Woonruimteverdeling

Delft 2000

 

 

Gemeente Delft

December 2001

 

 

1. Inleiding.

 

Deze evaluatie heeft tot doel inzicht te verschaffen in de koppelingen van vraag en aanbod in de markt voor huurwoningen in het jaar 2000. Deze gegevens over koppelingen brengen een deel van de woningmarkt nauwkeurig in beeld, namelijk de vrijkomende woningen in combinatie met de geslaagde woningzoekenden. Met behulp van hierbij verzamelde gegevens is het mogelijk enige uitspraken over de woningmarkt als geheel te doen, uitdrukkelijk niet om deze volledig in beeld te brengen.

 

Met name is gebruik gemaakt van rapportages van de regio Haaglanden (verhuur- en aanbodrapportage) en de SVH (Marktbarometer Haaglanden). Dit maakt het mogelijk een vergelijking te maken tussen Delft en  andere gemeenten in de regio. Anderzijds brengt het gebruik van deze gegevens met zich mee dat de informatie niet op alle punten vergelijkbaar is met de informatie zoals die in voorgaande jaren in jaarverslagen werd gepresenteerd.

 

Inhoudelijk is vooral het experiment met slaagkans voor starters een wijziging in het gehanteerde toewijzingssysteem. Hierover vindt een afzonderlijke rapportage plaats.

 

In dit stuk wordt eerst een kort overzicht gegeven van de vrijkomende woningen, vervolgens van de woningzoekenden, die een woning kregen toegewezen. Tenslotte volgen enkele concluderende opmerkingen.

 

 

2. Woningvoorraad

 

Vrijkomende woningen

 

In het jaar 2000 hebben in Delft 2080 verhuringen plaatsgevonden. Daarmee is het niveau van het aantal verhuringen weer ongeveer op het niveau van de voorgaande jaren met uitzondering van 1999 toen slechts 1710 woningen beschikbaar kwamen.

 

Huurprijzen:

 

De huurprijzen zijn ingedeeld volgens de normen van de regelgeving inzake huursubsidie.

 

huurprijs

aantal woningen                                %

tot kwaliteitsgrens (fl 634.-, goedkoop)

966                                                 46%

tot aftoppingsgrens (fl 973.-, betaalbaar)

956                                                 46%

boven aftoppingsgrens (duur)

157                                                  8%

onbekend

1

 

In de tabel valt te lezen dat de grote meerderheid van de vrijkomende woningen behoort tot de categorieen  goedkoop en betaalbaar. Met betrekking tot deze woningen gelden afspraken met de corporaties over de verhouding huur : inkomen bij toewijzing. 

 

Vergeleken met andere gemeenten in de Haaglanden komen in Delft relatief veel woningen met een huur tot de kwaliteitsgrens vrij en minder woningen in de categorie tot de aftoppingsgrens. Dure huurwoningen halen, behalve in Pynacker, nergens in de regio een hoog percentage.

 

Woninggrootte

 

1-3 kamers

1441       69%

4-5 kamers

566          27%

grote woning

73            4%

 

 

Meer dan 2/3 van de vrijkomende woningen zijn kleine woningen. Dit komt echter overeen met het percentage kleine huishoudens, dat actief op zoek is naar een woning.

Ook van de samenstelling van de woningvoorraad in de regio wijken deze cijfers weinig af.

Woningtype:

 

eengezinswoning

160           8%

benedenwoning

89             4%

portiekwoning

275           13%

flat zonder lift

50             2%

flat met lift

513           25%

maisonnete

119           6%

hat-woning

534           26%

miva-woning

3               0%

zorg/aanleunwoning

16             1%

bovenwoning

94             5%

onzelfstandige hat-woning

2               0%

seniorenwoning

24             1%

complex-woning

12             1%

onbekend

189           9%

 

 

 

 

 

Opvallend is het lage aantal eengezinswoningen dat vrijkomt. Eengezinswoningen maken ongeveer 1/3 deel van de voorraad uit, in heel Nederland is dat twee maal zoveel. Blijkbaar is niet alleen de voorraad eengezinswoningen in Delft gering, maar ook de doorstroming binnen die woningen.

 

Samenstelling van de woningvoorraad binnen de regio-gemeenten verschilt onderling zeer.

Zo kent het aanbod (vrijkomende woningen)van de gemeente Den Haag slechts 4% eengezinswoningen, Rijswijk 27% en Wassenaar 44%.

 

Marktscore

 

Hoewel in ieder woningtype de vraag het aanbod overtreft zijn er onderling grote verschillen. Deze verschillen kunnen worden aangegeven met de marktscore, dit is het gemiddeld aantal woningzoekenden per aangeboden woning.

 

Deze score is voor Delft 5,6, net beneden het regionale gemiddelde van 5,9. Gemiddeld reageren dus per aangeboden woning iets minder dan 6 huishoudens.

Binnen de Delftse woningvoorraad scoren de eengezinswoningen hoog (10 en hoger), terwijl eenkamerwoningen het laagst scoren (2,8). Ook grote meergezinswoningen scoren beneden gemiddeld. Deze zijn blijkbaar niet populair bij gezinnen, terwijl ze aan kleine huishoudens niet toegewezen worden.

 

Ook kan per wijk een marktscore worden bepaald. In Delft scoort de Poptahof relatief laag met 4,5. Overigens is van verhuurproblemen in deze wijk nog geen sprake. Delft Oost en Wippolder, die  in het regionale volkshuisvestingsplan voor de Haaglanden als kwetsbare gebieden  worden aangemerkt hebben geen lage marktscore.

3. Woningzoekenden

 

Starters en doorstromers

 

Starters laten bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achter, doorstromers doen dat wel. Als toewijzingscriterium geldt volgens de regionale huisvestingsverordening bij starters de leeftijd, bij doorstromers de bewoningsduur . Vrijkomende woningen werden als volgt onder woningzoekenden verdeeld:

 

woning voor doorstromer

778

woning voor starter

921

woning voor starter en doorstromer

9

woning voor overigen

327

totaal

2080

 

Overigen zijn in dit verband huishoudens die niet als starter of doorstromer een woning kregen toegewezen, zoals stadsvernieuwingskandidaten, urgenten en statushouders.

Het blijkt dat , voor zover bekend, 44% van de woningen is toegewezen aan doorstromers, 56% aan starters. Dit betekent een toename van het percentage starters (49% in 1999), hetgeen in overeenstemming is met de geformuleerde doelstellingen in het kader van het “slaagkans experiment”.

 

Herkomst

 

Van de kandidaten, die een woning in Delft accepteren, komt 60% uit Delft, 15% uit Den Haag,  9% elders uit de regio en 16% van buiten de regio. Dit beeld wijkt niet sterk af van de herkomstcijfers van afgelopen jaar.

 

Van de Delftse woningzoekenden, die een woning accepteerden, slaagde 80% in Delft, 20%  vertrok naar elders. Inwoners van Delft zijn blijkbaar trouw aan hun stad. Van de inwoners van Rijswijk, Voorburg en Nootdorp vertrekken  respectievelijk 59, 66 en 69% van de geslaagde woningzoekenden.

Het blijkt dat inwoners van Delft minder reageren op vrijkomende woningen in andere regio-gemeenten.

 

Inkomensgroepen:

 

In het volgende schema is te zien bij aan welke inkomensgroepen de vrijgekomen huurwoningen zijn toegewezen.

 

                 Huur:   tot kwaliteitsgrens   aftoppingsgrens    boven aftoppingsgr        totaal

Inkomensgroepen

 

 

 

 

Minima

46%

27%

2%

34%

overige doelgroep

31%

34%

5%

30%

niet-doelgroep

16%

34%

85%

29%

onbekend

7%

6%

8%

6%

 

100%=966

100%=956

100%=157

100%=2080

 

Goedkope huurwoningen zijn in bijna 80% van de gevallen aan huishoudens uit de doelgroep toegewezen, voor woningen tot de aftoppingsgrens is dat nog altijd meer dan 60%. Boven de aftoppingsgrens wordt nog zeer weinig aan de doelgroep toegewezen.

 

Bijzondere groepen:

 

Van de grote gezinnen (5 personen en meer) kregen er 64 een huurwoning toegewezen, 3% van het totale aanbod. Dit komt ongeveer overeen met hun aandeel van de verhuisgeneigde huishoudens.

 

Jongeren t/m 29 jaar (starters en doorstromers) kregen 38% van de woningen en zijn daarmee iets oververtegenwoordigd.

 

Gemiddelde woonduur/leeftijd

 

Voor doorstromers was de gemiddelde woonduur bij toewijzing 11 jaar. Voor starters was de gemiddelde leeftijd bij toewijzing 33 jaar.

Dit is iets gunstiger dan in de gehele regio Haaglanden, waar deze cijfers 13 en 36 bedragen.

In vergelijking met voorgaande jaren blijkt echter de woonduur bij toewijzing stijgende: In 1999 was het percentage geslaagde doorstromers met een bewoningsduur van meer dan 10 jaar slechts 14

 

Slaagkans

 

Naast de geslaagden zijn velen woningzoekend in Delft. Aan de hand van het insturen van woonbonnen zijn deze te herleiden tot 11193 huishoudens, 4793 doorstromers en 6396 starters.

 

Bij ruim 2000 verhuringen  betekent dit aantal woningzoekenden dat 18% van het aantal woningzoekenden binnen een jaar een woning heeft kunnen betrekken. Dit wordt de slaagkans van de woningzoekende genoemd.

 

Ten opzichte van 1999  (13%) is in 2000 de slaagkans toegenomen.. Dit komt zowel  door een afname van het aantal woningzoekenden (in 1999 12.695) als door een toename van het aantal vrijkomende woningen.

 

Deze slaagkans kan worden berekend voor verschillende categorieen  woningzoekenden.

Uit cijfers van de “marktbarometer” Haaglanden blijkt, dat er in Delft weinig verschil in slaagkans bestaat tussen starters en doorstromers.

Wel worden in Delft doorstromende ouderen(65+) beter bediend dan gemiddeld met een slaagkans tot 42% (1 persoons huishouden, behorend tot doelgroep). Jongere meerpersoonshuishoudens worden slechter bediend als het huishouden niet behoort tot de doelgroep. De slaagkans voor doorstromers in deze categorie is 14%.

 

Voor starters is de situatie soms nog ongunstiger: een meerpersoonshuishouden, jonger dan 23 en niet behorend tot de doelgroep heeft maar 1% kans op een woning.

Een alleenstaande, ouder dan 23 en behorend tot de doelgroep is hier het best af: Slaagkans 29%.

 

 

 

Natuurlijk gaat het hier om een gemiddelde slaagkans, die niet gerelateerd is aan de werkelijke kans van een huishouden: Het samenwonend stel dat vorig jaar een driekamer-appartement heeft betrokken en nu op zoek is naar een eengezinswoning heeft een slaagkans van praktisch 0. (te weinig opgebouwde woonduur), al is hun statistische slaagkans 22%.

 

Slaagkans is een instrument om verschillende categorieen huishoudens in verschillende gebieden met elkaar te kunnen vergelijken.  Binnen de regionale markt blijken zich, volgens de “marktbarometer, geen echte uitschieters te bevinden. Leidschendam biedt de meeste slaagkans met 19%, Rijswijk de minste met 15%

 

Nieuw is het Experiment in Delft om de slaagkans beter te spreiden over het bestand woningzoekende starters. Dit gebeurt door het aanbod voor starters op te splitsen in een aantal leeftijdsklassen en vrijkomende woningen gelijkmatig over deze klassen te verdelen. In dit kader wordt ook het percentage toewijzingen aan starters verder opgevoerd. Evaluatie van dit experiment vindt afzonderlijk plaats.

 

4. Conclusie.

 

Ontspanning op de woningmarkt voor huurwoningen is nog niet aan de orde. Het slaagkanscijfer geeft aan dat iedere woningzoekende gemiddeld meer dan 5 jaar op een woning zou moeten wachten. Door toewijzingscriteria kan de werkelijke wachttijd echter sterk varieren.

 

Toewijzingscriteria zijn onderwerp van lokaal en regionaal overleg. Spreiding van slaagkans is in dit verband een onderwerp waarvoor voorstellen nog dienen te worden uitgewerkt.

 

Een tweede opgave is het handhaven van de doorzichtigheid van het systeem .  Het buiten de normale toewijzingsregels om verdelen van woningen dient daarom binnen de perken te blijven. De gemeente maakt in voorkomende situaties gebruik van de bevoegdheid om de hardheidsclausule toe te passen. Daarover maken gemeente en corporaties afspraken. Het spreekt voor zich dat dit slechts sporadisch gebeurt., bijvoorbeeld om tegemoet te komen aan de vraag naar woningen voor personeel uit schaarse beroepen (brandweer, ziekenhuis, leraren.). Daarnaast stemmen gemeente en corporaties zorgvuldig af of het gewenst is om woningen buiten de krant of afwijkend van de bestaande (passendheids)criteria toe te wijzen. Dat kan bijvoorbeeld nodig zijn om de voortgang van herstructureringsprojecten te garanderen.

 

Op korte termijn kan verder een situatie ontstaan waarbij de kwantitatieve tekorten de kwalitatieve ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad vertraagt.

 

Op grond van voorspellingen, die o.a. voortkomen uit het woningbehoefte-onderzoek (WBO), kan worden verwacht dat binnen enkele jaren  de verhoudingen op de woningmarkt grondig zullen wijzigen. Een afnemende schaarste kan ertoe leiden dat aan de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in veel hogere mate kan worden voldaan. Hierop wordt nu reeds geanticipeerd, o.a. door het gezamenlijk in beeld brengen van woningmarktontwikkelingen door gemeente en corporaties en door het formuleren van  maatregelen die leiden tot de noodzakelijke aanpassingen in woningvoorraad en woonomgeving.