In de afgelopen
jaren hebben zich in Nederland een aantal branden in kamerverhuur bedrijven
voorgedaan, waarbij dodelijke slachtoffers zijn gevallen.
Uit onderzoek
bleek dat in veel gevallen het
brandveiligheidsniveau volstrekt onvoldoende was uit het oogpunt van
brandveiligheid, maar dat het gebouw wel aan de eisen welke op grond van de
bouwregelgeving zijn te stellen voldeed.
Bij het ontbreken van nadere regels zijn dit namelijk de eisen zoals
vermeld in het Bouwbesluit ten aanzien van bestaande woningen.
Voor een aantal
gemeenten is dit aanleiding geweest om een gemeentelijk beleid brandveiligheid
kamerverhuurbedrijven vast te stellen. De basis voor dit beleid is de
bevoegdheid op grond van het Bouwbesluit om nadere regels aangaande het
verlenen van vrijstelling te stellen.
Huidige situatie
Binnen de
gemeente Delft wordt tot op heden het niveau bestaande bouw gehanteerd.
Uitgangspunt hiervan was dat de nieuwe (bouw) regelgeving niet kostenverhogend
mag werken.
Herbij is
aanvankelijk voorbijgegaan aan wat het niveau minimaal moet zijn om een
brandveilig gebruik van een gebouw te garanderen.
In Delft als
studentenstad komt zeer veel kamerverhuur voor, zowel door particulieren als
door bedrijven en bij instellingen worden hele panden kamergewijs verhuurd.
Naar aanleiding
van de pensionbrand in De Haag (pension Vogel) heeft er in Delft ook een
inventarisatie plaatsgevonden, waardoor een groot deel van deze panden reeds
bij ons bekend is.
In Harderwijk
heeft op 27 januari 1998 brand gewoed in een kamerverhuurbedrijf waarbij 3
dodelijke slachtoffers zijn gevallen waaronder twee brandweerlieden. Naar
aanleiding van deze brand heeft de inspectie Brandweerzorg en Rampenbestrijding
een onderzoek ingesteld. In het rapport, dat is verschenen naar aanleiding van
dit onderzoek, heeft de inspectie een aantal aanbevelingen gedaan. Een van deze
aanbevelingen is de volgende:
Het is gewenst dat de gemeenten op korte termijn
worden geļnformeerd over de mogelijkheden, die de herziene bouwregelgeving
biedt om de brandveiligheid van kamerverhuur bedrijven te verzekeren.
Wettelijk kader.
Op grond van de Woningwet worden eisen aan de brandveiligheid gesteld via het Bouwbesluit (de technische voorschriften) en de Bouwverordening (gebruikseisen).
In het Bouwbesluit worden de technische voorschriften gegeven. Het Bouwbesluit geeft een onder- en een bovengrens. Hiertussen zit de discretionaire bevoegdheid voor de gemeenten.
- De ondergrens is tweeledig: het vangnet, niveau van het begin van de 20ste eeuw. Daarnaast wordt het rechtens verkregen niveau gehanteerd: het niveau waarop ooit (na 1900) een bouwvergunning is verleend.
- De bovengrens: Bij verbouw van bestaande gebouwen gelden de nieuwbouwvoorschriften, hiervan kan in bepaalde gevallen vrijstelling worden verleend. Daarnaast gelden de nieuwbouwvoorschriften alleen voor de te verbouwen gebouwdelen.
Wanneer een woning niet wordt gebruikt voor een huishouden, maar voor bedrijfsmatige kamerverhuur, blijkt de ondergrens onvoldoende.
Burgemeester & Wethouders kunnen tussen de onder- en de bovengrens een niveau vaststellen voor de brandveiligheid als nieuwe ondergrens. Het bijgevoegde voorstel voor de ondergrens is gebaseerd op het model van de gemeente Den Haag. Dit model is inmiddels door meerdere steden overgenomen. Den Haag heeft de juridische haalbaarheid hiervan uitgebreid onderzocht en overleg gepleegd met het ministerie VROM. Voor Delft is het model geactualiseerd met eisen aan het electra. Dit omdat veel kamerbewoners studenten zijn die over veel elektronische apparatuur beschikken (geluids- en computerapparatuur en verlichting).
Op grond van de
Woningwet kunnen in de Bouwverordening voorschriften worden gegeven voor het
gebruik.
Volgens het beleid van de gemeente Delft, wordt zoveel mogelijk de Model
Bouwverordening van de VNG gehanteerd. Aanvullend op de Model Bouwverordening
is in de Delftse bouwverordening opgenomen dat een gebruiksvergunning verplicht
is voor bedrijfsmatige kamerverhuur van een woning of woongebouw aan meer dan
vijf personen. In de vergunning worden gebruikseisen gesteld. Jaarlijks wordt
door de brandweer gecontroleerd op de naleving.
Na invoering van het beleidsniveau moeten de betreffende kamerverhuurbedrijven periodiek worden gecontroleerd. Deze controle vind jaarlijks plaats waarbij wordt toegezien op de naleving van de voorschriften voortvloeiende uit de verleende gebruiksvergunning op grond van hoofdstuk 6 van de Bouwverordening. De eigenaren worden vervolgens schriftelijk op de hoogte gesteld van de gebreken aan hun pand en wordt een ruime periode geboden te treffen danwel het gebruik van de panden te wijzigen (naar minder dan 6 bewoners).
Handhaving:
Indien na hercontrole blijkt dat een eigenaar noch het pand noch het gebruik aanpast, kan deze op grond van de overtreding van de vergunningsvoorschriften worden gedwongen of het strijdige gebruik te staken of het pand aan te passen. Deze naleving kan worden afgedwongen door het opleggen van een dwangsom. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn voor het opleggen van deze last onverminderd van toepassing. In extreme gevallen kan de eigenaar zelfs worden aangeschreven de vereiste voorzieningen op zeer korte termijn te treffen.
De brandweer draagt zorg voor de controle en de handhaving.
Invloed op woningmarkt:
Het effect op de woningmarkt voor kamerverhuur van dit nieuw beleid is moeilijk te voorspellen. Echter een verkennend onderzoek hieromtrent leert ons dat naar verwachting er nauwelijks invloed zal zijn op de huurprijzen omdat de meeste verhuurders al de maximaal toegestane huur berekenen. De op grond van deze nieuwe beleidslijn te verwachtte investeringen zullen een aanmerkelijke terugverdientijd kennen. Daar waar nog ruimte is voor een huurverhoging zal deze verhoging in relatie tot de terugverdientijd (=- 15 jaar) afdoende zijn op deze investering te dekken. In alle andere gevallen dienen de voorzieningen te worden beschouwd als (achterstallig) onderhoud waartoe de eigenaar toch al gehouden was.
Een uitgebreidere beschouwing van dit aspect vind u in bijlage 2.
Voorstel:
Wij
stellen u voor om:
1. BIJLAGE 1 vast te stellen en deze richtlijnen
maatgevend te laten zijn bij de vergunningsverlening op grond van het bepaalde
in hoofdstuk 6 van de Bouwverordening (gebruiksvergunning).
2. alle eigenaren van panden waarin bedrijfsmatig aan
meer dan 5 personen de gelegenheid wordt gegeven tot nachtverblijf
(kamerverhuur) aan te schrijven dat zij dienen te beschikken over een
gebruiksvergunning op grond van artikel 6.1.1. van de Bouwverordening
3. via controle en hercontrole er tenminste jaarlijks
op toe te zien dat de aan deze vergunning verbonden voorschriften worden
nageleefd;
4. de kosten van vergunningverlening te dekken door
de inkomsten uit de ontvangen leges voor deze
gebruiksvergunning;
5. de kosten voor de periodieke (her)controle welke
op voorhand worden begroot op fl. 50.000,-- meenemen bij de nota Integrale
Handhaving;
6. dit nieuw beleid kenbaar te maken door middel van
informatiemateriaal en publikatie in de Stadskrant;
7. hiertoe eenmalig een communicatiebudget ad fl.
10.000,-- beschikbaar te stellen;
Bijlagen:
Richtlijnen
brandveiligheid kamerverhuurinrichtingen < 500 m2
Kosten
en Huurconsequenties voor bestaande kamerverhuurbedrijven