12 januari 2001

Nota - Mogelijkheden kostenreductie bij de bouw van buurtaccommodaties

lijst ingekomen stukken

Onderwerp

De nota buurtaccommodaties is op 15-11-1999 door het college goedgekeurd met de volgende kanttekeningen:

• de haalbaarheid bekeken moet worden van het in de tijd naar voren halen van de nieuwbouw van de accommodaties voor jongeren in de Kuyperwijk en de Wippolder.
• de benodigde budgetten pas worden vastgesteld bij de kredietaanvragen
  om in de tussentijd de mogelijkheid te onderzoeken de kosten te verlagen door de turn-key methode en/of zelfwerkzaamheid en/of reductie gemeentelijke toeslagen en/of sobere uitvoering en/of andere
  beheersconstructie e.d.

De in de nota buurtaccommodaties opgenomen planning is een investeringsplanning, die is gebaseerd op een eerder door het college vastgestelde prioriteitstelling (startnotitie bouwtrajecten buurtaccommodaties) en op de fasering van het beschikbaar komen van middelen in het investeringsplan 2000-2003 en in de meerjarenraming stadsvernieuwing 1999-2003. Het naar voren halen van de genoemde accommodaties kan door wijziging van de prioriteitstelling, of door aanpassing van de fasering van het investeringsplan en de meerjarenraming stadsvernieuwing. Ten aanzien van de prioriteitstelling zijn in het veld verwachtingen gewekt. Daarom wordt geadviseerd deze niet te wijzigen. Bij de zomernota zal de bestuurlijke wens tot het naar voren trekken van de bouw van de jongerenaccommodaties vertaald worden in een wijziging van het investeringsplan en de meerjarenraming stadsvernieuwing. Uiteraard zullen deze ramingen gebaseerd moeten zijn op een realistische bouwplanning, voor wat betreft de benodigde voorbereidingstijd en proceduretijd.

Over het tweede deel van de vraagstelling van het college heeft de stuurgroep advies gevraagd aan P.Boone en G.Dijkhuizen, respectievelijk sectorhoofd en projectleider van het ingenieursbureau en aan L. van der Kemp en W.Brussee, respectievelijk directeur en adviseur van PRC Bouwcentrum. Dit laatste is gebeurd in de vorm van een expertmeeting.

Turn-key is een contractvorm, waarin is overeengekomen dat een ontwikkelaar of een bouwer op basis van een programma van eisen een gebouw ’sleutelklaar’ oplevert tegen een van te voren afgesproken prijs. De essentie van turn-key is, dat de opdrachtgever in een vroegtijdig stadium duidelijkheid heeft over bouwkosten. Bij een traditioneel bouwproces is die duidelijkheid er pas na de aanbesteding. Bij turn-key wordt het risico van kostenoverschrijdingen dus geminimaliseerd.

Het uitsluiten van dit risico heeft echter zijn prijs, die bij de opdrachtgever in rekening zal worden gebracht. Hier staat tegenover dat bepaalde voorbereidingskosten van een ontwikkelaar lager kunnen zijn dan die van de gemeente. In financiële zin zijn daarom geen conclusies te trekken. Turn-key hoeft dus niet tot kostenreductie te leiden.

In de afweging zijn andere consequenties van turn-key doorslaggevend. Bij turn-key moet de opdrachtgever in een vroeg stadium precies weten wat hij wil. Ruimtelijke, functionele en kwaliteitseisen zullen in een programma van eisen heel gedetailleerd vastgelegd moeten worden.

Dit zal in de beginfase meer voorbereidingscapaciteit van de opdrachtgever vragen dan bij een gewone aanbesteding. Bij het ingenieursbureau is die capaciteit nu niet aanwezig.

Het sluiten van een turn-key contract impliceert, dat voor alle wijzigingen die de opdrachtgever nadien wil aanbrengen, hij een rekening gepresenteerd krijgt voor meerwerk. Dit principe houdt ook in dat de invloed van toekomstige gebruikers beperkt blijft tot de fase van het opstellen van het programma van eisen. Dit verhoudt zich niet zo goed met de Delftse traditie van gebruikersparticipatie.

Ook de invloed van de opdrachtgever op de uitstraling van het project, de architectuur, is beperkt. De architect wordt in principe gekozen door de projectontwikkelaar. De cie Welstand doet dan de gemeentelijke toets.

Gelet op de aard van de bouwopgave en de hier genoemde overwegingen adviseert PRC Bouwcentrum niet voor een turn-key optie te kiezen.

Eerdere ervaringen van de afdeling Bouwkunde met uitvoering in zelfwerkzaamheid zijn niet onverdeeld gunstig. Het is vaak een probleem voldoende vrijwilligers te vinden op het moment dat het nodig is. Vertraging in de bouw zal dan het gevolg zijn. Gelet op het vereiste vakmanschap zal zelfwerkzaamheid veelal beperkt blijven tot eenvoudige afbouwactiviteiten zoals het binnenschilderwerk. Dit laatste betekent dat er niet op substantiële besparingen gerekend moet worden bij zelfwerkzaamheid; ook al omdat zelfwerkzaamheid extra coördinatiecapaciteit kost van de gemeente. Zelfwerkzaamheid is wel een goed middel om de betrokkenheid van de gebruikers bij het toekomstige beheer te vergroten. Bij de afwerking en inrichting van de jongerenaccommodaties moet het inschakelen van de doelgroep dan ook zeker overwogen worden.

Een toeslag voor gemeentelijke projectleiding blijft altijd nodig. Verondersteld wordt, dat hier de toeslag van de dienst SO bedoeld wordt. Deze toeslag komt voort uit de bedrijfsmatige financiering van de dienst. Het is duidelijk dat ook in de nieuwe organisatie de kosten voor overhead blijven. Hoe deze toegerekend gaan worden is nu nog niet bekend. Het behoort niet tot de competentie van de stuurgroep hier uitspraken over te doen.

Versobering van de bouw is de meest effectieve methode om de bouwkosten te verlagen. Dit kan door het kiezen van eenvoudige ‘ recht toe recht aan’ constructies of door toepassing van goedkope bouwmaterialen. Dit laatste zal op termijn wel tot hogere onderhoudslasten leiden.

In de nota buurtaccommodaties is gekozen voor een netto bouwkostennorm van ƒ1900.- per m². Hier hoort een kwaliteitsniveau bij zoals dat tot op heden gebruikelijk is in Delft. Als referentie kunnen de buurthuizen Brasserskade en Verwersdijk dienen.

Waar het gaat om het dagelijks beheer, zijn er diverse beheersconstructies denkbaar. Dit valt echter buiten het bestek van deze nota. Als het gaat om de bouw zijn er in principe twee mogelijkheden: de gemeente is opdrachtgever en eigenaar of een derde is opdrachtgever en verhuurt aan de gemeente of de gebruikers (waarbij de gemeente de gebruikers subsidieert).

Het wordt niet uitgesloten dat een marktpartij of een corporatie wat goedkoper kan bouwen dan de gemeente, bijvoorbeeld omdat ze in staat zijn of de mogelijkheden hebben de adviseurs voor lagere tarieven te laten werken.

Uit een oogpunt van financieringspolitiek is in de nota buurtaccommodaties echter gekozen voor het principe dat de gemeente in eigen beheer bouwt.

De portefeuillehouder heeft de wens uitgesproken het tempo van voorbereiding van de bouwstroom te verhogen. Door de stuurgroep zullen de mogelijkheden hiertoe worden onderzocht.

Op voorhand wordt hier alvast een tempoverhogende suggestie gedaan: het kiezen van één architectenbureau voor het ontwerp van alle te bouwen accommodaties. Het selecteren van een bureau en de overige adviseurs en het verstrekken van de opdracht behoeft dan slechts één keer plaats te vinden. Wellicht dat ook enige korting op het honoraria bedongen kan worden.

Het spreekt voor zich dat het bureau voldoende capaciteit moet hebben om de ontwerpopgave van de verschillende gebouwen in het gevraagde tempo aan te kunnen.

Waarbij ook als randvoorwaarde geldt dat de architectuur per locatie de aandacht krijgt. Kortom het zou een bureau moeten zijn met een sterke tekenkamer, en waar meerdere architecten werkzaam zijn.

Het spreekt voor zich dat het in één keer aanbesteden van de totale bouwopgave de bouwsnelheid doet toenemen en de bouwkosten kan verminderen.

De te bouwen accommodaties lenen zich goed als leerlingenbouwplaats te worden uitgevoerd. Dit houdt in dat er onder leiding van een leermeester gebouwd wordt door leerlingen die een praktijkgerichte vakopleiding volgen.

Het is niet zo dat het bouwen met leerlingen tot bouwkostenverlaging en verkorting van de bouwtijd leidt, maar de gemeente levert wel een bijdrage aan het opleiden van voldoende vakmensen.

Bij de aanbesteding kan het uitvoeren als leerlingenbouwplaats als voorwaarde worden opgenomen.

Voorgesteld wordt dat de stuurgroep de mogelijkheden van het als leerlingenbouwplaats uitvoeren van de buurtaccommodaties nader te onderzoeken.

1-3-2000, gdh.

• De nieuwbouw van de accommodaties voor jongeren naar voren halen en hiertoe de fasering van de investering bij de zomernota aan te passen.

• Bij de voorbereiding en bouw van buurtaccommodaties niet te kiezen voor de turn-key contractvorm.

• De in de nota buurtaccommodaties ontwikkelde bouwkostennorm nu niet te wijzigen.

• Voor het ontwerp van de resterende bouwopgave één architectenbureau te selecteren.

• De stuurgroep buurtaccommodaties te laten onderzoeken: "wat de mogelijkheden zijn voor uitvoering van de bouwopgave als leerlingenbouwplaats en naar versnelling van de bouwstroom".