Op verzoek van de raadscommissie Duurzaamheid is onderzocht in hoeverre het mogelijk is om Bacinol te behouden in verband met de komst van de Spoorzone. Dit is uitgewerkt in een memo van Benthem Crouwel van 12 december 2005. Daarin wordt gemeld dat het technisch mogelijk is om het Bacinol-gebouw, uitgezonderd het westelijk deel van de kelder en de begane grond, te handhaven na aanleg van de spoortunnel. De kosten worden geraamd op € 6 miljoen, excl. BTW.

Verondersteld wordt de volgende ruimtelijke indeling ná verbouwing:

	bvo	nvo
kelder	0,00	0,00
Begane grond	0,00	0,00
1e verdieping	871,00	622,45
2e verdieping	871,00	622,45
3e verdieping	670,00	486,50
4e verdieping	670,00	486,50
5e verdieping	670,00	486,50
6e verdieping	670,00	486,50
totaal	4.422,00	3.190,90

Als uitgegaan wordt van een exploitatieperiode van 40 jaar en een gemiddelde renteomslagpercentage van 5%, zal een extra huuropbrengst nodig zijn van € 83,-- per m² nvo per jaar bij volledige verrekening van de BTW, of een extra huuropbrengst van € 99,-- per m² nvo per jaar wanneer de BTW niet verrekend kan worden, om de verbouwingskosten te financieren. Deze bedragen komen boven op het huidige huurtarief c.q. subsidiebedrag. Daarbij wordt bovendien verondersteld dat de huur jaarlijks met gemiddeld 2,1% stijgt en sprake is van een gemiddelde leegstandpercentage van 3%.

Nog een aantal aantekeningen:

1. In de kostenraming is géén rekening gehouden met kosten tijdelijke huisvesting gedurende de bouwwerkzaamheden.
2. In de kostenraming is géén rekening gehouden met de ambtelijke kosten verbonden aan de voorbereiding en realisatie van de verbouwing.
3. Verondersteld wordt dat met bijkomende kosten als bodem en asbestsanering, verleggen kabels en leidingen e.d. rekening is gehouden in het project Spoorzone. Zoniet, of als daar nog extra kosten bijkomen, dan dient ook met deze extra investering rekening mee gehouden worden.
4. Tot nu toe is uitgegaan van een exploitatieperiode voor bepaalde tijd. Na verbouwing zal sprake zijn van een exploitatieperiode voor onbepaalde tijd. Dit heeft ongetwijfeld consequenties voor met name de onderhoudslasten van het gebouw. Niet ondenkbaar is dat er een incidentele inhaalslag nodig is en dat de gemiddelde onderhoudslasten hoger uit zullen vallen dan nu geraamd.
5. Exploitatie voor onbepaalde tijd kan gevolgen hebben voor de gebruiks- en milieuvergunning.
6. Bekend is dat asbesthoudend materiaal in het gebouw verwerkt is. Deels zijn de zichtbare materialen al verwijderd. Verondersteld werd dat een deel van de asbesthoudende materialen niet zichtbaar was. Bij een exploitatie voor onbepaalde tijd geeft dit een verhoogd risico en een grote kans dat de nu nog aanwezige asbesthoudende materialen tijdens de exploitatieperiode verwijderd en deels vervangen moeten worden.
7. Thans is sprake van een huurcontract met DSM. Er dient rekening gehouden te worden met de mogelijkheid dat DSM het pand niet langer wil verhuren en de gemeente het pand in eigendom zal moeten verwerven.
8. Bij investeringen in vastgoed tegen de hier genoemde bedragen is het over het algemeen aan te bevelen om het pand in eigendom te hebben. Investeringen in een gehuurd pand leveren immers weinig rendement c.q. hogere verliezen op. Als er verbouwd wordt dan dienen we ook de verwervingskosten bij het onderzoek te betrekken.
9. Het huidige voorzieningenniveau wordt met deze verbouwing niet verbeterd. Dit kan bij een exploitatie voor onbepaalde tijd op enig moment problemen geven. Een deel van het gebouw valt weg met de verbouw van het pand, namelijk de expositieruimte. Daarmee komt ook het bacinol-concept op de helling te staan.
10. Halverwege februari 2006 neemt het college van B&W een besluit over de voorlopige locatiekeuze Bacinol II. In de voorliggende alternatieve locaties zijn twee kwalitatief sterke opties die een investeringsbedrag vragen van ruim onder de 6 miljoen euro. Deze locaties zijn tijdig realiseerbaar.

Aangezien de huidige exploitatie, uitgaven en ontvangsten, niet bekend zijn kan niet gezegd worden wat de totale kostprijsdekkende huur ná verbouwing wordt en of dit past bij de kwaliteit van het gebouw.

In z’n algemeenheid kan wel gesteld worden dat een “kantoorpand” met dit voorzieningenniveau in de huidige markt een huurwaarde kent tussen de € 80 en € 90 m² v.v.o[1]. Als de verbouwing al minstens € 83,-- kost per m² nvo (excl. BTW), dan is de kans groot dat de totale exploitatielasten uiteindelijk hoger uitvallen dan de markthuurwaarde rechtvaardigt.

Een andere benadering is te kijken naar de verkoopwaarde van het object. Als we de huidige WOZ-waarde voor het gemak als referentie nemen, dan bedraagt de verkoopwaarde € 2,7 miljoen. Bij een investering van € 6 miljoen ex BTW of meer, kan gesproken worden van een onrendabele investering die nog groter wordt als de genoemde zaken in de aantekeningen in geld gaat uitdrukken. Daarbij uiteraard wel aannemende dat de gemeente eigenaar is van het gebouw.

---

[1] Het bepalen van een huurwaarde bij een object, gegeven het voorzieningenniveau en de locatie, is feitelijk een taak van makelaardij.