Aanleiding
In september 2006 heeft de gemeenteraad unaniem
ingestemd met de nadere uitwerking van de locatie Hooikade 13 ten behoeve van
de Bacinol functie. In de collegevergadering van 6 februari 2007 is besloten in
het kader van het selectietraject “Bacinol II” de verkooponderhandelingen te
starten met Bacinol. Uitgangspunten daarbij waren dat ;
De ondertekening zal plaatsvinden na de
commissievergadering EMCR op 8 juli, desgewenst na de raadsvergadering van 10
juli 2008. De verkoopovereenkomst wordt pas definitief na ondertekening door
het college of een door het college gemandateerde ambtenaar.
De marktwaarde wordt gerelateerd aan de bestemming.
De wens van de gemeente is, het pand Hooikade 13 privaatrechtelijk te bestemmen
voor het unieke Bacinolconcept. Naast het gebruik van het gebouw
Hooikade 13 door en ten behoeve van Bacinol, zal een deel van het gebouw
gebruikt worden voor een nautische bestemming/gebruik. Dit zeer specifieke
gebruik, dat contractueel is vastgelegd in de verkoopovereenkomst, beperkt een
alternatieve aanwendbaarheid van de locatie met opstallen en daarmee heeft het
invloed op de waarde van de opstal.
De gemeente heeft op basis van de bovengenoemd
uitgangspunten in opmaat naar de onderhandelingen met Bacinol het pand met
monumentale status, laten taxeren door Kolpa Makelaars. Kolpa heeft op basis
van haar onderbouwing (huidige gebruik als kantoor, staat van onderhoud van het
gebouw, onpraktische indeling) het gebouw getaxeerd tegen een waarde zoals de
raadsleden deze hebben kunnen inzien in
het taxatierapport dat in het kader van de geheimhoudingsprocedure in mei 2007 in het pand Torenhove ter inzage
heeft gelegen.
Deze marktwaarde van het pand wijkt af van de
waardering zoals deze door derden zijn gemaakt. Hierover merkt Kolpa het
volgende op ;
Door de heer D. van der Willik van ViaVeste
Bedrijfsmakelaars B.V. te Gouda is op 31 mei 2007 een waardebepaling gemaakt in
opdracht van mevrouw I. Dekker, namens de SP afdeling Delft.
Uit het overleg tussen de Willik en de heer S.L.
van der Stap van Kolpa Makelaars B.V. op 6 juni 2007 is gebleken dat de heer Willik
het pand op 27 mei vanaf de openbare weg heeft bekeken en hij een quick scan
heeft gemaakt.
Tijdens het overleg is gebleken dat de heer Willink
uitging van ruim 20% te veel m², hij geen rekening heeft gehouden met de
renovatie / gebruiksklaar maken van het pand en tijdelijk leegstand.
Door rekening te houden is met het werkelijke
aantal m², is zijn waardering via de quick scan al met 25% gedaald.
Verder is er door hem geen rekening gehouden
met het aanwezige asbest en de beperkte parkeermogelijkheden.
De gemeente, geadviseerd door Kolpa, heeft
afgelopen periode onderhandelingen gevoerd met de directie van Bacinol BV.
Bacinol BV als kopende partij, is geadviseerd door Meeus Bedrijfshuisvesting te
Den Haag.
Onderhandelingspunten ;
Vanaf 2007 is er intensief contact geweest
tussen partijen. Bacinol heeft bouwkundig-, installatie en architectadvies
ingewonnen voor zijn analyse ten behoeve van verbouw en financiering. De
procedure-aanvraag met betrekking tot de nodige vergunningen is door Bacinol,
uitgaande van het verkrijgen van overeenstemming, onlangs gestart. Gelet op de
proceduretijd en tijdstip verkrijgen vergunningen wil Bacinol zo laat mogelijk
afnemen. Bacinol heeft gepland om per 1 december 2008 af te nemen.
Blijkens advies van een
door Vastgoed ingehuurd adviesbureau (Oesterbaai) blijkt dat in het pand
Hooikade asbest is verwerkt (met name kitafdichting in de beglazing). Dit geeft
geen enkel probleem voor de volksgezondheid. Het heeft echter wel een
waardedrukkend effect op de verkoopprijs (bij vervanging van beglazing zal er
gesaneerd moeten worden, welke saneringskosten zijn geraamd op € 125.000,- ex
BTW).
Verder speelt de bereikbaarheid aan de
achterzijde van het pand een rol. Het kleine binnenterrein behorend bij het
pand geeft zonder een formele regeling “overpad” aan een woning aan de
Hooikade, de GGD en ambulancedienst. Nu
het pand verkocht gaat worden is een formele regeling noodzakelijk om
beheerproblemen in de toekomst te voorkomen. Het vestigen van
erfdienstbaarheden over en weer zal in het kader van de transactie geregeld
worden.
In de afrondende onderhandelingen heeft de
gemeente extra m2-ers bedongen t.b.v. nautische functies (20m2 Verhuurbaar
Vloeroppervlak ten opzichte van reeds
afgesproken 40 m2 m2 Bruto Vloeroppervlak). Op de begane grond
komt nu 60 m2 Verhuurbaar Vloeroppervlak conform het uitgangspunt in de nota
“Programma-aanpak Water”.
·
Horeca
De
bedrijven die nu Bacinol I, aan de Wateringsevest gehuisvest zijn kunnen pas na
verbouwing van Hooikade 13 de oversteek maken. Vertraging in het verstrekken
van de bouwvergunning houdt hierdoor direct verband met vertraging in de
oplevering van Bacinol I. Hierdoor kan de planning van het Spoorzone project
eveneens vertraging oplopen.
Om
deze redenen wordt door Bacinol primair ingezet op het inhuizen van de huidige
huurders, gevolgd door aanvragen van de horecavergunning en het accommoderen
van de horecafunctie welke het laatste kwartaal 2009 of eerste kwartaal 2010 te
verwachten is.
Het
college acht de aanwezigheid van horeca van belang. Bacinol bv heeft, zoals in
bijgaande brief is aangegeven, zich verplicht dat zij hier alles voor in het
werk stelt om de horeca faciliteit op zo kort mogelijke termijn te verwezenlijken.
De gemeente zal zich inspannen om de aanvraag voor een horeca bestemming binnen
de wettelijke kaders en publiekrechtelijke procedures tot een goed einde te
brengen.
De onderhandelingen waar
met name datum van feitelijke en juridische levering en de
asbestverontreiniging de pijnpunten waren hebben uiteindelijk geresulteerd in
een marktconforme verkoopprijs die ruim boven de te verwachte taxatiewaarde
ligt. Tevens is afgesproken dat
uiterlijk 1 september wordt geleverd aan Bacinol. Datum van 1 september
is gelet op het zomerreces van het gemeentebestuur een reële datum.
De overeenstemming ligt vast in de ter inzage
gelegde concept-verkoopovereenkomst. Het concept is door het college geheim
verklaard op basis van artikel 55 van de Gemeentewet, met verwijzing naar
wob-artikel 10.2 sub b, totdat door college tot tekening is overgegaan. De
geheimhouding is opgelegd vanwege de financiële aspecten uit de overeenkomst.
Het stuk is op verzoek in te zien bij de gemeentesecretaris.
Vragen/aandachtspunten raad :
De eerdere vragen en/of aandachtspunten (cursieve
tekst) zoals door raadsleden zijn neergelegd i.k.v. mogelijke verkoop aan
Bacinol worden puntsgewijs beantwoord.
Vetgedrukte tekst verwijst naar de artikelen in de de overeenkomst ;
Pand wordt verkocht.
·
Toekomstige waardestijging i.v.m. spoortracé
Artikel 15.2
is een verbod op vervreemding door Bacinol. Gemeente kan ontheffing verlenen en
kan daar voorwaarden aan koppelen. Dat kunnen ook financiële voorwaarden zijn
waarmee een eventuele waardestijging deels toekomt aan gemeente.
·
Starters subsidie
·
Doorstroming starters
·
Concept dient “heilig” te zijn
Bovenstaande punten zijn opgenomen in de
overweging, deel uitmakende van de overeenkomst. Tevens is in artikel 15.1
de verplichting opgenomen om het gebouw overeenkomstig het Bacinolconcept te
gebruiken.
·
Opnemen nautische voorzieningen
In artikel 15.4
is 60 m2 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO) opgenomen voor nautische
voorzieningen op de begane grond en 60 m2 VVO in de kelder .
·
Opnemen horecavoorzieningen
In verband met de
duur van een eventuele ruimtelijke procedure, is er voor gekozen een
verplichting voor de koper overeen te komen om binnen een maand na het
definitief worden van de huidige bouwaanvraag, een horecavoorziening van 125m2
aan te vragen. Er is voor deze constructie gekozen om te voorkomen dat de
oplevering van Bacinol I vertraging zou oplopen, wat gevolgen zou kunnen hebben
voor de Spoorzone. De verplichting voor de verkoper is vastgelegd in een aparte
brief.
·
Recht van eerste koop
Artikel 15.2
is een verbod op vervreemding door Bacinol. Gemeente kan ontheffing verlenen en
daar voorwaarden aan koppelen. Voorwaarde kan een recht van eerste koop zijn.
·
Antispeculatiebeding
Artikel 16 is
een anti-speculatiebeding.
Het college is voornemens
de verkoopovereenkomst te ondertekenen nadat de raad de gelegenheid heeft gehad
van dit voornemen kennis te nemen
het college van burgemeester en wethouders van
Delft,
, burgemeester
, secretaris