Inleiding
Sinds
eind jaren ‘90 heeft de gemeente een actief beleid gevoerd om in de binnenstad
het wonen boven winkels te bevorderen. De ratio achter dit
beleid is met de volgende begrippen samen te vatten:
·
het tegengaan van leegstand,
·
het tegengaan van verkeerd of ongewenst gebruik van
de panden,
·
het bevorderen van de leefbaarheid en sociale
cohesie,
·
het tegengaan van een ‘spook stad’ na sluitingstijd
(o.m. door afwezigheid van uitkomend licht in de avonduren) en dientengevolge
risico van verloedering,
·
het behoud van monumenten en het monumentaal
karakter,
·
goed gebruik potentiële woningvoorraad.
·
Gebruik leidt tot beter onderhoud
Dit
beleid heeft vanaf 2001 tot de volgende resultaten geleid:
·
in
de periode 2002-2003 zijn 11 woningen boven winkels gerealiseerd dit met
gebruik van de subsidie regeling ingrijpende verbetering huur woningen;
·
in
de periode 2001-2005 zijn 12 zelfstandige toegangen voor woningen gemaakt dit
met gebruik van de subsidie regeling maken zelfstandig toegang bovenwoning.
Dit beleid was tot nu toe vooral gestoeld op de
inzet van het subsidie instrument door subsidie te verlenen op het realiseren
van opgangen en het bewoonbaar maken van de betreffende bovenetages. De
effectiviteit van de inzet van dit instrument werd bereikt door het proactief
en gericht geven van informatie en het aanbieden van expertise of hulp. Dit
heeft tot dus goede resultaten geleid.
Desalniettemin is in de binnenstad nog steeds sprake van leegstand boven
winkels. Om deze thans nog bestaande leegstand te bestrijden zijn wederom, met
het ISV als dekkingbron voor drie jaar
financiële middelen beschikbaar gesteld: € 100.000 per jaar, voor de jaren
2008, 2009 en 2010[1].
In deze nota wordt het beleidsinstrumentarium voor
de jaren 2008 t/m 2010 beschreven dat naar verwachting toegesneden zal zijn om
een deel van de nog bestaande leegstand gericht tegen te gaan.
Oorzaken van leegstand
Aan de leegstand boven winkels liggen veel oorzaken
ten grondslag.
De drie belangrijkste zijn:
·
de bovenverdiepingen zijn in huidige staat niet
voor bewoning geschikt.
·
de bovenverdiepingen kennen geen aparte –los van
het bedrijf op de begane grond- toegang of ingang.
·
de terugverdientermijn van kosten van investering
om de bovenverdieping voor bewoning geschikt te maken is te lang.
Daarnaast komen veel voor:
·
de bovenetage voorziet in een andere behoefte
(opslag, kantoor)
·
de realisatie van een bovenwoning vereist een eigen
opgang, waar deze in verleden is verwijderd om een zo groot mogelij winkelfront
te realiseren.
·
exploitatie van een bedrijf (winkel/ horeca) is een
andere expertise dan verhuur van een woning.
·
de eigenaar van het pand is zich niet voldoende
bewust van de effecten van leegstand; niet alleen inkomstenderving, maar door
afwezigheid van onderhoud, stoken etc. bouwkundige achteruitgang van het pand
en daarmee waardeverlies.
·
De commerciële opbrengst van de winkelruimte is
groter dan die van de woning. Met name in het verleden was dit verschil
significant.
Uit gesprekken met
eigenaars van nu nog leegstaande panden blijken naast –en soms ook in plaats
van- de drie belangrijkste redenen tenminste één van de andere drie redenen van
betekenis om geen initiatief te nemen tot bewoonbaar maken, krijgen of houden
van de bovenetage. Daarnaast zijn er vaak nog pand of eigenaar specifieke
redenen. Dit maakt dat het beleidsinstrumentarium moet voorzien in het kunnen
leveren van maatwerk.
De oorspronkelijke
regelgeving
De in het verleden
succesvolle regelgeving bestond uit twee naast elkaar bestaande regels, die
ieder eenvoudig en eenduidig waren en meestal in combinatie werden toegepast.
De eerste, nog steeds bestaande regel is een éénmalige subsidie van €
4000,-- op het realiseren van een eigen
toegang (opgang) tot de woning. Dus los van het bedrijf op de begane grond. De
tweede regel, die per 2005, wegens afwezigheid van financiële dekking is
beëindigd, was een subsidie van € 19.000 per te realiseren (huur)woning, op een
boven een bedrijf gesitueerde leegstaande ruimte met bestemming woning, die nu
niet (meer) voor bewoning geschikt is. Voorwaarden waren naast eisen aan de te realiseren woning, dat de
totale investering per woning boven de € 50.000 lag.
Het succes van deze
regelgeving lag in een uitgekiende eenvoud. Uitgekiend omdat de bedragen zo
gekozen waren dat ze enerzijds voldoende substantieel waren om investeerders
over de streep te trekken maar anderzijds door de combinatie van parameters,
zoals de minimale investeringsomvang, oneigenlijk gebruik tot een minimum werd
beperkt.
Toekomstige
binnenstedelijke woonbehoefte
Er zijn geen
beleidsdocumenten of onderzoeken die (gedetailleerd) inzicht geven in de
toekomstig binnenstedelijke woonbehoefte. Meer algemeen is er wel het nodige
bekend waarop een waarschijnlijke binnenstedelijke woonbehoefte is te
formuleren. Bijvoorbeeld het feit is dat de binnenstad door veel mensen als een
aantrekkelijke omgeving wordt beschouwd. Of het feit dat met name gezinnen met
kinderen voorkeur hebben voor een eengezinswoning, liefst met tuin in een
relatief rustige (verkeersluwe) omgeving. De te realiseren woningen zullen
bovenwoningen zijn, veelal in de huursector en vaak zal sprake zijn van
meerdere woningen per pand of opgang. Doordat de woningen gerealiseerd worden
in bestaande, veelal historische unieke panden met ieder eigen maten,
constructie en (monumentaal) karakter zullen de woningen van elkaar verschillen
qua voorzieningen en oppervlakte. Waarschijnlijk zal het aandeel kleinere
woningen (woonoppervlak van ca 60 – 75 m2) ruim vertegenwoordigd zijn. Het
aantrekkelijke van de verscheidenheid is dat voor verschillende behoeften in
woningen wordt voorzien.
Hoewel persoonskenmerken
van de toekomstige bewoner op zich geen rol spelen in het beleid om het wonen
boven winkels te bevorderen, zullen het te ontwikkelen type woningen vooral
aantrekkelijk zijn voor de volgende doelgroepen. Dit wil overigens niet zeggen
dat de woningen straks ook door al deze groepen daadwerkelijk bewoond zullen
worden. De uiteindelijke (huur)prijs zal hierin voornamelijk bepalend zijn:
Starters:
deze jong volwassen alleenstaanden of stellen, veelal nog zonder kinderen, zijn
pas begonnen met hun arbeidsloopbaan en hebben dientengevolge nog een beperkt
inkomen. Zij maken relatief intensief gebruik van de voorzieningen in de
(binnen)stad en zoeken ook bewust de binnenstedelijke sfeer. Zij hebben
behoefte aan een woning met lage (huur) kosten. Woonoppervlak en niveau van
voorzieningen in de woning is van beperkt belang.
Studenten:
deze veelal jonge alleenstaanden willen vaak met een kleine groep jaar-,
faculteit- of dispuutgenoten een woning betrekken, waarbij ieder over een eigen
kamer beschikt en sanitair, keuken en soms één ruimte gedeeld worden. Zij
kiezen vanwege de sfeer bewust voor de binnenstad. Vooral het
woonvoorzieningenniveau is van (zeer) ondergeschikt belang
Postdocs en promovendi:
deze groep wil zich voor de duur van hun vervolgopleiding of onderzoek
in Delft vestigen. Zij hebben het globaal het zelfde inkomensniveau als een
starter, zij het met meer uitzicht op en snelle ontwikkeling. Hun eisen aan een
woning komen redelijk met de starter overeen, zij het dat meer behoefte of
affiniteit bestaat aan de studentsfeer.
Expats:deze
groep is zeer divers qua samenstelling.Het gemeenschappelijk kenmerk is dat zij
uit het buitenland komen en vanwege werk of opleiding voor een beperkte tijd in
Delft woonachtig willen zijn. Doorgaans stellen zij hoge eisen aan het
voorzieningen niveau van de woning. Een niet onaanzienlijk deel is in staat om
een hoog niveau van huur op te brengen.
Ouderen:
deze groep bestaat uit (echt)paren en alleenstaanden. De binnenstad kan voor
hen een goede woonomgeving zijn vanwege de voorzieningen in de directe omgeving
en levendigheid. De levendigheid, hierin in bijzonder het uitgaansleven, kan
voor deze groep ook reden zijn om juist geen woning in de binnenstad te willen.
Vereist is evenwel –omdat het bovenwoningen betreft met veelal een trapopgang-
dat de oudere nog goed ter been is en niet tot zeer beperkt hulpbehoevend.
Ingeval aanleg van een lift mogelijk is, is een “ouderenwoning” geïndiceerd.
Alleenstaanden:
deze groep is doorgaans in staat om een hoog niveau van huur of aanzienlijke
verkoopprijs op te brengen. De groep heeft doorgaans behoefte aan c.q.
affiniteit met de binnenstedelijke levendigheid en voorzieningniveau. Zij
kenmerken zich door behoefte aan woonruimte en behoorlijk hoog niveau van
voorziening in- en afwerking van de woning.
Parkeervoorzieningen
De mogelijkheid voor
parkeren in de nabije omgeving van de woning is voor bewoners in de binnenstad
beperkt. Één van de nadelen van bevorderen van wonen boven winkels dat de druk
op de parkeergelegenheid voor binnenstadsbewoners iets toeneemt. Dit nadeel
laat zich overigens slecht oplossen.
Binnenstadbewoners met
een eigen auto of leaseauto hebben recht op één bewonersparkeervergunning per
woonadres. Als de woning boven de winkel gerealiseerd wordt conform
bestemmingsplan, wat waarschijnlijk in veel situaties het geval zal zijn, wordt
bij de bouwvergunning geen nadere parkeereis geformuleerd. Omdat het aantal
(bewoonde) woningen uitbreidt zal de feitelijke behoefte aan
parkeergelegenheid, afhankelijk van de categorie bewoners waar de woning
aantrekkelijk voor is, dus toenemen. Omdat de woninggroei als gevolg van dit
bevorderbeleid kwantitatief zeer beperkt zal zijn en de realisatie geleidelijk
zal zijn is het verantwoord dit nadeel voor lief te nemen. Uiteraard verdient
het aanbeveling om daar waar wel een parkeervoorziening gerealiseerd kan
worden, deze mogelijkheid ook echt te benutten; ook zonder formele eis hiertoe.
Als de woning boven de
winkel niet conform bestemmingsplan wordt gerealiseerd, dan wordt een
parkeereis neergelegd. Deze eis bestaat uit het realiseren van extra
bewonersparkeergelegenheid op eigen terrein of locatie of, indien dat niet
mogelijk is, het sluiten van een parkeerovereenkomst[2]
In de nota “parkeren en
stallen 2006” staan parkeernormen voor woningbouw genoemd. Afhankelijk van de
te realiseren woning varieert deze norm voor de binnenstad van 0,25 tot 1,4
parkeerplaats per woning.
Beleid voor de komende
jaren
De financiële middelen zijn begrensd tot 3 x €
100.000. Dit bedrag is op basis van de oude subsidieregels toereikend om
gedurende 3 jaren jaarlijks bijvoorbeeld 5 woningen en 1 opgang te subsidiëren.
De keuze is om dit beleid van gerichte, kwantitatief stevige subsidies voort te
zetten of het aantal te realiseren woningen te vergroten door per woning
kleinere subsidies te verstrekken. Van deze laatste ‘versnipperde’ optie was
nog uitgegaan in de programmabegroting 2008-2011[3].
Doordenken van deze beleidsoptie leidt tot de verwachting dat dit bedrag niet
voldoende aantrekkelijk zal zijn om een eigenaar ‘over de streep’ te trekken.
Immers zonder subsidie wordt de woning –doorgaans- niet gerealiseerd. Anders
zou dat nu al wel het geval zijn geweest. Daarnaast bestaat de kans dat bij
versnippering het geld wordt uitgegeven aan andere zaken (bijvoorbeeld
woningverbetering) dan het beoogde doel.
Deze effecten treden niet op bij toekennen van
grotere bedragen en dientengevolge subsidiëren van een beperkt aantal gevallen.
Wil dit laatste weer effect hebben op het bevorderen van de leefbaarheid in de
binnenstad, het tegengaan van een ‘spook binnenstad’ na sluitingstijd en
dientengevolge risico van verloedering dan moet de subsidie worden opengesteld
voor een geografisch beperkt gebied, waar relatief veel leegstand voorkomt.
Uit inventarisatie blijkt dat in het hart van het
kernwinkelgebied, de omgeving Jacob Gerritstraat, de leegstand relatief groot
is. Bij circa 25 panden c.q. adressen met een winkelvoorziening op de begane
grond staan de bovenliggende verdiepingen leeg. Op deze bovenverdiepingen
kunnen naar verwachting 50 woningen van ca 75 m2 worden gerealiseerd.
Het kaartje geeft aan waar
deze leegstand zich met name bevindt. Circa 70% van de panden in dit gebied is
monument.
Door de subsidie alleen voor
dit geografisch beperkte gebied open te stellen en aan deze openstelling een
duidelijke eindtijd te verbinden die na 2010 eindigt, is de kans het grootst
dat eigenaars bereid
worden op korte termijn te ‘bewegen’.
Omdat dit gelijktijdig gebeurt is samenwerking mogelijk.
Word Ook wordt dan gezamenlijke verkoop aan een projectontwikkelaar
interessant of wordt het mogelijk gezamenlijk een woningbouwcorporatie te
benaderen.
Het ‘Maast Het ‘Maastrichtse
model’ dat recentelijk nogal school maakt komt neer op het oprichten van een
speciale vastgoedorganisatie, met een eigen beheers poot. Dit is vergelijkbaar
met de Delftse VOM, maar dan
voor het wonen boven winkels, aangevuld met een eigen
beheersorganisatie. Gezien de beperkte hoeveelheid panden waar het Delft om
gaat is dit geen aantrekkelijk middel. Met name qua uitvoeringorganisatie zal
een dergelijke f figuur te kostbaar worden.
Nieuwe regelgeving
Nieuwe regelgeving
Zoals gesteld voldeed de methodiek achter de
oorspronkelijke regelgeving. Vanwege het realiseren van meerdere woningen
achter één opgang moet de opgang een eigen subsidiebasis houden. Uit de recente
ervaringen blijkt het subsidiebedrag van € 4000 nog steeds voldoende significant om tot realiseren van een opgang
over te gaan.
Door de prijsstijging in de bouw de laatste jaren
is het investeringsbedrag van € 50.000 als benedengrens krap geworden. Om het
basis kwaliteit niveau van de woning te waarborgen is het verstandig dit bedrag
met
€ 5.000 te verhogen tot € 55.000. Bij een dergelijke
investering is een subsidie van € 19.000 nog steeds voldoende aantrekkelijk om
een realisator ‘over de streep’ te trekken. Handhaving van deze
subsidiebedragen maakt het mogelijk dat jaarlijks bijvoorbeeld 5 woningen en 1
opgang gesubsidieerd kunnen worden. Zoals te doen gebruikelijk zal het in deze
nota geformuleerd beleid inzake de subsidie worden vertaald in een beleidsregel
conform de kaderverordening subsidieregels.
Voorstel
Voorgesteld
wordt:
1. In
te stemmen met deze nota.
2. De
nota voor besluitvorming voor te leggen aan de raad.
Hoogachtend,
John-Paul Smolders
Vakteamhoofd
Monumenten en Bouwkwaliteit