1. Inleiding
Nu
de minister van V&W heeft verklaard dat de spoortunnel in Delft
gerealiseerd gaat worden, moet de verwerving van de gronden voortvarend ter
hand genomen worden. Er bestaat nu immers zekerheid over de tunnel en daarmee
ook over de mogelijkheid deze kosten (deels) op te nemen in de
projectexploitatie van de spoortunnel.
Deze nota geeft de financiële stand van zaken van de uitgaven
voor de verwervingen van de Van Leeuwenhoeksingel en Houttuinen in het
stationsgebied weer. Deze verwervingen zijn noodzakelijk voor het realiseren
van de spoortunnel en het station / OV-knoop.
Ook geeft de nota inzicht in de verwerving van de overige percelen,
noodzakelijk voor de stedelijke ontwikkeling. Dit betreft de terreinen op het
Emplacementsterrein en in Voorhof-Noord (omgeving Industriestraat /
Fabrieksstraat en Mercuriusweg). Tenslotte is de verwerving van een
bedrijfspand op de hoek van de Abtswoudseweg en Engelsestraat noodzakelijk.
Aan de raad wordt het besluit voorgelegd om € 22,0 miljoen
beschikbaar te stellen voor de verwervingen in de Spoorzone ten behoeve van de
realisatie van de spoortunnel en de stedelijke ontwikkeling. De totale verwervingskosten
zullen te zijner tijd worden
doorberekend aan het project spoortunnel of worden ingebracht in de
Gemeenschappelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOM), die opgericht zal worden in
het kader van de PPS Spoorzone. De exploitatie van de panden zal naar
verwachting uiteindelijk kostenneutraal plaatsvinden, dus daar is geen budget
voor nodig.
Op 27 april 2000 (BVF 00/006826) heeft de gemeenteraad
besloten een bedrag van € 22,7 miljoen beschikbaar te stellen voor de aankoop
van de panden aan de Van Leeuwenhoeksingel en Houttuinen in het kader van de
Spoortunnel. Voor prijsstijgingen en rentelasten was nog eens € 3,6 miljoen
beschikbaar. Dus de oorspronkelijke raming was € 26,3 miljoen. Tot aan 1
januari 2005 is een bedrag van € 24,2 miljoen uitgegeven (exclusief
rentecorrectie van € 0,6 miljoen). Door het uitstel van de spoortunnel is er
meer geld nodig vanwege de gestegen huizenprijzen en de toekomstige rentelasten.
De verwachting is dat de totale aankoopkosten op € 31,8 miljoen (prijspeil 1
januari 2005) zullen uitkomen.
Een overzicht van de situatie op 1 januari 2005 ten aanzien
van de verwervingen in het stationsgebied is in de onderstaande tabel
opgenomen.
|
rente
(maar exclusief de voorbereidingskosten DPP) |
€ 24,2 |
|
Aangegane
verplichtingen |
€ 3,3 |
|
Te
verwachten aankopen (raming feb. 2003) |
€ 4,9 |
|
Rentecorrectie
(van omslagrente naar marktrente) |
€
0,6 - |
|
Totale
kosten (prijspeil 1 januari 2005) |
€ 31,8 |
Uitgaven aankopen Van Leeuwenhoeksingel en Houttuinen (x 1
miljoen )
Zoals bovenstaande tabel aangeeft, is voor de aankoop van
panden aan de Van Leeuwenhoeksingel en de Houttuinen op 1 januari 2005 een
bedrag van € 24,2 miljoen uitgegeven binnen het grondbedrijf, inclusief
inflatie, toegerekende rente en andere kosten. De toekomstige rentelasten
worden, uitgaande van een gelijkmatig verwervingspatroon (met een
rentepercentage gebaseerd op de rente van de 10 jaar Nederlandse Staatslening)
op € 3,5 mln. ingeschat (rente berekend tot 1 januari 2008 [1]).
Momenteel is ongeveer 80% van de panden aangekocht. Van dit percentage moeten 2
transacties nog betaald worden. In de tabel zijn dit de aangegane
verplichtingen. Gedurende een bepaalde periode is in plaats van de
oorspronkelijk bedoelde marktrente de gemeentelijke omslagrente toegepast. Dit
moet teruggedraaid worden, om te voorkomen dat na inbrengen van de panden in
het project Spoorzone, externe partijen via de hogere omslagrente onbedoeld
bijdragen aan de gemeentekas. In bijlage 2 is een berekening van de
rentecorrectie opgenomen. In bijlage 3 is een overzicht van de nog te verwerven
panden (per 1 januari 2005) opgenomen.
Ten behoeve van deze verwervingen moet het krediet door de
raad met een extra bedrag van € 5,5 miljoen (€ 31,8 - € 26,3 miljoen) en € 3,5
miljoen rente verruimd worden om zowel de resterende panden te kunnen verwerven
alsook om de toekomstige rentelasten te dekken. De verhoging van het budget is
nodig doordat de huizenprijzen harder zijn gestegen dan de inflatie en ook door
een deels te lage raming.
Op het moment van aanvang van de grondexploitatie (gemeente
of PPS) moeten alle kosten daar worden ingebracht.
B. Exploitatie van de panden (beheer)
Het beheer van de panden aan de van Leeuwenhoeksingel en de
Houttuinen is uitbesteed aan de Stichting DUWO. In eerste instantie werd
rekening gehouden met een positief resultaat. Momenteel staat er ook een
positief saldo in de boeken (ca. € 80.000). Op basis van nieuwe inzichten is
duidelijk geworden dat de exploitatie in de komende jaren minder positief zal
zijn dan eerder werd verwacht. Momenteel is het doel een uiteindelijke neutrale
exploitatie.
De voornaamste reden voor deze verwachting is dat de panden
in eerste instantie in beheer zijn genomen voor een periode tot juli 2004.
Hierop is toen het onderhoud en het gebruik afgestemd. Daarna is deze periode
verlengd tot 2006, waarbij bij de keuze voor investeringen de veiligheid van de
panden leidend was. Vooral het brandveilig maken heeft ertoe geleid dat er
extra uitgaven gedaan zijn en dat er nog meer zullen volgen.
Voor de nabije toekomst betekent dit dat er keuzes gemaakt
moeten worden over hoeveel er geïnvesteerd wordt, welke panden gesloopt of
dichtgetimmerd moeten worden.
De vastgoedontwikkeling in de Spoorzone vindt, zoals
vastgelegd in het Masterplan van oktober 2003, gedeeltelijke plaats op
terreinen die inmiddels in handen zijn van de gemeente (PTD-locatie) of die
door grondruil met ProRail in handen komen van de gemeente (huidige spoortracé
ten zuiden van het Bolwerk).
Daarnaast moeten terreinen die nu in handen zijn van NS
Vastgoed verworven worden. Dit omvat vooral gronden op het zogenaamde
Emplacementsterrein. Hiervoor is in het kader van de opzet van een GOM een
verwervingsprijs bedongen, groot € 5,8 miljoen (prijspeil 7 oktober 2003) [2]. Op
prijspeil 1 januari 2005 is dit € 6,0 miljoen. NS Vastgoed heeft aangeboden de
overdracht al in de komende maanden te realiseren.
Tenslotte dient nog vastgoed in het bedrijventerrein
Voorhof-Noord verworven te worden. Het betreft de bedrijfsgebouwen langs de
Nijverheidsstraat, oostzijde van de Industriestraat en 3 woningen aan de
noordzijde van de Mercuriusweg (naast de tijdelijke brandweerkazerne). Voor deze percelen en panden is een
taxatiewaarde van € 5,8 miljoen vastgesteld door een erkende taxateur (Kolpa
Makelaars, april 2004). Op prijspeil 1 januari 2005 is dit € 5,9 miljoen.
|
Te
verwachten aankopen (prijspeil 1 januari 2005) |
€ 11,9 |
|
Toekomstige
prijsstijgingen [3] en/of
marktrente [4] tot 1
januari 2008 |
€ 1,1 |
Uitgaven aankopen Voorhof-Noord (x 1
miljoen )
Gezien de huidige planning van de tunnelbouw en de daarmee
samenhangende mogelijkheden van het opleveren van woningen in de Spoorzone
dient de verwerving van alle percelen en panden half 2008 afgerond te zijn. In
deze nota is de rente berekend tot 1 januari 2008.
Momenteel onderhandelt de gemeente met de Rijkspartijen over
een zogenaamde Uitvoeringsovereenkomst voor de spoortunnel. De bijdrage van het
ministerie van VROM speelt daarin een belangrijke rol, vooral omdat deze
bijdrage niet automatisch geïndexeerd zal worden (in tegenstelling tot de
reserveringen in het MIT bij het ministerie van V&W). Om deze reden loopt
er op dit moment ook een parallelle onderhandeling met het ministerie van VROM
om de inmiddels afgeronde verwervingen voor vergoeding uit de VROM-middelen in
aanmerking te laten komen. Daarmee kan (een deel van) de rentelast beperkt
worden. Hierover is nog geen akkoord bereikt, zodat vooralsnog met de volle
rentelast gerekend wordt in deze aanvraag. Echter de periode van de berekende
rente is beperkt tot 2008.
Voor de stedelijke ontwikkeling moet ook een pand aan de
Abtswoudseweg vlakbij de Engelsestraat verworven worden. Voor dit pand en
perceel is abusievelijk nog geen taxatie opgesteld. In een later stadium zal
een analyse van de ontwikkelingen moeten uitwijzen of een verhoging van het
krediet voor de verwerving van dit pand nodig is.
B. Exploitatie van de panden (beheer)
Het beheer van de te verwerven panden in Voorhof-Noord
(inclusief de terreinen van NS Vastgoed) zal door DPP, in de nog uit te breiden
projectorganisatie Spoorzone, ter hand worden genomen. Uitgangspunt daarbij is
dat dit kostenneutraal geschiedt, hoewel dat, gezien de verwachte
verhuurbaarheid na aankoop, een forse inspanning zal vergen. De periode
waarvoor de panden in exploitatie kunnen blijven, loopt tot half 2008.
Bij
het besluit op 27 april 2000 heeft de gemeenteraad toentertijd ook ingestemd
met het aan de investeringen toerekenen van marktrente i.p.v. de gebruikelijk
omslagrente. In 2003 is dit besluit teruggedraaid. Aangezien de panden
doorverkocht worden aan ProRail of in de PPS gebracht worden, is omslagrente
niet aan de orde, via het verschil tussen omslagrente en marktrente zou
namelijk onbedoeld ProRail of GOM partners een bijdrage aan de gemeentekas
leveren. Er is dus in dit voorstel weer met marktrente gerekend. Er is
uitgegaan van de 10 jaar Nederlandse Staatsleningen met de het percentage per 1
januari van het betreffende jaar. Dientengevolge moet er over de afgelopen
jaren een rentecorrectie plaatsvinden van (afgerond) € 615.900.
5. Samenvatting
Uitgaande van de
bovenstaande gegevens en veronderstellingen omvat de aanvraag voor een
aanvullend krediet voor verwervingen Spoorzone de volgende posten:
|
Aanvullend krediet voor Van Leeuwenhoeksingel en
Houttuinen |
€ 5,5 |
|
Krediet voor terreinen NS Vastgoed |
€ 6,0 |
|
Krediet voor Voorhof-Noord (prijspeil 01-01-2005) |
€ 5,9 |
Totaal aanvullend krediet voor verwervingen
|
€ 17,4 |
Aanvullend krediet voor verwervingen Spoorzone (x 1 miljoen)
|
Rente en inflatie Van Leeuwenhoeksingel en Houttuinen
(gelijkmatige verwerving) tot 1 januari 2008 |
€ 3,5 |
|
Rente en inflatie
terreinen NS Vastgoed tot 1 januari 2008 |
€ 0,6 |
Rente en inflatie Voorhof-Noord
(gelijkmatige verwerving) tot 1 januari 2008
|
€ 0,5 |
Totale rente en inflatie tot 1 juli 2008
|
€ 4,6 |
Pand Abtwoudseweg / Engelsestraat
|
PM |
Aanvullend krediet voor de rente van de verwervingen
Spoorzone (x 1 miljoen)
Gezien bovenstaande, wordt Burgemeester en Wethouders
gevraagd akkoord te gaan met:
·
Beschikbaar stellen van een krediet met een bedrag van €
22,0 miljoen om de resterende panden
(behalve bedrijfspand Abtswoudseweg) te verwerven en de totale rente te dekken;
·
het marktrentepercentage vanaf 2003 vast te stellen op het
percentage van de 10 jaar Nederlandse Staatslening per 1 januari van het
betreffende jaar
·
vanwege de rentecorrectie ten laste van de algemene dienst
een bedrag van € 615.874,07 over te boeken naar het project “Verwervingen
Spoorzone”.
en dit voorstel ter vaststelling aan de raad voor te leggen.
[1] Gerekend is tot 1 januari 2008 omdat VROM waarschijnlijk in 2005 een deel van de reeds verworven panden zal vergoeden. Daarmee vervalt vanaf het moment van vergoeding de noodzaak om rente over dat deel te berekenen. Zodoende is er een kans dat de rentecomponent beperkt blijft groeien (zie ook paragraaf 3A).
[2] NS Vastgoed heeft ook de luchtrechten boven de sporen, die contractueel aan NS Vastgoed toevallen, verkocht, maar de opbrengsten daarvan -€ 3,2 miljoen- zal NS Vastgoed investeren in een 100-tal parkeerplaatsen onder het stadskantoor t.b.v. P+R.
[3] Conform het Meerjaren plan Vastgoed 2005 is hier 2,5% aangehouden.
[4] 10 jaar Nederlandse Staatsleningen per 1 januari van het betreffende jaar.