reg.nr. 536978

 

Aan het college van burgemeester en wethouders

 

betreft: samenwerkingsovereenkomst Ceram/Boeroe

 

Inleiding

Met Ceres projecten BV/de stichting Vestia Groep zijn besprekingen gevoerd die hebben geleid tot overeenstemming over de realisering van een stadsvernieuwingsproject tussen de Riouwstraat en de Boeroestraat (kortweg: Ceram/Boeroe). Voor dit project heeft de gemeenteraad in het ‘Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe’ op 26 juni 2003 en 28 september 2004  de beleidsmatige kaders vastgesteld.

 

Voor de realisering van het project is onder meer een grondregeling nodig tussen Vestia (eigenaar van de grond, waarop tot 2003 72 duplexwoningen hebben gestaan) en de gemeente Delft (eigenaar van de openbare wegen in het plangebied). Deze grondregeling houdt grofweg in dat delen van het plangebied (met een totaaloppervlak van 765 m² aan Vestia in eigendom wordt overgedragen en de na realisering van het project resterende grond van Vestia met een openbare bestemming (totaal 916 m²) in eigendom wordt overgedragen aan de gemeente. De gemeente neemt haar aan Vestia over te dragen gronden (dus 765 m²) uit het openbare areaal en neemt de van Vestia over te nemen gronden (dus 916 m²) over ten behoeve van toevoeging aan het openbaar areaal.

 

Het gehele project wordt namens Vestia door en voor rekening en risico gerealiseerd door Ceres projecten BV, dochteronderneming van Vestia. Uit een uitgebreide (financiële) analyse is gebleken dat de totale grondexploitatiekosten van het project (met inachtname van de door de gemeente gestelde eisen ten aanzien van bijvoorbeeld volkshuisvesting en stedenbouw) ongeveer gelijk kunnen zijn aan de grondopbrengsten (met inachtname van alle daarbij betrokken risico’s). Omdat de insteek van meet af aan is geweest dat het gehele project voor rekening en risico van de initiatiefnemer (Vestia/Ceres) zou worden gerealiseerd, is daarom afgesproken dat de genoemde gronden over en weer zonder financiële verrekening zouden worden geleverd.

De gehele vastgoedexploitatie geschiedt eveneens voor rekening en risico van Vestia.

 

 

Juridische regeling

De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst, die bestaat uit vier delen:

 

A    algemene bepalingen

      Met name worden geregeld het doel van de overeenkomst, de projectomschrijving, de algemene verplichtingen van partijen, de overlegstructuur, de planning en de (wijze van verstrekking van de) benodigde vergunningen, goedkeuringen en ontheffingen.

 

B    grondtransacties

      Hier worden de feitelijke grondtransacties tussen partijen geregeld, inclusief de daartoe te stellen bepalingen en voorwaarden. Van toepassing zijn (voor zover relevant) de Algemene Voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen door de gemeente Delft van 1994.

 

 

C    uitvoering woningbouw, openbare en overige voorzieningen

      Vastgelegd worden de bepalingen ten aanzien van de wijze van planontwikkeling, de te realiseren woningen, het bouw- en woonrijp maken, de aanbesteding en opdrachtverstrek­king daarvan, de openbare voorzieningen en de overige voorzieningen.

 

 

D    slotbepalingen

      In dit hoofdstuk worden de resterende afspraken geregeld, zoals ten aanzien van de door Vestia te betalen bijdrage in de kosten van de waterhuishouding, de overdracht van de contractspositie, de duur en beëindiging van de overeenkomst en geschillenregeling.

 

 

De volgende aspecten zijn in de overeenkomst vermeldenswaard:

 

Levering gronden

Uit fiscale overwegingen is afgesproken de gronden over en weer te leveren voorafgaand aan de start van het project i.c. de start van de feitelijke werkzaamheden (dat is het bouwrijp maken). Dit is voor Vestia de meest voordelige regeling en de gemeente heeft geen zwaarwichtige reden om daar niet aan mee te werken. De regeling is door een fiscaal deskundige getoetst en akkoord bevonden. Door deze constructie dienen wel alle aspecten inzake de inrichting van de toekomstige openbare ruimte te zijn vastgelegd, zodat de gemeente weet welke kwaliteit zij van Ceres/Vestia kan verwachten v.v. Dit is vastgelegd op de plantekening en in een aantal overige bij de overeenkomst gevoegde bijlagen. Om deze kwaliteit te waarborgen, is afgesproken dat bij de planrealisering de gemeente (i.c. het Ingenieursbureau Delft) de directie voert van het bouw- en woonrijp maken, zodat daarmee het eindoordeel voor de gemeente over de opleveringskwaliteit is gewaarborgd.

 

Sociale woningbouw

Afspraak is dat in het plan circa 30% van het totale aantal woningen als sociale woningbouw wordt gerealiseerd én behouden. Het betreft in totaal 19 appartementen. In de overeenkomst is opgenomen dat deze woningen minimaal dertig jaar in de sociale huursector moeten blijven behouden, hetgeen een redelijke termijn is in o.a. relatie tot de afschrijvingstermijn van de woningen. Om te voorkomen dat Vestia in de verleiding komt om de woningen tussentijds alsnog aan de sociale huursector te onttrekken is een boeteclausule opgenomen van € 30.000 per woning. Mocht  Vestia onverhoopt de woningen aan de sociale huursector onttrekken, dan kan de gemeente deze boete inzetten om elders nieuwe sociale huurwoningen te financieren.

 

Kosten en planschade

Afspraak is dat alle kosten van het project voor rekening en risico van Ceres/Vestia zijn, met uitzondering van de ambtelijke kosten en de kosten die rechtstreeks voortvloeien uit de publieke taak van de gemeente. Het planschaderisico berust volgens de onderhavige overeenkomst ook bij Ceres/Vestia, als initiatiefnemer van het project. Met deze afspraak wordt geanticipeerd op de inwerkingtreding van de spoedwet tot wijziging van artikel 49 Wet Ruimtelijke Ordening, waarin afwenteling van planschade bij overeenkomst mogelijk wordt gemaakt. Een mogelijk risico hierbij is dat Ceres/Vestia zich op enig moment op nietigheid van deze bepaling zou kunnen beroepen, omdat de bedoelde wet nog niet in werking is getreden. Echter, vanwege de langdurige zakelijke relatie tussen de gemeente en Ceres is niet te verwachten dat dit ook daadwerkelijk zal gebeuren.

Overigens valt gezien de ligging van het plangebied in de omgeving, de nabijgelegen aard van de bebouwing (voornamelijk sociale huurwoningen en aan de overzijde van de Minahasastraat koopwoningen op circa vijftig meter afstand van de noordgevel van de toekomstige bebouwing) en het verschil tussen de vorige en de nieuwe juridisch-planologische situatie niet te verwachten dat veel planschadeclaims zullen worden ingediend. Bovendien is het nog maar de vraag of de nieuwe juridisch-planologische situatie een nadeliger situatie voor de omgeving oplevert dan de vorige.


Van belang zijn daarnaast nog de volgende aspecten (niet in de overeenkomst opgenomen):

 

Niet-doorgaan van het project

Het is denkbaar dat op korte termijn blijkt dat het project alsnog geen doorgang vindt in de voorgestelde vorm. Bijvoorbeeld als een schorsingsverzoek wordt toegewezen of de verkoop mislukt. Hiervoor is geen regeling getroffen in de overeenkomst. Reden is daarvoor dat het nu niet waarschijnlijk lijkt dat deze situatie zich zal voordoen, de redactie van een dergelijke bepaling nogal omslachtig zou zijn en in strijd is met de geest van de overeenkomst (intentie is immers expliciet om nú de grondregeling te treffen) en (‘last but not least’) in een dergelijk geval de gemeente en Vestia/Ceres altijd met elkaar in gesprek dienen te treden, omdat zij beide gebonden zijn aan het project en dus ook het vervolg als het project onverhoopt geen doorgang zou kunnen vinden.

 

Beheer openbare gronden

Gemeentelijk gebruik is dat bij toevoeging van gronden aan het openbaar areaal door derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars) een vergoeding dient te worden betaald voor afkoop van het toekomstig onderhoud. In casu is het terug te nemen areaal ongeveer gelijk aan het over te dragen areaal. Bovendien is het van vergelijkbare kwaliteit (het was rijweg in klinker­bestrating en trottoir en dat wordt het in de toekomst ook). Per saldo wordt in de nieuwe situatie slechts 150 m² extra aan het openbaar areaal toegevoegd, hetgeen een verwaar­loosbaar verschil is. Daarom is geen nadere regeling voor het toevoegen aan het openbaar areaal getroffen. Terzijde zij hier nog opgemerkt dat het toekomstige project ten opzichte van de geamoveerde bebouwing te zijner tijd een aanmerkelijke verhoging van de OZB-opbrengst op zal leveren vanwege de aanzienlijke waardetoevoeging uit onroerend goed.

 

Voorstel:

In verband met het voorgaande wordt u voorgesteld te besluiten tot het aangaan van de bijgaande overeenkomst met de Stichting Vestia Groep te Rotterdam met betrekking tot de herontwikkeling van de locatie Ceram Boeroe aan de Ceramstraat, Boeroestraat, Riouwstraat en Minahasastraat te Delft, een en ander als aangegeven in de overeenkomst.