12 januari 2001

naar agenda

Het verbeteren van de positie van jongeren

(18 jaar tot en met 29 jaar) op de woningmarkt in Delft

Geacht college,

Het College van burgemeester en wethouders geeft in het collegeprogramma 1998 - 2002 aan de positie van jongeren op de woningmarkt te willen verbeteren. Jongeren hebben op de huidige woningmarkt minder kansen op passende woonruimte vergeleken met andere groepen woningzoekenden. Voor Delft als studentenstad is de groep jongeren een belangrijke bevolkingsgroep. Ook voor de Technische Universiteit en de twee Delftse HBO instellingen is de huisvesting van jongeren een belangrijk item.

Het verbeteren van de positie van jongeren op de woningmarkt kan op verschillende manieren worden bewerkstelligd. Het gaat daarbij met name om het vergroten van de kansen voor jongeren op de markt van zelfstandige sociale huurwoningen. Wanneer binnen het woonruimteverdelingssysteem de kansen voor een bepaalde groep worden vergroot gaat dit ten koste van de kansen voor andere groepen woningzoekenden. De woningmarkt in Delft is beperkt en is vanwege het ontbreken van bouwlocaties binnen deze gemeente niet substantieel uit te breiden. Vanwege deze constante voorraad werken de verschillende marktsegmenten als het ware als communicerende vaten. Daarnaast kan de positie van jongeren op de woningmarkt beperkt worden verbeterd door een verruiming van het aanbod van onzelfstandige woonruimte (kamers).

Natuurlijk wonen in Delft veel jongeren op kamers (onzelfstandige woonruimte). Op de kamermarkt is het vooral belangrijk de kwaliteit van de aangeboden kamers in de particuliere huursector te verbeteren.

Deze nota geeft voorstellen voor het Delftse Jongerenhuisvestingsbeleid. Deze voorstellen zijn het resultaat van het Jongerenhuisvestingonderzoek van oktober 1999 en een brede discussie over dit onderwerp met de betrokken partijen in oktober vorig jaar en februari dit jaar.

Op basis van de knelpunten in de huisvestingssituatie van de jongeren, die bleken uit het onderzoek en de reacties van jongeren op de Jongerenmanifestatie in oktober 1999 is de Discussie-nota Jongerenhuisvestingsbeleid (5-1-2000) opgesteld. In deze discussienota zijn voor de verschillende knelpunten diverse oplossingsrichtingen verwoord.

De discussienota is vervolgens besproken op een speciale bijeenkomst van de commissie Leefbaarheid op 3 februari 2000, waarbij diverse externe partijen waren uitgenodigd. Deze commissie wordt dan ook wel de commissie extern genoemd. Voor deze bijeenkomst waren voor de diverse oplossingsrichtingen stellingen opgesteld, waarover vier werkgroepen gediscussieerd hebben.

Bij deze brede discussie waren de volgende partijen betrokken:

• Delftse woningcorporaties;
• Woonkoepel Delft;
• Politieke Partijen;
• Ambtenaren van de gemeente Delft;
• Algemene Bewoners Organisatie DUWO (ABO);
• Vereniging voor Studie- en Studentenbelangen (VSSD);
• Vertegenwoordiging van jongeren;
• Delftse jongeren.

Deze nota geeft allereerst de positie van jongeren op de woningmarkt weer en de knelpunten die jongeren ondervinden op de woningmarkt in hoofdstuk 2. Dit hoofdstuk is gebaseerd op het Jongerenhuisvestingonderzoek uit 1999 en op de uitkomsten van de discussies met de betrokken partijen over dit onderwerp. Vervolgens beschrijft hoofdstuk 3 de voorstellen om de positie van jongeren op de woningmarkt te verbeteren. Na goedkeuring van de voorstellen zal de gemeente de voorstellen in samenwerking met de woningcorporaties uitvoeren.

Vraag versus aanbod nu : onzelfstandige (huur)woningen

Studenten blijken goed hun weg op de kamermarkt te vinden. Volgens het onderzoek ‘Jongerenhuisvesting’ uit 1999 heeft de helft van de kamerbewoners de huidige woonruimte binnen een maand gevonden en heeft 90% binnen 6 maanden een kamer gevonden. 80% van de jongeren die in 1998 is verhuisd naar een kamer is ook terecht gekomen in een kamer die men zocht.

De markt van onzelfstandige woonruimte lijkt in evenwicht. Bij de start van elk studiejaar is er een tekort aan onzelfstandige woonruimten, door de grote toestroom van nieuwe studenten. In de loop van het jaar wordt dit tekort opgelost, met het aanbod van kamers dat gedurende het jaar beschikbaar komt. In deze markt kan men niet spreken van een overschot, omdat het aanbod flexibel is. Het aanbod wordt bepaald door de vraag. Particuliere kamers, die niet meer bewoond worden door een kamerbewoner, krijgen in het huis een andere functie en staan daardoor dus niet leeg.

In de kamermarkt is er wel sprake van een kwalitatief tekort. Aankomende studenten accepteren makkelijk een kamer die al snel niet meer voldoet aan de wensen. Zo’n wens is bijvoorbeeld een woonruimte in het centrum.

In de werkgroepen in de commissie extern is opgemerkt dat niet-studerenden minder gemakkelijk een kamer kunnen vinden. Voor een leegstaande kamer selecteren veelal de overige huisgenoten de nieuwe kamerbewoner, zij geven dan veelal de voorkeur aan iemand met dezelfde leefstijl.

Met de oprichting van de kamerwinkel door Duwo, de TU en VSSD zijn de kansen op het vinden van een kamer het afgelopen jaar enigszins vergroot.

Vraag versus aanbod nu zelfstandige (huur)woningen

De huurwoningenmarkt is voor jongeren veel ontoegankelijker dan de markt voor onzelfstandige woonruimte. Jongeren zelf beoordelen de kansen om een woning te vinden via de woonkrant dan ook slecht. Dit geldt ook voor de rechtvaardigheid van het woonruimteverdelingssysteem. Daarnaast zijn er bepaalde groepen jongeren die zeer moeilijk een geschikte woonruimte vinden in Delft. Dit zijn de niet-studerenden, jongeren die willen gaan samenwonen, jonge huishoudens met een kind, bijna afgestudeerde jongeren en afgestudeerde jongeren. Tijdens de Jongerenmanifestatie gaven een aantal afgestudeerde jongeren bijvoorbeeld aan dat het aanbod vaak niet voldoet aan hun wensen. Zo wilden zij graag een grote woning waar ze als groep kunnen wonen. In het huidige woonruimteverdelingssysteem maken ze geen kans op een dergelijke woning. Ze kunnen wel reageren op een grote woning in de startercategorie, maar maken gezien hun leeftijd geen kans. De oudere starters gaan voor.

In 1998 hebben 700 jongeren Delft verlaten omdat ze binnen Delft geen huurwoning konden vinden. Dit zijn jongeren die oftewel een kamer zochten oftewel een zelfstandige huurwoning. Van de jongeren die een zelfstandige huurwoning zochten, had het merendeel een voorkeur voor een etage-, flat of HAT-woning. Daarnaast hebben 300 jongeren Delft verlaten omdat ze niet de juiste koopwoning konden vinden.

Vraag versus aanbod: de toekomst

Voor Delft resteert nog maar weinig ruimte voor woningbouw. Binnen de gemeentegrenzen van Delft is tot 2005 de nieuwbouw van 2100 woningen gepland. Wel zijn in het kader van de Vinex regionaal afspraken over nieuwbouw gemaakt. Zo is de bouw van een groot aantal woningen op korte afstand van Delft gepland. Dit zijn voor een groot deel eengezinswoningen.

Voorspeld wordt dat de grote regionale woningproduktie de komende jaren in kwantitatieve zin leidt tot evenwicht tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Dit heeft naar verwachting een verbetering van de kans voor jongeren op een woning op de middellange en met name op de lange termijn tot gevolg. De kwaliteit van deze woningen zal niet altijd voldoen aan de wensen van deze woningen. De kans is groot dat dit echter een tijdelijke verbetering zal zijn. We zien in de herstructurering in steden dat woningcorporaties met name de kleine, goedkope woningen willen slopen en daarvoor duurdere woningen terugbouwen. Dit maakt de woningmarktpositie van de jongeren in de toekomst onzeker.

De belangrijkste knelpunten voor jongeren op de Delftse woningmarkt zijn hieronder puntsgewijs samengevat. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de markt voor kamers en de markt voor sociale huurwoningen:

Geen structureel tekort aan kamers. In het begin van elk studiejaar overtreft de vraag naar kamers het aanbod. Tegen kerstmis heeft iedereen die naar een kamer op zoek is een kamer gevonden. Van een overschot aan kamers kunnen we in deze markt niet spreken, omdat het aanbod flexibel is. Er is dan ook geen sprake van een tekort aan kamers in Delft in kwantitatieve zin. Natuurlijk is het wel van belang voor met name de TU-Delft, maar ook voor de gemeente om het tekort aan kamers in het begin van elk studiejaar op te lossen. De gemeente heeft hierover een prestatie-afspraak gemaakt met DUWO en de TU Delft om te kijken of een woongarantie voor deze doelgroep haalbaar is.

Onvoldoende kwaliteit kamerwoningen in de particuliere huursector. Uit het aantal meldingen van slecht kamerverhuur bij de VSSD kan worden opgemaakt dat veel kamerwoningen in Delft niet voldoen aan de landelijk geldende prijs/kwaliteit verhouding. Kwaliteit is in deze context niet alleen de fysieke kamer, maar ook het beheer van de ruimte en de administratieve relatie tussen huurder en verhuurder. Ook uit het Jongerenhuisvestingonderzoek van oktober 1999 komt naar voren dat de geboden kwaliteit van de kamers vaak te wensen over laat. De gemeente heeft hier weinig of geen invloed op.

Uit het voorgaande is de conclusie te trekken dat er op de markt voor kamerwoningen niet zo zeer sprake is van een kwantitatieve schaarste, maar eerder van een kwalitatieve schaarste.

Schaarste. Het Jongerenhuisvestingonderzoek van oktober 1999 meldt dat in 1998, 700 jongeren Delft hebben verlaten omdat ze binnen Delft geen huurwoning konden vinden;

Leeftijd starters toegenomen. Als gevolg van de verminderde kansen op de woningmarkt zijn jongeren steeds later in staat om op eigen benen te gaan staan en een eigen huishouden te voeren. Dit is onder andere een gevolg van de toenemende instroom van oudere starters zoals statushouders en gescheiden personen;

Woonruimteverdelingssysteem van Delft niet rechtvaardig. Dat is althans de bevinding van de jongeren. Dit geldt voor zowel jongeren die via de Woonkrant een woning hebben gevonden als ook voor jongeren die nog geen woning via de Woonkrant hebben kunnen vinden;

Geringe kans en ongelijke kansen. De kansen van jongeren op de woningmarkt zijn in vergelijking tot andere woningzoekenden nog steeds laag. Binnen de groep jongeren zijn grote verschillen in de kans op een woning.

Toekomst is onzeker. De nieuwbouw op de Vinex-locaties verruimt het aanbod van goedkope woningen voor jongeren in de voorraad. De kans is groot dat een deel van deze woningen in de herstructurering gesloopt zal worden.

In tegenstelling tot de kamermarkt is er op de markt van sociale huurwoningen wel duidelijk sprake van een kwantitatieve schaarste.

Deze nota richt zich expliciet op verbetering van de positie van jongeren op de huurmarkt in Delft. De meeste jongeren zoeken in dit marktsegment woonruimte. Daarnaast kan de gemeente Delft de markt voor koopwoningen slechts in beperkte mate sturen, als gevolg van een gebrek aan bouwlocaties binnen de gemeente.

De voorstellen richten zich met name op de korte termijn (binnen één jaar) en op de middellange termijn (na één jaar – twee jaar). Op de lange termijn zal de woningmarkt steeds meer in evenwicht komen. Het is een gevolg van vermindering van de groei van de bevolking en van de nieuwbouw van koopwoningen op Vinex-locaties buiten Delft. Deze Vinex-locaties trekken met name huishoudens aan die op zoek zijn naar een eengezinswoning in de duurdere prijssegmenten: de "bovenkant" van de woningmarkt. Dit brengt een doorstroom op de woningmarkt op gang. Hierdoor ontstaat er in Delft ruimte in de goedkopere segmenten: de "onderkant" van de woningmarkt. Hierop oriënteren met name de jongeren zich voor woonruimte. De kans is groot dat de verbetering op de lange termijn een tijdelijke situatie zal zijn. In de herstructureringsplannen van de woningcorporaties zal een deel van dit woningbezit vermoedelijk gesloopt gaan worden. De corporaties zijn van plan om woningen die leegkomen en waarvoor herstructureringsplannen ontwikkeld worden, tijdelijk te gaan verhuren via de kamerwinkel. Via de kamerwinkel komt er dan een groter aanbod van tijdelijke zelfstandige woningen.

Dit hoofdstuk geeft voorstellen voor verbeteringen van de knelpunten voor jongeren op de kamermarkt en op de markt voor sociale huurwoningen.

• Op de kamermarkt richten de voorstellen zich op de kwalitatieve schaarste;
• Op de markt sociale huurwoningen zijn de voorstellen gericht op de kwantitatieve schaarste.

Voor de diverse voorstellen is een breed draagvlak onder de diverse betrokken partijen, die zijn betrokken bij dit onderwerp. Het voorstel ‘het sturen van de markt aan de hand van slaagkans’ is niet in deze nota opgenomen, maar wordt in een aparte nota binnenkort aan u voorgelegd. Voor dit voorstel is een breed draagvlak. Voorstellen die geopperd zijn in de discussies, maar die niet haalbaar zijn gebleken, zijn beschreven en gemotiveerd in paragraaf 3.3.

De gemeente wil op beperkte schaal onzelfstandige woonruimtes toevoegen aan de voorraad op locaties, die onder jongeren gewild zijn. In deze wooneenheden zullen voorzieningen voor optimaal dataverkeer standaard zijn.

Met de nieuwbouw van wooneenheden wil de gemeente enerzijds tegemoet komen aan de vraag naar kwalitatief goede kamers en anderzijds aan de toename van de vraag naar kamers door buitenlanders. Delft profileert zich internationaal als kennisstad. De gemeente en de universiteit proberen in dit kader internationale studenten en docenten aan te trekken. Aantrekkelijke tijdelijke woonruimten voor deze specifieke doelgroep is dan ook wenselijk. Deze buitenlanders zoeken tijdelijke huisvesting en kunnen niet altijd in de reguliere studentenhuizen gehuisvest worden.

Daarnaast zal nieuwbouw of verbouw van panden voor kamerverhuur ook gestimuleerd worden ter compensatie van sloop van wooneenheden of ter compensatie van de omzetting van kamerverhuureenheden in reguliere woningen. Ook de verwachte toestroom van buitenlanders, zal de vraag op de kamermarkt doen toenemen, waardoor uitbreiding van het aanbod wenselijk is.

Dit voorstel verbetert de positie van jongeren op de middellange termijn.

Huurders kunnen de kwaliteit van hun kamers in positieve zin beïnvloeden. Huurders hebben in Nederland veel rechten en mogelijkheden om hun verhuurder op misstanden aan te spreken. De meerderheid van de huurders is hiervan nauwelijks op de hoogte. Huurders die hun rechten kennen, kunnen hun verhuurder aanspreken op zijn verantwoordelijkheden. Als een huurder hierbij in zijn recht staat en mogelijkheden heeft om de verhuurder tot actie aan te zetten, is de kans groot dat de verhuurder hiermee instemt. De wet stelt ondermeer eisen aan het onderhoud van woonruimte en eisen aan de brandveiligheid. De wijziging van de Huurprijzenwet vorig jaar november maakt dat huurders meer druk kunnen uitoefenen op de verhuurder om bijvoorbeeld achterstallig onderhoud op te heffen.

Met gerichte schriftelijke informatie op locaties waar jongeren met name komen wil de gemeente de jongeren attenderen op hun rechten en hun informeren over welke stappen zij kunnen ondernemen om de kwaliteit van hun woonruimte te verbeteren.

Uit de discussies met de jongeren bleek dat er behoefte is om gezamenlijk met een aantal medestudenten of mede vrienden een woning te huren. Formeel vormen deze mensen geen één huishouden. Maar het huidige woonruimteverdelingssysteem accepteert deze groep als één huishouden dat reageert op een woning. In de startercategorie geldt dan de leeftijd van de oudste persoon en het gezamenlijke inkomen voor de toewijzing. In het huidige systeem maken jongeren weinig kans op grote woningen, door de concurrentie bij deze woningen van oudere starters die voor gaan. De woningcorporaties zijn bereid om enkele woningen - geschikt voor groepsbewoning, te labellen voor jongeren. Aan deze mogelijkheid zal dan ook bekendheid gegeven moeten worden. Gerichte informatie over deze mogelijkheid via daarvoor geschikte kanalen zal een bijdrage leveren aan het verbeteren van de kans van jongeren op een geschikte woonruimte.

Deze informatie kan op korte termijn beschikbaar komen voor de jongeren.

In het huidige woonruimteverdelingssysteem vallen de meeste jongeren onder de startercategorie. Starters zijn alle woningzoekenden die geen zelfstandige sociale huurwoning na verhuizing leeg achterlaten. Voor het vrijkomende woningaanbod dat in de woonkrant komt, geldt de afspraak dat op jaarbasis tussen de 40 – 60% gelabeld wordt voor starters. In 1998 was 47% gelabeld voor starters en 53% voor doorstromers. In de commissie extern heeft men duidelijk te kennen te geven dat nadere regulering van de woningmarkt voor jongeren wenselijk is.

In het huidige woonruimteverdelingssysteem zijn er tevens twee specifieke afspraken die een deel van het vrijkomend woningaanbod specifiek voor jongeren beschikbaar maken. Dit zijn:

• minimaal 75% van de zelfstandige, éénkamer hat-eenheden wordt gelabeld voor starters tot 25 jaar;
• minimaal 75% van de zelfstandige, tweekamer hat-eenheden wordt gelabeld voor starters tot 30 jaar.

Deze nota komt met een aantal voorstellen voor aanpassing van de criteria binnen het woonruimteverdelingssysteem om zo de positie van de jongeren binnen de woonruimteverdeling te verbeteren. Het bevoordelen van een bepaalde groep binnen deze verdeling gaat ten koste van de positie van andere groepen woningzoekenden.

De voorstellen zijn:

• Voorstel 3.a Het vergroten van het aanbod woningen in de startercategorie;
• Voorstel 3.b Het toewijzen van woningen op basis van leeftijd;
• Voorstel 3.c Meer woningen labellen voor jongeren;
• Voorstel 3d Het labellen van woningen tot 25 jaar voor Haaglanders.

Voorstel 3.a Het vergroten van het aanbod woningen in de startercategorie

Momenteel komt iets minder dan de helft (47% in 1998) van het woningaanbod in de woonkrant beschikbaar voor de starters. De huidige afspraak met de woningcorporaties is dat dit aanbod mag liggen tussen de 40 – 60%. Om de positie van jongeren te vergroten wil de gemeente het aanbod voor starters verruimen door 60% van de vrijkomende woningen voor de starters ter beschikking te stellen. In de krant zullen dus meer woningen voor starters gelabeld moeten worden. Hiermee wordt de kans van starters op een zelfstandige woning op de korte termijn verbeterd. Op de middellange termijn verslechtert de situatie, omdat de doorstroming binnen de huurmarkt er door belemmerd wordt. De op gang gekomen nieuwbouwproductie op de Vinex-locaties in de regio, heeft de doorstroming echter gestimuleerd en dit zal de komende jaren alleen maar worden versterkt. De eerste effecten hiervan waren al in 1998 zichtbaar, toen steeg het aanbod vrijkomende woningen in de huurmarkt in Delft.

Tevens zijn de woningcorporaties bereid om enkele woningen die voor groepsbewoning geschikt zijn aan te gaan aanbieden in de startercategorie voor de jongeren. Door deze woningen te labellen voor starters onder de 30 jaar (volgens de systematiek van voorstel 3b) komt deze mogelijkheid ook daadwerkelijk beschikbaar voor de jongeren die gezamenlijk een woning willen huren.

Voorstel 3.b Het toewijzen van woningen op basis van leeftijd

Het woningaanbod dat in de woonkrant komt, willen we voor diverse leeftijdscategorieën labellen. De gemeente wil de kans op een woning meer gelijkmatig verdelen over de verschillende leeftijdscategorieën van de jongeren. Zodanig dat elke leeftijdsgroep een redelijke kans maakt op een woning, die past bij de gewenste huisvestingssituatie. Momenteel worden er bij het labellen van hat-eenheden twee leeftijdsgrenzen gehanteerd: tot 25 voor de éénkamer hat-eenheden en tot 30 jaar voor de tweekamer eenheden. Deze wijze van labellen maakt dat momenteel hoofdzakelijk jongeren van 24 jaar en van 29 jaar erin slagen om een woning te krijgen. In de nota ‘Slaagkansexperiment’ zullen voorstellen voor nieuwe normen voor de verschillende leeftijdscategorieën worden opgenomen. Dit voorstel kan op korte termijn geëffectueerd worden.

Door het verruimen van het aanbod voor de leeftijdsgroepen, waarin de meeste studenten afstuderen krijgen deze mensen meer kansen op de woningmarkt. Dit beperkt de uitstroom van deze potentieel koopkrachtige huishoudens. Dit heeft een gunstige invloed op de bevolkingssamenstelling en het financiële draagvlak binnen de gemeente.

Voorstel 3.c Meer woningen labellen voor jongeren

Dit voorstel komt tegemoet aan de wens van velen in de commissie extern om de huidige definities voor het begrip starter en doorstromer te veranderen. Men gaf de voorkeur aan de definitie " iedereen, die niet over zelfstandige woonruimte beschikt". Dit houdt in dat alle echtscheidingen, verbrekingen samenwoning, degenen die hun woning verlaten en tijdelijk ergens inwonen als starter worden aangemerkt. Deze categorie starters heeft meestal een hogere leeftijd en gaat dus in het huidige systeem altijd voor degenen met een lagere leeftijd. De jongeren ondervinden concurrentie van de oudere starters. Het veranderen van de definitie van starter in: " iedereen, die nog nooit zelfstandig heeft gewoond" daar is de gemeente wel een voorstander van, maar dit blijkt niet te controleren. Daarnaast is er in de regio Haaglanden een discussie gaande over de indeling van starter en doorstromer. Voor de wijziging van de definitie van de starter hebben we toestemming nodig van de regio. We zullen de uitkomsten van deze discussie moeten afwachten.

Daarom stelt de gemeente voor om een groter aanbod woningen te labellen voor mensen tot 30 jaar. Dit kan eenvoudig met de systematiek van voorstel 3a. In 1998 is 58% van het woningaanbod voor starters, toegewezen aan starters ouder dan 29 jaar. Van de 880 woningen zijn er in dit jaar 369 woningen aan de jongeren verhuurd. In de nota ‘Slaagkansexperiment’ zullen normen worden opgenomen over de omvang van het aanbod voor de verschillende leeftijdscategorieën. Het verruimen van het aanbod voor jongeren verbetert de positie van deze groep op de korte termijn.

Voorstel 3d Het labellen van woningen voor Haaglanders tot en met 23 jaar

In de werkgroepen van de commissie extern is meerdere malen opgemerkt dat de positie van niet-studerenden op de woningmarkt ongunstiger is in vergelijking met de mogelijkheden die studenten hebben. Op de kamermarkt maken niet-studerende jongeren minder kans, omdat de studerende huisgenoten de voorkeur geven aan een persoon met een gelijke leefstijl. Het betreft dus vooral de niet-studerende jongeren tot en met 23 jaar. Het labellen van woningen expliciet voor niet-studerenden is niet haalbaar, want dit is niet te controleren. Daarnaast wordt hierdoor de segmentatie van de woningverdeling groter. Dit is niet wenselijk. De gemeente stelt daarom voor om bij een nader vast te stellen aantal woningen die gelabeld zullen worden voor jongeren en met 23 jaar toe te voegen dat zij voor hun 17^e in de regio gewoond moeten hebben. Op deze manier krijgen studenten en met 23 jaar die niet afkomstig zijn uit de regio bij deze woningen minder kans.

Deze maatregel kan op korte termijn ingevoerd worden in het woonruimteverdelingssysteem.

Er zijn gemeenten buiten de regio Haaglanden die een aanbodmodel hanteren waarbij starters zich moeten laten inschrijven. Dit werkt drempelverhogend voor woningzoekenden in vergelijking met het systeem in Delft, waar iedereen zonder registratie vooraf kan reageren. De regio Haaglanden wil de verschillende woonruimteverdelingsystemen van concurrerende woningmarktgebieden gaan vergelijken. In deze analyse wil de regio kijken naar de effecten van de verschillen op de positie van verschillende groepen woningzoekenden binnen Haaglanden. Aanpassing van het woonruimteverdelingssysteem binnen Haaglanden of overleg met de andere regio’s kan het vervolg zijn op het onderzoek van de regio. De gemeente Delft zal zich binnen de regio inspannen om de verschillen tussen de verschillende modellen op te heffen. Dit zou eventueel een positief effect kunnen hebben op de woningmarktpositie van de Delftse jongeren. Veranderingen in deze richting zijn niet eerder dan op de middellange termijn te verwachten.

De gemeente wil het aanbod zelfstandige woningen op beperkte schaal uitbreiden. Deze mogelijkheden zijn beperkt, vanwege een tekort aan bouwlocaties. Daarnaast is het huidige tekort aan zelfstandige woonruimte voor jongeren een tijdelijke situatie, maar zal de verruiming in de toekomst vermoedelijk ook een tijdelijke situatie zijn. Nieuwbouw of verbouw van panden ter compensatie van sloop van woningen voor deze doelgroep is dan ook wenselijk. Daar waar zich mogelijkheden voordoen om kleine, betaalbare woningen te realiseren zal de gemeente deze initiatieven ondersteunen.

Voor het verbeteren van de positie van de jongeren op de woningmarkt zijn ook andere oplossingen voorgesteld. Niet al deze oplossingen zijn haalbaar en/of wenselijk gebleken onder de betrokken partijen bij de discussies over dit thema. De redenen waarom de partijen geen voorstander waren om te kiezen voor deze oplossingen zijn hieronder beschreven.

Het invoeren van het KOMO procescertificaat voor het verhuren van onzelfstandige woonruimte

Toepassing van dit certificaat verbetert het beheer van een pand, maar heeft een prijs opdrijvend effect op de huur. Aan het verkrijgen van het certificaat zijn kosten verbonden, die verhuurders zullen doorberekenen.

Uit het Jongerenhuisvestingonderzoek en uit de discussies in de commissie extern blijkt dat er onder de doelgroep geen behoefte is aan het certificaat als de huur stijgt. Jongeren geven de voorkeur aan een lage huurprijs, boven een kwalitatief goede kamer.

Starters, die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten kunnen als doorstromer reageren

Deze maatregel zou alleen kunnen gelden voor mensen, die een onzelfstandige hat-eenheid achterlaten van een corporatie, vanwege de controleerbaarheid. Dit bleek uit een eerder gehouden experiment. Dit betekent dat het invoeren van de maatregel tot rechtsongelijkheid zou leiden tussen de mensen in een onzelfstandige hat-eenheid van een corporatie en mensen in de overige hat-eenheden. Momenteel is de kans op een woning voor doorstromers groter dan voor starters.

Uit alle inschrijvingen van starters wordt geloot

Bij dit voorstel zou iedere starter evenveel kans maken op een woning. De deelnemers aan de discussie van de werkgroep extern zien dit niet als een rechtvaardige oplossing van de huisvestingsproblematiek. Loten is ondoorzichtig en geeft de woningzoekenden geen enkele inzicht in de kans die hij of zij maakt op een woning. Omdat iedereen bij elke woning evenveel kans maakt, zal het aantal woonbonnen sterk toenemen.

Inspanningen moeten beloond worden

Het voorstel om jongeren die veel woonbonnen insturen te belonen met een woning, vonden de deelnemers aan de commissie extern niet rechtvaardig. Het aantal woonbonnen dat iemand instuurt is geen objectieve maatstaf voor de noodzaak voor andere woonruimte. Dit zal tevens leiden tot een enorme toename van het aantal woonbonnen dat dan verwerkt moet worden. Voor mensen die door hun huidige huisvesting echt in een noodsituatie verkeren, daarvoor is een procedure die deze mensen kunnen helpen. Toewijzen op basis van individuele noodzaak wat ook geopperd is door diverse betrokkenen in de commissie extern, is door deze procedure dus ook niet noodzakelijk.

4 Voorstel

Voorgesteld wordt om in te stemmen met de voorstellen voor verbetering van de positie van jongeren op de woningmarkt die in deze nota zijn genoemd.

Voor verbetering van de positie van de jongeren op de kamermarkt zijn twee voorstellen gepresenteerd in deze nota. Het eerste voorstel verbetert de positie van jongeren op de woningmarkt op de middellange termijn, het tweede heeft een positief effect op de korte termijn.

De voorstellen zijn:

• Voorstel 1: Het bescheiden uitbreiden van het kameraanbod (zie pagina *)
• Voorstel 2: Het bevorderen van de kennis onder kamerbewoners over huurderrechten en over groepsbewoning van sociale huurwoningen (zie pagina *);

Voor verbetering van de markt voor sociale huurwoningen voor jongeren doet de nota zes voorstellen die het woonruimteverdelingssysteem wijzigen ten gunste van de positie van jongeren op de woningmarkt. Deze meeste voorstellen veranderen de positie van de jongeren op korte termijn. Alleen ‘het opheffen van verschillen tussen aanbodmodellen’ en ‘het uitbreiden van het aanbod’ kunnen pas op de middellange termijn gerealiseerd worden. Daarnaast komt er binnenkort nog een extra voorstel in een aparte nota ‘slaagkansexperiment’.

De voorstellen zijn:

• Voorstel 3: Het aanpassen van de criteria binnen het  woonruimteverdelingssyteem.

• Voorstel 3.a Het vergroten van het aanbod woningen in de startercategorie;

• Voorstel 3.b Het toewijzen van woningen op basis van leeftijd;

• Voorstel 3.c Meer woningen labellen voor jongeren;

• Voorstel 3d Het labellen van woningen voor Haaglanders tot en met 23 jaar.

• Voorstel 4: Verschillen tussen de aanbodmodellen opheffen (zie pagina *);

• Voorstel 5: Het bescheiden uitbreiden van het aanbod zelfstandige woonruimte (zie pagina 12).

Cluster Stad en Wijkzaken,
sector Leefbaarheid

Vakteam Wonen,
maart 2000.

Miriam Hueber

paraaf Hoofd: