op 30 augustus vindt een openbare
informatie- en discussieavond plaats. Een verslag van deze avond wordt
nagezonden aan de commissie Duurzaamheid.
De bouw van de ondergrondse garage en de woningen
gebeurt in opdracht en voor rekening en risico van de ontwikkelcombinatie
Koepoort v.o.f. Hetzelfde geldt voor het bouw- en woonrijpmaken. De gemeente
levert voor de openbare ruimte wel een technisch programma van eisen en een
referentieontwerp aan en accordeert het uiteindelijke definitief ontwerp.
Daarnaast levert de gemeente een financiële bijdrage voor het bouw- en
woonrijpmaken. Op basis van het voorliggende bouwplan worden de
onderhandelingen over een
samenwerkingsovereenkomst afgerond,
waarna deze ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeenteraad
Naar verwachting wordt de ondergrondse
parkeergarage op basis van ‘turn-key’ levering afgenomen door Parking Delft
B.V. Over de voorwaarden wordt nog
onderhandeld tussen partijen. Voor de financiering zal de gemeente een garantie
moeten afgeven ten behoeve van Parking Delft B.V. Gezien de omvang van de
parkeergarage wordt niet verwacht dat de exploitatie een positief saldo oplevert. Uitgangspunt van het college van B
& W is dat de gezamenlijke exploitatie van de parkeergarages Zuidpoort en
Koepoort minimaal kostendekkend moet zijn (nota Reserves Parkeervoorzieningen,
juni 2004). De afwegingen inzake de parkeertarieven voor alle garages en
terreinen tezamen vindt plaats in breder kader. Op basis van huidige exploitatieberekeningen
voor de Koepoortgarage alléén is het thans voorziene tarief per 01/01/2005 van
€ 1,60 niet kostendekkend.
In de geheime bijlage 2 zijn de financiële
uitgangspunten van het project en de risico’s weergegeven.
Voorstel: