Aanleiding
De ontwikkeling van het Warmtebedrijf Delft is in
november 2005 in gang gezet, op basis van de door de Raad in november 2005
goedgekeurde nota “Warmte voor Delft”. Het project is in lijn met de ambities
in het 3e Klimaatplan van de gemeente Delft. De ambitie van het
Warmtebedrijf is steeds geweest om vanaf 2009 te starten met het leveren van
warmte. In het voorgestelde concept ontvangen in 2020 meer dan 20.000
huishoudens duurzame energie en wordt ongeveer 167.000 m2 aan kantoorruimte en
utiliteiten met duurzame energie verwarmd.
Sinds de goedkeuring van de startnotitie in 2005 is er
veel veranderd. De oorspronkelijke en later geoptimaliseerde biedingen voor de
aanleg van de infrastructuur voor warmteuitkoppeling en transport van warmte
waren aanzienlijk hoger dan verwacht op basis van de ramingen. Dit wordt nader
toegelicht in de separate technische notitie over dit project.
Doordat de investeringskosten aanzienlijk hoger uitvielen
dan voorzien, ontstond een tweetal spanningen in het project:
1. spanning
tussen de (financiële) ambities van de gemeente Delft (rendementseis) en de
financierbaarheid van het project enerzijds en de gevraagde vergoeding voor
geleverde warmte van de distributeur anderzijds,
2.
Spanning tussen de vergoeding die de distributeur betaalt
aan het warmtebedrijf en de doorbelasting hiervan aan de eindgebruiker
enerzijds en de beperking in de doorbelasting van deze vergoeding op basis van
het “NMDA-principe” anderzijds..[1]
In de tweede helft van 2007 is met name veel aandacht besteed
aan het op elkaar afstemmen van de businesscases van het distributiebedrijf en
van het Warmtebedrijf. Gedurende uitgebreide onderhandelingen tussen het
Warmtebedrijf en het distributiebedrijf en tussen het Warmtebedrijf en de
bouwcombinatie (zie ook de figuur hieronder) is een aantal optimalisaties nader
uitgewerkt ok deze optimalisaties zijn beschreven in voornoemde technische
notitie. In deze notitie beschrijven wij de huidige stand van zaken van de
financiële haalbaarheid van de huidige opzet van het Warmtebedrijf Delft.
Figuur 1: contractuele verhoudingen Warmtebedrijf Delft
Afwegingskader financiële haalbaarheid
Projectrendement
De
haalbaarheid van het project wordt bepaald aan de hand van het
projectrendement. Dit rendement wordt berekend op basis van de investeringen,
operationele kosten en opbrengsten en belastingen. De vermogensstructuur wordt
daarin niet expliciet meegenomen. De netto kasstromen waarop het
projectrendement gebaseerd is, zijn daarbij gelijk aan de kasstromen die door
de kapitaalverschaffers ingebracht moeten worden of die aan de
kapitaalverschaffers uitgekeerd kunnen worden. Het projectrendement is daarmee
vergelijkbaar met de gewogen gemiddelde kostenvoet van kapitaal (Weighted
Average Cost of Capital, WACC).
Risico/rendement-verhouding
Een
redelijke risico/rendement-verhouding is van essentieel belang voor de
financierbaarheid van het Warmtebedrijf. Bij een financieel haalbaar project
bestaat er een gezonde verhouding tussen het projectrisico en het
projectrendement. Wanneer een project weinig risico kent, wordt dit
doorvertaald naar de financieringsvoorwaarden. De vreemd vermogenverschaffers
zullen in dat geval lagere rentevoeten vragen en eigen vermogenverschaffers
zullen relatief lage rendementseisen stellen. Hierdoor is een lage gemiddelde
kostenvoet van kapitaal (WACC) mogelijk en kan daarmee ook het geeiste
projectrendement relatief laag zijn. Naarmate het projectrisico toeneemt,
zullen de vermogensverschaffers hogere interesten en rendementen eisen en meer
zekerheden vragen, hetgeen zich vertaalt in een hogere projectrendementseis.
Het
projectrisico van het Warmtebedrijf Delft is nog niet volledig te bepalen,
doordat een aantal onderhandelingen nog niet afgerond is en contracten nog niet
volledig uitgewerkt zijn. Het projectrisico hangt namelijk in belangrijke mate
af van de contracten die met aannemers, leveranciers en afnemers gesloten
worden. Het lijkt het erop dat er een substantieel risico bij het Warmtebedrijf
zal blijven liggen. Met name de ontwikkeling van de verkochte hoeveelheid
warmte en van energieprijzen zijn met onzekerheden omgeven, en de risico’s die
dat met zich meebrengt liggen ten dele bij het Warmtebedrijf. Daarom is
verondersteld dat het Warmtebedrijf een gemiddeld projectrisico kent.
Op
basis van een dergelijk risico-profiel kan doorgaans maximaal 70% van de
financieringsbehoefte met vreemd vermogen gefinancierd worden en bedraagt de
risico-opslag op de basisrente[2]
tussen de 1,0% en 2%. Omdat een lening aan het Warmtebedrijf mogelijk in
aanmerking komt voor groenfinanciering, is rekening gehouden met een relatief
lage opslag van 1%, waardoor de totale interestkosten op vreemd vermogen
uitkomen op 5,5%.
Eigen
vermogensverschaffers zullen op basis van een gemiddeld projectrisico een
rendement eisen van 10% tot 15%. Aangenomen is dat een deel van het te storten
eigen vermogen gedaan zal worden in de vorm van een achtergestelde lening. Op
deze achtergestelde lening wordt een interestvergoeding berekend van 8%. De
keuze om het eigen vermogen deels als achtergestelde lening te verstrekken, is
ingegeven door fiscale en financieel-technische overwegingen[3].
Aangenomen is dat aandeelhouders zowel participeren in het aandelenkapitaal als
in het achtergestelde vermogen. Het rendement op eigen vermogen wordt daarom
berekend op basis van beide vermogenstitels (Blended Return on Equity).
Op
basis van deze veronderstellingen (zie onderstaande tabel) kan de WACC berekend
worden.[4]
|
|
Verhouding |
Kapitaalkosten |
|
Vreemd Vermogen |
70,0% |
5,5% |
|
Totaal Eigen Vermogen |
30,0% |
12,5% |
|
…w.v. Achtergesteld
Vermogen |
20,0% |
8,0% |
|
WACC |
100,0% |
6,2% |
De
berekende WACC gaat echter uit van een constante kapitaalstructuur en geen
additionele financieringskosten. Het meenemen van deze elementen heeft een
kostenverhogend effect. Daarom is in overleg met de Gemeente Delft en de
distributeur het vereiste projectrendement vastgesteld op 6,5%.
Onrendabele
top
Wanneer
het projectrendement lager is dan 6,5%, is het project op basis van het in de
vorige paragraaf geformuleerde criterium niet financieel haalbaar en niet
financierbaar. Het model berekent dan de ‘onrendabele top’. Deze onrendabele
top is het bedrag dat à fonds perdu bij aanvang van het project gestort
moet worden om een rendement van 6,5% te behalen. Het resulterende bedrag dient
dus door de Gemeente Delft en / of andere partijen ingebracht te worden om het
project financieel haalbaar te maken.
De
onrendabele top kan ook op andere manieren in het project gebracht worden. Te
denken valt daarbij aan gemeentelijke garanties ten aanzien van de aangetrokken
lening in combinatie met het accepteren van een lager rendement.
Uitgangspunten
Algemene
uitgangspunten
Het
project is verondersteld aan te vangen in 2008 en een looptijd te hebben van 30
jaar. Constructie van de eerste fase vindt geheel plaats in 2008, zodat in 2009
door het Warmtebedrijf warmte geleverd kan worden aan het distributiebedrijf.
Prijzen
worden in het model geïndexeerd. Prijzen worden verondersteld jaarlijks met 2%
te groeien.
Technische
uitgangspunten
De
technische uitgangspunten zijn beschreven door HoST in een separate notitie.
Investeringen
De
investeringen in het Warmtebedrijf worden in twee fasen uitgevoerd. In de
eerste fase (2008) wordt 49,6 mln. euro geïnvesteerd[5].
In de tweede fase, die gepland staat voor 2011, wordt nog eens 9,7 mln. euro
(prijspeil 2007) geïnvesteerd. Naast deze investeringen zijn er gedurende de
looptijd van het project enkele herinvesteringen nodig, in totaal 0,8 mln.
euro.
De
afschrijvingstermijn is per investeringspakket vastgesteld. De
afschrijvingstermijnen variëren van 16 jaar (installaties e.d.) tot 50 jaar
(warmteleidingen e.d.).
Aan het
einde van het project hebben de activa van het Warmtebedrijf een substantiële
restwaarde[6]:
13,0 mln. euro. Verondersteld is dat de activa tegen de boekhoudkundige waarde
verkocht kunnen worden.
Opbrengsten
Het
Warmtebedrijf ontvangt haar voornaamste inkomsten uit de levering van warmte en
de verkoop van elektriciteit.
Inkomsten
uit de levering van warmte bestaan uit drie componenten:
§
Vaste
vergoeding: 1,9 mln. euro per jaar
§
Verkoopprijs
warmte: 6,58 euro per GJ
§
Piekvergoeding:
15,83 euro per kW
Het
aangesloten aantal woningen en vierkante meter kantoorruimte is in overleg
tussen de Gemeente Delft en de beoogde distributeur geraamd. Daarbij is
aangenomen dat het gemiddelde aansluitvermogen 6,10 kW per woning en 0,085 kW
per m2 kantoorruimte is. De veronderstelde gemiddelde warmtevraag is
26,00 GJ per woning en 0,325 GJ per m2 kantoorruimte.
De
hoogte van deze drie individuele componenten zijn als uitgangspunt gebruikt
voor de financiële analyse en zijn onderwerp van onderhandeling met het
distributiebedrijf. De hoogte van de vergoedingen is zo gekozen, dat het
distributiebedrijf een projectrendement realiseert dat vergelijkbaar is met het
projectrendement waar het Warmtebedrijf op stuurt. Op basis van de huidige
veronderstellingen komen de opbrengsten uit de levering van warmte gedurende de
gehele looptijd van het project op 332 mln. euro.
Naast
inkomsten uit de levering van warmte ontvangt het Warmtebedrijf ook inkomsten
uit de verkoop van elektriciteit. Een deel van de opgestelde (warmte-)
productiemiddelen wordt namelijk gebruikt voor elektriciteitsopwekking indien
de warmtevraag het toelaat. Uit de verkoop van elektriciteit verdient het Warmtebedrijf
48 mln. euro over de gehele looptijd van het project.
Het
Warmtebedrijf komt daarnaast in aanmerking voor een tweetal subsidies. Ten
eerste is een subsidie toegezegd onder de Unieke Kansen Regeling (UKR). Deze
subsidie bedraagt 4 mln. euro. Aangenomen is dat de volledige subsidie in de
eerste 2 jaar ontvangen wordt. Daarnaast komt het project in aanmerking voor de
Energie Investering Aftrek (EIA). Onder deze regeling mag het Warmtebedrijf 44%
van de in aanmerking komende investeringen aftrekken van het belastbaar
inkomen. Dit is alleen mogelijk indien er sprake is van winst. Het
Warmtebedrijf heeft vier jaar de tijd om deze extra aftrekpost te benutten. In
de huidige opzet van het Warmtebedrijf wordt onvoldoende winst gemaakt om de
EIA optimaal te benutten.
Operationele
kosten
De
grootste kostenpost wordt gevormd door de kosten voor utiliteiten (met name
gas). De totale utiliteitskosten komen op 227,0 mln. euro voor de gehele
projectperiode. De kosten voor beheer en onderhoud bedragen in diezelfde
periode 43,0 mln. euro. De overige kosten (warmtewacht, verzekeringen en
management) komen op 8,2 mln. euro. De totale operationele kosten bedragen
278,2 mln. euro voor de gehele duur van het project.
Resultaten
Financiële
haalbaarheid
Op basis
van de hierboven beschreven uitgangspunten komt het projectrendement op 4,6%.
Dat ligt onder het vooropgestelde rendement van 6,5%. Dit betekent dat het
project momenteel een onrendabele top kent van 13,4 mln. euro om tot een
projectrendement van 6,5% te komen[7].
Financieringsbehoefte
Op
basis van de aannames beschreven onder Uitgangspunten en een additionele
bijdrage van 13,4 mln. euro om de onrendabele top af te dekken komt de totale
financieringsbehoefte op 44,4 mln. euro. Deze financieringsbehoefte is verdeeld
over twee fasen: in fase 1 is 35,4 mln. euro nodig, in fase 2 komt daar 8,9
mln. euro bij.
Gevoeligheden, risico’s en kansen
Een
aantal aannames in de business case is omgeven met onzekerheden en risico’s.
Van de belangrijkste aannames is de gevoeligheid van de rendabiliteit van het
project bepaald. Deze aannames betreffen:
§
Ontwikkeling
energieprijzen;
§
Investeringsuitgaven;
§
Energetisch
rendement van gasmotoren, en;
§
Warmtevraag.
Daarbij
is gekeken naar het effect op het projectrendement bij een onveranderde
onrendabele top.
Ontwikkeling
energieprijzen
Energiekosten
(utiliteitskosten) vormen het leeuwendeel van de totale operationele kosten.
Dit betekent dat bij stijgende energieprijzen, de kosten sterker toenemen dan
aangenomen in de business case. Dit risico wordt deels afgedekt doordat ook een
deel van de opbrengsten (verkoopprijs warmte en tarieven waartegen
elektriciteit geleverd kan worden) met de energieprijzen meebewegen. Het effect
op de opbrengsten blijkt zelfs sterker dan het effect op de kosten: wanneer de
energieprijzen jaarlijks niet met 2% stijgen maar gelijk blijven, daalt het
projectrendement tot 5,6%. Wanneer de energieprijzen daarentegen met gemiddeld
4% per jaar stijgen, stijgt het projectrendement naar 7,5%.
Investeringsuitgaven
Het
Warmtebedrijf doet gedurende de looptijd een aantal forse investeringen. Voor
een deel van die investeringen ligt er een aanbieding van een consortium van
leveranciers en aannemers. Voor het overige deel heeft nog geen aanbesteding
plaatsgevonden. Er bestaat daardoor het risico dat de benodigde investeringen
niet correct zijn ingeschat. Wanneer de investeringen 10% hoger zouden zijn –
door bijvoorbeeld toegenomen prijzen, onvoorziene omstandigheden, of
additioneel benodigde investeringen – daalt het projectrendement tot 5,6%.
Wanneer een 10% besparing gerealiseerd zou kunnen worden stijgt het
projectrendement naar 7,7%.
Energetisch
rendement van gasmotoren
Het
Warmtebedrijf zet gasmotoren in voor de productie van elektriciteit en warmte.
De resultaten van het Warmtebedrijf zijn daarmee ook afhankelijk van het
energetisch rendement van deze motoren. Vooralsnog wordt aangenomen dat deze
motoren een gemiddeld rendement kunnen halen van 44%. Wanneer de motoren
slechts een rendement 41% halen, daalt het projectrendement tot 5,9%. Gezien
het feit dat de motoren nu reeds aan de grenzen van het technisch haalbare
komen, is geen verbetering van het rendement doorgerekend. Garanties die door
het consortium afgegeven worden met betrekking tot technische prestaties van de
motoren lijken niet afdoende om de gevolgen van een tegenvallend rendement van
de motoren op te vangen.
Warmtevraag
Het
Warmtebedrijf is voor haar opbrengsten grotendeels afhankelijk van de afgenomen
hoeveelheid warmte. Wanneer de warmtevraag 20% lager is dan aangenomen, daalt
het projectrendement tot 6,1%. Een ander risico is dat de warmtevraag juist
hoger uitvalt. Binnen marges is een dergelijke hogere warmtevraag goed op te
vangen met de huidige productiemiddelen. Wanneer de warmtevraag echter zoveel
toeneemt dat additionele investeringen nodig zijn, kan het effect per saldo
negatief zijn.
In het
verlengde van het bovenstaande ligt de vervroegde ketelvervanging. Aangenomen
is dat met wooncorporaties, voor het Warmtebedrijf kostenloze, afspraken
gemaakt kunnen worden over het vervroegd vervangen van ketels en daarmee het
vervroegd aansluiten op het warmtenet in uiterlijk 2011. Momenteel wordt met de
wooncorporaties overlegd over een dergelijke vervroegde ketelvervanging, maar
een akkoord daarover is nog niet bereikt. Wanneer zou blijken dat de vervroegde
ketelvervangingsprojecten pas in 2014 uitgevoerd kunnen worden, daalt het
projectrendement tot 6,3%. Wanneer met de woningcorporaties afgesproken wordt
dat de ketelvervanging al in 2010 uitgevoerd gaat worden, stijgt het
projectrendement naar 6,7%.
Onderstaande
tabel bevat een samenvatting van de hierboven beschreven gevoeligheden.
|
|
Gevoeligheid |
Rendement |
|
|
|
|
– |
+ |
|
Basis |
|
6,5% |
|
|
Jaarlijkse prijsindex
energie |
-2% / +2% |
5,6% |
7,5% |
|
Investeringen |
+20% / -20% |
5,6% |
7,7% |
|
Rendement gasmotor |
-3% / 0% |
5,9% |
6,5% |
|
Warmtevraag |
-20% / 0% |
6,1% |
6,5% |
|
Vervroegde
ketelvervanging |
+3 / -1 jaar |
6,3% |
6,7% |
Kansen
Naast
deze onzekerheden en risico’s, kent het project ook nog een aantal kansen. Een
concrete kans is dat de distributeur mogelijk in aanmerking komt voor de EIA.
De distributeur heeft aangegeven dat wanneer dit inderdaad zo zou blijken te
zijn, zij het voordeel deels in wil zetten ter bekostiging van de onrendabele
top. Daarmee kan de onrendabele top in potentie met maximaal 5 mln. euro
teruggebracht worden.
Een
tweede kans ligt in het goedkoper produceren van warmte. Initiatieven van de TU
Delft en marktpartijen zouden kunnen leiden tot een goedkopere manier van
warmteproductie. Het inzetten van andere productiemiddelen die een mogelijk
significant positieve impact hebben op de business case, zijn niet eenvoudig in
de huidige opzet van het warmtebedrijf in te passen. Dit vergt een aanzienlijk
verandering van de scope van het project, en vraagt nader onderzoek. Aangezien
het hier geen restwarmte betreft, valt dit formeel buiten de kaders van dit
onderzoek. Een en ander kan bij een eventuele ‘doorstart’ van het warmtebedrijf
wellicht worden uitgewerkt.
Conclusies
Op
basis van de huidige veronderstellingen wordt een projectrendement berekend van
4,6%. Dat is minder dan het vereiste projectrendement van 6,5%. Door het lage
projectrendement komt de financierbaarheid onder druk te staan: bij de huidige
resultaten is het niet aannemelijk dat financiers (een deel van) het vreemd
vermogen willen verschaffen zonder aanvullende zekerheden (garanties) van de
Gemeente Delft of derde partijen.
Het
Warmtebedrijf Delft is daarmee niet financieel haalbaar zonder steun voor het
afdekken van de onrendabele top. Onder de huidige vooronderstellingen bedraagt
deze onrendabele top 13,4 mln. euro. Deze onrendabele top kan op verschillende
manieren afgedekt worden. Te denken valt aan een eenmalige bijdrage bij aanvang
van het project of het stellen van garanties. Tot op heden zijn er nog geen
partijen gevonden die deze onrendabele top af willen dekken.