Op dit moment is voor het project Vermeertoren de
voorbereiding in volle gang. Zo is de Art. 19 WRO procedure onlangs opgestart,
zijn de werkzaamheden slopen en bouwrijp aanstaande en wordt de laatste hand
gelegd aan de contractuele zaken. Daarnaast is een rapportage wenselijk voor
een goed en volledig beeld van het project (bij management en bestuur) en dient
in het project een aantal besluiten genomen te worden.
Verzocht zal worden om de ontwikkelingsovereenkomst
te accorderen, de noodzakelijke (reeds gereserveerde) ISV gelden te activeren,
(separaat aan dit voorstel de grondexploitatie te openen) en de exacte locatie
van het Wijkcentrum (binnen de Vermeertoren) te bepalen.
Bij de vaststelling van het ontwikkelingsplan
Vermeertoren is toegezegd dat een heroriëntatie zou plaatsvinden over de exacte
locatie van het wijkcentrum binnen de Vermeertoren. Deze heroriëntatie heeft
ondertussen plaatsgevonden. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat
ruimtelijk een zevental-varianten mogelijk is. Een tweetal varianten is niet
acceptabel/ toegestaan a.g.v. wensen/eisen vanuit het kinderdagverblijf. Een
tweetal varianten is niet acceptabel a.g.v. wensen/haalbaarheid vanuit
vestiging van een apotheek. Dit impliceert dat een drietal varianten mogelijk
is. Alle varianten zijn voorgelegd aan de verschillende betrokkenen.
Hieruit komt een voorkeur naar voren voor het basismodel of variant 1. Ondanks
meerdere overleggen is geen gezamenlijk eindvoorstel bereikt. Dientengevolge
zal de definitieve keuze hierover bestuurlijk gemaakt dienen te worden. De volledige analyse met voors en tegens is
weergegeven in bijlage.
RO procedure’s
De artikel 19 WRO procedure is op 14 juni jl.
opgestart en de inspraaktermijn hiervoor is op 12 juli jl. afgerond. Uit de
inspraak zijn geen bezwaren naar voren gekomen.
Voor deze procedure heeft een blanco
plattegrondindeling van de onderbouw gediend. Hiermee wordt het mogelijk om de
definitieve inrichting van de onderbouw (o.a. locatie wijkcentrum) separaat en
i.o.m. betrokkenen en na de commissiebehandeling te bepalen.
Vervolgens zal een aangepaste bouwaanvraag worden ingediend en zal alleen deze
procedure wordt doorlopen, zonder daarbij de provinciale behandeling van de
vrijstelling (art. 19 WRO) te vertragen.
Gelijktijdig met de art. 19 WRO procedure is de
procedure ‘verzoek hogere grenswaarde’ (verkeersgeluid) doorlopen. Dit heeft
niet geleid tot bezwaren en is thans doorgestuurd naar de provincie voor verder
afhandeling. Evenzo is thans een procedure 'verzoek hogere grenswaarde'
(industriegeluid) in proces.
Op 23 augustus jl. is de art. 17 WRO procedure
opgestart voor de tijdelijke huisvesting van het buurthuis aan de V.
Adrichemstraat/V. Groenewegenstraat.
Uit de inspraak zijn geen bezwaren naar voren gekomen. De bouwvergunning
hiervoor is onlangs afgegeven.
Zodra de huidige buurthuisfunctie verplaatst is
naar de tijdelijke locatie (met huisvesting in portocabins) zal het slopen en
bouwrijp van de hoofdlocatie starten. Op dit moment vinden de eerste
voorbereidende werkzaamheden plaats. Het buurthuis zal begin 2005 kunnen
verhuizen en in afwachting van de nieuwe huisvesting in de Vermeertoren, medio
2007 terugkomen.
Begin 20005 zal de sloop buurthuis, kappen bomen,
etc. opstarten.
In
deze overeenkomst wordt overeengekomen dat de gemeente Delft bouwrijpe grond
zal uitgeven aan de Stichting Vestia Groep, tegen betaling van minimaal de
kosten van bouw- en woonrijp maken.
Tevens is afgesproken dat Vestia een maandelijkse vergoeding voor de tijdelijke
huisvesting voor het wijkcentrum zal betalen c.q ontvangen indien het
wijkcentrum later respectievelijk eerder dan de termijn van twee jaren na
afgifte van de bouwvergunning zal zijn opgeleverd.
De gemeente Delft zal bijdragen aan (een gedeelte van) de onrendabele top van
het wijkcentrum en de sociale woningbouw; te weten een bijdrage van € 300.000,00 als tegenprestatie voor de
levering van een wijkcentrum en een bijdrage van € 75.000,00/per sociale
huurwoning (onrendabele top) voor in totaal 4 sociale huurwoningen (= max. €
300.000,-).
Het
project zal omvatten 12 sociale huurwoningen, 38 vrije sector huurwoningen, 16
vrije sector koopwoningen en in totaal ca 122 parkeerplaatsen waarvan ca 86
parkeerplaatsen in de te realiseren parkeerkelder. Minimaal 50 van de
woningen zullen te kwalificeren zijn als woningen met een zorgkarakter.
Daarnaast verplicht Vestia zich tot de bouw en inrichting van een
gezondheidscentrum. Bouw en inrichting geschieden in nauw overleg met de
gemeente die een stem heeft in het type gebruikers van dit centrum. Eventuele
planschadeclaims a.g.v. de bestemmingswijziging worden door partijen ieder voor
de helft gedragen.
De
onderhavige overeenkomst kan op verzoek van partijen nader worden uitgewerkt in
een realisatieovereenkomst. Terzijnertijd zal de gronduitgifte bij
afzonderlijke overeenkomst worden geregeld.
Met betrekking tot de financiën zijn verschillende
kosten en kostendragers aanwezig. In de - vertrouwelijke - bijlagen is een expliciet
overzicht gegeven van deze verschillende onderdelen. Over de verschillende
(kosten)dragers valt het navolgende te melden.
De civiel technische en overige werkzaamheden zijn geraamd in de
grondexploitatie. De grondexploitatie dient minimaal een kostenneutrale opzet
te hebben, wat in de onderhandeling heeft geleid dat de ontwikkelaar Ceres,
naast de andere genoemde kosten, alle kosten voor de grondexploitatie voor haar
rekening neemt.
De grondexploitatie zal separaat voor
besluitvorming worden aangeboden.
Voor een evenwichtige verdeling van de woningen in
deze buurt is het wenselijk circa 20% sociale woningbouw te realiseren. In
onderhandelingen met de ontwikkelaar Ceres is een verdeelsleutel afgesproken
voor de kosten van de onrendabele top op deze woningen. Dit impliceert dat
Ceres 8 woningen en de gemeente 4 woningen financiert.
Aangezien door de Vermeertoren het huidige
buurthuis vervangen wordt door een wijkcentrum dienen de kosten voor een geheel
nieuw wijkcentrum bekostigd te worden. In de onderhandelingen met Ceres is een
maximale gemeentelijke bijdrage voor dit centrum afgesproken. De overige
bouwkosten komen voor rekening van Ceres. Om vooraf de kwaliteit van het
wijkcentrum te garanderen is door de gemeente een Programma van Eisen opgesteld,
waaraan het centrum moet voldoen. De gehele ontwikkeling hiervan zal turn-key
plaatsvinden. Tevens is hierbij specifieke bouwbegeleiding noodzakelijk.
Voornoemde kosten zijn separaat begroot.
Bij een nieuw wijkcentrum is het
noodzakelijk/wenselijk ook gedeeltelijk vervanging van losse en vaste inrichtingen te
realiseren. Zaken die niet in de bouw zijn inbegrepen. Hiertoe is een
afzonderlijk budget gehanteerd.
Op basis van de onderhandelingen blijkt het gehele
project binnen de verschillende daarvoor beschikbare budgetten haalbaar.
Over een groot aantal onderdelen zijn contractuele
verplichtingen aangegaan c.q. in uitvoering. Hiermee is het risico op mee- of
tegenvallers gering. Wel is het zo dat voor de verschillende budgetten wel een
reservering, maar geen activering heeft plaatsgevonden. Hiertoe wordt in de
besluitvorming verzocht.
De voorbereidingen zijn in volle gang en dit leidt
tot de volgende planning:
RO procedure (art. 19
WRO) juni 2004 - maart 2005
Bouwvergunning -
april 2005
Bouwrijp maken febr. 2005 -
maart 2005
(Start) Bouw april
2005 - dec. 2006
Woonrijp maken jan. 2007 - maart 2007
Opening gebouw -
maart 2007
RO
procedure (art. 17 WRO) aug.
2004 - okt. 2004
Bouwvergunning -
nov. 2004
Bouwrijp
maken dec. 2004 - jan. 2005
Verhuizing
buurthuis -
febr. 2005
Beëindiging
tijd. huisvesting jan.
2007 - maart 2007
Herstel
groen/park -
april 2007
Analyse locatie
wijkcentrum
|
|
Kinderdagverb. |
Wijkcentrum |
Medisch Centrum |
Apotheek |
|
Basis model |
BG / west |
1e /
west |
BG+1e/oost |
BG / oost |
|
Variant 1 |
BG / west |
BG+1e /
oost |
1e /
west |
BG / oost |
|
Variant 2 |
BG / oost |
BG+1e /
west |
1e /
oost |
BG / west |
|
Variant 3 |
BG+1e /
west |
BG+1e /
west |
BG+1e / oost |
BG / oost |
|
Variant 4 |
BG / west |
BG/oost |
1e /
west/oost |
1e /
west |
|
Variant 5 |
1e /
west |
BG / west |
BG+1e / oost |
BG / oost |
|
Variant 6 |
BG / oost |
BG+1e /
west |
1e /
west/oost |
1e / oost |
n.b. West = zijde
Kinschotstraat, Oost = zijde Provinciale weg
Aangezien de huidige regelgeving inzake
kinderdagverblijven in Delft aangeeft dat het niet is toegestaan dergelijke
voorzieningen op de verdieping te realiseren, impliceert dit dat variant 3 en 5
niet mogelijk zijn.
In verband met de bereikbaarheid, nachtopenstelling
en etallagefunctie van een apotheek is het realiseren van deze voorziening -
welke noodzakelijk is voor het (ondersteunend en financieel) functioneren van
het medische centrum - niet acceptabel op de 1e verdieping. Dit
impliceert dat variant 4 en 6 niet mogelijk zijn.
Variant 2 wordt door geen van de betrokken partijen
als wenselijk beschouwd, waarmee deze feitelijk niet tot de mogelijkheden
behoort.
Zo is het realiseren van een KDV oostelijk (bij de provinciale weg) niet
wenselijk i.v.m. slaapvertrekken kinderen en de natuurlijke ventilatie.
De westelijk ligging van het wijkcentrum
veroorzaakt meer overlast (o.a. vanuit het jongerencentrum) naar de omliggende
woningen.
Een gezondheidscentrum op de 1e verdieping wordt niet wenselijk
geacht, tevens resulteert de oostelijke ligging in een uitwaaiering over de
gehele verdieping welke tot versnipperde functies leidt.
De apotheek is op zich wel acceptabel op de begane grond, doch vrijwel
losgekoppeld van het gezondheidscentrum, wat niet wenselijk is.
Resteert het verbeterde basismodel (met een balkonfunctie) en variant 1. De voors en tegens
van deze varianten zijn navolgend per gebruiker/betrokkenen kort samengevat.
|
|
Basismodel |
Basis model |
Variant 1 |
Variant 1 |
|
|
Voor |
Tegen |
Voor |
Tegen |
|
Ontwerp/ Architect |
Centrale entrée. Één totaal wijkgebouw, zonder scheiding van
functies. |
|
|
Verschillende toegangen. Rommelige uitstraling. |
|
Ontwikkelaar |
Verbeterd met buitenbalkon (rokers). Interne centrale hal met ontmoetingsruimte (1e
verd.) voor wijkcentrum en
zorgwoningen. |
|
|
Verhuurbaarheid gezondheidscentrum. Hoogte dak buurthuis gelijk aan hoogte balkon 1e
woonlaag. Ontwerpkosten. Voortgang planvorming. Kosten extra lift / opgang buurtcentrum! |
|
Buurt/omgeving |
|
Hangjongeren in bestaande portieken. |
Geluidsoverlast jongeren(centrum)beperkt. |
|
|
Wijkcentrum |
Hoogte zalen. |
Ontbreken buiten terras. Toegankelijkheid (gehandicapten). Lift/trapgebruik. |
Eigen entree. Buitenruimte. Laagdrempelig. Minder overlast naar buurt (bij aanvang/vertrek.
bezoekers) |
Onvoldoende hoogte in zalen. Beschikbare (functionele) ruimte. Minder centraal in buurt. |
|
Kinderdagverblijf |
|
|
|
|
|
Gezondheids-centrum |
Laagdrempelig. Toegankelijkheid (gehandicapten). |
|
|
|
|
Apotheek |
|
|
|
|
Summier samengevat betekent bovenstaande dat de
architect en de ontwikkelaar het basis-model verkiezen.
De buurt kiest expliciet voor variant 1.
Het wijkcentrum geeft in principe de voorkeur aan variant 1, waarbij praktische
problemen (bv. zaalhoogte) tot aarzeling leidt.
Het gezondheidscentrum (ook beoordeeld vanuit het
betreffende gem. vakteam) geeft de voorkeur aan het basis-model.
Het KDV en de apotheek worden in hun functioneren
niet/nauwelijks beïnvloed door de verschillende varianten.
Bovenstaande voors en tegens hebben in de
verschillende overleggen met alle betrokkenen wel tot wederzijds begrip geleid,
maar niet tot overtuiging van één beste optie. Evenzo heeft een door de
gemeente voorgestelde compromis indeling (voortbouwend om het basis-model)
uiteindelijk niet een gezamenlijk akkoord opgeleverd. Alle betrokkenen zijn
zich bewust dat op basis van bovenstaande analyse een bestuurlijke keuze
gemaakt zal worden voor één variant, waarbij één der partijen minder goed
bedeeld wordt.
Thans vindt nog een laatste overlegronde plaats,
teneinde te trachten alsnog tot een voldoende gedragen variant te komen. Deze
(sub) variant kan slechts elementen bevatten van de basisvariant en variant 1.
Ter vergadering zal, indien gewenst, aan de
commissie hierover gerapporteerd worden.