Stuk 204 I Delft,
30 november 2004.
467599
Onderwerp: herstructurering Poptahof
Aan de gemeenteraad.
Geachte dames en heren,
In april 2003 heeft de Gemeenteraad het Masterplan Poptahof
vastgesteld, waarin op hoofdlijnen wordt aangegeven wat de gemeenschappelijke
ambities zijn van gemeente Delft en corporatie Delftwonen[1]
voor de wijk Poptahof.
Samenvatting Masterplan april 2003
Het masterplan geeft een analyse
van de huidige situatie. De eenzijdig samengestelde woningvoorraad, zowel qua
woningtype als prijsklasse wordt op termijn als bedreiging gezien voor de
Poptahof. De leefbaarheid van de buurt staat nu reeds onder druk, als gevolg
waarvan een negatief imago de Poptahof parten speelt. Er wordt een ingrijpende
herstructurering voorgesteld van de woningvoorraad, de voorzieningen en de
woonomgeving. Programmatisch levert dit het volgende op:
Van de huidige 1020 huurwoningen
worden ca 220 woningen gesloopt (de middenhoogbouw en de eengezinswoningen); de
resterende hoogbouwflatwoningen worden deels samengevoegd tot 650
woningen. Deze woningen worden
gerenoveerd en daarbij worden ca 650 woningen nieuw gebouwd, met als resultaat:
-
ca. 520 betaalbare huurwoningen bestemd
voor doelgroep van beleid (de hoogbouw wordt geschikt gemaakt voor de volgende
doelgroepen: starters, ouderen; betaalbare woningen voor (grotere) gezinnen)
- ca. 260 goedkope koopwoningen
- ca. 520 koopwoningen
- De herstructurering is gefaseerd over 10 –
12 jaar; per fase van ongeveer 2 jaar worden ca. 200 bestaande woningen
gesloopt danwel gerenoveerd en substantiële aantallen woningen nieuw gebouwd.
-
Het bouwen van koopwoningen draagt bij
aan de gewenste differentiatie in de bevolkingssamenstelling en genereert
opbrengsten ter dekking van de onrendabele onderdelen van het plan.
Overige maatregelen:
- de groene kern van de Poptahof wordt een rustig
gebied; de randen van de buurt zullen meer levendigheid kennen
- de woningen worden energiezuiniger door een set
van maatregelen op gebied van isolatie en energiegebruik
- de waterstructuur in Poptahof wordt meer
toegesneden naar hedendaagse wensen wat betreft waterbergend vermogend en
ecologische functionaliteit
- de
winkelvoorzieningen worden geconcentreerd rondom het winkelcentrum de Hoven
-
de verkeersstructuur rondom en in de buurt wordt aangepast om
ontwikkelingsmogelijkheden langs de randen te creëren en de buurtontsluiting te
verbeteren
- er komt
een sociaal-economisch programma op gebied werk, zorg, scholing en inkomen.
Kostenbeeld herstructurering
De ramingen van februari - maart 2003 lieten een
kostenbeeld zien van ca. 180 miljoen. In deze ramingen resteerde een tekort van
zo’n 30 miljoen euro. Dit tekort dient terug te worden gebracht middels
optimalisatie (opbrengsten vergroten – kosten verminderen) en subsidies.
Uitgangspunt is dat gerekend dient te worden met een evenwichtige totaal
projectbegroting en een tekort van maximaal 10% acceptabel is.
De vaststelling van het
Masterplan sloot de onderzoeksfase af. In de tussenliggende periode
(haalbaarheidsfase) heeft in opdracht van stuurgroep Poptahof intensieve planvoorbereiding
plaatsgevonden; plannen die kaders moeten bieden voor het verwezenlijken van
deze ambities. Dit betreft ondermeer het financieel kader, het stedenbouwkundig
plan, de organisatiestructuur en de fasering.
Betrokken partijen, Delftwonen en
gemeente Delft hebben bij de vaststelling van het Masterplan in april 2003 de
intentie uitgesproken volgens een nader overeen te komen verdeelsleutel hun
bijdrage te willen leveren in het nog nader te bepalen negatieve saldo. Een
tekort van ca. 10 % op de totale exploitatieperiode werd een reëel uitgangspunt
gevonden. Partijen spraken af dat een maximaal tekort van 21 miljoen acceptabel
is (6 miljoen euro voor gemeente Delft en 15 miljoen euro voor Delftwonen).
De financiële ramingen uit het
Masterplan zijn in een gemeenschappelijke werkgroep op hun merites onderzocht.
Dit haalbaarheidsonderzoek vormt de basis voor de samenwerkingsovereenkomst die
gemeente Delft aangaat met Woningcorporatie Delftwonen. Het actuele financieel
kader zoals dat gevoegd is bij de overeenkomst, voldoet aan dit
uitgangspunt. In de programmabegroting
2005 heeft de gemeente Delft een bedrag van € 6.000.000 voor de Poptahof
opgenomen.
Ter medefinanciering van duurzame
ingrepen in de openbare ruimte en het benutten van de restwarmte DSM voor
verwarming van winkel- en woonfuncties in de wijk zijn Europese subsidiebronnen
aangeboord (respectievelijk Interreg en Concerto); beide aanvragen zijn gehonoreerd.
Voor verdere details wordt
verwezen naar de betreffende bijlage Financieel Kader.
Organisatiestructuur
Gemeente Delft en Delftwonen streven een gezamenlijke,
integrale gebiedsontwikkeling na, die zich uitstrekt over de lange termijn en
op een wijze waarmee resultaatgericht en efficiënt kan worden gewerkt. Om dit
te realiseren richten zij een gemeenschappelijke projectorganisatie op, waarvan
een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) het ‘hart’ uitmaakt van de
‘gezamenlijkheid’ die partijen nastreven. In de GEM participeren
partijen risicodragend. Naast deze GEM opereert de
vastgoedontwikkelaar (deze neemt bouwrijpe grond af van de GEM) en de sociaal
economisch programmamanager; deze verzorgt een samenhangend programma op gebied
van scholing, zorg, onderwijs en werkgelegenheid. Deze onderdelen staan onder
leiding van het gebiedsmanagement. De vastgoedontwikkeling blijft voor risico
en rekening van Delftwonen/Kristal. De gemeente Delft draagt het volledige
risico voor de uitvoering van de openbare ruimteprojecten.
Begin 2006 moet het eerste project (een bouwveld en een
openbare ruimteproject) van start gaan.
Voor verdere details wordt
verwezen naar de bijlage organisatiestructuur in de overeenkomst.
De fasering uit het masterplan 2003 is bijgesteld conform de
toezeggingen die tijdens de beraadslagingen in de raad (april 2003) zijn
gedaan. Deze bijstelling is in samenspraak met betrokken ondernemers geformuleerd.
Uitkomst is dat de ontwikkelingen in het vastgoed aan de Papsouwselaan westzijde
pas dan worden ingezet als voor de winkeliers in deze winkelstrip winkelruimte
beschikbaar is in het te herontwikkelen winkelcentrum In de Hoven. Dit betekent
niet dat winkeliers automatisch hiernaartoe verhuizen, maar dat deze keuze beschikbaar
is. De fasering die nu is vastgesteld in de stuurgroep Poptahof en onderdeel uitmaakt
van de samenwerkingsovereenkomst, gaat uit van een begin aan de zuidzijde in de
middelste ontwikkelvelden (rondom de flats Grutto en Zwaluw) en vervolgens
aanpak van de Lepelaar (Veld 5). Na afronding zuidelijke deel wordt met het
noordelijk deel van het woongebied begonnen.
Momenteel lopen de gesprekken over de voorwaarden
herontwikkeling van het winkelcentrum In de hoven nog altijd door. Zodra
hierover helderheid is, kan op relatief korte termijn met de aanpak worden
begonnen. De fasering van het winkelcentrum en vervolgens de aanpak van de
velden aan de Papsouwselaan, behoudens logistieke kwesties, tamelijk los van de
ontwikkeling in het woongebied worden opgepakt.
Voor verdere details wordt
verwezen naar de fasering die als bijlage bij de overeenkomst zit.
Er liggen nu twee documenten ter vaststelling voor;
de samenwerkingsovereenkomst (1)
het stedenbouwkundig plan Poptahof
(2).
1. Samenwerkingsovereenkomst Poptahof
De
samenwerkingsovereenkomst Poptahof vormt het juridisch kader waarbinnen de
voorbereiding en realisatie van de herstructurering worden gevat. De
bijgevoegde planproducten zijn de 'harde kaders' waarbinnen de herstructurering
gaat worden opgepakt in de projectorganisatie. Tussen gemeente en corporatie
bestaat vertrouwen over de wederzijdse intenties wat betreft de aanpak van
Poptahof, maar men is zich ervan bewust dat de herstructurering een langdurig
proces zal zijn en dat de uiteindelijke uitkomst sterk afhankelijk is van de wederzijdse
inspanningen.
Dit
wederzijdse vertrouwen wordt geborgd in een hecht samenwerkingsverband, met
duidelijke afspraken hoe om te gaan met risico's. Dit verband dient anderzijds
een zekere souplesse en slagvaardigheid te kennen, om mogelijke problemen het
hoofd te bieden en in te kunnen spelen op gewijzigde omstandigheden. Daarom
wordt gekozen voor het creëren van een gezamenlijke entiteit, een
grondexploitatiemaatschappij, dit is een buiten gemeente en woningcorporatie
geplaatste rechtspersoon. Terwijl Woonbron Maasoevers verantwoordelijk is voor
de realisatie van het integrale bouwprogramma en de bijbehorende
vastgoedexploitatie is de GEM verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De GEM
zal – na afronding van de herhuisvesting – de complexen slopen en de gronden in
bouwrijpe staat uitgegeven aan ontwikkelaars. Tevens is de GEM verantwoordelijk
voor de (her-)inrichting van de openbare ruimte. In deze maatschappij komen de
gezamenlijke belangen en risico’s van de grondexploitatie bijeen. Door deze
exploitatie gezamenlijk te voeren, kunnen eventuele baten worden ingezet in het
project en worden gestuurd op eventuele tekorten. In verband met een optimaal
fiscaal regime zal de GEM de structuur krijgen van een zgn.
Wijkontwikkelingsmaatschappij en naar verwachting de juridische vorm van een
stichting krijgen
Naast de
Grex, opereert de vastgoed ontwikkelaar en de sociaal economisch programmamanager,
onder leiding van een gebiedsmanager. Dit gezelschap wordt verantwoordelijk
voor de uitvoering van het herstructurering in Poptahof.
Voor
specifieke details wordt verwezen naar de bijlage 'organisatiestructuur'.
De bijlagen
(financieel kader, fasering, organisatiestructuur (gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij),
bouwprogramma, sociaal economisch programma, en stedenbouwkundig plan) zijn
toegevoegd aan de overeenkomst.
Na
afronding besluitvorming wordt oprichting van de GEM verder voorbereid, met
inbegrip van de
risicomonitoringsystematiek.
Voor verdere details wordt verwezen naar de
samenwerkingsovereenkomst.
2. Stedenbouwkundig plan Poptahof
In opdracht van de stuurgroep Poptahof is door Stedenbouwkundig
Bureau Palmboom Van der Bout het stedenbouwkundig plan Poptahof opgesteld. Het
werkproces is begeleid door een gemeenschappelijke werkgroep van gemeente Delft
en woningcorporatie Delftwonen. Daarnaast participeerde de klankbordgroep van bewoners
en ondernemers in een open planproces.
De volgende kaders zijn taakstellend voor het
stedenbouwkundig plan:
-
Masterplan Poptahof 2003
-
Financieel kader
-
het beoogde woningprogramma
-
parkeeropgave
Het
Masterplan is geen blauwdruk, maar een samenhangende strategische visie op de herstructurering van de
Poptahof. Gelet op de lange duur van het herstructureringsproces is de nodige
flexibiliteit ingebouwd. Op grond van gewijzigde inzichten of veranderende
marktomstandigheden moet het mogelijk blijven plannen hierop aan te passen.
Dit ‘flexiblilteitsuitgangspunt’ heeft de
vormgeving en inhoud van het stedenbouwkundig plan bepaald; het plan geeft de
nodige ruimte om te kunnen bijsturen indien nodig en daarnaast is het plan
voldoende helder in haar doelstellingen en de middelen die beschikbaar zijn om
deze te verwezenlijken. Er zijn in het plan relatief een beperkt aantal zaken
vastgelegd, het spreekt zich niet expliciet uit over gedetailleerde kwesties
zoals materiaal gebruik, maar het biedt een ontwikkelingskader voor de lange termijn.
Wijzigingen t.o.v. Masterplan
Als gevolg van financiële
analyses en de hieruit voortkomende optimalisaties en ruimtelijke uitwerking in
het stedenbouwkundig plan, zijn ten aanzien van het gestelde in het Masterplan
Poptahof 2003 de volgende wijzigen doorgevoerd:
Buurtontsluitingsystematiek
In het masterplan is
uitgegaan van een buurtontsluitingstraat aan de noordzijde van de Poptahof (een
zgn. ventweg naast de Westlandseweg); deze ontsluitingsweg is, na nadrukkelijke
advisering door de klankbordgroep[2],
verplaatst naar de noordzijde van het centrale park (Parklaan-variant)
Samenvatting argumentatie klankbordgroep:
De Parklaan-variant zorgt door meer ‘verkeer’, voor meer
sociale veiligheid in en rond het park; er zijn meer ogen, die zien wat er
allemaal gebeurt;
‘Parklaan’ versterkt het ‘fijnmazig netwerk’ voor langzaam
verkeer, waardoor diverse functies (met name de openbare basisschool de
Omnibus) beter bereikbaarheid zal zijn;
De woonkwaliteit van de nieuwe woningen langs de noordrand
van Poptahof, is met de Parklaan-variant hoger;
Een eventuele Noordsingel zal door de ligging op het noorden
tussen de nieuwe woonbebouwing en de bomen langs de Westlandseweg een
minder aantrekkelijke sfeer oproepen.
Waterstructuur
In het Masterplan is een
nieuwe waterstructuur gepresenteerd die reeds voldoet aan de Delftse
beleidsuitgangspunten wat betreft te realiseren wateroppervlak (ca. 1 ha water)
en waterkwaliteitseisen (als gevolg van afkoppeling van riolen, aanbrengen van
‘open’ systemen en circulatiesystematiek). Water maakte een substantieel
onderdeel uit van het centrale park.
Het voorliggende plan
voldoet wat betreft functionaliteit ook aan deze eisen, maar de ordening is
sterk gewijzigd. Aan de zuidzijde worden met behulp van water de woon- en de winkelfunctie
gescheiden; aan de noordzijde wordt met water een scheiding aangebracht tussen
de woonfunctie en de Westlandseweg; ter hoogte van school wordt een waterpartij
gemaakt, waarin ook een waterspeelplaats is opgenomen. Door het water op deze
wijze te ordenen, ontstaat in het centrale park meer open gebruiksruimte.
Openbare basisschool
Omnibus
In het masterplan is
ervan uitgegaan dat de Omnibus zou worden opgeheven en dat in veld 5 een nieuwe
school zou komen; op de oude locatie kon dan een woontoren worden gerealiseerd.
Het verplaatsen van de school bleek een bijzonder kostbare exercitie te worden
en hiervan is afgezien. De school blijft op haar huidige locatie.
Particuliere woningen
Troelstralaan[3]
In de zuidwestpunt van
Poptahof staan aan de Troelstralaan 8 particuliere woningen. Uitgangspunt in
het masterplan was dat deze woningen zouden worden gesloopt ten bate van de
herontwikkeling van bouwveld 5. Na een financiële analyse is in de stuurgroep
vastgesteld dat deze woningen worden gehandhaafd en op een passende wijze
worden opgenomen in nieuwe bebouwing.
Woningbouwprogramma
De in het masterplan beoogde samenvoeging van ca. 800
woningen in de hoogbouw tot 650 woningen bleek na financiele analyses
vooralsnog onhaalbaar. Het streven blijft gehandhaafd om deze woningen op een
hoog niveau terug te brengen in de markt. Ondanks deze wijziging is de
differentiatie-ambitie uit het Masterplan (40 % sociale huursector –20% sociale
koopsector – 40% vrije sector(koop en/of huur) onveranderd, behalve de wijze
waarop de ontwikkelaar dit wil verwezenlijken. In de nieuwe Poptahof hanteert
de corporatie voor het aandeel sociaal (60%) het ‘Te woon - concept’;
dit concept heeft de bedoeling de woonconsument te laten kiezen.
Te woon
De verhuurder biedt de potentiële huurder woningen 'Te woon'
aan in 4 varianten:
'Gewoon' huren
(hierbij wordt gewerkt met twee huurprijzen: korting tussen 10 en 30 % voor
inkomens tot €31.750 en 100% max. redelijk vanaf €31.750)
- Huurvast (5
of 10 jaar vast zonder huurverhoging; dit betreffen huren die bij aanvang globaal
5 – 15 % hoger liggen dan normaal)
- Koopgarant
(opvolger Maatschapppij-gebonden-eigendom MGE met 25% korting winst- en
verliesdeling, terugkoopplicht)
- Koopcomfort (vrije
verkoop met onderhoudsarrangement en terugkooprecht).
Parkeeropgave
De wijze waarop in het masterplan is gekozen om het parkeren
te ordenen is feitelijk ongewijzigd. Uit analyses blijkt wel dat de
parkeeropgaven die voortkomen uit beoogde bouwprogramma’s nog niet geheel
passen; partijen zijn er echter van overtuigd dat deze problematiek gedurende
de planuitwerking wordt opgelost.
Evenals bij de totstandkoming van het Masterplan is in de
afgelopen periode de nodige inzet gepleegd om bewoners en ondernemers te
informeren en te betrekken bij het planvormingsproces. Uitgangspunt hierbij is
het kenbaar maken van de op handen zijnde gebeurtenissen en het verwerven van
voldoende draagvlak.
Zomeravondfeest juni 2003
In het begin van de zomer 2003 is een openlucht manifestatie
verzorgd in het centrale gebied. Hierop is een symbolische eerst paal geslagen
door wethouder Balje en directeur
Delftwonen. De zaken die op dat moment waren bereikt, zijn hier gepresenteerd
en het vervolgproces is uit de doeken gedaan. Zo’n 250 geïnteresseerden hebben
deze manifestatie bezocht.
Klankbordgroep Stedenbouwkundig plan
Bij de start van het stedenbouwkundig planproces is een
aantal bewoners en ondernemers uit de Poptahof uitgenodigd deel te nemen in een
klankbordgroep (KBG). Dit gezelschap van ca. 12 personen is begeleid door
Steunpunt Rotterdam en Kamer van Koophandel. Er zijn ca. 10 gemeenschappelijke
bijeenkomsten van KBG. en werkers verzorgd waarop de diverse aspecten van het
plan aan de orde zijn gekomen. Vast contactpersoon voor het groep was de
projectleider van het stedenbouwkundig plan. Vanaf de start van het project
zijn de deelnemers gekend in alle relevante overwegingen en opgaven waarmee
werkers in het planproces zijn geconfronteerd.
Gedurende het proces heeft de klankbordgroep tweemaal
overleg gevoerd met de stuurgroep Poptahof. Gevraagd en ongevraagd heeft de
klankbordgroep de stuurgroep voorzien van adviezen. De groep heeft bij het
beoordelen van de voorstellen vooral gelet op de volgende zaken:
·
de sociale veiligheid (bijvoorbeeld van de toegangswegen en
de parkeeroplossingen)
·
de financiële consequenties voor bewoners met een smalle
beurs (bijvoorbeeld bij de parkeeroplossingen);
·
de kwaliteit van de woonomgeving
·
de menselijke schaal van de bebouwing.
Ook over het eindproduct heeft de klankbordgroep haar zienswijze
gegeven. De conclusie is dat de klankbordgroep een kritisch constructief advies
heeft gegeven.
Wijkinformatie-momenten
Naast de betrekkelijke kleinschalige ‘kwalitatieve’
participatie in de KBG. zijn in 2004 twee wijkbijeenkomsten verzorgd waarop geïnteresseerden
kennis konden nemen van diverse plannen. De eerste bijeenkomst op 29 juni 2004
werden naast het stedenbouwkundig plan de verhuisprocesvoering gepresenteerd.
Deze markt is bezocht door ca 350 personen. Op 29 november
wordt de tweede infobijeenkomst verzorgd voor ondernemers en bewoners in de
Poptahof.
Bewonersplatform Poptahof
Er is een platform ingesteld van bewoners en ondernemers uit
de Poptahof die wordt betrokken bij diverse planvorming in de Poptahof.
Nieuwsbrief Poptahof
In deze periode is ca. 8 keer nieuwsbrieven verspreid in de
Poptahof, waarin de voortgang in de planvorming werd gemeld. Onderwerpen
waarover is bericht (niet volledig):
-
vaststelling masterplan
-
wijziging faseringsplan
-
vaststelling beheerplan
-
deelname aan planproces stedenbouwkundig plan
-
sociaal plan
-
diverse aankondigingen wijkbijeenkomsten in kader
Masterplan.
Website www.Poptahof.nl
Sinds 2 ½ jaar is er de website Poptahof in de lucht waarop
actuele informatie beschikbaar is over de herstructurering; meest gestelde
vragen over Masterplan, actuele situatie rondom planvorming, hoe deel kan
worden genomen aan planvorming, etc.
Informatiecentrum
Poptahof
De projectorganisatie is voornemens op korte termijn een
informatiecentrum herstructurering Poptahof te openen in het buurtcentrum de
Vleugel. In het infocentrum kunnen geïnteresseerden te recht voor allerlei
vragen over de aanpak van de buurt. Er zullen doorlopende
presentaties/tentoonstellingen worden verzorgd waarop diverse aspecten van de
aanpak aan de orde komen. Het infocentrum zal eveneens ruimte bieden voor
bijeenkomsten en spreekuren in relatie
tot de aanpak en het biedt werkruimten voor professionals die bij de
hertstructurering zijn betrokken.
Wij stellen u voor, onder voorbehoud van gunstig advies van
de commissie duurzaamheid, in te stemmen met het stedenbouwkundige plan
Poptahof en de samenwerkingsovereenkomst Poptahof, met inbegrip van de
bijlagen.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van
Delft,
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr.
drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.
De raad der gemeente Delft;
gelezen het voorstel van het college van 30 november 2004;
b e s l u i t :
in te stemmen met het stedenbouwkundige plan Poptahof en de
samenwerkingsovereenkomst Poptahof, met inbegrip van de bijlagen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 16
december 2004.
,burgemeester.
,griffier.
[1] Corporatie Delftwonen maakt inmiddels deel uit van de Rotterdamse corporatie Woonbron Maasoevers.
[2] Bij de tot stand koming stedenbouwkundig plan is een actieve bewoners- en ondernemersgroep (klankbordgroep) betrokken geweest (zie verantwoording Participatie en communicatie).
[3]
Met bewoners van deze
woningen is door de projectmanager op 10 november een gesprek gevoerd over wat
de uitvoering van het stedenbouwkundig plan betekent; met hen zijn eveneens
procesafspraken gemaakt over de wijze
waarop de inpassing van hun woningen het betreffende deelplan wordt verzorgd.