Stuk … I
20371616
Delft, 8 januari 2008
Aan de gemeenteraad
Onderwerp: wonen boven winkels
Geachte dames en heren,
Inleiding
Sinds eind jaren ‘90 heeft de gemeente een actief beleid
gevoerd om in de binnenstad het wonen boven winkels te bevorderen. De ratio
achter dit beleid is met de volgende begrippen samen te vatten:
·
het tegengaan van leegstand,
·
het tegengaan van verkeerd of ongewenst gebruik van de
panden,
·
het bevorderen van de leefbaarheid en sociale cohesie,
·
het tegengaan van een ‘spook stad’ na sluitingstijd (o.m.
door afwezigheid van uitkomend licht in de avonduren) en dientengevolge risico
van verloedering,
·
het behoud van monumenten en het monumentaal karakter,
·
goed gebruik potentiële woningvoorraad.
·
Gebruik leidt tot beter onderhoud
Dit beleid heeft vanaf 2001 tot de volgende resultaten
geleid:
·
in de periode 2002-2003 zijn 11 woningen boven winkels
gerealiseerd dit met gebruik van de subsidie regeling ingrijpende verbetering
huur woningen;
·
in de periode 2001-2005 zijn 12 zelfstandige toegangen voor
woningen gemaakt dit met gebruik van de subsidie regeling maken zelfstandig
toegang bovenwoning.
Dit beleid was tot nu toe vooral gestoeld op de inzet van
het subsidie instrument door subsidie te verlenen op het realiseren van
opgangen en het bewoonbaar maken van de betreffende bovenetages. De
effectiviteit van de inzet van dit instrument werd bereikt door het proactief
en gericht geven van informatie en het aanbieden van expertise of hulp. Dit
heeft tot dus goede resultaten geleid.
Desalniettemin is in de binnenstad nog steeds sprake van leegstand boven
winkels. Om deze thans nog bestaande leegstand te bestrijden zijn wederom, met
het ISV als dekkingbron voor drie jaar
financiële middelen beschikbaar gesteld: € 100.000 per jaar, voor de jaren 2008,
2009 en 2010[1].
In dit voorstel
wordt het beleidsinstrumentarium voor de jaren 2008 t/m 2010 beschreven
dat naar verwachting toegesneden zal zijn om een deel van de nog bestaande
leegstand gericht tegen te gaan.
Oorzaken van leegstand
Aan de leegstand boven winkels liggen veel oorzaken ten
grondslag.
De drie belangrijkste zijn:
·
de bovenverdiepingen zijn in huidige staat niet voor
bewoning geschikt.
·
de bovenverdiepingen kennen geen aparte –los van het bedrijf
op de begane grond- toegang of ingang.
·
de terugverdientermijn van kosten van investering om de
bovenverdieping voor bewoning geschikt te maken is te lang.
Daarnaast komen veel voor:
·
de bovenetage voorziet in een andere behoefte (opslag,
kantoor)
·
de realisatie van een bovenwoning vereist een eigen opgang,
waar deze in verleden is verwijderd om een zo groot mogelijk winkelfront te
realiseren.
·
exploitatie van een bedrijf (winkel/ horeca) is een andere
expertise dan verhuur van een woning.
·
de eigenaar van het pand is zich niet voldoende bewust van
de effecten van leegstand; niet alleen inkomstenderving, maar door afwezigheid
van onderhoud, stoken etc. bouwkundige achteruitgang van het pand en daarmee
waardeverlies.
·
De commerciële opbrengst van de winkelruimte is groter dan
die van de woning. Met name in het verleden was dit verschil significant.
Uit gesprekken met
eigenaars van nu nog leegstaande panden blijken naast –en soms ook in plaats
van- de drie belangrijkste redenen tenminste één van de andere drie redenen van
betekenis om geen initiatief te nemen tot bewoonbaar maken, krijgen of houden
van de bovenetage. Daarnaast zijn er vaak nog pand of eigenaar specifieke
redenen. Dit maakt dat het beleidsinstrumentarium moet voorzien in het kunnen
leveren van maatwerk.
De oorspronkelijke
regelgeving
De in het verleden
succesvolle regelgeving bestond uit twee naast elkaar bestaande regels, die
ieder eenvoudig en eenduidig waren en meestal in combinatie werden toegepast.
De eerste, nog steeds bestaande regel is een éénmalige subsidie van € 4000,-- op het realiseren van een eigen toegang
(opgang) tot de woning. Dus los van het bedrijf op de begane grond. De tweede
regel, die per 2005, wegens afwezigheid van financiële dekking is beëindigd,
was een subsidie van € 19.000 per te realiseren (huur)woning, op een boven een
bedrijf gesitueerde leegstaande ruimte met bestemming woning, die nu niet
(meer) voor bewoning geschikt is. Voorwaarden waren naast eisen aan de te realiseren woning, dat de
totale investering per woning boven de € 50.000 lag.
Het succes van deze
regelgeving lag in een uitgekiende eenvoud. Uitgekiend omdat de bedragen zo
gekozen waren dat ze enerzijds voldoende substantieel waren om investeerders
over de streep te trekken maar anderzijds door de combinatie van parameters,
zoals de minimale investeringsomvang, oneigenlijk gebruik tot een minimum werd
beperkt.
Toekomstige
binnenstedelijke woonbehoefte
Er zijn geen
beleidsdocumenten of onderzoeken die (gedetailleerd) inzicht geven in de
toekomstig binnenstedelijke woonbehoefte. Meer algemeen is er wel het nodige
bekend waarop een waarschijnlijke binnenstedelijke woonbehoefte is te
formuleren. Bijvoorbeeld het feit is dat de binnenstad door veel mensen als een
aantrekkelijke omgeving wordt beschouwd. Of het feit dat met name gezinnen met
kinderen voorkeur hebben voor een eengezinswoning, liefst met tuin in een
relatief rustige (verkeersluwe) omgeving. De te realiseren woningen zullen
bovenwoningen zijn, veelal in de huursector en vaak zal sprake zijn van
meerdere woningen per pand of opgang. Doordat de woningen gerealiseerd worden
in bestaande, veelal historische unieke panden met ieder eigen maten,
constructie en (monumentaal) karakter zullen de woningen van elkaar verschillen
qua voorzieningen en oppervlakte. Waarschijnlijk zal het aandeel kleinere
woningen (woonoppervlak van ca 60 – 75 m2) ruim vertegenwoordigd zijn. Het
aantrekkelijke van de verscheidenheid is dat voor verschillende behoeften in
woningen wordt voorzien.
Hoewel persoonskenmerken
van de toekomstige bewoner op zich geen rol spelen in het beleid om het wonen
boven winkels te bevorderen, zullen het te ontwikkelen type woningen vooral
aantrekkelijk zijn voor de volgende doelgroepen. Dit wil overigens niet zeggen
dat de woningen straks ook door al deze groepen daadwerkelijk bewoond zullen
worden. De uiteindelijke (huur)prijs zal hierin voornamelijk bepalend zijn:
Starters:
deze jong volwassen alleenstaanden of stellen, veelal nog zonder kinderen, zijn
pas begonnen met hun arbeidsloopbaan en hebben dientengevolge nog een beperkt
inkomen. Zij maken relatief intensief gebruik van de voorzieningen in de
(binnen)stad en zoeken ook bewust de binnenstedelijke sfeer. Zij hebben
behoefte aan een woning met lage (huur) kosten. Woonoppervlak en niveau van
voorzieningen in de woning is van beperkt belang.
Studenten:
deze veelal jonge alleenstaanden willen vaak met een kleine groep jaar-,
faculteit- of dispuutgenoten een woning betrekken, waarbij ieder over een eigen
kamer beschikt en sanitair, keuken en soms één ruimte gedeeld worden. Zij
kiezen vanwege de sfeer bewust voor de binnenstad. Vooral het
woonvoorzieningenniveau is van (zeer) ondergeschikt belang
Postdocs en promovendi:
deze groep wil zich voor de duur van hun vervolgopleiding of onderzoek
in Delft vestigen. Zij hebben het globaal het zelfde inkomensniveau als een
starter, zij het met meer uitzicht op en snelle ontwikkeling. Hun eisen aan een
woning komen redelijk met de starter overeen, zij het dat meer behoefte of
affiniteit bestaat aan de studentsfeer.
Expats:deze
groep is zeer divers qua samenstelling.Het gemeenschappelijk kenmerk is dat zij
uit het buitenland komen en vanwege werk of opleiding voor een beperkte tijd in
Delft woonachtig willen zijn. Doorgaans stellen zij hoge eisen aan het
voorzieningen niveau van de woning. Een niet onaanzienlijk deel is in staat om
een hoog niveau van huur op te brengen.
Ouderen:
deze groep bestaat uit (echt)paren en alleenstaanden. De binnenstad kan voor
hen een goede woonomgeving zijn vanwege de voorzieningen in de directe omgeving
en levendigheid. De levendigheid, hierin in bijzonder het uitgaansleven, kan
voor deze groep ook reden zijn om juist geen woning in de binnenstad te willen.
Vereist is evenwel –omdat het bovenwoningen betreft met veelal een trapopgang-
dat de oudere nog goed ter been is en niet tot zeer beperkt hulpbehoevend.
Ingeval aanleg van een lift mogelijk is, is een “ouderenwoning” geïndiceerd.
Alleenstaanden:
deze groep is doorgaans in staat om een hoog niveau van huur of aanzienlijke
verkoopprijs op te brengen. De groep heeft doorgaans behoefte aan c.q.
affiniteit met de binnenstedelijke levendigheid en voorzieningniveau. Zij
kenmerken zich door behoefte aan woonruimte en behoorlijk hoog niveau van
voorziening in- en afwerking van de woning.
Parkeervoorzieningen
De mogelijkheid voor
parkeren in de nabije omgeving van de woning is voor bewoners in de binnenstad
beperkt. Één van de nadelen van bevorderen van wonen boven winkels dat de druk
op de parkeergelegenheid voor binnenstadsbewoners iets toeneemt. Dit nadeel
laat zich overigens slecht oplossen.
Binnenstadbewoners met
een eigen auto of leaseauto hebben recht op maximaal één
bewonersparkeervergunning . Als de woning boven de winkel gerealiseerd wordt
conform bestemmingsplan, wat waarschijnlijk in veel situaties het geval zal
zijn, wordt bij de bouwvergunning geen nadere parkeereis geformuleerd. Omdat
het aantal (bewoonde) woningen uitbreidt zal de feitelijke behoefte aan
parkeergelegenheid, afhankelijk van de categorie bewoners waar de woning
aantrekkelijk voor is, dus toenemen. Omdat de woninggroei als gevolg van dit
bevorderbeleid kwantitatief zeer beperkt zal zijn en de realisatie geleidelijk
zal zijn is het verantwoord dit nadeel voor lief te nemen. Uiteraard verdient
het aanbeveling om daar waar wel een parkeervoorziening gerealiseerd kan
worden, deze mogelijkheid ook echt te benutten; ook zonder formele eis
hiertoe.
Als de woning boven de
winkel niet conform bestemmingsplan wordt gerealiseerd, dan wordt een
parkeereis neergelegd. Deze eis bestaat uit het realiseren van extra
bewonersparkeergelegenheid op eigen terrein of locatie of, indien dat niet
mogelijk is, het sluiten van een parkeerovereenkomst[2]
In de nota “parkeren en
stallen 2006” staan parkeernormen voor woningbouw genoemd. Afhankelijk van de
te realiseren woning varieert deze norm voor de binnenstad van 0,25 tot 1,4
parkeerplaats per woning.
Beleid voor de komende
jaren
De financiële middelen zijn begrensd tot 3 x € 100.000. Dit
bedrag is op basis van de oude subsidieregels toereikend om gedurende 3 jaren
jaarlijks bijvoorbeeld 5 woningen en 1 opgang te subsidiëren. De keuze is om
dit beleid van gerichte, kwantitatief stevige subsidies voort te zetten of het
aantal te realiseren woningen te vergroten door per woning kleinere subsidies
te verstrekken. Van deze laatste ‘versnipperde’ optie was nog uitgegaan in de
programmabegroting 2008-2011 (zie pagina 36). Doordenken van deze beleidsoptie
leidt tot de verwachting dat dit bedrag niet voldoende aantrekkelijk zal zijn
om een eigenaar ‘over de streep’ te trekken. Immers zonder subsidie wordt de
woning –doorgaans- niet gerealiseerd. Anders zou dat nu al wel het geval zijn
geweest. Daarnaast bestaat de kans dat bij versnippering het geld wordt
uitgegeven aan andere zaken (bijvoorbeeld woningverbetering) dan het beoogde
doel.
Deze effecten treden niet op bij toekennen van grotere
bedragen en dientengevolge subsidiëren van een beperkt aantal gevallen. Wil dit
laatste weer effect hebben op het bevorderen van de leefbaarheid in de
binnenstad, het tegengaan van een ‘spook binnenstad’ na sluitingstijd en
dientengevolge risico van verloedering dan verdient het voorkeur om partijen in
gebieden waar relatief veel leegstand voorkomt actief en gericht te benaderen.
In het verleden heeft deze werkwijze zijn effect bewezen. Voor alle
helderheid: het gericht benaderen staat los van het werkinggebied van de
regeling. Deze betreft de gehele binnenstad, met uitzondering van het
Zuidpoort-gebied (zie bijlage). Uit inventarisatie blijkt dat in
het hart van het kernwinkelgebied, de omgeving Jacob Gerritstraat, de leegstand
relatief groot is. Circa 70% van de panden in dit gebied is monument. Bij circa 25 panden c.q. adressen met een
winkelvoorziening op de begane grond staan de bovenliggende verdiepingen leeg.
Op deze bovenverdiepingen kunnen naar verwachting 50 woningen van ca 75 m2
worden gerealiseerd.
Het ‘Maastrichtse model’ dat recentelijk nogal school maakt
komt neer op het oprichten van een speciale vastgoedorganisatie, met een eigen
beheers poot. Dit is vergelijkbaar met de Delftse VOM, maar dan voor het wonen
boven winkels, aangevuld met een eigen beheersorganisatie. Gezien de beperkte
hoeveelheid panden waar het Delft om gaat is dit geen aantrekkelijk middel. Met
name qua uitvoeringorganisatie zal een dergelijke figuur te kostbaar
worden.
Nieuwe regelgeving
Zoals gesteld voldeed de methodiek achter de oorspronkelijke
regelgeving. Vanwege het realiseren van meerdere woningen achter één opgang
moet de opgang een eigen subsidiebasis houden. Uit de recente ervaringen blijkt
het subsidiebedrag van maximaal
€ 4000 nog steeds voldoende significant om tot realiseren
van een opgang over te gaan.
Door de prijsstijging in de bouw de laatste jaren is het
investeringsbedrag van € 50.000 als benedengrens krap geworden. Om het basis
kwaliteit niveau van de woning te waarborgen is het verstandig dit bedrag met €
5.000 te verhogen tot € 55.000. Bij een dergelijke investering is een subsidie
van € 19.000 nog steeds voldoende aantrekkelijk om een realisator ‘over de
streep’ te trekken. Handhaving van deze subsidiebedragen maakt het mogelijk dat
jaarlijks bijvoorbeeld 5 woningen en 1 opgang gesubsidieerd kunnen worden.
Zoals te doen gebruikelijk zal indien u met het in dit voorstel geformuleerd
beleid inzake de subsidie instemt, dit worden vertaald in een beleidsregel conform
de kaderverordening subsidieregels.
Voorstel
Wij stellen u voor in te stemmen
met het volgende:
1.
het wonen boven winkels in de binnenstad wordt in de jaren
2008, 2009 en 2010 bevorderd door middel van subsidieverlening
2.
subsidie
wordt verleend op de realisatie van een eigen opgang voor de woning
respectievelijk woningen van maximaal € 4000 per opgang
3.
subsidie
wordt verleend van € 19.000 per te realiseren woning, mits de investering op
deze realisatie ten minste € 55.000 per woning bedraagt
Hoogachtend,
Het college van burgemeester en
wethouders van Delft,
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr. drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.
Bijlage 1
Voorgesteld werkinggebied regeling “WONEN BOVEN WINKELS (WBW)”
Stuk … II
20371616
De raad
van de gemeente Delft;
gelezen
het voorstel van het college van 8 januari 2007;
b e s l u i t :
1.
het wonen boven winkels in de binnenstad wordt in de jaren
2008, 2009 en 2010 bevorderd door middel van subsidieverlening
2.
subsidie
wordt verleend op de realisatie van een eigen opgang voor de woning
respectievelijk woningen van maximaal € 4000 per opgang
3.
subsidie
wordt verleend van € 19.000 per te realiseren woning, mits de investering op
deze realisatie ten minste € 55.000 per woning bedraagt
,burgemeester.
,griffier.