RUIMTELIJKE
ONDERBOUWING
ten behoeve van
showroom Alpha recreatie Lagosweg 61
1. Aanleiding
en omschrijving verzoek vrijstelling
De bouwaanvraag betreft een
uitbreiding van een bestaand bedrijf/showroom Alpha-Recreatie in campers aan de
Lagosweg 61. Het bouwplan bevat extra showroomruimte ten behoeve van de
stalling en verkoop van campers. De uitbreiding wordt voorzien op gronden met
de bestemming Openbaar groen. Het bouwvoornemen is strijdig met het vigerende
bestemmingsplan. Medewerking aan het plan vereist het verlenen van een
vrijstelling als bedoelt in artikel 19 lid 2 WRO.
Afbeelding 1,
uitsnede uit luchtfotoserie, dd maart 2003, bron: ZWAAN
2. Locatiebeschrijving
en beschrijving van het bouwplan
De
locatie van het bouwplan maakt onderdeel uit van een zone met de
bedrijfspercelen tussen de Sadatweg aan de zuidzijde en de Lagosweg aan de
noordzijde. Het bouwblok waar de locatie onderdeel vanuit maakt wordt gegrensd
door de Lagosweg aan de westzijde en het Verzetspad aan de oostzijde. Aan de
overzijde van de Sadatweg staan 16 eengezinswoningen in een aaneengesloten
rij.
De
bestaande showroom maakt onderdeel uit van in een metselwerk uitgevoerd
bedrijfsverzamelgebouw van 2 verdiepingen hoog. In deze bedrijfsbebouwing is
ter plaatse tevens een bedrijfswoning aanwezig.
De
uitbreiding is gepland aan de kopgevel en over de volledige diepte van het
bestaande pand met een hoogte van 8,80 meter en deels 10,50 meter en een over
een breedte van 22 meter. Aan de zijde van de Sadatweg komen een 14-tal
parkeerplaatsen op eigen terrein hetgeen een uitbreiding is van 8
parkeerplaatsen ten opzichte van de huidige situatie. De parkeerplaatsen worden
op eigen terrein achter een coniferenhaag gerealiseerd.
De
verdere gevel wordt vormgegeven als een gesloten gevel met daarin ramen en
deuren niet bedoeld voor de doorgang van voertuigen. De campers zullen aan de
kopgevel het pand in kunnen en doormiddel van een inpandig hefplateau naar de 1e
verdieping getransporteerd worden. De zijde aan de Lagosweg zal bijna geheel
worden voorzien van glazen pui met daarin tevens een doorgang voor campers.
De
bestaande bedrijfswoning zal worden gehandhaafd.
3. Vigerend
bestemmingsplan
Ter
plaatse is het bestemmingsplan Tanthof 1977 van toepassing. Het bestemmingsplan
Tanthof 1993 is ter plaatse niet van toepassing omdat Gedeputeerde Staten van
Zuid-Holland goedkeuring is onthouden aan de bestemming op deze gronden.
Afbeelding 2, uitsnede
uit bestemmingsplan Tanthof 1993, waarbinnen bouwplan zou passen, goedkeuring
ter plaatse echter door GS onthouden.
Het
onthouden van de goedkeuring betrof de onbeperkte vestigingsmogelijkheid voor
kantoren op de gronden met de bestemming bedrijfsdoeleinden ten westen van het
toen reeds bestaande bedrijf aan de Sadatweg 20. Dit is in strijd met het
zogenaamde A-, B-, C-beleid, zodat GS goedkeuring hebben onthouden. Omdat in
Tanthof 1977 ter plaatse de bestemming openbaar groen van toepassing is, is
het bouwplan daarmee in strijd.
4. Ruimtelijke
impact van het bouwplan
De
wijk Tanthof is opgezet in de jaren 70 en '80 van de vorige eeuw, waarbij
laagbouwblokken in een groene omgeving kenmerkend zijn. In de zone langs de
Kruithuisweg, de 4 baanweg die Tanthof van de rest van Delft scheidt, zijn
bedrijfsfuncties als buffer aanwezig.
Het
ingediende bouwplan sluit aan op de stedenbouwkundige visie van het
bestemmingsplan Tanthof 1993. De onthouding van goedkeuring had betrekking op
de mogelijkheid voor de vestiging van kantoorruimte op deze gronden en niet op
de ruimtelijke mogelijkheden en de bedrijfsfunctie.
Afbeelding 3, conceptplan
bedrijventerrein Laan der Verenigde Naties, december 2000, met omkaderd
gedeelte t.p.v. bouwplan Lagosweg 61
Afbeelding 4,
gegeneraliseerde gevelaanzicht, gezien vanaf Sadatweg
Voor
de aansluitende locatie aan de Lagosweg/Sadatweg/Laan der Verenigde Naties zijn
reeds eerder ruimtelijke onderbouwingen ten behoeve van de ontwikkeling van
nieuwbouw ter plaatse in procedure gebracht, zie afbeeldingen 3 en 4.
De
onderhavige ontwikkeling past in de oorspronkelijke ruimtelijke visie waarbij
een zone van bedrijfsbebouwing tussen de drukke Kruithuisweg en het woongebied
van dit deel van Tanthof vormt. In ruimtelijk opzicht is het ingediende
bouwplan een verbetering ten opzichte van de huidige situatie; het bouwblok
krijgt een veel gunstiger uitstraling op de omgeving en sluit aan op de wensen
zoals die zijn vastgelegd in Tanthof 1993, evenals de geplande
bedrijfsbebouwing rond de Laan der Verenigde Naties.
Parkeren
Het
bedrijfsperceel is gelegen tussen de Sadatweg en de Lagosweg. Op zowel eigen
terrein als in de openbare ruimte is reeds parkeergelegenheid aanwezig, voor
zowel de aanwezige bedrijven als woningen.
Tegenover
de locatie van het uit te breiden bedrijf staat een blok met 16 woningen. De
parkeernorm ten tijden van de bouw van deze woningen bedroeg 1,25 pp/woning.
De huidige parkeernorm bedraagt 1,7 pp/won.
Voor
het uit te breiden bedrijf bedraagt de norm 0,7 à 0,8 parkeerplaats per 100 m² bvo. Aangezien
het bedrijf na realisatie van de nieuwbouw ongeveer 2300 m² bvo zal omvatten
zijn 16 à 18 parkeerplaatsen noodzakelijk. In het kader van de nieuwbouw zullen
de 6 bestaande parkeerplaatsen op eigen terrein met 8 parkeerplaatsen kunnen worden uitgebreid
tot in totaal 14 parkeerplaatsen op eigen terrein. De resterende parkeerbehoefte
zal in de openbare ruimte moeten worden gevonden.
In
de bestaande situatie zijn er aan de zuidzijde van de Sadatweg 21
parkeerplaatsen in het wegvak ter hoogte van het bedrijf aanwezig en 8 parkeerplaatsen aan de zijde van de bedrijven.
In principe konden de 8 parkeerplaatsen aan de noordzijde aan de bedrijven
worden toegerekend en de 21 parkeerplaatsen aan de zuidzijde aan de aanwezige woningen.
Bij
de huidige normering wordt rekening gehouden met een grotere parkeerbehoefte
bij woningen, namelijk 27 parkeerplaatsen in plaats van 20 parkeerplaatsen. Aangezien een deel van de parkeerplaatsen dubbel
kunnen worden gebruikt, worden in het kader van dit bouwplan voldoende
parkeerplaatsen gerealiseerd.
In
de maatgevende situatie, zijnde de zaterdagmiddag, moet met een bezettingsgraad
van 60% voor de parkeerplaatsen van de woningen rekening worden gehouden. In
deze situatie zijn derhalve 17 parkeerplaatsen voor de woningen nodig, zodat de overige 12 parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor de bedrijven beschikbaar
zullen zijn.
Conclusie
is dat de parkeerbalans in positieve zin sluitend is.
Daarnaast
geldt nog dat gezien de ligging van de ingang van het bedrijf aan de Lagosweg
de bezoekers de voorkeur zullen geven aan het parkeren op de Lagosweg.
Milieu
Het
betreft de uitbreiding van een bestaand bedrijf. Het bedrijf is geen
geluidsgevoelige bestemming. Doordat bedrijfsactiviteiten voortaan binnen
plaats zullen vinden, zal geluidhinder naar de omgeving verminderen.
Het
bedrijf is een categorie 3.1 bedrijf dat campers verhuurt en verkoopt (SBI
712). Dit type bedrijvigheid is in het gebiedstype infrastructuur toegestaan
met vrijstelling. Het betreft hier de uitbreiding van een bestaand
bedrijf.
Op
de locatie bevindt zich momenteel geen water. De groenstrook aan de overzijde
van de Lagosweg is een kerngebied in de ecologische hoofdstructuur van Delft.
Bodem
In 1994 is voor de bouw van de
bedrijfswoningen en bedrijfspand aan de Lagosweg bodemonderzoek uitgevoerd.
Gezien het feit dat een bodemonderzoek voor een
bouwaanvraag niet ouder mag zijn dan vijf jaar, is derhalve een verkennend
bodemonderzoek conform de NVN 5725 en de NEN 5740 noodzakelijk. Hierbij dient
ook een vooronderzoek naar asbest
(conform NEN5707) te worden uitgevoerd.
Luchtkwaliteit
Het
Besluit luchtkwaliteit stelt dat voldaan moet worden aan de Europese normen
voor luchtkwaliteit. De belangrijkste twee normen zijn de grenswaarden voor
stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10), die
respectievelijk vanaf 2010 en 2005 van kracht zijn. Voorts moet jaarlijks
worden voldaan aan de plandrempels. De plandrempels liggen hoger dan de
grenswaarden, en nemen bovendien ieder jaar af, totdat ze in 2010
respectievelijk 2005 gelijk zijn aan de grenswaarden. De plandrempels geven een
kwaliteitsniveau aan waarbij mag worden verondersteld dat locaties die voldoen
aan de plandrempel door generieke maatregelen in 2010 respectievelijk 2005
zullen voldoen aan de grenswaarde.
De
luchtkwaliteit voor 2005 en 2010 worden op voorschrift van de provincie met
rekenprogramma CAR II versie 2.0 berekend. Dit programma kan rekenen tot een
maximale afstand van 30 meter vanaf de buitenkant van een weg. Deze afstand is
dan ook voor de berekeningen gehanteerd. Het terrein Lagosweg 61 ligt op 56
meter afstand van de Kruithuisweg. De luchtkwaliteit is dus altijd beter.
Voor
luchtkwaliteit is de verkeersintensiteit op de Lagosweg verwaarloosbaar. De
intensiteit op de Sadatweg is 3.900 mvt/etmaal met een afstand tot het terrein
van 16 meter. De intensiteit op de Kruithuisweg is 22.000 mvt/etmaal.
Kruithuisweg
De
concentratie fijn stof in 2005 op 30 meter afstand is 35 µg/m3. Er
wordt voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. De concentratie fijn stof in
2010 op 30 meter afstand is 32 µg/m3, de concentratie NO2
is in 2010 29 µg/m3. Er wordt voldaan aan de grenswaarden.
Sadatweg
De
concentratie fijn stof in 2005 is 34 µg/m3. Er wordt voldaan
aan de grenswaarde voor fijn stof. De concentratie fijn stof in 2010 is 32 µg/m3
(wat gelijk is aan de achtergrondconcentratie), de concentratie NO2
is in 2010 28 µg/m3. Er wordt voldaan aan de grenswaarden.
De
conclusie is dat de locatie Lagosweg 61 voldoet aan de luchtkwaliteitsnormen.
5. Rijks-,
provinciaal en gemeentelijk beleid
De
uitbreiding betreft de vergroting van de bebouwing van een bestaand bedrijf,
dat al op deze locatie aanwezig is. In het kader van het bestemmingsplan
Tanthof 1993 is de ontwikkeling van deze zone tot een bedrijventerrein reeds
ingezet en in voldoende mate afgestemd op de verschillende relevante
beleidsdocumenten van de verschillende overheden.
In
het Provinciaal beleid is de locatie gelegen binnen de in het Streekplan
Zuid-Holland West aangegeven rode contouren. In het Streekplan kent deze
locatie de legenda-eenheid bedrijventerrein. Ook in het Regionaal Structuurplan
Haaglanden is de locatie bestemd als bestaand bedrijventerrein. Uitbreiding
van de bestaande bedrijfsactiviteiten is volgens beide plannen akkoord.
6. Inspraak
Artikel
6A Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) bepaalt dat voor een vrijstelling ex
artikel 19 lid 1 WRO een inspraakprocedure dient te worden gevoerd. Hoewel
onderhavige ontwikkeling een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO is, zal een
inspraakprocedure gevoerd worden. Het bouwplan zal samen met deze ruimtelijke
onderbouwing in het kader van de inspraak ter inzage worden gelegd. Indien daar
behoefte aan blijkt te bestaan, zal tijdens een bijeenkomst een mondelinge
toelichting worden gegeven op de plannen. Van de inspraakreacties zal een
aparte nota worden opgesteld, als onderdeel van de documenten op basis waarvan
de afweging zal worden gemaakt of medewerking zal worden verleend aan de door
de initiatiefnemer van het bouwplan gewenste vrijstelling.
7. Samenvatting
en conclusies
De
ruimtelijke onderbouwing ziet op de bouw c.q. uitbreiding van het bedrijf
Alpha-Recreatie met een showroom voor campers c.a. aan de Lagosweg 61. De
uitbreiding wordt voorzien op gronden met de bestemming Openbaar groen.
De
ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op een vrijstelling ten behoeve van
een gebouw met een bedrijfsfunctie.
Het
gebouw zal gerealiseerd kunnen worden door middel van een artikel 19 lid 2
WRO-procedure. Over de ruimtelijke onderbouwing zal zowel schriftelijk als
mondeling inspraak worden verleend.
