Op 2 juni 2004is een
aanvraag ingediend voor de bouw van een paviljoen op het winkelplein in de
Zuidpoort. De bouwaanvraag past niet binnen het ter plaatse geldende
bestemmingsplan Zuidpoort. De aanvraag om bouwvergunning impliceert daarom een
verzoek om vrijstelling ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
(hierna te noemen WRO). De aanvraag past binen het provinciale beleid d.d. 3
februari 2004 inzake de toepassing van vrijstellingen met toepassing van
artikel 19 lid 2.
De aanvraag heeft ter inzage
gelegen van 14 juni tot en met 12 juli 2004 met de mogelijkheid tot het
indienen van zienswijzen. Er zijn 2 zienswijzen ingediend:
1.
Belangenvereniging
Zuidpoort, gedateerd 8 juli 2004, ingekomen 12 juli 2004
2.
Vereniging eigenaren
Koreneef in de Veste, gedateerd 7 juli 2004, ingekomen 11 juli 2004.
In het onderstaande worden
de zienswijzen kort samengevat en beantwoord.
1. Belangenvereniging Zuidpoort, gedateerd 8 juli 2004,
ingekomen 12 juli 2004
1.1
Samenvatting
Indieners brengen naar voren
dat de beantwoording van hun inspraakreacties op het ontwikkelingsplan
Paviljoen als opgenomen in de Nota Inspraak hen niet heeft kunnen overtuigen en
menen dat niet ingegaan is op hun argumenten.
Antwoord
Wij zijn van mening dat de
inspraakreacties wel degelijk zorgvuldig zijn beantwoord. Nu indieners deze
zienswijze niet nader specificeren is ook van de zijde van de gemeente een meer
specifieke antwoord niet mogelijk.
1.2
Samenvatting
Indieners menen dat de
belangen van hun leden, voor zover woonachtig aan de zuidzijde van het Haakpand
ten onrechte opgeofferd worden aan de dubieuze belangen van een
horecagelegenheid juist op die plek en in die vorm, met die hoogte.
Antwoord
Het
verlenen van vrijstelling berust op een belangenafweging waarbij individuele
belangen soms moeten wijken voor het algemeen belang. In casu betreft het een
afweging van belangen van bewoners van de zuidzijde van het Haakpand versus het
algemeen belang gediend met het goed functioneren van het winkelplein en niet
zoals indieners veronderstellen het dubieuze belang van een horecagelegenheid.
Wij zijn van mening dat voor het goed functioneren van een plein als
winkelplein het nodig is dat het winkelfront zomin mogelijk wordt onderbroken
door andere dan winkelfuncties. De nu geplande locatie voorziet hierin. Tevens
ligt het paviljoen direct naast de voetgangers-ontsluiting van de
parkeergarage. Horeca is een belangrijk onderdeel van een winkelplein en draagt
bij tot het goed functioneren van het winkelen. Daarnaast heeft het paviljoen
door de bijzondere plek die het inneemt tevens de functie van een
meeting-point.
2. Vereniging eigenaren Koreneef in de Veste, gedateerd
7 juli 2004, ingekomen 11 juli 2004.
2.1
Samenvatting
Indiener geeft aan bezwaar
te zullen maken tegen het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van het
ontwikkelingsplan Paviljoen. Zolang dit bezwaar niet is afgerond is geen spake
van een in rechte onaantastbaar besluit en dient de aanvraag om vrijstelling
aangehouden te worden.
Antwoord
Het besluit tot vaststelling
van het ontwikkelingsplan is geen besluit dat vatbaar is voor bezwaar en beroep
omdat dit besluit geen directe rechtsgevolgen met zich mee brengt. Overigens
dient de aanvraag, zou dit anders zijn, niet te worden aangehouden tenzij indieners
aan de voorzitter van de rechtbank verzoeken tot schorsing.
2.2
Samenvatting
Indiener geeft aan dat de
Raad van State tijdens de behandeling van beroepen tegen de goedkeuring van het
bestemmingsplan Zuidpoort uitdrukkelijk heeft overwogen het niet onredelijk te
vinden dat het eventueel te realiseren paviljoen een hoogte zou hebben van de
begane grond en niet meer dan dat. Gelet hierop mochten de omwonenden er op vertrouwen dat bij een tweede poging
van de gemeente om tot het bouwen van het paviljoen over te gaan, dit niet
hoger zou worden dan de begane grond.
Antwoord
In haar uitspraak op pagina
4 onder 2.7.2. stelt de Raad van State
de overweging van Gedeputeerde Staten ..dat een functie in het paviljoen die
wat vorm en hoogte aansluit bij de detailhandels functie waarin de begane grond
van het Haakpand voorziet……niet onredelijk te vinden. De Raad van State stelt
nadrukkelijk niet, dat het niet meer mag worden dan die hoogte van de begane
grond. Immers in het slot van deze alinea constateert de Raad van State dat
“het de gemeenteraad in beginsel vrij staat een bestemmingsplan dan wel een
stedenbouwkundige regeling op grond van veranderende planologische inzichten te
wijzigen. Wij menen dat de horecafunctie aansluit bij bestaande
detailhandelsfunctie in de plint van het Haakpand en in ieder geval aansluit
bij de transformatie van dit gebied in een binnenstadsfunctie. De hoogte wordt
ons inziens door de uitspraak van de Raad van state niet beperkt tot één
bouwlaag. Een bouwlaag mag, over meer spreekt de Raad van State zich niet uit.
Wij menen dat juridisch, namelijk op grond van veranderde planologische
inzichten ten opzichte van het bestemmingsplan IIA In de Veste, een paviljoen
hoger dan de begane grond van het Haakpand mogelijk is. Voor de onderbouwing
verwijzen wij naar de argumenten als genoemd in het ontwikkelingsplan. Ten
overvloede merken wij op dat de Raad van State zich formeel niet heeft
uitgesproken over de afmetingen van het paviljoen. De Raad van State heeft
alleen de goedkeuring van het bestemmingsplan Zuidpoort door Gedeputeerde
Staten beoordeeld. Het goedgekeurde plan bevatte GEEN paviljoen omdat het
paviljoen,in de oorspronkelijke afmetingen, in provinciale de goedkeuring
gesneuveld was.
2.3
Samenvatting
Indiener meent dat er geen
enkele noodzaak bestaat om voor het Haakpand een glazen kubus van 8x8x8 meter
te realiseren met een horecafunctie, omdat er geen tekort is aan horeca in de
directe omgeving waar een kop koffie en een broodje genomen kunnen worden. Het
is niet persé vereist dat iets dergelijks ontstaat in het belang van het
openbaar nut.
Antwoord
Het algemeen belang van de
horecafunctie ter plaatse is gelegen in het goed functioneren van het
winkelplein. Het paviljoen zal als meeting-point hieraan een bijdrage leveren.
Met de afronding van het project Zuidpoort wordt een nieuwe winkellocatie
toegevoegd aan de binnenstad dat een toename met zich mee zal brengen aan het
aantal bezoekers aan de binnenstad. Het feit dat nu geen tekort is wil daarom
niet zeggen dat met de realisatie van dit winkelgebied geen behoefte zal
bestaan aan nieuwe horeca.
2.4
Samenvatting
De gemeente geeft aan dat
het de bedoeling is dat deze kubus met horecadoeleinden alleen simpele broodjes
en koffie e.d. gaat verkopen en dat het niet de bedoeling is dat hier uitgebreid
gegeten gaat worden. Gelet op deze doelstelling is het niet te begrijpen waarom
de gemeente ter plaatse een tweelaags-gebouw wil neerzitten. Indiener pleit
voor een laagbouw over een breder oppervlak waarbij belangen van indiener niet
worden weggedrukt. Een laagbouw ter hoogte van de winkels zou nog enigszins
acceptabel zijn en de zichtlijnen niet zo ingrijpend verstoren. Als de laagbouw
breder zou zijn zouden de zichtlijnen zelfs beter kloppen en aangenamer aandoen
dan wanneer het zo plompverloren voor het Haakpand wordt gerealiseerd. De
argumenten van de gemeente inhoudende dat laagbouw zou wegvallen tegen het
Haakpand, vindt zij niet zwaarwichtig genoeg. Feitelijk is de gemeente nog
steeds de mening toegedaan dat het Haakpand niet als pleinwand kan
functioneren. De PPC en GS hebben echter bij het beoordelen van het
bestemmingsplan Zuidpoort aangegeven dat het argument van de pleinwand niet aan
de orde was en bedenkingen te hebben tegen de hoogte van het paviljoen. Zij
menen dat de relatie tussen vorm en functie niet beargumenteerd wordt.
Antwoord
In het besluit tot
goedkeuring van het bestemmingsplan Zuidpoort hebben GS goedkeuring onthouden
aan het paviljoen met de afmetingen 11 x 11 x 11 meter. Zij hebben daartoe
overwogen dat de door de gemeente aangevoerde stedenbouwkundige argumenten ter
onderbouwing van het paviljoen onvoldoende zijn. Niet is aangevoerd dat het
argument van de pleinwand niet aan de orde zou zijn, slechts dat dat argument
op zich zelf staand onvoldoende motivering bood.
Op grond van de geschrapte
bepalingen in het bestemmingsplan was een paviljoen mogelijk van de afmetingen
van 11 x 11 x 11 meter. Het nu mogelijk gemaakte paviljoen heeft de afmetingen
van 8 x 8 x 8 meter. Met de geringere omvang is ook de impact op de omgeving
minder ingrijpend dan een paviljoen van 11 x 11 x 11 meter.
Om toch een paviljoen
mogelijk te maken dient de stedenbouwkundige onderbouwing, gelet op het besluit
van GS, aan te worden gevuld. Naast de al eerder in het bestemmingsplan
opgenomen stedenbouwkundige onderbouwing voor het paviljoen wordt die
onderbouwing in het ontwikkelingsplan aangevuld met onder andere functionele
argumenten. De gemeente is van mening op deze wijze tegemoet te zijn gekomen
aan het door GS gesignaleerde gebrek in de motivering. Anders dan indiener
verondersteld zijn wij van mening in het ontwikkelingsplan de relatie tussen
vorm en functie te hebben beargumenteerd.
Belangrijke onderdelen van
die argumentering zijn de functie die het paviljoen als van blikvanger vervult
en de functie van meeting-point die het paviljoen mede door zijn vormgeving en
de daarin toegestane horeca kan vervullen.
Wij zijn van mening dat het
door indiener voorgestelde langwerpige paviljoen met een hoogte van één bouwlaag en dat gesitueerd is op een
afstand van 20 meter uit de voorgevelrooilijn van het Haakpand niet de functie
kan vervullen van blikvanger omdat het als het ware wegvalt tegen de gevel van
het Haakpand en daarmee ook in mindere mate de functie van een meeting-point.
De terrasvormige gevelwand
zal onderdeel blijven van de ruimtelijke begrenzing en beleving van het
winkelplein. Het paviljoen zal hier geen afbreuk aan doen. Het zal als
toevoeging met de afmetingen van 8 x 8 x 8 meter functioneren als blikvanger.
De functie als blikvanger is echter wel nodig als ondersteuning van de
terrasvormige gevelwand van het Haakpand om te dienen als de juiste noordelijke
pleinwand.
2.5 Samenvatting
Indiener brengt naar voren
dat het Haakpand er nu eenmaal staat en dat plaatsing van een paviljoen op zo'n
korte afstand van het pand er niet toe zal leiden dat de aandacht van het
Haakpand wordt afgeleid maar dat het paviljoen absoluut niet harmonieert met
het Haakpand en daar wanstaltig voor zal staan. Indiener meent dat het geheel
en al absurd is dat nu de lijn van het Haakpand die terugspringt wordt
doorbroken en verstoord zonder dat daar goede ruimtelijke argumenten zijn te
noemen.
Antwoord
Wij delen het standpunt van
indiener niet dat er geen goede ruimtelijke argumenten zijn voor het doorbreken
van de lijn van het Haakpand en verwijzen daarvoor naar het antwoord onder 2.4.
2.6 Samenvatting
Indiener geeft aan al eerder
naar voren te hebben gebracht dat het paviljoen van 8x8x8 meter niet acceptabel
is omdat het op slechts 7 meter van het Haakpand is gepland (en niet 10 als
eerder door de gemeente beweerd) en daarmee een onacceptabele inbreuk op
privacy van de bewoners inhoudt. De verhouding van 7 tot 10 meter afstand tot
een volgend gebouw is niet normaal te noemen in een nieuw stuk binnenstad waar
stedenbouwkundig er juist gestreefd
wordt naar meer ruimte en meer afstand en het scheppen van meer privacy. Op
grond van het oude bestemmingsplan konden bewoners erop rekenen dat er een
ruimte van 30.5 meter onbebouwd zou blijven. Zij menen dat in ieder geval een
afstand van 20 meter dient te worden aangehouden.
Antwoord
Onder verwijzing naar de
uitspraak van de Raad van State, waarvan de relevante pasage is opgenomen in
het antwoord 2.2, bestrijden wij de stelling van indiener dat zij er op kon
vertrouwen dat er ruimte van 30.5 meter voor het Haakpand onbebouwd zou
blijven. Indien het paviljoen midden op het winkelplein geplaatst zal worden,
wordt de gebruiksruimte van het plein te veel beperkt. Gelet op de ruimtelijke
relatie met de pergola’s en de roltrappen is de huidige plek van het paviljoen
ruimtelijk gezien een logische plek. Het paviljoen behoudt voorts voldoende
afstand tot het Haakpand. Een afstand van 8 meter is een gangbare straatbreedte
in de binnenstad. Ook de hoogte van het paviljoen wijkt niet af van de gangbare
maten van een woning met drie lagen. Gelet op die maten, staat het paviljoen
dan ook niet te dicht op het Haakpand. De mening van indiener dat in een nieuw
stuk binnenstad stedenbouwkundig juist gestreefd wordt naar meer ruimte en
privacy staat haaks op het breed gedragen streven naar intensief grondgebruik
en verdichting juist in bestaand stedelijk gebied.
2.7 Samenvatting
Door de hoogte van 8 meter
hebben alle appartementen en in het bijzonder 6 niet alleen direct zicht op de
kubus maar is ook vanuit de kubus zicht in de woonkamers en slaapkamers van de
appartementen waardoor privacy van bewoners in ernstige mate wordt geschonden.
Antwoord
Vanuit twee appartementen op
de eerste verdieping die direct gelegen zijn achter het paviljoen zal het zicht
geheel worden belemmerd. Voor de twee daarboven gelegen appartementen geldt dat
het zicht voor een deel wordt belemmerd. Vanuit de overige 20 appartementen zal
het zicht zijn op het paviljoen beperkt zijn.
2.8 Samenvatting
Naar voren wordt gebracht
dat het zogenoemde transparante paviljoen geenszins echt transparant zal zijn
omdat er een vloer en een trap in komen en tafels en stoelen die het
transparante karakter aantasten. Het glas zal het licht weerkaatsen en
vervelende lichteffecten geven.
Antwoord
Transparantie betekent niet
dat het paviljoen niet te zien is. Het gebouw wordt zichtbaar, mede door de
screening op het glas. Door het glas krijgt het paviljoen echter een veel
lichtere verschijningsvorm.
Enige weerkaatsing van licht
door de glazen wanden is niet uit te sluiten. De overlast die hierdoor
veroorzaakt wordt, is gezien de posities van de gevels, echter gering. Alleen
in de ochtend- en avonduren kan de stand van de zon in de praktijk zodanig zijn
dat überhaupt weerkaatsing van lichtinval op de gevels van het paviljoen
richting Haakpand mogelijk is.
2.9 Samenvatting
Onduidelijkheid bestaat over
de situering van de keuken en vuilopslag.
Antwoord
Het paviljoen is bedoeld
voor een horecagelegenheid. De inrichting zal centraal binnen de kern van het
bouwvolume plaatsvinden. Omdat de toekomstige exploitant zelf invloed zal
willen hebben op de inrichting is dit niet gedetailleerd aangegeven.
2.10 Samenvatting
Indiener brengt naar voren
dat het eventueel situeren van luchtafvoer en airco storend zijn wat betreft
geluid en aanzicht en wat betreft geuroverlast en verzoeken die uitlaten te
situeren aan de zijde van het plein in plaats van aan de zijde van het
haakpand.
Antwoord
Er is geen aanleiding voor
de suggestie dat er een airco installatie in het paviljoen komt. Voor zover er
sprake zal zijn van een mechanische ventilatie zal deze zoveel mogelijk
uitmonden op het dak..
2.11 Samenvatting
Indiener brengt naar voren
dat bewoners geluidoverlast zullen ondervinden tot in de late uren van de
horecagelegenheid nu niet wordt toegezegd hoe laat de sluitingsuren zijn. Zij
pleiten voor beperkte openingstijden en geen intensieve keuken.
Antwoord
In het ontwikkelingsplan is
voor het type toegestane horeca aansluiting gezocht bij de bepalingen in het
vigerende bestemmingsplan Zuidpoort. Toegestaan wordt ‘ horeca I’ waaronder wordt verstaan: een horecabedrijf
met een beperkte invloed op het woon- en werk klimaat van de omgeving dat
geheel of in overwegende mate gericht is op het bieden van vermaak in
combinatie met het verstrekken van drank en/of etenswaren die ter plaatse
genuttigd plegen te worden en dat alleen overdag en ’s avonds geopend is,
waaronder in ieder geval worden verstaan restaurants, lunchrooms, snackbars en
hiermee gelijk te stellen inrichtingen en bedrijven.
In het paviljoen zal geen
uitgebreide horecagelegenheid komen. Uitgangspunt is de winkelondersteunde
functie. De bedoeling is dan ook dat mensen wat drinken in het paviljoen dan
wel dat zij er een lichte maaltijd, zoals een sandwich of gebak, nuttigen.
Winkelondersteunende horeca zal met name geopend zijn als ook de winkels op het
plein zijn geopend en er sowieso geluid is van winkelend publiek. De
horecavoorziening zoals gepland in het paviljoen zal slechts beperkt
geluidoverlast produceren. In de horecavergunning zal één en ander nader worden
geregeld en op grond van die vergunning dan wel op grond van de van toepassing
zijnde AMVB in gevolge de Wet milieubeheer zal worden gehandhaafd.