Aan de gemeenteraad.
Geachte
dames en heren,
Advies
Aan: wethouder Duurzaamheid
Van: hoofd vakteam RO
cc. ST duurzaamheid/kennisstad
ST wijkzaken en projecten
directie programma’s en projecten
dd. 76 april 2004
betreft: de inzet van ontwikkelingsplannen
1.
Inleiding
De afgelopen jaren is de
nodige ervaring opgedaan met ontwikkelingsplannen. [Schrappen, komt in
volgende alinea ook al; is daar logischer] Het ontwikkelingsplan is een Delfse planfiguur die in 2000 naar
aanleiding van de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is
geïntroduceerd als uitwerking van de "ruimtelijke onderbouwing". In de gewijzigde WRO
is een ruimtelijke onderbouwing vereist als motivering voor het
verlenen van vrijstellingen ex artikel 19 lid 1 en 2 WRO.
Die
vrijstellingen zijn nodig als een bouwinitiatief niet past binnen het vigerende
bestemmingsplan. Het gaat doorgaans om een wat grotere afwijking van
bestemmingsplannen. Voor kleinere afwijkingen kent de WRO de zogenoemde
kruimelregeling i
opgenomen in artikel 19 lid 3 WRO.
De planfiguur ontwikkelingsplan biedt een juridische oplossing om zowel te
voldoen aan de nieuwe regels als tegemoet te komen aan de wens het flexibel
te kunnen
inspelen op
ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Die flexibiliteit is noodzakelijk omdat de raad besloten heeft
alle bestemmingsplannen te actualiseren en daarbij de plangebieden te vergroten (15 grote plangebieden
in plaats van de 100 versnipperde bestemmingsplanregelingen). Om tijdens dithet actualiseringsproces toch mee te kunnen werken aan
bouwinitiatieven voor kleinere locaties is afgesproken voor die locatie
ontwikkelingsplannen op te stellen als juridische basis voor de planologische
wijziging.
De ontwikkelingsplannen worden in een later stadium geïntegreerd in het grotere
plangebied waarvan zij onderdeel uit maken.
De Het ontwikkelingsplan is
bedacht naar aanleiding van de wijziging WRO in
2000. Die wijziging vereiste voor artikel 19 procedures
"een goede ruimtelijke onderbouwing" en omdat de tot dan toe gebruiktew
nota's van randvoorwaarden en uitgangpunten de rechterlijke toets niet konden
doorstaan is het ontwikkelingsplan als planvorm geïntroduceerd. Deze planvorm
heeft sterke gelijkenis met de toelichting van de planvorm bestemmingsplan.
De
afgelopen jaren is besloten alle Delftse bestemmingsplannen te herzien waarbij
in plaats van de 100 kleine bestemmingsplannen is besloten de
bestemmingsplangebieden te vergroten. Het actualiseren van bestemmingsplannen
en vergroten van de plangebieden conflicteren met de wens om gedurende het
actualiseringsproces tevens mee te kunnen werken aan grootschalige en
kleinschalige herontwikkelingen in de stad.
Het
ontwikkelingsplan biedt een (juridische) oplossing voor dit conflict.
Doel
van ontwikkelingsplannen is daarmee tweeledig: een juridisch houdbare
planfiguur als ruimtelijke onderbouwing voor artikel 19-procedures (permanent)
en een tijdelijke oplossing voor het conflict tussen actualiseren van
bestemmingsplannen en tussentijds mee te kunnen blijven werken aan
ontwikkelingen in de stad. Hierbij wordt opgemerkt dat
geen ontwikkelingsplan wordt opgesteld voorontwikkelingen in die plangebieden
waarvoor (volgens planning) binnen een periode van één jaar een bestemmingsplan
wordt als ontwerp ter inzage kan worden gelegd omdat het
ontwerp-bestemmingsplan in juridische zin de functie overneemt van het
ontwikkelingsplan (een ontwerp-bestemmingsplan dient dan als ruimtelijke
onderbouwing voor de te verlenen vrijstelling ex artikel 19 WRO).
Na introductie van het ontwikkelingsplan als
nieuwe planfiguur is er inmiddels enige ervaring opgedaan en komen er de nodige
reacties waarbij de inhoud en de strategische toepassing van deze planfiguur
ter discussie worden gesteld. ervaring van de afgelopen jaren met
ontwikkelingsplannen heeft geleid tot de volgende discussiepunten:
§
Voor vrijstellingen ten behoeve van
geringe afwijkingen van het bestemmingsplan bleek het
ontwikkelingsplan een te zwaar instrument.
§
Het ontwikkelingsplan
nodigt uit tot opname van allerlei beleidsnota's die geen
ruimtelijke relevantie hebben en daarmee het ontwikkelingsplan een onnodig
lijvig document maken.
§
Het moment
waarop de
procedure werd ingezet was soms te laat in de planvorming waardoor inspraak en
behandeling door de gemeenteraad nauwelijks kon leiden tot aanpassingen van het
plan in verband met afspraken met particulieren. Dit heeft geleid tot
discussie over Discussiepunten zijn:
§
de omvang van
het ontwikkelingsplan;
§
de sturingsmogelijkheden
van is het eenhet instrument
instrument:
stelt het vooraf kaders
(pro-actief) of volgt van ontwikkelingen in de markt (reactief).dat
volgt op particulier initiatief (volgt de gemeente en hoe kritisch stelt zij
zich in dat volgen op);
§
Dis
het een pro-actief instrument waarmee de gemeente vooraf kaders stelt waaraan
het te ontwikkelen particulier initiatief zich moet voegen.e relatie tussen dit
publiekrechtelijke instrument en de privaatrechtelijke mogelijkheden van de
gemeente
(bijvoorbeeld overeenkomsten tussen gemeente en private partijen).
§
De mogelijke
samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemer, is het opstellen van ontwikkelingsplannen een
exclusieve taak van gemeente of kan daarin samen worden gewerkt.
§
Moet
voor iedere willekeurig kenbaar
gemaakte ontwikkeling door de gemeente een ontwikkelingsplan worden opgesteld
of kan het de taak tot bijvoorbeeld het doen van onderzoek ook neergelegd worden
bij de aanvrager.
§
Stuk 180 I pag.
2.
Vooropgesteld wordt dat deze nota alleen
toeziet op bouwinitiatieven die NIET passen binnen vigerende bestemmingsplannen. De nota beschrijft de discussie van de
afgelopen jaren en geeft een antwoord op de discussiepunten rond het planfiguur ontwikkelingsplan.
De nota is als volgt opgebouwd:
§
Beschrijving en onderverdeling van typen bouwinitiatieven
waarvoor de planfiguur is ingezet
§
Opsomming van Ontwikkelingsplan en aan het
ontwikkelingsplan verwante
planfiguren.
§
Samenwerking
tussen gemeente en initiatiefnemerOpsomming in te zetten privaatrechtelijke
instrumenten
§
Toets
realiseerbaarheid initiatiefDe mogelijke
relaties tussen
de gemeente en initiatiefnemer
§
Samenvatting
met stroomschema’sVerwerking van alle
bevindingen in één overzicht
Een processchema voor diverse planfiguren
In de samenvatting worden de besluiten opgesomd die
nodig zijn het beschreven beleid in de praktijk uit te kunnen voeren.
Dit raadsvoorsteladvies is
de neerslag van een discussie hierover in de afgelopen maanden en biedt een
handvat aan de betrokkenen (wethouder, projectleiding, vakteamhoofden en
vakteamleden) om in voorkomende gevallen voorafgaande aan het feitelijke
opstellen van een ontwikkelingsplan Koepoort)Vermeertoren)tot
afspraken te komen over het doel (inhoudelijk, strategisch) en inkleuring
(welke inhoudelijke vakmatige accenten). Tevens wordt een link gelegd
naar het privaatrechtelijk proces (de relatie met projectontwikkelaars,
corporaties e.a. initiatiefnemers) dat
veelal parallel aan de planvorming verloopt.
2.
Onderverdeling
typen bouwinitiatieven Strategisch
inhoudelijke doelen
Bouwinitiatieven waarvoor
de afgelopen jaren artikel 19 lid 1 en 2 procedures zijn gevoerd kennen een enorme [grote?] grote differentiatie.
Die differentiatie betreft:
1.
De mate van afwijking van het bestemmingsplan.
Wat betreft de mate van afwijking wordt in deze
nota een onderscheid gemaakt tussen: bouwinitiatieven
die in geringe mate afwijken van het bestemmingsplan en bouwinitiatieven die in grote mate afwijken van het bestemmingsplan.
De WRO vereist dat in de ruimtelijke onderbouwing
een motivering wordt gegeven voor de afwijking van het bestemmingsplan. Is die afwijking
groot dan zal de motivering veel zwaarder moeten zijn dan wanneer er slechts
sprake is van een geringe afwijking. Doorgaans worden artikel 19 lid 1 en 2 procedures
gevolgd voor bouwinitiatieven van een grotere omvang. Toch blijkt dit niet
altijd het geval. Soms moet een artikel 19 lis 1 of 2 procedure worden gevolgd
voor kleinere afwijkingen. Het betreft dan geringe afwijkingen die zowel qua gebruik als qua bebouwing
niet passen in het bestemmingsplan. In die gevallen kan niet de kruimelregeling
toegepast worden en moet wel worden uitgeweken naar de artikel
19 lid 1 of 2 procedure.
In die gevallen waarin het gaat om overschrijding
van bijvoorbeeld een meter van het
toegestane bebouwingsoppervlak en een wijziging van het gebruik van die meter
is het opstellen van een ontwikkelingsplan een te zwaar middel. Voorbeelden van de
afgelopen jaren zijn: vergroten van de supermarkt aan de Nassaulaan
(overschrijding voorgevelrooilijn van één meter en wijziging
van bestemming van verkeersdoeleinden naar detailhandelsdoeleinden), vergroten van het schoolplein aan de Casper Fagelstraat
(wijzigen bestemming van verkeersdoeleinden naar maatschappelijke doeleinden en strijd met verbod tot
bouwen ten behoeve van het oprichten van een hekwerk), aanleggen van de busbaan
Rreinier de Graafweg (strijd met bestemming openbaar groen en strijd
met bouwverbod binnen die bestemming). Wat betreft de mate van
afwijking wordt in deze nota een onderscheid gemaakt tussen: bouwinitiatieven die in geringe mate afwijken van het bestemmingsplan en bouwinitiatieven die in grote
mate afwijken van het bestemmingsplan.
2.
De ruimtelijke impact van het bouwinitiatief. De mate waarin een
bouwinitiatief de
ruimtelijke en functionele invulling van een locatie wijzigt verschilt aanzienlijk. Soms ligt dit aan de
omvang van het plan maar dit hoeft
niet. Een
herstructurering van het ziekenhuis
terrein bijvoorbeeld heeft minder impact op de omgeving dan de herontwikkeling
van de Koepoortplaats. De mate waarin met bouwinitiatief
zal ingrijpen op de omgeving bepaalt mede de ruimtelijke instrumenten die ingezet worden om het plan te kunnen
realiseren.Er zijn bouwinitiatieven
waarvan de impact op de omgeving
betrekkelijk gering is [??]s
Stuk 180 I pag.
3.
3. De omvang van het
bouwplan.
Vrijstelling
kan betrekking hebben op één of op meerdere panden. Soms betreft het slechts de
uitbreiding van en winkel maar soms ook het oprichten van een hele woonwijk. Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen: kleine bouwinitiatieven (paviljoen), middelgrote (postkantoor Papsouwselaan, Bouwplan Ceram
Boeroe, bouwplan Scheepmakerij) en grote bouwinitiatieven (VDD-terrein,
Koepoortpaats en omgeving)
4. Uitwerking van het
bouwinitiatief: Sommige bouwinitiatieven worden gepresenteerd als
redelijke gedetailleerde bouwplannen, ander
bouwinitiatieven zijn nog heel globaal. In dat laatste geval
is sturing heel goed mogelijk, in het eerste geval is dat lastiger.
5.
Initiatiefnemer: In de meeste gevallen
neemt een particulier het initiatief voor
het ontwikkelen van een
bepaalde locatie. Het komt echter ook voor dat de gemeente initiatiefnemer is. Het
ontwikkelingsplan wordt dan opgesteld als uitgangspunt voor bijvoorbeeld een
prijsvraag (ontwikkelcompetitie)
om zo
particulieren te interesseren de herontwikkeling op te pakken. Voorbeeld van dat
laatste in de sporthal Buitenhof.
Met het
ontwikkelingsplan worden – een nog
niet in bestemmingsplannen voorziene – ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk
gemaakt.
Daarbij zijn de volgende gemeentelijke posities
denkbaar:
2.1.De
gemeente neemt zelf het initiatief;
daarbij zijn twee posities aan de orde:
a.1. er wordt gewerkt met een PPS (voorbeeld:
Station Delft Zuid): het ontwikkelingsplan wordt als co-productie tussen
gemeente en private partij opgesteld;
a.2. er wordt eerst een ontwikkelingsplan opgesteld
en vervolgens wordt een ontwikkelende partner gezocht die bereid is dit plan
uit te voeren (sporthal buitenhof)
De
strategische keuze is hier: het al dan niet, van meet af aan
samenwerken met een marktpartij. Bij elk gemeentelijk initiatief zal dat
afgewogen moeten worden. Uiteraard zal daaraan voorafgaande
door de gemeente een ruimtelijke verkenning gemaakt worden om te beoordelen of
en hoe de gemeente op een bepaalde locatie wenst in te zetten (studieplan).
Voorgesteld wordt om onder a2 eerst een
ontwerp-ontwikkelingsplan op te stellen dat besproken wordt met belanghebbende
en dient als globaal ruimtelijk kader voor de ontwikkelende
partner en pas later (als een haalbaar plan voorhanden
is) het ontwerp-ontwikkelingsplan
uit te werken tot een ontwikkelingsplan dat de gebruikelijke procedure volgt.
Voorgesteld wordt om onder a2 eerst een ontwerp-ontwikkelingskaderplan op te stellen. Het ontwerp ontwikkelingskaderplan is een globaal ruimtelijk kader waarin de eisen
vanuit de gemeente voor de herontwikkeling van de betreffende locatie zijn
opgenomen. Daarbij wordt gedacht aan de maximale bouwhoogte, ligging van
rooilijnen (indien relevant), de
parkeernormen, de toegestane functies, het minimale oppervlak
dat aan waterberging moet worden gerealiseerd etc. Dit globale kader wordt
besproken met belanghebbenden (b.v. deeen bewonersvereniging). Van dat overleg wordt verslag
gemaakt. Het ontwerp ontwikkelingskaderplan wordt vastgesteld door B&W en ter kennisname
aan de commissie Duurzaamheid verzonden. Het ontwerp ontwikkelingskaderplan dient als globaal ruimtelijk kader voor de
ontwikkelende partner.
De projectontwikkelaar onderzoekt de
bouwmogelijkhedengaat een plan uitwerken dat passendt binnen het kader
van het ontwerp ontwikkelingskaderplan en toont met onderzoeksgegevens aan dat het
uitgewerkte plan financieel en maatschappelijk haalbaar is. Pas dan wordt het ontwerp ontwikkelingskaderplan gedetailleerd tot een concept ontwikkelingsplan
met daarin: de exacte functies, het exacte aantal parkeerplaatsen, de plaats
waar waterberging wordt gerealiseerd etc. Dit concept ontwikkelingsplan volgt
de gebruikelijke procedure is.
Deze methode heeft tot voordeel dat er enige flexibiliteit in de planvorm
wordt geboden zolang die planvorming voldoet aan harde ruimtelijke eisen van de
gemeente. Het ontwerp ontwikkelingskaderplan
zelf kan
vanwege het globale karakter zelf
niet dienen als ruimtelijke onderbouwing als bedoeld in de WRO.
De privaatrechtelijke
componenten van deze
toepassingen van een ontwikkelingsplan zijn:
a.1. Er wordt een intentieovereenkomst opgesteld
tussen gemeente en ontwikkelende private partij(en) waarbij men zich uitspreekt
voor een gezamenlijke planvorming. Het aldus opgestelde ontwikkelingsplan is
dan de basis voor een ontwikkelingsovereenkomst
waarin de realisatie van het plan wordt geregeld.
a.2. Een ontwikkelingsplan is hier de basis waarmee
een of meerdere marktpartijen worden aangezocht om dit uit te voeren. Dit kan
langs diverse wegen: o.a. (europese) aanbestedingsprocedure, meervoudige
selectieprocedure, prijsvraagprocedure,.
2.2Een
particulier initiatief neemt initiatief,
Alle bouwintiatieven ingediend door particulieren worden
geregistreerd. Er vindt een kort onderzoek plaats en
vervolgens wordt op
ambtelijk niveau beoordeeld tot welke categorie de plannen behoren
en wat het vervolg
traject van het plan is. Dytategische
keuzes worden voorgelegd aan het college.
De Pparticuliere
initiatieven kunnen onderverdeeld worden in: concrete gedetailleerde- en
abstracte globale bouwplannen.
Voor
gedetailleerdeconcrete
bouwplannen die bestuurlijke instemming hebben en
die niet passen binnen de regels van het geldende bestemmingsplan kunnenan
zonder meer een ontwikkelingsplannen
worden opgesteld. Indien het gedetailleerdeconcrete bouwplannen betreffent die slechts in geringe mate afwijken van een
recent vastgesteld bestemmingsplan wordt uit efficiency overwegingen voorgesteld te volstaan lstaan met een eenvoudige ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke
onderbouwing wordt ter kennisname aan de gemeenteraad aangeboden. Deze plannen
zijn voor deze discussie niet relevant.
Indien het gedetailleerde bouwplannen betreffen die
slechts in geringe mate afwijken van een recent vastgesteld bestemmingsplan
wordt uit efficiency overwegingen voorgesteld te volstaan met een eenvoudige ruimtelijke
onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing is wel onderwerp van
inspraak en wordt na akkoord door B&W ter kennisname aan de gemeenteraad aangeboden.
Deze plannen zijn voor deze discussie niet relevant. Bouwplannen die de afgelopen periodemaand van zo’n ruimtelijke onderbouwing zijn voorzien
zijn Herstructurering Wippolder tweede fase ,en uitbreiding van een supermarkt aan de Nassaulaan en
bustracé Reinier de Graafweg.
Wel relevant zijn de globaleabstracte
bouwplannen. Deze kunnen onderverdeeld worden in:
Kleine
Ondergeschikte plannen: gaat om één of enkele panden/objecten, gemeente
heeft geen grondeigendom, het maatschappelijk belang bij herontwikkeling is
gering;
gaat om één of enkele panden/objecten, de gemeente
heeft geen grondeigendom, de gemeente heeft geen strategisch belang bij de
herontwikkeling: kortom de herontwikkeling heeft geen grote prioriteit binnen
de gemeente;
Grote/middelgrote
plannen Omvangrijke plannen: er is in ieder geval
een redelijk maatschappelijk belang bij herontwikkeling en de plannen hebben
betrekking op meerdere panden.
De
grote/middelgrote
omvangrijke plannen kennen een grote variatie: zij kunnen betrekking hebben
op een kleiner bouwblok (vergelijk: Ceram Boeroe, Papsouwselaan, Martinus
Nijhoff, pauwmolen)
maar ook een fors plangebied betreffen (vergelijk: Poptahof, Bomenbuurt). Er
kan één partij bij betrokken zijn (bv woningbouwcorporatie: Bomenbuurt) maar ook
meerdere partijen (vergelijk: Poptahof). Het kan beperkt blijven tot
particuliere ontwikkeling (Bomenbuurt) maar ook om privaat-publieke
samenwerkingsverbanden gaan.
Voorstel: kleineondergeschikte bouwplannen pas in behandeling
te nemen nadat de eigenaar
heeft aangetoond dat zijn plannen uitvoerbaar zijn (met bv onderzoekgegevens
over geluid, water ed). Zodra er een uitvoerbaar plan is wordt het door de
gemeente is behandeling genomen, doorgaan zal dit op basis van een
ontwikkelingsplan zijn.
In globaleabstracte grote/moddelgroteomvangrijke bouwplannen zijn
de onderstaande opties mogelijk:
b.1. de
gemeente werkt samen met (de adviseur van) de
private initiatiefnemer en daarmee wordt het ontwikkelingsplan ‘automatisch’
afgestemd met het plan van de private partij (voorbeeld: VDD-terrein)
b.2. de
gemeente stelt vooraf met een
ontwikkelingsplan kader
vasts, om
zo af te dwingen dat het plan van de private partij aan de door de gemeente te
stellen voorwaarden voldoet.
De strategische keuze is
hier gelegen in de mate waarin, de wijze en het tijdstip waarop we het initiatief van
een particulier tegemoet willen treden.
Het de vraag of een ontwikkelingsplan in een vroeg
stadium van planontwikkeling door de particulier (bijv. VDDReinier de Graaf) ingekaderd moet
worden door een gemeentelijk ontwikkelingsplan.
Het is dan beter om te
werken met een ontwerp
ontwikkelingsplankader als voorloper op een
definitief door de raad vast te stellen ontwikkelingsplan. Daarmee wordt tijd
en ruimte gecreëerd voor een gezamenlijk
of door private partijen te organiseren ontwerpproces. InBij het ontwerp ontwikkelingskaderplan worden dan de ruimtelijke
randvoorwaarden en uitgangspunten en ruimtelijk functionele wensen van de
gemeente (B&W, cie duza tk) vastgelegd. Het ontwerp ontwikkelingskaderplan wordt vastgesteld door B&W en ter kennisname
aangeboden aan de commissie duurzaamheid.
De privaatrechtelijke
resp. financiële instrumenten die
de gemeente bij de varianten b.1. en b.2. kan toepassen zijn o.a. : een
exploitatieverordening (waarbij de
medewerking van de gemeente , resp. het profijt van de aansluiting op de
collectieve voorzieningen (o.a. openbare weg))
wordt gekoppeld aan een vergoeding; en
een overeenkomst over de bijdrage van de private partij aan de kosten voor
planologische medewerking (voor zover aantoonbaar buiten de leges vallende).
3.
Ontwikkelingsplannen,
ruimtelijke onderbouwingen en ontwikkelingsvisiesDoelen
en inhoud
Ruimtelijke onderbouwing
Ontwikkelingsplannen bleken niet in alle gevallen
het juiste instrument om mee te werken aan bouwinitiatieven. Voor bouwplannen
die slechts in gering mate afwijken van het bestemmingsplan bleek dit
instrument te zwaar. In die gevallen is daarom gekozen voor het planfiguur "ruimtelijke
onderbouwing”.
De ruimtelijke onderbouwing beslaat gemiddeld slechts
2 A4-tjesa-4tjes die afdoende zijn om de geringe afwijking te kunnen motiveren. De ruimtelijke
onderbouwing is in het kader van artikel 6A WRO wel onderwerp van inspraak en
wordt voor een periode van vier weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid tot het indienen van
schriftelijke inspraak. De gelegenheid voor mondelinge inspraak wordt wel
geboden maar de bijeenkomst wordt alleen gehouden als mensen zich daar actief
voor opgeven. Dit wordt in de advertentie voor de inspraak vermeld met het
telefoonnummer en emailadres van de betrokken ambtenaar. Meestal wordt wel
gebruik gemaakt van de mondeling inspraak waarbij de nadruk ligt op het vragen van
informatie.
Voorstel 1: vrijstellingen ex artikel
19 lid 1 en lid 2 WRO voor bouwplannen die slechts in geringe mate afwijken van
bestemmingsplannen worden gemotiveerd met en ruimtelijke onderbouwing in
plaats van met een ontwikkelingsplan. voor bouwplannen die slechts in geringe mate
afwijken van het bestemmingsplan te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing
in plaats van een ontwikkelingsplan.
Ontwikkelingsvisie
Ten behoeve van de herontwikkeling van de
Koepoortplaats is voorafgaande aan het ontwikkelingsplan een ontwikkelingsvisie
opgesteld. Voor deze planvorm is
gekozen omdat het bouwinitiatief
hier voorziet in een forse wijziging van
de ruimtelijke en
functionele invulling van het gebied. De ontwikkelingsvisie
heeft een zelfde opbouw als het ontwikkelingsplan maar is veel globaler van
karakter. Doel van deze
ontwikkelingsvisie is het in een vroegtijdig stadium betrekken van burgers en politiek bij de planvorming. De ontwikkelingsvisie
wordt ter inzage gelegd voor een
periode van twee weken. Aan het eind van die twee weken
wordt een informatie- inspraakbijeenkomst georganiseerd waarin buurtbewoners
mondeling hun mening over het plan kenbaar kunnen maken. Van die bijeenkomst wordt verslag gemaakt. Er wordt GEEN
mogelijkheid geboden tot schriftelijke inspraak. De ontwikkelingsvisie wordt
Ontwikkelingsplannen, ruimtelijke onderbouwingen en
ontwikkelingsvisies
Ruimtelijke onderbouwing
Ontwikkelingsplannen bleken niet in alle gevallen
het juiste instrument om mee te werken aan bouwinitiatieven. Voor bouwplannen
die slechts in gering mate afwijken van het bestemmingsplan bleek dit
instrument te zwaar. In die gevallen is daarom gekozen voor het planfiguur
"ruimtelijke onderbouwing”.
De ruimtelijke onderbouwing beslaat gemiddeld slechts
2 a-4tjes die afdoende zijn om de gering afwijking te motiveren. De ruimtelijke
onderbouwing is in het kader van artikel 6A WRO wel onderwerp van inspraak en
wordt voor een periode van vier weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid tot
het indienen van schriftelijke inspraak. De gelegenheid voor mondelinge
inspraak wordt wel geboden maar de bijeenkomst wordt alleen gehouden als mensen
zich daar actief voor opgeven. Dit wordt in de advertentie voor de inspraak
vermeld met het telefoonnummer en emailadres van de betrokken ambtenaar.
Meestal wordt wel gebruik gemaakt van de mondeling inspraak waarbij de nadruk
ligt op het vragen van informatie.
Voorstel 1: voor
bouwplannen die slechts in geringe mate afwijken van het bestemmingsplan te
voorzien van een ruimtelijke onderbouwing in plaats van een ontwikkelingsplan.
samen met het verslag ter behandeling aangeboden
aan de raad. De ontwikkelingsvisie Koerpoortplaats
en omgeving is vastgesteld door de raad.
Vaststelling door de raad is iets tijdrovender en
niet noodzakelijk als de raad gehoord is overin de ruimtelijke plannen met het gebied. Daarom wordt voorgesteld de ontwikkelingsvisies
in de toekomst door B&W te laten vaststellen, de raad gehoord.
Of een bouwinitiatief dermate ingrijpend is dat het
ontwikkelingsplan voorafgegaan dient te worden door een
ontwikkelingsvisie wordt na bekendmaking van een middelgroot tot groot
bouwinitiatief door het betrokken vakteamhoofd voorgelegd aan de portefeuillehouder.
Voorstel 2:
voor middelgrote tot grote
bouwinitiatieven die een grote impact hebben op de ruimtelijke en functionele
invulling van een locatie wordt het ontwikkelingsplan voorafgegaan
door een enontwikkelingsvisie. De voorgelegd aan de portefeuillehouder besluitom tot besluit over het wel of niet opstellen van een
ontwikkelingsvisie.
Voorstel 3: voor ontwikkelingsvisies wordt de volgende
procedure gevolgd:
§Opstellen concept ontwikkelingsvisie
§B&W besluit vrijgave voor inspraak
§Publicatie in stadskrant: twee weken ter inzage en
aankondiging inspraakbijeenkomst
§Inspraakbijeenkomst waarvan verslag wordt gemaakt
§B&W besluit ontwikkelingsvisie voor te leggen
aan de gemeenteraad ter behandeling
§Vastelling van de ontwikkelingsvisie door B&W met inachtname bevindingen gemeenteraad
Ontwikkelingsplannen
Er zijn de afgelopen 3drie jaar 12zo'n … ontwikkelingsplannen opgesteld. De
ontwikkelingsplannen hebben conform de afspraken uit de nota Wijziging
WRO steeds eenzelfde opbouw die vergelijkbaar is met de standaard opbouw van de
toelichting op bestemmingsplannen. De
inhoud en omvang van de ontwikkelingsplannen verschilt wel sterk. Aanvankelijk
werd in de ontwikkelingsplannen veel, niet altijd ter zake doende informatie
opgenomen. Het ontwikkelingsplan leek een goed document om allerhande beleid
kenbaar te maken. Dit maakte de plannen vaak tot onleesbare
documenten. In
reactie op die kritiek zijn de ontwikkelingsplannen aanzienlijk minder
lijvige documenten geworden door De laatste tijd wordt strikter op toe gezien alleen ruimtelijk relevante informatie in de
plannen op te nemen en die informatie op een meer leesbare manier te
presenteren.
Stuk 180 I pag.
4.
Voorgesteld wordt om die zaken die, doordat zij in juridische
zin niet als “ruimtelijk relevant” zijn aan te merken, maar die voor de
gemeentelijke doelstellingen wel van belang zijn, op te nemen in aparte overeenkomsten met de
betreffende marktpartij (zie hierna).
Van
belang is tevens dat de richtlijnen die in ontwikkelingsplannen worden
gepresenteerd zo concreet mogelijk te formuleren. Dit kan door het
opnemen van bijvoorbeeld
verplichte rooilijnen, maximale bouwhoogten
in meters en het toegestane gebruik te benoemen in termen als gehanteerd in
bestemmingsplannen. Het opnemen van een afwijkingsmarge van 10 % met een maximale
overschrijding van bouwhoogten met 1 meter zal in de toekomst in de ontwikkelingsplannen opgenomen worden opgenomen om enige flexibiliteit te kunnen biedenop te nemen. Zo wordt voorkomen dat in een later stadium de
raad een besluit moet nemen voor een geringe afwijking van het oorspronkelijke
ontwikkelingsplan (voorbeelden: Ontwikkelingsplannen Ceram Boeroe en Koepoortplaats en
omgeving).
Voorstel 24: in ontwikkelingsplannen wordten alleen
ruimtelijk relevante informatie opgenomen die in concrete richtlijnen voorziet, wordt voorzien in zo
concreet mogelijke informatie en wordt een afwijkingsmarge toegestaan van 10%
(met een
maximale ovrschrijding van 1 meter voor bouwhoogten)
Andere volgorde is denk ik
logischer
Ontwikkelingsvisie
Een ontwikkelingsplan omvat
altijd een visie op de opgave en op de te volgen aanpak van het betreffende
project. In sommige gevallen is het
wenselijk om de visievorming te verzelfstandigen tot een zelfstandige planfase met
een bijbehorend inspraak- en besluitvormingstraject. Voorgesteld wordt om hiervoor
de term ‘oOntwikkelingsvisie’ te hanteren.
Daarmee wordt aangesloten op de ieen de afgelopen jaren in de praktijk gegroeide
aanpak. Zo is ten behoeve van de
herontwikkeling van de Koepoortplaats voorafgaande aan het ontwikkelingsplan
een ontwikkelingsvisie opgesteld. Voor deze planvorm is gekozen omdat het
bouwinitiatief hier voorziet in een forse wijziging van de ruimtelijke en
functionele invulling van het gebied. Deze
ontwikkelingsvisie bleek in de praktijk een nuttig instrument om verschillende mogelijke ontwikkelingsrichtingen te onderzoeken en te bespreken. De ontwikkelingsvisie Koepoortplaats en omgeving is
vastgesteld door de raad.
Doel van deze planfiguur is om in die gevallen waar dat nuttig
en nodig is, in
een vroegtijdig stadium burgers en politiek bij de planvorming te betrekken. Naarmate een ruimtelijke
plan meer ingrijpt op de omgeving is het belang van het creëren van
maatschappelijk draagvlak groter dan voor plannen met een gering ruimtelijke
impact. Voor het creëren van draagvlak is het van belang om in een vroegtijdig
stadium de mening van burgers, andere overheden en de politiek te betrekken bij
de planvorming. De ontwikkelingsvisie als voorloper van het ontwikkelingsplan
is hiervoor een goed instrument. Dit is immers een globaal kader dat nog
gewijzigd kan worden en dat de mogelijkheid geeft voor het sturen van de
uitwerking van de plannen.
De ontwikkelingsvisie heeft een zelfde opbouw als
het ontwikkelingsplan maar is globaler van karakter. De ontwikkelingsvisie is
GEEN voldoende grondslag voor het verlenen van een bouwvergunning. Er dient, om een
bouwinitiatief juridisch - planologisch mogelijk te maken na de fase van de Ontwikkelingsvisie altijd
nog ofwel een Ontwikkelingsplan ofwel een bestemmingsplantraject doorlopen
te worden. De
ontwikkelingsvisie wordt ter inzage gelegd voor een periode van twee weken. Aan
het eind van die twee weken wordt een informatie-en inspraakbijeenkomst
georganiseerd waarin buurtbewoners mondeling hun mening over het plan kenbaar
kunnen maken. Van die bijeenkomst wordt verslag gemaakt. Er wordt GEEN
mogelijkheid geboden tot schriftelijke inspraak. De ontwikkelingsvisie wordt
samen met het verslag ter behandeling aangeboden aan de raad. De visie wordt na
behandeling in de raad vastgesteld door B&W. Vaststelling door de raad
is iets tijdrovender en niet noodzakelijk als de raad gehoord is over de
ruimtelijke plannen. Daarom wordt voorgesteld de ontwikkelingsvisies in de
toekomst door B&W te laten vaststellen, de raad gehoord.
Stuk 180 I pag.
5.
Of een ontwikkelingsvisie voor een bepaald bouwinitiatief moet worden opgesteld, zal van geval tot geval
moeten worden bezien. Belangrijke criteria zijn:
-
de
grootte van de ruimtelijke
impact
-
de
omvang van het bouwplan
-
de
mate van uitwerking van het bouwinitiatief; betreft dit nog een globaal idee
waarbinnen verschillende uitwerkingsrichtingen mogelijk zijn, dan kunnen deze
in de vorm van een oOntwikkelingsvisie
worden onderzocht
en besproken
-
aanbesteding:
als de gemeente initiatiefnemer is, dan kan de Oontwikkelingsvisie worden
gebruikt bij een meervoudige aanbesteding, een ontwikkelcompetitie of een
prijsvraag
Een risico van deze planvorm is dat procedures en
doorlooptijden onnodig worden gerekt. De meerwaarde van de zelfstandige
Ontwikkelingsvisie zal dan ook altijd moeten worden beargumenteerd. Daarnaast zal moeten worden
gewaarborgd, dat een deel van de tijdsinvestering in de Ontwikkelingsvisie bij
het opstellen van het daaropvolgende Ontwikkelingsplan kan worden
‘terugverdiend’.
Voorstel 32: in voorkomende gevallen wordt het ontwikkelingsplan
voorafgegaan door een ontwikkelingsvisie. B&W besluitenDe portefeuillehouder besluit tot het wel of niet opstellen van een
ontwikkelingsvisie.
Voorstel 43: voor een ontwikkelingsvisies wordt de volgende procedure gevolgd:
§
B&W besluiten tot opstellen van en
ontwikkelingsvisie
§
Opstellen concept
ontwikkelingsvisie
§
§
B&W besluiten tot vrijgave voor inspraak
§
Publicatie in stadskrant:
twee weken ter inzage en aankondiging inspraakbijeenkomst
§
Inspraakbijeenkomst waarvan
verslag wordt gemaakt
§
B&W besluiten ontwikkelingsvisie voor te
leggen aan de gemeenteraad ter behandeling
§
Vaststelling van de
ontwikkelingsvisie door B&W met inachtname bevindingen gemeenteraad
Het spreekt voor zich
dat de inhoud van een ontwikkelingsplan volgt vanuit de doelen die men zich
stelt bij ruimtelijke en functionele ontwikkeling van een gebied.
Initiatieven van geringe omvang die niet omstreden
zijn, behoeven niet een uitgebreide argumentatie en verantwoording.
Daarnaast blijkt dat de primair ruimtelijk
functionele betekenis van de ontwikkelingsplannen belast wordt met diverse
overige wensen van de gemeente op gebied van milieu, mobiliteit, veiligheid,
enzovoort. Daarmee ontstaan er documenten die meer vergaarbakken zijn van de
diverse ambtelijk betrokkenen in
het proces. Om dit te voorkomen zijn een aantal spelregels nodig:
a.ruimtelijk relevante
normen voor het plangebied worden uiteraard opgenomen in het betreffende plan
maar voor nadere motivering wordt verwezen naar de betreffende sectorale beleidsnota
.
a.niet ruimtelijk
relevante normen (zie bijlage??ROB) die
wel in de relatie tussen gemeente en private partij voor de locatieontwikkeling
van belang zijn, worden meegenomen in de privaatrechtelijke overeenkomsten
tussen gemeente en private partij, resp. worden t er iin opgenomendat
verband naar verwezen; ontwikkelingsplan en
privaatrechtelijke overeenkomsten worden (, indien
mogelijk) tezamen aan de commissie (raad) teraad ter
behandeling (vaststelling) aangeboden.
1.Maatschappelijke en Beslisfinanciële uitvoerbaarheid
van ruimtelijke plannensen
over de inzet van ontwikkelingsplannen
Onder maatschappelijke uitvoerbaarheid
van plannen wordt verstaan dat voor het uitvoeren van ruimtelijke plannen
maatschappelijk draagvlak moet bestaan. Dit draagvlak wordt gecreëerd door het verlenen van inspraak aan burgers en het
voeren van overleg met andere overheden. Naarmate een ruimtelijke plan meer
ingrijpt op de omgeving is het
belang van het creëren van maatschappelijk draagvlak groter dan voor
plannen met een gering ruimtelijke impact. Voor het creëren van
draagvlak is het van belang om in een vroegtijdig stadium de mening
van burgers, andere overheden en de politiek te betrekken bij de planvorming. De ontwikkelingsvisie als voorloper van het
ontwikkelingsplan is hiervoor een goed instrument. Dit is immers een globaal kader dat nog gewijzigd
kan worden en dat de mogelijkheid geeft voor het sturen van de uitwerking van de plannen. In het voorgaande hoofdstuk is een procedurevoorstel
gedaan voor de ontwikkelingsvisie: twee weken terinzage,
mondelinge inspraak, behandeling in de raad en vaststelling door B&W. Bij
verlening van de opdracht tot opstellen van een ontwikkelingsplan moet worden
bepaald met welk (strategisch) inhoudelijk doel het plan wordt opgesteld in
samenhang met de privaatrechtelijke/grondpolitieke koers die de gemeente wenst
te varen. Deze beslissing zal genomen moeten worden door de wethouder in deze
geadviseerd door de projectleider in samenspraak met vertegenwoordigers van het
vakteam Grond en vakteam RO.
Voorstel 5: bij middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een grote ruimtelijke impact
hebben wordt het ontwikkelingsplan
als ruimtelijk kader voorafgegaan door een visie op de herontwikkeling
opgenomen in de ontwikkelingsvisie.
Voor kleinere
bouwinitiatieven wordt direct een ontwikkelingsplan opgesteld.
In ruimtelijke plannen moet aangetoond worden dat
het plan ook financieel uitvoerbaar
is. Het vaststellen van
ruimtelijke kaders is de taak van gemeenten, het uitvoeren van de plannen is doorgaans
voorbehouden aan particulieren. Samenwerking tussen gemeenten en initiatiefnemers is dus
noodzakelijk om de ruimtelijke plannen ook te kunnen uitvoeren.
Die samenwerking heeft een grotere kans van slagen als beide
partijden in een vroegtijdig stadium samen opwerken. Die samenwerking is niet vrijblijvend. Naast het publiekrechtelijke instrument tot het
vaststellen van ruimtelijke kaders beschikt de gemeente ook over privaatrechtelijke instrumenten om de samenwerking zeker te
stellen. Tot nu toe maakt de gemeente
heel weinig gebruik van haar privaatrechtelijke instrumentarium. Voorgesteld wordt om voor middelgrote
en grote bouwinitiatieven die privaatrechtelijke instrumenten te koppelen aan
het inzetten dan wel afronden van de diverse
fasen van de ruimtelijke planvorming.
Hierbij wordt gedacht aan de volgende
overeenkomsten tussen gemeente en initiatiefnemers:
§Intentieovereenkomst: vóór het opstellen van de ontwikkelingsvisie
§Samenwerkingsovereenkomst:
voor het opstellen van het ontwikkelingsplan
§Realisatie overeenkomst bij
het vaststellen van het ontwikkelingsplan.
Intentieovereenkomst
Hierin verklaren gemeente en
initiatiefnemer samen te
willen komen tot het realiseren van een ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeentelijke ruimtelijke beleidskaders zoals: parkeerbeleid, woonvisie,
In de financiële regeling worden afspraken gemaakt
over eventuele grondoverdracht ,kosten van inrichting openbare ruimte (waaronder eventueel en aan te leggen infrastructuur), en vergoeding van planschade.
Samenwerkingsovereenkomst
Hierin verklaren gemeente en initiatiefnemer binnen
de vastgestelde ontwikkelingsvisie en afspraken uit de intentieovereenkomst samen te zullen werken aan verdere planuitwerking.
Realisatieovereenkomst
Gemeenten en initiatiefnemer komen overeen binnen
een bepaalde termijn de plannen ook daadwerkelijk uit te voeren.
Voorstel 56: voor
middelgrote en grote bouwinitiatieven worden privaatrechtelijke overeenkomsten
gekoppeld aan fasen van de ruimtelijke planvorming de fasen van de ruimtelijke planvorming.
5. Besluitvorming
bij akkoord advies
Indien alle
betrokkenen zich kunnen vinden in dit advies wordt voorgesteld dit advies om te
zetten in een raadsvoorstel en dit ter vaststelling aan de raad aan te bieden.
4565. Samenwerkingvattend (zie ook
bijgaand schema)
tussen gemeente en initiatiefnemer
Het vaststellen van ruimtelijke kaders is de taak
van gemeenten, het uitvoeren van een plan is doorgaans voorbehouden aan een particulier, een
marktpartij. Indien een bouwinitiatief
aan de gemeentelijke toetsingskaders voldoet, kan de gemeente hierbij volstaan
met de reguliere bouwplantoetsing. Bij het opstellen van een oOntwikkelingsplan of –visie is samenwerking tussen de private marktpartijen en de publieke overheid
is dan ook van groot belang tot realisatie van de ruimtelijke plannen te kunnen komen.
In de vorm van het ontwikkelingsplan en de
ontwikkelingsvisie beschikt de gemeente over het publiekrechtelijke instrument tot het
vaststellen van ruimtelijke kaders. Veel zaken die voor de gemeente van belang zijn, soms zelfs voorwaarde om een bepaald bouwinitiatief
te ondersteunen, kunnen echter niet in deze planproducten worden opgenomen
omdat ze niet
“ruimtelijk relevant” zijn in juridische zin. Hierbij kan gedacht worden
aan kwaliteitseisen
op het gebied van de openbare ruimte en de architectuur, eisen ten aanzien van
procesvoering, en dergelijke. Om de samenwerking tussen marktpartij en gemeente
ook rond die onderwerpen gestalte te kunnen geven kunnen privaatrechtelijke overeenkomsten
aangegaan worden.
Stuk 180 I pag.
6.
Voorgesteld wordt om voor alle middelgrote en grote
bouwinitiatieven waar
Ontwikkelingsplannen (en ontwikkelingsvisies) voor worden opgesteld, ook, gelijktijdig die privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan, gekoppeld aan het inzetten dan wel
afronden van de diverse fasen van de ruimtelijke planvorming. Hierbij wordt gedacht aan de
volgende overeenkomsten tussen gemeente en initiatiefnemers:
§
Intentieovereenkomst:
vóór het opstellen van de ontwikkelingsvisie
§
Samenwerkingsovereenkomst:
vóór het opstellen van het
ontwikkelingsplan
§
Realisatie
overeenkomst bij het vaststellen van het ontwikkelingsplan.
Gestreefd word bij grote- en middelgrote plannen in ieder
geval een intentieovereenkomst en een samenwerkings- of een
realisatieovereenkomst af te sluiten.
Intentieovereenkomst
Hierin verklaren gemeente en initiatiefnemer, op grond van een
gemeenschappelijke visie en ambitie, gezamenlijk te willen komen tot het
realiseren van een ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeentelijke ruimtelijke
beleidskaders. (parkeerbeleid, woonvisie, energievisie, procesvoorwaarden etc.). Tevens worden afspraken
gemaakt over de verdeling van de plankosten.
Samenwerkingsovereenkomst
Hierin verklaren gemeente en initiatiefnemer binnen
de vastgestelde ontwikkelingsvisie en afspraken uit de intentieovereenkomst
samen te zullen werken bij het opstellen van het ontwikkelingsplan en het
maken van het bouwplanaan verdere planuitwerking. De organisatie van het planproces wordt vastgelegd.
Hierbij worden ook de kaders overeengekomen over eventuele grondoverdracht, kosten
van inrichting openbare ruimte (waaronder eventueel en aan te leggen
infrastructuur), vergoeding van planschade en dergelijke.In de financiële regeling
worden afspraken gemaakt over eventuele grondoverdracht, kosten en verantwoordelijkheden van het bouw- en
woonrijpmaken en de vergoeding van planschade.
Doel van de samenwerkingsovereenkomst is te komen
tot een bouwplan, waarvoor (middels een artikel 19 lid 1 of 2 procedure)
vrijstelling kan worden verleend. Eén en ander met inachtneming van de
publiekrechtelijke taken van de gemeente.
Realisatieovereenkomst
Gemeenten en initiatiefnemer komen hierin overeen dat binnen een bepaalde termijn en onder bepaalde condities,
zoals ondermeer vastgelegd in het
Ontwikkelingsplan en eventuele andere documenten (beeldkwaliteitplan, plan
openbare ruimte, etc.) de plannen ook daadwerkelijk uit te voeren. In deze overeenkomst
worden tevens op basis van het vastgestelde bouwplan definitieve uitspraken gemaakt over
uitgifte van grond, vergoeding van kosten en verdeling van verantwoordelijkheden in
de realisatiefase.
Voorstel 5: voor middelgrote en grote bouwinitiatieven waarvoor op grond van de WRO een artikel die in het kader van WRO 19 lid- 1 ofen lid –2 vrijstelling nodig isworden opgesteld worden, parallel
aan en in samenhang met de
publiekrechtelijke ruimtelijke planvorming, privaatrechtelijke overeenkomsten afgesloten met de marktpartij. Hierin worden wordt de
samenwerking tussen gemeente en de
marktpartij nader geregeld.
Stuk 180 I pag.
7.
5. Toets
realiseerbaarheid
bouwinitiatiefvan
levensvatbaarheid
Voorkomen moet worden dat het door de gemeente
ontwikkelde aanvullende planinstrumentarium in de vorm van oOntwikkelingsplan en –visie, leidt tot een
ongewenste en ongecontroleerde groei van
de belasting van de gemeentelijke plancapaciteit. In het verleden is gebleken
dat verschillende bouwinitiatieven waarvoor plancapaciteit (uren en geld)
was gereserveerd, uiteindelijk niet, of
in een geheel andere vorm dan wel in een geheel ander tempo worden doorgezet. Dit kan leiden tot een voor de gemeente
onrendabele investering in tijd en geld.
Bouwinitiatieven, als uiteengezet in hoofdstuk 2,
kennen een grote diversiteit. Dat betreft onder meer het maatschappelijk belang
gediend bij uitvoering van het initiatief. Initiatieven
van gering maatschappelijk belang zijn doorgaans
kleine tot middelgrote bouwinitiatieven. Als eerste dient te worden bepaald of het voorgestelde bouwinitiatief
überhaupt ruimtelijk gewenst is.
Is het initiatief ruimtelijk gewenst maar is het
maatschappelijke belang gering is dan is maar de vraag of zonder meer een
ontwikkelingsvisie of -plan moet worden opgesteld. Een dergelijk plan vergt forse capaciteit en daarmee een forse investering.
Voorbeelden van dergelijke verzoeken zijn:
ontwikkeling Pauwmolen en ontwikkeling Fruittuinen.
Voorgesteld wordt daarom de initiatieven te toetsen op realiseerbaarheidlevensvatbaarheid. Hiervoor gelden twee criteria:
-
de
initiatiefnemer moet daadwerkelijk de eigendomsrechten over de grond bezitten
-
om de initiatiefnemer moet een eerste eigen
investering hebben gedaan in een onderzoek op grond waarvan getoetst kan worden of het
initiatief een maatschappelijk belang dient, ruimtelijk gewenst en inpasbaar is
en financieel
economisch kans van slagen heeft
in die gevallen eerst aan te laten tonen dat zijn initiatief ook
uitvoerbaar is door de initiatiefnemer zelf onderzoek te laten verrichten. Is het
voorstel uitvoerbaar kan alsnog
tot planvorming worden overgegaan. De initiatiefnemer investeert zo uit eigen middelen
de planvorming en de gemeente bespaart daarmee gemeenschapsgeld.
Voorstel 67:
voordat bij ruimtelijk
gewenste bouwinitiatieven van gering
maatschappelijk belang dient de aanvrager eerst met onderzoeksgegevens aan te tonen dat zijn plan
uitvoerbaar is alvorens een ontwikkelingsplan wordt opgesteld. een oOntwikkelingsvisie of –plan kan worden opgesteld dient door de
initiatiefnemer de realiseerbaarheidlevensvatbaarheid van de beoogde ontwikkeling te worden onderzocht. B&W zullenDe wethouder zal
dit onderzoek gebruiken om te beslissen
of er al dan niet een plantraject door de gemeente zal worden gestart.
Is het maatschappelijk belang wel
gediend bij uitvoering van de plannen dan is samenwerking tussen
initiatiefnemer en gemeente noodzakelijk. Samenwerking heeft alleen kans van
slagen als beide partijen daar het voordeel van inzien. Het voordeel van de gemeente is gelegen in een
maatschappelijk en ruimtelijke gewenste ontwikkeling van de stad, het belang
van initiatiefnemer is gediend bij een
voorspoedige procesgang. Daarover worden tussen beide partijen
privaatrechtelijke overeenkomsten gesloten waarbij geldt dat ook de gemeente een betrouwbare partner ERIKKKKKK:
Graag aanvulling tekst en schema
6. Samenvatting
Uit het voorgaande blijkt dat de toepassing van oontwikkelingsplannen voor uiteenlopende
doelen worden ingezet. Die uiteenlopen doelen vergen Het doel waarvoor het plan de inzet van wordt ingezet vergt een meer gedifferentieerde planvormen. Naast het
ontwikkelingsplan zoals dat nu wordt gebruikt worden ook de figuren "ontwerp-ontwikkelingsvisiekaderplan" en "ruimtelijke
onderbouwing" geïntroduceerd. in voorkomende gevallen een uiteenlopende werkwijze vereist. Het blijkt zelfs dat voor bouwinitiatieven die slechts
in geringe mate afwijken van hetgeen in een bestemmingsplan is toegestaan volstaan zou moeten kunnen worden
met een ‘traditionele’
ruimtelijke onderbouwing die veel
minderomvattend kan zijn dan de toepassing van een ontwikkelingsplan.
Op grond van voornoemde deze bevindingen
stellen wij
u voor, onder voorbehoud van gunstig advies van de commissie duurzaamheid wordt gevraagd in te stemmen meten de de volgende besluiten gevraagd::
I VVoor bouwplannen die slechts in geringe mate afwijken
van het bestemmingsplan te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing in plaats
van een ontwikkelingsplan. rijstellingen
ex artikel 19 lid 1 en lid 2 WRO voor bouwplannen die slechts in geringe mate
afwijken van
bestemmingsplannen worden gemotiveerd met en ruimtelijke onderbouwing in plaats
van met een ontwikkelingsplan.
II: In
ontwikkelingsplannen wordt alleen ruimtelijk relevante informatie opgenomen,
wordt voorzien in zo concreet mogelijke informatie en wordt een afwijkingsmarge toegestaan van 10%
(met een maximale ovrschrijding van 1 meter voor bouwhoogten).
III In voorkomende gevallen wordt het ontwikkelingsplan
voorafgegaan door een ontwikkelingsvisie. B&W besluiten tot het wel of niet
opstellen van een
ontwikkelingsvisie.Voor middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een
grote impact hebben op de ruimtelijke en functionele invulling van een locatie
worden voorgelegd aan de portefeillehouder om besluit over het wel of
niet opstellen van een ontwikkelingsvisie.
Stuk 180
I pag. 8.
IVIII
Voor een ontwikkelingsvisie wordt de volgende
procedure gevolgd:
§
B&W besluiten tot opstellen van en
ontwikkelingsvisie
§
Opstellen concept ontwikkelingsvisie
§
B&W besluiten tot vrijgave voor inspraak
§
Publicatie
in stadskrant: twee weken ter inzage en aankondiging inspraakbijeenkomst
§
Inspraakbijeenkomst waarvan verslag wordt gemaakt
§
B&W besluiten ontwikkelingsvisie voor te leggen
aan de gemeenteraad ter behandeling
§
Vaststelling
van de ontwikkelingsvisie door B&W
met inachtname bevindingen gemeenteraad.
Voor ontwikkelingsvisies wordt de volgende procedure
gevolgd:
§
Opstellen
concept ontwikkelingsvisie
§
B&W
besluit vrijgave voor inspraak
§
Publicatie
in stadskrant: twe weken ter inzage en aankondiging inspraakbijeenkomst
§
Inspraakbijeenkomst
waarvan verlag wordt gemaakt
§
B&W
besluit ontwikkelingsvisie voor te leggen aan de gemeenteraad ter behandeling
§
Vastelling van de ontwikkelingsvisie door B&W met
inachtname bevindingen gemeenteraad
IV In
ontwikkelingsplannen worden
alleen ruimtelijk relevante informatie opgenomen die in concrete richtlijnen
voorziet.
V
Bij
middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een grote ruimtelijke impact hebben
wordt het ontwikkelingsplan als ruimtelijk kader voorafgegaan door een visie op
de herontwikkeling
opgenomen in de ontwikkelingsvisie.
Voor kleinere bouwinitiatieven wordt direct een
ontwikkelingsplan opgesteld.
VI
Voor
middelgrote en grote bouwinitiatieven waarvoor op grond van de WRO een artikel
19 lid 1 of lid 2 vrijstelling nodig
is worden, parallel aan en in samenhang met de publiekrechtelijke ruimtelijke
planvorming, privaatrechtelijke overeenkomsten afgesloten met de marktpartij.
Hierin worden wordt de samenwerking tussen gemeente en de marktpartij nader
geregeld.
Bij middelgrote
tot grote bouwinitiatieven die een grote ruimtelijke impact hebben wordt het
ontwikkelingsplan als ruimtelijk kader voorafgegaan door een visie op de
herontwikkeling opgenomen in de ontwikkelingsvisie.
Voor kleinere bouwinitiatieven wordt direct een ontwikkelingsplan opgesteld.
VII
Bij
ruimtelijk gewenste bouwinitiatieven van gering maatschappelijk belang dient de
aanvrager eerst met onderzoeksgegevens aan te tonen dat zijn plan uitvoerbaar
is.
alvorens een ontwikkelingsplan wordt opgesteld.
[ bij V
en VI heb ik iets andere voorstellen geformuleerd
Ia. In geval van een particulier initiatief met een concreet bouwplan met gering afwijking
van bestemmingsplan; te volstaan met een ‘traditionele’: ruimtelijke
onderbouwing. Voorbeeld:
herstructurering
Wippolder, tweede fase
b.een ontwerp-kaderplannen (voorbeel:Reinier de Graafd: )
strategische
BomenbuurtReinier
de Graa; epl tevens 2e schema aangepast, 1e schema niet meer aan toegekomen; maar het verhaal is
nu zo duidelijk
dat dat schema misschien
niet meer hoeft; roept misschien juist weer nieuwe vragen op ….]Voordat
een ontwikkelingsvisie of –plan kan worden opgesteld dient door de
initiatiefnemer
de realiseerbaarheid van de beoogde ontwikkeling te worden onderzocht. B&W
zullen dit onderzoek gebruiken
om te beslissen of er al dan niet een plantraject door de gemeente zal worden
gestart.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders
van Delft;
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr. drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.
Stuk 180 I pag.
9.
Stuk 180 I pag. 10.in
te stemmen met het opstellen van ontwikkelingsplannen als co-productie met
private initiatiefnemers indien gekozen wordt voor een PPS bij de betreffenbde
ontwikkeling.Gemeente neemt initiatief:
ontwikkeling in coproductie met particulieren: ontwikkelingsplan (of directe
vertaling van ontwikkeling in bestemmingsplan) Voorbeeld: Poptahof
c. in
te stemmen met de toepassing van een ontwerp ontwikkelingsplan,
vooruitlopend op een definitief ontwikkelingsplan in geval de gemeente een
selectie, werving van private ontwikkelende partijen wil bewerkstelligen. Voorbeeld: sporthal Buitenhof
Gemeente neemt initiatief:
geeft eerst een kader en zoekt daarna particuliere ontwikkelaar: ontwerp
ontwikkelingsplan. Voorbeeld:
sporthal Buitenhof
Particulier neemt
initiatief: concreet bouwplan met
gering afwijking van bestemmingsplan: ruimtelijke onderbouwing. Voorbeeld:
herstructurering Wippolder, tweede fase
a.in geval van een pParticulier
neemt initiatief voor: een concreet bouwplan met grote
afwijking van bestemmingsplan in te stemmen met de toepassing van een :
ontwikkelingsplan Voorbeeld: Vermeertoren
a.in geval van een pParticulier
neemt initiatief voor een :
abstract
globaal bouwplan van ondergeschikte betekenis voor de
gemeente te
kiezen voor een aanpak waarbij de : ontwikkelaar eerst
onderzoek doet
naar de haalbaarheid van zijn initiatief laten
uitvoeren alvorens een ontwikkelingsplan op te stellenwordt
opgesteld. Voorbeeld: Pauwmolen
a.In geval van een pParticulier
neemt initiatief: voor een globaal abstract
bouwplan van belang voor de gemeente met een grondpositie voor de , gemeente
heeft grondpositie : een ontwikkelingsplan op te stellen in
samenwerking met de betreffende private partij(en).
Voorbeeld: TU
zuid Reinier de Graafterrein
a.In geval van een Pparticulier neemt initiatief
initiatief
dat van belang is voor de gemeente: maar waar de gemeente
geen
grondpositie heeft een :
ontwerp ontwikkelingsplan. toe te passen
Voorbeeld: Reinier de
Graafterrein, bomenbuurt???
a.Ontwikkelingsplannen
zijn primair gericht op de ruimtelijke en functionele ontwikkeling van een
gebied; ruimtelijk relevante normen uit diverse sectoren worden daarin
geadopteerd maar voor de argumentatie wordt verwezen naar staand beleid ter
zake.; waarvan acte door de commissie.
a.Ontwikkelingsplannen
kennen veelal een privaatrechtelijke evenknie (veelal competentie vakteam
grond) waarin alle niet R.O.-relevante gemeentelijke wensen en eisen aan de
orde kunnen komen in een overeenkomst met een private partij; ook daar kan
verwezen worden naar staand gemeentelijk beleid ter zake; waarvan acte door de
commissie.
Procedures: Stappen en tijdsduur Ruimtelijke
onderbouwing O
OOontwikkelingsplan
Ontwerpontwikkelingsvisiekaderplan
q Ter inzage bouwplan q Verwerken reacties q Hoorzitting wethouder q (Verzoek verklaring van
geen bezwaar q Bouwvergunning verlening *) 12/20 wkn Realisatie
overeenkomst
4 wkn 4 wkn 2 wkn 8 wkn*) 2 wkn * voor veel art 19 geen verklaring meer nodig
* v
Stuk
gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de
nota “Evaluatie wijziging WRO” en met inachtneming van het advies van de
commissie Duurzaamheid;
b e s l u i t :
I . Artikel 19 lid 1
vrijstellingen worden voorzien van een ruimtelijke onderbouwingen bij die
bouwinitiatieven die slechts
in geringe mate afwijken van een recent vastgesteld bestemmingsplan.
II. Artikel
19 WRO-vrijstellingen ten behoeve van gemeentelijke initiatieven waarvoor
nog een ontwikkelende partij moet worden gezocht en ten behoeve van particuliere initiatieven waarbij geen sprake is
van samenwerking met de gemeente wordt voorafgaande aan een ontwikkelingsplan
een ontwerp ontwikkelingskaderplan als kaderstellend document opgesteld.
III. Een
ontwikkelende partij met een bouwvoornemen waarvoor een artikel 19 WRO-vrijstelling
nodig is wordt verzocht zelf met onderzoeksgegevens de haalbaarheoid van het plan aan te tonen indien
het een bouwinitiatief betreft van
geringe omvang en van geringe strategische betekenis voor de gemeente.
IV. De
gemeente stelt ontwikkelingsplannen ten behoeve van artikel 19 lid 1 en
lid 2 vrijstellingen in de onderstaande situaties:
a. gedetailleerde,
concrete bouwinitiatieven van particulieren;
b. globale, voor de gemeente van belang zijn
initiatieven waarbij sprake is van
samenwerking tussen gemeente en ontwikkelende partij;
c. bij gemeentelijke initiatieven waarbij sprake
is van samenwerking tussen gemeente en ontwikkelende partij.
V. Wanneer
sprake is van een samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelende partij
wordt de inhoud van ontwikkelingsplan beperkt tot ruimtelijk relevante
aspecten, overige aspecten worden opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst die
samen met het ontwikkelingsplan ter behandeling en vaststelling worden
aangeboden.
Voor bouwplannen die
slechts in geringe mate afwijken van het bestemmingsplan te voorzien van een
ruimtelijke onderbouwing in plaats van een ontwikkelingsplan.
II Voor middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een grote impact
hebben op de ruimtelijke en functionele invulling van een locatie worden
voorgelegd aan de portefeillehouder om besluit over het wel of niet opstellen
van een ontwikkelingsvisie.
III Voor ontwikkelingsvisies wordt de volgende
procedure gevolgd:
§Opstellen concept
ontwikkelingsvisie
§B&W besluit vrijgave
voor inspraak
§Publicatie in stadskrant:
twe weken ter inzage en aankondiging inspraakbijeenkomst
§Inspraakbijeenkomst
waarvan verlag wordt gemaakt
§B&W besluit
ontwikkelingsvisie voor te leggen aan de gemeenteraad ter behandeling
§Vastelling van de
ontwikkelingsvisie door B&W met inachtname bevindingen gemeenteraad
IV In ontwikkelingsplannen worden alleen ruimtelijk relevante
informatie opgenomen die in concrete richtlijnen voorziet.
V Bij middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een grote
ruimtelijke impact hebben wordt het ontwikkelingsplan als ruimtelijk kader
voorafgegaan door een visie op de herontwikkeling opgenomen in de
ontwikkelingsvisie.
Voor kleinere
bouwinitiatieven wordt direct een ontwikkelingsplan opgesteld.
VI Bij middelgrote tot grote bouwinitiatieven die een grote
ruimtelijke impact hebben wordt het ontwikkelingsplan als ruimtelijk kader
voorafgegaan door een visie op de herontwikkeling opgenomen in de
ontwikkelingsvisie.
Voor kleinere
bouwinitiatieven wordt direct een ontwikkelingsplan opgesteld.
Vrijstellingen ex artikel
19 lid 1 en lid 2 WRO voor bouwplannen die slechts in geringe mate afwijken van
bestemmingsplannen worden gemotiveerd met en ruimtelijke onderbouwing in plaats
van met een ontwikkelingsplan.
II In ontwikkelingsplannen wordt alleen ruimtelijk relevante
informatie opgenomen, wordt voorzien in zo concreet mogelijke informatie en
wordt een afwijkingsmarge toegestaan van 10% (met een maximale ovrschrijding
van 1 meter voor bouwhoogten).
III In voorkomende gevallen wordt het ontwikkelingsplan
voorafgegaan door een ontwikkelingsvisie. B&W besluiten tot het wel of niet
opstellen van een ontwikkelingsvisie.
IV Voor een ontwikkelingsvisie wordt de volgende
procedure gevolgd:
§
B&W besluiten tot opstellen van en
ontwikkelingsvisie
§
Opstellen concept ontwikkelingsvisie
§
B&W besluiten tot vrijgave voor inspraak
§
Publicatie in stadskrant: twee weken ter inzage en
aankondiging inspraakbijeenkomst
§
Inspraakbijeenkomst waarvan verslag wordt gemaakt
§
B&W besluiten ontwikkelingsvisie voor te leggen
aan de gemeenteraad ter behandeling
§
Vaststelling van de ontwikkelingsvisie door B&W
met inachtname bevindingen gemeenteraad.
V Voor middelgrote en
grote bouwinitiatieven waarvoor op grond van de WRO een artikel 19 lid 1 of lid
2 vrijstelling nodig is worden, parallel aan en in samenhang met de
publiekrechtelijke ruimtelijke planvorming, privaatrechtelijke overeenkomsten
afgesloten met de marktpartij. Hierin worden wordt de samenwerking tussen
gemeente en de marktpartij nader geregeld.
VII Voordat een ontwikkelingsvisie
of –plan kan worden opgesteld dient door de initiatiefnemer de realiseerbaarheid van de beoogde
ontwikkeling te worden onderzocht. B&W zullen dit onderzoek gebruiken om te
beslissen of er al dan niet een plantraject door de gemeente zal worden
gestart.
Bij
ruimtelijk gewenste bouwinitiatieven van gering maatschappelijk belang dient de
aanvrager eerst met onderzoeksgegevens aan te tonen dat zijn plan uitvoerbaar
is.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering
van 24 juni 25
november 2004.
, burgemeester.
, griffier.
Verschil tussen
particulier en gemeentelijk initiatief eruit
Verschil tussen
gedetailleerd en globaal plan vervangen en verwerkt in tekst : ruimtelijke
onderbouwing versus
Introductie samen oplopen met initiatiefnemer