30 March 2000

naar agenda

Mevrouw G. Jansen, Stichting Vestia Delft/COW

Mevrouw M. Van Leeuwen, Stichting DuWo/COW

Mevrouw K. Ormel, Woonkoepel Delft

De heer J. van der Bie, gemeente Delft

De heer W. Brinkerink, gemeente Delft

De heer M. Verbaan, gemeente Delft

extern adviseur:

drs. H.J. Wilhelm, Companen: adviesgroep voor beleid, Arnhem

juli1999

INHOUD

1. VOORWOORD

2. INLEIDING

3. WAAROM DEZE VISIE EN WAAR GAAT HET OVER?

4. PARTIJEN EN HUN ROLVERDELING

4.1. Partijen, taken en rollen

4.2. Bewonersparticipatie

5. WAT WIL DELFT MET HET WONEN EN DE VOLKSHUISVESTING?

5.1. Algemene stedelijke ontwikkeling

5.2. Wat betekent dat voor het wonen?

5.3. Welke ruimte heeft Delft daarvoor?

6. DE MENSEN

6.1. Bevolking en woningbehoefte

6.2. Bijzondere doelgroepen

6.3. Samenleven in de wijken : wijkontwikkeling

7. DE WONINGEN

7.1. Ontwikkeling totale woningvoorraad

7.2. Woningdifferentiatie op stedelijk en op wijkniveau

7.3. De kernvoorraad

7.4. Huurbeleid en huursubsidie

7.5. Herstructurering

7.6. Verkoop door corporaties

7.7. Particuliere woningverbetering

7.8. Duurzaamheid

7.9. Op weg naar een ontwikkelingsprogramma voor Delft

8. WOONRUIMTEVERDELING

P.M. (TEKST WETHOUDER)

Delft ligt in de Zuidvleugel van de Randstad. De Zuidvleugel is te beschouwen als één grote stedelijke metropool met twee miljoen inwoners. Binnen deze regio ligt Delft precies tussen Rotterdam en Den Haag. Delft kan worden gezien als schakel in het netwerk van Rotterdam en Den Haag. In dat netwerk willen wij profiteren van het (inter)nationale vestigingsmilieu van beide steden. De strategienota Delft Kennisstad geeft aan op welke wijze wij dit willen realiseren. Uitgangspunt zijn kennisinstituten zoals TU-Delft en TNO en de kennisgeoriënteerde bedrijven die in Delft gevestigd zijn. In de nota kiezen wij voor versterking van het kennisnetwerk in Delft door het aantrekken van Kennisbedrijven en dus voor werk en bedrijvigheid. Het is ook een keuze voor het bouwen van woningen voor werknemers van deze bedrijven.

De Ontwikkelingsvisie Delft 2025 brengt onze ambities met Delft Kennisstad en die op andere beleidssectoren ruimtelijk in kaart. De ontwikkelingsvisie geeft overtuigend aan dat deze niet op eigen grondgebied zijn te verwezenlijken. De profilering van Delft als kennisstad betekent een aanzienlijke ruimtelijke opgave voor de toekomst. Gebiedsuitbreiding is (naast de nog beperkte inbreidingsmogelijkheden) een zeer belangrijke voorwaarde. Er zijn echter méér redenen voor gebiedsuitbreiding van Delft:

Delft heeft in zijn bouwmogelijkheden zijn grenzen bereikt en kan alleen nog beperkt binnen eigen grenzen bouwen op functieveranderingslocaties en door te verdichten. In het algemeen geldt dat een gemeente die niet kan uitbreiden te maken krijgt met een woningvoorraad die inkrimpt. Veroudering van de woningvoorraad en de voortdurende vraag naar meer (woon) kwaliteit leiden op termijn tot een vermindering van het aantal woningen. Doordat in zo’n proces keuzemogelijkheden afnemen zullen woningzoekenden naar elders uitwijken. Dit begint bij het hogere marktsegment, gevolgd door een algehele afname van de mobiliteit op de woningmarkt. Ongewenste ontwikkelingen treden hierdoor op in de bevolkingssamenstelling doordat deze eenzijdiger wordt. Het sociaal economisch draagvlak voor voorzieningen wordt aangetast. Dit proces heeft vervolgens weer effect op de woonkwaliteit wat weer zijn effecten heeft op de verhuisstromen. Een gemeente komt in een neergaande spiraal terecht omdat deze processen hoe dan ook leiden tot inkomstenderving van de gemeente en vermindering van draagvlak van voorzieningen. Niet uitbreiden leidt ook tot verlies aan werkgelegenheid doordat het bedrijfsareaal niet volledig op peil kan worden gehouden. Door de ruimtenood is het voor de stad niet mogelijk in te spelen op nieuwe vragen uit de markt van woningzoekenden en van bedrijven. De vitaliteit van de stad wordt aangetast.

De Delftse woningmarkt is sterk georiënteerd op de woningmarkt van de regio Haaglanden. Delft maakt deel uit van het stadsgewest Haaglanden. Er is binnen Haaglanden een open woningmarkt. Dit betekent dat woningzoekenden zich vrijelijk overal kunnen vestigen. In Haaglanden zijn bovendien vier Vinex-locaties gelegen waarvan er twee direct aan Delft grenzen; Delfgauw (ca. 2500 woningen) en Ypenburg (ca.11.000). In het convenant dat het stadsgewest met het rijk heeft gesloten ligt er voor het stadsgewest de verplichting om vóór het jaar 2005 42.500 woningen te bouwen. De totale regionale bouwcapaciteit in Haaglanden ligt fors hoger en komt, zo blijkt uit een recente inventarisatie (februari 1999), op ca. 73.000 woningen. Op de Vinex-locaties worden vooral middeldure en dure koopwoningen gebouwd voor de midden en hogere inkomensgroepen, een woningaanbod dat in Delft maar beperkt aanwezig is. Nu de bouwproductie op de Vinex op stoom is gekomen zien we de gevolgen hiervan. Een uitstroom van koopkrachtige huishoudens uit Delft. Zo blijkt bij navraag dat 60% van de kopers in Delfgauw afkomstig is uit Delft. Op Ypenburg 10%. Verder geven cijfers aan dat veel Delftenaren naar de recente nieuwbouw in Schipluiden zijn vertrokken. Van de kopers van deze nieuwbouw is 90% afkomstig uit Delft.

Deze ontwikkelingen kunnen op wat langere termijn niet zonder gevolgen blijven. Berekeningen die wij op basis van de PRIMOS-bevolkingsprognoses hebben laten uitvoeren geven aan dat in het meest realistische woningbouwscenario de bevolking terugloopt van 94.000 eind 1997 naar 89.000 in 2004. De uitstroom van koopkrachtige huishoudens gecombineerd met een daling van de bevolking zal tot vermindering van inkomsten van de gemeente en een vermindering van het draagvlak van het voorzieningenniveau leiden. Uitbreiding van Delft met nieuwbouwlocaties is dus noodzaak. Ons streven is hier op gericht!

Wij hebben meer pijlen op de boog dan gebiedsuitbreiding. Delft heeft als stad om te wonen gewoon een aantal sterke punten! Een goede bereikbaarheid. Delft ligt op steenworp afstand van Den Haag en Rotterdam. Zo is de regio niet alleen een bedreiging maar vooral ook een kans. Verder is Delft een compacte stad met een relatief groene omgeving. De historische binnenstad en de TU-wijk geven Delft een eigen identiteit. Vrijwel alle voorzieningen van de grote stad zijn in Delft binnen handbereik. De opgave nu is vooral dit profiel te versterken. Tot deze opgave behoort in ieder geval het versterken van het woningaanbod in de marktsector waardoor een betere aansluiting ontstaat met de vraag en waardoor meer koopkrachtige huishoudens binnen onze grenzen kunnen worden gehaald. Tot deze opgave behoort zeker ook een versterking van de marktpositie van de huidige woningvoorraad. De woningproductie op de Vinex-locaties heeft duidelijke gevolgen voor de woningvoorraad. Prognoses hierover geven aan dat rond 2002 de woningschaarste (kwantitatief) voorbij is. Daarbij is (beperkte) leegstand in bepaalde delen van met name de sociale woningvoorraad niet ondenkbaar. Een groot deel van de Delftse woningvoorraad is na de oorlog gebouwd en eenzijdig van samenstelling. In een verruimende markt waar woningzoekenden méér te kiezen hebben voldoet een deel van deze woningen niet meer aan de eisen die consumenten nu aan wonen stellen. Daarnaast hebben wij een duidelijke verplichting aan de huidige inwoners van onze stad. Samen met de Delftse woningcorporaties en de bewoners zullen wij moeten nadenken en werken aan een verbetering van de positie van deze woningen op de woningmarkt. Hierbij wordt niet uitgesloten dat een deel van de sociale woningvoorraad hetzij door "upgrading" hetzij door vervangende nieuwbouw binnen de marktsector wordt gebracht. Voor het realiseren van deze opgaven zijn acties nodig op langere termijn en op korte termijn.

Op de langere termijn richten wij ons hiervoor op functieveranderingslocaties binnen de stad, zoals de veranderingen in het TU-gebied en de spoorzone. Over de korte termijn (komende vier jaar) gaat deze nota, de Beleidsvisie Wonen in Delft.

Bronnen

Delft Kennisstad, Werk centraal, strategienota

Ontwikkelingsvisie Delft 2025, december 1998

De maatvoering van Delft, TNO/Inro juli 1997

Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden, balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad, OTB Delft, november 1997

Toekomstperspectieven Delft, Focus Onderzoek & Ontwikkeling, december 1997

Een visie op wonen is hard nodig om de uitdagingen van de komende tijd aan te kunnen.

Wat komt er zoal op ons af?

de sterk veranderende woningvraag: de huishoudens worden gemiddeld steeds kleiner, het aantal ouderen groeit, de voorkeur voor het kopen van een woning neemt sterk toe. De sociale huisvestingsopgave verandert: de traditionele huurder komt minder voor en de aandacht verschuift naar een steeds gevarieerdere vraag.

de nieuwbouw op de Vinex-locaties in de regio: met name de gebieden Ypenburg en Delfgauw zijn bedoeld voor de Delftse woningbehoefte. De verhuizing van Delftenaren daarheen heeft gevolgen voor de woningmarkt in Delft zelf. Daarop moeten we ons voorbereiden.

de stedelijke herstructureringsopgave: de nieuwe woningbehoefte en de effecten van de nieuwbouw op de Vinex-locaties vereisen belangrijke ingrepen in de bestaande stad. Via een proces van verbetering van woningen en woonomgeving, vervanging, nieuwbouw en verkoop moet de stad als woon- en verblijfplaats vitaal blijven.

Deze uitdagingen kunnen alleen in samenwerking met de partners in de stad succesvol worden aangegaan. Naast de woonconsumenten en de marktsector zijn dat vooral de woningcorporaties. In de bestaande stad beheren zij immers zeer grote aantallen woningen. Wij vinden het dan ook noodzakelijk om met de corporaties wederzijdse prestatie-afspraken te maken. Een zoveel mogelijk gemeenschappelijk gedragen visie moet hiervoor de basis zijn. Die visie ligt nu voor U.

De wettelijke regeling voor de prestatie-afspraken, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), is hiervoor nog niet zo lang geleden aangescherpt. De gemeente is verantwoordelijk voor het volkshuisvestingsbeleid op lokaal niveau. Zij formuleert het locale volkshuisvestingsbeleid in nauwe samenspraak met de corporaties, de bewonersorganisaties en andere betrokken partijen. Vóór 1 december stellen de corporaties de gemeente op de hoogte van hun activiteitenplannen voor het komende jaar en nodigen de gemeente uit voor een gesprek hierover. Bij het opstellen van de activiteitenplannen nemen de corporaties het gemeentelijk beleid in acht. Het is de bedoeling dat beide partijen dan vóór 1 maart tot prestatie-afspraken komen.

Daarnaast is de gemeentelijke visie op het wonen een belangrijke bouwsteen voor het maken van een ontwikkelingsprogramma voor Delft dat in verband met de wet Stedelijke Vernieuwing moet worden gemaakt. Deze wet is met ingang van 1 januari 2000 van kracht. Een ontwikkelingsprogramma is voorwaarde voor het verkrijgen van stimuleringssubsidies. Deze wet vervangt de Tijdelijke Regeling Herstructurering en levert onmisbare financiële middelen om de ambities van Delft waar te maken.

Hiermee is tegelijk aangegeven waarom deze visie is ontwikkeld en waarover het gaat. Het plan bestaat uit twee delen: in deel I wordt het beleid geformuleerd, in deel II staan de concept-prestatieafspraken die daaruit voortvloeien.

Deel I verwoordt het gemeentelijk standpunt. Hoewel het resultaat in overleg met de corporaties en de Woonkoepel tot stand is gekomen, zijn genoemde partijen daarvoor niet verantwoordelijk of aanspreekbaar. Deel II daarentegen is een gezamenlijk resultaat.

In het vorige hoofdstuk is deels ingegaan op de betrokkenheid van verschillende partijen bij de totstandkoming van deze visie. In dit hoofdstuk wordt meer concreet ingegaan op de rollen en taken van partijen op het gebied van het wonen en onze visie hierop.

De belangrijkste partijen bij bouwen en wonen zijn de woonconsumenten, de gemeentelijke overheid en de woningaanbieders, in het bijzonder de corporaties. De taken en de rolverdeling tussen de partijen is voor een deel wettelijk vastgelegd. Hierna volgt onze visie hierop.

Gemeente

In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is op lokaal niveau aan de gemeente de regisseursrol toebedacht. De gemeente is verantwoordelijk voor het lokale volkshuisvestingsbeleid. Dit beleid wordt in nauwe samenspraak en op basis van gelijkwaardigheid met corporaties, woonconsumenten (organisaties) en andere betrokken partijen geformuleerd. De gemeente bevordert de samenwerking tussen partijen, bespreekt met partijen allerlei vraagstukken zoals knelpunten en ontwikkelingen op de woningmarkt. Als verantwoordelijke voor het beheer van het openbaar gebied is de gemeente gericht op samenwerking met private partijen, eigenaren van onroerend goed en gebruikers/bewoners.

Corporaties

De vijf kerntaken die het BBSH noemt zijn:

- het verhuren van woningen aan de doelgroep;

- het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken;

- het betrekken van bewoners bij beheer en beleid;

- het in stand houden van de kwaliteit van het bezit;

- het zorgdragen voor de financiële continuïteit van het bedrijf.

Corporaties staan financieel op eigen benen en moeten daardoor marktgerichter werken dan voorheen. Niettemin blijft het maatschappelijk rendement vooropstaan. Door hun ervaring en expertise zijn corporaties in staat een belangrijke bijdrage te leveren aan beleidsontwikkeling en uitvoering maar ook aan de investeringsopgave. Wij constateren dat de Delftse corporaties hun verantwoordelijkheid nemen, die bijdrage leveren en ook willen blijven leveren. Daarbij past tevens het door ons voorgestane deelhebberschap bij het opknappen, verbeteren en het beheer van de openbare ruimte. De corporatiesector is als gevolg van de verzelfstandiging sterk in beweging. Er is sprake van aanmerkelijke schaalvergroting en van verkenning van de mogelijkheden buiten de eigen plaats van vestiging. Het is nog niet goed duidelijk waar dit de komende jaren toe zal leiden. Wij houden er rekening mee dat wij als gemeentebestuur over enkele jaren met een heel ander corporatielandschap te maken hebben dan nu het geval is . Wij zullen de ontwikkelingen actief volgen. Wij zijn immers sterk afhankelijk van de sociale verhuurders voor de realisering van ons volkshuisvestingsbeleid.

Andere woningaanbieders

Andere woningaanbieders zoals particuliere verhuurders en projectontwikkelaars zijn lange tijd alleen maar gezien als huisbazen en als uitvoerders van bouwprojecten. De huidige ontwikkelingen laten zien dat corporaties, ontwikkelaars en/of particuliere verhuurders qua positie meer naar elkaar toegroeien. Landelijk gezien heeft de marktsector nu meer de neiging de eigen expertise in te zetten voor de lokale beleidsontwikkeling. Wij vinden dat een goede zaak en streven ernaar ook in Delft de betrokkenheid van deze partijen te bevorderen.

Woonconsumenten

De rol van woonconsumenten en/of hun organisaties komt in het BBSH beperkt aan bod. Eind 1998 is een aparte wet in werking getreden die het overleg tussen huurders(organisatie) en verhuurders regelt.

In Delft is de Woonkoepel actief als woonconsumentenorganisatie. Haar rol is die van:

- belangenbehartiger voor een groep of groepen van woonconsumenten;

- gebruikersdeskundige en adviseur;

- mede ontwikkelaar van volkshuisvestingsbeleid op lokaal niveau.

De Woonkoepel vertegenwoordigt de stem van de gebruikers van woonproducten (huurders en kopers) op stedelijk niveau. Wij vinden deze inbreng belangrijk in ons lokale overleg.

Driehoeksoverleg

Wij streven naar een voortzetting van het bestaande driehoeksoverleg tussen gemeente,

corporaties en Woonkoepel. Verder overwegen wij om onze partners uitbreiding voor te

stellen met een vertegenwoordiging uit de marktsector. Versterking van structuur en inhoud

van het overleg vinden wij noodzakelijk.

Wij vinden de betrokkenheid van de bewoners en hun organisaties bij beleid en uitvoering belangrijk. In deze paragraaf gaan wij verder in op de visie die wij hebben op bewonersparticipatie.

Wij zijn van mening dat bij het totstandkomen van beleid en uitvoering de betrokkenheid van alle partijen essentieel is, dus ook die van de bewoners. Breed draagvlak bij partijen is voorwaarde om een duurzaam resultaat te boeken. De betrokkenheid van bewoners komt de kwaliteit van de plannen zeker ten goede. Zij zijn immers ervaringsdeskundige. Om deze rol goed te kunnen vervullen zullen bewonersorganisaties krachtig en goed beslagen ten ijs moeten komen. Daarvoor is een zekere ondersteuning nodig. De gemeente doet dat op stedelijk niveau (naar de Woonkoepel), de corporaties via hun huurdersorganisaties.

Het spreekt vanzelf dat ook eigenaar/bewoners bij beleid en uitvoering worden betrokken hetzij via verenigingen van eigenaren dan wel individueel.

Behalve stedelijk, speelt bewonersparticipatie ook op een lager schaalniveau een belangrijke rol:

Op het niveau van de individuele corporaties is er een huurdersraad (corporatie-niveau) en zijn er bewonerscommissies (complex- en straatniveau). Onlangs is de wet "Overleg huurders-verhuurders" tot stand gekomen die de bewonersparticipatie op hoofdlijnen regelt. Wij beschouwen deze vorm van participatie als een aangelegenheid tussen de corporatie en haar huurders. In het jaarverslag geeft de corporatie haar zienswijze over de aard en kwaliteit van dit overleg. Hoewel wij hierin geen partij zijn kunnen wij ons wel voorstellen dat de Woonkoepel dit aspect van het jaarverslag aan de huurdersraad voorlegt om commentaar. Het resultaat kan de Woonkoepel of in het driehoeksoverleg of rechtstreeks aan de corporatie voorleggen.

De betrokkenheid op buurt- en wijkniveau wordt steeds belangrijker. Door wijkgericht werken en herstructurering neemt het belang van bewonersparticipatie op stedelijk- en op wijkniveau sterk toe. In paragraaf 6.3. is in hoofdlijnen aangegeven hoe die betrokkenheid gestalte kan krijgen.

De visie die wij hebben op de toekomst van Delft (vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie Delft 2025) wordt gedragen door twee begrippen, die in elkaars verlengde liggen:

Delft zit aan de grenzen van z’n uitbreidingsmogelijkheden. Wij zijn van mening dat dit niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief de ontwikkeling van Delft remt en dat de compensatie die daarvoor wordt geboden op de Vinex-locaties geen optimale oplossing is. Niettemin zullen we voorlopig van deze situatie uit moeten gaan. De regio voorziet nu grotendeels in de Delftse behoefte aan extra verstedelijkingsruimte. De aandacht komt daarmee op de bestaande stad te liggen. Maar ook los van de Vinex vraagt de bestaande stad een sterke kwaliteitsimpuls. Die strekt zich uit tot alle beleidsterreinen en betreft in het bijzonder het wonen.

Aanhakend op de aanwezigheid van kennisinstituten zoals de TU-Delft, TNO en aanverwante hoogwaardige kennisintensieve bedrijven voorzien wij in Delft belangrijke ontwikkelingen met het thema "Delft Kennisstad". Het geven van ruimte aan bestaande bedrijven en instellingen, het aantrekken van nieuwe vestigingen en het daarmee creëren van hoogwaardige arbeidsplaatsen is een centraal beleidselement.

"Kwaliteitsversterking" en "Delft Kennisstad" vragen om een fundamentele bezinning op kwaliteit en samenstelling van de huidige Delftse woningvoorraad. In hoofdlijnen zijn er vier hoofd opgaven:

het bij de tijd houden van de woningvoorraad: aanpassen aan de eisen van de 21e eeuw;

het aanpassen van de woningvoorraad aan de veranderende samenstelling van de bevolking: nog steeds veel studenten, maar minder gezinnen met kinderen en méér ouderen.

het vergroten van de diversiteit van de voorraad (en de woonomgeving): de uitstroom van hogere inkomensgroepen tegengaan door de realisering van meer duurdere woningen en woonmilieus binnen de bestaande stad, waardoor binnenstedelijk een grotere diversiteit en een beter vestigingsklimaat voor bedrijven ontstaat. Dit zijn de randvoorwaarden voor het wonen in "Delft Kennisstad".

ervoor zorgen dat de doelgroepen van beleid gehuisvest kunnen (blijven) worden.

Delft kan deze vier beleidsopgaven niet zonder meer waarmaken op eigen grondgebied. Wij hebben als stad binnen Haaglanden met twee kaders te maken:

De Vinex-locaties, zoals Ypenburg en Delfgauw, vangen ook de woningbehoefte van Delft op. Binnen de bestaande gemeentegrenzen is onze bouwcapaciteit nog maar beperkt tot zo’n 1100 woningen (netto) tot het jaar 2005 terwijl het vier- tot vijfvoudige daarvan nodig is. De Vinex-ontwikkeling biedt ons ruimte, maar dreigt anderzijds een belemmering te worden. Binnenstedelijk is er in Haaglanden een zodanige woningproductie op gang gekomen en voorzien dat regionaal een overproductie dreigt. Dit heeft twee kanten: die van een bedreiging en die van een kans. Een bedreiging is dat overproductie leidt tot ingrijpen door het stadsgewest waardoor absolute voorrang wordt gegeven aan de Vinex-ontwikkeling. Dit leidt tot ernstige consequenties voor de woningbouw binnen de grenzen van Delft. Het spreekt vanzelf dat het verminderen of het in de tijd beperken van de binnenstedelijke woningproductie voor ons onaanvaardbaar is. De ontwikkeling van Delft wordt dan langs twee wegen gesmoord: geen uitbreiding en geen inbreiding. In dit plan gaan wij dan ook uit van volledige realisering tot 2005 van onze woningbouwmogelijkheden (zie hoofdstuk 7.1.).

De regionale woningproductie is ook een kans waar het gaat om het versterken van de stedelijke kwaliteit en de kwaliteit van de woningvoorraad. De regionale woningproductie zal sterker dan voorheen de zwakke segmenten in de Delftse woningvoorraad bloot leggen. Met deze woningen moet iets gebeuren. Dit kan het opwaarderen zijn van de woonkwaliteit, sloop en vervangende nieuwbouw of een combinatie van beiden. De uitkomst hiervan leidt hoe dan ook tot versterking van de kwaliteit van de woningvoorraad en bij herontwikkeling ook versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Op regionaal niveau is tussen stadsgewest en sociale verhuurders (verenigd in SVH) in hoofdlijnen het volgende afgesproken:

voldoende garantie voor het huisvesten van huishoudens met lagere inkomens in goedkope woningen;

vergroting van de keuzemogelijkheden voor deze huishoudens;

voldoende ge(her)differentieerde woonwijken om segregatie tegen te gaan c.q. te voorkomen;

bodemgarantie voor huisvesting van de minima (voor Delft 830 woningen met een huurprijs tot ƒ 713.- in 1998);

regionale omvang van de kernvoorraad;

woningen uit de kernvoorraad bij voorrang toewijzen aan minima-plus;

wat Delft betreft mogelijke herdifferentiatie in Wippolder, Delft-Oost, Kuyperwijk, Gilleswijk en Poptahof.

monitoring woningmarkt.

Voor het grootste deel staan wij nog steeds achter deze afspraken. De tijd staat echter niet stil. Over de afspraak die gaat over mogelijke herdifferentiatie in verschillende wijken en buurten zijn wij tot andere gedachten gekomen. In de gedachtenwisseling over de analyses in het rapport "De toekomst van de Delftse corporatievoorraad" (J. Van Vliet, oktober 1998) zijn wij samen met de corporaties tot een andere prioriteitsstelling gekomen over de noodzaak tot herdifferentiëren. Voorrang wordt nu gegeven aan de wijken Voorhof en Buitenhof. Deze wijziging in prioriteitsstelling betekent in feite dat naar grotere woongebieden wordt gekeken in twee wijken die in de jaren ’60 en ’70 zijn gebouwd en waar een belangrijk deel van het woningbezit van de corporaties is geconcentreerd. De Gilleswijk en Poptahof maken deel uit van deze wijken. De plannen in de Wippolder en Delft-Oost (Delfgaauwse Weije) zijn in de uitvoeringsfase. Alleen de visie op de Kuyperwijk is bijgesteld. In de analyse komt deze buurt er in verhuurbaarheid en aantrekkelijkheid sterker uit dan eerder is aangenomen.

Een visie op wonen vindt zijn vertaling in huizen en woonwijken. Maar het gaat natuurlijk in de eerste plaats om de mensen, onze inwoners. Daaraan is dit hoofdstuk gewijd.

Omdat een groot deel van de woningbehoefte van Delft opgevangen wordt in de regio Haaglanden zal de bevolking van Delft gaan afnemen van 94.000 in 1997 naar 89.000 in het jaar 2004 *). Daarna wordt weer een langzame stijging verwacht, maar -zolang de huidige grenzen van Delft gehandhaafd blijven- zal het huidige niveau niet meer worden bereikt (91.000 in het jaar 2025). Hoewel in Delft nog wel wordt gebouwd, is deze daling vooral het gevolg van de gezinsverdunning. Een wel eens gehoorde doelstelling van "Delft naar de honderdduizend" kan dus niet worden gehaald binnen de huidige gemeentegrenzen. Dit heeft belangrijke consequenties voor Delft. Voor het draagvlak van het voorzieningenniveau en de sociaal-economische positie. Daarop gaan wij hier niet verder in en volstaan met een verwijzing naar de inleiding van deze beleidsvisie.

De samenstelling van de woningvraag wijkt af van hetgeen Delft te bieden heeft. Circa 55% van de Delftse woningvoorraad behoort tot de sociale huursector. Dit is meer dan voldoende voor de opvang van de aandachtsgroep van beleid. De huidige woningvoorraad biedt wel onvoldoende keuzemogelijkheden voor de midden- en hogere inkomensgroepen. Dit wordt nog eens versterkt door onze ambities in het kader van "Delft Kennisstad" waarmee een belangrijk accent wordt gelegd op het behouden en aantrekken van midden- en hogere inkomensgroepen. Dit betekent niet dat de huisvesting van lagere inkomensgroepen minder aandacht krijgt. Die aandacht krijgt alleen een andere vorm dan traditioneel het geval was, namelijk via de wederzijdse prestatie-afspraken met de corporaties. De nieuwe positie die de corporaties de laatste jaren hebben gekregen, rechtvaardigt op dit punt enige afstand tot de concrete beleidsuitvoering. Daarnaast gaan wij meer expliciete aandacht besteden aan de midden- en hogere inkomensgroepen, een in het verleden wat onderbelichte doelgroep. Dit gebeurt dus naast de zorg voor de "primaire doelgroep", zeker niet in plaats daarvan.

De studentenpopulatie zorgt voor een rem op de -elders wel waarneembare- ontgroening. In de periode tot 2005 (en daarna) doet de vergrijzing zich vooral voor bij de jongere senioren. Dat is de naoorlogse geboortengolf. De onderstaande tabel geeft dat aan. Pas na het jaar 2005 zet de groei van ouderen in de leeftijdscategorie tussen de 65 en 75 jaar door.

Gemeente Delft. Geïndexeerde leeftijdsontwikkeling van de

ouderen 1991-2005

*) Toekomstperspectieven Delft, Focus Onderzoek&Ontwikkeling, december 1997

Binnen de totale woningbehoefte van Delft willen wij specifieke beleidslijnen uitzetten voor een aantal bijzondere doelgroepen:

Het algemene ouderenbeleid van de gemeente richt zich op diversiteit en maatwerk. Dit betekent op het gebied van huisvesting dat wij eraan willen bijdragen dat ouderen die dat willen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarbij moet aan drie hoofdelementen worden gedacht:

De woonlocatie

De ouderenhuisvesting zal zoveel mogelijk geconcentreerd moeten worden rond

voorzieningen in een wijk.

De woning

Gelet op de stijging van het aantal ouderen en hun gemiddelde leeftijd zal het aanbod van woningen dat geschikt is voor ouderen en mensen met een handicap de komende jaren sterk moeten toenemen. Daar komt nog bij de afname van de capaciteit in verzorgingstehuizen die vervangen moet worden door zorg op maat thuis. Zowel via nieuwbouw als via aanpassing van bestaande woningen zal hierop ingespeeld moeten worden. Bij aanpassing gaat het om het zogeheten "opplussen". Dat is vooral het verbeteren van de toegankelijkheid van woningen en woongebouwen. De beeldvorming rond mensen met een handicap is sterk verbonden met die van de rolstoelgebruik(st)er. Deze categorie vormt echter slechts een beperkt deel van het totaal aantal van mensen met een handicap. Van de zelfstandig wonende bevolking in Nederlands gebruikt 0.16% (25.000 personen) de rolstoel binnenshuis. Onlangs is in onze stad onderzocht in welke mate de bestaande woningen geschikt zijn voor senioren. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen vitale oudere bewoners (preventie), bewoners met functiebeperkingen die lichte aanpassing aan de woning vereisen en bewoners met functiebeperkingen die zware aanpassing vereisen. De volgende tekorten kwamen uit het onderzoek :

preventief : 750 woningen

woningen voor lichte functiebeperking : 4.000 woningen

woningen voor zware functiebeperking: 30 woningen

De belangrijkste inspanning moet dus zijn gericht op het geschikt maken van woningen voor mensen met lichte functiebeperkingen c.q. het nieuw bouwen van woningen die daarvoor geschikt zijn. Hiervoor is inmiddels beleid in gang gezet. Voor het opplussen van de woningvoorraad is ƒ 2 miljoen gereserveerd. Samen met de woningcorporaties verwachten wij dit jaar nog te kunnen starten met vier proefprojecten. Verder biedt de herstructurering van wijken en buurten overigens grote kansen om het aanbod meer op deze doelgroep af te stemmen.

De (mogelijkheid tot) zorg

Het langer zelfstandig wonen wordt sterk bevorderd als zorg aan huis kan worden geleverd. In een gedifferentieerd totaalpakket past tevens de mogelijkheid dat "mensen naar de zorg worden gebracht". Zowel in de sociale sector als in de vrije sector moet het bestaande tekort aan aanleunwoningen worden ingelopen. Het zorgbeleid wordt in dit kader verder niet besproken. Wenselijk is wel dat wij, samen met de leveranciers woon- en zorgproducten, ons buigen over het ontwikkelen van woon/zorg-concepten in Delft.

*) onderzoek "Seniorenscore" ;1997 en 1998; Companen

De woonbehoefte van mensen met een handicap komt voor een groot deel overeen met die van ouderen. Daarom kan de groep "mensen met een handicap" voor een belangrijk deel "meeliften" met het seniorenbeleid waarin wordt gestreefd naar aanpasbare nieuwbouw en het realiseren van het "opplus"programma. Wij vinden dat bij de toewijzing hiermee rekening moet worden gehouden.

Het "opplusbeleid" is voor mensen met een handicap van belang omdat het WVG-budget (= budget van de Wet Voorzieningen Gehandicapten) onder zware druk staat. Dit betekent een rem op de individuele woningaanpassing. Verhuizing naar aangepaste of opgepluste woningen is dan een belangrijk alternatief.

Studentenstad Delft kent traditioneel een grote druk op jongerenhuisvesting, vooral op de onzelfstandige woonruimte. De vraag op de markt komt niet alleen van studenten, maar ook van (startende) Delftenaren. Gezien de stabiele demografische ontwikkelingen (enerzijds een dalend aantal "Delftse" jongeren en anderzijds een zekere toename van studenten uit het buitenland) is het niet nodig om op grote schaal onzelfstandige huisvesting bij te bouwen. De markt van onzelfstandige woonruimte lijkt in evenwicht te zijn. Dit geldt in kwantitatieve zin en als gemiddelde over een jaar. Aan het begin van het studiejaar is er een fors tekort. Dit is voor de concurrentiepositie van de TU-Delft ongewenst. Bijna de helft van de (onzelfstandige) woonruimte is te vinden in de particuliere sector. In een deel daarvan laat de prijs/kwaliteitsverhouding duidelijk te wensen over. Studenten en vooral eerstejaarsstudenten zijn gebaat bij woonruimte waarbij lage woonlasten centraal staan en de kwaliteit volgend is. Wij willen met DUWO (maar ook met andere Delftse corporaties) en de TU-Delft tot (prestatie) afspraken komen over een huisvestingsgarantie voor eerstejaarsstudenten. Daarnaast is een beperkte uitbreiding in lege panden denkbaar. Verder wordt op dit moment onderzocht of kamerbewoning en kamerverhuur kan worden gestimuleerd door het keurmerk voor kamerverhuur in te voeren.

De woningmarkt voor startende Delftenaren is de laatste jaren verslechterd door een instroom van oudere starters (bijvoorbeeld: echtscheidingsgevallen en vluchtelingen) op de Delftse woningmarkt. Sinds 1997 is de positie van (werkende) jongeren tot 23 jaar extra verslechterd door het verruimen van de passendheidscriteria waardoor het goedkopere aanbod ook voor de iets oudere starters met een hoger inkomen beschikbaar is gekomen. Op dit moment is ondermeer in onderzoek of de woonruimteverdeling zo moet worden aangepast dat ook deze groep meer kans op woonruimte maakt. Voorspeld wordt overigens dat de grote regionale woningproductie binnen twee à drie jaar in kwantitatieve zin leidt tot evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Als dit zo is dan leidt dit voor jongeren en studenten hoe dan ook tot een verbetering van de positie op de woningmarkt.

Onderzoeksgegevens die nu nog worden gebruikt over de positie van jongeren en studenten op de woningmarkt zijn van oudere datum. Om een beter en meer actueel inzicht te krijgen in de woningbehoefte en woningmarktpositie van jongeren en studenten zijn wij voornemens nog dit jaar (1999) te starten met een onderzoek.

Er is in Delft een tekort van circa 30 grote en goedkope woningen voor grotere huishoudens (6 personen en meer) met lagere inkomens. Realisering in de nieuwbouw leidt tot te hoge huren. Aanpassing van de bestaande woningvoorraad (b.v. door samenvoegen) dan wel het door huurverlaging binnen de huursubsidiemogelijkheden brengen van bestaande dure grote woningen is in onze visie daarom de aangewezen weg.

Delft vangt meer vluchtelingen op dan zij op grond van haar taakstelling verplicht is. In de periode juli 1995 t/m 1998, ca. 260 personen. Sinds de afschaffing van de bindingseisen enige jaren geleden blijkt Delft, met name voor statushouders uit de centrale opvang, een aantrekkelijke woonplaats waar men op eigen initiatief een woning kan huren. De grote toestroom van deze groep in Delft heeft tot gevolg dat voorzieningen, zoals onderwijs, gezondheidszorg en huisvesting onder druk komen te staan. Wij streven naar een gezamenlijke aanpak van partijen die bij de opvang en integratie van statushouders betrokken zijn. Wenselijk is om een protocol te ontwikkelen over het beheersen van de instroom van statushouders, over de wijze waarop wordt omgegaan met de gevolgen van gezinshereniging in kleine woningen en over het huisvesten van alleenstaande minderjarige asielzoekers.

Met het intrekken van de Woonwagenwet (01.03.1999) is de verantwoordelijkheid voor het woonwagenbeleid in handen gelegd van de gemeente. Wij erkennen die verantwoordelijkheid en zijn van oordeel dat wonen in een woonwagen een vorm is van sociale huisvesting. Op regionaal niveau hebben de SVH (Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden) en het Stadsgewest Haaglanden afgesproken dat de zorg van de SVH-corporaties voor de sociale volkshuisvesting ook tot uitdrukking komt in de zorg voor woonwagens en standplaatsen. Wij gaan ervan uit dat dit standpunt ook volledig van toepassing is op onze lokale situatie. Dit betekent dat wij het eigendom en het beheer van standplaatsen overdragen aan de corporaties. Wij breiden het thans aanwezige aantal van 17 standplaatsen niet uit. In de opvang van de eventueel noodzakelijke (natuurlijke) groei zal regionaal moet worden voorzien.

In het algemeen is het streven erop gericht om minder mensen binnen de muren van instellingen te laten wonen. Steeds meer wordt ervoor gekozen om mensen met een verstandelijke handicap, mensen met een geestelijke en lichamelijke handicap en psychiatrische patiënten in "gewone" (soms enigszins aangepaste) woningen te laten wonen temidden van "de samenleving". Wij staan als lokale overheid positief tegenover dit op integratie gerichte beleid. In overleg met de corporaties en de zorgsector zullen dan ook wegen gevonden moeten worden om de woningvoorziening voor en de woningtoewijzing aan deze groep van mensen in te passen in het huidige bestel.

Het huis is belangrijk voor de kwaliteit van het wonen, maar een huis alleen is meestal niet genoeg. De buurt, de wijk, het stadsdeel zijn vaak even belangrijk voor het woongenot. Daarom zou ons beleid tekortschieten als wij ons tot de huizen alleen zouden beperken. Bovendien hebben wij als beheerder van de openbare ruimte een bijzondere verantwoordelijkheid in de leefbaarheid van wijken en buurten.

Wij streven naar een gevarieerde samenstelling van bewoners in wijken en buurten. Een ruimtelijke concentratie van bewoners in woningen en wijken die niet door bewoners worden gewenst en die slechts voortkomt uit een gebrek aan kansen en een laag inkomen, past daar niet bij. Op Haaglanden-niveau zien we al jaren een dergelijke tendens van segregatie. Met name in Den Haag vestigen zich veel huishoudens met lage inkomens en er vertrekken veel huishoudens met hogere inkomens. Maar ook in Delft zelf zijn segregatie-tendensen gaande. Er zijn wijken waar concentraties van kansarme groepen bijeen wonen. De met segregatie samenhangende problematiek is breed en zal integraal moeten worden aangepakt. Belangrijke beleidssectoren die hierbij zijn betrokken zijn: wonen en volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, werkgelegenheid en scholing, criminaliteit en sociale veiligheid, inburgering en integratie.

Het Investeringsprogramma Stedelijke Vernieuwing is in de Delftse wijkaanpak belangrijk middel om de kwaliteit van buurten op peil te houden of te verbeteren. Met deze benadering zal ook de segregatie gericht moeten worden bestreden. In dat verband zullen ondermeer de specifieke volkshuisvestingsinstrumenten worden ingezet. Naast de fysieke instrumenten (nieuwbouw, sloop, verbetering en dergelijke) zijn dat vooral de woonruimteverdeling en de huursubsidie. Over dit laatste zijn onlangs afspraken op regionaal niveau gemaakt: er is speelruimte om woningvragers met lage inkomens wat duurdere huurwoningen toe te wijzen en om woningvragers met hoge(re) inkomens in aanmerking te laten komen voor de kernvoorraad. De volkshuisvestelijke aanpak zal hand in hand moeten gaan met de aanpak van het openbaar gebied en niet-ruimtelijke maatregelen.

De aanpak van de segregatie is maatwerk. Hoewel elke buurt of wijk daarbij zijn eigen op maat gesneden aanpak zal moeten kennen, staan wij wel een algemene lijn voor. Deze is beschreven in de nota "Wijken Centraal". Hierbij worden in overleg met de verschillende betrokken partijen per wijk wijkbeschrijvingen gemaakt. Deze wijkbeschrijvingen geven de sterke en zwakke kanten van wijken aan en de kansen en bedreigingen. Afhankelijk van de analyse in de wijkbeschrijvingen zullen per wijk wijkbeheerplannen of wijkontwikkelingsplannen worden gemaakt. Hoofdstuk 4 gaat in op de taakverdeling tussen partijen bij het wijkgericht werken.

Binnen de gemeente zelf zijn er tot het jaar 2005 nog slechts reële mogelijkheden voor bouw van circa 1100 woningen (netto):

Ook na 2005/2010 zijn de bouwmogelijkheden voor Delft, uitgaande van de huidige gemeentegrens, zeer beperkt. In de periode 2005-2025 wordt de mogelijke plancapaciteit voor woningbouw geraamd op circa 3.100 en in harde plancapaciteit van circa 1.500 woningen. Hierin is met name de Spoortunnelzone opgenomen.

De geconstateerde eenzijdigheid in het aanbod moet door nieuwbouw voor een stuk gecorrigeerd worden. Eerder is aangegeven dat het woningaanbod in Delft beter moet aansluiten op de te verwachten vestiging van kennisintensieve bedrijven, zoals met het thema "Delft Kennisstad" wordt beoogd. Speerpunt is ook dat de concurrentiepositie van de Delftse woningmarkt wordt versterkt waarmee de uitstroom van koopkrachtige huishoudens wordt tegengegaan en de koopkrachtige woningvraag buiten Delft wordt aangetrokken. Dit betekent dat aan de bovenkant van de markt woningen moeten worden toegevoegd: koopwoningen in de middeldure sector tussen ƒ250.000,= en ƒ350.000,= en in de dure sector boven ƒ350.000,= ƒ500.000.- en in de dure sector boven ƒ500.000.-. In deze sectoren is vooral behoefte aan ruime eengezinswoningen en beperkt, in luxe appartementen. Deze appartementen kunnen het best worden gebouwd in en rond de binnenstad en moeten dus vooral in inbreidings- en functieveranderingslocaties worden gerealiseerd. Het accent voor nieuwbouw bij herstructurering en vervanging moet liggen op zowel de sociale sector als de middeldure koopsector en voorzover de locatie dit toelaat, in beperkte mate in de dure sector.

In het voorgaande hebben wij al aangegeven dat Delft aantrekkelijker moet worden als woonplaats voor huishoudens met midden- en hogere inkomens. Dat vereist een grotere differentiatie van woningen. In de praktijk komt dat neer op de bouw van duurdere huur-, maar vooral koopwoningen. Gelet op het gebrek aan uitbreidingslocaties in Delft zal die vergroting van de differentiatie dus in de bestaande stad, in de bestaande wijken en buurten moeten plaatsvinden. Als algemene beleidslijn achten wij dit gewenst, ook om de vitaliteit en het toekomstperspectief van die wijken te vergroten. Anderzijds realiseren wij ons dat dit geen klakkeloos doorvertalen en ingrijpen mag betekenen in de bestaande ruimtelijke en sociale structuren. Het aanpassen of corrigeren van de woningdifferentiatie is maatwerk dat in overleg met eigenaren en bewoners in de wijk moet worden geleverd.

De huisvesting van huishoudens met lagere inkomens is een belangrijk onderdeel van het gemeentelijk beleid. Voor de definitie van "lagere inkomens" sluiten we ons aan bij de grenzen van het belastbaar huishoudensinkomen die worden genoemd in het BBSH (peildatum 01.01.1998):

Belastbaar huishoudens-

inkomen per jaar:

alleenstaanden tot 65 jaar : < ƒ 36.500,=

alleenstaanden 65+ : < ƒ 30.750,=

meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar : < ƒ 48.600,=

meerpersoonshuishoudens 65+ : < ƒ 40.500,=

Voor deze categorie, ook wel "aandachtsgroep van beleid" genoemd, achten wij een basishuurprijs *) tot ƒ738,= per maand (peildatum 01.07.1998) acceptabel.

De Delftse aandachtsgroep in huurwoningen **) telt ongeveer 19.000 huishoudens. Deze groep bestaat voor een groot deel uit huishoudens die geen inkomen uit arbeid hebben (72%), zoals ouderen, uitkeringsgerechtigden en studenten. Als gevolg van de gunstige economische ontwikkeling van de afgelopen jaren daalt de omvang van de aandachtsgroep. Met name dat deel dat boven het minimuminkomen zit. De categorie minima (veelal zonder inkomen uit arbeid) wijzigt zich nauwelijks.

Het aantal woningen met een basishuurprijs tot ƒ738,= per maand (de kernvoorraad) bedraagt ook circa 19.000 (inclusief 5.000 onzelfstandige eenheden). Dit is 76% van het corporatiebezit.

De huidige omvang van de kernvoorraad lijkt dus toereikend voor de aandachtsgroep, maar dit is schijn:

Voor een goede vergelijking moet ook naar de typen huishoudens en de typen woningen en hun kwaliteit worden gekeken. Dan blijkt dat die afstemming er maar ten dele is. Sommige woningtypen vertonen overschotten, andere tekorten. Er is vooral een tekort aan goedkopere eengezinswoningen.

Er wordt in de vergelijking geen rekening gehouden met "scheefheid". Circa 4.000 goedkope woningen worden (door inkomensgroei) bewoond door huishoudens met een hoger inkomen, hetgeen door ons positief wordt gewaardeerd. Dit draagt immers bij tot de gewenste verscheidenheid in bewoners.

Op grond van deze constateringen stellen wij ons de vraag hoe zinvol het is een voorraadgetal te hanteren als te handhaven kernvoorraad. Uiteindelijk gaat het er niet om hoeveel goedkopere en betaalbare woningen aanwezig zijn, maar hoeveel woningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep en hoe lang huishoudens moeten wachten op zo’n woning.

We kiezen er in beginsel voor om de statische kernvoorraad-benadering te verlaten en deze te vervangen door het begrip "slaagkans". Hierbij wordt uitgegaan van het aantal verhuringen en het gewogen gemiddelde van verschillende soorten huishoudens. Om het simpel te houden is

de "slaagkans": het aantal verhuringen gedeeld door het aantal reacties van huishoudens.

*) Basishuur = kale huur + subsidiabele servicekosten.

**) De aandachtsgroep in koopwoningen in Delft is zeer klein.

Uitgaande van het begrip "slaagkans" is het mogelijk om aan de hand van prognoses de gewenste slaagkans van jaar tot jaar vast te stellen en hier vooraf afspraken over te maken. Verder is het mogelijk om per groep van huishoudens de slaagkans te laten variëren.

Dat betekent dat (meerjarige) afspraken zullen worden gemaakt met de sociale verhuurders waarin zij een bodemgarantie afgeven voor het aantal woningen met een basishuur tot ƒ738,= die jaarlijks beschikbaar wordt gesteld aan de aandachtsgroep. Wij vinden het van belang een speciale garantie te verkrijgen voor de huishoudens met een minimuminkomen, in het verlengde van de afspraak die al op regionaal niveau is gemaakt. De corporaties bestemmen hierbij 33% (in 1998, 830 woningen) van het jaarlijkse aanbod voor de huisvesting van de minima. Wij kunnen ons goed vinden in de uitgangspunten van de corporaties over de slaagkans:

de slaagkans voor huishoudens met een minimuminkomen moet minimaal gelijk zijn aan de slaagkans voor huishoudens behorend tot de doelgroep;

de slaagkans voor huishoudens behorend tot de doelgroep moet minimaal gelijk zijn aan de slaagkans voor huishoudens die niet behoren tot de doelgroep.

De garanties voor de slaagkans hebben alleen betrekking op verhuizende huurders. De zittende huurders ontlenen de garantie voor hun (maximale) woonlasten aan de huursubsidiewetgeving (zie par. 7.4.).

Wij willen in eerste instantie het hanteren van de slaagkans op stedelijk niveau invoeren. Via monitoring kan in overleg met de verhuurders nader worden bepaald of aanvullende afspraken nodig zijn over het beschikbaar stellen van huurwoningen tot ƒ738,= (basishuur) in bepaalde wijken en buurten en in bepaalde woningtypen.

Wij zijn het in principe eens om meer dynamisch met de kernvoorraad om te gaan. Voordat definitief tot invoering van het slaagkanssysteem wordt overgegaan is het van belang dat er goed inzicht is in de precieze werking van de systematiek en de bijsturingsmogelijkheden. Dit om goede afspraken over de voorwaarden te kunnen maken. Binnen 3 maanden organiseren de corporaties hiervoor een studiebijeenkomst. Daarna worden met partijen afspraken gemaakt over de voorwaarden en de invoering van het slaagkanssysteem. Daarom willen wij middels een experiment eerst met partijen de werking van dit systeem onderzoeken. Onderdeel van dit experiment is onder andere labeling van specifieke groepen zoals jongeren bijvoorbeeld.

De gemeente gaat ervan uit dat het huurbeleid (uiteraard binnen de wettelijke grenzen) behoort tot de autonomie van de verhuurders.

Naast de huurprijzen zijn ook andere vaste lasten van groot belang voor de kosten van het wonen. Wat de gemeente betreft gaat dit vooral om de gemeentelijke belastingen, zoals de onroerend zaakbelasting. Via het minima-beleid speelt de gemeente hierop reeds in (kwijtschelding, bijzondere bijstand e.d.). Momenteel wordt gewerkt aan een tegemoet-

komingsregeling voor bewoners van onzelfstandige wooneenheden naar analogie van de kwijtscheldingsregeling zelfstandige wooneenheden.

De huursubsidie is een onmisbaar instrument om te voorzien in het betaalbaar huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. De rijksoverheid heeft enige tijd geleden de wetgeving (voor de meeste groepen) verruimd. Daarbij heeft het rijk richtlijnen uitgevaardigd over de volumestijging van de huursubsidie (prestatienormering). Kortweg komen die er op neer dat de locale volumestijging van de huursubsidie de landelijke trend niet te boven mag gaan op straffe van een boete, op te leggen aan gemeente en corporatie(s).

Binnen dit kader zijn op het niveau van het Stadsgewest Haaglanden afspraken gemaakt over de gedifferentieerde inzet van de huursubsidie. Deze houden in grote lijnen in dat in Delft en de eenzijdig opgebouwde huurwijken in Den Haag kan worden afgeweken van een strakke huur/inkomensverhouding bij toewijzing :

*)prijspeil/inkomensgrenzen 1998 1999

Voor een beperkt deel van de huishoudens geldt een maximale huurprijsgrens voor de huursubsidie:

grote gezinnen in grote woningen;

gehandicapten in aangepaste woningen;

ouderen in aanleunwoningen;

65-plussers in specifieke ouderenwoningen.

Deze De maximale huurprijsgrens is vanaf 01.07.99 ƒ1.107,=. Daarna stijgt deze grens met het percentage van de inflatie. van ƒ1.107,- wordt jaarlijks aangepast aan het percentage van de inflatie.

Een belangrijk deel van de uitdaging om de woonkwaliteit in de bestaande stad te vergroten en de verscheidenheid te versterken moet worden ingevuld door herstructurering van wijken en buurten. Dit betekent investeren in ruimtelijke kwaliteit in de brede zin van het woord en kan inhouden:

aanpassing van de woningvoorraad door verbetering, aanpassing, samenvoeging, verkoop, sloop, en (vervangende) nieuwbouw;

verbetering woonomgeving;

verbetering voorzieningenstructuur.

Ook kunnen initiatieven op het gebied van beheer, welzijn, werkgelegenheid en onderwijs deel uitmaken van herstructurering. Belangrijkste partijen bij herstructurering zijn naast de bewoners de gemeente en woningcorporaties.

Het ontwikkelen van herstructureringsbeleid is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf. Het is echter van groot belang om "naar buiten" te kijken, naar de wijze waarop de rijksoverheid de herstructurering wil bevorderen en financieren.

Met ingang van 1 januari a.s. is de wet Stedelijke Vernieuwing" van kracht. Van gemeenten wordt verwacht dat zij in de loop van1999 een ontwikkelingsprogramma opstellen (zie verder paragraaf 7.9).

In Delft is al een klein aantal herstructureringsplannen gemaakt of in de maak, zoals in de Wippolder, de Delfgaauwse Weije en Poptahof.

Nog dit jaar wordt door ons een ontwikkelingsprogramma stedelijke vernieuwing opgesteld. Voor de realisatie van de stedelijke vernieuwing zullen op korte termijn nieuwe plannen moeten worden opgesteld. De wijken Voorhof en Tanthof komen daarvoor als eerste in aanmerking (zie paragraaf 5.3.). Het volgend jaar is Buitenhof aan de beurt. Wij vinden het van groot belang om samen met partijen (met name de corporaties en bewoners) tot wijkplannen te komen. De gemeente ziet zichzelf daarbij vooral als regisseur.

De gemeenten zijn medio vorig jaar van hun toezichtstaak ontheven. Op het punt van de verkoop van woningen door corporaties zijn hierdoor de feitelijke verhoudingen tussen partijen veranderd. Bij een besluit tot verkoop van woningen meldt de corporatie dit voornemen nu rechtstreeks aan de Minister, in casu de Inspectie voor de Volkshuisvesting (IVH). De IVH legt dit voornemen om advies voor aan de gemeente die binnen een bepaalde termijn moet reageren. Ter beoordeling aan de gemeente is uitsluitend of zij vindt dat door de voorgenomen verkoop de volkshuisvesting binnen haar gemeente al dan niet in ernstige mate wordt geschaad. Het beargumenteerde advies van de gemeente betrekt de Minister in bij zijn besluit. Zowel in het vorige als in het huidige regeerakkoord hebben partijen opgenomen dat de verkoop van huurwoningen door corporaties (ongeacht de huurprijs) moet worden bevorderd. Het huidige kabinet heeft inmiddels in april j.l. een voorstel bij de Tweede Kamer ingediend om een koopsubsidie voor lagere inkomensgroepen mogelijk te maken. Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat zeker in gemeenten met weinig koopwoningen (zoals Delft, 32,6%) de Minister een negatief advies van de gemeente over de voorgenomen verkoop niet gauw zal volgen Dit voorstel is inmiddels opgevolgd door een in de Tweede Kamer breed gedragen initiatiefwet Bevordering Eigen Woningbezit die nog wat gunstiger uitpakt voor huurders die tot de doelgroep behoren en die hun huurwoning willen kopen. Zeker voor gemeenten met weinig koopwoningen (zoals Delft, 32,6%) zal het er in de praktijk op neer komen dat de Minister een negatief advies van de gemeente over de voorgenomen verkoop niet gauw zal volgen.

Het rijksbeleid geeft er de voorkeur aan dat op lokaal niveau partijen deze afwegingen zelf maken binnen het kader van een volkshuisvestingsplan. Binnen de nieuwe overleg systematiek tussen gemeente en corporaties kunnen dan jaarlijks afspraken over de verkoop van woningen door corporaties worden gemaakt.

De verkoop van corporatiewoningen kan om diverse redenen gewenst zijn:

de financiële positie van de corporatie;

de portfolio-samenstelling van de corporatie;

de wens van de huurders tot koop;

de woningmarktsituatie/toekomstige verhuurbaarheid;

de herstructurering van de buurt/wijk.

Wij hanteren als algemeen gemeentelijk beleid alleen de laatste twee argumenten. Wij spreken ons hier niet uit over de situatie van individuele corporaties. Verder vinden wij de wens van de huurders alleen onvoldoende argument. De woningmarktsituatie en de kwaliteitsverbetering zijn voor ons doorslaggevend. Daarbij maken wij onderscheid naar woningtype en huurprijs:

De dure huurwoningen, zowel de eengezins- als de gestapelde typen, kunnen wat ons betreft zonder beperkingen worden verkocht. Zij dienen voor de doelgroep geen specifiek volkshuisvestingsdoel. De druk die de woningmarkt uitoefent is bepalend voor een besluit tot verkoop. Gelet op de bedrijfseconomische belangen van de verhuurders is verkoop begrijpelijk en volkshuisvestelijk verantwoord.

De goedkope eengezinswoning is een schaars product. Verkoop hiervan is in beginsel niet gewenst, ook niet als sprake is van herstructurering. Dat laatste geldt niet voor goedkope, gestapelde meergezinswoningen. Deze kunnen worden verkocht als dit past in een bredere visie op de kwaliteitsontwikkeling van wijk of buurt.

Er is een grote behoefte aan goedkope koopwoningen. Door de forse stijging van de prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaren zijn de goede en goedkope koopwoningen nagenoeg verdwenen. Daarom willen wij met de corporaties afspraken maken om ook op dit deel van de woningbehoefte in te spelen. Dit kan onder andere door verkoop van huurwoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en door het ontwikkelen van nieuwe producten zoals tussenvormen tussen koop en huur. En binnenkort wellicht verkoop op grond van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Wij staan dan ook positief tegenover het principe dat corporaties gebruik maken van de mogelijkheid om woningen te verkopen. Vergroting van het aandeel koopwoningen op de woningmarkt vergroot immers de keuzemogelijkheden van woningzoekenden. Hiervoor hebben wij in deze paragraaf aangegeven welke afspraken wij met corporaties over verkoop willen maken.

Wij vinden dat binnen de grenzen van het BBSH, ook corporaties nieuwbouwwoningen in de koopsector moeten kunnen bouwen. Met name daar waar corporaties in het kader van herstructurering onrendabele investeringen moeten doen, kan compenserende nieuwbouw door diezelfde corporaties gerechtvaardigd zijn. Voor de overige locaties wordt geen onderscheid gemaakt. Hiervoor gelden voor corporaties dezelfde voorwaarden als die voor de commerciële ontwikkelaars.

Meer toekomstige beleidsruimte door samenhangende aanpak

De stadsvernieuwingsproblematiek verschuift van de vooroorlogse woningvoorraad naar de vroeg naoorlogse buurten en wijken. Stadsvernieuwing en herstructurering moeten in samenhang worden bezien. Het per 1 januari 2000 bundelen van verschillende subsidies in het subsidiebudget Stedelijke Vernieuwing zal dat bevorderen. Wij verwachten niet dat de nieuwe regeling meer financiële armslag oplevert. Wel zijn wij van mening dat bij de aanpak van wijken en buurten met particulier woningbezit, in beginsel uit het nieuwe budget subsidies voor woningverbetering beschikbaar moeten worden gesteld. Vanaf 2000 is in de meerjarenraming stadsvernieuwing (MRSV) voorlopig ƒ1,5 ton gereserveerd voor de projectmatige (integrale) aanpak van de binnenstad en voor herstructureringsgebieden.

Voor eigenaar/bewoners van bestaande woningen bestaat sinds kort de mogelijkheid om bij (achterstallig) onderhoud en woningverbetering een lening af te sluiten bij de stichting "Nationale Hypotheek Garantie". Dit is een uitbreiding van financieringsmogelijkheden die voorheen alleen voor nieuwbouwwoningen bestond.

De laatste jaren is het besef sterk toegenomen dat milieu en wonen nauw met elkaar zijn verbonden. Daarbij gaat het niet alleen om een aantal bouwkundige aspecten van de woning, maar om veel meer. Voor de sector wonen en volkshuisvesting zijn vooral de volgende thema’s van belang:

De keuze van woonlocaties kan van grote invloed zijn op de milieubelasting. Dit is in Delft beperkt aan de orde. De bouwmogelijkheden betreffen vrijwel alleen nog verdichtingslocaties. Het benutten daarvan is in beginsel gunstig voor het milieu, met name vanwege het draagvlak voor openbaar vervoer en de mogelijkheden tot het gebruik van de fiets.

Nieuwbouw en renovatie zullen meer en meer de toets van een op duurzaamheid gerichte aanpak moeten doorstaan. Dat betekent onder meer het gebruik van materialen die het milieu minimaal belasten en een uitrustingsniveau dat een laag energie- en waterverbruik bevordert. Bijvoorbeeld door het gebruik van alternatieve energiebronnen als zon, wind en aardwarmte. Verder achten wij flexibiliteit van woningen van groot belang, dat wil zeggen dat woningen zó worden gebouwd dat zij maximaal aangepast kunnen worden aan de steeds veranderende woonwensen. Dit leidt tot verlenging van de levensduur.

Ook bij de aanleg en renovatie van de openbare ruimte speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Daarbij gaat het om zaken als duurzaam, onderhoudsarm materiaalgebruik, natuurlijke reiniging van oppervlaktewater, gebruik van zonnecollectoren voor straatverlichting, voldoende ruimte voor fietsers en voetgangers etc.

Het creëren van fysieke voorwaarden voor duurzaamheid zal gepaard moeten gaan met "duurzaam woongedrag". Naast de overheid en de corporaties hebben de nutsbedrijven daarin een belangrijke voorlichtende taak.

In het Bouwbesluit van de rijksoverheid zijn de minimumeisen voor duurzaamheid vastgelegd. Deze hebben vooral betrekking op energiegebruik. Mogelijk zullen die eisen in de toekomst nog worden verscherpt. Duidelijk is dat zij vooralsnog slechts een zeer beperkt gedeelte van het begrip "duurzaamheid" dekken. Wij willen dat uitbreiden door aan te sluiten bij elders ontwikkelde programma’s (zoals het Nationaal Pakket Beheer). Wat de volkshuisvesting "in engere zin" betreft willen wij dit doen in overleg met de woningbeheerders, eigenaar-bewoners en de nutsbedrijven. Daarnaast hebben wij als gemeente uiteraard een taak ten aanzien van het openbaar gebied in het kader van het beheer van de stad.

In het voorgaande is al enkele keren de term ontwikkelingsprogramma gevallen. Het is erg belangrijk om daar nader bij stil te staan. Wat staat er te gebeuren? In hoofdstuk 3 is aangegeven dat vanaf 01.01.2000 de Wet Stedelijke Vernieuwing van kracht is. Om stedelijke vernieuwing te stimuleren is tevens een subsidiebudget ingesteld. Dit subsidiebudget bundelt de gelden uit het Stadsvernieuwingsfonds, de Tijdelijke Stimuleringsregeling herstructurering goedkope woningvoorraad, de woningbouwsubsidies BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies), de locatiesubsidies BLS (Besluit Locatiegebonden Subsidies), budget gevelisolatie woningen (tegen verkeerslawaai), de middelen uit het regeerakkoord bestemd voor lokaal milieubeleid en het Budget Stedelijke Knooppunten. Dit levert landelijk naar schatting een totaal budget op van ƒ 9 miljard. Nog onduidelijk is wat de bijdrage voor Delft is.

Subsidieverlening is gekoppeld aan het ontwikkelingsprogramma dat door de gemeente is opgesteld. Dit programma is voorwaarde voor het toekennen van subsidie. Een ontwikkelingsprogramma moet maatschappelijk draagvlak hebben en zal dan ook met partijen ontwikkeld moeten worden. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar de volgende thema’s:

het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort;

de huisvesting van de doelgroepen;

de samenstelling van de woningvoorraad;

de fysieke kwaliteit van de voorraad;

de kwaliteit van de openbare ruimte;

de fysieke ruimte voor economische activiteiten;

de kwaliteit van het woonmilieu;

de leefbaarheid van wijken en buurten;

de duurzaamheid van het bouwen en het beheer.

Dat gaat dus een stuk verder dan alleen de volkshuisvesting. Deze visie beschouwen wij dan ook als een belangrijke bouwsteen voor het ontwikkelingsprogramma. Andere bouwstenen zijn bijvoorbeeld: beheer openbare ruimte, revitalisering bedrijfsterreinen, herstructurering voorzieningen. De bouwstenen zullen verder vertaald moeten worden in termen van investeringen. Dit vergt gedegen voorbereiding. Aan het ontwikkelingsprogramma wordt nu hard gewerkt en moet eind van dit jaar klaar zijn. Dit is ook hierom van belang omdat nog niet helemaal duidelijk is of Delft onder de nieuwe regeling rechtstreeks van het rijk subsidie kan ontvangen.

De woonruimteverdeling is vastgelegd in de Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden. Die kent de volgende hoofduitgangspunten:

Er mogen voor het stadsgewest Haaglanden geen bindingseisen worden gesteld;

De woonruimteverdelingsregels gelden voor alle gemeenten in het stadsgewest Haaglanden;

Er geldt een bezettingsnorm en een relatie huur-inkomen;

De woonruimteverdeling is van toepassing op woningen van corporaties op basis van het aanbodmodel woonruimteverdeling;

In het aanbodmodel mogen corporaties bij het toewijzen van de woningen extra voorwaarden stellen mits daarover overleg is geweest met het college van die gemeente;

De verordening geldt binnen de door de minister van VROM vastgestelde huur- en koopprijsgrenzen.

De woonruimteverdeling in Delft vindt sinds 1990 plaats op basis van het aanbodmodel. Dit geldt alleen voor corporatiewoningen tot de huurprijsgrens. De verdeling van de particuliere huurwoningen vindt nog steeds plaats door de desbetreffende eigenaar. Als randvoorwaarden gelden daarbij de in de verordening vastgelegde bezettingsnorm en de relatie huur-inkomen.

Samen met de corporaties kunnen wij ons nog steeds vinden in de verdeling van woonruimte via het aanbodmodel. Wel zien wij een aantal ontwikkelingen die het wenselijk maken om het aanbodmodel op onderdelen aan te passen. Deze zijn:

Een verdere (efficiency)verbetering in het aanbieden van woningen door het combineren van woningaanbod of van kranten en het aanbieden via interactieve media zoals teletekst en/of internet.

Het komen tot een eenduidig criterium van volgorde voor starters en doorstromers.

Het opnemen van de particuliere huursector in het aanbodmodel is tot op heden niet haalbaar gebleken en heeft de komende jaren geen prioriteit. Dit, omdat verhoudingsgewijs het particuliere woningaanbod beneden de huurprijsgrens gering is en omdat de particuliere huursector bestaat uit veel verhuurders die slechts enkele woningen in eigendom hebben.

Het buiten het aanbodsysteem houden van aanleunwoningen zolang het grote tekort hieraan niet is opgeheven.

Het (onder voorwaarden) zoveel mogelijk overhevelen van de nog overgebleven werkzaamheden van de gemeente naar de corporaties. De werkzaamheden die in beschouwing moeten worden genomen zijn: het lidmaatschap DTV (urgentiecommissie), toepassen hardheidsclausule urgenties, medische- en stadsvernieuwingsurgenties, voorlichting, de controle en de klachtencommissie woonruimteverdeling. De rechtsbescherming van de woningzoekende in de zin van de bezwaarprocedure blijft ongewijzigd. Hierin blijft de commissie voor de Beroeps- en Bezwaarschriften een rol spelen.

Het verruimen van de toepassing van de huur/inkomenstabel en het verruimen van de bezettingsnorm in een aantal aan te wijzen (herstructurerings)gebieden. Hiermee wordt het aanbodmodel aangepast aan de regionale afspraken en het doel dat met deze afspraken wordt beoogd, namelijk het bevorderen van een méér gevarieerde bevolkingssamenstelling in wijken en buurten en grote huishoudens eerlijker kansen te bieden.

Het maken van afspraken om voorwaarden voor bepaalde wijken of voor bepaalde woningtypen te versoepelen.