Onderwerp
opplussen
In het
lopende collegeprogramma is het opplussen van de bestaande woningvoorraad als
actiepunt aangewezen.
In
1999 hebben gemeente en corporaties over dit onderwerp in de beleidsvisie wonen
de prestatieafspraak gemaakt dat partijen minimaal drie experimenten voor het
opplussen van de bestaande voorraad ontwikkelen. Inzet op dat moment is voor 1
oktober 2000 minimaal 500 woningen op te plussen. Voor 2003 moeten in totaal
2000 woningen zijn opgeplust.
Eind
2000 is de stand van zaken van de gekozen experimenten opgemaakt. Deze nota is
vooral bedoeld om hetgeen voor het verloop van de experimenten van belang is
geweest kort samen te vatten. Op basis van conclusies wordt ingezet voor de
vervolgopgave.
In de
bijlagen bij deze nota wordt meer uitgebreid op de experimenten ingegaan.
A. Samenvatting experiment opplussen
1. Experimenten opplussen
Om de
experimenten te begeleiden stelt uw college in april 1999 een werkgroep in. Die
bestaat naast de gemeente uit medewerkers van de Delftse corporaties en
deskundige vertegenwoordigers van de Delftse ouderenbonden. De werkgroep
formuleert voor haar taak enkele praktische uitgangspunten. De belangrijkste is
dat de experimenten moeten leiden tot het opdoen van praktijkervaring met het
opplussen. Die ervaringen vormen de basis voor nog te nemen besluiten over
prestatieafspraken met de corporaties voor een meerjarig opplusprogramma en het
door de gemeente te voeren subsidiebeleid.
2. De plannen: keuze en proces
De
werkgroep krijgt in april 1999 tot taak de volgende zeven opplusplannen te
begeleiden:
1. Bieslandsekade (Delftwonen: 42 woningen)
2. Congregatiehof (idem : 35 woningen)
3. Mozartlaan (idem : 196 woningen)
4. Stefanna (Vestia : 79 woningen)
5. Ternateflat (idem : 28 woningen)
6. Maria van Jessehof (idem : 73 woningen)
7. Sterflat Griegstraat (Vidomes : 50 woningen)
De
plannen bestaan voornamelijk uit complexen galerijwoningen. Deze keuze is
gebaseerd op de uitkomsten van het onderzoek seniorenscore, eind 1998.
Om
redenen van strategisch voorraadbeheer besluiten Vestia en Delftwonen begin
2000 om hun complexen Ternateflat respectievelijk Mozartlaan uit het experiment
te halen. Begin 2001 besluit Delftwonen het complex Mozartlaan opnieuw aan te
melden voor het opplusprogramma.
Het in
1999 gestelde doel alle plannen voor 1 januari 2000 in te dienen wordt om
uiteenlopende redenen niet gerealiseerd (zie verder bij conclusies). De eerste
plannen voor in totaal 326 woningen worden in juni 2000 ter beoordeling aan de
SEV aangeboden.
3. Samenwerking SEV
De
werkgroep werkt in 2000 nauw samen met de Stuurgroep Experimenten
Volkshuisvesting (SEV). Op verzoek van gemeente en corporaties adviseert de
SEV. Wanneer bekend wordt dat Delft in aanmerking komt voor SEV-bijdrage voor
haar plannen, wordt de samenwerking met de SEV nog verder geïntensiveerd.
B. Conclusies en aanbevelingen
De
werkgroep stelt eind 2000 vast dat van de zeven startprojecten er uiteindelijk
vijf zijn ingediend. Het gaat om plannen voor in totaal 326 woningen. Op basis
van de beschikbare procesgegevens komt de werkgroep tot de volgende conclusies
en aanbevelingen.
Conclusies
Ø
Het lukt niet de plannen voor 1 januari 2000 te laten beoordelen. Tussen
het moment van aanmelden van de diverse projecten en het uiteindelijk indienen
bij de SEV ligt ruim anderhalf jaar. De corporaties geven zelf aan dat men het
planproces heeft onderschat. Aanvankelijk werd er van uit gegaan dat de
technische dienst het werk er wel even bij kon doen. Duidelijk is dat de
corporaties binnen de eigen organisatie over onvoldoende know-how van het
opplussen beschikken. Het werken langs de lijn van de SEV levert daarnaast veel
administratie op. Bovendien vragen enkele noodzakelijke technische oplossingen
de nodige inventiviteit. Tenslotte de rol van bewoners bij het proces. Het
omgaan met de belangen van bewoners, het rekening houden met wensen en ideeën
is een nog onbekend terrein. Dat leidt in sommige gevallen tot een verkeerde
inschatting van stappen om een volwaardig plan uit te werken. Dit kost
uiteindelijk meer tijd dan verwacht.
Ø
Om het proces in tijd toch nog in goede banen te leiden kiezen enkele
corporaties er alsnog voor de werkzaamheden uit te besteden. Gevolg hiervan is
dat er geen duidelijke uniforme lijn in het proces bestaat.
De complexkeuze levert de conclusie op dat
enkele corporaties in overleg met de gemeente bewust kiezen voor het realiseren
van plannen om de mogelijkheden van ouderenhuisvesting in de binnenstad de
vergroten. Het gevolg van die keuze is dat in die complexen enkele
bouwtechnisch vrij ingewikkelde ingrepen nodig zijn. Dat leidt tot oplossingen
die de nodige creativiteit vragen. Met name die creativiteit is te prijzen. Het
bedenken van oplossingen zorgt er wel voor dat zowel de planindiening als de
planbeoordeling langer duren.
Financiële conclusies zijn:
Ø
In de praktijk leidt de complexkeuze en daarmee de moeilijkheidsgraad
tot investeringen die uitkomen boven het bedrag van 6.000,00.
Ø
Het vasthouden aan de normkosten van maximaal 6.000,00 voor ingrepen
in galerijcomplexen is, nu de SEV zelf
bekend maakt dat de ervaringen landelijk hoger uitkomen, niet meer
realistisch. Voor de portiekwoningen met lift en eengezinswoningen blijft de
SEV-norm wel uitgangspunt.
Aanbevelingen
Het
proces
Ø
Het is voor de gemeente op dit moment niet haalbaar om zelf de nodige
bouwtechnische expertise vrij te maken en een actieve gesprekspartner voor de
corporaties in het proces te zijn. Met name dat gegeven vraagt om heldere
afspraken over het verdere plan(indienings)proces. De belangrijkst te maken
afspraak is dat corporaties zich nadrukkelijk verantwoordelijk voelen voor het
tijdig leveren van een goed product. Zij hebben wat het proces betreft de
afgelopen anderhalf jaar voldoende kunnen proefdraaien. Zij weten op welke
bouwtechnische en administratieve punten gelet moet worden.
Aanbeveling is het
bestaande opplusconvenant tussen SEV en
gemeente
om te bouwen tot een lokaal convenant. Corporaties worden
opdrachtgever
voor het toetsen/beoordelen van hun plannen. Dat
gebeurt
bij een door de SEV erkend bureau.
De complex- en maatregelkeuze
Ø
In het nog op te stellen lokale convenant wordt vastgelegd dat alle nog
uit te werken plannen tenminste voldoen aan het niveau om het zogeheten
oppluslabel[1] te
verkrijgen.
Ø
Om de afgesproken aantallen woningen op te plussen ligt het voor de hand
de aandacht te blijven richten op galerijcomplexen. Het is voor die complexen
wel zaak vast te blijven houden aan het nu afgesproken oppluspakket. De
maatregelen moeten qua investering dus zowel het woongebouw als tenminste een
derde deel van de individuele woningen ten goede komen.
Ø
Bij de galerijcomplexen ligt het accent op de toegankelijkheid. Daarvoor
is het gewenst maatregelen door te voeren die verder gaan dan het standaard
SEV-pakket. Het gaat om specifieke maatregelen waarvan duidelijk is dat ze de
beoogde toegankelijkheid bevorderen zoals elektrische deurdrangers en
automatische liftdeuren in de desbetreffende gebouwen.
De kosten en bijdragen
Ø
Uitgaande van de gegevens die via de SEV (landelijk) bekend zijn over de
oppluskosten van galerijcomplexen is het gewenst voor het vervolg uit te gaan
van gemiddeld hogere investering per woning. Het ligt in de lijn van de huidige
SEV-gegevens die investering te maximaliseren op
9.000,00. Inherent
hieraan is dat de maximale gemeentelijke bijdrage
(33%) wordt verhoogd van
2.000,00 tot 3.000,00.
Ø
Als de uiteindelijke gemiddelde investering per woning[2]
boven de 9.000,00 komt en de
meerkosten houden verband met het toepassen van maatregelen die strekken tot
een verbeterde toegankelijkheid, is het gewenst dat de gemeente een bijdrage in
die meerkosten levert. Op deze manier kan worden voorkomen dat naast
collectieve voorzieningen op enig moment individuele bewoners van die complexen
een beroep doen op WVG woonvoorzieningen. Aanbeveling is een bijdrage te
hanteren tot maximaal 50% van aanvaardbare meerkosten. Een bijdrage die wordt
gemaximeerd op 50.000,00 per in de planning opgenomen woongebouw.
[1] Het kwaliteitslabel dat woningen verkrijgen
als deze voldoen aan de technische standaardeisen van de SEV en daardoor
tenminste rolstoel bezoekbaar zijn.
2 De kosten per woning bestaan uit de kosten van ingrepen in zowel
woongebouw als de woning zelf.
C. Voorstellen voor de
vervolgopgave
a. Het beleid
Voor
2003 in totaal 2.000 woningen opplussen is vooralsnog bestaand Delfts beleid.
De corporaties onderschrijven de noodzaak om op te plussen nog steeds. Wel is
en blijft hun uitgangspunt dat opplussen een proces is waarin een gezonde
ambitie en realiteitszin hand in hand gaan. Dat betekent dat de lat in principe
hoog wordt gelegd. Het betekent ook dat niet alles op alles wordt gezet om voor
2003 de resterende ca. 1.700 woningen[3]
op te plussen. Het gaat niet primair om de kwantiteit maar om de kwaliteit die
wordt geleverd.
Het
vervolgprogramma staat dan ook op de agenda voor de binnenkort te starten
nieuwe ronde van prestatieafspraken voor de komende jaren.
Vooruitlopend
op de te maken afspraken hebben de corporaties gemeld bezig te zijn met een
analyse van hun bezit, op geschiktheid voor doelgroepen. Voor eind 2001 moet
bekend zijn welk deel van het bezit duurzaam beschikbaar zal zijn voor het
huisvesten van o.a. ouderen. Verwacht wordt dat de corporaties die woningen in
principe inzetten voor het maken van nieuwe afspraken over de opplusopgave.
Voorstel 1
In 2001 worden met de
corporaties nieuwe afspraken gemaakt over het opplusprogramma voor de komende
jaren. Inzet van de gemeente daarbij is met corporaties een convenant te
sluiten dat voortborduurt op het huidige SEV-convenant.
b. De complexen
De
gemeente zet in op enkele specifieke ouderencomplexen, waarvan bekend is dat
met enige regelmaat bewoners aankloppen voor individuele aanpassingen.
Het
gaat volgens opgave van het vakteam WVG concreet om complexen in de
Mahlerstraat, Burgwal/M. Van Reigersberchhof.
Bij
die complexen gaat het meestal om voorzieningen die betrekking hebben op de
bereikbaarheid en toegankelijkheid van de woning. Dergelijke collectieve
ingrepen leggen dan minder of mogelijk zelfs geen (extra) beslag meer op de
WVG-middelen. Samen met het vergroten van de voorraad geschikte woningen was
dit het argument om opplusbeleid te formuleren in Delft.
Hier
ligt dus een belangrijk winstpunt voor zowel gemeente, corporaties als
bewoners.
Voorstel 2
Tenzij de corporaties in de
loop van 2001 op basis van hun analyses anders beslissen, de hiervoor genoemde
complexen inzet maken van het op te stellen convenant. Daarnaast bij de verdere
complexkeuze zoveel mogelijk gebruik maken van c.q. aanhaken bij de
aanbevelingen uit het rapport "Oudervriendelijke woonlocaties" van
het SBO.
c. De toewijzing van opgepluste woningen
Eind
1998 hebben alle partijen die op enige wijze betrokken zijn bij het experiment
opplussen de volgende stelling onderschreven: Woningen die zijn opgeplust of
opgeplust kunnen worden, worden bij mutatie het eerst aangeboden aan
55-plussers en/of mensen met een medische urgentie.
Dat
uitgangspunt is helder en geldt zodra de complexen na uitvoering van de
oppluswerkzaamheden worden opgeleverd. De praktijk zal zijn dat diverse
opgepluste woningen bewoond worden door huishoudens die niet tot de groep
55-plussers en/of mensen met een medische urgentie behoren. Als dat het geval
is dienen die woningen bij mutatie wel specifiek aan leden van deze groep te
worden aangeboden.
Om
in aanmerking te komen voor het oppluslabel geldt de SEV eis dat tenminste
éénderde van de woningen na gereedmelding van de werkzaamheden zijn voorzien
van de vereiste opplusvoorzieningen (o.a. antislip vloeren, deurkrukken,
seniorslot en douche-glijstang).
Met
corporaties moet nog afspraak worden gemaakt, hoe verder om te gaan met de
woningen waarin nog géén opplusvoorzieningen zijn aangebracht.
Voorstel 3
Met de corporaties binnen
het kader van de Delftse woonruimteverdeling afspraken maken over het specifiek
aanbieden van (na mutatie) opgepluste woningen aan 55-plussers en/of mensen met
een medische urgentie.
d. Financiële inzet voor afspraken over de
vervolgopgave
Voorstel 4
Conform aanbeveling de
gemeentelijke bijdrage in de kosten van het opplussen verhogen van nu maximaal
2.000,00 tot maximaal
3.000,00 per woning.
Daarbij geldt specifiek dat een galerijwoning na de ingreep volledig rolstoel
bezoekbaar is.
Daarnaast per in de
planning opgenomen woongebouw een bijdrage beschikbaar stellen tot maximaal 50%
en een bedrag van maximaal
50.000,00 in de
meerkosten voor specifieke ingrepen als elektrische deurdrangers en
liften/lifdeuren.
Kosten
planbeoordeling
Volgens
het huidige SEV-convenant draagt de gemeente voor de helft bij in de kosten van
planbeoordeling. Het gaat voor de gemeente om een nettobedrag van 1.175,00
per plan.
Dergelijke kosten
maken in de regel deel uit van de totale plankosten. Zij worden dus
versleuteld. Voor een plan van bijvoorbeeld 100 woningen komt het dan neer op
11,75 per woning aan meerkosten. Als met voorstel 4 wordt ingestemd staat
daar 1.000,00 extra opplusbijdrage van de gemeente tegenover. Op zich
voldoende compensatie.
Corporaties en
gemeente dienen hier afspraken over te maken.
Voorstel 5
De gemeente legt in het
convenant met de corporaties vast dat de kosten voor planbeoordeling en
-keuring deel uitmaken van de totale aanneemsom per in te dienen plan.
Financiële
paragraaf
De
gemeente heeft zich inmiddels verplicht de binnen het SEV convenant ingediende
plannen voor 326 woningen een bijdrage van 326.000,00 beschikbaar te stellen.
Daar komt de gemeentelijke bijdrage in de keuringskosten van ca. 6.000,00
bovenop.
Daarnaast
is voor het opplussen van de 153 woningen van de Artemisflat een bijdrage van
2.000,00 per woning toegezegd. Deze woningen vallen buiten het convenant met de
SEV en kunnen dus niet op de SEV bijdrage rekenen. Voor deze 153 woningen
betekent dit een totaal bijdrage van de gemeente van 306.000,00.
Als
wordt ingestemd met het voorstel (4, zie hiervoor) de gemeentelijke bijdrage
voor alle verder nog op te plussen woning te verhogen tot
3.000,00, dan is voor de vervolgopgave (i.c. 1.521 woningen) ca. 4,6 miljoen
nodig. Als daarnaast ook wordt ingestemd met het voorstel om bij te dragen in
de meerkosten van maatregelen die de algehele toegankelijkheid verbeteren is
nog eens maximaal 0,75 miljoen extra nodig. Inclusief de inmiddels onder de
vlag van het SEV-convenant ingediende plannen komt het benodigde budget daarmee
uit op maximaal 6 miljoen.
Voorstel 6
Dekking van de voor de
vervolgopgave benodigde middelen vindt als volgt plaats:
a) maximaal 2 miljoen komt ten laste van de MRSV (jaarschijven 2000 t/m
2002)
b) maximaal 800.000,00 komt ten laste van de jaarschijven 2003 en 2004
van het MR-ISV
c) maximaal 3,2 miljoen komt ten laste van BWS fonds vrijvallende
middelen
Over de dekking onder a) en b) heeft de raad al
eerder besloten. Over c) moet uw
college nog aanvullend een besluit nemen.
D.
Voorstel
Samenvattend
wordt u voorgesteld akkoord te gaan met:
1. de conclusies
en aanbevelingen die voortvloeien uit de nu gepresenteerde stand van zaken van
het experiment opplussen;
2. het in
2001 maken van nieuwe prestatieafspraken met de Delftse corporaties voor de
vervolgopgave i.c. het nog openstaande programma voor 1.700 woningen en het
daartoe sluiten van een lokaal opplusconvenant;
3. een
opplusprogramma dat in beginsel is gebaseerd op de door de corporaties en
gemeente benoemde complexen en dat rekening houdt met het rapport
Oudervriendelijke woonlocaties van de Samenwerkende Bonden van Ouderen;
4. het
maken van afspraken met de corporaties over toewijzing van alle (na mutatie)
opgepluste woningen aan 55-plussers en/of mensen met een medische urgentie;
5. het
met 1.000,00 per woning verhogen van de subsidie tot een maximum van
3.000,00 per opgepluste woning;
6. een
bijdrage per in de planning opgenomen woongebouw van 50% tot maximaal
50.000,00 in de redelijke meerkosten voor specifieke ingrepen als elektrische
deuropeners en liftdeuren;
7. te
besluiten om in aanvulling op de reeds door de raad gevoteerde dekking van:
a)
de MRSV tot maximaal 2 miljoen (jaarschijven 2000 t/m 2002);
b) de
MR-ISV (jaarschijven 2003 en 2004) tot maximaal 800.000,-,
om uit het BWS-fonds vrijvallende
middelen, tot maximaal 3,2 miljoen
aan te bestemmen voor het aanvullende
opplusprogramma. Voor dit
laatste volgt nog een afzonderlijk
voorstel aan het college;
8. de
opgepluste woningen in de BGB (onroerend goed) administratie de
aantekening WVG te geven;
9. het
bespreken van deze notitie in de raadscommissie Leefbaarheid van
15 maart 2001.
[3] Dit aantal moet worden verminderd met 153 woningen
Artemisflat, die buiten het SEV-experiment worden opgeplust