Inleiding

De Sporthal Buitenhof is gebouwd in 1969 en uit onderzoek is gebleken dat deze aan vernieuwing toe is. Tevens zal de nabij gelegen Glenn Millerschool vanaf januari 2006 niet meer voor onderwijsdoeleinden worden gebruikt.

In december 2002 is met de vaststelling van de Meerjarenraming Stedelijke Vernieuwing (MR-ISV 2002 – 2004) besloten de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied rond de sporthal te onderzoeken.

Dit heeft geleid tot bijgevoegde ontwikkelingsvisie, waarvan de belangrijkste inhoudelijke- en procedurele elementen in deze nota worden toegelicht.

 

Ontwikkelingsvisie

Op 18 mei 2004 heeft het college van B&W de concept Gebiedsvisie Sporthal Buitenhof en omgeving vrijgegeven voor overleg met de buurt en de gebruikers van de Sporthal.  Mede als gevolg van de reacties, maar ook op basis van nader onderzoek is uiteindelijk de bijgevoegde Ontwikkelingsvisie tot stand gekomen. Zie Bijlage 1.

 

Op 24 mei 2004 heeft een informatieavond plaatsgevonden. Een verslag hiervan is bijgevoegd als Bijlage 2. Hieraan zijn ook de reacties van een aantal direct betrokkenen toegevoegd, waarmee afzonderlijk nog extra gesprekken gevoerd zijn.

Tevens is bijgevoegd een verslag van een bijeenkomst met de sportverenigingen die gebruik maken van de grote zaal., Bijlage 3.

 

 

 

Uit bovenstaande overleggen zijn de volgende vier, belangrijkste knelpunten naar voren gekomen.

 

1-       Huidige gebruikers sporthal

De sportverenigingen, de huidige gebruikers van de sporthal willen het liefst de huidige hal behouden. De hal bevalt best en als een nieuwe hal kleiner wordt - 24x44m i.p.v. 29x49m – dan heeft dat ook financiële consequenties voor de sportverenigingen. Ook al is het aantal vierkante meters sportfaciliteit over heel Delft genomen binnenkort groter – middels 3 nieuwe sporthallen in de Wippolder, Kerkpolder en Tanthof (zie extern rapport, annex besluit gemeenteraad 27/09/01) dan nog moeten de meeste huidige gebruikers elders uren bijhuren. Zie bijgaand overzicht – Bijlage 4.

Naar verwachting kunnen de huidige gebruikers van de kleine zaal te zijner tijd gebruik maken van andere gymzalen in Delft. 

Aangezien een nieuwe, kleinere hal, in 3 compartimenten kan worden ingedeeld heeft dit geen consequenties voor de scholen, die momenteel overdag gebruik maken van de Sporthal.

 

2-       Parkeren

Er is in de huidige situatie af en toe sprake van parkeeroverlast in de buurt - met name in de avonduren, als het CLD bijvoorbeeld een ouderavond heeft. Omwonenden zijn bang dat de situatie verslechtert als de plannen worden uitgevoerd conform de ontwikkelingsvisie. Het huidige parkeerterrein bestaat uit 169 parkeerplaatsen en wordt in de piekuren gebruikt als overloopgebied. Met inachtneming van de parkeernorm zoals genoemd in de concept ontwikkelingsvisie krijgt het nieuwe parkeerterrein een capaciteit van ca.143. Uitgangspunt is hierbij dat de beoogde nieuwbouwwoningen op de eigen kavel(s) 1,0 parkeerplek per woning gerealiseerd wordt.

 

3-       Woningen aan de Martinus Nijhoff laan

De moskee en het uitvaartcentrum “De Laatste Eer” zijn bang dat hun gebouwen door de realisatie van een bouwblok volledig uit het zicht verdwijnen. Daarbij is het uitvaartcentrum bang dat hun toegangsroute voor bezoekers slecht zichtbaar wordt en dat een eventuele onderdoorgang een hangplek voor jongeren zal worden.

 

4-       Horeca

Een externe horecagelegenheid blijft in combinatie met de sporthal bestaan. Bij een kleinere hal zal ook de horecavoorziening kleiner worden. Hierdoor zal het bestaande huurcontract moeten worden gewijzigd. Ook het bestaande gebruik, bijvoorbeeld door een dart-vereniging, komt waarschijnlijk onder druk te staan – afhankelijk van de grootte van de uiteindelijk in te passen ruimte. Tevens leent een kleinere hal – met een kleinere tribune - zich minder voor grootschalige evenementen die af en toe in huidige hal mogelijk waren. Hierdoor wordt de omzet van de exploitant van de horeca voorziening lager.

 

Conclusie:

Naar aanleiding van de consultaties met gebruikers en omwonenden is de concept Gebiedsvisie - zoals in de zomer van 2004 is vrijgegeven - op twee essentiële punten gewijzigd:

1-       De bebouwingsmogelijkheid aan de Martinus Nijhofflaan – direct ten zuiden van de bibliotheek – is zodanig ingeperkt dat de moskee en het gebied erachter beter zichtbaar blijven;

2-       De afmetingen van de sporthal zelf zijn gewijzigd in 28x48m in plaats van de 24x44m zoals in de concept Ontwikkelingsvisie stond aangegeven. Hier wordt in belangrijke mate tegemoet gekomen aan de wensen van de huidige gebruikers. De consequenties voor de Sportverenigingen, zoals genoemd in Bijlage 4, zijn hiermee derhalve niet meer aan de orde.

 

Daarnaast wordt in het Programma van Eisen dat voor de geplande Ontwikkelingscompetitie wordt gemaakt specifiek aandacht besteed aan de horeca-faciliteit en met name de parkeervoorzieningen.

 

Ten aanzien van het plan in het algemeen, de contouren van het plan, de bouwhoogtes, de te realiseren woningen en dergelijk bestaat voor het overige weinig bezwaar.

 

 

Renovatie of Nieuwbouw

Op basis van een extern gemaakte  “Quick Scan Sporthallen Delft” heeft de Gemeenteraad in maart 2000 geconstateerd dat “de kosten voor nieuwbouw van een (vervangende) overdekte accommodatie voor sporthal De Buitenhof mogelijk lager uitvallen dan de kosten van achterstallig onderhoud”.

Op 27 september 2001 is gevraagd of er een voorstel voor de toekomst van de Sporthal gemaakt kon worden, “waarbij gedacht wordt aan renovatie van de bestaande hal of ver/nieuwbouw”.

In de MR-ISV rapporten uit 2002 en 2003 staat voorts dat er geld vrij is gemaakt voor onderzoek en voorbereidingskosten voor de nieuwbouw van de sporthal.


In de concept gebiedsvisie stond renovatie derhalve nog steeds als mogelijkheid genoemd ook al is op de voorlichtingsavond reeds gemeld dat het om financiële redenen meer voor de hand lag om tot nieuwbouw over te gaan.

In bijgevoegde concept Ontwikkelingsvisie is deze renovatie-variant definitief uit de tekst verdwenen en wel om de volgende redenen.

 

 

 

 

1-       De kosten voor grootschalige renovatie zijn geschat op een kleine € 2 miljoen.  Hiermee zou de hal weer 40 jaar mee kunnen. Berekeningen zijn hiertoe gemaakt om een goede vergelijking te kunnen maken met nieuwbouw-varianten.

 

2-       Er zijn uitgebreide financiële berekeningen gemaakt waarbij de vastgoedexploitatie van de sporthal en de nieuwbouw variant naast elkaar zijn gezet. Hieraan zijn voor beide opties grondexploitatie berekeningen toegevoegd, waaruit blijkt dat bij nieuwbouw meer inkomsten worden gegenereerd dan bij renovatie. Het overzicht van deze berekeningen is te vinden in onderstaande tabel.

 

Netto Contante Waarde

(40 jaar)

Renovatie

Nieuwbouw

 

 

 

Vastgoed exploitatie

(excl. BTW) *

- € 1.574.000

- € 2.175.000

Grondexploitatie

 

 + € 659.000

+ € 1.749.000

Totaal financieel resultaat

- € 915.000

- € 426.000

*           dit bedrag is gebaseerd op een positieve uitkomst van lopende   onderhandelingen met de fiscus over toepasbaarheid van btw aftrek op sportaccomodaties

 

 

3-       Bij renovatie geldt dat de risico’s op onvoorziene omstandigheden groter zijn dan bij nieuwbouw. Ook blijft het voorzieningenniveau bij renovatie grotendeels gebaseerd op het oorspronkelijke bouwniveau van 1969. Met andere woorden, grotere functionele verbouwingen zijn in de (renovatie)berekeningen buiten beschouwing gebleven.

 

4-       De consequenties van grootschalige renovatie is dat het gebruik van de Sporthal voor de sportverenigingen en de scholen gedurende een flink aantal maanden niet mogelijk is. Van de ca. 9 maanden dat de renovatiewerkzaamheden zullen gaan duren zal dit minimaal 4 - 6 maanden het geval zijn. Het zal zeer moeilijk zijn, zo niet onmogelijk, om voor iedereen een passende vervangende locatie aan te bieden. Bij een nieuwbouw variant wordt gefaseerd gebouwd, zodat het gebruik vrijwel permanent gewaarborgd kan worden.

 

Conclusie:

De huidige sporthal is dermate verouderd dat de benodigde grootscheepse renovatie, inclusief asbestsanering e.d. een onverantwoord hoge investering nodig maakt.  Aangezien in het totale financiële plaatje de nieuwbouw variant er substantieel minder negatief uitspringt wordt in de ontwikkelingsvisie voorgesteld om alleen plannen te (laten) maken voor nieuwbouw van de sporthal.

 

 

Ontwikkelingscompetitie

Zoals in bijgevoegde Ontwikkelingsvisie staat vermeld is het de bedoeling dat relevante stukken aan diverse marktpartijen worden uitgereikt op basis waarvan zij een aanbieding kunnen doen met inbegrip van een stedenbouwkundig plan en een grondbieding.

Naast een nieuwe sporthal gaat het hierbij om 70 - 100 woningen langs de Martinus Nijffhofflaan en ca. 20 grondgebonden woningen aan de Buitenhofdreef, c.q. de Glenn Millerstraat. Het betreft hier een centraal gelegen locatie waar de nodige extra woningen kunnen worden gebouwd, onder meer geschikt voor ouderen en/of woon-zorg combinaties.  Aangezien op deze locatie een aantal verschillende functies vlak bij elkaar gerealiseerd wordt is de uitdaging aan marktpartijen om met ruimtelijk efficiënte en integrale ontwerpen te komen, die financieel haalbaar worden geacht.

Parallel hieraan gaat de gemeente taakstellend een oplossing zoeken voor het financiële tekort dat zich in het huidige theoretische model voordoet – middels het maken van een herberekening van onder andere de onderhoudslasten van de sporthal over de gehanteerde periode van 40 jaar.

 

Voorstel is om te starten met de voorbereidingen van een meervoudige ontwikkelingscompetitie met voorselectie. Op basis van bestaande regelgeving vindt een objectieve en zorgvuldige selectie plaats. Mede na een extern advies is geconcludeerd dat er geen Europees aanbestedingstraject doorlopen hoeft te worden omdat het drempelbedrag bij de gunning van het sporthalproject zelf niet wordt overschreden.

 

Indien in mei 2005 de advertenties worden geplaatst - met een oproep tot aanmelding - kan na het gehele traject sprake zijn van contractvorming met de winnende partij na ca. 7 – 8 maanden.

 

Indien duidelijk is welk  plan er uiteindelijk geselecteerd wordt zal ook het ontwikkelingsplan voor het gebied aan de Gemeenteraad worden aangeboden. De procedure voor het ontwikkelingsplan zal deels parallel lopen met die van het bouwplan.

 

De verwachting is dat zowel de Oostpoortschool als de Herman Broereschool het gebouw aan de Glenn Millerstraat in het voorjaar van 2006 hebben verlaten, zodat met de sloop van dit gebouw kan worden begonnen. De ruimte zal in eerste instantie gebruikt worden als parkeerterrein, zodat bij de geplande gefaseerde aanpak het huidige parkeerterrein gebruikt wordt als locatie voor de nieuw te bouwen sporthal.

Een gedetailleerde planning zal te zijner tijd aan de Raad worden aangeboden.

 

 

Voorstel:

-          vaststelling van de Ontwikkelingsvisie;

-          kennis te nemen van het verslag van de informatieavond hierover;

-          akkoord gaan met de sloop van de bestaande sporthal en voorbereidingen te treffen voor nieuwbouw van een hal ter grootte van 28x48m;

-          besluit tot het opstarten van een ontwikkelingscompetitie, waarin een schetsplan en grondbieding wordt gevraagd aan marktpartijen op basis van de ontwikkelingsvisie en een programma van eisen;

-          genoemde stukken ter behandeling aan de Raadscommissie aan te bieden.

 

Bijlage 1 –       Ontwikkelingsvisie

 

Bijlage 2 –       Verslag informatieavond

 

Bijlage 3 –       Verslag gebruikers sporthal

 

Bijlage 4 –       Consequenties gebruikers sporthal