In het definitieve dwangsombesluit aan Green Holding b.v. (Staelduinsebos/Xotus) van 14 juni 2004 heeft het college, naast een aantal juridische aspecten, een drietal inhoudelijke argumenten gehanteerd waarom voor Xotus geen legalisatie valt te overwegen. Op grond van dezelfde 3 redenen is besloten om tot handhaving van het bestemmingsplan over te gaan.

Deze 3 redenen zijn samen te vatten als:

- economische/distributie-planologische overwegingen

- ruimtelijke overwegingen

- mobiliteitsoverwegingen

Tot slot van deze nota geven we enige financieel-juridische aspecten mee.

Economische/distributie-planologische aspecten:

In de aanschrijving van 14 juni 2004 hebben we mede gesteld dat op grond van de detailhandelsvisie Haaglanden is komen vast te staan dat een uitbreiding van het areaal aan tuincentra in de directe omgeving van Delft niet is voorzien en ook als niet wenselijk is bestempeld.

In de op 13 juni 2001 door het stadsgewest vastgestelde Regionale structuurvisie detailhandel (RSD) is becijferd dat er binnen de gewest nog een groeipotentieel van 23.500 m2 vvo aan tuincentra aanwezig is. Deze marktruimte dient te worden verdeeld over al bestaande tuincentra in Zoetermeer, ’s-Gravenzande, Naaldwijk, en Pijnacker. Een uitbreiding van de volume aan tuincentra in Delft ten opzichte van de opname in 2000 is niet aan de orde.

Deze visie heeft vervolgens zijn doorvertaling gekregen in het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) welke is vastgesteld op20 februari 2002. Zoals u weet is dit plan het bestuurlijk uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid van zowel de provincie als de Haaglanden-gemeenten. Ook in de RSP is expliciet niet voorzien in een uitbreiding van het volume aan tuincentra voor de gemeente Delft.

In het aan deze visie ten grondslag liggende rapport van het bureau Goudappel Coffeng, welk integraal onderdeel uitmaakt van de RSD, is vervolgens een onderverdeling van de marktruimte terug te vinden in de gebieden Westland, agglomeratie Den Haag en Haaglanden-Oost. Van dit laatste gebied maakt Delft deel uit. (zie RSD, pagina B3-2 tabel 6 en pagina B3-3 tabel 7)

Voor Haaglanden-Oost is becijferd dat in 2000 er een marktomvang is van

€ 9,9 miljoen en een aanbod van € 18,9 miljoen. Voor 2005 is de prognose € 13 miljoen versus € 18,9 miljoen. Het verschil komt tot stand door de verruiming van de markt door het gereedkomen van nieuwbouw in het verzorgingsgebied. Vertaald naar m2 vvo betekend deze besomming dat er volgens prognose in 2005 een overschot aan tuincentra bestaat van 8.500 m2.

In de opname welke aan dit rapport ten grondslag ligt is Xotus is opgenomen als exotisch tuincentrum met zo’n 5000 m2 aan niet-dagelijkse producten (planten). Dit betreft derhalve een productenpakket dat nadrukkelijk afwijkt van een regulier tuincentrum; exotische, veelal tropische planten. Derhalve geen voor ons klimaat gangbare tuinplanten, tuingereedschappen, tuinmaterialen en dergelijke. Het bovenstaande betekent dat op grond van de marktprognoses een verdere intensivering en/of uitbreiding van het tuincentrumgedeelte van de kwekerij aan de Kleveringweg moet worden ontraden, aangezien hiervan een marktontwrichtende werking kan en zal uitgaan. Naar verwachting zal in ieder geval Europatuin Delft hiervan de gevolgen het meest ervaren. Hoewel een gedeelte van dit bedrijf buiten onze gemeentegrenzen ligt, merken wij dit tuincentrum, zowel qua presentatie als werkgelegenheid en marktgerichtheid, als een specifiek Delfts bedrijf aan.

Daarnaast is het opmerkelijk dat in het Goudappel Coffeng rapport en daarmee in de RSD het al sinds 1984 aanwezige tuincentrum Vollering, thans Europatuin Delft (6.200 m2 vvo), in het geheel niet in de besomming is opgenomen. Derhalve zal de in de RSD opgenomen prognoses voor 2005 ten aanzien van het marktoverschot voor Haaglanden-Oost nog hoger liggen, namelijk op 10.427 m2 (8.500 RSD+ 6.200 Europatuin+ 727 Xotus vergund – 5.000 Xotus opname 2000), zelfs als daarbij Xotus voor 5.000 m2 wordt meegeteld, hetgeen zoals gezegd discutabel is.

Ruimtelijke argumenten:

De ontwikkeling van het bestemmingplan Delft-Oost is in 1996 een vertaling geweest van de visie op de voorziene ontwikkelingen voor dit gebied. Voorziene factoren daarbij zijn geweest dat de besteedbare vrije tijd van mensen toeneemt en daarbij dus een grotere druk komt op de recreatieve natuurbeleving, sport en recreatie. Natuurbehoud en natuurontwikkeling vormen een onderlegger voor dit plan. Ruimteclaims voor bebouwing kunnen slechts zeer beperkt worden gehonoreerd zonder bovenstaande uitgangspunten geweld aan te doen. Uitzonderingen op deze conserverende hoofdregel zijn enerzijds het bedrijventerrein Ypenburgse Poort en anderzijds het Xotus-terrein.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Delft-Oost is een tweeledige invulling van het bedrijventerrein voorzien. In eerste instantie in hoofdzaak gewone bedrijvigheid en annexe kantoorfuncties. Maar ondergeschikt daaraan ook voor maximaal 30% van de beschikbare ruimte voor specifiek commercieel -recreatieve doeleinden. In dat verband is al gesproken van de vestiging van een kartbaan, klimhal en fitnesscenter. Ook de vestiging van de hotelfunctie is al in het plan voorzien. De invulling zoals deze zich nu laat zien op het bedrijvenpark past binnen deze in het bestemmingsplan opgenomen gevarieerde doelstelling. Op de twee resterende kavels op dit terrein voorzien wij een invulling conform het bestemmingsplan. Zo past de u bekende ontwikkeling van een chinees (zaken)hotel geheel binnen de format van het bestemmingsplan.

De Xotus-lokatie is nooit voorzien als onderdeel van het bedrijventerrein. Altijd is gesteld dat deze locatie zich bevindt ten zuiden van het bedrijventerrein. Gezien de specifieke ligging is dit ook een logische benaming. Immers deze locatie vormt het schakelpunt c.q. overgangsgebied tussen enerzijds de verkeersknooppunt aan de kop van de Brasserskade en het direct daaraan gelegen bedrijventerrein en anderzijds de vanuit ecologisch en recreatief oogpunt belangrijke groen- en recreatiegebieden aan de oostkant van Delft (Delftse Hout, Hertenkamp, Nootdorpse Plassen, sportparken Brasserskade en Biesland, de Bieslandse Bovenpolder en het Arboretum).

Derhalve is voor Xotus doelbewust gekozen voor een maatbestemming. Hoewel het bestemmingsplan eveneens een algemene bestemming “tuincentrum” kent, is voor deze locatie daar bewust niet voor gekozen. In de toelichting op het bestemmingsplan Delft-Oost staat daarover te lezen: “..teneinde te voorkomen dat de ontwikkeling ter plaatse (Xotus) zich in een niet door de gemeente gewenste richting begeeft zijn maximale maten opgenomen voor de detailhandelsruimten, het tuincentrum, en de horecafunctie…”.

Vanuit bovengenoemde ruimtelijke motieven is een intensivering van het gebruik van het perceel Kleveringweg 17 niet wenselijk.

Mobiliteitsoverwegingen:

Beschrijving huidige situatie

Xotus ligt direct aansluitend aan het bedrijventerrein Ypenburgsepoort aan de Kleveringweg 57. De Kleveringweg is met een T-aansluiting aangesloten op de Brasserskade. Dit kruispunt is voorzien van verkeerslichten. Op korte afstand van dit kruispunt ligt de zuidwestelijke toegangsweg tot de woonwijk Ypenburg (Poortweg) en, direct ten westen daarvan, de aansluitingen met rijksweg A13. Direct ten oosten van de Kleveringweg ligt het sportpark Brasserskade.

Beschrijving toekomstige situatie

In de nabije toekomst wordt de Brasserskade ten oosten van de Kleveringweg, ter hoogte van de Middelweg, afgesloten. Het doorgaande verkeer moet dan gebruik maken van de noordelijke omleidingroute Brasserskade westtak - Poortweg - Rijswijkse Watering - Brasserskade oosttak. Dit heeft tot gevolg dat het kruispunt Kleveringweg/Brasserskade veel rustiger wordt, echter het sportpark is dan per auto alleen via de westtak van de Brasserkade bereikbaar. De verkeerslichten zullen vervallen.

In de woonwijk Ypenburg zullen in de toekomst nog een paar duizend woningen gebouwd worden. De capaciteit van het wegvak Brasserskade tussen de aansluiting op de A13 en de Poortweg wordt daarom vergroot en de verkeerslichtenregeling aangepast. De aansluitingen met de A13 zijn zeer druk, maar verwacht wordt dat met het nieuwe wegontwerp deze aansluitingen het verkeer in de toekomst wel kunnen verwerken. De A13 zelf is niet in staat het verkeersaanbod in de spitsperioden te verwerken. Hierbij is rekening gehouden met de tot nu toe bekende ruimtelijke ontwikkelingen.

Intensiteit/capaciteit Brasserskade-A13 avondspits

Het vakteam mobiliteit heeft geen gegevens van Xotus zelf kunnen krijgen. Op basis van kerncijfers van tuincentra met eenzelfde uitstraling als Staelduinsebos/Xotus is berekend hoeveel verkeer Staelduinsebos/Xotus als tuincentrum van 13.000m² in de toekomst zal genereren.

In de ochtendspits is de verkeersproductie van een tuincentrum zeer gering. De meeste zijn gesloten. Er zijn alleen auto’s te verwachten van het personeel en een enkele leverancier. In de avondspits op werkdagen heeft Staelduinsebos/Xotus in de toekomst volgens de berekeningen tussen 17 en 18 uur ongeveer 150 bezoekers die per auto komen. De Kleveringweg en het nieuwe kruispunt Kleveringweg - Brasserskade kan dit verkeer eenvoudig verwerken. Voor de zeer drukke kruisingen Brasserskade - Poortweg en Brasserskade - A13 is dit extra verkeer minder gewenst.

De capaciteit van een kruispunt is 1500 voertuigen. Hiervan gebruikt Staelduinsebos/Xotus in de toekomst ca 10% in de spits. Op normaal belaste kruispunten is dit geen enkel probleem. Ter hoogte van de A13 betekent dit dat capaciteit van de kruispunten eerder bereikt wordt. Op de drukste richting van de Brasserkade rijden nu al 1449 auto’s op het A13-viaduct en 1072 auto’s tussen A13 en Poortweg. In de toekomst wordt het door de ontwikkelingen in Ypenburg alleen maar drukker. De capaciteit van deze weg wordt binnenkort vergroot. Voor Staelduinsebos/Xotus is echter extra capaciteit gewenst.

Intensiteit/capaciteit Brasserskade-A13 zaterdagmiddag

De echte piek in verkeersstromen naar Staelduinsebos/Xotus valt in het weekend. Op zaterdag en koopzondag trekt een tuincentrum ongeveer het dubbele aantal bezoekers van een werkdag. Op zaterdag, met uitzondering van het begin van de ochtend, trekt Staelduinsebos/Xotus volgens de berekeningen bijna 300 auto-bezoekers per uur. Rond 15 uur is de piek van ongeveer 600 auto-bezoekers. Dat is een belasting van ca 40% van de capaciteit van een kruispunt.

In het weekend is sportpark Brasserskade ook volop in bedrijf. Het sportpark trekt veel jeugd die per fiets vanuit Delft en Ypenburg naar het sportpark gaat. Op de drukste richting van de Brasserskade rijden nu al 1122 auto’s op het A13-viaduct en 930 tussen de A13 en de Poortweg. Door Staelduinsebos/Xotus wordt de Brasserskade op zaterdagmiddag dus drukker dan in een doordeweekse avondspits.

Conclusie mobiliteit:

In de toekomst veroorzaakt Staelduinsebos/Xotus met name op de zaterdagmiddag overlast op de Brasserskade ter hoogte van de A13. Er zijn al concrete plannen om de capaciteit van dit wegvak te vergroten, maar als Staelduinsebos/Xotus uitbreidt zijn extra maatregelen voor vergroting van de capaciteit noodzakelijk. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee.

Financieel-juridische aspecten:

In zaken zoals deze, waarbij de gemeente in wezen door haar publieke taak zich bevind tussen de diverse partijen met elk hun eigen belangen zijn uiteindelijk schadeclaims nooit uit te sluiten. Zo heeft Staelduinsebos al aangekondigd om zodra het handhavingsbesluit onherroepelijk is te komen met een claim. Of deze dient te worden gehonoreerd is zeer twijfelachtig, aangezien op dat moment de Raad van State heeft uitgesproken dat het besluit op zich niet onrechtmatig is.

Indien we echter zouden overgaan tot het in enige vorm legaliseren van een tuincentrum aan de Kleveringweg dan zal dit – zoals eveneens reeds is aangekondigd – leiden tot schadeclaims c.q. planschadeclaims ex artikel 49 van de WRO door de overige tuincentra die vanwege de wijziging in het planologisch regime in hun belangen worden getroffen. Ten aanzien van deze aspecten hebben we extern juridisch advies aangevraagd. Op het moment van het opstellen van deze nota beschikken wij nog niet over dit advies en, voorzover daar aanleiding toe is, zullen wij u hierover separaat informeren.

Overigens moet mede in de beschouwing worden betrokken dat voorzover en indien we al medewerking zouden willen verlenen aan een verzoek om vrijstelling, ook dit besluit onderwerp van bezwaar en beroep zal zijn. Het verlenen van een vrijstelling is procedureel afgekaderd en is in belangrijke mate een resultante van een afweging van alle in het geding zijn belangen. Op voorhand valt niet uit te sluiten dat zo'n bezwaar c.q. beroep van derden (overige tuincentra) een gerede kans van slagen heeft.