Werelds wonen in de Poptahof

Ontwerp-masterplan op hoofdlijnen

Definitieve versie (19-12-01).

Delft, december 2001

Delftwonen

Gemeente Delft

Van der Vorm B.V.

Inhoudsopgave

1 Inleiding

Een Masterplan als leidraad voor de toekomst

2 De Poptahof nu

Over imago, ontwikkelingen en kansen

2.1 Een beknopte analyse

2.2 Ontwikkelingen in het Delftse

2.3 Sterkten/kansen en zwakten/bedreigingen

2.4 Wat betekent dit voor de opgave

3 De volkshuisvestelijke inzet

Over wie er wonen, woonmilieus en leefstijlen

3.1 Een paar cijfers

3.2 Gewenste woonmilieu en leefstijl

3.3 Leefstijlen en woonwensen

3.4 Woningmarkt en strategisch voorraadbeleid

4 Het ruimtelijk kader

Over wegen, parkeren en groen

4.1 De Poptahof, nu nog een eiland

4.2 De ruimtelijke uitgangspunten

4.3 Verkeer en parkeren

4.4 Waterplan

4.5 Groen en openbare ruimte

4.6 Principedoorsnede

5 Duurzaamheid

Over milieu-innovaties, kwaliteit en speerpunten

5.1 Meer dan een technische opgave

5.2 Doelstelling: een optimale duurzame wijk

5.3 Speerpunten duurzaamheid

6 Naar een Sociaal Plan

Over herhuisvesting, vergoedingen en bewonersparticipatie

6.1 Een eerste aanzet

6.2 Uitgangspunten van het sociaal plan

6.3 Onderdelen te behandelen in sociaal plan

7 De fasering

Over opknippen, fases en voortgang

7.1 Noodzakelijk voor de haalbaarheid

7.2 De fases in één oogopslag

8 De financiën

Over kosten, inkomsten en haalbaarheid

8.1 Herstructurering kost veel geld

8.2 Verdeling van de kostenaspecten

8.3 De opbrengsten

8.4 Conclusies

9 Communicatie en participatie

Over nieuwsbrieven, meedenken en meepraten

9.1 Twee communicatieopgaven

9.2 Mate van invloed

9.3 Communicatie korte termijn (2002)

9.4 Overlegplatforms

9.5 Communicatiemiddelen

1 Inleiding

Een Masterplan als leidraad voor de toekomst

De Poptahof in Delft is een bijzondere wijk met grote kansen. De centrale ligging in de stad, op een steenworp afstand van de historische binnenstad en de toekomstige Spoorzone, de multiculturele verscheidenheid en het hoogstedelijke karakter bieden de Poptahof een goed vooruitzicht. Het is werelds wonen in de Poptahof! Delftwonen, eigenaar van bijna alle woningen in het gebied, Van der Vorm B.V., eigenaar van de winkelpassage In de Hoven en de kantoortoren Torenhove en de gemeente Delft hebben de handen ineengeslagen om de wijk het perspectief te bieden dat ze verdient. Het resultaat is dit Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen (hierna kortweg te noemen: Masterplan). Dit plan is bedoeld om de planontwikkeling van de Poptahof en de discussie over de verandering van de wijk op gang te brengen.

Aanvullen en versterken

Het Masterplan is dus geen blauwdruk voor de toekomst. Er is ruimte gelaten voor nadere invulling en mogelijke bijstelling op termijn. Het plan schetst dan ook geen afgerond einde. Dat kan ook niet. Met de herstructurering van de Poptahof is immers een langdurig proces van tenminste 10 jaar gemoeid. Het zou dus niet goed zijn nu al een compleet eindbeeld te schetsen en dit vervolgens na te streven. De komende maanden tot in de nazomer van 2002, zal het nodige worden onderzocht, bijgesteld en aan het Masterplan toegevoegd. Ook zullen de uitkomsten van de nog te voeren politieke en maatschappelijke discussies het plan verder aanvullen en versterken. De partners die bij de herstructurering van de Poptahof betrokken zijn (Delftwonen, het college van B&W van de gemeente Delft en Van der Vorm B.V.), zien dit Masterplan wel als een stevige basis voor de te voeren discussie.

Opbouw masterplan

Wie iets wil veranderen, moet eerst goed weten hoe de situatie nu is. Daarom gaat het Masterplan eerst in op de huidige situatie van de Poptahof. Daarna worden mogelijke toekomstige woonmilieus verkend, met de daarbij behorende leefstijlen: wat voor type mensen passen goed in de vernieuwde Poptahof? Vervolgens wordt dit in heel grove lijnen ruimtelijk vertaald naar de Poptahof.

Hierna volgen de ambities voor de duurzaamheid en een eerste aanzet tot een Sociaal Plan voor de huidige bewoners. De vernieuwing van de Poptahof houdt meer in dan alleen ruimtelijke ingrepen. Er is ook sprake van sociale en economische vernieuwing. Denk aan de wijkeconomie en sociale activering. De komende maanden werken de gemeente en Delftwonen dit verder uit. De daaropvolgende fasering in een paar deelgebieden is nog heel grof, maar geeft alvast een beeld. De aanpak wordt in fasen verdeeld om het proces beter beheersbaar en stuurbaar te maken. Ook wordt zo duidelijk waar al op korte termijn kan worden gestart met een concrete uitwerking en planvoorbereiding van een deelgebied. Het hoofdstuk over de financiën geeft een indicatie van de investeringen en exploitatiesaldi die met de herstructurering gepaard gaan.

Tot slot vinden de drie partners het zeer belangrijk dat (toekomstige) bewoners, Delftenaren en de Delftse politiek nauw worden betrokken in het planproces. De manier waarop dit gebeurt, met de nadruk op het komende jaar, wordt beschreven in het laatste hoofdstuk.

Beheerplan

Dit Masterplan is slechts een van de twee onderdelen van de verbetering van de Poptahof en schenkt vooral aandacht aan de wat langere termijn. Op korte termijn is goed beheer nodig. In een afzonderlijk Beheerplan is te lezen welke verbeteringen de huidige bewoners kunnen verwachten. Dit Beheerplan is evenmin af. Bewoners krijgen begin 2002 de mogelijkheid om het aan te vullen met hun opmerkingen en ideeën. De drie partners wensen ook het beheer voor de kortere termijn gezamenlijk op te pakken. Waar mogelijk komt dat in het Beheerplan tot uiting. Omdat het Beheerplan nog slechts een eerste aanzet is, wordt op onderdelen ook die samenwerking nog nader uitgewerkt.

Vanzelfsprekend houdt het Beheerplan rekening met de toekomstige ingrepen in de Poptahof. Ook krijgt het Beheerplan een belangrijke rol in de fase van de uitvoering. De overlast als gevolg van de uitvoering moet voor de huidige bewoners en gebruikers immers zo veel mogelijk worden beperkt. Voor dat doel wordt het Beheerplan te zijner tijd aangepast.

Voorwerk

Dit Masterplan begint niet bij “nul”. Reeds tien jaar geleden verschenen er plannen voor de Poptahof. Een groot verschil met nu is dat destijds de verwachting was dat Delft met grote leegstand zou komen te kampen. De achterliggende jaren hebben ons geleerd dat van leegstand geen sprake is. Daarmee moesten natuurlijk ook de ideeën over de toekomst van de Poptahof volledig worden herzien. Het voorwerk uit het verleden komt nu, bij de hernieuwde start van de planvorming, goed van pas. Bij het maken van het Masterplan hebben de partijen dan ook gebruik gemaakt van dit voorwerk. De belangrijkste en meest recente stukken zijn in chronologische volgorde:

- Poptahof, door Architectenbureau Henk van Schagen & Juurlink en Geluk BNS bv uit mei 1999;

- Cascostudie, door Architectenbureau Henk van Schagen & Juurlink en Geluk BNS bv uit januari 2000;

- Ontwikkelingsvisie randen Poptahof, door bureau OD205 uit januari 2000;

- Naar een duurzaam Poptahof in de 21^ste eeuw, door Adviesbureau DIOC uit januari 2000;

- EPL-berekening door CE uit 2001;

- Procesbeschrijving Masterplan herstructurering Poptahof uit mei 2001;

- Studie Poptahof van bureau Urhahn Urban Design, september 2001 (met name gebruikt in hoofdstuk 3);

- Duurzaam waterbeheer in de Poptahof, door Adviesbureau DIOC uit oktober 2001;

- Presentatie “Masterplan revitalisering Poptahof, voor een kei van een wijk”, door Delftwonen oktober 2001;

- Woonvisie Delft, door het RIGO uit november 2001. Deze beleidsvisie, waaraan het RIGO met een werkgroep van corporatiemedewerkers en medewerkers van de gemeente momenteel werkt, is formeel nog niet afgerond. De resultaten zijn inmiddels wel bekend en met name gebruikt voor hoofdstuk 3;

- alsmede diverse onderzoeken en gemaakte aanzetten en notities op deelaspecten van gemeente en woningcorporatie;

- ook is gebruik gemaakt van de meningen en suggesties die bewoners in het verleden naar voren hebben gebracht via enquêtes en bewonersavonden.

2 Poptahof nu

Over imago, ontwikkelingen en kansen

2.1 Een korte kennismaking

De Poptahof is een hoogstedelijke wijk uit het begin van de zestiger jaren, gelegen op 800 meter van de historische binnenstad. Eigenlijk is het een buurt, die deel uitmaakt van de wijk Voorhof. Aan de twee hoofdstraten, Poptahof Noord en Poptahof Zuid geheten, staan typische stedenbouwkundige “stempels”: acht flats van tien hoog worden afgewisseld met portieketageflats van vier hoog en eengezinswoningen. In totaal staan er 1019 woningen in de Poptahof die – op acht recentere koopwoningen na - allemaal door Delftwonen worden verhuurd. Langs twee zijden van de Poptahof loopt tramlijn 1 tussen Den Haag/Scheveningen en Delft/Tanthof. Aan deze straten bevinden zich ook de winkels. De Poptahof heeft het hoogste multiculturele karakter van Delft.

Meer cijfermatige gegevens zijn te vinden in het volgende hoofdstuk. Dit hoofdstuk beperkt zich tot de kwalitatieve sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Om die goed in kaart te krijgen, komen eerst de ontwikkelingen in Delft aan de orde.

2.2 De ontwikkelingen in het Delftse, van belang voor de Poptahof

De volgende bestuurlijke uitgangspunten en ontwikkelingen zijn relevant voor de Poptahof:

· Delft heeft als het gaat om woningbouw in uitleggebieden de gemeentegrenzen bereikt. In Delft kan feitelijk dus alleen nog maar sprake zijn van inbreiding. Rondom de Spoorzone, in de Voorhof en Buitenhof en in de TU-wijk liggen hiervoor mogelijkheden.

· Deze inbreiding zal met name rond de Spoorzone en het geografisch hart van Delft vooral een zekere mate van verstedelijking betekenen. De aanpak van Zuidpoort met gestapeld wonen en de geplande inzet in de Spoorzone met gestapelde bouw en meerdere functies sluit aan bij deze tendens. Beneden-bovenwoningen, werkwoningen, casco’s en kleinschalige voorzieningen, al dan niet gekoppeld aan het wonen en herpositionering van bestaande gestapelde bouw. Het zijn allemaal factoren die horen bij deze verstedelijkingsopgave.

· De Provincialeweg wordt, behalve een stedelijke weg, ook meer een wijkontsluitingsweg waar Voorhof en Buitenhof en noordelijk Delft direct op aangesloten kunnen worden. De mogelijke nieuwe wijkaansluitingen op de Provincialeweg, geven kansen voor een ander gebruik met meer functies van de huidige wijkontsluitingsroute Papsouwselaan/M. Nijhofflaan.

· De hoogbouw in de Poptahof past vanwege de ligging in een setting van stedelijke verdichting, en zou daardoor meer toekomstwaarde kunnen hebben dan de hoogbouw die in de vorm van galerijflats meer in de buitenwijken is te vinden. Zeker met het oog op het potentiële woonmilieu en de relatie met de reeds aanwezige woonmilieus in het geografisch hart/ Spoorzone/ Binnenstad van Delft.

· Ook de ontwikkeling van de Harnaschpolder geeft Delft een nieuw, mogelijk concurrerend, woonmilieu.

· Het winkelcentrum In de Hoven en omgeving functioneren als wijkhart voor Voorhof en Buitenhof. Op zich is het wijkhart in deze twee wijken wat noordelijk gelegen. Tegelijkertijd maakt door deze ligging een meer directe relatie mogelijk met andere stedelijke concentraties van voorzieningen zoals bijvoorbeeld de Binnenstad, Zuidpoort en Hart Spoorzone. Hierdoor kan elk zijn specifieke functie en invulling houden. Gevolg is ook dat de centra makkelijker complementair van elkaar kunnen zijn. Op de schaal van Delft is In de Hoven meer een subhart, aansluitend op de andere zeer stedelijke “harten” en minder een zelfstandig centrum.

Naast bovenstaande ontwikkelingen zijn er nog een aantal Delftse gebiedsontwikkelingen van belang voor de Poptahof. Op hoofdlijnen houden deze in:

· Binnenstad

Delft koestert zijn historische binnenstad. De binnenstad heeft en houdt voor de omliggende wijken en andere gemeenten de functie van uitgaansbuurt, winkelhart, funshopping en cultuurcentrum. Concurreren in het Delftse met de binnenstad heeft voor deze functies dan ook geen zin. De binnenstad is daarvoor niet alleen te sterk, er is ook politiek/maatschappelijk een sterke inzet om de aantasting van de binnenstad op dit vlak tegen te gaan. De relatieve nabijheid van de binnenstad is natuurlijk wel een belangrijk sellingpoint voor de Poptahof.

· Zuidpoort

Deze ontwikkeling is feitelijk onderdeel van de binnenstadsaanpak. In de Zuidpoort wordt het nog beschikbare potentieel aan cultuur en bovenwijks winkelvloeroppervlak in Delft verder ingevuld.

· TU-wijk

De Technische Universiteit is zich meer aan het terugtrekken op het nieuwe zuidelijke deel van de TU-wijk boven de Kruithuisweg. Het oude noordelijke deel zal door de TU worden afgestoten. Hier ontstaat ruimte voor diverse (her)ontwikkelingsprojecten zoals inbreiding en vervangende nieuwbouw en ook hergebruik (wonen eventueel met werken en bedrijfsverzamelcomplexen) van de oude gebouwen. De TU terreinen ten zuiden van de Kruithuisweg zijn bestemd voor hightech bedrijvigheid in een ambitieus bedrijvenpark (Technopolis).

· Spoorzone

De mogelijke ontwikkeling van de Spoorzone is op meerdere punten van invloed op de Poptahof:

1. Verdwijnen van barrière. Het betekent vooral het slechten van de barrière tussen het voor- en naoorlogse Delft. Door de treintunnel en de toekomstige bebouwing komt er niet alleen een psychologische maar vooral ook een goede fysieke verbinding tussen de verschillende stadsdelen tot stand. De Poptahof komt dus feitelijk nog “beter” te liggen. Tegelijkertijd wordt het contrast tussen de blok-verkaveling van het Busquetsplan (geënt op de binnenstad en Westerkwartier) en de zogenoemde open stroken stempelbouw van de Poptahof versterkt. Dat betekent dus, dat er ook een stedenbouwkundige ontwerpaanleiding is voor de aanpak van de Poptahof.

2. De multimodule vervoersknoop. Met de bouw van de tunnel wordt er een vervoersknoop gerealiseerd van trein, bus, tram, auto en fiets/voetganger. Daarmee komt de Poptahof op steenworpafstand te liggen van een belangrijk vervoersknooppunt. Aangezien het belang van het openbaar vervoer de komende decennia zal toenemen, wordt de Poptahof zo een prima bereikbare locatie.

3. De mogelijke kantoorontwikkeling. In de Spoorzone, dus in de directe nabijheid van de Poptahof, wordt een forse hoeveelheid kantoorruimte gerealiseerd. Deze ontwikkeling wordt zeer kansrijk geacht en zal zorgen voor een ruime hoeveelheid additionele werkgelegenheid. Deze ontwikkeling gaat ongetwijfeld ook gepaard met een grotere vraag naar woonruimte.

2.3 Sterkten/kansen en zwakten/bedreigingen

De situatie en de positie van de Poptahof in relatie met andere ontwikkelingen in de directe omgeving, betekenen dat er diverse kansen liggen die benut kunnen worden. Maar daarnaast zijn er toch ook de nodige bedreigingen. We zetten beide kort op een rij.

Sterkten / kansen

• Ligging ten opzichte van centrum en nieuwe Spoorzone;

· Goede bereikbaarheid;

• Veel voorzieningen, winkels, openbaar vervoer, scholen;
• Winkelcentrum heeft bovenwijkse functie, draait goed en er is de wens van de eigenaar om te investeren
• Casco van hoogbouw is her te gebruiken;

· Duidelijke functie in de stad van (een deel van) de goedkope voorraad: de woningen in de Poptahof zijn verhuurd en blijven vooralsnog verhuurd. Ze voorzien duidelijk in een behoefte;

• Ruimtelijke opzet van wijk, groen, mogelijkheden om er wat toe te voegen en te gebruiken;
• Groeiende markt stedelingen in Delft (senioren, kleine huishoudens) en bovenkant markt
• Constante aanvoer studenten in Delft
• Het aantal mensen dat voor sociale huisvesting in aanmerking komt, zal in Delft verhoudingsgewijs waarschijnlijk minder worden. Een afname van sociale goedkope woningen is mogelijk
• Aantal hechte gemeenschappen ontstaan in de wijk
• Op korte termijn komt er een nieuw buurthuis

· Het zwakke imago van de Poptahof is, gelet op de statistieken, niet altijd gestoeld op de realiteit

Zwakten / bedreigingen

· Wijkopbouw te eenzijdig qua woningtype en welvaartklasse (grotendeels galerijflats met een zeer beperkte differentiatie in grootte)

· Woningen sluiten niet aan op huidige bewoning, zijn te klein voor gezinnen. Huidige bewoners vinden in de wijk niet de woning van hun keuze (grondgeboden), te veel belasting van algemene ruimten in hoogbouw.

· Functioneel scheefwonen; dat wil zeggen, grote gezinnen in kleine hoogbouwflats en oudere echtparen in de weinig grondgebonden eengezinswoningen

· Overbelaste entrees

• Onveiligheid kelderruimtes
• Toekomstvoorspelling van etagewoningen zonder lift en etage woningen met lift is slecht, dus goedkoop overschot
• Casco middelhoogbouw en laagbouw is niet her te gebruiken
• Verdringing van langerwonenden in wijk door eenzijdige instroom nieuwkomers/allochtonen, botsing oude en nieuwe bewoners.
• Een nadrukkelijke sociale problematiek (werkloosheid, inburgering van nieuwkomers en statushoudende asielzoekers).
• Woonmilieu naoorlogse hoogbouw in veel klantonderzoeken als onaantrekkelijk bestempeld: sfeerloos, anoniem

· Slechte aansluiting van directe woonomgeving op de flats.

· Imago, verpaupering, vervuiling. Er is echter geen sprake van enorme verloedering van de woonomgeving

• In veel gevallen negatieve keuze voor Delftenaren, veel doorstromers, die weinig binding hebben met de buurt
• Overlast winkelcentrum door laden en lossen en vuilcontainers
• Eilandkarakter van de wijk door geïsoleerde ligging ten opzichte van omliggende bebouwing

Toelichting geïsoleerde ligging:

De geïsoleerde ligging komt vooral door de ruimtelijke structuur van de randen: in het noorden is er sprake van een groenstrook met benzinestation en garageboxen die de wijk geheel afsluiten van de Westlandseweg. In het westen zorgt de Provincialeweg voor een barrièrewerking. In het oosten is er de Papsouwselaan met parkeervelden en achterkanten van losse winkelpaviljoentjes. In het zuiden tenslotte is er het winkelcentrum met louter achterkanten en bevoorrading aan de zijde van de woningen.

Toelichting imago:

Het negatieve imago van de Poptahof speelt de wijk parten. Dit kwam onder andere ook naar voren uit een recente publicatie in de Delftsche Courant. Er zijn mensen die er prima wonen, maar er zijn ook Delftenaren die een negatieve kijk op de Poptahof hebben. Het imagoprobleem heeft deels te maken met de beheerinzet van de partijen in de Poptahof. Een verbetering van het imago, maar ook het onderhoud van de wijk en deels de sociale problematiek, moeten op korte termijn worden aangepakt. Het Beheerplan geeft hiervoor oplossingsrichtingen. Het Masterplan richt zich vooral op de langere termijn, en biedt daarmee een perspectief voor de Poptahof, haar huidige én toekomstige bewoners en gebruikers.

De conclusie van bovenstaande analyse luidt dat de herstructurering vooral noodzakelijk is vanwege de huidige eenzijdigheid van het woningaanbod en alle gevolgen van dien. Tevens biedt de aanpak de mogelijkheid de kansen te grijpen die er liggen door de positie van de Poptahof in het Delftse en de omliggende gebieden.

2.4 Wat betekent dit voor de opgave

Op basis van het bovenstaande lijstje met kansen en bedreigingen kunnen we de volgende opgaven voor de Poptahof formuleren:

1. Kansen benutten van ligging en voorzieningen

2. Van de Poptahof weer een wervende wijk maken voor diverse bewoners van Delft

3. Het gebrek aan aansluiting tussen woningen en bewoners opheffen

4. Inspelen op toekomstige marktontwikkeling op de gebieden van koop, senioren en ruimtebehoefte huishoudens. En groei van de markt aan de bovenkant, dus hogere inkomens aantrekken

5. Eilandkarakter aanpakken door de wijk als het ware open te breken

6. Verdichten en verdunnen is geen doel op zich, aanbrengen van differentiatie wel

7. Middelhoogbouw en laagbouw slopen

8. Milieutechnisch optimale toekomstwaarde creëren

9. Toekomstig investeringsklimaat gunstig maken

10. Een wijk creëren die goed te beheren is

3 De Volkshuisvestelijke inzet

Over wie er wonen, woonmilieus en leefstijlen

3.1 Een paar cijfers

In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de vraag welke woonmilieus voor de Poptahof wenselijk zijn en op welke wijze deze milieus vervolgens gehuisvest moeten worden. Vooraf een meer cijfermatige kennismaking met de Poptahof. Wat voor woningen staan er in de Poptahof? Hoeveel mensen wonen er? Hebben de bewoners binding met hun wijk en wonen de mensen lang in de Poptahof? Een paar cijfers.

Woningvoorraad

	2 kamers	3 kamers	4 kamers	5 kamers	totaal
eengezinswoning	0	0	0	34	34
beganegrondwoning	0	0	15	0	15
galerijflat zonder lift	0	0	144	24	168
galerijflat lift tussen etages	22	156	22	0	200
galerijflat met lift	66	44	484	0	594
Totaal	88	200	665	58	1011

bron: Delftwonen

Aantal inwoners op 1 januari (inclusief Papsouwselaan en Troelstralaan)

	1999	2000	2001
Poptahof Noord	1539	1645	1612
Poptahof Zuid	1150	1146	1172
Totaal	2689	2791	2784

bron: gemeente Delft

De gezinsopbouw was in 1999 als volgt: 589 gezinnen, 256 gezinnen hebben oudere kinderen, 333 gezinnen hebben jonge kinderen en 120 gezinnen hebben jongeren tot 29 jaar. Er zijn 302 mensen van 55 jaar en ouder. Deze verhouding wijkt weinig af voor de volgende jaren.

Aan de hand van de verhuringen kan worden geconstateerd dat de lagere inkomens oververtegenwoordigd zijn: gezien de opbouw van de woningvoorraad is dit logisch.

Verhuringen Poptahof met huishoudinkomen

	Huishoudinkomen				Eindtotaal
	<3000	3000-4000	4000-5000	>5000
1e kwartaal 2001	10	6	2	1	19
2e kwartaal 2001	10	6	4	-	20
3e kwartaal 2001	18	6	6	7	37
Eindtotaal	38	18	12	8	76

bron: Delftwonen

Multiculturele verscheidenheid

In totaal zijn zeker 30 nationaliteiten vertegenwoordigd in de Poptahof. Sinds 1998 zijn allochtonen in de meerderheid (62%). Van de verschillende etnische achtergronden is vooral het aantal Somaliërs en Irakezen in de loop der jaren sterk toegenomen, naast de al bestaande grote groep Turken.

Mutatiegraad naar woningtype (over het jaar 2000)

	mutatiegraad
Eengezinswoningen	6%
Beganegrond woningen	0%
2 kamerwoningen, galerij + lift	22%
3 / 4 kamerwoningen, galerij+lift	12%
3 / 4 kamerwoningen, mgw zonder lift	12%
5 kamerwoningen, mgw zonder lift	4%

bron: Delftwonen

De mutatiegraad van de woningen in de Poptahof is sterk afhankelijk van het type woning.

De Poptahof heeft een stabiele kern van bewoners, die reeds lang in deze wijk woont. Van de huidige bewoners is bekend dat de meesten tussen de 6 en de 10 jaar in de Poptahof wonen (36%). Alleen de eengezinswoningen wijken sterk af, hier is een meerderheid van de bewoners al langer dan 20 jaar huurder. In totaal woont 30% van de huurders al langer dan 10 jaar in de Poptahof. Daartegenover staat dat 34% van de huurders nog geen 5 jaar in de Poptahof wonen.

3.2 Gewenste woonmilieu en leefstijl

Voordat we uitspraken doen over type woning of prijsniveaus staan we uitgebreid stil bij gewenste woonmilieus en de leefstijlen.

Woonmilieus

De volgende woonmilieus moeten in Delft worden versterkt om tegemoet te komen aan wensen van de huishoudens in 2015.

Stadswijk: 40-60 woningen per hectare, lage bebouwing. Boven/benedenwoningen maar ook grondgebonden. Stadswoningen met jaren 30-achtig karakter. Wijk met kleine plukjes groen vooral interessant voor stedelingen.

Centrummilieu : 60-80 woningen per hectare, gestapeld en hoogbouw, menging met winkels, voorzieningen en leisure. Voor zowel jong/oud en één en twee persoonshuishoudens zoals in Spoorzone.

Campus: studenten hoog, groen, sportappartementen en luxe stadsvilla’s. Voor aan TU verbondenen

Tuinstad: 40 woningen per hectare, laagbouw en vier hoog, ruim, groen, rustig karakter. Interessant voor vitale ouderen en jonge gezinnen.

Singel: gouden randjes milieu, 20-25 woningen per hectare. Vooral populair bij vermogende gezinnen tussen de 40 en 60 jaar.

Welke van deze milieus is nu in de Poptahof wenselijk en mogelijk?

Stadswijk is beperkt mogelijk. Het moet dan in voldoende schaal aan de westrand en rond of op het centrale gebied van de wijk gebeuren, waarbij een soort natuurlijke afscheiding met de hoogbouw gecreëerd wordt. Stadswijk kan wel veel woonkwaliteit bieden.

In het Centrummilieu voorziet de Spoorzone, Zuidpoort en de binnenstad al. Maar het is mogelijk om een stuk centrummilieu te creëren rond en op een vernieuwd winkelcentrum. Dit zou dan in prijs goedkoper moeten zijn dan het aanbod in de Spoorzone. In en rond de hoogbouw is een meer rustige variant van het centrumwonen te realiseren.

Campus: Op zich zijn er voor deze doelgroep woningen te realiseren aan de randen van de wijk. Maar het moet dan wel juist de doelgroep zijn die niet op een kluitje het campusgevoel wil hebben. Delftwonen kiest in de Poptahof dan ook niet expliciet voor dit milieu. In de tijdelijke situatie is er wel enige ruimte voor studentenhuisvesting, zonder van de Poptahof een studentenwijk te maken

Tuinstad: Niet mogelijk in de Poptahof. Als voor stedelijk gekozen wordt kan niet tegelijk ook voor tuinstad worden gekozen. Deze stijlen combineren nu eenmaal slecht.

Singel: Niet echt mogelijk in de Poptahof. Alleen bij de Westlandseweg zou dit in aangepaste vorm kunnen.

Conclusie woonmilieu: stedelijkheid

Gezien de hoogstedelijke uitstraling van de Spoorzone en de positie van de Poptahof in het hart van het huidige en toekomstige Delft, ligt een keuze om aan te sluiten op het centrum en de toekomstige Spoorzone zeer voor de hand. Woonmilieu’s die zich hiermee verdragen en ook versterkend werken, zijn met name centrummilieu in combinatie met de stadswijk. De aanwezigheid van het winkelcentrum, de zeer nabije binnenstad, de toekomstige vervoersknoop, de bereikbaarheid en de centrale ligging bieden hiervoor eveneens goede aanknopingspunten. Kortom, wonen in het centrum van Delft op een relatief rustige manier met alle stedelijke functies binnen “handbereik”, zonder al te grote hinder van diezelfde functies. Het milieu kan getypeerd worden als “Remote centre”.

In de studie van Urhahn voor de Poptahof worden nog een aantal punten gegeven die voor de Poptahof en het woonmilieu in de Poptahof van belang kunnen zijn. Gezien het bovenstaande is daarop nog het een en ander aan toe te voegen en te veranderen. Urhahn komt in elk geval tot de volgende conclusies:

1. Kiezen voor stedelijkheid

De strategische ligging, het belangrijke winkelcentrum In de Hoven en de jonge, gemêleerde bevolking, bieden samen de kans om de Poptahof te laten uitgroeien tot een aantrekkelijk en betaalbaar centrumstedelijk milieu dat iets toevoegt aan 'wonen en leven in Delft'. Kies daarom voor stedelijkheid.

2. Integratie winkelcentrum en woongebied

Om het winkelcentrum In de Hoven een toekomst te bieden, zal het zich moeten onderscheiden van vergelijkbare centra. Een forse vernieuwing is op termijn dan ook nodig. Een dergelijke vernieuwing is een goed moment om het winkelcentrum en woongebied te integreren, zodat er 'stedelijkheid' in plaats van 'achterkanten' ontstaat.

Dit zal dan overigens wel moeten gebeuren op de plek van het huidige centrum en langs de M. Nijhofflaan. De menging van wonen en winkelen op het zogenoemde binnengebied wordt als geen goed perspectief gezien.

3. Multiculturele toekomst

De Poptahof is nu de meest multiculturele wijk van Delft. Dat levert kansen voor de toekomst, zeker in een internationale universiteitsstad. Het veelkleurig karakter moet daarom worden gekoesterd. In dit kader zou het winkelcentrum kunnen worden verrijkt en moet er ruimte zijn voor (multicultureel) initiatief. Overigens is een multicultureel eiland in Delft geen doel op zich. Een deel van de huidige statushoudende asielzoekers zijn ook geen blijvende bewoners.

4. Schakelen naar de spoorzone

Maak van de Poptahof minder een eiland door in de randen relaties met de omgeving aan te brengen. Geef het planmatige “gat” rond de Mercuriusweg een schakelfunctie, waardoor de Poptahof geschakeld wordt aan het project Spoorzone. Hierdoor wordt de wijk opgenomen in de stedelijke strip die doorloopt tot het Zuidpoortgebied. Maak de Papsouwselaan tot een oversteekbare stadsstraat. En open de Poptahof naar de Westlandseweg.

5. Stedelijk wonen

De keuze voor stedelijkheid geeft ook aan een deel van de huidige woningvoorraad nieuwe kansen. De woningen zijn weliswaar klein en goedkoop, maar sluit wel aan op de wensen van veel jonge en oude stedelingen. Nieuwe woningen moeten een wooncarrière in de wijk mogelijk maken. Dit vereist differentiatie in de vorm van onder andere lofts, patiowoningen en herenhuizen.

6. Varieer op thema

Alle woongebouwen in Poptahof bieden nu hetzelfde woonklimaat. Daar moet meer variatie in worden aangebracht, zodat wordt ingespeeld op verschillen in leefstijl. De mogelijkheden zijn wat dat betreft eindeloos. Een greep: een comfortabel 'stadsdorp' voor ouderen, woon-werk-appartementen voor doeners en betaalbare koop voor starters.

7. Bruisend stadspark

Een levendige stadswijk verdient een bruisend stadspark voor jong en oud. Gebruik het 'Poptapark' om het wonen, winkelen en werken op een aantrekkelijke manier met elkaar te verbinden. En om een duurzaam waterbeheer mogelijk te maken. Dit is haalbaar, mits de parkeerdruk binnen de perken blijft.

Er zal ook vooral gewerkt moeten worden aan meer “gebruiksgroen en water” voor de bewoners van de Poptahof zelf. Ook de ruimte tussen de hoogbouwflats zou hiervoor te benutten zijn. De parkeerdruk binnen de perken houden betekent per definitie gebouwde parkeervoorzieningen met dubbelgrondgebruik.

8. Selectieve sloop-nieuwbouw

Selectieve sloop-nieuwbouw van het winkelcentrum en een deel van de huidige woningen (laagbouw, middelhoogbouw) is onontkoombaar. Alleen zo kan de integratie van wonen, werken en winkelen, een aantrekkelijk stadspark en een meer gedifferentieerd woningaanbod worden bereikt.

9. Blijf investeren in beheer

De aanloop tot een structurele vernieuwing van de Poptahof mag niet ten koste gaan van het beheer. De culturele diversiteit, de grote doorstroming en de negatieve beeldvorming vergen een intensieve aanpak, nu en in de toekomst. Vernieuwing, onderhoud, handhaving, participatie en 'opvoeding' moeten hierbij samengaan.

10. Samenwerking

De keuze voor stedelijkheid maakt tal van 'win-win' situaties mogelijk. Hiermee ontstaat een basis voor een intensieve samenwerking tussen de gemeente Delft, Delftwonen en Van der Vorm. En voor een open, creatief participatietraject met bewoners en ondernemers: het Poptahof festival.

11. Korte en lange termijn

Een ambitieus toekomstperspectief voor de Poptahof wordt niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Laat de vernieuwing niet frustreren door onzekere ontwikkelingen, zoals de toekomst van de Provincialeweg. Maar kies voor een gefaseerde aanpak, te beginnen met de 'voorbeeldige' transformatie van een hoogbouwcomplex.

3.3 Leefstijlen en woonwensen

De verbetering van de Poptahof vindt uiteindelijk plaats voor mensen. Voor wie doen we het? Niet iedereen wil op dezelfde manier wonen en mensen hebben steeds meer mogelijkheden om hun woonwensen waar te maken. Daarom moeten we bij het (toekomstig) aanbod van woningen rekening houden met de leefstijlen van mensen. De acht leefstijlen die hierna kort worden geschetst, zijn een direct gevolg van de toenemende diversiteit van de vraag. Hieronder worden de leefstijlen beschreven van de doelgroepen op wie de vernieuwing van de Poptahof zich kan richten.

Stedelingen: wonen in de nabijheid van ‘stedelijk leven’

In de meeste scenario’s wordt uitgegaan van een groei van de groep stedelingen. Voor een deel bestaat deze groep uit stedelingen die nogal internationaal georiënteerd zijn. Een deel bestaat ook uit ouderen die terugkeren naar de stad, een tendens die bijvoorbeeld in de Rotterdamse binnenstedelijke nieuwbouwprojecten al duidelijk waarneembaar is. De Poptahof kan plaats bieden aan deze groep. De centrale ligging in Delft moet dan wel verder worden versterkt door de Poptahof te koppelen met de Spoorzone.

Netwerkers: ongebonden, stad toevallige en tijdelijke vestigingsplaats

Een groep die naar verwachting eveneens sterk toeneemt is die van de netwerkers. Bij het kiezen van een woonplaats laat de netwerker zich sterk leiden door de positie ten opzichte van de andere grootstedelijke agglomeraties in Nederland. De Poptahof biedt hem een woonomgeving die zowel met de auto als met het openbaar vervoer goed bereikbaar is.

De netwerker hecht aan de vrijheid om gemakkelijk te kunnen verhuizen. De woning als uitwisselbaar consumptiegoed dus. De Poptahof zou zich hierop kunnen toeleggen: goed verzorgde huurwoningen met ondersteunende diensten. Huren zonder zorgen, met de vrijheid om weer te vertrekken.

Dorpelingen: zoeken vooral sociale samenhang

Niet alleen veel ouderen, maar ook vrij veel jongeren vinden de sociale samenhang in hun directe woonomgeving belangrijk. De aard van de sociale verbanden is wel anders dan vroeger. Minder georganiseerd volgens formele structuren met buurt- en wijkvoorzieningen en meer gebaseerd op gemeenschappelijke interesses en directe nabijheid. Daarnaast lijkt er een markt te bestaan voor woonmilieus die specifiek geschikt zijn voor sociale samenhang op kleine schaal, zoals bijvoorbeeld wooncomplexen met gemeenschappelijke faciliteiten. De vernieuwing van de Poptahof kan inspelen op deze ontwikkeling door complexen voor meer specifieke doelgroepen te bestemmen.

Wooneconomen: value for money, veel ruimte voor weinig geld

Er zijn twee soorten wooneconomen. De “noodgedwongen wooneconoom” is financieel beperkt in zijn woonmogelijkheden. Deze groep neemt af. Evengoed kan in de Poptahof worden getracht hun individuele keuzevrijheid te vergroten of nieuwe, economisch aantrekkelijke, woonvormen voor deze groep te ontwikkelen.

Het andere type wooneconoom heeft juist heel veel keuzevrijheid. Deze groep neemt toe. Hieronder vallen bijvoorbeeld thuiswerkers en mensen die hun werk combineren met een studie of maatschappelijke activiteiten. Stadsbewoners voor wie goedkoop wonen de ruimte biedt voor een experimentele invulling. Deels zijn dit de vernieuwers van het stedelijke en culturele leven. In delen van de Poptahof kunnen zij de ruimte krijgen, die ze grotendeels zelf kunnen invullen.

Comfort-woners: willen voorzieningen en veiligheid

De groep comfort-woners groeit fors, deels dankzij de toenemende vergrijzing. De belangrijkste sleutelwoorden zijn veiligheid, verzorging en voorzieningen. Voor ouderen die liever niet uit de buurt verhuizen, is het van belang om het comfort van hun huidige woonomgeving te verhogen of om in de directe nabijheid nieuwe aantrekkelijke woonvormen te bieden. Daarnaast kan de Poptahof iets betekenen voor de beperkte groep ouderen die in woonmilieus willen wonen die specifiek op hen zijn toegesneden, onverschillig waar die zich bevinden.

Geheel andere ‘comfort-woners’ zijn drukbezette, deels internationaal georiënteerde, grote stadbewoners. Voor comfort-woners zou de Poptahof het vooral moeten hebben van de nabijheid van de winkelvoorzieningen en het serviceniveau van de wooncomplexen.

Doeners: willen zelf bouwen aan huis en haard

Versoepeling van de regelgeving en aanpassing van eigendomsstructuren zal de “doeners” meer ruimte geven in de bestaande woningen. In nieuwe woonmilieus krijgt de doener steeds meer kansen via eigen opdrachtgeverschap, woningen met uitbreidingsmogelijkheden, zelfbouw en royale kavels. De mogelijkheden voor deze leefstijl in de Poptahof zijn beperkt. Een mogelijkheid is wel het aanbieden van zelf in te vullen casco’s in de bestaande bouw, bijvoorbeeld in de hoogbouwflats.

Dromers: willen een eigen woning op een herkenbare plek

In het rijtje leefstijlen van Urhahn Urban Design is deze minder logisch voor de Poptahof. Andere plekken in Delft lijken geschikter om individuele woonhuizen met een sterke identiteit te bieden.

Buiten-woners: woning als buitenhuis

De naam geeft al aan dat de Poptahof zich hier evenmin voor leent.

3.4 Woningmarkt en strategisch voorraadbeleid

Veel mensen in Delft hebben op de huidige woningmarkt een woning naar wens kunnen vinden. Maar niet in alle gevallen: er bestaan fricties tussen vraag en aanbod. Naast dat er de komende jaren nog een kwantitatief tekort is, is er ook nadrukkelijk een frictie tussen de geboden kwaliteit en de gewenste kwaliteit op de woningmarkt. Grote delen van de huidige woningvoorraad zijn enkele decennia geleden gebouwd en voldoen niet meer aan de huidige woonwensen. En die woonwensen zullen in de toekomst alleen maar diverser en groter worden. De consument wil meer ruimte, wil vaker een woning kopen en een flexibele woningplattegrond.

Richting de toekomst kunnen we drie ontwikkelingen zien:

- Een demografisch effect.

De vergrijzing is langzaam op komst. Dit resulteert in meer 60-plussers en minder jonge gezinnen. Dankzij de aanwezigheid van de TU blijven er in Delft wel veel jongeren.

- Een inkomenseffect.

Door de welvaartsgroei neemt het aantal huishoudens met een hoger inkomen toe. De groep huishoudens met een laag inkomen zal steeds specifieker worden, met name door een stijging van het aantal oudere alleenstaanden.

- Een woningmarkteffect.

Voor veel jonge gezinnen, op zoek naar een ruime eengezinswoning, zal de Vinex-woning een aantrekkelijk alternatief zijn voor het Delftse woningaanbod.

Vooral woningzoekenden in de leeftijdscategorie rond de 40 jaar zijn de komende jaren fors vertegenwoordigd en dat zijn precies degenen die mobiel zijn op de woningmarkt en hun woonsituatie graag willen verbeteren. Zij staan immers nog tamelijk aan het begin van hun wooncarrière en hebben de financiële mogelijkheden om een flink wensenpakket op tafel te leggen. Een groot deel van hen is tweeverdiener. Dat vertaalt zich onmiddellijk in een vraag naar ruime koopwoningen. Het aanbod daarvan is gering, met een hoge marktdruk als gevolg.

Wanneer deze ontwikkeling van huishoudens is op de bestaande woningvoorraad gelegd wordt, wordt duidelijk dat in de huidige situatie vraag en aanbod al niet op elkaar aansluiten en dat dat verschil de komende jaren groter wordt als er niet in de woningvoorraad op deze ontwikkelingen ingespeeld wordt. Door het ontbreken van alternatieven voor bewoners, die hun woonwensen nu in onvoldoende mate moeten vervullen, leidt dit echter (nog) niet tot leegstand.

Dit, samen met de genoemde kansen en bedreigingen in de Poptahof, zal de sociale huisvesting in Delft, en in de Poptahof in het bijzonden, ingrijpend wijzigen.

Als er beter aan de kwaliteitswensen voldaan zou worden, is er op stedelijk niveau een afname van een groot aantal goedkope etagewoningen wenselijk. Deze kunnen worden vervangen door woningen in meer gewilde categorieën als: grondgebonden woningen, koopwoningen en ruimere woningen.

Strategie

Op basis van het hier voorgaande komen wij tot de volgende strategische keuze voor de wijk:

• Leefstijlprogrammering op niveau van flats opstellen, gelieerd aan voorzieningen om diversiteit te bewerkstelligen en verschillende leefstijlen hun eigen ruimte te geven.

· Totaal bouwen voor de buurt is niet mogelijk. Het aandeel sociale sector na toevoeging van nieuwbouw en gedeeltelijke samenvoeging van de hoogbouwflats kan zo’n 60 procent zijn (inclusief ongeveer 20 procent sociale koop).

· Om voldoende omvang sociale voorraad te houden moet hoogbouw blijven staan. De hoogbouw in relatie tot de nabijheid van het centrum en de Spoorzone, noopt tot de doorontwikkeling van een echt stedelijk milieu met meer stedelijke voorzieningen en levendigheid en meer menging van diverse doelgroepen stedelingen.

· Aanwezige woningen beter geschikt maken voor huidige gezinnen met lage inkomens. Voor deze groep ook woningen in de koopsfeer toevoegen om wooncarrière binnen de wijk te handhaven. Bovendien zou er voor gezinnen met lage inkomens ook nog een hoeveelheid grondgebonden huurwoningen gemaakt moeten worden.

• Goedkope sociale koop voor jongeren creëren in flats ( eenpersoonshuishoudens, 29-40 jaar, eerste koopwoning).
• Woningen voor aanwezige senioren in de wijk realiseren en woningen voor de groei van senioren op de markt in de wijk creëren (oudbouw, nieuwbouw, huur en koop).
• Kritische massa aan de bovenkant van de markt toevoegen in dure, grondgebonden koopwoningen en dure appartementen, voor draagkracht, marktgroei en imago.

Huidige bebouwing:

Wooneconoom: allochtone gezinnen en autochtone jongeren (ook studenten).

Dorpeling: senioren met lage inkomens.

Doeners: huidige wooneconomen die wooncarrière maken en een cascoflat willen kopen. Deels jonge starters met ook werken aan huis, mogelijk ook “jonge” senioren.

Comfort-woners: senioren die willen huren.

Nieuwbouw:

Stedeling: kleine huishoudens met hogere inkomens leeftijd 30 –60.

Maar ook

Stedeling: gesettelde gezinnen ( stadswoningen, grondgebonden, dure koop).

Comfort-woners: senioren met hogere inkomens.

Netwerkers: huurappartementen in het duurdere segment. Afgestudeerden van de TU behoren tot deze doelgroep.

Programmering

Uitgaande van de zojuist beschreven strategie betekent dit voor de Poptahof de volgende opgave:

Bestaande bouw

Er zijn acht flats van tien verdiepingen hoog. Iedere flat bevat nu ongeveer 100 woningen per flat. Zes van de acht flats krijgen minder woningen doordat casco’s hier worden samengevoegd: deze zes krijgen elk circa 75 woningen. Twee van deze “samengevoegde flats” worden bestemd voor senioren.

De twee overige flats behouden hun huidige 100 woningen per flat. De casco’s blijven hier namelijk gehandhaafd. Eén van beide flats wordt bestemd voor sociale koop voor jongeren, de andere voor senioren in de goedkoopste klasse.

Vanwege de samenvoegingen in zes van de acht flats gaan er dus 25x6=150 woningen verloren, zodat er na deze ingreep van de 800 hoogbouwwoningen nog 650 woningen resteren.

De rest van de bebouwing bestaat uit 168 middelhoogbouw (dit zijn de flatjes van vier hoog) plus 15 begane grondwoningen plus 34 etage woningen = 217. Deze worden allen gesloopt. Samen met de genoemde 150 woningen in de hoogbouw betekent dit dus dat de totaalvoorraad woningen in de Poptahof afneemt met 367 woningen.

Wanneer we dat koppelen met de huishoudens die de diverse soorten woningen bewonen, dan krijgen we het volgende beeld.

590 gezinnen die er nu wonen: nog 300 vergrote hoogbouwappartementen over

300 ouderen die er nu wonen: 250 woningen in bestaande hoogbouw

120 jongeren: 100 woningen in de hoogbouw

Het gevolg is dus dat er 290 gezinnen, 50 ouderen en 20 jongeren elders of in nieuwbouw moeten worden ondergebracht.

Toevoeging nieuwbouw

Zoals gezegd resteren er 650 “oude” woningen. Door gebruik te maken van de extra grond rond de Poptahof kunnen minimaal 650 nieuwbouwwoningen worden toegevoegd. De verdeling van deze nieuwbouw ziet er als volgt uit:

15% sociaal voor gezinnen uit Poptahof: 100 woningen

30% dure koop stadswoningen grondgebonden

voor gesettelden 40-60 jaar en gezinnen: 200 woningen

55% koopappartementen: 350 woningen

Totaal: 1300 woningen

Voegen we bovenstaand overzicht van de nieuw te bouwen woningen samen met de reeds bestaande woningen die gehandhaafd blijven, dan ontstaat het volgende totaaloverzicht van de nieuwe Poptahof:

Sociale huur senioren: 250

Sociale huur gezinnen: 300

Sociale koop gezinnen: 100

Dure koop gezinnen: 200

Goedkope koop jongeren 100

Middeldure koopappartementen: 350

In percentages is dat:

Koop: 60%

Huur 40%

Sociale sector: 58%

Duur: 42%

Bijzondere aandacht is overigens nodig voor het huisvesten van grote gezinnen, met een behoefte aan zeskamerwoningen en woningen voor mindervaliden. In de uitwerking van dit Masterplan zullen hier concrete aantallen voor opgenomen worden.

4 Het ruimtelijk kader

Over wegen, parkeren en groen

4.1 De Poptahof, nu nog een eiland

Zoals reeds beschreven ligt de Poptahof op de overgang van het centrum van Delft en de grote naoorlogse uitbreidingswijken aan de Zuidwestzijde van de stad. Het neemt daarmee een bijzondere en vooral ook strategische positie in. Echter, de Poptahof wordt op dit moment vooral ervaren als een eiland tussen barrières van infrastructuur.

Juist door die verschillende barrières heeft de Poptahof een tamelijk geïsoleerde positie. Ook de groenstructuur van de wijk staat op zichzelf met als gevolg dat er nauwelijks fysieke en/of visuele verbindingen met de omgeving zijn. Dit is onder andere goed te merken aan het feit dat veel routes, ook de fietsroutes, om de Poptahof heen gaan. De routes door de Poptahof zijn nu weinig aantrekkelijk.

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten aangegeven waarmee deze geïsoleerde positie kan worden opgeheven zodat de Poptahof echt een onderdeel gaat uitmaken van de stedelijke structuur van Delft. Daarnaast worden voor het gebied zelf, een aantal kwalitatieve ruimtelijke uitgangspunten gedefinieerd.

4.2 De ruimtelijke uitgangspunten

Op de bijgaande kaart staat aangegeven welke ruimtelijk uitgangspunten gehanteerd dienen te worden bij de vernieuwing van de Poptahof.

Hierbij is vooral gekeken naar het zogenoemd opnieuw aanhaken op de omgeving en het op adequate wijze inspelen op de (mogelijke) ontwikkelingen in de omgeving.

Randen

De Westlandseweg

Deze weg krijgt in de toekomst een steeds belangrijkere betekenis in de stedelijke structuur van Delft. Van deze weg wordt aangegeven dat het stedelijk karakter versterkt kan worden. Dit betekent dat, met inachtneming van de huidige maten van het wegprofiel, er hier mogelijkheden zijn voor een stedelijke bebouwing. De wand mag overigens wel zijn opgebouwd uit losse elementen, waardoor de Westlandseweg vanuit de Poptahof nog beleefd kan worden.

Zowel langs de Westlandseweg als langs de Papsouwselaan dient bij de bebouwing ook rekening te worden gehouden met andere functies dan wonen. Hiertoe kunnen alle gebouwen een extra hoge begane grondverdieping krijgen, die direct of op termijn ook andere functies zoals dienstverlening, welzijnsvoorzieningen of zelfs een school kan herbergen.

Belangrijk aandachtspunt voor de Westlandseweg is de aanwezigheid van de benzinestations, die met hun huidige ligging beperkend zijn voor de ontwikkelingsmogelijkheden langs deze weg.

De Papsouwselaan

De Papsouwselaan krijgt in de plannen van de gemeente Delft meer een betekenis als stedelijke as. Om dit kracht bij te zetten zal de ruimte van deze laan onderdeel van het plan zijn. In principe is daarbij een versmalling mogelijk. Voor de Poptahof houdt dit in, dat er bebouwingsmogelijkheden zijn op de bestaande parkeerterreinen langs de laan en dat deze bebouwing een duidelijke stedelijke wand kan vormen. Als maatgevend profiel wordt het profiel juist ten noorden van het Delflandplein aangehouden.

In de toekomst kan de betekenis van dit profiel door het herinrichten van de laan zelfs worden vergroot.

De Provincialeweg

Voor dit enorme profiel zijn in verschillende plannen verdichtingmogelijkheden aangedragen. Vooralsnog ziet het er echter niet naar uit dat de verkeersintensiteiten zullen afnemen. Sterker, de intensiteit zal eerder toenemen dan minder worden. Daarbij speelt ook nog de ecologische functie langs de weg een grote rol. Vooralsnog wordt er daarom voor gekozen de Provincialeweg als een strategische reservering voor de toekomst te zien en nader te studeren op eventuele bebouwingsmogelijkheden langs de weg.

Voor de Poptahof zelf betekent dit, dat er in de plannen rekening moet worden gehouden met het feit dat er in de toekomst ten westen van het gebied nog enige bebouwing kan worden toegevoegd.

Het gemeentelijk verkeersbeleid gaat in elk geval uit van het maken van een gelijkvloerse kruising van de M. Nijhofflaan en Provincialeweg.

De M. Nijhofflaan

Het huidige winkelcentrum heeft onlangs een facelift gekregen. De investeringen hiervoor hebben een looptijd van circa tien jaar. Dit betekent, dat er daarna ruimte is voor grootschaliger vernieuwing van het winkelcentrum. Hierbij wordt gedacht aan het creëren van een brede doorgang als centrale entree van de winkels. Tevens wordt er naar gestreefd de winkelvoorzieningen in de Poptahof zoveel mogelijk te concentreren rond de M. Nijhofflaan en het laden en lossen beter te regelen.

Daarnaast loopt de M. Nijhofflaan dwars door de winkels aan weerszijden van die straat. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat de barrièrewerking van deze weg in de toekomst verder dient te worden teruggedrongen. Hierbij wordt ook gedacht aan een onderzoek naar het versmallen van het profiel. Dit kan onder meer bewerkstelligd worden door het toevoegen van woongebouwen op en voor het winkelcentrum.

Middengebied

Dit deel zal bepaald blijven worden door de acht te handhaven hoge flats. Naast het principe om tussen deze flats groene hoven te maken (zie verder ook de paragraaf groen), wordt er ook vanuit gegaan dat aan één of twee zijden (noord en/of zuid) de verkaveling kan worden aangepast om hiermee een duidelijker begrenzing te maken en om meer woningen op deze groene ruimtes te kunnen oriënteren. Het bestaande plantsoen kan meer water krijgen in het kader van het waterplan. Bovendien is er ruimte voor meer (langs)bebouwing om ook in dit gebied te verdichten. Het water/groen krijgt een grotere gebruiksfunctie gericht op de Poptahof zelf.

4.3 Verkeer en parkeren

Belangrijk uitgangspunt voor het gebied is, dat het bewonersparkeren in principe in gebouwde parkeervoorzieningen met dubbel grondgebruik zal worden opgelost. Deze parkeervoorzieningen worden zodanig ontsloten, dat het middengebied van de Poptahof autovrij/luw kan worden. De sociale veiligheid in de garages staat bij de ingrepen voorop (woninggebonden parkeerplaatsen, verlichting, compartimentering, bouwhoogte etc).

Nadere studie naar de parkeerbehoefte voor de Poptahof, zowel tijdens de aanpak als in de eindsituatie, is overigens noodzakelijk. Daarbij moet ook het dubbelgebruik van de parkeerplaatsen door bewoners, bezoekers en winkelend publiek bekeken worden.

De huidige hoofdentree voor de auto aan de Papsouwselaan verhuist richting de hoek met de Westlandseweg. Gedacht wordt verder aan een systeem van parallelwegen langs de randen. Dit geeft namelijk de mogelijkheid om ook aan deze randen adressen oftewel voordeuren te maken.

De mogelijke fietsroutes door de Poptahof zullen aansluiten op het Delftse netwerk. De structuur van de voetpaden krijgen vervolgens een aansluiting op de openbaar vervoer haltes in de omgeving en op de route naar het station om de stedelijke potentie van de wijk te benutten.

4.4 Waterplan

Adviesbureau DIOC heeft het stedelijk waterplan uitgewerkt voor de Poptahof. In dit plan wordt uitgegaan van het substantieel toevoegen van water. Hierbij is het uitgangspunt dat de Poptahof zijn eigen water moet vasthouden en er niet of nauwelijks overstort naar andere gebieden zal plaatsvinden. De waterberging dient op een duurzame wijze te worden opgelost. Omwille van de kwaliteit van het water dient te worden gestreefd naar natuurvriendelijke oevers, terwijl het water zelf zowel een ecologische als een recreatieve waarde moet krijgen. Met name de ecologische kwaliteit dient verbeterd te worden.

De conclusies van het waterplan worden overgenomen in de plannen voor de Poptahof.

4.5 Groen en openbare ruimte

De Provincialeweg heeft een betekenis als ecologische verbindingszone. Bij het eventueel realiseren van verdichtingplannen rond deze weg is deze ecologische betekenis uitgangspunt. Ook in het gebied zelf heeft het groen een grote betekenis. Niet zo vreemd, immers in een omgeving waar nauwelijks echte parken te vinden zijn is het van belang een substantiële hoeveelheid groen te realiseren of te handhaven. Dit groen kan verschillende functies krijgen.

Zo krijgen de ruimtes tussen de te handhaven hoge flats een functie als groene hoven. Deze hoven kunnen een semi-openbaar karakter hebben en worden dan als het ware de tuinen van de omliggende woningen. Hierbij dienen mogelijkheden voor gezamenlijk beheer en beperkte toegankelijkheid, bijvoorbeeld alleen overdag, nader te worden bestudeerd.

Onder deze hoven kunnen op een aantal plaatsen parkeergarages worden geschoven. Hiermee krijgt de huidige “functieloze” begane grond weer een betekenis en krijgt het “blik” een goede parkeerruimte, uit het zicht.

De groene ruimte tussen de flats blijft ook in de toekomst en krijgt na de herstructurering een betekenis als stedelijk groen. Deze open ruimte wordt extra levendig door ook de fietsroute vanaf de Mercuriusweg en de TU hier doorheen te laten lopen.

In het gebied dient overigens extra aandacht te zijn voor de overgang tussen de privé-ruimtes en de openbare ruimte. Deze overgangen dienen helder gemarkeerd te zijn. Waar mogelijk moet een directe confrontatie tussen privé (achter-)tuin en openbare ruimte worden voorkomen.

4.6 Principedoorsnede

Bijgaande doorsnede geeft een beeld van de mogelijke invulling van de ruimtes tussen de bestaande hoogbouwflats. Met deze doorsnede wordt vooral aangegeven dat het mogelijk is door middel van dubbelgrondgebruik een aantal problemen (begane grond flats, parkeren op straat) in één keer op te lossen. Het biedt zelfs de mogelijkheid om tussen deze flats een aantal kwalitatief hoogwaardige groene ruimtes te realiseren.

<<<<<<HIER KOMT DE DOORSNEDE>>>>>>

<<<<<<VERVOLGENS OP 1 HELE PAGINA DE PLANKAART RUIMTELIJK KADER >>>>>

5 Duurzaamheid

Over milieu-innovaties, kwaliteit en speerpunten

5.1 Meer dan een technische opgave

De transformatie van de Poptahof, een wijk uit begin zestiger jaren, biedt de drie partners de mogelijkheid de wijk volgens modernere inzichten duurzamer in te richten. De partners zien duurzaamheid niet alleen als een technische opgave. Feitelijk is de herstructurering Poptahof met de intentie om een nieuw woonmilieu met verschillende leefstijlen in een stedelijke setting (verdichting) te creëren al een zeer duurzame inzet. De duurzaamheidsinzet voor het woonmilieu staat dus in ruime zin voorop.

In de andere hoofdstukken van dit Masterplan zijn ook thema’s ingevuld die een relatie met duurzaamheid hebben: beleving woonomgeving, betrokkenheid van bewoners, beheer en parkeeroplossingen. We kunnen de volgende doelstelling in algemene zin formuleren.

5.2 Doelstelling: een optimale duurzame wijk

De doelstelling van de herstructurering Poptahof op het gebied van duurzaamheid is: een optimale duurzame wijk te realiseren in de meest brede zin des woords, zowel voor de bebouwde als de niet bebouwde omgeving. Met naast aandacht voor de milieu- en ruimtelijke kwaliteit, ook een accent op de sociale kwaliteit.

Als subdoelstelling geldt dat het planproces zodanig is, dat structureel duurzaamheidsthema’s in de gangbare processen worden ingebracht.

5.3 Speerpunten duurzaamheid

De thema’s water, energie en groen zijn speerpunten bij de herstructurering van de Poptahof.

Water

Water moet een van de meest kenmerkende (ruimtelijke) elementen worden in de Poptahof. Niet alleen in watertechnische zin, maar ook als verrijking van het woonmilieu met goede gebruiksmogelijkheden voor bewoners. De volgende onderdelen worden daarbij nog nader uitgewerkt:

• Het water, de waterpartijen en grachten beleefbaar, zichtbaar en bruikbaar maken voor bewoners;
• Kwaliteitsverbetering, zowel van de waterkwaliteit als van de gebruiksmogelijkheden;
• Waterbuffering in de wijk (water vasthouden);
• Overstort voorkomen;
• Het waterplan van de gemeente, dat overigens nog moet worden vastgesteld door de partijen, zal als basis worden gebruikt.

Energie

De partners hechten ook grote waarde aan het thema energie. De onderdelen daarbij zijn:

• Keuze opwekking energie (decentraal of buurtgericht). Uitwerken door middel van toepassen Optimale Energie Infrastructuur (OEI) in het proces voor de bestaande bouw;
• Meting prestatie aan de hand van de Energie Prestatie op Locatie (EPL) bestaande bouw. Het ambitieniveau wordt vastgesteld op 6, de haalbaarheid zal in de uitwerkingsfase worden getoetst op realisme en financiën (uitgaande van beschikbaarheid van subsidiegelden);
• Individuele regelbaarheid installatie per woning;
• Begrijpelijke installatie voor bewoners.

Groen

In de huidige Poptahof is veel groen aanwezig. Bovendien is er een ecolint langs de huidige Provincialeweg. Dit groen is een kwaliteit op zich. Het streven is daarom om, ondanks de geplande verstedelijking, grote aandacht aan het groen te geven. Gezocht moet worden naar een goede mix van gebruiksgroen (recreatiegroen) en “ecogroen”. Wellicht kunnen beide gedeeltelijk samenvallen. Ook de ecoverbinding langs de Provincialeweg moet een plek in het plan krijgen.

Andere aandachtspunten

Naast deze speerpunten zijn er nog de volgende aandachtspunten:

· Gescheiden riool- en watersystemen;

Verkeer:

· Goede aansluitingen op het openbaar vervoer;

· Een belangrijke plaats voor langzaam verkeer;

· Goede aansluitingen op de Delftse hoofdstructuur.

Afvalstromen:

· De afvalstromen van sloop en renovatie beperken, mogelijk hergebruik van puin enz. in de Poptahof;

· Huis- en bedrijfsafvalverwerking en het zwerfafvalprobleem goed uitwerken.

6 Naar een Sociaal Plan

Over herhuisvesting, vergoedingen en bewonersparticipatie

6.1 Een eerste aanzet

Voor de herstructurering is het essentieel om zittende bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid te geven over hun rechten en daarover ook met hen in overleg te gaan. Daarbij zijn de geldende regels het uitgangspunt, maar natuurlijk niet het enige onderdeel. In dit hoofdstuk geven we hiervoor een eerste aanzet. Een aanzet die verder moet worden ingevuld met staand beleid en vervolgens zo exact mogelijk zal worden geformuleerd om die noodzakelijke duidelijkheid aan bewoners te geven. Deze tekst is nadrukkelijk niet de exacte eindtekst, er kunnen dan ook geen rechten aan worden ontleend.

6.2 Uitgangspunten van het sociaal plan

We stellen voor om de volgende uitgangspunten te gebruiken bij het nog te maken Sociaal Plan Herstructurering Poptahof:

· Het Sociaal Plan Herstructurering Poptahof moet in relatie worden gezien met het Beheerplan Poptahof, waarvan de hoofdlijnen ook in dit Masterplan zijn aangegeven.

· Het sociaal plan Herstructurering Poptahof zal in de fase direct na het Masterplan in goed overleg en met inbreng van bewoners en gemeente nader worden ingevuld en vastgesteld. De hier beschreven uitgangspunten en hoofdopzet moeten daarbij als leidraad worden gezien. Met het veranderen van de regelgeving zal vervolgens ook het sociaal plan bijgesteld moeten worden. Dit betekent dat het sociaal plan dus geen vele jaren vaststaand plan is, de intenties vanzelfsprekend wel.

· Tijdens de herstructurering vindt herhuisvesting van de huidige bewoners zoveel mogelijk in en direct rond de Poptahof plaats, mits die bewoners dat zelf willen en er passende woningen zijn qua grootte en huurhoogte (of koopsom). Bewoners worden in ieder geval passend en zoveel mogelijk naar hun eigen woonwensen geherhuisvest. De wensen van de bewoners ten aanzien van herhuisvesting in de wijk worden periodiek geïnventariseerd, gekoppeld aan de fasering, door middel van een onderzoek. Vanzelfsprekend zal conform het huidige systeem woonduur daarbij een rol gaan spelen.

· Delftwonen spant zich in om de bewoners zoveel mogelijk naar wens en in één keer te herhuisvesten. Dit houdt in, dat in de planning en fasering van sloop/nieuwbouw en flatrenovatie rekening gehouden wordt met de uitplaatsingsmogelijkheden en/of de herhuisvestingsbehoefte.

· Eén jaar voor de geplande datum van ingreep is de zogenaamde peildatum. Op deze datum krijgen de betrokken bewoners de status van (semi-) stadsvernieuwingskandidaat.

· Delftwonen zal zich, mogelijk samen met de gemeente Delft, actief inspannen voor een persoonlijke benadering, woonwenseninventarisatie en herhuisvestingsbegeleiding.

· Delftwonen zal zich inspannen om ook voor bijzondere doelgroepen, met name ouderen, aangepaste huisvesting te realiseren in en rond de Poptahof.

6.3 Onderdelen te behandelen in Sociaal Plan

Bij het nog op te stellen sociaal plan moeten de volgende onderdelen aan de orde komen:

1. De ingrepen met elk specifieke regels en rechten ten aanzien van de herhuisvesting

· Sloop/nieuwbouw

· Ingrijpende flatrenovatie

· Casco flatrenovatie

· Verkoop bestaande sociale huurappartementen

· Koop nieuwbouw

2. Rechten op vergoedingen

· Verhuis- en herinrichtingsvergoeding

· Specifieke regelingen als huursubsidie en vergoeding zelf aangebrachte verbeteringen

· Regelingen voor specifieke doelgroepen

3. Herhuisvestingproces

· Voorlichting en huisbezoeken

· Overige bewonersbegeleiding

· Herhuisvesting en communicatie bij ouderen

· Communicatie speciale doelgroepen

· Een passende woning

· Een informatiepunt in de wijk

4. De mogelijkheden voor bewonersparticipatie bij de realisatie van de nieuwe

woonproducten in de Poptahof

5. Relatie met het beheerplan Poptahof

· Tijdelijke verhuur en leegstand

Het sociaal plan zou in 2002 nog verder uitgebreid kunnen worden met gerichte sociaal-economische projecten en acties op basis van het bestaande Gemeentelijke beleid en de mogelijkheden van Delftwonen. Mogelijke items daarbij zijn:

· Bewonersparticipatie en sociale activering van allochtonen in de wijk

· Participatie van jongeren

· Werkleerprojecten

· Concrete leefbaarheidsprojecten in de wijk

· De relatie tussen de “Brede school” en de herstructurering Poptahof

· De plaats van het nieuwe buurthuis in de herstructurering

7 De fasering

Over opknippen, fases en voortgang

7.1 Noodzakelijk voor de haalbaarheid

Als onderdeel van het Masterplan is gekeken naar de mogelijke fasering van de herstructurering van de Poptahof. Fasering is namelijk noodzakelijk om besluitvorming in delen te kunnen knippen, om voortgang te kunnen garanderen en om concrete participatie mogelijk te maken. Verder biedt de fasering de mogelijkheid om te reageren op veranderende politiek-maatschappelijke en markttechnische omstandigheden. In dit hoofdstuk wordt vooral die noodzakelijke fasering inzichtelijk gemaakt.

7.2 De fases in één oogopslag

<<<<<<< HIER KOMT HET KAARTJE MET DE VLEKKEN OVER FASERING >>>>>>>>

Figuur: Faseringsvoorstel Poptahof

Fase 1 is de ontwikkeling van buurtfuncties voor de wijk en haar omgeving. Deze ontwikkeling zal een eigen weg gaan. Start in 2002.

Fase 2 betreft de herstructurering van het flatblok boven de winkelstrook. Dit ten behoeve van seniorenhuisvesting in relatie met de aangrenzende zorginstelling, met inbegrip van nieuwbouw aan de Papsouwselaan. Fase 2b vergt nog nadere studie maar is vanwege de winkels en het eerst toevoegen van woningen essentieel. Start planvorming in 2003.

Fase 3 beslaat de revitalisatie van Poptahof Noord, met inbegrip van een studie naar nieuwbouw in het meest noordelijke deel.

Fase 4 gaat in op Poptahof Zuid, met inbegrip van de Provincialeweg. Deze Provincialeweg locatie is in dit Masterplan aangewezen als studiegebied. Technische en commerciële mogelijkheden zullen worden onderzocht uitgaande van de toekomstige vervoerscapaciteit.

Fase 5 is de gehele winkelstrook, welke in een later stadium onderwerp van herstructurering en mogelijke nieuwbouw zal zijn.

De eerste daadwerkelijke activiteiten in de wijk (fase 1) zullen medio 2002 merkbaar zijn.

8 De financiën

Over kosten, inkomsten en haalbaarheid

8.1 Herstructurering kost veel geld

Met de herstructurering van een dusdanig grootschalig project als de Poptahof zijn grote bedragen gemoeid. Het gaat hierbij om de balans van kosten en opbrengsten. Bij de kosten zijn diverse beïnvloedingsfactoren en functies te benoemen, welke een plan meer of minder haalbaar kunnen maken. In dit hoofdstuk proberen we de kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken.

8.2 Verdeling van de kostenaspecten

Voor de herstructurering van de Poptahof is een inschatting gemaakt in de verdeling van de verschillende kostenaspecten (zie onderstaande figuur):

Figuur: Kosteninvloedfactoren

Renovatie beslaat ingrepen in de bestaande hoogbouw, waarbij de woonkwaliteit en de aansluiting op het maaiveld centraal staan.

Gebouwde parkeervoorzieningen hebben betrekking op de ambitie om zoveel mogelijk auto’s van het maaiveld te verwijderen door slimme oplossingen te bedenken.

De uitplaatskosten zijn bedoeld om compensatie te bieden aan de huidige bewoners bij het (tijdelijk) verlaten van hun huidige woning.

Het bouw- en woonrijp maken betreft de kosten welke nodig worden geacht om in het openbaar gebied een kwaliteitsslag te maken.

Door optimalisaties of andere uitgangspunten in verschillende factoren door te voeren kunnen de planontwikkelingen financieel worden beïnvloed. De totale kosten voor sloop, nieuwbouw, renovatie en opwaardering van de openbare ruimte zullen zeker zo’n 140 a 150 miljoen euro (ca. 320 miljoen gulden) bedragen. Hierbij is gerekend aan de fasen 3a, 3b en 4a. De fase 4b is aangewezen als studiegebied.

8.3 De opbrengsten

De voorgestelde herstructurering brengt met zich mee dat bestaande woningen worden opgewaardeerd en dat na sloop, een diversiteit aan nieuwbouw ontstaat, met verdiepte parkeermogelijkheden. Deze woningen zullen na de ingrepen tal van soorten opbrengsten genereren. Overigens draagt niet elke omschreven vorm van revitalisatie even zwaar bij aan de draagkracht van de te maken kosten. Onderstaande figuur toont de invloed van de verschillende functies op het totaal van de opbrengsten. De opbrengsten zullen, geschat in dit stadium, nog zeker zo’n 10% lager zijn dan de kosten.

Figuur: Opbrengstenverdeling

Zoals uit deze grafiek blijkt, brengen de koopwoningen en de renovatiewoningen een groot deel van de opbrengsten op. Hierbij dient wel te worden opgemerkt, dat het bij de renovatiewoningen om een groot aantal gaat, wat de invloed relatief vergroot. Om de plannen economische draagkracht te geven zijn nog de volgende sturingsmiddelen te noemen:

· Subsidies

· Extra dekkingen

· Verkoop na renovatie

· Compensatie en/of bijstelling van ambitie en/of plan

8.4 Conclusie

Gezien de genoemde aspecten en de ter beschikking staande beïnvloedingsfactoren kan verwacht worden dat er economisch draagvlak bestaat om de herstructurering daadwerkelijk vorm te geven. Er dient vooralsnog gerekend te worden met een tekort van circa 10%.

9 Communicatie en participatie

Over nieuwsbrieven, meedenken en meepraten

9.1 Twee communicatieopgaven

De communicatie over de vernieuwing van de Poptahof bestaat uit grofweg twee opgaven. De eerste is dat het imago van de wijk moet worden verbeterd. De tweede insteek is dat bewoners en winkeliers waar mogelijk worden betrokken bij het proces van vernieuwing. Delftwonen, gemeente Delft en Van der Vorm hechten sterk aan een actieve betrokkenheid en participatie.

9.2 Mate van invloed

Voor de verschillende onderdelen van het proces gelden ook verschillende bandbreedtes in de discussie met bewoners. Van meet af aan wordt helder gecommuniceerd hoe groot de invloed van de bewoners is bij ieder onderdeel. Deze hoofdonderdelen en de bijbehorende mate van participatie zijn (voor een omschrijving van de fases zie hoofdstuk Fasering):

Hoofd- Onderdeel	Invloed bewoners	Toelichting
Beheer	Groot	Bewoners en winkeliers worden gestimuleerd om zelf suggesties en klachten m.b.t beheer naar voren te brengen, dit wordt binnen de financiële mogelijkheden opgepakt.
Fase 1: realisatie buurthuis	Laag	Het buurthuis ligt al goeddeels vast en is vergevorderd qua besluitvorming.
Fases 2-5	Reactief	Het initiatief ligt bij de projectorganisatie, maar betrokkenen worden actief uitgenodigd om mee te denken en te reageren. Met reacties wordt zeer serieus omgegaan.

Voor de fasen 2-5 lijken op voorhand een aantal onderdelen vast te liggen, deze kunnen daarom als randvoorwaarden worden beschouwd, bijvoorbeeld:

· De gekozen differentiatie met 40% sociale huur, 20% koop voor lagere inkomensgroepen en 40% duurdere huur- en koopwoningen.

· Het toekomstige aantal woningen van circa 1300.

· De functie van de Provincialeweg als belangrijke ontsluitingsroute.

Het is van groot belang, deze lijst uit te breiden: welke onderdelen van de planvorming liggen ‘vast’ en welke aspecten bieden (veel) ruimte voor aanpassing? Het uitgangspunt is dat zo min mogelijk onderdelen ‘vast’ worden gelegd en dat er zoveel mogelijk planonderdelen becommentarieerd en aangevuld kunnen worden.

· Daarnaast is voor deze fasen van belang dat er niet alleen zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de

wensen van bestaande bewoners en gebruikers, maar dat ook met de woonwensen van toekomstige bewoners rekening moet worden gehouden.

9.3 Communicatie korte termijn (2002)

De informatie richting een aantal vertegenwoordigers van bewoners in de wijk is reeds gestart voordat dit Masterplan is vrijgegeven. Op het moment van vrijgeven zelf zijn alle bewoners geïnformeerd via een nieuwsbrief. Begin januari wordt in overleg met de partners een gedetailleerde planning gemaakt voor 2002. De grove planning voor de komende periode ziet er als volgt uit:

· Januari 2002: voor het Beheerplan worden zo snel mogelijk in januari de wensen en ideeën van bewoners geïnventariseerd, ter verrijking van het concept dat er eind 2001 ligt. Hiervoor wordt in januari een inloopmarkt gehouden voor de bewoners en winkeliers van de Poptahof.

· Jan/feb 2002: met de raadscommissiebehandeling van het Masterplan start de discussie met de bewoners en winkeliers over het Masterplan. Deze maatschappelijke discussie zal waarschijnlijk duren tot tegen de zomer.

· Rond de zomer 2002: de reacties worden meegegeven aan de directies van Delftwonen en Van der Vorm en de gemeentelijke politiek. Na de zomer liggen er naar verwachting een uitgewerkt Masterplan en een Samenwerkingsovereenkomst en kan de besluitvorming in de gemeente daarover plaatsvinden.

9.4 Overlegplatforms

Er worden twee overlegplatforms in het leven geroepen, die overigens kunnen bestaan naast andere middelen en activiteiten om bewoners op meer directe wijze te betrekken.

· Direct Belanghebbenden Overleg

Het Direct Belanghebbenden Overleg bemoeit zich met zowel het Masterplan – met name het sociaal plan daaruit – als het beheerplan. In dit platform hebben zitting de vertegenwoordigers van bewonerscommissies of huurdersverenigingen en personen met gezag/invloed in de wijk. Te denken valt aan onder meer de geestelijk leiders en de schooldirecteur.

· “Vrienden van de Poptahof”

Dit platform dient twee doelen. In de eerste plaats helpen de deelnemers aan dit platform de Poptahof een plaats te geven in het Delftse, in relatie tot andere gebieden als de TU-locatie, Spoorzone en de binnenstad. Daarnaast fungeren de leden als een soort ambassadeurs voor de vernieuwde Poptahof en dragen ze bij aan de promotie van de wijk. Dit platform bestaat daarom uit de Delftse ‘smaakmakers’, die wel affiniteit hebben met de Poptahof, maar niet zozeer de bewoners vertegenwoordigen. Namen worden gezocht in overleg tussen de drie partners.

Naast deze twee overlegorganen wordt in overleg met de winkeliersvereniging gekeken hoe de communicatie met deze doelgroep het beste kan worden opgezet.

9.5 Communicatiemiddelen

Voor de communicatie rond de Poptahof kan gebruik worden gemaakt van de volgende middelen:

· een projectlogo;

· een basis powerpointpresentatie:

· een nieuwsbrief;

· berichtgeving in de lokale huis-aan-huisbladen;

· internet;

· tentoonstellingen;

· een inloopmarkt voor bewoners;

· een debat met de Delftse “smaakmakers”;

· werkbezoeken voor projectgroepleden en de Delftse politiek.

Colofon

Dit gezamenlijke masterplan is opgesteld door Delftwonen, in nauwe samenwerking met de gemeente Delft en Van der Vorm B.V. Hierbij is gebruik gemaakt van de expertise van Kristal N.V., PRC Verschoor, Remco Reijke Stedenbouw en Rutten Communicatie-advies.

Delft, december 2001

Eindredactie: Rutten Communicatie-advies, Amsterdam

Fotografie: Delftwonen, Delft en Urhahn Urban Design, Amsterdam

Kaartmateriaal: PRC Verschoor, Delft en Remco Reijke Stedenbouw, Zaandam

Vormgeving: René Tichelaar, Amsterdam

Illustraties: Jan Peter Boelema, Den Haag