Op
14 april 2004 heeft wethouder Grashoff namens de gemeente een
Samenwerkingsovereenkomst met BAM Utiliteitsbouw bv ondertekend. Daarin werd
geregeld dat de gemeente samen met deze private projectontwikkelaar bij het
Station Zuid een drietal kantoorgebouwen gaat ontwikkelen van tenminste 30.000
m² en maximaal 37.500 m², afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt.
Inmiddels
heeft het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel het station in het kader van de
Stedenbaan aangewezen als pilotlocatie. Het belang van verdichting rondom het
station is hiermee ook in regionaal verband aangegeven.
In
de genoemde Samenwerkingsovereenkomst waren een reeks globale afspraken
opgenomen die in de nu voorliggende Raamovereenkomst zijn uitgewerkt. Van groot
belang is de juridische vorm waarin de samenwerking is gegoten. Via een
Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) dragen de gemeente en BAM
Utiliteitsbouw in gelijke mate de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van
deze deze kantoorlocaties. Ook over de taak- en risicoverdeling zijn afspraken
gemaakt en opgenomen in de Raamovereenkomst. De GEM wordt ingericht als een
zogenaamde CV/BV- constructie (Commanditaire Vennootschap/Besloten
Vennootschap), waarin via het scheiden van de inbreng van het benodigde
kapitaal door zogenaamde stille vennoten (commandieten: één namens de gemeente
en één namens BAM Utiliteitsbouw bv) en de uitvoering van de activiteiten door
een GEM Beheer bv een belastingvoordeel wordt bereikt. Bovendien zijn op deze
manier de geldschieters aansprakelijk voor niet meer dan hun ingelegd kapitaal.
Met andere woorden, deze juridische constructie geeft bescherming voor de
deelnemende partijen.
Ten
behoeve van de voorgestelde ontwikkeling is samen met BAM Utiliteitsbouw bv een
stedenbouwkundig plan opgesteld, zijn afspraken gemaakt over het
afwerkingsniveau van de openbare ruimte, is een handleiding voor de organisatie
en de administratie opgesteld en is de afspraak over de uitvoering van de
aanleg van de infrastructuur in de openbare ruimte vastgelegd (eerder heeft het
college ingestemd met een wijze waarop bij de aanbesteding zoveel mogelijk
ruimte ontstaat voor marktconformiteit binnen de afspraken die al opgenomen
waren in de Samenwerkingsovereenkomst van april 2004; bvf 456741). Al deze
zaken zijn als bijlage aan de Raamovereenkomst verbonden.
Om
een GEM op deze wijze als CV/BV-constructie in te richten is het noodzakelijk
dat de gemeente ook de volgende stappen zet:
Omdat
de commandiet op grond van de wet op geen enkele wijze beheersacties mag
ondernemen wordt de directie van deze aparte gemeentelijke BV (“De Stille Vennoot”) onder de hoede van
de wethouder Financiën geplaatst. In de Beheers BV, die in feite in opdracht
van beide commandieten de uitvoering geeft aan de acties, nemen in de
bestuurslaag (aandeelhoudervergadering) de wethouder RO en de directeur BAM
Utiliteitsbouw bv Regio Noordwest zitting. De directie van de Beheers BV wordt
gevormd door een projectdirecteur van BAM Utiliteitsbouw BV en van de gemeente.
Daarbij is het voorstel dat de directeur DPP namens de gemeente zitting neemt
in de directie. Onder de leiding van deze directie zal een projectleider van
BAM Utiliteitsbouw bv samen met een projectleider van de gemeente het
dagelijkse werk verrichten.
De
oprichting van de GEM heeft ook een aantal financiële consequenties. Omdat alle
kosten in een nog op te stellen grondexploitatie Station Zuid / Vulcanusweg
verwerkt zullen worden is een voorbereidingskrediet noodzakelijk. Met de
kapitaalsinjecties in de stille vennoot (op te richten als een zogenaamde €
18.000 BV) en in de GEM CV is in totaal € 18.000 + € 95.000 gemoeid. Daarnaast
zijn er notariskosten van ongeveer € 7.000 te verwachten. Ook de baten uit deze
GEM Station Zuid zullen uiteindelijk vloeien in de genoemde grondexploitatie.
Bij het vaststellen van deze exploitatie, die een groter plangebied omvat dan
het projectgebied van de GEM, moet ook bepaald worden waarvoor een positief
saldo wordt aangewend of hoe een eventueel negatief saldo opgevangen wordt.
Gezien
het voorgaande liggen aan het college van B&W de volgende voorstellen voor:
1.
In te stemmen met de Raamovereenkomst Spoorzone Delft-Zuid
tussen de gemeente Delft en BAM
Utiliteitsbouw BV.
2. In te
stemmen met het oprichten van de “De Stille Vennoot BV “,
stille vennoot in de
CV/BV-constructie van de GEM.
3. Het
voornemen van de oprichting van een GEM in de vorm van een
CV/BV ter goedkeuring aan de
Provincie voor te leggen.
4. Het
voornemen van de oprichting van de GEMBeheer BV ter
goedkeuring voor te leggen aan de
minister van Justitie.
5. Een
voorbereidingskrediet van € 120.000 beschikbaar te stellen en dit
te financieren/dekken uit de
gemeentelijke grondexploitatie, zoals
opgenomen in het MPV.
6. Uiterlijk
oktober 2005 wordt een nieuwe grondexploitatie voorgelegd
waarin bepaald wordt welke
reservering in het grondbedrijf gemaakt
moet worden voor een
risicoreservering.
7.
Het
handboek Organisatie en Administratie wordt uiterlijk eind oktober 2005 op de
in dit memo genoemde punten aangescherpt.
8.
De
monitoring van de grondexploitatie en locatieontwikkeling van de GEM BV en GEM
CV volgens MPV-cyclus uit te voeren.
9.
Wethouder
Rik Grashoff te mandateren namens de gemeente Delft de Raamovereenkomst te
tekenen.
JanGeert van der Post