Slaagkansexperiment
1. Inhoud en
doelstelling
Met ingang van 1 juli 2000 is het experiment
slaagkans van start gegaan. Het experiment heeft een looptijd van 1 jaar. Er
zijn twee rapportagemomenten: per 1 januari 2001 en per 1 juli 2001. In deze
notitie wordt verslag gedaan van de periode juli-december 2000.
In een notitie uit mei 2000 is het experiment
uitgebreid beschreven. Het experiment slaagkans kent twee dimensies want met
het experiment moet duidelijk worden of:
1.
de
gemeente controleerbare afspraken kan maken met corporaties waardoor de positie
van jongeren tot 30 jaar op de woningmarkt verbetert en
2.
het
begrip slaagkans moet geļmplementeerd worden in het aanbodsysteem, waardoor de
positie van jongeren daadwerkelijk verbetert.
Het
experiment heeft betrekking op het aanbod van de zelfstandige woningen.
Het
begrip slaagkans is als volgt gedefinieerd:
slaagkans per doelgroep = totaal
aantal verhuringen zelfstandige woningen per doelgroep *100%
totaal aantal gewogen woningzoekenden
per doelgroep
De
definitie van slaagkans heeft betrekking op een jaar, maar kan ook gedurende
een kortere periode berekend worden.
Gewogen
woningzoekende houdt in dat elke woningzoekende meetelt naar rato van het
aantal bonnen dat hij ingestuurd heeft voor een woningtype dat binnen de
verhuringen onderscheiden kan worden.
Er
zijn door de gemeente een aantal randvoorwaarden gesteld:
·
de
starters tot 30 jaar moeten door het experiment een betere positie op de
woningmarkt krijgen. In het verlengde daarvan is het niet onredelijk als de
goede positie van oudere starters (vaak woningzoekenden die door een
echtscheiding of verbreking van relatie weer woonruimte zoeken, zij worden
pseudo-starters genoemd) binnen de groep starters verslechtert. Concreet komt
dat erop neer dat minder woningen voor hen beschikbaar gesteld moeten worden.
In totaal zal 25% van de 2, 3 en 4-kamerwoningen voor hen beschikbaar komen.
·
de
slaagkans voor minima moet hoger blijven dan die van de BBSH-doelgroepen van
beleid en de slaagkans van deze laatste groep moet op zijn beurt weer hoger
zijn dan de slaagkans van de overige groepen woningzoekenden.
·
de
bestaande passendheidscriteria uit de huisvestingsverordening moeten van kracht
blijven.
De gemeenteraad heeft in april 2000
besloten dat 40% van de vrijkomende woningen voor doorstromers zal zijn en dat
60% aan starters toegwezen zal worden. Op basis van cijfers uit 1999 is er een
nadere verdeling gemaakt naar woninggrootte gemaakt en deze woningen worden per
leeftijdsklasse verdeeld. In figuur 1 is dat voor de periode juli 2000 juni
2001 weergegeven.
Figuur
1 Aantal woningen toebedeeld aan starters per leeftijdsjaar in experiment, juli
2000-juni 2001
|
|
De
corporaties hebben vervolgens een nadere verdeling gemaakt en deze is in tabel
1 opgenomen.
Tabel 1 Voorstel voor verdeling van woningen over
corporaties die voor starters gelabeld worden, juli 2000-juni 2001
|
|
1-kamer |
2-kamer |
3/4-kamer |
totaal |
|
Vidomes |
60 |
38 |
54 |
152 |
|
DUWO |
88 |
56 |
83 |
227 |
|
Vestia |
46 |
105 |
141 |
292 |
|
Delftwonen |
122 |
147 |
192 |
462 |
|
totaal |
317 |
346 |
470 |
1133 |
2. De resultaten
van het eerste half jaar, juli-december 2000
2.1. Het verdelen van de woningen
In
totaal zijn er 1085 verhuringen geweest in deze periode. 616 Starters hebben
een woning kunnen huren en 469 doorstromers; resp. 57% en 43%. De doelstelling
van 60-40% is nog niet volledig gehaald, maar er is wel een duidelijke
verbetering ten opzichte van voorgaande jaar toen bijna 53% naar de starters is
gegaan.
Actiepunt: iets vaker voor starters
labellen.
De
taakstelling per corporatie is erg wisselend gerealiseerd. In tabel 2 is de
taakstelling per half jaar vergeleken met de gerealiseerde verhuringen aan
starters. De meeste corporaties hebben iets te veel gelabeld voor starters dan
nodig is ten opzichte van de taakstelling. Het hoge aandeel bij DUWO is het
gevolg van het feit dat ook de zelfstandige woningen in studentencomplexen
meetellen. Deze zijn door DUWO buiten de 60-40% verdeling gehouden. Als deze
woningen (50 in totaal) niet meetellen, daalt het percentage voor starters tot
70%. Bij aanvang van het experiment hebben de corporaties overigens afgesproken
dat het aanbod van 1-kamerwoningen per definitie voor de starters tot 30 jaar
is. Deze woningen zijn relatief meer
vrijgekomen en dit verklaart voor een deel het hogere aandeel woningen
voor starters bij enkele corporaties.
Tabel 2 Taakstelling en realisatie
verhuringen aan starters per corporatie, juli-december 2000
|
|
Taakstelling |
Realisatie |
saldo |
% voor starters |
|
Vidomes |
76 |
93 |
+17 |
65 |
|
Delftwonen |
231 |
157 |
-74 |
41 |
|
DUWO
|
114 |
181 |
+67 |
77 |
|
Vestia |
146 |
185 |
+39 |
57 |
|
totaal |
567 |
616 |
+49 |
57 |
De
verhouding in aanbod is voor de starters verbeterd, maar een belangrijke
doelstelling van het experiment is de slaagkans van de starters onder de 30
jaar per leeftijdsjaar te verbeteren.
In
tabel 3 is het aantal woningen per leeftijdsjaar weergegeven waarbij een
onderscheid is gemaakt naar aantal kamers, de taak en de realisatie.
Tabel
3 Verdeling van woningen voor starters over leeftijdsjaren, onderscheiden naar
aantal kamers en taak versus realisatie
|
|
1 kamer |
2 kamer |
3/4 kamer |
|||
|
|
taak |
realisatie |
taak |
realisatie |
taak |
realisatie |
|
18
jaar |
12 |
13 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
19
jaar |
12 |
15 |
0 |
2 |
0 |
0 |
|
20
jaar |
25 |
18 |
7 |
1 |
3 |
1 |
|
21
jaar |
22 |
20 |
7 |
8 |
7 |
4 |
|
22
jaar |
20 |
27 |
7 |
16 |
10 |
3 |
|
23
jaar |
17 |
22 |
16 |
7 |
13 |
5 |
|
24
jaar |
15 |
28 |
16 |
15 |
16 |
6 |
|
25
jaar |
12 |
9 |
16 |
12 |
20 |
3 |
|
26
jaar |
10 |
8 |
16 |
14 |
23 |
4 |
|
27
jaar |
8 |
6 |
16 |
14 |
26 |
14 |
|
28
jaar |
5 |
5 |
16 |
16 |
29 |
17 |
|
29
jaar |
3 |
4 |
16 |
18 |
32 |
11 |
|
>=
30 jaar |
0 |
16 |
43 |
77 |
58 |
148 |
|
Totaal |
159 |
191 |
173 |
200 |
235 |
216 |
De
1-kamerwoningen zijn redelijk goed verdeeld over de leeftijdsjaren. De starters
van 20 jaar hebben iets te weinig gehad en de starters van 22, 23, 24 en 30
jaar hebben te veel woningen gekregen.
Het
zijn DUWO en Vestia die te veel woningen aan deze groep hebben verhuurd (resp.
46 en 21) en Vidomes en Delftwonen die te weinig hebben verhuurd (resp. 11 en
24 woningen).
De
2-kamerwoningen zijn voor de 20- en 23-jarige starters achtergebleven bij de
taakstelling en vooral de starters van 30 jaar en ouder hebben aanzienlijk te
veel woningen gekregen.
Zowel
DUWO als Vidomes hebben te veel 2-kamerwoningen verhuurd (resp. 17 en 32),
Vestia is nagenoeg gelijk aan de taakstelling (4 te veel) en Delftwonen heeft
21 woningen te weinig verhuurd.
Bij
de 3 en 4-kamerwoningen is de realisatie voor starters jonger dan 30 jaar
achter gebleven bij de taakstelling. In alle leeftijdsjaren zijn te weinig
woningen aan jonge starters verhuurd. De keerzijde is dat vooral de oudere
starters te veel woningen hebben gekregen.
Vestia,
Delftwonen en Vidomes hebben te veel 3-en 4-kamerwoningen aan starters van 30
jaar of ouder verhuurd (resp. 49, 21 en 17 woningen), DUWO heeft de
taakstelling bijna bereikt (5 te veel).
De
afspraak was dat in totaal 25% van de 2, 3 en 4-kamerwoningen aan starters van
30 jaar of ouder verhuurd zou worden. In het eerste half jaar is dat
aanzienlijk hoger geweest: in totaal 54% van alle woningen voor starters is bij
deze groep terecht gekomen. In 1999 was dit nog 48%.
De
conclusie is dat het gericht labellen bij de vier corporaties niet goed gaat.
In totaal worden wel voldoende starters aan een woning geholpen, maar is de
verdeling van de 2-, 3- en 4-kamerwoningen niet volgens de afspraak. Actiepunt:
bewuster labellen voor jonge starters.
2.2. De slaagkansen
De
verdeling van woningen is een aspect, maar het vergroten van de slaagkans voor
alle leeftijdsjaren is een belangrijker aspect.
In
tabel 4 zijn de slaagkansen van doorstromers en starters in de periode
1998-2000 vermeld.
Tabel 4
Slaagkansen in de periode 1998-2000 onderscheiden naar starter en doorstromer
|
slaagkansen |
1e helft
1998 |
2e helft
1998 |
1e helft
1999 |
2e helft
1999 |
1e helft
2000 |
2e helft
2000 |
|
doorstromer |
0,23 |
0,25 |
0,25 |
0,14 |
0,21 |
0,15 |
|
starter |
0,18 |
0,19 |
0,20 |
0,12 |
0,19 |
0,16 |
|
totaal |
0,20 |
0,22 |
0,22 |
0,13 |
0,20 |
0,16 |
In
elk half jaar tot de start van het experiment is de slaagkans van de
doorstromers hoger dan die van de starters. Op basis van het onderzoek naar
jongerenhuisvesting is geconcludeerd dat dit ongewenst is aangezien het effect
is dat jongeren uit Delft vertrekken. De slaagkans van starters is sinds de
start van het experiment voor het eerst hoger (16%) dan die van de doorstromers
(15%). Dit is een positief effect van het experiment; bij het verdelen van de
schaarse product woningen hebben starters een iets grotere kans op woonruimte.
De totale slaagkans is met 16% lager dan in de 1e helft van 2000,
maar dit is in geheel Haaglanden het geval.
De
slaagkans wordt bepaald door twee factoren: het aantal aangeboden woningen en
het aantal woningzoekenden.[1]
Hierover is het volgende op te merken: in de tweede helft van 2000 is het
aantal woningen hoger dan in de eerste helft van 2000, maar de slaagkans is
lager. Dit heeft te maken met het feit dat er relatief meer woningzoekenden
zijn gekomen. Waarschijnlijk heeft dit te maken met het feit dat bij de
starters meer woningzoekenden op de markt zijn gekomen omdat de kans op een
woning groter geworden is aangezien voor elke leeftijdsgroep geadverteerd is.
Bij de doorstromers is de slaagkans verkleind doordat er minder woningen
beschikbaar zijn gekomen.
Een
andere doelstelling van het experiment is om de slaagkans voor de starters per
leeftijdsjaar te verbeteren. In figuur 2 is dat in beeld gebracht.
In
deze figuur valt op dat zich een verschuiving heeft voorgedaan in de hoogte van
de slaagkansen in de loop van het jaar 2000. Terwijl in de periode 1998-1999
het beeld bestaat dat de 24- en 29-jarigen zeer kansrijk zijn, laat de tweede
helft van 2000 een meer 'afgetopt' karakter zien. De slaagkansen in de van
oudsher sterke leeftijdsgroepen zijn gedaald, ten gunste van leeftijdsjaren
waar de slaagkans laag is.
De
verbetering deed zich vooral voor bij 18- tot en met 22-jarigen en bij de 25-
en 27-jarigen. De positie van de oudere starters (ouder dan 30 jaar) is
gedaald, waardoor deze op de toch nog gunstige (en hoogste) slaagkans uitkomt
van 25%.
De
positie van de jongste starters (tot en met 20 jaar) en van 25- en 26-jarigen
is met een kans van kleiner dan 10% nog steeds beduidend lager dan gemiddeld.[2]
Actiepunt: gerichter adverteren voor
de starters tot en met 21 jaar en voor de 25- en 26-jarige starters en (veel)
minder voor de starters vanaf 30 jaar.
Figuur 2 Slaagkans
van starters per leeftijdsjaar, onderscheiden naar periode 1998-1999 en 2e
half jaar 2000
|
|
De
totale groep starters van ouder dan 30 jaar heeft een hoge slaagkans. Woningen
voor starters zonder leeftijdcriterium gaan voornamelijk naar deze starters.
Aangezien de oudste starter de woning toegewezen krijgt, is het aannemelijk dat
starters tussen de 31 en 35 jaar moeilijk aan woonruimte kunnen komen. In
bijlage 1 wordt dat ook duidelijk. Dit is echter niet anders dan in de situatie
voor het experiment. Sterker nog; door het onvoldoende labellen voor jonge
starters hebben de oudere starters zelfs meer woningen toegewezen gekregen in de
tweede helft van 2000.
Een
belangrijke randvoorwaarde bij het experiment is dat de slaagkansen
onderscheiden naar inkomensgroepen niet mogen verslechteren voor de laagste
inkomensgroepen. In tabel 5 is duidelijk dat de slaagkans in de tweede helft
van 2000 voor de minima en doelgroepen conform de afspraken zijn en dat de
positie van de minima verbeterd is. Dit heeft ondermeer te maken met de extra
aandacht van de corporaties voor het halen van de regionale prestatie-afspraak
om 50% van de vrijkomende woningen in Delft aan de minima toe te wijzen.
Tabel 5 Slaagkansen in de periode
1998-2000 onderscheiden naar minima, doelgroep en niet-doelgroep
|
slaagkansen |
1e
helft 1998 |
2e helft 1998 |
1e
helft 1999 |
2e
helft 1999 |
1e
helft 2000 |
2e helft 2000 |
|||||
|
minima |
0,20 |
0,20 |
0,21 |
0,12 |
0,22 |
0,19 |
|||||
|
overige
doelgr. |
0,19 |
0,22 |
0,20 |
0,14 |
0,22 |
0,16 |
|||||
|
niet-doelgroep |
0,22 |
0,25 |
0,26 |
0,13 |
0,18 |
0,13 |
|||||
|
totaal |
0,20 |
0,22 |
0,23 |
0,13 |
0,20 |
0,16 |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
Bijlage 1 Starters onderscheiden naar leeftijdsjaar en
aantal ingezonden bonnen, aantal verhuurde woningen en aantal gewogen
woningzoekenden in tweede helft 2000
|
leeftijd |
bonnen |
verhuringen |
woningzoekenden |
slaagkans |
|
17 |
59 |
14 |
16 |
88% |
|
18 |
86 |
5 |
135 |
4% |
|
19 |
969 |
17 |
232 |
7% |
|
20 |
1883 |
20 |
279 |
7% |
|
21 |
2992 |
32 |
267 |
12% |
|
22 |
4042 |
46 |
330 |
14% |
|
23 |
3876 |
34 |
318 |
11% |
|
24 |
4920 |
49 |
290 |
17% |
|
25 |
3817 |
24 |
260 |
9% |
|
26 |
2724 |
26 |
266 |
10% |
|
27 |
3006 |
35 |
199 |
18% |
|
28 |
2430 |
38 |
159 |
24% |
|
29 |
1726 |
33 |
137 |
24% |
|
30 |
942 |
22 |
84 |
26% |
|
31 |
1013 |
5 |
82 |
6% |
|
32 |
886 |
7 |
58 |
12% |
|
33 |
896 |
3 |
57 |
5% |
|
34 |
852 |
8 |
60 |
13% |
|
35 |
595 |
8 |
52 |
15% |
|
36 |
591 |
14 |
61 |
23% |
|
37 |
509 |
12 |
45 |
27% |
|
38 |
396 |
10 |
43 |
23% |
|
39 |
647 |
10 |
40 |
25% |
|
40 |
326 |
4 |
38 |
11% |
|
41 |
266 |
6 |
24 |
25% |
|
42 |
224 |
12 |
29 |
41% |
|
43 |
201 |
8 |
25 |
32% |
|
44 |
162 |
7 |
30 |
23% |
|
45 |
127 |
11 |
14 |
79% |
|
46 |
99 |
7 |
19 |
37% |
|
47 |
127 |
16 |
26 |
62% |
|
48 |
76 |
11 |
14 |
79% |
|
49 |
124 |
6 |
12 |
50% |
|
50 |
58 |
6 |
12 |
50% |
|
51 |
50 |
6 |
10 |
60% |
|
52 |
41 |
7 |
12 |
58% |
|
53 |
56 |
7 |
9 |
78% |
|
54 |
34 |
5 |
11 |
45% |
|
55 |
13 |
0 |
4 |
0% |
|
56 |
19 |
1 |
4 |
25% |
|
57 |
21 |
3 |
6 |
50% |
|
58 |
39 |
0 |
5 |
0% |
|
59 |
14 |
0 |
5 |
0% |
|
60 |
16 |
2 |
4 |
50% |
|
61 |
27 |
2 |
4 |
50% |
|
62 |
7 |
0 |
1 |
0% |
|
63 |
12 |
0 |
2 |
0% |
|
64 |
9 |
2 |
3 |
67% |
|
65 |
4 |
3 |
3 |
100% |
|
66 |
7 |
1 |
4 |
25% |
|
67 |
3 |
0 |
1 |
0% |
|
68 |
2 |
1 |
2 |
50% |
|
69 |
15 |
1 |
0 |
- |
|
70 |
3 |
3 |
3 |
100% |
|
71 |
1 |
0 |
1 |
0% |
|
72 |
5 |
2 |
3 |
67% |
|
73 |
|
0 |
2 |
0% |
|
74 |
|
1 |
1 |
100% |
|
75 |
12 |
2 |
3 |
67% |
|
Totaal |
42057 |
615 |
3816 |
16% |