12 januari 2001

naar agenda

Geacht college,

Middels bijgaande brief meldt woningcorporatie DUWO, 127 woningen in Tanthof West te willen verkopen. Een deel van de woningen, vanaf de huurprijs van ƒ 899.-, wil zij verkopen aan de zittende huurders. Omdat dit voor een deel in strijd is met eerder gemaakte afspraken verzoekt zij u bijgaand om toestemming. De bestaande afspraak gaat er van uit dat corporaties alleen woningen verkopen met een huurprijs vanaf ƒ 937.- en hoger.

Als sociale verhuurder stelt DUWO zich tot doel om betaalbare en passende huisvesting te leveren aan mensen met lage inkomens. DUWO richt zich hierbij vooral op de doelgroep jongeren en studenten. Vanuit deze doelstelling wil DUWO het aanbod aan woningen met een lage huur uitbreiden. Daarom heeft DUWO in haar strategisch beleidsplan onder meer opgenomen om 500 nieuwbouw eenheden in de TU-wijk te realiseren, waarvan een belangrijk deel met zeer lage huren. Hiervoor is geld nodig. Verder heeft DUWO de komende jaren extra geld nodig voor het onderhoud van haar woningbezit.

DUWO zal deze extra uitgaven niet bekostigen uit extra huurverhogingen omdat ze streeft naar zo laag mogelijke woonlasten voor haar doelgroep. Dit komt onder meer tot uiting in het inflatie volgende huurbeleid waarover een meerjarige afspraak met de VulcAbo (de huurdersraad) is gemaakt. Dit beleid houdt in dat de gemiddelde huurverhoging niet hoger is dan de inflatie en dat op woningniveau een maximale huurverhoging wordt vastgesteld. In 1999 was de gemiddelde huurverhoging 1,78% en de maximale huurverhoging op woningniveau 2,5%. Daarnaast heeft DUWO voor bijkomende goederen en diensten kortingen bedongen bij leveranciers. Dit geldt ook voor tarieven van heffingen bij overheden.

Hiervoor heeft DUWO 2 criteria toegepast.

• verkoop in eerste instantie van woningen met een huur van ƒ 937.- en hoger;
• geen verkoop van woningen met 6 kamers of meer.

Uitgaande van deze criteria komt binnen haar woningbezit alleen het complex in Tanthof-West voor verkoop in aanmerking. De huren van de woningen in dit complex zijn op dit moment als volgt:

De woningen in de prijsklasse ƒ 791.- tot ƒ 822.- zijn eengezinswoningen met een eerste verdieping, zonder kap. De overige woningen zijn eengezinswoningen met een eerste verdieping plus een kap. De huurprijsverschillen van de woningen boven ƒ 899.- zijn het gevolg van harmonisatie ineens na mutatie (huurklasse boven ƒ 937.-) en van kleine verschillen in oppervlakte wat zijn uitwerking heeft op het puntentotaal op basis van het woningwaarderingssysteem en de conversie hiervan in de huurprijs.

De woningen vanaf ƒ 899.- wil DUWO verkopen aan de zittende huurders. De streefhuur van deze woningen varieert voornamelijk tussen ƒ 1.070.- per maand en ƒ 1.110.- per maand. De streefhuur is gebaseerd op een systeem waarmee de markthuur wordt vastgesteld (het woningwaarderingssysteem). Dit systeem is goedgekeurd door de huurdersraad. Voor de zelfstandige woningen in Tanthof-West wordt 75-80% van de maximaal redelijke huur als streefhuur gevraagd. Alleen bij mutatie wordt de huur in één keer op streefhuurniveau gebracht. Zittende huurders krijgen een huurverhoging die voortkomt uit het inflatievolgende huurbeleid. In 1999 was dat 2,5%.

Op grond van de afspraken die naar aanleiding van de beleidsvisie Wonen in Delft tussen corporaties, Woonkoepel Delft en de gemeente zijn gemaakt kan DUWO op dit moment 38 woningen aan zittende verhuurders verkopen. Bij toepassing van een huurbeleid dat is gericht op huurharmonisatie (1 juli a.s. max. 4¼%) vallen over twee jaar nog eens 69 woningen buiten de geïndexeerde grens van ƒ 937.-

Ontwikkeling aftoppingingsgrenzen huursubsidie en huurprijzen tot en met 2002 op basis van een gemiddelde huurstijging van 2½% *) en een maximaal toegestane huurverhoging van 4¼% **) per 1 juli 2000:

 

	01.07.2000	01.07.2001	01.07.2002
huidige huurprijs ƒ 899.- uitgaande van 4¼% p.j.	ƒ 937.-	ƒ 977.-	ƒ 1.019.-
huidige huurprijs ƒ 915.- uitgaande van 4¼% p.j.	ƒ 954.-	ƒ 994.-	ƒ 1.036.-
ontwikkeling aftoppingsgrens IHS ƒ 937.-, uitgaande van gemiddelde huurstijging 2½%	ƒ 960.-	ƒ 984.-	ƒ 1.009.-

Dit middel wil DUWO echter niet gebruiken, DUWO houdt ook in deze situatie vast aan het inflatievolgende huurbeleid. Gevolg hiervan is wel dat de huurder die nu een huur betaalt die hoger is dan ƒ 937.- wel kan kopen en de buren daarnaast die in dezelfde soort woning wonen met een iets lagere huur, niet. Huurders van gelijke woningen hebben daarmee niet gelijke keuzemogelijkheden.

• Met de verkoop van deze woningen aan zittende huurders vanaf de prijs van ƒ 899.- worden geen woningen aan de kernvoorraad onttrokken. Het beleid van de corporatie is dat bij mutatie de huurprijs in één keer naar streefhuurniveau wordt gebracht. De woning komt daarmee qua huurprijs boven ƒ 937.-. Dit betekent dat alleen de zittende huurder profijt heeft van de lagere huurprijs en van het inflatievolgende huurbeleid dat daarop van toepassing is.
• Huurders die niet willen kopen kunnen blijven huren.
• Huurders die graag kopen en die gelegenheid niet krijgen zullen overwegen te vertrekken naar een koopwoning elders (VINEX). De woning die dan leeg komt, wordt geharmoniseerd naar streefhuur en alsnog verkocht terwijl de vertrokken huurder liever in Tanthof had willen blijven wonen.

*) verwachting VROM 22.10.1999 **) voorstel VROM 25.01.2000

Met de opbrengst van de verkoop van woningen wil DUWO onder meer woningen of eenheden realiseren voor studenten met een lage huurprijs in een kwaliteit en met een voorzieningenniveau waaraan een duidelijke behoefte is. Deze eenheden zijn een uitbreiding van het bezit en een vervanging van eenheden die op afzienbare termijn uit de exploitatie worden genomen. Het contract voor de eenheden in de zusterflat kan in 2002 door het Reinier de Graafgasthuis worden opgezegd en de eenheden in de Gimmie-Shelter naderen binnen enkele jaren het einde van hun levensduur. Momenteel bereidt DUWO in overleg met de TU-Delft een plan voor om goedkope eenheden in de TU-wijk te realiseren.

Indien u besluit akkoord te gaan met de verkoop van de woningen in dit complex vanaf de huurprijs ƒ 899.- , dan wil DUWO als tegenprestatie het volgende met u afspreken:

• de woningen met een huurprijs tussen ƒ 791.- en ƒ 822.- blijven beschikbaar voor de sociale huursector en worden niet verkocht aan de zittende huurder en ook niet aan een institutionele belegger;
• verzoek voor verkoop geldt alleen voor de woningen met een huur vanaf ƒ 899.-. Deze woningen worden uitsluitend voor verkoop aangeboden aan de zittende huurder. De niet door huurders gekochte woningen zullen niet worden verkocht aan een institutionele belegger;
• DUWO zal minimaal 107 goedkope woningen of eenheden realiseren met een lage huurprijs (ca. ƒ 325.-) elders in Delft (TU-wijk).

Vestia Delft, een collega-corporatie van DUWO, heeft zich inmiddels gemeld voor overname van het complex. Overname van woningbezit van de ene corporatie naar de andere corporatie is niet gebonden aan toestemming door de overheid (VROM of gemeente). In geval van overname door een collega-corporatie blijven de woningen wel behouden voor de sociale huursector, terwijl DUWO de benodigde middelen in zijn geheel vrij krijgt voor de noodzakelijke investeringen. Ook in dit geval is verkoop van een deel van de woningen vanaf ƒ 899.- aan zittende huurders noodzakelijk omdat aankoop door deze collega-corporatie anders niet financieel haalbaar is. Voor het overige zullen voorwaarden gelijk blijven. Huurders die willen blijven huren kunnen blijven huren. Woningen zullen ook in dit geval niet worden verkocht aan een institutionele belegger. 

Op grond van bovenstaande overwegingen en argumenten stel ik u voor akkoord te gaan met het verzoek van woningcorporatie DUWO om:

• de woningen met een huurprijs vanaf ƒ 899.- (door DUWO of door Vestia Delft) voor verkoop aan te bieden aan de zittende huurders;
• het aanbod van de tegenprestatie door DUWO te aanvaarden en de tegenprestatie als voorwaarde te stellen waarvoor bij uitzondering wordt afgeweken van de overeengekomen prestatieafspraken;
• woningcorporatie DUWO van uw besluit op de hoogte te stellen middels bijgaande (concept) brief;
• uw besluit terkennisneming te zenden aan de commissie Leefbaarheid.

J.G. van der Bie

BoWon/Wonen

paraaf hoofd d.d.