-
Samenvatting pag.
1
-
Aanleiding pag.
3
-
Probleemstelling pag.
3
-
Beheer pag.
4
-
Behoud Bacinol I pag.
4
-
Vergelijking van de alternatieve locaties pag. 5
-
Gebruikers Bacinol I pag. 6
-
Conclusie pag.
7
-
Voorbereidingskosten pag. 7
-
Dekking en planning pag.
8
-
Voorstel pag.
8
-
Bijlage 1 Resultaten vergelijking locaties pag. 9
-
Bijlage 2 Afgevallen locaties pag. 13
Het besluit tot doorgang van de Spoorzone maakt het
vraagstuk ‘Bacinol II’ actueel en urgent. Bestuurlijk is de wens al
uitgesproken om een ‘Bacinol II’ te realiseren. In dit voorstel wordt verslag
gedaan van een eerste toetsing voor een alternatieve locatie. Uit deze
vergelijkende toets komt een nader uit te werken locatie naar voren: het pand
Hooikade 13. De komende periode moet voor deze locatie een aantal zaken als
bestemmingsplan, haalbaarheidsonderzoek, programma van eisen, verkoop panden
financiën verder worden uitgewerkt. Voor deze werkzaamheden wordt een voorbereidingskrediet
aangevraagd van € 35.000,-.
Een
Bacinol II stelt eisen aan de omgeving op verschillende schaalniveaus, zoals
een inspirerend gebouw met publieke uitstraling. Daarnaast moet het de
mogelijkheid bieden tot clustering met andere functies. Ter indicatie van de
kwantitatieve opgave kan het aantal vierkante meters op de huidige locatie
dienen. In Bacinol I wordt gebruik gemaakt van ongeveer 4.000 m2.
Op de huidige locatie is gebleken dat de
samenwerking tussen de verschillende bedrijven en kunstenaars goed werkt. Mede
vanuit die situatie is het onderzoeken van de optie tot het behoud van Bacinol
I de moeite waard. Een verkennend onderzoek heeft inmiddels plaatsgevonden.
Behoud zou realiseerbaar zijn door een deel van het huidige gebouw (DSM gist) op
te offeren. Deze verbouwingsoperatie is een dure optie, met grote gevolgen voor
de exploitatie. De verwerving- en onderhoudskosten zijn daarbij nog buiten de
beschouwing gelaten. Daarnaast is het fysiek verschuiven van het gebouw
onderzocht. Ook deze operatie blijkt een zeer kostbare. Van belang is dat de
huidige eigenaar DSM heeft aangegeven niet mee te willen werken met de
behoudvariant. Behoud van Bacinol I wordt om deze redenen als onhaalbaar
beschouwd.
Gebieden als de binnenstad, Delft-Noord en TU-Noord-
Zuid-Kolk - Nieuwe Haven komen door hun karakter en ligging in aanmerking als
locatie voor Bacinol II. Drie locaties, Hooikade 13, Nieuwe Haven en DSM
Hoofdkantoor doorstonden een eerste toets en zijn verder uitgewerkt (zie
hiervoor het schema op pagina 7).
2006 en 2007 staat in het teken van daadwerkelijke
realisatie. Hooikade 13 komt vanwege beschikbaarheid en
karakter pand als beste uit de toetsing. Het voorstel is Hooikade 13 aan te
wijzen als de voorkeurslocatie die nader wordt uitgewerkt. Voorstel is ook om
na positieve uitkomst van de nadere uitwerking (PvE, haalbaarheidsstudie ed.),
met inzet van het voorbereidingskrediet, Hooikade 13 aan te wijzen als
definitieve locatie.
De locatie de Nieuwe Haven is een waardevol
alternatief om in de toekomst uit te werken. De kracht van deze locatie schuilt
in de combinatie van verschillende functies die in een keer ingevuld kunnen
worden.
Aanleiding
Per 1 januari 2008 is de sloop van het huidige
Bacinol-gebouw aan de Wateringsevest gepland ten behoeve van de Spoorzone. De
spoortunnel gaat op deze plek ondergronds. Hiermee komt een broedplek voor
ondernemers (design & architectuur), kunstenaars en de expositieruimte te
vervallen. Deze groepen willen we graag voor de stad behouden en tijdig van een
nieuwe plek voorzien. Het succes van Bacinol I heeft de meerwaarde aangetoond
en daarmee het pad geëffend voor een groter vervolg.
In
dit voorstel wordt het behoud van Bacinol I onderzocht en drie alternatieve
locatieopties voorgesteld voor Bacinol II. Aan de hand hiervan wordt in dit
voorstel een voorkeurslocatie voor Bacinol II gepresenteerd.
Het recente besluit tot doorgang van de Spoorzone
maakt het vraagstuk naar Bacinol II actueel en urgent. Gezien het tijdspad van
de sloop van het huidige pand, is het nodig om binnen een tijdsbestek van twee
jaar tijd een nieuwe locatie gereed te hebben en verhuisd te zijn. Het jaar
2007 is nodig voor de voorbereiding, zodat begin 2008 – voor de sloop -
verhuisd kan worden. Bestuurlijk is de wens al uitgesproken om een Bacinol II
te realiseren. Aan de hand van de nader uit te werken locatie, de
voorkeurslocatie Hooikade 13, zullen de komende maanden een aantal zaken als
bestemmingsplan, haalbaarheidsonderzoek, programma van eisen, verkoop pand en
financiën verder uitgewerkt worden. Een voorbereidingskrediet van € 35.000,-
wordt in dit voorstel aangevraagd om deze werkzaamheden uit te voeren ten
behoeve van de definitieve locatiekeuze .
Wenselijk
is dat Bacinol II een vergelijkbare ‘creatieve’ atmosfeer uitademen. Dat wil
zeggen een mix van kunstenaars, ontwerpers, architecten en andere creatieve
ondernemers onder een dak ondergebracht. Dit stelt eisen aan de sfeer en
uiterlijk van het gebouw en de locatie in de stad.
Kwalitatieve opgave
Het huidige Bacinol-gebouw beschikt over 40
werkplaatsen en 12 atelierruimtes voor architecten, ontwerpers en kunstenaars,
2 publieke ruimtes voor tentoonstellingen (geen verkoop), openbare debatten,
presentaties, workshops en kennisuitwisseling. Hier komen de drie disciplines
bouwkunst, vormgevingskunst en beeldende kunst samen.
Bij de realisatie van Bacinol II gaat het niet
zozeer om de precieze één-op-één verplaatsing van de huidige bewoners van
Bacinol, maar om het creëren van een plek waar het Bacinol-concept kan aarden
en verder kan groeien. Het Bacinol-concept komt in het kort neer op een
symbiose van kunstenaars en bedrijven uit de creatieve en kennisintensieve
sector in een karakteristieke omgeving. Dit kan in principe zowel in een oud
pand als in nieuwbouw.
Bacinol II stelt eisen aan de omgeving, op
verschillende schaalniveaus:
a. Goed
gebouw, geschikt voor de doelgroep met een verscheidenheid aan maatvoering,
ruimtelijke opzet en prijsstelling.
b. Goede
aansprekende en inspirerende locatie met doorgroeimogelijkheden.
Daarnaast worden er ook eisen gesteld aan de
stedelijke omgeving:
c. De
publieke uitstraling van het gebouw zelf; de faciliteiten voor expositie,
openbare bijeenkomsten e.d. van het huidige gebouw kunnen op verschillende
plaatsen in de stad meerwaarde hebben.
d. Clustering
met andere, verwante functies kan leiden tot een aantrekkelijk stedelijk
vestigingsklimaat (bijv. ‘cultureel kwartier’) en een gebied voorzien van
ontwikkelingsimpulsen.
Het vinden van een alternatieve locatie voor
Bacinol I is de primaire opgave.
Er geldt hierbij geen harde eis ten aanzien van het aantal
vierkante meters. Ter indicatie kan het aantal vierkante meters op de huidige
locatie dienen. In Bacinol I wordt gebruik gemaakt van ongeveer 4.000 m2 BVO van de
beschikbare 5.600 m2.
Op basis van dit vertrekpunt
gaat een adviesbureau een uitgewerkt programma van eisen opstellen, door inzet
van het voorbereidingskrediet. Bij het opstellen hiervan worden de huidige
gebruikers (huurders, Stichting Bacinol Expo en beheerder) geraadpleegd. Het
uitgewerkte programma van eisen wordt getoetst op de voorgestelde alternatieve
locaties.
De gevestigde bedrijven in de
bedrijfsverzamelgebouwen Leeuwenhoeksingel en Mijnbouwplein zijn waardevol en
moeten Delft als standplaats houden. Het vraagstuk ‘vervangende bedrijfsverzamelgebouwruimte’
moet derhalve breder worden bekeken dan alleen Bacinol I. Voor het
Mijnbouwplein ligt de eerste verantwoordelijkheid bij de eigenaar, de
Technische Universiteit Delft, tot het vinden van een alternatief. Daarbij is
de gemeente bereid mee te denken en samen te werken.
Het voorstel is dat de gemeente niet gaat optreden als
kopende partij en verhuurder van het nieuwe Bacinol-gebouw. Bij andere
partijen, zoals bijvoorbeeld de huidige beheerder ligt er meer expertise. Een
beheerder is beter toegerust tot het exploiteren van een
bedrijfsverzamelgebouw. Afspraken over het uitdragen van een onrendabele top en
beheer maken deel uit van het vervolgtraject, en daardoor als (uitwerking van
een) onderdeel van de inzet van het voorbereidingskrediet.
Behoud Bacinol I
Op de huidige locatie is gebleken dat de
samenwerking tussen de verschillende bedrijven en kunstenaars goed werkt.
Voorbeelden daarvan zijn de tentoonstellingen en de diverse debatten van
Bacinol Expo. Ook blijkt het pand goed te voldoen aan de functie van creatief
bedrijfsverzamelgebouw. Onder andere vanuit die situatie is het onderzoeken van
de optie tot het behoud van Bacinol I de moeite waard, zoals ook tot uiting
kwam bij de behandeling van het bestemmingsplan Spoorzone. Onderzoek naar de
ondertunneling heeft plaatsgevonden. De uitkomsten zijn uitgewerkt in een memo
van Benthem Crouwel van 12 december 2005. Daarin wordt gemeld dat het technisch
mogelijk is om het Bacinol-gebouw, uitgezonderd het westelijk deel van de
kelder en de begane grond, te handhaven na aanleg van de spoortunnel. De kosten
van deze operatie worden geraamd op € 6 miljoen, excl. BTW.
Tijdens de behandeling
van het bestemmingsplan Spoorzone is de mogelijkheid geopperd van het
verplaatsen van het Bacinolgebouw. Vereniging Bacinol meldde in haar
inspraakreactie van 21 februari 2006 dat Prof. Vambersky had onderzocht dat
verplaatsing mogelijk was en dat dat zo’n € 2 miljoen zou kosten. Inmiddels is
er contact geweest met Prof. Vambersky. Hij bleek niet bij het onderzoek
betrokken te zijn en kon evenmin een dergelijk onderzoek uitvoeren. Op grond
van informatie over de kosten van verplaatsing van andere gebouwen en de
daarmee samenhangende eis om een verplaatst gebouw te laten voldoen aan de
eisen van het huidige bouwbesluit, is de conclusie dat een verplaatsing van het
gebouw een veelvoud zal kosten van de door de Vereniging Bacinol genoemde € 2
miljoen. Dat betekent dat een economisch rendabele exploitatie van het gebouw
onmogelijk wordt. Daarnaast is de eventuele verplaatsing van het gebouw Bacinol
in het bestuurlijke overleg met DSM besproken, omdat de verplaatsing op het
terrein van DSM zou moeten plaatsvinden. DSM wil geen medewerking geven aan
verplaatsing. De Gemeenteraad is hier in eerder stadium middels de collegebrief
van 8 mei (kenmerk 20063907) van in kennis gesteld.
Aangezien de huidige exploitatie, uitgaven en
ontvangsten, niet bekend zijn kan niet gezegd worden wat de totale
kostprijsdekkende huur ná verbouwing wordt en of dit past bij de kwaliteit van
het gebouw.
Behoud van het huidige gebouw is gezien de te
verwachten investeringen en de opstelling van eigenaar DSM geen haalbaar
alternatief.
Vergelijking van de alternatieve locaties
Het programma van eisen stelt grenzen aan het
zoekgebied voor een Bacinol II. Gebieden als de binnenstad, Delft-Noord en
TU-Noord-Zuidkolk-Nieuwe Haven komen door hun karakter en ligging in
aanmerking.
Drie locaties, Hooikade 13, Nieuwe Haven en DSM
Hoofdkantoor doorstonden een eerste toets en zijn verder uitgewerkt. Deze
worden in bijlage 1 ‘Resultaten vergelijking locaties’ beschreven en verder
geanalyseerd op geschiktheid.
Het kan gebeuren dat zich gedurende het verdere
zoek- en realisatietraject een interessante locatie aandient. Gezien het grotere
vraagstuk dat er ligt voor het aantal vierkante meters creatieve
bedrijfsruimte, moet het mogelijk zijn om nieuwe locaties mee te nemen.
Om diverse redenen zijn er in de eerste zoekfase al
diverse locaties afgevallen en op een reservelijst geplaatst. Deze zijn terug
te vinden in bijlage 2 ‘Afgevallen locaties’.
Gebruikers Bacinol I
De huidige gebruikers van Bacinol I moeten goed
geïnformeerd worden over de Bacinol II-plannen. Vanuit de huidige
Bacinolgebruikers is een klankbord Bacinol II opgericht. De gemeente heeft
zitting genomen in deze klankbord. Deze klankbord vervult voor de gemeente een
adviesrol voor de wensen en de ideeën over de nieuwe locatie. Bij de leden van
de klankbord Bacinol II is zowel nieuwbouw als industrieel erfgoed een aanvaardbare
optie. De klankbord heeft zich in een raadpleging positief uitgelaten over de
voorgestelde alternatieven. Met name de locaties Hooikade 13 en DSM
Hoofdkantoor worden positief ontvangen.
Daarnaast lopen aparte gesprekken met de Stichting
Bacinol Expo. Zij heeft ook te kennen gegeven een plek te willen krijgen in een
Bacinol II. Dit zal nadere afspraken met de gemeente vergen over subsidiëring.
Interessante gedachtegang is of hier ook een verbinding valt te leggen met een
centrum voor politiek debat zoals genoemd in het coalitieakkoord.
Onder andere via deze klankbordgroep zal
communicatie plaatsvinden over de locatiekeuze en verhuisbeweging naar Bacinol
II. De bewoners van de Leeuwenhoeksingel worden in dit traject betrokken.
Relatie creatieve economie en arbeidsmarkt
In het Bacinol-concept zijn veelal startende
bedrijven gehuisvest. Ondernemers die in veel gevallen afgestudeerd zijn aan de
Technische Universiteit Delft. Deze ondernemers kunnen op een nieuwe locatie
een plek bieden voor stagiairs van verschillende opleidingsniveaus of een
coachende rol spelen richting personen die een bedrijf willen starten. De
gemeente zal daar waar mogelijk dit arbeidsmarktbeleid stimuleren. Dit aspect
valt te integreren in de te ontwikkelen visie en actieplan Creatieve Economie.
Conclusie
|
|
Behoud Bacinol I |
Hooikade 13 |
DSM Hoofdkantoor |
Nieuwe Haven |
|
Beschik-baarheid |
-
DSM eigenaar -
Huur of aankoop onzeker |
-
Gemeente eigenaar -
Korte termijn beschikbaar, Ambulancepost
toekomstige aanvulling |
-
DSM eigenaar -
Termijn onduidelijk tot negatief |
-
Gemeente deels eigenaar, deels Vestia,
aanpandige bedrijven verschillende eigenaren -
Langdurig nieuwbouwtraject |
Inhoudelijk
|
-
Karakteristiek gebouw -
Beproefd concept -
Grootschalige investering aanpassing
Spoorzone -
Forse opknapbeurt gebouw -
4.000 m2 benut van 5.600 m2
|
-
Karakteristiek pand -
Strategische ligging binnenstad en station -
Voorzieningen aanwezig -
Spoorzone -
Water -
3.800 + 400m2 |
-
Zeer karakteristiek pand -
Strategische ligging binnenstad -
Mogelijk Ontwikkelingsgebied -
VVO 4.883m2, waarvan 3.449m2
kantoorruimte |
-
Nieuw- en oudbouw -
Dichtbij tramlijn 19 en binnenstad op
loopafstand -
Strategische ligging in
ontwikkelingsgebied -
Impuls Schieoeversgebied -
Schakel Porceleyne Fles en
Lijm&Cultuur -
Fraaie architectuur -
Water; toervaartvoorziening -
6.000m2 |
|
Conclusie |
Valt af |
Eerste voorkeur |
Derde voorkeur |
Tweede voorkeur |
Voor het primaire doel van het vestigen van een
Bacinol II voldoet Hooikade 13 zeer goed. Uit de eerste toetsing komt naar
voren dat de Hooikade inhoudelijk de eerste voorkeur heeft. Het betreft een
bestaand karakteristiek gebouw dat ruimte biedt voor het programma van eisen.
Daarnaast is deze locatie op tijd beschikbaar. Dit geheel van factoren maakt de
Hooikade 13 tot de beste locatie in vergelijking met beide andere locaties en
tot de nader uit te werken locatie. Hieruit vloeit het voorstel voort om de
Hooikade 13 voorlopig, als voorkeurslocatie, aan te wijzen als de locatie voor
Bacinol II. De ambulancepost kan, als die vrijkomt, als toekomstige aanvulling
voor Bacinol II gelden. Voorstel is om bij een positieve uitkomst van de nadere
uitwerking Hooikade 13 aan te wijzen als definitieve locatie. In de
tussenliggende tijd moet Hooikade 13 in gemeentelijk bezit blijven en
bestemming Bacinol II behouden.
Voorstel:
Hooikade 13 te benoemen als dé nader uit te werken
locatie voor Bacinol II. Deze keuze bij een positieve uitkomst bij nadere
uitwerking aan te wijzen als definitieve locatie.
De locatie de Nieuwe Haven plus directe omgeving is
een waardevol alternatief om voor de verdere toekomst uit te werken. Op korte
termijn kan deze locatie nog niet gezien worden als mogelijk alternatief voor
Bacinol I. De kracht van deze locatie schuilt in de combinatie met andere
functies.
Om te komen tot een
definitieve locatiekeuze moeten de volgende zaken nog uitgewerkt worden:
-
Programma van eisen (min. hoeveelheid
vloeroppervlakten functies)
-
Haalbaarheidsonderzoek
-
Bestemmingsplan
-
Verkoop pand
-
Communicatie
Met deze uitwerking zijn kosten gemoeid. Deze
kosten worden geraamd op € 35.000,-
Voorstel:
Instemmen
met het ter beschikking stellen van een budget van € 35.000 ten laste van de reserve
grote projecten om de uitwerkingsfase locatiekeuze Bacinol te kunnen bekostigen
voor wat betreft locatie Hooikade 13.
Dekking en planning
In de programmabegroting 2006-2009 is voor de jaren
2008/2009 een indicatief investeringsbedrag van totaal € 1 miljoen opgenomen
voor de realisatie van Bacinol II.
Planning
Juni
2006 Voorlopige locatiekeuze in B&W
-
Vaststellen voorlopige locatiekeuze
Augustus/september Voorlopige locatiekeuze
Gemeenteraad
-
Voorstel naar raadscommissie en gemeenteraad
September/ oktober 2006 Uitwerking
-
Opstellen PvE voor voorlopige locatiekeuze
-
Concept exploitatie
-
Kaders inhoudelijk concept
Vierde kwartaal 2006 Definitieve keuze
-
Besluit nieuwe locatie Bacinol II
2007 Realisatie Bacinol
II
Eerste kwartaal 2008
sloop Bacinol I
Voorstel
-
Kennisnemen van deze nota
-
Hooikade 13 te benoemen als dé nader uit te werken
locatie voor Bacinol II. Deze locatie bij een positieve uitkomst na nadere
uitwerking aan te wijzen als definitieve locatie.
-
Instemmen om te komen tot een definitieve
locatiekeuze en hiertoe functionele, wetgevings-, verwervings- en financiële
aspecten uit te werken.
-
De raad voorstellen in te stemmen met een budget
van € 35.000,-- ten laste van de
reserve grote projecten, middels de 64e begrotings-wijziging van
2006 om de uitwerkingsfase te kunnen bekostigen.
-
nota ter kennisname naar raad zenden
Bijlage 1 Resultaten vergelijking locaties
Dit is het voormalige kantoor van de Braatfabriek en huidig sociale
dienstgebouw. Het naastgelegen pand betreft de ambulancepost. Er zijn twee
varianten mogelijk, namelijk met of zonder ambulancepost. In dit voorstel wordt
uitgegaan van de variant met de ambulancepost. Aangezien deze variant meer
bedrijfsvloeroppervlakte oplevert. Daarnaast is de ambulancepost een gebouw
waar een aanvullende voorwaarden voor een bedrijf of stichting gerealiseerd kan
worden.
Gemeente is eigenaar van beide panden.
Hooikade 13 bevat 3.800 m2
BVO en de ambulancepost ongeveer 400 m2
BVO.
De verwachting is dat Hooikade 13 sowieso op tijd
beschikbaar komt voor andere doeleinden. Het college van B&W heeft beslist
(collegebesluiten 22 december 2005 en 6 juni 2006) dat de huidige bewoner van
Hooikade 13, de gemeentelijke sociale dienst, halverwege 2007 verhuist naar
kantoorpand ‘De Rooie Haan’. Hiermee kan de Hooikade 13 halverwege 2007
betrokken worden. De ambulancedienst vertrekt naar het Reinier de Graaf
Gasthuisziekenhuis en kan als aanvulling op de Hooikade dienen.
Inhoudelijk
Qua uiterlijk en karakter
passen de panden goed in het concept dat hoort bij een Bacinol. Het programma
van eisen is goed realiseerbaar. De ambulancepost kan
daarbij als toekomstige aanvulling eventueel dienst doen als expositieruimte. Hooikade
13 is een Rijksmonument.
Die bescherming houdt in dat voor wijzigingen, behalve een bouwvergunning een
afzonderlijke vergunning ex art. 11 Monumentenwet 1988 (ook wel
wijzigingsvergunning of monumentenvergunning genaamd) is vereist. De
karakteristieke panden bevinden zich op een strategisch sterke positie. Zowel
de binnenstad als het station liggen op loopafstand. Voordeel van deze
bestaande panden is dat alle basale kantoorvoorzieningen zoals toiletgroepen en
liften er al zijn. Dit betekent dat beide panden zonder grootschalige
investeringen te betrekken zijn en er geen grootschalige verbouwing hoeft
plaats te vinden.
Bestemmingsplan
De onderstaande kaders zijn van toepassing voor het
bestemmingsplan voor de functie van creatief van bedrijfsverzamelgebouw.
Indien
geen bouwvergunning nodig is (geen draagstructuren aangepast worden) en max.
1500 m2 functiewijziging is een art 19-3 procedure van toepassing. Dit betekent
dat er een initiatiefplan wordt ingediend en getoetst wordt door de
gemeentelijke afdeling Bouw- en woningtoezicht.
Als
het plan wel bouwvergunningsplichtig is en maximaal 1500m2 afwijkt van
bestaande bestemming is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Als de
aanpassing meer is dan 1500m2, moet een ontwikkelingsplan gemaakt worden.
De locaties Engelsestraat 1 en Hooikade 13 hebben
volgens het bestemmingsplan "Hooikade-Zuideinde 2000" beide de
bestemming "Kantoren". De gronden zijn bestemd voor administratie en
daarmee naar aard gelijk te stellen vormen van bedrijvigheid en
dienstverlening. De bouwhoogte bedraagt voor de Hooikade 13 maximaal 14
meter en voor de Engelsestraat 1 maximaal 11 meter. De beide locaties mogen ook
voor 100% worden bebouwd, mits binnen de bebouwingsgrenzen wordt gebleven zoals
gesteld op de plankaart.
Een bestaand karakteristiek gebouw dat ruimte biedt
voor het programma van eisen. Hooikade 13 heeft een strategische ligging ten
opzichte van het centraal station en de binnenstad. De komst van de Spoorzone
en de ligging naast Zuid-Kolk zijn pluspunten van deze locatie. Het pand is
gemeentelijk bezit en op tijd beschikbaar.
Optie 2: DSM Hoofdkantoor
Het kantoorpand ligt op het industrieterrein van
DSM Gist en wordt ten noorden begrenst door de Calvé, ten oosten door de
openbare weg ‘De Wateringsweg’, ten westen en ten zuiden door het
industriecomplex van DSM Gist.
DSM is de eigenaar van het betreffende pand. Dit is
van invloed op de beschikbaarheid. Op dit moment heeft de eigenaar aangegeven
dit pand niet te willen verkopen of beschikbaar willen stellen voor de functie
van Bacinol II. DSM wil deze locatie voor de hoogwaardige kantoormarkt
herbestemmen. Dit maakt de beschikbaarheid een zeer onzekere factor. Daarnaast
gaat de tijdsdruk voortkomend uit de sloop Bacinol I de aankoopprijs parten
spelen.
Het pand bevat: 5.784 m2
BVO, waarvan 4.883 m2 VVO. De
kantoorfunctieoppervlakte is 3.449 m2
(zonder de grote hal die eventueel als expositieruimte gebruikt kan worden).
Bestemmingsplan
Er geldt daar geen bestemmingsplan, derhalve
zijn de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening van toepassing.
Slotsom
Gezien het karakter en de ligging van het pand is
het een aantrekkelijke optie. De kans dat er een tijdige realisatie plaatsvindt
is te gering. De terughoudende opstelling van eigenaar DSM maakt tijdige
beschikbaarheid zeer onwaarschijnlijk. Met name de risico’s over
beschikbaarheid maakt deze optie onaantrekkelijk.
De Nieuwe Haven is een gebied dat gekenmerkt wordt
door oudere panden aan de noordelijke zijde, braakliggend terrein op de kop en
bedrijventerrein aan de zuidzijde. Het gebied maakt nu een enigszins
troosteloze indruk. In een groter blikveld is dit een zeer interessant gedeelte
van de stad dat in ontwikkeling is met onder andere de komst van het Lijm &
Cultuurterrein. Met
de komst van het Lijm & Cultuurterrein en de locatie van de Porceleyne Fles
zal culturele economie een positieve stempel op het gebied plaatsen. Een
stempel dat verder uitgebreid kan worden. Kortom een
gebied dat veel potentie in zich heeft.
De noordelijke zijde bestaat uit oudere bedrijven,
die op termijn overwegen om te vertrekken. Daarmee kan het noordelijke gebied
middels bestaand gebruik danwel nieuwbouw herontwikkeld worden.
Aan de kop van de Nieuwe Haven ligt een
braakliggend perceel. Het gaat hier om een perceelvlakte van 46 x 58 meter.
Indien er uitgegaan van 3 bouwlagen en deels op het water gebouwd zou 6.000 m2
gerealiseerd kunnen worden. Een deel van het gebied is in het bezit van Vestia.
Er staat een mondelinge toezegging van Vestia om te beschikken over hun
perceelgedeelte. Daarnaast zijn er een particulier plannen in ontwikkeling van
een projectontwikkelaars.
Het Bacinol II concept is ook goed te realiseren in
nieuwbouw (uitdagende architectuur) en is niet afhankelijk van een
oud-industrieel pand als onderkomen. In een beperkte variant wordt alleen
uitgegaan van nieuwbouw op de kop van de haven. In een grotere variant wordt
ook de noordelijke zijde bij het gebied betrokken. Het gebied krijgt, gelegen
tussen Gelatine en de Porceleyne Fles, het karakter van creatief en culturele
hotspot.
In de gebiedsvisie Schieoevers is inhoudelijk
ruimte geschapen voor een ontwikkeling van een Bacinol II-gebouw. ‘In
combinatie met een (bescheiden) passantenhaven kan hier een aantrekkelijke mix
van stedelijke functies ontstaan. De minimale ambitie is om op korte termijn
een ‘trekker’ zich te laten vestigen en de kade opnieuw in te richten zodat een
aantrekkelijke route naar de Porceleyne Fles ontstaat.’
Een Bacinol-pand geeft een impuls. Een creatief
bedrijfsverzamelgebouw kan ook andere ondernemers inspireren om te investeren
of zich te vestigen in het Schieoeversgebied.
Bestemmingsplan
Bestemming bedrijfsdoeleinden conform
bestemmingsplan Schieoevers. Bedrijvencategorie 3. Bouwhoogte is maximaal 20
meter toegestaan. Herbestemming (culturele bedrijven, expositieruimte en
horeca) binnen gegeven milieurandvoorwaarden realiseerbaar. Afhankelijk van het
ontwerp van de nieuwbouwvariant zal al dan niet een bestemmingsplanwijziging
noodzakelijk zijn.
Voor het primaire doel het vestigen van Bacinol II
voldoet de Nieuwe Haven. Deze locatie vergt wel een langetermijnaanpak. De
kracht van deze locatie schuilt in de combinatie met andere functies en de
ontwikkelingsmogelijkheid van een groter gebied. Zo wordt de Schie gebruikt,
komt er een architectonische en economische impuls. De Nieuwe Haven is een
toegevoegde schakel voor de Porceleyne Fles en het Lijm & Cultuurterrein.
Echter bekeken vanuit de bril van de multifunctionele inzet van deze locatie
verdient dit een nuancering.
Mede gezien het grotere vraagstuk voor
bedrijfsverzamelgebouwen is de Nieuwe Haven als potentiële locatie voor
(creatief) bedrijfsverzamelgebouw mee te nemen als onderdeel van de uitwerking
van het plangebied Schieoevers.
Bijlage 2 Afgevallen
locaties
|
Locatie |
Gele
Scheikunde
|
Kanaalweg 2b |
Delft Instruments |
|
Beschikbaarheid |
Na 2008 |
Eigenaar DUWO intentie tot hotelontwikkeling. Indien deze
ontwikkeling niet doorgaat, komt deze locatie beschikbaar |
In 2009 gesloopt ivm Spoorzone |
|
Inhoudelijk |
-
Oude TU-faculteit -
Karakteristieke uitstraling -
TU-Noord -
Flink verouderd -
15.000 m2 -
Bestemmingsplan wonen |
-
Oud TU-pand -
Karakteristieke uitstraling -
TU-Noord, rand binnenstad -
Sterk verouderd, grootschalige verbouwing
noodzakelijk -
Meer dan 4.000 m2 |
-
Tijdelijk bedrijfsverzamelgebouw met
leegstand -
Matige uitstraling -
15.000m2 -
Bestemmingsplan: ‘nader uit te werken gebied’ |
|
Conclusie |
Valt af op beschikbaarheid, bestemmingsplan |
Valt af vanwege beschikbaarheid en hoog
investeringsbedrag voor verbouwing |
Valt af vanwege tijdelijkheid |