Nota
Grondprijzen 2006
In deze nota worden de
gemeentelijke uitgangspunten vastgesteld voor de wijze van grondprijsbepaling
in de te onderscheiden marktsegmenten. Zo wordt bij de grondprijsbepaling een
eenduidige basis gehanteerd. De nota wordt mede betrokken bij het jaarlijks op
te stellen Meerjarenprogramma Vastgoed (MPV) met dien verstande dat het
MPV uitgaat van geprognosticeerde
grondwaardestijgingen in een reeks van jaren, terwijl in de Nota
Grondprijzen sprake is van een
momentopname. De Nota Grondprijzen 2006 dient, net als in de voorgaande jaren,
als toetssteen bij de gemeentelijke gronduitgiftes voor het gehele jaar 2006.
De nota bevat geen grote wijzigingen ten opzichte van die van het voorgaande
jaar. Voor wat de indeling in
woningcategorieën betreft, is in deze nota aansluiting gezocht bij de
systematiek die wordt gehanteerd door het Stadsgewest Haaglanden. Ook is een eenduidiger grondprijssystematiek opgenomen
voor het parkeren op eigen terrein.
De Nota Grondprijzen 2006 geldt
met ingang van 1 januari 2006 en vervangt met ingang van die datum de Nota
Grondprijzen 2005. Vóór 1 januari 2006 gemaakte prijsafspraken op basis van de
Nota Grondprijzen 2005, zullen worden gerespecteerd.
Hoewel er signalen zijn dat de
economie weer enigszins aantrekt, laten de economische omstandigheden geen
ruimte voor prijsstijgingen. Waar er sprake is van prijsstijgingen, zijn die
het gevolg van aanpassingen als gevolg van de geldontwaarding. Er wordt in
verband daarmee een inflatiecorrectie toegepast ten opzichte van de
grondprijzen van het jaar 2005 van (afgerond) 2 procent. Vervolgens zijn de
grondprijzen afgerond.
Deze nota kwam tot
stand op basis van opgedane ervaringen bij het vakteam Vastgoed, raadpleging
van andere gemeenten[1],
statistische (internet)gegevens en overleg met marktpartijen[2].
In de nota wordt ook ingegaan op
factoren en omstandigheden die de prijs van de grond bepalen. Uiteraard kunnen
er bijzondere omstandigheden optreden die invloed hebben op de grondprijs. Deze
doen echter geen afbreuk aan de basisuitgangspunten.
In beginsel wordt bij de bepaling
van de grondprijzen gewerkt met het zogenaamde marktwaardesysteem.
Hierbij bepaalt de functie de waarde van de bijbehorende grond. De prijzen
moeten worden gezien als richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden, waarbij
wordt aangetekend dat de grondprijs zowel naar boven als naar beneden
(bij)gesteld kan worden, mits dit gemotiveerd kan worden. In het voortraject van de specifieke uitgifte wordt bepaald
voor welke uitgiftevorm wordt gekozen (uitgifte in eigendom, erfpacht,
vestiging van een opstalrecht, verhuur of precario). Criteria voor uitgifte in
erfpacht vindt men in de nota erfpacht 2005 zoals deze op 7 september 2004
onder nummer 420136 definitief werd vastgesteld. Ook bij verhuur
wordt de huurprijs mede bepaald door de hoogte van de grondwaarde.
De prijsbepaling voor de uit te
geven grond is afhankelijk van een complex van factoren.
Kort samengevat zijn de volgende
drie (groepen van) prijsbepalingsmethodieken te onderscheiden:
1.
De residuele waarderingsmethodiek (zie bijlage): Bepalend
bij deze methode is de grondprijs die in de markt voor de grond te bereiken is.
Die prijs wordt bepaald door de financiële ruimte die er voor de grond
overblijft door van de geprognosticeerde opbrengsten de kosten (zoals de
bouwkosten etc.) af te trekken. Aan de opbrengstenkant zijn hierbij voor een
belegger of ontwikkelaar de te behalen huurprijs van belang alsmede het door
hen gewenste rendement (doorgaans uitgedrukt in Bruto Aanvangsrendement (BAR)).
Van de resultante daarvan worden de bouwkosten etc. afgetrokken. Wat resteert
is dan de grondwaarde. Een wat genuanceerdere uitleg van deze benadering treft
u aan in de bijlage. Deze methode is in feite de algemeen toegepaste methode.
Op basis van zoveel mogelijk objectieve maatstaven worden de parameters in de
berekening verwerkt.
2.
De kostprijsmethode (zie bijlage ): Hierbij speelt de
vervangingswaarde de belangrijkste rol. Vooral van belang bij incourant
onroerend goed, waarbij een waarde in het economische verkeer moeilijk is vast
te stellen. Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle
productiekosten worden “omgeslagen” over het aantal uit te geven m² grond.
Hierdoor ontstaat een kostprijs (gemiddeld) per m² uit te geven terrein.
3.
De vergelijkingsmethode (zie bijlage): Hierbij wordt een
waarde toegekend door vergelijking met recentelijk verkocht soortgelijk onroerend
goed. Vooral toepasbaar bij courant onroerend goed, waarin veel transacties
plaats vinden (zoals woningen). Deze methode wordt ook gebruikt ter toetsing en
ondersteuning bij de hiervoor genoemde methodieken.
Voor alle in deze nota genoemde
prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de
veronderstellingen dat:
Ø de grond
in normale bouwrijpe staat wordt geleverd;
Ø de grond
geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;
Ø de grond
geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.
De in deze nota genoemde prijzen
en quota vormen richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van
de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden
bijgesteld.
Grond is een zeer specifiek onroerend
goed, omdat deze zijn waarde vooral ontleent aan hetgeen er op gebouwd mag
worden, dan wel waarvoor het gebruikt kan en mag worden (marktwaardemethode). De taxatie van de grond is dan ook
bijna altijd een afgeleide van de taxatie van het gehele onroerend goed (grond
plus opstal).
De methode die het meest geschikt
is voor de bepaling van de grondwaarde is de residuele methode (als
“rekensysteem” binnen het kader van de marktwaardemethode). Hierbij wordt van
het totale onroerend goed de waarde bepaald volgens een van de hierboven sub 1.
resp 3. beschreven waarderingsmethodes en vervolgens verminderd met de kosten
van realisatie van het gebouw (bouw- en bijkomende kosten). De restwaarde is de
waarde van de grond. Slechts in incidentele, bijzondere gevallen wordt de
hiervan afwijkende kostprijsmethode gebruikt.
De grondprijs wordt concreet bepaald aan de hand van een inschatting van
de commerciële waarde op het moment van het sluiten van een
grondreserveringsovereenkomst. In de overeenkomst worden bepalingen opgenomen
over opwaartse prijsaanpassingen tot aan het moment van daadwerkelijke gronduitgifte, indien
marktontwikkelingen hiertoe aanleiding geven.
De reserveringsvergoeding is
gelijk aan het rentepercentage op basis waarvan bij uitgifte in erfpacht/opstal
de canon/retributie wordt bepaald, te weten het percentage voor 25- jarige
BNG-leningen (lineair gelijklossend) met een opslag van 0,25% zoals dit
laatstelijk in genoemde nota Erfpacht 2005 is vastgesteld.
Tenzij in deze nota anders
aangegeven (woningbouw) wordt de totale grondprijs bepaald door het aantal uit
te geven vierkante meters grond te vermenigvuldigen met de grondprijs per m²,
met dien verstande dat wordt gerekend met de zogeheten Floor Space Index (FSI).
Indien de FSI groter is dan 1, hetgeen wil zeggen dat het bruto vloeroppervlak
van een te stichten gebouw groter is dan het terreinoppervlak, wordt gerekend
met een grondprijs per vierkante meter vloeroppervlak. Het bruto vloeroppervlak
wordt bepaald volgens de daarvoor geldende NEN (2580)-norm.
De in deze nota genoemde
grondprijzen zijn exclusief BTW. Ingeval van vrij op naam prijzen betekent dit
dat uit die prijzen eerst de BTW wordt gehaald waarna het resultaat met de
grondquote wordt vermenigvuldigd.
In deze nota is voor wat de commerciële
functies betreft gekozen voor een grondprijsbeleid, gebaseerd op de genormeerde
residuele methode.
Het normeren is gebaseerd op
aannames en referentieprojecten met betrekking tot de bouwkosten,
opbrengstpotentie en rendementseisen.
Erfpacht/opstal
Met uitzondering van uitgiften in
erfpacht op basis van de Algemene Erfpachtvoorwaarden uit 1929 en 1976, althans
die uitgiften die in het verleden niet zijn omgezet naar de Algemene
Erfpachtbepalingen AE 1993, zijn erfpachtsrechten in Delft doorgaans eeuwigdurend.
De canon daarvoor kan eeuwigdurend worden afgekocht tegen betaling van de
grondwaarde geldend ten tijde van de betrokken uitgifte. In de toekomst zal
niet meer automatisch in eeuwigdurende erfpacht worden uitgegeven maar zal,
afhankelijk van de omstandigheden, ook in tijdelijke erfpacht worden
uitgegeven. Hetzelfde geldt voor uitgiften in de vorm van een recht van opstal.
In dit verband wordt verwezen naar de nota Erfpacht 2005. Als gevolg van die
ontwikkeling is het gewenst dat er een regeling komt voor de afkoop van de
tijdelijke erfpachtscanon/opstalretributie. Voorgesteld wordt een
eenvoudig te berekenen en verantwoorde afkoopsom. Daartoe is aansluiting
gezocht bij de destijds met betrekking tot tijdelijke erfpachten in de AE 1976
opgenomen berekeningswijze.
Ook in
geval van tijdelijke erfpacht respectievelijk opstalrecht verdient het om
administratieve redenen aanbeveling dat de canon respectievelijk
opstalretributie ineens kan worden afgekocht voor de duur van de uitgifte.
Aangezien
daarvoor nog geen eenduidige berekeningswijze
bestaat, wordt de navolgende regeling voorgesteld:
De door de
erfpachter respectievelijk opstaller te betalen afkoopsom is gelijk aan de
contante waarde van het ten tijde van de afkoop geldende canon/retributiebedrag,
hetwelk alsdan wordt beschouwd als verschuldigd tijdens de gehele
afkoopperiode. De contante waarde wordt berekend met behulp van het percentage
waarop het op het moment van afkoop geldende canon/retributiebedrag is
gebaseerd, verlaagd met 1%.
In het kader van de ruimtenood in
de gemeente Delft is onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik een
continue uitdaging. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting
verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige
kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving.
Dit ruimtevraagstuk kan vanuit het
grondprijzenbeleid worden ondersteund, bijvoorbeeld door:
Ø een
aangepaste grondprijs in geval van ruimtelijk efficiënte
parkeeroplossingen en/of
dubbelgebruik;
Ø het
bevorderen van een gunstige verhouding tussen vloeroppervlak en kaveloppervlak
in woningbouw en bedrijventerreinen;
Ø het
stimuleren van levensloopbestendige, duurzame bouw;
Het grondprijzenbeleid dient zo als stimulans om zowel
multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen.
In voorkomende gevallen is als
gevolg van recente regelgeving op het gebied van de waterhuishouding (de
zogenaamde Watertoets) naast de grondprijs een bijdrage verschuldigd aan het
Watercompensatiefonds waarvoor de systematiek bij het opstellen van deze nota
nog niet is bepaald. De bedoeling is dat daarvoor nog in het jaar 2005 beleid
is vastgesteld. Het betreft gebiedsontwikkelingen waarbij geen waterberging op
eigen terrein kan worden gerealiseerd, zodat deze waterberging elders
binnen de gemeente moet worden gecompenseerd.
Voor het bepalen van de
grondwaarde zal de functie van hetgeen wordt bebouwd als leidraad gelden. Er
wordt in deze nota vanuit gegaan dat de standaard woning voldoet aan alle
geldende regelgeving op het gebied van duurzaam bouwen, veiligheid (waaronder
politiekeurmerk), energetische aspecten, mobiliteit en overige principes van
duurzaamheid in brede zin.
Het
uitstijgen boven het vanuit gemeentezijde gestelde eisenpakket op het gebied
van duurzaamheid en milieu kan aanleiding zijn om dit te betrekken in de grondprijsstellingen.
Algemene marktontwikkelingen
De vraag op de huizenmarkt wordt
beïnvloed door het aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad,
koopkrachtontwikkelingen, economische vooruitzichten, de huurprijzen, de
hypotheekrente en diverse ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. De trend kent
een afvlakkende beweging, waarbij de prijsstijgingen min of meer tot staan
zijn gebracht. De rente is hierin een factor van gewicht. Gelet op de
economische situatie en de koopkrachtontwikkeling op korte termijn wordt de prijsstijging
net als 2005 ook voor het jaar 2006 gelijk gehouden met de inflatieverwachting.
Sociale huur- en koopwoningen
Tot een paar jaar geleden werden
de maximale stichtingskosten (en aandeel grondkosten hierin) van dit segment
door het Rijk opgelegd. Door een veranderende rol van de rijksoverheid en onder
invloed van maatschappelijke ontwikkelingen geschiedt dit niet meer.
Geconstateerd kan worden dat de
rol van de woningcorporaties de afgelopen jaren veranderd is. Zij treden binnen
de onroerend goed markt feitelijk op als marktpartij, waarbij de “klassieke”
doelstelling van de corporaties als verhuurder in het sociale segment zichtbaar
moet blijven. In de Nota Grondprijzen 2006 blijven de grondprijzen voor de
sociale sector gerelateerd aan deze situatie. Uit een oogpunt van uniformiteit
wordt aansluiting gezocht bij de indelingssystematiek zoals het Stadsgewest
Haaglanden die hanteert.
Die is opgenomen in de regionale
prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale
woningbouwcorporaties (SVH) zoals vastgesteld op 21 september 2005.
De
indeling voor het jaar 2005 is voor genoemde categorie als volgt:
sociale (goedkope) koopwoning: tot € 156.467,00 v.o.n.
sociale (goedkope) huurwoning:
dit zijn woningen met een
maandhuur tot € 604,72
Begin 2006
zullen genoemde bedragen door het Stadsgewest Haaglanden nog worden geïndexeerd
zo dat ook voor de onderhavige nota die nieuwe waarden zullen gelden.
Het belang
van de categorie sociaal (goedkoop) is –naast een lage grondprijs - gelegen in het Besluit Locatiegebonden
Subsidies (BLS). De taakstelling voor de jaren 2005 tot en met 2009 is de bouw
van 4000 woningen waarvan 1290 woningen in de sociale sector.
Voorstel
voor het jaar 2006: de grondprijs voor een sociale huurwoning vast te stellen
op afgerond € 12.240,00 zijnde de prijsstelling van 2005 (excl. btw) verhoogd
met de inflatiecorrectie van afgerond 2 %. Voor appartementen geldt een factor
0,8. Voor zorg- en studenteneenheden geldt de helft van deze grondprijs
uitgaande van een eenheid van maximaal 50 m² bvo. Bij afwijkingen naar beneden
(<50m² kan de grondprijs naar rato worden verminderd.
Voorstel
voor het jaar 2006: de grondprijs voor een sociale koopwoning vast te stellen
op afgerond € 16.320,00 zijnde de prijsstelling van 2005 (excl. btw) verhoogd
met de inflatiecorrectie van afgerond 2 %. Voor appartementen geldt een factor
0,8. Voor zorg- en studenteneenheden
geldt de helft van deze grondprijs uitgaande van een eenheid van
maximaal 50 m² bvo. Bij afwijkingen naar beneden (<50m²) kan de grondprijs
naar rato worden verminderd.
Woningen in de vrije sector
Als ondergrens voor de grondprijs
van een grondgebonden vrije sector woning stellen wij voor het jaar 2006 voor
uit te gaan van een percentage van 24% van de vrij op naam verkoopprijs. Bij de
grondprijsbepaling spelen onder meer locatiespecifieke kenmerken een rol, die
een verhoging dan wel verlaging van de quote rechtvaardigen. Waar het om gaat
is dat de gemeente een redelijk deel krijgt van de “netto” opbrengstenstijging
(dat wil zeggen de “bruto” opbrengsten stijging als gevolg van de hogere
marktprijzen minus de eveneens gestegen kosten) die de ontwikkelaar ontvangt.
De grondquote is een percentage van de
uiteindelijke verkoopprijs. Via deze quote wordt een stijging van de verkoopprijzen
(een hogere opbrengst) vertaald in de grondwaarde.
Indien de markt het toelaat,
kunnen er hogere grondprijzen worden gerealiseerd. Per locatie zal dit moeten
worden onderzocht.
Bij appartementen worden vaak
lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt
grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes en omdat er in
bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn
om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren, bijvoorbeeld dubbel
grondgebruik (parkeren).
De voor het jaar 2006 voorgestelde
grondquotes in de onderstaande segmenten zijn richtprijzen onder gemiddelde
omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te
ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld.
In deze grondprijzennota wordt
uitgegaan van grondquotes die volgens een glijdende schaal oplopen zoals
onderstaand weergegeven.Van de tussen onderstaande v.o.n.- prijzen gelegen
bedragen worden de quotes op een/tiende van een procent afgerond.
Vrije
sector grondgebonden woningen:
tot € 175.000,00: 24%
- € 200.000,00: 25%
- € 225.000,00: 26%
- € 250.000,00: 27%
- € 275.000,00: 28%
- € 300.000,00: 29%
- € 325.000,00: 30%
- € 350.000,00: 31%
- € 375.000,00: 32%
- € 400.000,00: 33%
- € 425.000,00: 34%
- € 450.000,00: 35%
> € 450.000,00: 36% (minimaal)
Vrije
sector appartementen:
tot € 175.000,00: 18%
- € 200.000,00: 19%
- € 225.000,00: 20%
- € 250.000,00: 21%
- € 275.000,00: 22%
- € 300.000,00: 23%
- € 325.000,00: 24%
- € 350.000,00: 25%
- € 375.000,00: 26%
- € 400.000,00: 27%
- €
425000,00: 28%
- € 450.000,00: 29%
> € 450.000,00: 30% (minimaal)
Voorgesteld wordt de grondquote
voor het segment van vrije sector grondgebonden woningen respectievelijk
appartementen met een vrij op naam prijs van boven
€ 450.000,00 nader vast te stellen via “grondprijsbeleid op maat” (uiteraard
altijd in opwaartse richting), immers, in de echt dure woningbouw kan de
grondquote nog fors oplopen door factoren als kaveloppervlak, vloeroppervlak en
de ligging.
Vrije sector huurwoningen:
Voorgesteld wordt om bij vrije
sector huurwoningen bovenstaande systematiek toe te passen, met dien verstande
dat daarbij wordt uitgegaan van vrij op naam prijzen als waren de huurwoningen
vrije sector-koopwoningen. De bijbehorende quote wordt vervolgens- in verband
met de geringere (beleggings)waarde - vermenigvuldigd met een factor 0,8.
Vrije kavels:
Voor het jaar 2006 wordt voor vrije kavels de volgende grondprijs
voorgesteld:
Vrije kavelprijs: € 550,00
per m²
Deze
prijs is gebaseerd op recente marktgegevens en is een minimumrichtprijs
die, afhankelijk van onder meer ligging, kan worden bijgesteld.
Op
binnenstedelijke locaties zal deze prijs doorgaans aanmerkelijk hoger uitkomen.
Bij de berekening van de
grondprijs aan de hand van percentages moet rekening gehouden worden met het
feit dat v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs kan op twee manieren
bepaald worden, waarbij het eindresultaat gelijkluidend is:
- indien de grondquote direct
genomen wordt over de v.o.n. prijs (incl. BTW), dient achteraf de BTW er
afgehaald te worden om tot de grondprijs te komen.
- indien van de v.o.n. prijs eerst
de BTW wordt afgehaald en dan de grondquote wordt gehanteerd, is het resultaat
de grondprijs excl. BTW.
Casco verkoop
In sommige gevallen worden woningen casco verkocht (dus niet volledig
gebruiksklaar afgebouwd). In die gevallen wordt de grondprijs gebaseerd op de
vrij op naam prijs als ware de woning geheel gebruiksklaar. In de praktijk
heeft dit als consequentie dat de vrij op naam prijs van de cascowoning wordt
verhoogd met de redelijkerwijs te verwachten verkoopprijs inclusief de afbouw
(keukens, badkamers e.d.) waarna de grondprijs wordt bepaald respectievelijk
grondquote daarover wordt berekend.
Bijzondere woonconcepten
Voor bijzondere woonconcepten zoals maatschappelijk gebonden eigendom en
koop/huurconcepten zal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de
grondprijs wordt bepaald. In de loop
van het jaar 2006 zal voor dergelijke woonconcepten beleid worden ontwikkeld.
Algemeen
De jaarlijkse vraag naar
bedrijfsterreinen in Delft tot 2010 wordt gemiddeld op circa 3 hectaren
geschat. Hieraan zal met name door de Harnaschpolder vanaf medio 2006 invulling
worden gegeven. De prijsvaststelling geschiedt door het Bedrijvenschap
Harnaschpolder. Een (gedeeltelijke) herstructurering van Schie-oevers biedt per
saldo geen nieuwe mogelijkheden. Voor meer gegevens hieromtrent zij verwezen
naar de gemeentelijke nota: “de economie van Delft: op weg naar 2015 “,
vastgesteld door de gemeenteraad in haar vergadering van 16 december 2004 onder
nummer 452480.
Nieuw te ontwikkelen
bedrijfsterreinen
De thans aanwezige voorraad (zie
kader) wordt gereserveerd voor Delftse bedrijven. De verwachting bestaat dat
ook in 2006 geen bedrijfsterrein aan deze voorraad kan worden toegevoegd. Mocht
dit toch het geval zijn, dan wordt per geval de grondprijs vastgesteld.
Voorstel voor het jaar 2006 : de grondprijs per locatie te bepalen op de
onderstaande minimumprijzen per m² bvo dan wel grondoppervlak ( bij een fsi
<1)
Rotterdamseweg (commerciële kavel Delft Gelatine) € 195,00
Ypenburgse Poort
€ 235,00
Bij het begrip bedrijventerreinen
wordt aangesloten bij de nota Regels voor Ruimte de dato 8 maart 2005
vastgesteld door gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Die nota bepaalt dat het
vloeroppervlak van bedrijfskantoren per bedrijf ten hoogste 50 procent van het
totale bruto vloeroppervlak (bvo) mag bedragen tot een maximum van 3.000 m²
bvo.
Algemeen
In deze nota wordt de volgende
definitie voor een kantoorpand gehanteerd: ‘Een
kantoorpand is een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor
bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten waarbij sprake is
van overwegend administratieve werkzaamheden. Het gaat om een ruimtelijke zelfstandige eenheid.’
Wat betreft arbeidsintensiteit
gelden de volgende vuistregels: <25
m² bvo per werknemer = kantoor, tussen 25 en 50 = bedrijf of kantoor,
afhankelijk van werkzaamheden en >50 is een bedrijf.
De jaarlijkse vraag naar kantoren
wordt geraamd op gemiddeld 10.000 m² bvo per jaar. De harde plancapaciteit is
geconcentreerd op de locaties Station Centraal (ca. 40 a 50.000 m² bvo, waarvan
20.000 m² bvo voor de commerciële markt) en Station Zuid (ca. 35.000 m² bvo).
Daarnaast is er een aantal verspreide locaties in en aan de rand van de
binnenstad (ca. 7.000 m² bvo). Deze locaties zijn goed bereikbaar met openbaar
vervoer. Met deze uitbreidingen krijgt Delft Kennisstad ruimte om te groeien.
Een groei van 10.000 m² bvo nieuwe kantoren per jaar correspondeert met een
toename van 300 tot 400 arbeidsplaatsen. Deze gegevens zijn ontleend aan
genoemde gemeentelijke nota: “De economie van Delft: op weg naar 2015 “
Grondprijzen kantoren
Gelet op de marktomstandigheden is
het gewenst ook deze –behoudens inflatietoepassing- op het niveau van 2005 te
fixeren.
Voorstel voor het jaar 2006: de grondprijs voor kantoren op een niveau
van minimaal € 238,00 excl. btw per m²
bvo vast te stellen. Dit is de grondprijs van 2005 verhoogd met het
inflatiepercentage van afgerond 2%. Per locatie zal er gekeken moeten worden
naar het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten.
Horeca maakt veelal deel uit van
integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van
de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt
derhalve geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca. Voor hotels
wordt evenwel een uitzondering gemaakt (zie hierna onder 2.5).
De traditionele indeling van
winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (buurt-,
wijk-,stadsdeelniveau en overig) is de basis voor het bepalen van de
grondprijzen voor detailhandelsvestigingen. Criteria voor de vaststelling van
de hoogte van de grondwaarde zijn o.a. totale programma, volume,
parkeeroplossingen e.d.
Voorstel
voor het jaar 2006: voor de
grondprijsbepaling de bovenstaande indeling naar functioneel hiërarchisch
niveau te hanteren met dien verstande, dat als minimum een grondprijs van €
394,00 wordt gehanteerd. Dit is de grondprijs van 2005 verhoogd met 2%
inflatiecorrectie.
Typering van de hotelmarkt
Het aantal zakelijke
overnachtingen zal ook in de toekomst aanzienlijk meer zijn dan de toeristische
overnachtingen. De groei van de vraag aan nieuwe hotelcapaciteit zal
voornamelijk afhangen van de groei van de economische sector. Bedoeld worden
ontwikkelingen als Technopolis, Harnaschpolder
en de nieuwe kantoren bij NS
Station Centraal en Station Zuid.
Aan de bestaande ca 1.000 bedden
zullen de komende jaren nog ca 400
bedden worden toegevoegd. Vooralsnog zijn dit hotelaccommodaties op het
IKEA-terrein , Koepoort, de binnenstad,
een Chinees zakenhotel op Ypenburgse Poort en diverse verspreide locaties.
Grondprijzen hotels
Bij de grondprijsbepaling speelt
de gemiddeld gerealiseerde kameropbrengst een grote rol. Deze is onder meer
afhankelijk van het segment en de naamsbekendheid van het hotel. De
grondprijzen worden uiteindelijk afzonderlijk per planinitiatief bepaald.
Voorstel voor het jaar 2006: gelijk als in voorgaande
jaren voor het moment dat tot gronduitgifte wordt overgegaan een advies van een
extern deskundige in te winnen over de hoogte van de grondwaarde.
Grondprijsbepaling
De criteria voor uitgifte van
tuingrond zijn vastgesteld bij raadsbesluit van 13 september 2001. Daarnaast is
de prijs per vierkante meter een belangrijk instrument om te sturen. Vóór 2000
was het uitgangspunt dat de prijs kostendekkend moest zijn. In de
grondprijzennota van 2003 is reeds de stap gemaakt om de prijs bij te stellen
in de richting van de marktprijs, met name voor uitbreidingen met een
oppervlakte van 50 m² of meer.
Met nadruk wordt gesteld dat er
hier wordt gesproken over prijzen indien er al tuingrond wordt verkocht.
Het uitgiftebeleid is uiterst restrictief. Aan elke verkoop gaat een uitgebreid
onderzoek vooraf om te bezien of het überhaupt wenselijk is de grond uit te
geven. Hier gelden de strenge eisen van het groenstructuurbeleid. Het
vakteam Vastgoed laat zich bij de
tuinuitgiften leiden door de adviezen van alle betrokken vakafdelingen.
Voorstel
voor het jaar 2006: de uitgifteprijs van tuinen te vast te stellen volgens
onderstaande tabel en aanvullende
opmerkingen:
|
|
|
||
|
|
|
|
||
|
|
|
|
||
|
Tot en met 50 m² |
€ 500,00 per m² |
|
||
|
meer dan 50 m² |
Er wordt een taxatierapport opgesteld met dien
verstande dat indien de getaxeerde waarde lager dan € 25.000,00 blijkt te
zijn er minimaal € 25.000,00 kan worden afgerekend. Een taxatie geeft inzicht in de oude waarde (zonder de
door koper bij te kopen gemeentegrond, afgezet tegen de nieuwe waarde
(tezamen met de door koper bij te kopen gemeentegrond). Bij het tot stand
komen van een koopovereenkomst worden de kosten van de taxatie door de
gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de
aanvrager de kosten van de taxatie. |
|
||
Enkele aanvullende opmerkingen:
Ø Gedeelten
van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters.
Ø Alle
prijzen zijn exclusief belastingen en alle bijkomende kosten (waaronder
notaris, kadaster, overdrachtsbelasting of BTW). Deze komen voor rekening van
de koper.
Ø Indien er
aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zullen de kosten
daarvan voor rekening van de koper komen.
Ø
Alle prijzen gelden voor de bestemming tuin, niet voor
parkeren, bouwen (voor zover geen bebouwing die valt onder tuinbestemming) of
andere bestemmingen.
Ø
In de prijstellingen is aansluiting gezocht bij de
marktconforme grondprijzen bij woningbouw.
Verhuur van tuinen
In verband met het herhaaldelijk
voorkomen van verhuur van tuintjes dient in financieel-economische zin een
relatie te worden gelegd tussen de huurprijzen en de grondwaarden voor tuinen
zoals hierboven genoemd.
Voorstel
voor het jaar 2006: de nieuwe huurprijzen zoals in voorgaande jaren te
relateren aan de gestaffelde grondprijzen zoals in bovenstaande tabel vermeld,
waarbij een rendement wordt gehanteerd
conform de geldende omslagrente.
Ontwikkelingen en grondprijsbeleid
In elke stad is vraag naar grond
voor een grote diversiteit aan functies. Naast de hoofdfuncties van het
grondprijsbeleid die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, gaat het
hierbij om onder meer de onderstaande typen voorzieningen.
|
Voorstel voor het jaar 2006: bij voorzieningen met
een commerciële grondslag net als in voorgaande jaren grondprijzen te hanteren op basis van de commerciële
waarde van de betreffende voorzieningen, waarbij als referentie de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en
detailhandel genomen wordt. |
Sociaal maatschappelijke voorzieningen:
Ø overheidsvoorzieningen
(zoals brandweerkazerne, politiebureau)
Ø onderwijsvoorzieningen
(zoals basisschool, middelbare school)
Ø medische
voorzieningen (zoals ziekenhuis, sanatorium)
Ø woonzorgcentra
Ø sociaal-culturele
voorzieningen (zoals welzijnsvoorzieningen voor de mens, religieuze
voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen)
Ø sporthallen
Voorstel voor het jaar 2006: de uitgifteprijs voor deze
bestemmingen vooralsnog te handhaven op
het niveau van 2005 met dien verstande dat die wordt verhoogd met het
inflatiecorrectie van afgerond 2 %, tot € 133,00 per m² b.v.o..
Recreatieve voorzieningen
Ø voorzieningen
voor huisvesting van dieren (zoals kinderboerderijen, kattenopvang, egelopvang,
dierenasiel, imkervereniging), maar niet commerciële pensions en
dierenbescherming
Ø sportieve
recreatieve voorzieningen voor sportverenigingen met uitzondering van
sporthallen. speeltuin
Voorstel
voor het jaar 2006: onbebouwd terrein (inclusief was- en kleedaccommodatie) :
de prijsstelling van 2005 te verhogen met het inflatiepercentage van afgerond 2%
naar € 29,00 per m² bvo. Bij (mede)gebruik voor commerciële activiteiten zal
per geval de grondwaarde worden bepaald.
Nutsvoorzieningen
Ø trafo’s
Ø zend- en
ontvangstinstallaties
Bouwen in een compacte stad
betekent o.a. op een kwalitatieve manier omgaan met de nog schaars aanwezige
ruimte.
De grond voor nutsvoorzieningen
zoals trafo’s, gasstations, verdeelhuisjes en dergelijke zullen uitsluitend in
recht van opstal worden uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut.
Bij voorkeur wordt de retributie voor de gehele looptijd afgekocht tegen de
grondwaarde.
Bij nieuwe
ontwikkelingen dient zoveel mogelijk een noodzakelijke trafovoorziening
inpandig in het bouwplan te worden opgenomen. Dit mag geen negatieve gevolgen
hebben voor de grondwaarde.
Voorstel
voor het jaar 2006: gelijk als in voorgaande jaren, worden verzoeken voor
verkoop van grond t.b.v. zend- en ontvangstinstallaties, gelet op de
marktontwikkelingen op dit gebied, niet gehonoreerd. Voorgesteld wordt om in
voorkomende gevallen uitsluitend een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan
dan wel de betrokken grond in recht van opstal uit te geven.
Parkeren in binnenstedelijke
gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak
om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. (Half)
verdiept- of dakparkeren leidt tot hogere bouwkosten.
In
beginsel wordt een grondprijs berekend die bij de desbetreffende bestemming
hoort.
a. woningen (appartementen)
Appartementen in appartementencomplexen worden veelal tezamen met een (al
dan niet ondergrondse) parkeerplaats verkocht. Voorkomen moet worden dat tussen
de vrij op naam prijzen van woningen en parkeerplaatsen wordt geschoven zodat
de quote voor de woonfunctie kunstmatig kan worden verlaagd. Dit wordt bereikt
door de (afzonderlijke) vrij op naam prijzen bij elkaar op te tellen en op
basis van het totaal de grondprijs vast te stellen.
Voorstel voor het jaar 2006: de grondquote zal in beginsel worden
berekend over de totale vrij op naam prijs(appartement met bijbehorende
parkeerplaats). Afzonderlijke verkoop van gebouwde parkeerplaatsen aan
niet-bewoners van de hoofdfunctie geschiedt tegen een grondquote per geval te
bepalen.
b. bedrijfsterreinen
Voor parkeerplaatsen bij
bedrijfsruimten op eigen terrein, wordt geen onderscheid gemaakt tussen bebouwd
en onbebouwd terrein. Aan parkeerplaatsen wordt eenzelfde grondwaarde toegekend
als het gebouw dat erop wordt gesticht.
c. kantoren
De grondprijs per parkeerplaats
wordt bepaald door de hoogte van de huurprijs en de stichtingskosten van de
voorziening. Huren en stichtingskosten verschillen per locatie. Een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties
is van groot belang. Eén van de
elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve
parkeerbeleid van gemeente en rijk
neemt de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks toe.
d. detailhandel en horeca
Voor het parkeren ten behoeve van
detailhandel en horeca wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare
parkeervoorzieningen. Incidenteel wordt parkeeraccommodatie gerealiseerd voor
specifieke projecten met deze bestemming.
De grondprijs wordt dan per
situatie bepaald.
e. hotels
De parkeerfunctie maakt veelal een
geïntegreerd onderdeel uit van de bedrijfsvoering. De grondprijs voor die functie
is begrepen in de uitgifteprijs van de grond.
|
Voorstel voor het jaar 2006: met betrekking tot
parkeren in de onder b. tot en met e. genoemde functies dient de uitgifte van
grond in princip te geschieden op basis van
de uitgifteprijzen van de betrokken
hoofdfunctie. Voor zover er sprake is van een gebouwde parkeervoorziening wordt
daarvoor slechts een grondprijs berekend voor zover de marktwaarde van de
parkeerplaatsen uitstijgt boven de aan die voorziening toerekenbare investeringskosten. |
Deze bijlage geeft inzicht in de meest gehanteerde methoden van
opbrengstbepaling.
Methoden van
opbrengstbepaling:
Er bestaan een drietal
methoden om te komen tot de bepaling van de grondwaarde: de
kostprijsmethode, de marktwaardemethode
en de comparatieve methode (ook vergelijkingsmethode genoemd).
1) Kostprijsmethode
Sinds jaar en dag geldt als
uitgangspunt dat een grondexploitatie sluitend moet zijn, dat wil zeggen dat de
totale kosten gedekt moeten worden uit de totale opbrengsten. Dit lukt niet
altijd, bijvoorbeeld door marktomstandigheden, dan is er sprake van een saldotekort.
Hiervoor moeten dekkingsmiddelen worden aangewezen. In de praktijk worden op de
totale kosten eerst de opbrengsten van de niet-woningbouwbestemmingen in
mindering gebracht.
Onbebouwde terreinen worden
hierbij gewaardeerd tegen de werkelijk hiervoor gemaakte verwervingskosten,
andere terreinen en bestemmingen zouden minstens
de gemiddelde kostprijs per m² moeten kunnen opbrengen. Het toerekenen van
de resterende kosten aan de woningbouw leidt tot een gemiddelde grondprijs per
woning.
Deze berekeningsmethodiek
vindt zijn grondslag in de zogenaamde
‘Bruine en Blauwe’ boekjes. Deze boekjes zijn uitgegeven in 1968/1970 door het
toenmalige Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en bevatten
richtlijnen voor het opstellen van plan- en kostengegevens en het daaruit
bepalen van grondprijzen. Dit was de eerste keer dat de term grondkosten
uniform werd beschreven en de basis vormde voor gelijkvormige beoordeling door
het Ministerie. Bij de kostprijsmethode in het bruine boekje wordt gebruik
gemaakt van de enkelvoudige rentemethode. De kostprijsmethode heeft in de
huidige vastgoedwereld de betekenis van minimale uitgifteprijs gekregen.
2) Marktwaardemethode
Bij de kostprijsmethode
wordt met name gekeken naar de daadwerkelijke productiekosten van de bouwrijpe
grond, door de directe (aanleg openbare voorzieningen zoals verharding. groen
en water) en de indirecte kosten (voorbereiding en toezicht , fondsbijdrages
etc) te ‘vertalen” naar de uit te geven m² bouwrijpe grond.
Bij de marktwaardemethode
wordt uitsluitend gekeken naar de waarde van de grond als afgeleide van de op
de grond te realiseren functie. De hoogte van grondwaarde hangt daarbij af van
de economische “kracht” van de te realiseren functie. Bijvoorbeeld kantoren
vertegenwoordigen een hogere grondwaarde dan goedkope woningbouw. In dit
systeem worden dus de ‘zwaarste” lasten gedragen door de sterkste economische
functies. Is bij de kostprijsmethode het resultaat van de
grondexploitatieberekening altijd 0 (in principe sluitende grondexploitatie),
bij de marktwaardemethode is er altijd sprake van een exploitatieresultaat. De
kosten zijn onafhankelijk van de opbrengsten bepaald, waardoor er een resultaat
ontstaat. Dit kan uiteraard zowel voor – als nadelig zijn. Functionele grondprijspolitiek is dat voor
verschillende bestemmingen verschillende prijzen worden berekend (=dus
marktwaarde). Het berekenen van verschillende prijzen voor verschillende
bestemmingen past binnen het marktprijssysteem omdat binnen de totale grondmarkt
verschillende deelmarkten, voor kantoren, industrieën, woningen etc. kunnen
worden onderscheiden, waarop met de prijsdifferentiatie wordt ingespeeld. Door
politiek beleid wordt niet alle grond uitgegeven tegen marktprijzen. Het
verschil tussen de marktprijs (de prijs die de meest biedende vrager redelijkerwijs
zou willen betalen) en de uitgifteprijs ten gunste van een minder
draagkrachtige gebruiker kan worden beschouwd als een vorm van subsidie.
Overigens mag de gevoerde functionele grondprijspolitiek niet leiden tot
afwijking van het marktprijsprincipe.
Functionele
grondprijspolitiek is dus een instrument voor het stimuleren dan wel afremmen
van bepaalde activiteiten op gemeentelijk grondgebied. Ongewenste activiteiten
kunnen het beste via bestemmingsplannen geweerd worden of door eenvoudig geen
grond uit te geven. Weliswaar vormt de grondprijs niet zelden slechts een
fractie van de totale investering van een bedrijf of instelling. De
locatiebeslissing wordt echter in de meeste gevallen onafhankelijk van de
productie-investeringsbeslissing genomen.
De Residuele
grondwaardemethode is een berekeningsmethode die onderdeel uitmaakt van de
marktwaardemethodiek.
De methode met de
inbreng aan de opbrengstenzijde tegen zogenaamde marktconforme prijzen wordt
de marktwaardemethode genoemd. Per te realiseren functie wordt een grondprijs
gesteld die in de markt afzetbaar is. Dit totale opbrengstvolume wordt
geconfronteerd met de investeringen en er ontstaat zodoende in feite altijd een
saldo. Het voordeel van de marktwaardemethode is dat er "haalbare"
grondprijzen worden gehanteerd. Bij een voordelig saldo is het betreffende plan
financieel-economisch zeer waarschijnlijk haalbaar.
Bij de kostprijsmethode is de waarde per eenheid de prijs
die minimaal moet worden gehaald om de berekening sluitend te houden. Deze
kostprijs zegt op zich nog niets of dit ook een prijs oplevert die in de
praktijk hanteerbaar is.
Binnen de marktwaardemethode is het zo maar hanteren
van "standaardprijzen" die vaak sinds lange tijd al worden gebruikt
niet verstandig. Om bij een gewenste ontwikkeling de grondprijs voor die
specifieke zaak te kunnen bepalen is de zogenaamde residuele methode een
middel (meer maatwerkgericht). In principe is de overblijvende
investeringsruimte de grondkostencomponent.
De residuele grondwaarde is de commerciële waarde (CW) van
het te ontwikkelen onroerend goed min de investeringen (INV) die nodig zijn
voor de realisatie van het opstal. De investeringen zijn dus exclusief de
grondkosten. De commerciële waarde wordt bepaald door de verhouding tussen de
beginopbrengst en het bruto aanvangsrendement.
In formulevorm:
CW = RGWmax + INV
RGWmax = CW - INV
CW = (Oa / r ba)
RGWmax = ( Oa
/ rba) - INV
Hierin is:
RGW = residuele
grondwaarde ook wel grondopbrengst genoemd (vanuit de gemeente of grondbedrijf
geredeneerd) of grondkosten (vanuit de koper geredeneerd).
CW = commerciële
waarde van de onroerende zaak, dit is de totale waarde van de onroerende zaak
(grond plus alles wat er op gebouwd wordt).
Oa = opbrengst
van de nieuwe onroerende zaak in het eerste jaar van ingebruikname. de
opbrengst wordt bij deze benadering gedefinieerd als de te verwachten
huuropbrengst in het eerste jaar. de opbrengst dient beschouwd te worden
exclusief eventuele leegstandsrisico's.
rba = gewenst
bruto aanvangsrendement (vandaar ook de huurbeschouwing in het eerste jaar).
Het woord aanvang is hierin maatgevend. Het leegstandsrisico vertaalt naar het
algemene risico dient in het gewenste rendement tot uitdrukking te komen.
INV = alle
investeringen die nodig zijn om de nieuwe economische eenheid (opstal) te
realiseren en in gebruik te nemen, exclusief de grondkosten.
In het onderstaande schema is dit inzichtelijk gemaakt.
A) Commerciële waarde nieuw onroerend goed
(huuropbrengst
eerste jaar/ aanvangsrendement)
af:
B) Investeringen t.b.v.
- bouwkosten inclusief prijsstijgingen
tijdens de bouw
- bijkomende kosten, bijv. honoraria
- rente verliezen tijdens de bouw
- aanloopkosten t.b.v. exploitatie van het
onroerend goed
- winst voor de ontwikkelaar
=
A) - B) Residuele grondwaarde = marktprijs bouwrijpe
grond
(waarde
bouwrijpe grond)
Deze residuele grondwaarde kan weer worden geconfronteerd
met de werkelijke grondproductiekosten op kostprijsbasis. Hierdoor kan worden
bezien of e.e.a. een haalbare ontwikkeling is.
Voordeel van het hanteren van deze methode is dat er gewerkt
wordt met op zich objectieve maatstaven, waardoor inzichtelijk is gemaakt hoe
men tot een bepaalde prijs is gekomen.
Discussies kunnen dan gevoerd worden op in feite meetbare
begrippen wat veelal verhelderend werkt.
Voorbeeld:
Gegevens:
Bouwvolume = 3000 m² bvo (bruto vloeroppervlak)
Gewenst aanvangsrendement inclusief risico-opslag = 9 %
(veel risico i.v.m. marktgegevens, maar toch interessant
genoeg om tot ontwikkeling over te gaan)
Huuropbrengst = € 225/m² /jaar
Uitwerking (volgens formule)
CW = 225 * 3000 m² = €
675.000/ 0.09 (9%) = € 7.500.000
INV = stel bouwprijs per m² = € 2000
3000 *
€ 2000 = € 6.000.000
stel bijkomende investeringen
zoals
aanloopkosten op 10 % van = €
600.000
bouwkosten
Totale
INV = € 6.600.000
RGWmax = CW - INV, invullen geeft:
= €
7.500.000 - € 6.600.000 = € 900.000 (excl., BTW)
Deze € 900.000 is dus de residueel bepaalde maximale grondprijs
voor deze ontwikkeling. Per m² is dit dan
€ 900.000/3.000 m² = € 300/
m² bvo.
In de woningbouw
wordt deze residuele methode tot
uitdrukking gebracht in een zogenaamde grondkostenquote. In Delft wordt deze
methode ook toegepast.
Voorbeeld
Gegevens:
Kaveloppervlak: 130 m²
Inhoud woning: 400m3
Bouwkosten: € 145.000
Verkoopprijs von : € 205.000
Uitwerking
Grondwaarde is € 205.000 -/- € 145.000 = € 60.000.
De grondquote bedraagt dan 29% (€ 60.000 / € 205.000)
3) De comparatieve methode
Deze methode wordt ook wel
de vergelijkingsmethode of
referentiewaarde-methode genoemd. De grondprijs wordt bepaald door te
vergelijken met buurgemeenten c.q. relevante particuliere projecten. Deze
methode is additioneel en dient als borging voor een regionaal verantwoorde
grondwaarde.