30 March 2000

naar agenda

Het verbeteren van de positie van jongeren (18 jaar tot en met 29 jaar) op de woningmarkt in Delft

Het College van burgemeester en wethouders geeft in het collegeprogramma 1998 - 2002 aan de positie van jongeren op de woningmarkt te willen verbeteren. Jongeren hebben op de huidige woningmarkt minder kansen op passende woonruimte vergeleken met andere groepen woningzoekenden. Voor Delft als studentenstad is de groep jongeren een belangrijke bevolkingsgroep. Ook voor de Technische Universiteit en de twee Delftse HBO instellingen is de huisvesting van jongeren een belangrijk item.

Het verbeteren van de positie van jongeren op de woningmarkt kan op verschillende manieren worden bewerkstelligd. Het gaat daarbij met name om het vergroten van de kansen voor jongeren op de markt van zelfstandige huurwoningen. Wanneer binnen het woonruimteverdelingssysteem de kansen voor een bepaalde groep worden vergroot gaat dit ten koste van de kansen voor andere groepen woningzoekenden. De woningmarkt in Delft is beperkt en is vanwege het ontbreken van bouwlocaties niet substantieel uit te breiden. Vanwege deze constante voorraad werken de verschillende marktsegmenten als het ware als communicerende vaten. Daarnaast kan de positie van jongeren op de woningmarkt worden verbeterd door een verruiming van het aanbod van onzelfstandige woonruimte (kamers).

Natuurlijk wonen in Delft veel jongeren op kamers (onzelfstandige woonruimte). Op de kamermarkt is het vooral belangrijk de kwaliteit van de aangeboden woningen te verbeteren.

Een definitieve beleidslijn wordt na - en mede op basis van - de discussie in de commissie extern geformuleerd.

Het doel van deze nota is om in discussie met de volgende partijen een aanzet te geven voor het Jongerenhuisvestingsbeleid:

• Delftse corporaties;
• Woonkoepel Delft;
• Politieke Partijen;
• Algemene Bewoners Organisatie DUWO (ABO);
• Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen (VSSD);
• Vertegenwoordiging van jongeren.

Deze partijen worden uitgenodigd voor een speciale bijeenkomst van de commissie Leefbaarheid op 3 februari 2000. Deze discussie-nota heeft als doel om, in de commissie extern, met de genoemde partijen te komen tot een aantal beleidsrichtingen. Aan de hand van de uitkomsten van deze bijeenkomst wordt vervolgens beleid geformuleerd.

Deze nota geeft allereerst de knelpunten voor jongeren op de woningmarkt weer. Vervolgens is kort de huidige positie van jongeren op de woningmarkt beschreven. Tenslotte is een aantal oplossingsrichtingen beschreven waarmee de positie van jongeren op woningmarkt kan worden verbeterd. Achtergrondinformatie bij de verschillende hoofdstukken zijn als bijlagen bij deze nota opgenomen.

De belangrijkste knelpunten voor jongeren op de Delftse woningmarkt zijn hieronder puntsgewijs samengevat. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de markt voor kamers en de markt voor sociale huurwoningen:

Tekort aan kamers. In het begin van elk studiejaar overtreft de vraag naar kamers het aanbod. Tegen kerstmis heeft iedereen die naar een kamer op zoek is een kamer gevonden. In het verdere verloop van het jaar ontstaat er zelfs een overschot aan kamers. Met name kamers in de minst geliefde wijken staan dan leeg. Er is dan ook geen sprake van een tekort aan kamers in Delft in kwantitatieve zin. Natuurlijk is het wel van belang voor met name de TU-Delft, maar ook de gemeente om het tekort aan kamers in het begin van elk studiejaar op te lossen;

Onvoldoende kwaliteit kamerwoningen. Uit het aantal meldingen van slechte kamers bij de VSSD kan worden opgemaakt dat veel kamers in Delft niet voldoen aan de landelijk geldende prijs/kwaliteit verhouding. Kwaliteit is in deze context niet alleen de fysieke kamer, maar ook het beheer van de ruimte en de administratieve relatie tussen huurder en verhuurder. Ook uit het Jongerenhuisvestingsonderzoek van oktober 1999 komt naar voren dat de geboden kwaliteit van de kamers vaak te wensen over laat. De gemeente heeft hier weinig of geen invloed op.

Uit het voorgaande is de conclusie te trekken dat er op de kamermarkt niet zo zeer sprake is van een kwantitatieve schaarste, maar eerder van een kwalitatieve schaarste.

Schaarste. Het Jongerenhuisvestingsonderzoek van oktober 1999 meldt dat in 1998, 700 jongeren Delft hebben verlaten omdat ze binnen Delft geen huurwoning konden vinden;

Leeftijd starters toegenomen. Als gevolg van de verminderde kansen op de woningmarkt zijn jongeren steeds later in staat om op eigen benen te gaan staan en een eigen huishouden te voeren. Dit is onder andere een gevolg van de toenemende instroom van oudere starters zoals statushouders en gescheiden personen;

Woonruimteverdelingssysteem van Delft niet rechtvaardig. Dat is althans de bevinding van de jongeren. Dit geldt voor zowel jongeren die via de Woonkrant een woning hebben gevonden als ook voor jongeren die nog geen woning via de Woonkrant hebben kunnen vinden;

Geringe kans. De kansen van jongeren op de woningmarkt zijn in vergelijking met andere woningzoekenden nog steeds laag.

In tegenstelling tot de kamermarkt is er op de markt van sociale huurwoningen wel duidelijk sprake van een kwantitatieve schaarste.

Vraag versus aanbod nu: onzelfstandige (huur)woningen

Jongeren blijken goed hun weg op de kamermarkt te vinden. Volgens het onderzoek ‘Jongerenhuisvesting’ uit 1999 heeft de helft van de kamerbewoners de huidige woonruimte binnen een maand gevonden en heeft 90% binnen 6 maanden een kamer gevonden. 80% van de jongeren die in 1998 is verhuisd naar een kamer is ook terecht gekomen in de kamer die men zocht.

De markt van onzelfstandige woonruimte lijkt in evenwicht. Bij de start van elk studiejaar is er een tekort aan onzelfstandige woonruimte. In de loop van het jaar echter ontstaat er weer een overschot. Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Op de eerste plaats is er met name sprake van een kwalitatief tekort, aankomende studenten accepteren dan al snel een kamer die niet meer voldoet aan de wensen. Zo’n wens is bijvoorbeeld een woonruimte in het centrum. Op de tweede plaats haakt een deel van de studenten in de loop van het eerste studiejaar af en verhuist veelal weer uit Delft.

Met de oprichting van de kamerwinkel door Duwo, de TU en de gemeente zijn de kansen op het vinden van een kamer het afgelopen jaar enigszins vergroot.

Vraag versus aanbod nu: zelfstandige (huur)woningen

De markt voor huurwoningen is voor jongeren veel ontoegankelijker dan de markt voor onzelfstandige woonruimte. Jongeren zelf beoordelen de kansen om een woning te vinden via de woonkrant dan ook als slecht. Dit geldt ook voor de rechtvaardigheid van het woonruimteverdelingssysteem. Vooral bijna afgestudeerde jongeren en afgestudeerde jongeren vinden moeilijk een geschikte woonruimte in Delft. Tijdens de Jongerenmanifestatie hebben een aantal jongeren bijvoorbeeld aangegeven dat het aanbod vaak niet voldoet aan hun wensen. Zo wilden zij graag een grote woning waar ze als groep kunnen wonen. In het huidige woonruimteverdelingssysteem maken ze echter geen kans op een dergelijke woning.

Zoals eerder als knelpunt is beschreven, hebben in 1998, 700 jongeren Delft verlaten omdat ze binnen Delft geen huurwoning konden vinden. Dit zijn jongeren die oftewel een kamer zochten oftewel een zelfstandige huurwoning. Van de jongeren die een zelfstandige huurwoning zochten, had het merendeel een voorkeur voor een etage-, flat- of HAT-woning. Daarnaast hebben 300 jongeren Delft verlaten omdat ze niet de juiste koopwoning konden vinden.

Vraag versus aanbod: de toekomst

Voor Delft resteert nog maar weinig ruimte voor woningbouw. Binnen de gemeentegrenzen van Delft is tot 2005 de nieuwbouw van 2100 woningen gepland. Wel zijn in het kader van VINEX regionale afspraken over nieuwbouw gemaakt. Zo is de bouw van een groot aantal woningen op korte afstand van Delft gepland. Dit zijn voor een groot deel

eengezinswoningen.

Voorspeld wordt dat de grote regionale woningproduktie binnen één tot drie jaar in kwantitatieve zin zal leiden tot een evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Dit zal naar verwachting een verbetering van de kans voor jongeren op de woningmarkt tot gevolg hebben.

Deze notitie is met name gericht op de huurmarkt. Dit is omdat de gemeente Delft de markt voor koopwoningen slechts in beperkte mate kan sturen als gevolg van een gebrek aan bouwlocaties. Verder zijn de oplossingsrichtingen in deze notitie gericht op de korte termijn. De reden hiervoor is dat diverse onderzoeken aangeven dat de woningmarkt op de lange termijn steeds meer in evenwicht komt. Dit is een gevolg van de demografische ontwikkelingen en de nieuwbouw van koopwoningen op VINEX-locaties buiten Delft. De VINEX-locaties trekken met name huishoudens aan die op zoek zijn naar een eengezinswoning in de duurdere prijssegmenten. De "bovenkant" van de woningmarkt. Dit brengt een doorstroom op de woningmarkt op gang. Hierdoor ontstaat er in Delft ruimte in de goedkopere segmenten. De "onderkant" van de woningmarkt.

Dit hoofdstuk geeft een aantal oplossingsrichtingen voor de knelpunten voor jongeren op de woningmarkt. De oplossingsrichtingen zijn onderscheiden naar:

• kamermarkt. Oplossingsrichtingen zijn gericht op de kwalitatieve schaarste;
• markt sociale huurwoningen. Oplossingsrichtingen zijn gericht op de kwantitatieve schaarste.

Dit certificaat toetst per pand het beheer en de prijs/kwaliteit verhouding. Kamerverhuurders kunnen dit certificaat op vrijwillige basis aanvragen. Hieraan zijn wel kosten verbonden. Verhuurders kunnen zich met het certificaat in positieve zin van slechte verhuurders onderscheiden. In een markt waarin er geen kamerschaarste is zal een deel van de verhuurders dit aantrekkelijk vinden. Bovendien hebben verhuurders met een certificaat ruimere kredietmogelijkheden en lagere verzekeringspremies.

De invoering van het certificaat zal een positieve invloed hebben op de kwaliteit van kamerwoningen. Huurders zullen gecertificeerde panden verkiezen boven niet gecertificeerde panden.

Natuurlijk is het ook mogelijk om de aangeboden kwaliteit op de kamermarkt vanuit de kant van de huurders in positieve zin te beïnvloeden. Huurders hebben in Nederland veel rechten en mogelijkheden om hun verhuurder op misstanden aan te spreken. De meerderheid van de huurders is hiervan nauwelijks op de hoogte. Wanneer huurders wel op de hoogte zijn, kunnen ze hun verhuurder eerder aanspreken op zijn verantwoordelijkheden.

Om de positie van jongeren op de woningmarkt te verbeteren zijn er drie mogelijke oplossingsrichtingen, te weten:

• Oplossingsrichting 3: het verruimen van het aanbod.
• Oplossingsrichting 4: het aanpassen van de criteria binnen het woonruimteverdelingssysteem.
• Oplossingsrichting 5: het aanpassen van het woonruimteverdelings-systeem.

Per oplossingsrichting is meestal een aantal voor- en nadelen gegeven. Deze opsommingen zijn echter niet volledig.

Oplossingsrichting 3: het verruimen van het aanbod door het verbouwen van leegstaande panden

De gemeente heeft momenteel geen panden in beheer die zich hiervoor lenen. Het is natuurlijk mogelijk dat andere partijen wel panden in beheer hebben die zich hiervoor lenen. Dit zou verder moeten worden uitgezocht. De corporaties kunnen hierbij een belangrijke partij zijn.

Voordelen:

• door een ruimer aanbod verbeteren de kansen voor jongeren op een woning.

Nadelen:

• door een verruiming van de voorraad aan de onderkant van de markt verbetert de doorstroming op de markt niet. Wel wordt de druk op woningen verder naar boven in de markt hoger;
• doordat er een evenwicht op de markt wordt verwacht, leidt het toevoegen van woningen aan de onderkant tot leegstand.

Door een gebrek aan bouwlocaties heeft de gemeente Delft onvoldoende mogelijkheden om aan de bovenkant van de markt woningen aan de voorraad toe te voegen. Als gevolg hiervan is er sprake van een stagnatie in de doorstroming en kan er geen ruimte worden gecreëerd aan de onderkant van de markt. Het merendeel van de jongere woningzoekenden heeft een laag inkomen en is op de onderkant van de woningmarkt aangewezen.

Dit betekent ook dat een aanpassing van de criteria binnen het woonruimteverdelingssysteem om de positie van een bepaalde groep te verbeteren altijd ten koste gaat van de positie van andere groepen woningzoekenden.

4.a Het toewijzen van woningen op basis van leeftijd

Voordeel:

• eenvoudig en inzichtelijk.

Reeds ervaren nadelen:

• alleen de oudste starters slagen erin een woning te krijgen;
• oudere starters betrekken om maar snel aan een woning te komen, woningen die al snel niet meer passend voor ze zijn bijv. na gezinshereniging.

4.b Het vergroten van het aanbod van woningen in de starterscategorie

Voordeel:

• starters kunnen op een groter aanbod van woningen reageren, wat hun kansen vergroot.

Nadeel:

• meer woningen voor de starterscategorie bestemmen gaat ten koste van het aantal woningen in de doorstroomcategorie. Minder woningen beschikbaar voor doorstromers betekent dat er geen doorstroming op gang komt, waardoor in een volgende periode minder woningen beschikbaar komen; starters laten immers geen woning achter.

4.c Starters, die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten kunnen als doorstromer reageren

Voordelen:

• starters, die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten maken als doorstromer meer kans op de woningmarkt. Hun leeftijd is dan niet doorslaggevend, maar het aantal jaren dat men in een onzelfstandige hat-eenheid woont;
• als degenen die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten niet meer als starter behoeven te reageren, neemt het aantal starters af.

Nadelen:

• vanwege de controleerbaarheid kunnen alleen starters, die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten van een corporatie, als doorstromer worden aangemerkt. Dit is gebleken uit een eerder gehouden experiment;
• onzelfstandige hat-eenheden kunnen niet vrij worden toegewezen. Toewijzing geschiedt met instemming van de zittende bewoners;
• benadeling van degenen die thuis zijn blijven wonen, of op een kamer wonen;
• wanneer starters die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten als doorstromer reageren, komen er minder zelfstandige woningen leeg. Wanneer er minder zelfstandige woningen leegkomen, kunnen er weer minder zelfstandige woningen in de starterscategorie worden geplaatst.

4.d De definitie van het begrip starter en doorstromer veranderen

De huidige definitie voor het begrip starter is: " iedereen, die niet over zelfstandige woonruimte beschikt". Dit houdt in dat bij echtscheiding, verbreking samenwoning en mensen die hun koopwoning verkopen of huurwoning verlaten en tijdelijk ergens gaan inwonen als starter worden aangemerkt. Deze categorie starters heeft meestal een hogere leeftijd en gaat dus in het huidige systeem altijd voor degenen met een lagere leeftijd. Het is denkbaar dat de definitie van starter veranderd wordt in: " iedereen, die nog nooit zelfstandig heeft gewoond". Alle andere woningzoekenden zijn doorstromer. Bij echtscheiding en verbreking samenwoning is dan de woonduur bepalend.

Voordelen:

• de positie van de echte starters wordt beter. Zij hoeven namelijk niet meer te concurreren met een grote groep oudere starters;
• de positie van de gescheidenen en mensen die hun samenwoning verbreken samenwonenden wordt beter. Zij verliezen immers niet hun opgebouwde woonduur als zij gaan scheiden;
• minder urgentie-aanvragen.

Nadelen:

• doordat er meer woningzoekenden die geen woning achterlaten op het doorstroomaanbod reageren, komen er minder woningen leeg. Hierdoor stijgt de benodigde woonduur bij doorstroming;
• is in strijd met de regionale huisvestingsverordening Haaglanden.

4.e Het labelen van woningen speciaal voor afgestudeerden

Voordelen:

• net afgestudeerden krijgen zo meer kansen op de woningmarkt. Hierdoor kan de uitstroom van potentieel koopkrachtige huishoudens worden beperkt. Dit heeft een gunstige invloed op de bevolkingssamenstelling en het financiële draagvlak van de gemeente.

Nadelen:

• door steeds meer labels te gebruiken voor het aanbod van woningen wordt het aanbod voor de woningzoekenden steeds meer ondoorzichtig. Andere groepen kunnen ook om het labelen van woningen voor hen vragen;
• een kleiner aanbod voor andere woningzoekenden.

5.a Het sturen van de markt aan de hand van slaagkansen

Op dit moment zijn de Delftse corporaties in samenwerking met de gemeente Delft en de gemeente Zoetermeer bezig een experiment vorm te geven waarbij de verdeling van leegkomende woonruimte gebeurt op basis van slaagkans. Het begrip slaagkans wordt in bijlage 3 verder uitgelegd.

Bij dit experiment staat ook de slaagkans voor jongeren ter discussie. Vragen die hierbij aan de orde komen zijn o.a.: moet iedere starter evenveel kans hebben op een woning of moeten de kansen op een woning gerelateerd worden aan de leeftijd en het type woning?

5.b Uit alle inschrijvingen van starters wordt geloot

Voordeel:

• iedere starter heeft evenveel kans op een woning.

Nadelen:

• iemand kan keer op keer uitgeloot worden;
• het rechtvaardigheidsgevoel komt in het geding;
• het valt niet te voorspellen wanneer iemand kans maakt op een woning;
• is in strijd met de regionale huisvestingsverordening Haaglanden.

5.c Binnen het aanbodmodel een inschrijfsysteem voor starters hanteren

Er zijn gemeenten die een aanbodmodel hanteren waarbij starters zich moeten laten inschrijven. Het volgorde criterium voor starters die op het aanbod reageren, is dan niet de leeftijd, maar de duur van inschrijving.

Voordelen:

• minder concurrentie van starters buiten de regio;
• minder concurrentie van mensen die gaan scheiden of hun samenwoning verbreken.

Nadelen:

• het is een inperking van de open markt gedachte;
• is in strijd met de regionale huisvestingsverordening Haaglanden.

Bijlage 1: achtergrondinformatie jongerenhuisvesting’
 

Bij het formuleren van een jongerenhuisvestingsbeleid kunnen de volgende groepen jongeren worden onderscheiden.

• Student (starter) zelfstandige huur.
• Niet student (starter) zelfstandige huur.
• Student (doorstromer) zelfstandige huur.
• Niet student (doorstromer) zelfstandige huur.
• Student in koopwoning
• Niet student in koopwoning
• Student (starter) onzelfstandige huur.
• Niet student (starter) onzelfstandige huur.
• Student (doorstromer) onzelfstandige huur.
• Niet student (doorstromer) onzelfstandige huur bijv. wegens verbreking samenwoning.

Deze bijlage geeft inzicht in de situatie van jongeren op de Delftse woningmarkt nu en in de toekomst. Voor de informatie in deze bijlage zijn de volgende bronnen gebruikt:

• Jongerenhuisvesting, Een analyse van de woonsituatie van de Delftse jongeren in de leeftijd van 18 t/m 29 jaar, gebaseerd op statistieken en een steekproef onder recent-verhuisden;
• Evaluatie woonruimteverdeling 1998;
• Verslag van de Jongerenmanifestatie op 9 oktober 1999;
• Toekomstperspectieven Delft, Focus Onderzoek en Ontwikkeling in opdracht van de gemeente Delft, december 1997
• Wonen in Delft, Visie en afspraken.
  

In dit hoofdstuk is de huidige situatie van jongeren op de woningmarkt kort beschreven.

De volgende tabel geeft de woonsituatie van jongeren voor 1999 weer.

Bron: Jongerenhuisvesting, augustus 1999

Zoals uit de tabel duidelijk wordt, neemt met het stijgen van de leeftijd het aandeel onzelfstandig wonenden af en het aandeel zelfstandig wonende jongeren toe (huur en koop). De buitenlandse studenten die tijdelijk in Delft woonachtig zijn hebben gemiddeld een leeftijd tussen de 25 en de 29 jaar.

De volgende tabel geeft de woonsituatie weer van jongeren die in de periode 1 januari 1998 en 1 januari 1999 zijn verhuisd.

Tabel 2: in 1998 binnen Delft verhuisde jongeren naar woonsituatie op 1 januari 1999 en 1 januari 1998

Bron: Jongerenhuisvesting, augustus 1999

In het algemeen heeft de groep jongeren die in 1998 binnen Delft is verhuisd zijn woonsituatie verbeterd.

Van de jongeren die op 1 januari 1998 thuiswonend waren, is 57% verhuisd naar een zelfstandige woning, 18% is verhuisd naar een onzelfstandige woonruimte en 24% is met het gezin meeverhuisd en nog steeds thuiswonend.

55% van de jongeren die op 1 januari 1998 een kamer huurden is in 1998 opnieuw naar een kamer verhuisd. 42% van deze jongeren heeft de kamer verruild voor een zelfstandige woonruimte in oftewel de huur- oftewel de koopsector.

23% van de jongeren die in 1998 zijn verhuisd heeft een zelfstandige huurwoning opgegeven voor onzelfstandige woonruimte (kamer of thuiswonend). 22% is verhuisd naar een koopwoning. De meerderheid, zo’n 55% is van de ene zelfstandige huurwoning naar een andere verhuisd.

Gezien de geringe aantallen is het is moeilijk uitspraken te doen over de jongeren die vanuit een koopwoning zijn verhuisd.

Zowel zelfstandig als niet-zelfstandig wonende jongeren hebben een voorkeur voor de binnenstad. Daarna volgen Hof van Delft en de Wippolder. Tanthof en Buitenhof zijn het minst geliefd onder de jongeren als woonwijk. Tanthof is vooral onder kamerbewoners niet geliefd.

De volgende tabel geeft de woonsituatie van onzelfstandig wonende jongeren weer.

Bron: Jongerenhuisvesting, augustus 1999

78% van de onzelfstandig wonende jongeren is student en 21% is niet-student.

48% van de kamerbewoners woont in een woonruimte, die in beheer is bij één van de corporaties in Delft. De overige 52% huurt een kamer van een particuliere verhuurder.

Leeftijd: De gemiddelde leeftijd van de onzelfstandig wonende jongeren is 23 jaar. Deze jongeren verlaten het ouderlijk huis als ze gemiddeld 21 jaar zijn.

Huur: De gemiddelde huur voor kamerbewoners bedraagt 38% van het netto huishoudinkomen. De gemiddelde huurquote van studenten is hoger dan van niet studenten. Studenten zijn gemiddeld 43% van hun inkomen kwijt aan de huur en niet-studenten 21%.

Inkomen: Van de jongeren die in 1998 naar een kamer zijn verhuisd 74% heeft een inkomen beneden ƒ1.625,-.

46% van de jongeren in Delft woont zelfstandig. Daarvan huurt 31% een woning en 15% woont zelfstandig in een koopwoning. Daarvan woont 80% in een flat of een etagewoning en 11% in een hat-eeheid.

Leeftijd: De gemiddelde leeftijd van de jongeren die zelfstandig wonen is 25 jaar. De jongeren die het ouderlijk huis verlaten om zelfstandig te gaan wonen zijn gemiddeld 23 jaar. De gemiddelde leeftijd van de jongeren die in een koopwoning wonen is 26 jaar.

Huur: Bij zelfstandig wonende jongeren bedraagt de huur gemiddeld 32% van het netto huishoudinkomen.

Inkomen: 57% van de studenten heeft een inkomen beneden ƒ1.625,-. Dit geldt voor 16% van de niet-studenten. Een inkomen boven ƒ 2.300,- heeft 38% van de studenten en 70% van de niet-studenten.

Koopprijs: Van de jongeren die wonen in een koopwoning heeft 42% een eengezinswoning. De gemiddelde prijs van deze eengezinswoningen is

ƒ 280.000,-.

Bijlage 2: definities 

Jongerenhuisvesting betreft een segment van de woningmarkt in Delft. Delft is een studentenstad. Huisvestingsmogelijkheden voor jongeren zijn voor de gemeente dan ook van groot belang. Dit geldt zeker ook voor de Technische Universiteit en de Hoge School. Een markt wordt bepaald door vraag, aanbod en consumenten. Voor de duidelijkheid van de discussie volgt hierna een afbakening van de begrippen:

• aanbod;
• vraag; en
• consument.

Het aanbod is een gegeven, dat niet op korte termijn kan worden beïnvloed. Wel is bijvoorbeeld door een toename van kamerverhuur het aanbod van de onzelfstandige woonruimte (kamers) te vergroten. Wanneer zelfstandige woningen kamergewijs worden verhuurd gaat dit uiteraard ten koste van het woningaanbod. Het aanbod van onzelfstandige woonruimte is met name het aanbod waarop jongeren zijn aangewezen. Indien het aanbod voor een groter deel wordt toegewezen aan een bepaalde doelgroep, zal dit ook gevolgen hebben voor anderen op de woningmarkt. Bijvoorbeeld door woningen te labelen voor bepaalde doelgroepen.

Vraag

De vraag bestaat uit de behoefte van de doelgroep (de "consument") aan zelfstandige en onzelfstandige woningen. De vraag wordt voor een groot deel gevormd door consumenten van buiten Delft. De mate waarin een bepaalde doelgroep wordt toegelaten tot de Delftse woningmarkt bepaalt - complementair - ook de kansen van andere woonconsumenten. Bijvoorbeeld door het verlenen van urgentie.

De doelgroep (consument) waar in deze nota op wordt geduid zijn de jongeren tussen de 18 en 30 jaar oud. Dit zijn zowel studerenden als werkenden die op zoek zijn naar een woning in de sociale huursector en/of de kamermarkt.

In het aanbodmodel voor woonruimteverdeling worden woningen aangeboden aan specifieke doelgroepen zoals bijvoorbeeld, jongeren en ouderen. Doelgroepen kunnen ook huishoudens zijn met bepaalde kenmerken zoals hoogte van het inkomen, het aantal personen enz.. Veel groepen van woningzoekenden zijn benoembaar. Daarnaast kan binnen een doelgroep onderscheid worden gemaakt naar leeftijdscategoriën. Dit is vooral bij de doelgroep jongeren het geval.

De mate waarin doelgroepen slagen om binnen het aanbodmodel aan een woning te komen kan worden uitgedrukt in een percentage. Dit percentage noemen wij "slaagkans". De formule waarmee de slaagkans voor een doelgroep wordt berekend luidt als volgt:

Totaal aantal verhuringen per doelgroep x 100% = slaagkans

doelgroep

Totaal aantal gewogen woningzoekenden per doelgroep

Om het percentage te bepalen zijn twee gegevens van belang; het aantal woningen dat in een periode aan de doelgroep is verhuurd en het totaal aantal woonbonnen dat door de doelgroep is ingeleverd. Omdat een woningzoekende in een bepaalde periode méér dan 1 bon kan inleveren is in de slaagkans berekening de "gewogen woningzoekende" van belang.

"Gewogen woningzoekende" betekent dus dat in een periode waarin de slaagkans wordt gemeten, elke woningzoekende meetelt naar rato van het aantal bonnen dat hij of zij heeft ingeleverd. Bijvoorbeeld; iemand die in een bepaalde periode 6 bonnen heeft ingestuurd, telt bij het aantal "gewogen woningenzoekenden" voor 1/6-de deel mee bij het bepalen van de slaagkans voor de desbetreffende doelgroep.

Als bekend is hoe het slaagkanspercentage tot stand komt dan is ook duidelijk hoe kansen kunnen worden beïnvloed. Immers, als wordt gevonden dat aan doelgroep A te weinig woningen worden verhuurd, dan kan het slaagkans-percentage worden opgehoogd door in het aanbodmodel meer woningen aan doelgroep A aan te bieden. Dit betekent dan wel dat de slaagpercentages van een andere doelgroep (of verschillende doelgroepen) automatisch dalen. Bij deze redenering wordt er van uitgegaan dat de verhoudingen in vraag en aanbod hetzelfde blijven. Een plotselinge sterke toename of afname van het aanbod of een sterke toename of afname van de vraag kan tot andere, ongestuurde, uitkomsten leiden. Gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt de afgelopen tien jaar moet dit toch als "theoretisch" worden beschouwd. Wijzigingen van verhoudingen, zeker in de sociale huursector vinden geleidelijk plaats.