In
september 2006 heeft de Gemeenteraad unaniem ingestemd met de nadere uitwerking
van de locatie Hooikade 13 ten behoeve van de Bacinol-functie. Hooikade 13
betreft een bestaand karakteristiek gebouw met een gunstige ligging dat
voldoende ruimte
biedt voor de Bacinol-functie. Daarnaast
is deze locatie op tijd beschikbaar. In
de voorlopige locatiekeuze is verslag gedaan van een eerste toetsing voor een
alternatieve locatie. Op aangeven van de raadscommissie EMCR heeft er
onder andere een evaluatie
plaatsgevonden en is gekeken naar het inpassen van nautische- en
horecavoorzieningen in de Hooikade 13 en garanties voor de huidige huurders
Bacinol I in het nieuwe pand.In deze nota komen de resultaten naar voren van:
·
evaluatie;
·
programma
van eisen;
·
bacinol-concept
Hooikade 13;
·
haalbaarheidstudie;
·
verwerving
en financiën;
·
vervolgtraject;
Tot
slot wordt een besluit gevraagd over de definitieve locatiekeuze Bacinol II.
Op
aantal vlakken is het functioneren van Bacinol I geëvalueerd. De evaluatie
(bijlage1) is een gemeentelijke interpretatie op basis van gesprekken en input
van de huurders van Bacinol I. De evaluatie dient ook in die context en
kanttekening gezien te worden. In algemene zin kan gezegd worden dat Bacinol in
een korte periode
haar bestaansrecht heeft bewezen. In bijzonder valt op te merken, mede in
relatie tot de vertrekpunten:
-
Bacinol
I kent bijna een volledige bezettingsgraad.
-
Er
zijn ongeveer 45 bedrijven en 92 arbeidsplaatsen met een totale omzet van €
3,5 miljoen.
-
Het
gebouw is een inspirerende omgeving voor startende en gevestigde ondernemers en
kunstenaars, waarin de samenwerking met elkaar wordt opgezocht.
-
Er
is een naar buiten gerichte houding van ondernemers en kunstenaars en promotie
van het ‘merk’
Bacinol. Er worden activiteiten (bv. Nacht van Kunstfabriek, Bacinol-debatten)
georganiseerd die positief bijdragen aan het sociaal-maatschappelijk klimaat in
de stad.
-
Er
worden (nationale) prijzen gewonnen, al dan niet door inventieve samenwerkingsverbanden
tussen verschillende bewoners die elkaar ‘vinden’ door samen in een gebouw te
werken.
-
Succesfactoren
zijn: ligging en uitstraling pand, kortdurende huurtermijn en lage huurprijs,
aanpasbaarheid ruimtes, binding tussen huurders en de ondernemerskwaliteiten,
sfeer en de zichtbaarheid van Bacinol.
-
Bacinol
past in de Delft Kennisstad strategie.
-
Landelijk
gezien uniek formule van ondernemers, expositie en kunstenaars in een casco
industrieel gebouw.
Voorwaarden
daarbij zijn een uitdagend gebouw en binnenstad of rand binnenstad. Daarnaast
is het beheerconcept van belang met kortlopende huurcontracten en lage
huurprijzen. De huurders hebben aangegeven Hooikade 13 een goede locatie te vinden
voor Bacinol II en zien in de huidige beheerder de aangewezen persoon om het
‘Bacinol-product’ in de toekomst te verbeteren. Een nieuwe locatie biedt kansen
tot verdere productverbetering en het realiseren van verdere ambities. De basis
is gelegd met
Bacinol I. Bacinol II profiteert hiervan en kan de basis verder uitbouwen. Een
publiek toegankelijk horecavoorziening zou daarbij een kans kunnen zijn.
Om
te komen tot een goede herhuisvesting is een programma van eisen geformuleerd.
Als startpunt daarbij is uitgegaan van de wensen (bijlage 2) van de huidige
gebruikers. Bij het programma van wensen wordt uitgegaan van wensen op basis
van de ideale locatie. Niet gehinderd door omvang van het gebouw, planning,
gebouwkarakteristieken dan
wel omgeving. Uiteindelijk zijn de wensen doorvertaald op de locatie Hooikade
13, hetgeen geleid heeft tot een programma van eisen. Naar aanleiding van de
behandeling voorlopige locatiekeuze Bacinol II raadscommissie EMCR van 5
september is er onder andere
het inpassen van nautische functies toegevoegd. Het programma van eisen (PvE)
beschrijft welk niveau en conceptuele eisen gesteld worden aan de huisvesting
van Bacinol, BacinolExpo, nautische voorzieningen en horeca aan de Hooikade 13.
Het PvE (bijlage
3) is opgesteld door ABT Consult, op basis van het PvW en informatie van de
gemeente Delft. Het programma van eisen is een langdurig richtinggevend
programma voor de nieuwe eigenaar om Bacinol te exploiteren. De verschillende
functies zijn kwantitatief en kwalitatief uitgewerkt in het PvE. Voor het
afwijken van het programma van eisen is instemming van de gemeente vereist en
zal ook zo worden vastgelegd in de koopovereenkomst met de nieuwe
eigenaar.
Het
oppervlakte van Hooikade 13 heeft geleid tot een bijstelling van het
kwantitatief programma van eisen. De functies zijn bemeten naar de beschikbare
ruimte waarbij het bacinol-concept kan blijven functioneren. Alle huidige
gebruikers, op een zwaarder industrieel bedrijf na, kunnen met behoud van
kwaliteit ingepast worden in Hooikade 13. Voor het betreffende bedrijf zal
individueel accountmanagement worden toegepast. Het op termijn toevoegen van
het huidige
GGD-pand is wenselijk en inpasbaar
binnen het Bacinol-concept. Indien
de ambulancepost mogelijk beschikbaar komt,wordt deze optie te zijner tijd
onderzocht.
|
Niveau |
|
|
bestemming |
|
oppervlakte NVO (m2)* |
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
souterrain |
|
opslag
/ kantoor expo |
|
35
|
|
||||||||||
|
|
|
|
nautische
functies, sanitair |
40
|
|
||||||||||
|
|
|
|
fietsenberging |
|
60
|
|
|||||||||
|
|
|
|
ateliers |
|
350
|
|
|||||||||
|
|
|
|
totaal
souterrain |
|
485
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
Begane
grond |
entree |
|
|
16
|
|
||||||||||
|
|
|
|
horeca
incl. keuken |
|
125
|
|
|||||||||
|
|
|
|
nautische
functies, toezicht |
20
|
|
||||||||||
|
|
|
|
fac.
Beheer |
|
14
|
|
|||||||||
|
|
|
|
vergaderruimte |
|
37
|
|
|||||||||
|
|
|
|
expo |
|
|
200
|
|
||||||||
|
|
|
|
kantoren |
|
|
280
|
|
||||||||
|
|
|
|
ateliers |
|
100
|
|
|||||||||
|
|
|
|
totaal
begane grond |
792
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
1e
verdieping |
kantoren |
|
|
815
|
|
||||||||||
|
|
|
|
totaal
1e verdieping |
|
815
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
2e
verdieping |
kantoren |
|
|
481
|
|
||||||||||
|
|
|
|
totaal
2e
verdieping |
|
480
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
*
inclusief verkeersruimten |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
|
Totaal
programma |
|
2.572
|
|
|||||||||
|
|
|
|
waarvan
kantoren |
|
1.596
|
|
|||||||||
|
|
|
|
waarvan
ateliers |
450
|
|
||||||||||
|
|
|
|
overig |
|
|
526
|
|
||||||||
Alle
ruimten, met uitzondering van 450 m2 voor kunst zijn inwisselbaar.
De gedachte is dat er een kleine eenheid van 42 á 45 m2 herhaald
wordt en samengevoegd kan worden tot een grote
ruimte met het oog op de flexibiliteit van de indeling. Het betreffen
cascoruimten, waardoor de huurders deze naar eigen inzicht kunnen
afwerken. Daarbij zijn bij uitstek de ruimten op de tweede en derde verdieping
geschikt voor de bedrijven. De kunstenaars op de begane grond en souterrain een
plek kunnen krijgen. In het souterraingedeelte de lichtsituatie daartoe verbeterd
dient te worden.
De
BacinolExpo draagt bij aan het zichtbaar maken van de creatieve industrie voor
de buitenwereld. Uit dat oogpunt is positionering op de begane grond een
vereiste. Een directe relatie met de horecavoorziening is daarbij wenselijk.
Het afwerkingniveau van de expositieruimte moet een goede en neutrale basis
bieden voor de verschillende soorten exposities. De Expo met zijn programmering
is een essentiële schakel in het te generen succes van Bacinol II. De
gemeentelijke programmeringsubsidie
aan BacinolExpo was incidenteel tot en met 2007 en bedraagt € 45.000 per jaar.
De dekking bestaat onder andere uit EZH-gelden. Voor 2008 en verder dient er
nieuwe financiering gevonden te worden. De financiering van de programmering
van de BacinolExpo
wordt betrokken bij de programmabegroting 2008-2011.
Horeca
De
horecavoorziening moet recht doen aan de functie en de omgeving. Horeca die
plek biedt aan ondernemers om hun zakenrelaties daar te ontvangen en de
bezoekers van de Expo uitnodigen om een versnapering te genieten. Bezoekers van
de passantenhaven hebben een plek om daar te ontspannen en in contact te komen
met de creatieve industrie. Het recht doen aan de verschillende doelgroepen,
ondernemer, bezoeker expo en passantenhaven en Delftenaar,
vertaalt zich bijvoorbeeld in ruime openingstijden. Het staat de nieuwe
eigenaar vrij om de horecavoorziening te laten pachten door een
gespecialiseerde horecaondernemer. Voor het voeren van een zelfstandige
horecafunctie is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk en dient
te worden gevoerd. Afhankelijk van de uitkomst zullen we de mogelijkheden
bezien. In de toekomst zal gekeken worden naar verdere mogelijkheden voor het
vestigen van horeca in het Zuid-Kolk/Hooikadegebied.
Nautische
voorzieningen
Nautische
voorzieningen beslaan een drietal aspecten: horeca, sanitair en
havenmeesterkantoorfunctie. Zoals hiervoor aangegeven dient de horeca een vrij
toegankelijke en gastvrije ruimte te zijn met ruime faciliteiten en aanbod
(eten en drank). Een ruimte met zicht op het water en de aanliggende boten.
In het souterrain zijn de sanitaire voorzieningen beoogd, bestaand uit
toiletten, douches, wasruimte en reiniging chemische toiletten.
Ten
behoeve van het nautisch toezicht is er in het programma van eisen ruimte gereserveerd voor een
havenmeesterfunctie.
Met
de komst van een Bacinol doet zich een vergelijkbare parkeerdruk voor als bij
de huidige functie (Sociale Dienst). Het gebouw ligt volgens de parkeernorm in
de “schil”, en hier is de eis 0,8 parkeerplaats per 100 m2 BVO
bedrijfsverzamelgebouw. De huidige functie voldoet hier niet aan en er is ook
geen ruimte meer op het perceel. De
parkeernorm geeft aan dat in incidentele gevallen de vereiste parkeernorm
omgezet kan worden in een overeenkomst met de initiatiefnemer
om op termijn alsnog de vereiste parkeerruimte aan te kopen in een in de buurt
te realiseren parkeervoorziening. In de nieuwe situatie zou rekening kunnen
worden gehouden met de gevolgen van de ruimere openingstijden. Om
het parkeren
goed in te passen zal als onderdeel van de (koop)overeenkomst met de nieuwe
eigenaar afspraken worden gemaakt. Daarbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het
huren van tijdelijke (Laantje van Vollering) dan wel structurele
parkeerplekken, dan wel afkoop van parkeerplekken door de nieuwe eigenaar. Bij de
implementatie en realisatie van Bacinol zal het parkeren nadrukkelijk punt van
aandacht zijn.
Zoals
ook blijkt uit de evaluatie kan Bacinol voor jongeren een waardevolle plek
zijn in hun onderwijs- en arbeidscarrière. Op drie vlakken zijn er
mogelijkheden: educatie, stages en leerwerkbanen. In het huidige Bacinol vindt
bijvoorbeeld al de Nacht van de Kunstfabriek plaats. Een dergelijk initiatief
kan in een Bacinol II een breder vervolg krijgen, waardoor Delftse scholieren
laagdrempelig en op praktische wijze in contact komen met creatieve bedrijven
en kunstenaars. Zij kunnen hier kennis opdoen en in aanraking komen met deze
beroepen.
Door
stage- en leerwerkplekken te creëren, kunnen Delftse jongeren
in hun eigen stad, dichtbij de onderwijsinstelling of dichtbij huis, hun
praktijkervaring op doen. De jongeren kunnen hiermee werkervaring op doen en
zich oriënteren op een vervolgopleiding of een baan. Voorstellen
vanuit het gemeentelijk
programma Jeugd en Onderwijs zijn op deze terreinen in voorbereiding. Op
dit moment zijn er al stagiairs actief binnen Bacinol op HBO- en WO-niveau. Dit
wordt voortgezet op de nieuwe locatie.
Bij
het voorlopig locatiebesluit zijn drie locaties, Nieuwe Haven, Hooikade 13
en DSM hoofdkantoor specifiek met elkaar vergeleken. Voor de volledigheid komen
deze drie locaties aan bod in de haalbaarheidsstudie.
De
drie locaties, Hooikade 13, Nieuwe Haven en hoofdkantoor DSM, uit de voorlopige
locatiekeuze zijn door adviesbureau ABT Consult getoetst (bijlage 2). De
locaties zijn getoetst op oppervlakte, verdiepingshoogte, ontsluiting, relatie
met stad, uitstraling, parkeren, expo en horeca, investeringskosten,
beschikbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden, planning, beleid, onderhoud en
restwaarde. Algemene conclusie is dat de herhuisvesting van Bacinol II goed
mogelijk is binnen de gemeente Delft. Bij
toetsing van de locaties scoort de Nieuwe Haven goed indien er geen
sprake is van tijdsdruk
vanwege de komst van de spoorzone. Daarnaast is het investeringsniveau (€ 13
miljoen) van nieuwbouw aan de Nieuwe Haven vele malen hoger. Naast de
investeringskosten tellen andere belangen mee bij de uiteindelijke keuze. Van
deze aspecten zijn de verwerving en planning de belangrijkste, maar op
termijn zijn ook de exploitatie en restwaarde interessant. Zowel de Nieuwe
Haven als de Hooikade 13 scoren goed, waarbij de Hooikade de meest voor de hand
liggende locatie is vanwege de snelle beschikbaarheid, korte
bouwtijd en het in verhouding lage investeringsniveau. De locatie DSM valt af
vanwege te verwachten problemen bij de verwerving.
De
huidige gebruikers hebben in een brief van 18 maart 2007 (bijlage 4)
aangegeven, dat ze Hooikade
13 als een geschikte locatie zien. Zij zijn verheugd dat het college heeft
beslist om alleen met de huidige beheerder van Bacinol in onderhandeling te
treden over de verkoop van het vastgoed. Zij zien de locatie en de potentiële
eigenaar als goede randvoorwaarden
om Bacinol II tot een succes te maken.
5.
Verwerving en financiën
In
het voorlopig locatiebesluit is aangegeven over te gaan tot verkoop van het
gemeentelijk pand Hooikade 13, bij positief locatiebesluit, voor de functie
Bacinol II. Belangrijk
uitgangspunt daarbij is de marktconforme waarde die het onroerend goed moet
opbrengen. In het collegebesluit van 6 februari 2007 is beslist om alleen met
de huidige beheerder van Bacinol (= Bacinol bv/Venta bv.) de onderhandelingen
te starten. De gemeente
is op basis hiervan verder in gesprek getreden. Daarbij heeft Bacinol bv. aangegeven bereid te zijn voor de
marktconforme waarde het onroerend goed te verwerven (bijlage 4). Bacinol bv.
heeft verklaard langdurig de functie Bacinol II een plek te bieden, waarbij
het programma van eisen richtinggevend is.
Hooikade
13 wordt naar marktconforme waarde verkocht. Na het instemmen met de
definitieve locatiekeuze worden de vastgoedonderhandelingen afgerond. Conform
collegebesluit van 6 juni 2006 wordt de opbrengst van het onroerend goed
aangewend voor de financiering van de verhuizing gemeentelijke dienst Werk,
Inkomen en Zorg naar de Rode Haan.
In
de programmabegroting is een investeringsbedrag van € 1 miljoen
gereserveerd. Dit bedrag wordt aangewend voor het financieren van de
huisvesting en programmering van de BacinolExpo en de ateliers.
In
het Bacinol II-gebouw komen maatschappelijke functies voor (Expo en ateliers),
waarvoor
geen marktconforme huur gedragen kan worden. De nieuwe eigenaar zal voor de
Expo en ateliersfuncties een eenmalig investeringsbedrag eisen om deze functies
mogelijk te maken. De hoogte van dat bedrag wordt bepaald door het aantal
vierkante meters BVO versus
het verschil tussen de marktconforme huur en de in het atelierbeleid
vastgestelde huur (conform atelierbeleid € 45 m2 prijspeil 2007). De hoogte
hiervan hangt samen met de exploitatie van het pand in de nieuwe kostendekkende
huur. De hoogte van de subsidie
wordt geraamd op
€
550.000. Dit bedrag wordt gedekt uit de reserve grote projecten.
Voor
2008 en verder wordt aanvullende financiering gezocht. Wij nemen dit mee met de
voorbereiding van de programmabegroting
2008-2011.
De
planning
ziet er als volgt uit:
Mei/juni
2007 Afronden
vastgoedonderhandelingen
Tweede
helft 2007 Procedures
(o.a. monumenten- en RO, bouw- en sloopvergunning) en planvorming. Te
verrichten door de nieuwe eigenaar. De gemeente zal participeren middels een begeleidingsgroep.
Eerste
helft 2008 Verbouwing.
Juli
2008 Verhuizing.
Uit
de evaluatie blijkt de economische en maatschappelijke meerwaarde van Bacinol.
Bedrijven vertonen een stevige groei van omzet en arbeidsplaatsen. Daarnaast
draagt
Bacinol bij aan de marketing van Delft als creatieve stad en worden er
waardevolle sociaal-culturele activiteiten georganiseerd. Uit de
haalbaarheidsstudie komt Hooikade 13 naar voren als de meest geschikte locatie.
Dit vanwege het karakteristieke pand, ligging en snelle
beschikbaarheid van de locatie. Voornaamste aandachtspunt is de relatief
beperkte omvang van het pand. De toekomstige ontwikkelingen van de GGD zouden
hiervoor wellicht een passende oplossing kunnen bieden. Indien
de ambulancepost mogelijk
beschikbaar komt,wordt deze optie te zijner tijd onderzocht. Het
programma van eisen op de locatie biedt garantie voor een sterke invulling van
die locatie naar ondernemers, bezoekers, de directe omgeving en breder naar de
stad. Kwalitatief goede faciliteiten die aansprekend zijn voor ondernemer,
kunstenaar, bezoekers van de Expo en horeca. Verkoop van het onroerend goed
naar marktconforme waarde blijft het uitgangspunt.
U
wordt voorgesteld om:
-
In
te stemmen met Hooikade 13 als definitieve locatie voor Bacinol II.
-
De
gemeentelijke afdeling Vastgoed te mandateren de verkoop van Hooikade 13 af te
ronden conform de uitgangspunten van deze nota.
-
De
geraamde subsidie van € 550.000 te financieren uit de reserve grote projecten.
-
De
financiële consequenties
te verwerken in de 45e
begrotingswijziging van het dienstjaar 2007.