Inleiding;
In de Indische buurt heeft de woningbouwvereniging Vestia
een aantal woningen in bezit waarvan de renovatie niet rendabel is. Naar
aanleiding hiervan heeft Vestia na overleg met de gemeente besloten om de
locatie te herontwikkelen. Het bouwplan dat hiervoor in opdracht van Vestia
door Ceres Projecten (hierna te noemen Ceres) is ontwikkeld, is echter in
strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan Indische buurt.
Om de bouw mogelijk te maken is een vrijstellingsprocedure
gestart als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
(nader WRO). Voorafgaand hieraan werd het Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe
opgesteld, dat als ruimtelijke onderbouwing voor de vrijstelling ex artikel 19
WRO dient. Het bouwplan heeft vanaf 15 december 2003 tot 12 januari 2004
conform van artikel 19a lid 4 WRO vier weken ter inzage gelegen. Naar
aanleiding hiervan heeft buurtcomité Indische Buurt haar zienswijze schriftelijk
kenbaar gemaakt, waarna tevens daarop een mondelinge toelichting werd gegeven.
Ceres heeft de onderhavige aanvraag om bouwvergunning c.q.
vrijstelling ingetrokken en heeft op 2 juni 2004 na aanpassing van het
bouwplan, een nieuwe aanvraag om bouwvergunning ingediend. Dit bouwvoornemen
week nog steeds af van het geldende bestemmingsplan, wat betreft de bouwhoogte
en de situering van woonblokken. Daarnaast paste het bouwplan op ondergeschikte
delen niet helemaal in het vastgestelde Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe,
waardoor het ontwikkelingsplan op deze onderdelen gewijzigd werd.
Medio september 2004 heeft Gedeputeerde Staten van de
Provincie Zuid-Holland schriftelijk haar aanvulling bekend gemaakt op het al in
februari 2004 aangegeven beleid met betrekking tot artikel 19, lid 2 WRO
vrijstellingsprocedure. De aanvraag van Ceres past sindsdien binnen de
mogelijkheden betreffende de toepassing van een vrijstelling ex artikel 19, lid
2 WRO.
Ten behoeve van het kunnen inbrengen van een zienswijze werd
het bouwplan opnieuw ter inzage gelegd vanaf 24 oktober 2004 tot 21 november
2004. Als reactie hierop heeft het buurtcomité Indische Buurt op 18 november
2004 opnieuw met een schriftelijke zienswijze gereageerd, waarvan de punten
tijdens de hoorzitting op 17 december 2004 wederom werden toegelicht.
Onderstaande worden de zienswijzen samengevat en beantwoord.
Bij deze beantwoording zijn eveneens de punten van de eerder ingediende
zienswijzen van het buurtcomité meegenomen, voor zover deze niet overlappend
zijn met de op 18 november 2004 aangegeven zienswijze.
Het
is onduidelijk welke artikel 19 WRO procedure wordt gevolgd, omdat de
gemeentelijke informatie hierover verschillend is. Bij de gehanteerde procedure
wordt afgeweken van het procedureschema van de gemeente d.d. 21 mei 2003. Er is
nog geen antwoord gegeven op de zienswijzen die medio november 2003 en januari
2004 tegen het bouwplan zijn ingediend. De artikel 19, lid 2 en 3 WRO
vrijstellingsprocedures zijn niet toepasbaar, omdat aan de hiervoor geldende
voorwaarden niet wordt voldaan. Er is geen inspraak op het bouwplan geweest.
Het ontwikkelingsplan Ceram Boeroe kan niet als ruimtelijke onderbouwing
dienen, dit blijkt ook uit de gemeentelijke nota “Wijzigingen Wet op de
Ruimtelijke Ordening”. De aanpassing van het ontwikkelingsplan Ceram Boeroe,
waarbij de bouwhoogte van 9,1 meter mogelijk wordt gemaakt, werd niet voor
inspraak aangeboden.
Het schema dat in mei 2003 door de gemeente werd verstrekt,
is opgesteld aan de hand van het op dat moment geldende gemeentelijke en
provinciale beleid en wettelijke voorschriften. Het verloop van een artikel 19,
lid 1 vrijstellingsprocedure is meestal langdurig. De gemeente behoudt hierbij
de vrijheid om eventuele beleidswijzigingen mee te nemen, mits deze voor
belanghebbenden geen nadelige gevolgen hebben, die wegens bijzondere
omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te
dienen doelen. Heldere en eenduidige communicatie naar belanghebbenden is
hierbij van belang. De communicatie is wellicht niet altijd op het niveau
verlopen dat de gemeente ambieert, maar dit heeft geen effect op de
mogelijkheden voor het geven van een zienswijze.
De op 28 april 2003 ingediende aanvraag om bouwvergunning
heeft Ceres ingetrokken en heeft meegedeeld dat er een nieuwe aanvraag om
bouwvergunning zou volgen. Naar aanleiding hiervan is de vrijstellingsprocedure
ex artikel 19, lid 1 WRO voor dit bouwplan formeel gestopt, waardoor er ook
geen beantwoording van de tegen dit bouwplan gerichte zienswijze meer behoefde
te volgen.
In februari 2004 heeft Gedeputeerde Staten van de Provincie
Zuid -Holland nadere specificaties bekend gemaakt met betrekking tot de eerder
uitgegeven beleidsregels voor de toepassing van artikel 19, lid 2 WRO
procedure. De op 2 juni 2004 voor hetzelfde plangebied ingediende nieuwe
aanvraag om bouwvergunning van Ceres voldoet aan de door GS aangegeven
voorwaarden, waardoor ten behoeve van het bouwplan van Ceres nu een
vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 WRO kan worden toegepast.
De gemeente doorloopt de vrijstellingsprocedure aan de hand
van de nadere procedure voorschriften, zoals deze in artikel 19a WRO zijn
vermeld. De eis van inspraak ex artikel 6a WRO (hierna inspraak genoemd) bij de
toepassing van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 1 WRO is verplicht
gesteld bij de wijziging van de WRO.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt (memorie van antwoord Eerste kamer
der Staten Generaal no. 25 311/ nr. 207d en bijbehorende procedure schema art.
19, eerste lid van de WRO) dat de wetgever met de inspraak bij de toepassing
van het eerste lid van artikel 19, de voorbereidende fase van de ontwikkeling van een bepaald gebied
voor ogen heeft. Onder voorbereidende fase kan een zeer vroeg stadium
worden verstaan, zonder dat er zelf een concreet bouwplan voor handen is.
Hiernaast ziet de wetgever de positie van de vrijstellingsprocedure ex artikel
19, lid 1 WRO, (ook wel eens projectprocedure genoemd), als zelfstandig, die
naast en los van het bestemmingsplan staat. Hoe de ontwikkeling van een gebied
gestalte moet krijgen, wordt verwoord in de goede ruimtelijke onderbouwing, als
bedoeld in artikel 19 WRO. Derhalve hoort de inspraak op de ontwikkeling van
een gebied gegeven te worden op de goede ruimtelijke onderbouwing en niet op
het bouwplan.
Het bouwplan is namelijk het product dat overeenkomstig en
binnen de grenzen van de ruimtelijke visie (ruimtelijke onderbouwing) op
verschillende manieren ontworpen kan worden.
Het kan voorkomen dat er tijdens de inspraak op de gewenste
ruimtelijke ontwikkeling voor een project, als bedoeld in artikel 19 WRO, met
geringe stedenbouwkundige impact, ook het bouwplan aangeboden wordt. Dit
betekent echter niet, dat bij inspraak in het kader van de toepassing van
artikel 19, lid 1 WRO procedure, naast de gebiedsvisie ook het bouwplan altijd
het onderwerp van inspraak moet zijn. Deze benadering wordt ook gedeeld door
het hiervoor genoemde procedure schema art. 19, eerste lid van de WRO gericht
aan de Eerste kamer nr. 207d.
Volgens de procedurevoorschriften van artikel 19 lid 1 en 2
WRO (verwoord in art 19a WRO), kan een ieder over de aanvraag om vrijstelling,
binnen vier weken zijn zienswijze schriftelijk kenbaar maken. De aanvraag
behelst naast het schriftelijke verzoek om een bouwvergunning en/of
vrijstelling tevens het bouwplan, waarin het gebruik, het volume en het
uiterlijk van bouwwerken bekend gemaakt moeten zijn. Het inspreken op het
bouwplan geschiedt daarom in het kader van de ter inzage legging ex artikel 19a
lid 4a WRO.
Het verschijnsel van de goede ruimtelijke onderbouwing (die
als motivering voor de vrijstellingen
ex artikel 19 lid 1 en 2 WRO geldt) is eveneens bij de wijziging van de WRO
ingevoerd. Volgens de parlementaire
stukken is de gemeente vrij bij haar invulling van dit criterium wat de
naamgeving en vorm ervan betreft. Inhoudelijk geldt daarentegen wel, dat in de
goede ruimtelijke onderbouwing ingegaan moet worden op de relatie met het
geldende bestemmingsplan en een motivatie worden gegeven waarom het project in
de toekomstige bestemming past. Ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie
in de Indische buurt werd het Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe opgesteld. Hierin
zijn niet alleen het geldende planologische regime maar ook, na de afweging van
de wensen en eisen van de verschillende beleidsvelden, de gebiedsvisie voor het
gebied verwoord.
Hoewel bij de voorbereiding van de toepassing van een
vrijstellingsprocedure artikel 19, lid 2 WRO geen inspraak is vereist
volgens de voorschriften van WRO, was het concept Ontwikkelingsplan Ceram
Boeroe in de periode van 1 mei 2003 tot 29 mei 2003 onderwerp van inspraak en
werd dit naar aanleiding van inspraakreacties aangepast.
De gebiedsvisie van de gemeente voor de onderhavige locatie
is op kleine punten na dezelfde gebleven, waardoor het Ontwikkelingsplan Ceram
Boeroe nog steeds als planologisch kader voor het onderhavige bouwvoornemen kan
dienen. De aanpassing van het Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe die op 28 oktober
2004 toch nog geschiedde, betrof de verhoging van de maximaal toelaatbare
bouwhoogte met 10 centimeter en het schrappen van de zinsnede van “twee lagen
met een kap”. Het bouwplan werd namelijk gewijzigd om te kunnen voldoen aan de
bij het vorige bouwplan geuite wens van de Welstandscommissie met betrekking
tot de “eilandvorming” in de wijk.
De gemeente Delft heeft, net als andere gemeentes, gaandeweg
haar invulling bepaald van het fenomeen goede ruimtelijke onderbouwing. Als
gevolg van het recentelijk vastgestelde Beleid Ontwikkelingsplannen verwoordt
de gemeente Delft thans de goede ruimtelijke onderbouwing in stukken die een
naam hebben zoals ruimtelijke onderbouwing, of ontwikkelingsvisie, of
ontwikkelingsplan, afhankelijk van de grootte van een bouwplan en de
ruimtelijke impact ervan.
Samenvattend kan over de in punt 1 genoemde zienswijze
opgemerkt worden dat:
·
de gemeente beleidsvrijheid heeft in de wijze waarop
invulling wordt gegeven van de voorwaarde van de artikel 19, lid 1 en 2 WRO
vrijstellingsprocedure betreffende de goede ruimtelijke onderbouwing,
·
het concept Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe, dat als goede
ruimtelijke onderbouwing als bedoeld in artikel 19, lid 1 en 2 WRO is
opgesteld, onderwerp van inspraak is geweest, waarna hierin de inspraakreacties
verwerkt zijn,
·
op grond van de voorschriften van de WRO na inspraak op de
gebiedsvisie, geen inspraak op het bouwplan is vereist, voordat het bouwplan op
grond van artikel 19a, lid 4 WRO ter visie wordt gelegd,
·
de zienswijze geen feiten en/of omstandigheden bevat waardoor
het Buurtcomité in hun belangen geschaad zou zijn, doordat de “goede
ruimtelijke onderbouwing” in een ontwikkelingsplan is verwoord,
·
de op 28 oktober 2004 aangebrachte wijzigingen in het
Ontwikkelingsplan Ceram Boeroe, planologisch als ondergeschikt van aard kunnen
worden beschouwd, en er geen bijzondere omstandigheden zijn. Hierdoor mag
worden afgeweken van de beleidsregel ten aanzien van het voor inspraak
aanbieden van het ontwikkelingsplan of van wijziging ervan.
Gelet op deze constateringen bevat punt 1 van de zienswijze
geen reden om de vrijstellingsprocedure te staken.
Het
Buurtcomité Indische buurt heeft een alternatief plan ingediend en daar is nog
geen reactie opgegeven. Zij is het oneens met de stelling dat het negatieve
welstandsadvies opzij gezet kan worden als het advies een stedenbouwkundige
inpassing betreft. Gezien het gestelde in artikel 12 Woningwet is het negatieve
advies van welstandscommissie een weigeringgrond.
Als uitgangspunt geldt dat een aanvrager zelf
verantwoordelijk is voor het bouwplan, waarvoor hij een aanvraag om
bouwvergunning indient. Het onderhavige bouwplan betreft een bouwvoornemen van
een particulier en niet van de gemeente, waardoor de invloed van een door een
derde ingediend alternatief plan, zeer beperkt is.
De welstandscommissie functioneert onafhankelijk van de
gemeente en heeft een adviserende en signalerende rol bij het proces van de
bouwvergunningverlening.
De wettelijke beslissingsbevoegdheid ten aanzien van het
verlenen van een bouwvergunning en de
bevoegdheid voor de uitoefening
van het welstandstoezicht berust bij burgemeester en wethouders. Derhalve
behoren burgemeester en wethouders te allen tijde een eigen oordeel te vormen
over de welstandsaspecten van een bouwplan. Daarom is de stelling dat een negatief welstandsadvies zondermeer
tot weigering van bouwvergunning moet leiden niet juist.
Verder blijkt uit de parlementaire stukken (1999-2000,
26734, nr. 3 en 6) dat bij de per 1 januari 2003 gewijzigde Woningwet, de
positie van het gemeentebestuur en welstandscommissie veranderd is. De verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur
is namelijk aangescherpt. Deze komt enerzijds tot uiting doordat het mogelijk
is gemaakt, dat burgemeester en wethouders op basis van integrale
beleidsafweging van een advies van de welstandscommissie afwijken. Anderzijds
is de verplichting ontstaan voor het
opstellen van een welstandsnota met voor zover mogelijk objectieve en
nauwkeurige criteria. Aangezien het bouwplan is ingediend voordat op 1 juli
2004 de Welstandsnota in werking is getreden, blijft deze bij de beoordeling
van dit bouwvoornemen buiten beschouwing.
Volgens artikel 12, lid 1 van de Woningwet dienen het
uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk te voldoen aan redelijke eisen van welstand, zowel op
zichzelf als in verband met zijn omgeving of de te verwachten ontwikkeling
daarvan. Hoewel de welstandscommissie betreffende het bouwplan Ceram Boeroe
positief is geweest over het uiterlijk van de bouwwerken (interne samenhang van
de architectuur) en de inpassing in de bestaande structuur van de wijk,
heeft zij toch een negatief eindadvies gegeven. Als motivering hiervoor werd de parkeeroplossing en de parkeerdruk op
de omgeving gegeven.
Uit de jurisprudentie inzake welstandstoezicht blijkt echter
dat de beoordelingsruimte van de welstandscommissie op het punt van de
plaatsing van een bouwwerk beperkt is, omdat deze een aspect van
planologische aard betreft en een welstandstoets niet mag leiden tot
belemmering van de verwezenlijking van de aan de grond toegekende bestemming.
Het parkeerplan en het effect ervan, waarover de welstandscommissie in dit
geval negatief heeft
geoordeeld, is een planologisch onderwerp, dat door burgemeester en
wethouders bij de vrijstelling en de bouwvergunningverlening dient te worden
afgewogen en niet door de welstandscommissie in het kader van artikel 12, lid 1
Woningwet.
Bij de bestuurlijke beoordeling van dit bouwplan, speelt
tevens het belang van volkshuisvesting en stedenbouwkundige verdichting een
belangrijke rol. Het onderhavige project beoogt onder meer de bouw van
seniorenwoningen en betaalbare koopwoningen van hoge kwaliteit. Dit voornemen
past in het beleid van de gemeente en de provincie, zoals deze verwoord is in
de “Toekomstvisie omvang
woningvoorraad Delft uit 2003” en in “De regionale woonvisie Haaglanden
2000-2015”.
Het
bouwplan van Ceres is in lijn met beide documenten en draagt bij aan de
ambities die in deze documenten worden beschreven.
Het
plan voldoet aan de woningbouw met een verdeling van 30% sociaal en 70%
marktgerichte woningbouw, zoals in de regionale visie wordt aangegeven.
Hiernaast is het bouwplan conform het streven van de gemeente om woningbouw op
verdichtinglocaties te realiseren. Voor de gemeente Delft als een compacte
stad, zijn verdichting en functieveranderinglocaties van groot belang
om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen en tevens het buitengebied
te kunnen ontzien. Hiernaast draagt het
plan bij aan de ambities ten aanzien van het toevoegen van woonkwaliteit
door de realisatie van nieuwbouw koopwoningen, waaraan in Delft veel behoefte
is. Bij herstructurering wordt gestreefd naar een gedifferentieerde wijkopbouw
en een gedoceerde krimp van de sociale woningvoorraad van onvoldoende
kwaliteit, die vervangen wordt door koopwoningen van hoge kwaliteit.
Samenvattend kan over de in punt 2 genoemde zienswijze
opgemerkt worden dat:
·
de commissie het uiterlijk van het bouwplan en de inpassing
in de bestaande structuur van de wijk positief heeft beoordeeld,
·
de gemeente eveneens van oordeel is, dat het uiterlijk en de
plaatsing van het onderhavige bouwwerk aan
redelijke eisen van welstand voldoen,
·
de parkeeroplossing waarop de welstandscommissie haar
negatief advies heeft gestoeld, een stedenbouwkundig onderwerp is, dat slechts bij de bepaling van het wel of niet
verlenen van een bouwvergunning hoort te worden meegenomen,
·
de gemeente groter belang hecht aan het algemene belang van
volkshuisvesting en stedenbouwkundige vernieuwing, dan het effect van de
parkeeroplossing, waarop het negatieve welstandsadvies is gebaseerd (los van
het hiervoor gestelde met betrekking tot de reikwijdte van de welstandstoets).
Gelet op deze afwegingen vormt het negatieve
welstandsadvies, zoals het is gegeven, geen beletsel voor de voortzetting van
de vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 WRO.
3.
Parkeren
De
toegepaste parkeernorm is ontoereikend en het aantal parkeerplaatsen voldoet
niet aan de gemeentelijke norm. Er is een aantal bestaande parkeerplaatsen
onterecht meegenomen bij het bepalen van de benodigde plaatsen in het
plangebied. De maatvoering van de toegepaste parkeerplaatsen komt niet overeen
met de richtlijnen van ASVV. Haaks parkeren past niet in het stratenpatroon van
de Indische buurt en geeft overlast vanwege de koplampen die in de woningen
schijnen. Bij het gelijke aantal woningen wordt het bouwen van een ondergrondse
parkeervoorziening als alternatief aangedragen.
Bij de bepaling van de benodigde parkeerplaatsen is
uitgegaan van het parkeerbeleid zoals dit vastgesteld is door de gemeenteraad
op 2 oktober 2003. Op deze norm is conform de richtlijnen 10% korting
toegepast, omdat de bouwlocatie binnen 400 meter van een tramhalte (Hoogwaardig
openbaar vervoer) ligt. De grootte van de parkeerplaatsen en de inrichting van
het gebied zijn bepaald aan de hand van de ASVV (Aanbeveling voor
stedenbouwkundige verkeersvoorzieningen) en de normen van het Handboek Openbare
Ruimte Stad. In tegenstelling tot het gestelde in punt 3 van de zienswijze,
voldoet het onderhavige plan wel aan deze normen en maten.
Ingegeven door het gemeentelijke streven naar verdichting in
de stad en tegelijkertijd het creëren van voldoende parkeervoorzieningen, is
bij het onderhavige bouwplan gedeeltelijk het haaks parkeren ingepland. Uitgaande van de nieuwe stedenbouwkundige
context is deze keuze aanvaardbaar. Bij haaks parkeren kan het, afhankelijk van
de concrete situatie, voorkomen dat in woningen geschenen wordt. Dat dit
eventueel kan gebeuren, levert geen overlast op.
De stelling, dat een aantal bestaande parkeerplaatsen
onterecht is meegeteld is onjuist. De betreffende parkeerplaatsen waren ,
immers, bestemd voor de inmiddels afgebroken woningen.
De straten langs het plangebied zullen heringericht worden.
Daarbij zullen volgens de herziene gemeentelijke
parkeernormen nieuwe
parkeerplaatsen worden toegevoegd.
Voorts wordt opgemerkt, dat niet alle op de plankaart
ingetekende parkeerplaatsen zijn meegeteld bij de bepaling van de benodigde
hoeveelheid voor het plangebied. De intekening geschiedde nogmaals omdat de
betreffende straten heringericht zullen worden.
Aan een ondergrondse parkeergarage is gepaste aandacht
besteed, maar deze bleek uit financiële overwegingen niet haalbaar te zijn.
Samenvattend kan over de in punt 3 genoemde zienswijze opgemerkt
worden dat:
· de
constatering dat het bouwvoornemen aan de gemeentelijke beleidsnota’s met
trekking tot parkeren voldoet,
· de
overlast veroorzaakt door de in de woningen schijnende koplampen van de auto’s,
niet onevenredig afwijkt van situaties elders in de stad,
· de
gemeente groter belang hecht aan het algemene belang bij de realisatie van de
woningen, dan aan de in de zienswijze veronderstelde nadelen van het
introduceren van het haaks parkeren in de wijk,
· de
bestaande parkeerplaatsen die in het bij het plan benodigde aantal zijn
meegenomen, plaatsen betreffen, die door de bewoners van de gesloopte woningen
al gebruikt werden of konden worden,
· de
toepassing van de nieuwe parkeernorm in vergelijking met de bestaande situatie,
meer parkeerplaatsen met zich mee brengt,
· het
opleggen van de randvoorwaarde aan Ceres voor de bouw van een parkeergarage, om
financiële redenen niet haalbaar is. Bovendien is dit niet redelijk, gezien het
gemeentelijke belang bij de realisatie van het type woningen (seniorenwoningen
en niet tot het hoogste segment behorende koopwoningen).
Gelet op deze afwegingen vormt de
beoogde parkeeroplossing geen beletsel voor de voortzetting van de
vrijstellingsprocedure.
4.
Stedenbouwkundige inpassing
Bouwhoogte,
bouwvormen en bouwvolume passen niet in de wijk. Het wordt afgeweken van het
bestaande stratenpatroon en de zichtlijnen.
De
gemeente heeft beleidsvrijheid bij de stedenbouwkundige herontwikkeling van een
gebied. Afwegingen op verschillende beleidsterreinen en veranderende maatschappelijke
inzichten en normen beïnvloeden het resultaat van de stedenbouwkundige
vernieuwing.
In
de onderhavige herontwikkeling speelde dat in de Indische buurt grotere
woningdifferentiatie wenselijk is, waarbij naast vervanging van de bestaande
woningen, tevens gelijkvloerse woningen ten behoeve van senioren benodigd
zijn. Hiervan uitgaande is ervoor
gekozen om de locatie in een nieuw stedenbouwkundige context te herontwikkelen.
Er
is gestreefd om binnen de grenzen en mogelijkheden van de verschillende
beleidsvelden een aansluiting te vinden bij de bestaande omgeving. De
aansluiting hield echter niet in, dat de bestaande bouwhoogte of -vormen
overgenomen zouden moeten worden. De wens voor gestapelde woningen mocht de
woonkwaliteit (zon- en lichttoetreding) in de buurt niet significant aantasten.
Hierdoor is voor de appartementen geen grote bouwmassa (galerijflat) ingepland,
maar is voorzien in beperkte bouwhoogtes, in een blokkenstructuur
geprojecteerde woongebouwen, naast de kleinere wooneenheden voor de
eengezinswoningen. Hoewel het bouwplan qua stratenpatroon en zichtlijnen
afwijkt van de voorheen bestaande
toestand, sluit het plan op
verantwoorde wijze aan op de bestaande omgeving. Voorts is de bij dit
plangebied gekozen invulling niet
onlogisch of onacceptabel, nu er
sprake is van stedelijke vernieuwingen.
Samenvattend kan over de in de punt 4 genoemde zienswijze
opgemerkt worden dat:
·
de gemeente beleidsvrijheid heeft bij stedenbouwkundige
herontwikkeling van een daarvoor in aanmerking komend gebied,
·
de gekozen opzet/invulling aanvaardbaar is, gelet op de
financiële en stedenbouwkundige haalbaarheid, in relatie tot het woonprogramma,
dat ingegeven is door de volkshuisvestingsbelangen,
·
in de zienswijze geen feiten of omstandigheden zijn aangedragen
die op concrete en onevenredige aantasting van belangen wijzen.
Gelet op deze constateringen bevat punt 4 van de zienswijze
geen argumentatie om de
vrijstellingsprocedure te staken.
5.
Het bouwplan voldoet niet aan het ontwikkelingsplan
omdat er niet voldaan wordt aan de in het ontwikkelingsplan gestelde
voorwaarden te weten : Het groene karakter van de buurt wordt niet behouden.
Het plan voegt zich niet naar de verkavelingstructuur van de omgeving. De
ruimte wordt niet gedifferentieerd ingevuld. De toename van het
bebouwingspercentage overschrijdt de maximaal toelaatbare 15 %.
Het karakter van het plangebied zal, wat het groen betreft
veranderen; dit is inherent aan de wijziging van de stedenbouwkundige context.
Het belang van aanwezig groen wordt echter
erkend door de gemeente, nu bijzondere
aandacht is besteed aan de openbare ruimte door een inrichtingsplan op te
stellen. De geplande inrichting van de
binnenterreinen tussen de appartementenblokken
zal zeker een positieve bijdrage
leveren aan de belevingswaarde van het gebied. Er is voorgenomen om ter
plaatse hoogteverschillen te
creëren, bloesemdragende bomen te
planten en een fraai gazon aan te leggen.
De structuur en opbouw van de wijk zijn ter plaatse niet volledig overgenomen, maar deze
zijn evenmin genegeerd. Het
bouwprogramma is binnen de mogelijkheden en wensen in kleinere delen opgedeeld.
Aan de hand daarvan is gestreefd om de aansluiting bij de directe omliggende
ruimte gestalte te geven. De ingangen zijn voorzover mogelijk op het openbare
gebied georiënteerd en de rooilijnen zijn duidelijk, waardoor er geen
versnipperd beeld kan ontstaan. Het aanzicht van de singel / Minahasastraat
wordt gerespecteerd, doordat ten opzichte van bestaande parkeervoorzieningen
hier geen extra parkeerplaatsen worden
toegevoegd.
Over de toename van de bebouwingsoppervlakte kan het
volgende worden opgemerkt:
De berekening leert dat de oppervlakte van de gesloopte
woningen 2534 m2 bedroeg en die van de nieuw te bouwen bouwwerken 2733 m2. Dit
betekent een toename van de bebouwingsoppervlakte van +/-8 %, hetgeen in overeenstemming is met de
betreffende randvoorwaarde die in het
Ontwikkelingsplan Cerem Boeroe is verwoord.
Geconcludeerd wordt
dat de in dit punt genoemde zienswijze niet wordt gedeeld.
6.
Volkshuisvesting
Het
is niet met een onderzoek onderbouwd of er werkelijk behoefte is aan
seniorenwoningen in Delft. Nergens staat vermeld welke leeftijdsgroep men voor
ogen heeft. Volgens de gemeentelijke “toekomstvisie omvang woningvoorraad
Delft” is er juist behoefte aan dure koopwoningen en de onderhavige locatie
leent zich hiervoor.
Hetgeen in dit zienswijzepunt naar voren wordt gebracht is
onjuist, nu de vaststelling van de
noodzaak van seniorenwoningen is gebaseerd op onderzoeksrapporten van:
·
Companen november 1998, “ Gemeente Delft, Vervolg
Seniorenscore” en
·
Quintis, mei 2003 “Woonzorgcombinaties in Delft, Toekomstige
ontwikkelingen in vraag en aanbod”.
Uit het eerste rapport blijkt dat er 80% van de woningen
niet geschikt is voor de huisvesting van ouderen. Het laatste rapport geeft
aan, dat vanwege de vergrijzing behoefte zal zijn aan woningen voor de
leeftijdsgroep tussen de 55 en 75 jaar.
Voor verdere beantwoording van dit onderdeel wordt verwezen
naar de beantwoording bij punt 2.
De opmerking over de behoefte aan duurdere koopwoningen
binnen de gemeente is wel juist. Dit neemt echter niet weg, dat er tevens een duidelijke behoefte bestaat aan
koopwoningen in een minder duur segment, een duidelijke behoefte waaraan dit
bouwvoornemen zeker tegemoet komt
.
Geconcludeerd wordt dat de in dit punt genoemde zienswijze
geen feiten of omstandigheden bevat die
een beletsel vormen voor het volgen van
de vrijstellingsprocedure .