In
september 2001 zijn de eindresultaten van het experiment slaagkans
woonruimteverdeling gepresenteerd. Deze nota is bedoeld om op basis van de
resultaten van het experiment te besluiten om vanaf 2002 slaagkans definitief
als instrument voor de woonruimteverdeling in Delft te hanteren.
In de beleidsvisie wonen van oktober 1999 wordt
ervoor gekozen de kernvoorraad te verlaten en deze te vervangen door het werken
volgens het principe van de ‘slaagkans’. Daarbij staat de afspraak dat de
doelgroep van de volkshuisvesting voldoende en goed wordt gehuisvest voorop en
niet meer het strak vasthouden aan een vast aantal en vaste locaties vande
woningen. Het principe van de slaagkans biedt betere mogelijkheden voor het
voeren van een beleid gericht op het tegengaan van segregatie en het versterken
van de diversiteit in woonwijken.
Het
principe van slaagkans is dat er voor diverse groepen vooraf een gewenste
slaagkans wordt aangegeven. Via het gericht labelen van woningen is de slaagkans
vervolgens objectief te meten. De slaagkans kan jaarlijks worden vastgesteld.
Er kunnen afspraken over worden gemaakt. Bijvoorbeeld om de slaagkans per groep
van huishoudens te laten variëren. Daarvoor garanderen de sociale verhuurders
jaarlijks een voldoende aantal woningen.
Doelstellingen experiment
Op 1 juli 2000 is het startsein gegeven voor het
experiment ‘slaagkans’.
Het
experiment had als doelstellingen:
De
resultaten halfweg waren al bemoedigend. Slaagkans is als instrument goed
hanteerbaar. Als het nodig is kan worden (bij)gestuurd. De corporaties hebben
dat voor de tweede helft van de experiment periode ook gedaan. Zij kwamen
namelijk tot de conclusie dat voor bepaalde leeftijdsgroepen (nog)
nadrukkelijk(er) gelabeld moest worden.
Enige
tijd geleden is de eindevaluatie gepresenteerd.
Uit
die evaluatie blijkt dat de doelstellingen gehaald zijn en dat de positie van
jonge starters verbeterd is conform de afspraken die hierover met de gemeente
zijn gemaakt. Jongeren tot en met 29 jaar hebben allen een ongeveer gelijke
kans op woonruimte gekregen en dit was voor het experiment anders omdat toen de
oudere starters een veel betere positie hadden. Die verbetering is op een
inzichtelijke en controleerbare wijze tot stand gekomen. De conclusie is dat
afspraken over slaagkansen voor nader te benoemen groepen woningzoekenden in de
plaats kunnen komen van die over de (omvang van de) kernvoorraad. Met name de
bestuurlijk aangewezen groepen woningzoekenden, zoals minima en lagere inkomens,
worden via slaagkans gericht aan een woning geholpen.
Uit
het experiment blijkt dat er sprake is van een relatieve verbetering van de
positie van de ‘doelgroep’, en met name jongeren daarbinnen, op de woningmarkt.
Het aanbod aan woningen is echter afgenomen en het aantal woningzoekenden
(zeker onder de starters) is toegenomen. Het gevolg is dat de slaagkans, ook
vande doelgroep, in absolute termen
aanzienlijk verslechterd is. Met name doorstromers hebben dat gemerkt.
Van
belang is wel dat het experiment alleen in Delft is gehouden, dus op een
bescheiden deel van de beschikbare woningmarkt, en dat betekent dat de keuzevrijheid beperkt is. Wekelijks ging
het om een klein aantal (ca. 30) woningen en het volgens afspraak labelen van
de woningen voor een specifieke leeftijdsgroep levert niet veel keuzevrijheid
op. En juist keuzevrijheid is een belangrijk uitgangspunt van het aanbodmodel.
Dit probleem is wellicht oplosbaar als het experiment in geheel Haaglanden
wordt toegepast want dan is er veel meer aanbod.
Overigens
is de kwestie van de afnemende absolute slaagkans een belangrijk punt van zorg.
Verder
blijkt dat het toewijzen volgens het gehanteerde systeem kritiek van
woningzoekenden oplevert omdat de kans op een woning het grootst is als hij of
zij bijna jarig is. Als er dan geen geschikt aanbod is of een andere
woningzoekende (al dan niet urgent) gaat voor moet weer een jaar gewacht
worden.
Tenslotte
blijkt het exact labelen voor de vele leeftijdcategorieën een behoorlijke
afstemming tussen de corporaties op te leveren. Het is goed te doen, maar kost
veel tijd en overleg. Het voortzetten van die werkwijze vraagt op regionale
schaal om heldere afspraken tussen de corporaties.
2. Bijeenkomst commissie extern 1-11-2001
Op
1 november jl. is een commissie extern georganiseerd. De aanwezigen, raadsleden
en vertegenwoordigers van Delftse corporaties en de Woonkoepel, hebben kennis
genomen van de uitkomsten van de evaluatie. Tijdens de bijeenkomst is aan de
hand van een vijftal stellingen (zie bijlage) gediscussieerd over de uitkomsten
en met name het vervolg: de vraag hoe de woonruimteverdeling vanaf 2002 moet
worden georganiseerd?
Slaagkans
is daarbij o.a. in een regionaal kader geplaatst. Hoewel bij het schrijven van
deze notitie niet duidelijk is of Stadsgewest Haaglanden (SGH) en de Sociale
Verhuurder Haaglanden (SVH) het eens zijn (of worden) over het totale pakket
nieuwe prestatieafspraken, bestaat zondermeer overeenstemming over het
regionaal gaan werken volgens de lijn van slaagkans.
In
grote lijnen waren alle partijen het eens dat slaagkans een goed
sturingsinstrument is.
Wel
zijn de volgende discussiepunten geformuleerd:
a)
woonruimteverdeling (lees: slaagkans) is een regionale activiteit; wat is rol
lokale politiek?
b)
slaagkans starters/doorstromers, positie groep leeftijd 30-40
c)
reactieduur voor starters in plaats van leeftijd? Ervaringen? Is er nog een
alternatief voor reactieduur?
Een
korte toelichting op deze punten.
De
woonruimteverdeling in Haaglanden is regionaal georganiseerd. Dat wil zeggen:
er is een regionale huisvestingsverordening die als paraplu dient voor alles
wat met woonruimteverdeling te maken heeft. Er gelden regionale
prestatieafspraken voor erkende regionale knelpunten. Dat laat onverlet dat
iedere individuele gemeente(raad) verantwoordelijk is voor voldoende passende
huisvesting voor de eigen inwoners. Binnen de regionale verordening en
prestatieafspraken hebben gemeenten voldoende ruimte om de eigen lokale knelpunten
op te lossen. Lokaal kunnen dus de beslissingen worden genomen over huisvesting
van (doel)groepen. In bijvoorbeeld de bestaande prestatieafspraken is geregeld
hoe de slaagkans van minima en andere leden van de groep lagere inkomens zich
verhoudt tot andere inkomensgroepen.
Binnen
Haaglanden spelen diverse uiteenlopende huisvestingsvraagstukken voor (in
omvang en positie) verschillende groepen. Oplossingen voor die vraagstukken
worden, zeker in de huidige woningmarkt, gezocht in het bieden van lokaal
maatwerk. Via een wijziging van de Huisvestingswet wordt hier momenteel een
wettelijke basis voor gelegd.
Over
de reikwijdte (definitie) van maatwerk wordt als onderdeel van het nieuwe
afsprakenkader gesproken, de specifieke invulling is primair een lokale
aangelegenheid. Gemeenten en corporaties kunnen daar meer op maat toegesneden
prestatieafspraken over maken.
Afspraken
over woonruimteverdeling hebben betrekking op de totale woningmarkt van
Haaglanden. Die woningmarkt bestaat uit twee regio’s. Haaglanden en Westland.
Voor
het Westland is destijds een aparte huisvestingsverordening vastgesteld. Zo
lang die situatie niet ongedaan is gemaakt is sprake van een scheve situatie.
Mensen uit het Westland kunnen wel terecht in de open markt van Haaglanden,
omgekeerd kan dat vanwege de in het Westland geldende regels niet.
In de huidige discussie over de nieuwe regionale
prestatieafspraken wordt opnieuw de ‘status aparte’ van het Westland
aangekaart. Alleen wanneer er een eensluidende regeling is, bestaat de
mogelijkheid om aspecten van de woonruimteverdeling daadwerkelijk op regionaal
niveau af te stemmen en vast te stellen. Overigens blijft ook dan onverkort
overeind dat de bestuurlijke legitimatie een lokale aangelegenheid is.
De evaluatie laat zien dat
het werken met leeftijd bij starters als toewijzingscriterium sommige groepen
een nadelige positie bezorgt op de woningmarkt. Dat geldt met name voor de
starters tussen 30 en 40 jaar. Dit is een niet onaanzienlijke groep in Delft.
Nogal wat mensen die hun relatie verbreken (echtscheiding of anderszins) vallen
binnen deze groep. Hun slaagkans is minimaal. Dat is geen goede zaak. Het zorgt
er o.a. voor dat steeds meer mensen in deze leeftijdsgroep een beroep doen op
urgentie. Terecht dat diverse partijen zorg uitspreken en zich afvragen of
hiervoor een andere oplossing voorhanden is. De regionale corporaties spelen
met de gedachte de groep echtscheiders boven 30 jaar de status van doorstromer
te geven. Hun woonduur kan bijvoorbeeld afhankelijk worden gesteld van de
huidige leeftijd (bijv. huidige leeftijd = 36. Woonduur is dan 36- 30 = 6
jaar). Ook zijn andere oplossingen denkbaar.
Een actie die o.a. gepaard gaat met het aanpassen van de definities van
starter en doorstromer en, dat is de crux, alleen soelaas biedt als er voor de
groep doorstromers meer woningen beschikbaar komen. Alleen dan lijkt het binnen
de huidige woningmarkt mogelijk een garantie af te geven voor een redelijk
evenwichtige slaagkans voor de meeste groepen. Op zich kan uitgangspunt zijn
starters en doorstromers een gelijke slaagkans te geven.
Daarvoor is het noodzakelijk dat er voldoende aanbod is
voor beide groepen. Met name het aanbod voor doorstromers moet dan worden
vergroot. Met een hiervoor beschreven maatregel voor oudere starters is dat
bijvoorbeeld mogelijk.
Kanttekening blijft natuurlijk dat het bedenken van een
ideaalmodel op papier haalbaar is, maar praktisch niet. De markt blijft krap.
De rek in de krapte is voor een groot deel afhankelijk van de op te leveren
nieuwbouw en de mate waarin de komende jaren herstructurering plaats vindt.
Jaarlijks monitoren van de slaagkans is van belang.
Verder is het aan de gemeente(politiek) om aan te geven waar accenten moeten
worden gezet. In principe jaarlijks. Afhankelijk van de marktsituatie zo nodig
frequenter.
Dit laatste wordt overigens ontraden. Er ontstaat dan
‘symptoombestrijding’ met als gevolg zwalkend huisvestingsbeleid. Het spreekt
voor zich dat daarmee het beginsel van keuzevrijheid geweld wordt aangedaan.
Misschien zijn minder sympathieke, maar wel heldere
bestuurlijke uitspraken over slaagkansen van (doel)groepen, ook de komende
jaren in Delft nodig.
De regionale afspraken over woonruimteverdeling zijn
gebaseerd op slaagkans van diverse groepen. Letterlijk is de volgende tekst
geformuleerd: “Partijen spreken af dat de slaagkans in de regio op een sociale
huurwoning voor minima minimaal gelijk moet zijn aan die van de BBSH doelgroep
die weer minimaal gelijk is aan die van de niet-BBSH doelgroep.”
Bij deze afspraak is de actie geformuleerd dat wanneer de
slaagkans van de niet-BBSH doelgroep minder dan de helft is van de slaagkans
van de BBSH doelgroep, er aanleiding is om aantallen aan te passen. Een
clausule die nodig is om de regionaal en lokaal ongewenste menging van
verschillende huishoudens (anti-segregatie) te kunnen sturen.
Uit de cijfers van 2000 blijkt dat 83% van de vrijgekomen
woningen bij regulier woningzoekenden terecht zijn gekomen. Regionaal is in de concept prestatieafspraken
vastgelegd dat tenminste 73% van de jaarlijks beschikbare voorraad aan de
regulier woningzoekenden toegewezen moet worden. Dat is dus een absolute bodem.
Dit is een gegeven waar ook lokaal rekening mee moet worden gehouden. Concreet
een aandachtspunt voor gemeente en corporaties bij de prestatieafspraken over
urgenten, bijzondere doelgroepen e.d.
De lokale ruimte voor regulier woningzoekenden komt met
name in 2002 dicht in de buurt van de ondergrens van 73%. Dit is het gevolg van
keuzen die al zijn gemaakt. Enerzijds omdat herstructureringsplannen in
uitvoering zijn waarvoor in 2001 ruim 200 urgenties zijn afgegeven. Anderzijds
zijn er de reguliere sociaal/sociaal-medische urgenten, die ca. 8% van de beschikbare
voorraad claimen.
Daarnaast is lokaal ook de volgende afspraak gemaakt over
het huisvesten van bijzondere groepen: “Partijen spreken af dat per jaar maximaal 75
woningen worden aangeboden aan groepen die niet regulier dan wel via de
bestaande urgentiecriteria aan woonruimte geholpen kunnen worden. Het gaat om
ca. 4% van het jaarlijks aanbod. De quota worden per groep vastgelegd in een
‘woonruimteverdeelbesluit’.”
Reactieduur moet bij
starters het criterium leeftijd
vervangen. De regionale corporaties werken de praktische implementatie van
reactieduur nu verder uit. Het principe erachter is dat een starter op de
woningmarkt op enig moment actief wordt. De wijze en intensiteit van reageren
zijn met name maatgevend voor de opbouw van de reactieduur.
Het is aan de gemeente
om aan te geven hoe de slaagkans voor de verschillende (leeftijds)groepen moet
zijn. Voor de starters tot 30 jaar ligt die slaagkans nu nagenoeg op één lijn.
De positie van oudere starters kan worden verbeterd. Uitgangspunt kan zijn dat
de slaagkans voor alle leeftijdsgroepen gelijk wordt."
·
degene die lang zoekt moet meer kans hebben dan degene die net begint te
zoeken. Dit wordt als rechtvaardiger beschouwd dan de verdeling aan de hand van
leeftijd die erop neer komt dat een woningzoekende kansrijk is als de
verjaardag gevierd wordt
·
woningzoekenden uit de regio krijgen een betere positie dan de
woningzoekenden van buiten de regio
·
gelijkschakeling met de systemen in andere regio’s
·
gelijkschakeling van distributiemodel in Westland en aanbodmodel in
Oud-Haaglanden is mogelijk
·
rangorde op basis van leeftijd zou onder de noemer
leeftijdsdiscriminatie vallen (op dit moment zijn er elders in Nederland
rechtszaken over dit onderwerp)
·
woningzoekenden zullen zich “preventief” inschrijven en verder niet
actief zoeken of wel zoeken maar aanbiedingen weigeren
·
woningzoekenden die als gevolg van een scheiding zoeken, hebben minder
kans dan momenteel
·
over enige tijd zullen oudere starters weer veel kansrijker zijn dan de
jongere starters omdat zij langere tijd gezocht kunnen hebben. Dan keren we
weer terug naar de situatie van voor het experiment slaagkans waarin een enorm
verschil in slaagkans was en dat werd als niet gewenst beschouwd.
Ervaringen andere regio’s
Rotterdam werkt al sinds 1998 met ‘inschrijfduur’. Dat is
vergelijkbaar met reactieduur. Sinds 1 januari 2000 werkt de hele stadsregio
ermee. De ervaringen zijn positief. Feit is wel dat door de krapte op de
woningmarkt in de regio Rotterdam is besloten om starters meer kansen te bieden
op woonruimte. Daarvoor worden inschrijfduur van starters en woonduur van
doorstromers gekoppeld. Een actie die mogelijk ook voor de SVH, bij het verder
uitwerken van reactieduur, interessant kan zijn.
Alternatieven?
Die
zijn vast te bedenken. Feit is dat corporaties (SVH) en gemeenten (SGH) het
eens zijn over het vanaf 2002 werken met reactieduur. Er wordt nu dus alleen
nog tijd geïnvesteerd in het operationaliseren van een dergelijk systeem,
alternatieven zijn niet meer aan de orde.
3. Conclusies
1.
Het gevoerde slaagkans-experiment is geslaagd, in die zin dat duidelijk
is gebleken dat met dit instrument betere sturing mogelijk is op het zo
rechtvaardig mogelijk verdelen van de beschikbare woningen over de diverse
groepen en leeftijden.
2. Slaagkans biedt voldoende
houvast om de positie van diverse doelgroepen, zoals minima, te garanderen. Het
experiment toont aan dat zowel minima als gezinnen met kinderen voldoende zijn
bediend. De inmiddels regionaal geformuleerde afspraak over minima >
BBSH>niet-BBSH is ook lokaal leidend.
3. Gevolg van het werken met
criteria om ervoor te zorgen dat groepen in Delft kunnen slagen voor passende
woonruimte kan in de praktijk van een gespannen woningmarkt leiden tot enige
beperking van de keuzevrijheid voor woningzoekenden.
4. Meer specifieke doelen,
zoals het huisvesten van grote gezinnen, vragen om meer lokaal maatwerk. Daar
moeten lokale afspraken over worden gemaakt passend binnen het regionale kader
van afspraken.
Ik
stel voor:
a)
kennis te nemen van de uitkomsten van het experiment.
b)
akkoord te gaan met het in Delft verdelen van woonruimte op basis van
slaagkansen daarmee tevens aan te sluiten bij de regionale prestatieafspraken
over woonruimteverdeling die inmiddels zijn geformuleerd
c)
In te stemmen met de volgende uitgangspunten voor de
woonruimteverdeling(safspraken) vanaf 2002:
[1] Het
uitgangspunt voor slaagkans is:
%minima>%BBSH>%niet-BBSH
[2] Leeftijd bij starters vervangen door reactieduur en de
corporaties dit verder
technisch vorm laten geven
[3] Zolang
het woningaanbod krap blijft moeten alle
leeftijdscategorieën
starters een ongeveer gelijke slaagkans
hebben
[4] Starters
en doorstromers een gelijke slaagkans bieden
[5] Verbeteren
van de positie van de groep 30 tot 40
[6] Ieder
half jaar monitoren ontwikkeling slaagkansen van alle
groepen. Daarbij ook nadrukkelijk kijken naar
cijfers van urgenten.