30 March 2000

Behandeld door .G. van der Bie

In de B&W-vergadering van 25 mei jl. hebt u de concept-Beleidsvisie Wonen in Delft (versie april 1999) vastgesteld. De beleidsvisie bestaat uit twee delen, deel I; de visie en deel II; de afspraken.

Op 25 mei is door u besloten om voor afspraken 8 en 12 voorstellen te doen en deze als volgt te wijzigen:

Afspraak 8 gaat over het jaarlijks toewijzen van eengezinswoningen aan gezinnen met jonge kinderen. U heeft besloten om "maximaal 50%" te wijzigen in "minimaal 50%".

Afspraak 12 gaat over de preferente positie van corporaties bij het opdrachtgeverschap voor woningbouw in herstructureringsgebieden. U heeft besloten deze afspraak aan te vullen met: "In het geval partijen, na redelijk overleg, niet tot een akkoord komen zijn partijen niet meer aan deze afspraak gehouden".

Voor de afspraken 17 en 25 waren in het bovengenoemde concept procedures opgenomen die voorzien in het beleggen van een studiebijeenkomst waarvoor ondermeer de leden van de Raad zouden worden uitgenodigd. Daarna zouden concrete afspraken over deze onderwerpen worden geformuleerd. Het betreft de onderwerpen:

(afspraak 17) het inruilen van afspraken over de kernvoorraad voor die van afspraken over een slaagkanssysteem;

(afspraak 25) verkoop van woningen.

Bijgaand doe ik u verslag van het verdere overleg hierover met de woningcorporaties en Woonkoepel, de bespreking van de beleidsvisie Wonen in Delft in de raadscommissie van 17 juni jl. en het gesprek met een vertegenwoordiging van Delftse NVM makelaars op 7 september jl.

Naar aanleiding van afspraken 17 en 25 is op 26 mei jl. door de Delftse corporaties een studiebijeenkomst georganiseerd over de onderwerpen "slaagkans" en "verkoop woningen". Deze bijeenkomst, die druk werd bezocht, was vooral meningsvormend van aard. Uit het overleg dat vervolgens bestuurlijk en ambtelijk heeft plaatsgevonden op 10 en respectievelijk 15 juni, hebben partijen zich akkoord verklaard met uw tekstvoorstellen over de afspraken 8 en 12. Uw tekstvoorstel voor afspraak 12 hebben de corporaties uitgebreid met een tussenzin waarin een verband wordt gelegd met het Delfts Ontwikkelingsprogramma (DOP) dat in voorbereiding is.

Over afspraak 17, het vervangen van de afspraak over de kernvoorraad door een afspraak over het "slaagkanssysteem" bleek toch vooral ook bij de corporaties behoefte aan nader onderzoek op dit punt. Afspraak 17 luidt nu in concept aldus:

"Partijen onderzoeken de mogelijkheid om de bestaande afspraak over de (statische) kernvoorraad te vervangen door een afspraak over een meer dynamisch systeem van slaagkans. Dit onderzoek vindt plaats in de vorm van een experiment. Onderdeel van dit experiment is de labeling van specifieke groepen (zoals jongeren) om deze eerder voor woonruimte in aanmerking te laten komen. Deelname van de SEV aan dit experiment achten partijen wenselijk. Voordat met het experiment wordt gestart is regionale afstemming noodzakelijk. Vóór 1.1.2000 wordt aan partijen een plan van aanpak voorgelegd over de inhoud van het experiment".

Afspraak 25 handelt over de verkoop van woningen. Hierover is door de gemeentelijke vertegenwoordigers het volgende voorstel aan de corporaties en de Woonkoepel Delft gedaan:

"Woningen met een huurprijs tot ƒ 937,00 (prijspeil 01.07.1999) en eengezinswoningen met een huurprijs tussen ƒ 937,00 en ƒ 1.200,00 worden niet verkocht, tenzij passend in een integrale aanpak van herstructurering. De overige woningen kunnen worden verkocht". De Woonkoepel Delft was hiermee akkoord. De corporaties hebben de gemeentelijke vertegenwoordigers 15 juni laten weten uiterlijk half juli te zullen melden wat zij van dit voorstel vinden.

Op 17 juni jl. is de Beleidsvisie Wonen in Delft in de commissie Leefbaarheid besproken. Ook de tekstvoorstellen over afspraken 8, 12, 17 en 25. Met de accenten die de verschillende partijen op onderdelen plaatsen, ging de commissie unaniem akkoord. Op het punt van verkopen van woningen (afspraak 25) had vooral ook breed ondersteuning het onderdeel dat corporaties ermee akkoord zouden gaan dat ook duurdere eengezinswoningen met een huur tussen ƒ 937,00 en ƒ 1.200,00 niet zouden worden verkocht.

In een tussentijds georganiseerd overleg hebben de corporaties op 6 juli jl. de gemeente laten weten niet akkoord te kunnen gaan met de beperking dat duurdere huurwoningen tussen ƒ 937,00 en ƒ 1.200,00 niet kunnen worden verkocht. De corporaties hebben het aantal eengezinswoningen dat binnen deze categorie valt geïnventariseerd. Het totaal aantal eengezinswoningen met een huurprijs tussen ƒ 937,00 en ƒ 1.200,00 komt in totaal op 1200. Dit is inclusief circa 300 woningen waarvoor eerder toestemming tot verkoop is verleend en die, omdat de zittende huurder niet wil kopen, bij mutatie zullen verkocht. Het mutatiepercentage was in 1997 0,3% en in 1998 7%. Gemiddeld wonen huishoudens 15 jaar in deze woningen. Het volkshuisvestelijk belang om deze woningen binnen de sociale huursector te houden, is beperkt. Temeer als wordt gekeken naar de doelgroep. Binnen de huursubsidietabel ligt de hoogste aftoppingsgrens per 1 juli 1999 op ƒ 937,00 per maand. Alleen enkele bijzondere groepen komen in aanmerking voor huursubsidie voor woningen tot ƒ 1.107,00. Dit zijn ouderen boven 65 jaar, gehandicapten en grote gezinnen (8 personen of méér).

Voor de eerste twee categorieën zijn deze woningen niet geschikt. Mits deze woningen groot genoeg zijn, wel voor grote gezinnen. Hiervoor hebben corporaties aangegeven afspraak 7 ruimer te willen formuleren door niet alleen uit te gaan van het specifiek maken van grote woningen door samenvoegen, maar ook de mogelijkheden van de bestaande grote woningen te willen benutten door voor grote huishoudens ook huurverlaging toe te willen passen. Een eerste snelle inventarisatie leverde op, dat de Delftse corporaties in totaal over circa 20 woningen beschikken met minimaal 6 kamers, die qua grootte geschikt zijn voor grote gezinnen (8 personen en meer). Omdat voor deze woningen direct een relatie met de doelgroep kan worden gelegd, willen corporaties op inhoudelijke gronden in afspraak 25 (Verkoop woningen) opnemen dat deze grote woningen niet zullen worden verkocht. Corporaties gaan nog precies na hoeveel woningen dit zijn. De adressen van deze woningen worden vóór 1.1.2000 aan de gemeente verstrekt.

Overleg met Delftse NVM makelaars.

Op 7 september jl. is er overleg geweest met enkele Delftse vertegenwoordigers van de bij de NVM aangesloten makelaars. De Delftse makelaars brachten in dit overleg de volgende punten naar voren:

a. Kwaliteit.

Men vindt het begrip kwaliteit als het om aanvullende nieuwbouw gaat vaag omschreven. Makelaars verstaan hieronder dat de woningkwaliteit moet voldoen aan de wensen van de consument; woninggrootte en voorzieningen. Een valkuil is wel dat door de hoge (grond)kosten, er bij

planontwikkeling (zoals Zuidpoort) teveel woningen moeten worden gerealiseerd wat ten koste kan gaan van de kwaliteit van de woningen. Dit betekent dat er dan te veel kleine woningen voor een te hoge prijs worden gerealiseerd. De makelaars houden een krachtig pleidooi om vooral ook bij financieel moeilijk haalbare plannen de wensen van de consument niet uit het oog te verliezen.

b. Prijsgrenzen middelduur en duur.

Als Delft in het kader van Delft Kennisstad hogere inkomensgroepen wil aantrekken dan moet daar een aantrekkelijk woningaanbod voor zijn. Het woningaanbod in de categorie duur met een daarbij behorende kwaliteit ligt momenteel tussen de ƒ 500.000,00 en ƒ 1.000.000,00. In het dure koopsegment is er in Delft een duidelijk tekort. Het middeldure segment ligt tussen ƒ 250.000,00 en ƒ 500.000,00. De tekorten in dit segment zijn beperkt.

c. Tekorten in het goedkope koopsegment.

Uitbreiding van de koopsector in de goedkope categorieën is van belang. Hierin is een duidelijk tekort. De makelaars constateren dat door de stijgende prijzen in de afgelopen jaren, de goedkope koopwoningen in het middeldure segment zijn beland. De makelaars zien een duidelijke rol voor corporaties om in dit segment te voorzien. Met name ook in de sfeer van onderhoudsarrangementen die corporaties daarbij kunnen aanbieden. Voorwaarde is wel dat er sprake is van volwaardige koop en niet van MGE-achtige constructies. In de nabije toekomst zien de makelaars verkoop van goedkope huurwoningen door corporaties als een ontwikkeling die onafwendbaar is.

Tekstaanpassingen.

Naast de tekstwijzigingen op grond van de herziene afspraken met corporaties en Woonkoepel, zoals hiervoor omschreven, zijn er her en der nog wat kleine wijzigingen in de tekst van deel I aangebracht en in die van deel II, de afspraken. Het betreft het actualiseren van de tekst in deel I en in deel II de herformulering van afspraken en waar nodig om bijstelling van de planning. Verder zijn op advies van de makelaars de prijscategorieën middelduur en duur in de tekst aangepast. De opmerkingen over het tekort aan goedkope koopwoningen bevestigt uw intentie die eerder in paragraaf 7.6. is opgenomen, behoudens op het punt van de MGE. Ook de mening van de makelaars over kwaliteit (en in relatie hiermee de prijs) ondersteunt de opvatting die u in de beleidsvisie op het punt van kwaliteit heeft opgenomen.

U wordt resumerend voorgesteld:

Akkoord te gaan met de definitieve concepttekst van juli 1999, van deel I en II. De te vervallen tekst is voorzien van doorhalingen en de wijzigingen zijn grijs gearceerd in de tekst weergegeven.

De nota en de tekst van de gewijzigde afspraken 8, 12, 17 en 25 (zie

deel II) om advies voor te leggen aan de commissie Leefbaarheid van

14 oktober a.s.

De beleidsvisie Wonen in Delft, deel I en deel II voor definitieve besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad van 28 oktober a.s.