Toekomstvisie omvang woningvoorraad Delft

Gemeente Delft september 2003

Samenvatting en conclusies

Aanleiding

In het collegeprogramma 2002-2006 worden de opgaven voor Delft op het gebied van het wonen geschetst. Als belangrijk thema wordt de eenzijdige opbouw van de woningvoorraad en de hiermee samenhangende verstopping aan de onderzijde van de woningmarkt genoemd en de vraag in hoeverre allochtone huishoudens voldoende kansen hebben zich in een wijk naar keuze te vestigen. Hierbij is een gedifferentieerde opbouw van de woningvoorraad in wijken en buurten van belang. Deze nota gaat nader in op het eerste thema. Om nader inzicht te krijgen in de woonkansen van allochtone huishoudens in Delft vindt een apart onderzoek plaats. De resultaten hiervan worden in een separate nota verwoord die dit najaar verschijnt.

De gemeente wenst, gezien de huidige marktontwikkelingen en de verwachtingen op langere termijn op het vlak van de volkshuisvesting, te komen tot een toekomstvisie sociale woningbouw. Daarin is aandacht voor voldoende kwalitatief en kwantitatief aanbod om aan de toekomstige vraag naar sociale huurwoningen te kunnen voldoen. Deze visie geeft tevens richting aan de vraag welke woningdifferentiaties gehanteerd moeten worden voor nieuwbouwprojecten en herstructureringsprojecten die nu en in de (nabije) toekomst ontwikkeld worden. Deze toekomstvisie kijkt vooruit tot 2015, omdat ontwikkelingen tot die termijn overzienbaar zijn. Gedurende de periode 2003-2015 zal de horizon steeds verlegd worden middels monitoring van marktontwikkelingen.

Huidige stand van zaken

- De omvang van de sociale huurvoorraad in Delft is omvangrijk in vergelijking met omliggende gemeenten, de regio, maar ook landelijk. Ruim de helft van de woningvoorraad in Delft bestaat uit sociale huurwoningen. Delft is daarmee koploper in de regio en heeft naar verhouding ruimschoots meer sociale huurwoningen dan Den Haag en Zoetermeer. Ten opzichte van de kleinere omliggende gemeenten is het verschil nog groter. De sociale huurvoorraad in Delft kenmerkt zich daarnaast door een bovengemiddeld aandeel woningen in de goedkoopste huurprijsklasse (meer dan 40% huur tot € 307). Op regionaal niveau heeft amper eenderde van de sociale huurvoorraad een huur tot € 307,--.

- In omvang is de sociale woningvoorraad (53% voorraad) meer dan voldoende om de doelgroep van beleid te huisvesten (47% huishoudens). Het surplus is 3.224 woningen. Niet alle doelgroephuishoudens maken daarnaast aanspraak op een sociale huurwoning. Zo woont 11% in een koopwoning. Vaak betreft deze laatste groep ouderen die een AOW genieten en in een hypotheekvrije woning wonen. Daarnaast behoort eenvijfde deel van de koopvoorraad tot de goedkope sector (tot 150.200 euro). Ook deze voorraad rekent de gemeente tot de sociale sector.

- De zowel absoluut als relatief grote omvang van de goedkope sociale huursector leidt tot veel goedkope scheefheid. Circa 6.100 sociale huurwoningen bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Theoretisch kan de sociale voorraad nu al met 6.100 woningen afnemen (0% scheefheid)

- Het beperkte aanbod aan koopwoningen in het midden- en duurdere segment in Delft houdt de scheefheid in stand. De stijging van de koopprijzen afgelopen jaren, in combinatie met het toch al beperkte woningaanbod in het midden- en hogere prijssegment in Delft, leidt tot stagnatie van de doorstroming vanuit de onderkant van de markt. Gevolg is dat er veel minder woningen in de sociale voorraad vrijkomen, dan er gevraagd worden.

- Voor een sociale huurwoning in Delft moet je momenteel lang wachten. Binnen Haaglanden is de gemiddelde wachttijd echter alleen in Den Haag substantieel korter. In de kleinere omliggende gemeenten is de wachttijd zelfs nog veel langer dan in Delft.

- De vraagdruk naar koopwoningen in de duurdere prijsklassen is veel groter dan de vraagdruk naar goedkopere huurwoningen. Hoewel de lange wachttijd voor een sociale huurwoning in Delft groot is, blijkt de vraag naar middeldure en dure koopwoningen in Delft nog vele malen groter. Oplevering van VINEX-locaties met woningen in het duurdere segment in omliggende gemeenten heeft voor Delft afgelopen jaren dan ook tot een fors negatief migratiesaldo geleid, waarbij vooral huishoudens in de middenleeftijdsklassen en gezinnen met kinderen vertrokken.

Toekomstige ontwikkelingen

- In geen enkel scenario neemt de doelgroep in Delft komende jaren toe. Meest waarschijnlijk is een afname van de doelgroep met zo’n 1.900 huishoudens (gemengd scenario).

- De omvang van de huidige nieuwbouwplannen is voldoende om aan de bevolkingsgroei en het huidige woningtekort te voldoen.

- Het huidig (bekend zijnde) aantal te slopen goedkope woningen wordt in kwantitatieve zin in ruime mate gecompenseerd middels het aantal nieuw te realiseren goedkope huurwoningen. Het betreft hier echter wel verschillende doelgroepen. Zo wordt veel studentenhuisvesting gerealiseerd.

- Een doelgroep die sterk toeneemt en waar in het nieuwbouwprogramma momenteel nog onvoldoende aandacht naar uit gaat zijn de ouderen. Een extra capaciteit van de voorraad met jaarlijks 150 zorgwoningen tot in totaal 1.800 zorgwoningen in 2015 is nodig om aan het huidige tekort en de toekomstige behoefte (incl. extramuralisatie model STAGG) te voldoen. Deze woningen kunnen in nieuwbouw maar ook middels aanpassingen in de bestaande voorraad worden gerealiseerd.

- Een afname van 3.000 woningen in de sociale sector is een minimum variant voor een evenwichtige woningvoorraad. In het geval dat de doelgroep in omvang gelijk blijft, moet de scheefheid met de helft afnemen om de doelgroep hetzelfde te huisvesten als nu. Bij een meer realistische afname van de doelgroep met 1.900 huishoudens hoeft de scheefheid slechts met 1.100 (eenvijfde) af te nemen. Bij een scheefheid van 0% kan de sociale woningvoorraad tot 2015 theoretisch met 8.000 woningen afnemen.

- Het accent van de bouwplannen ligt op de duurdere prijsklassen en de koopsector, hetgeen direct inspeelt op de grote vraag naar dit segment in Delft en waarmee de zo gewenste doorstroming – en hiermee gepaard gaande afname van de scheefheid- op gang kan komen.

- Bij het beoordelen van nieuwbouw- en herstructureringsplannen moeten de consequenties voor de omvang van de totale voorraad in de verschillende prijssegmenten altijd in acht worden genomen. In hoofdstuk 5 zijn in dat kader een aantal uitgangspunten benoemd ten aanzien van nieuwbouw en herstructurering.

Uitgangspunten nieuwbouw en herstructurering:

Nieuwbouw

Nieuwbouw in Delft moet een bijdrage leveren aan:

- het toevoegen van woonkwaliteit; het merendeel van de woningvoorraad in Delft staat er al. De uitbreidingsmogelijkheden zijn zeer beperkt. De voorraad neemt tot 2015 in het meest optimistische nieuwbouwscenario (zie nieuwbouwplannen) met zo’n 16% toe. Bij nieuwbouw moeten die gevraagde kwaliteiten toegevoegd worden die in de bestaande voorraad onvoldoende aanwezig en/of realiseerbaar zijn. Vanuit de Delftse markt bezien betekent dit een accent op grondgebonden woningen in de duurdere prijsklassen in uitleggebieden en gestapelde woonvormen bij verdichting en in herstructureringsgebieden waarbij meer aandacht nodig is voor vormen van ouderenhuisvesting in combinatie met zorg. In algemene zin genieten locaties nabij voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen, openbaar vervoer, (eerstelijns)zorgvoorzieningen, verpleeg- en verzorgingstehuizen voor zorgleverantie en wijken en buurten waar reeds veel ouderen wonen de voorkeur.

- realisatie ambitie Delft Kennisstad; het aantrekken van hoogwaardige kennisintensieve bedrijven leidt ook tot een extra huisvestingsbehoefte van de veelal hoogopgeleide en financieel draagkrachtige werknemers. Voldoende huisvesting voor werknemers is een absolute randvoorwaarde voor bedrijven om zich in Delft te vestigen. Invulling van deze wensen kan potentieel plaatsvinden in Harnaschpolder en Spoorzone.

- een meer evenwichtige opbouw van de woningvoorraad; hierbij is forse uitbreiding van koop in het middeldure en duurdere prijssegment van wezenlijk belang. Hiermee wordt eindelijk tegemoet gekomen aan de grote vraag in Delft naar (grondgebonden) koopwoningen in middeldure en dure prijsklassen en kan tevens de jarenlange selectieve uitmigratie van huishoudens met kinderen in de middenleeftijdsklassen een halt worden toegeroepen.

- een goede doorstroming; de goedkope scheefheid in Delft is behoorlijk groot (6.100 woningen). Veel huishoudens die dat niet nodig hebben wonen dus in een gesubsidieerde woning. Mogelijk willen veel van deze huishoudens graag een stap maken naar een andere, duurdere woning met meer kwaliteit. Het realiseren van meer andere woningtypen in andere prijsklassen vergroot de keuzevrijheid en de mogelijkheden van deze huishoudens. Wanneer scheefwoners kunnen doorstromen naar een andere woning komt hun goedkope huurwoning beschikbaar voor de doelgroep. Momenteel is echter nog onvoldoende bekend wie de scheefwoners in Delft zijn (welke kenmerken hebben zij en zijn ze verhuisgeneigd?). Op grond van deze ervaringen uit de praktijk is de inschatting dat nieuwbouw van woningen in de duurdere prijsklassen een bijdrage kan leveren aan de doorstroming in de bestaande voorraad. In hoeverre goedkope scheefwoners echter geprikkeld kunnen worden om ook door te stromen, is nader onderzoek nodig.

Uitgangspunten herstructurering

Herstructurering moet een bijdrage leveren aan:

- het beter laten aansluiten van de bestaande woningvoorraad op de gevraagde woonkwaliteiten; concreet worden binnen herstructureringsprojecten woningen aan de markt onttrokken die qua prijs/kwaliteitsverhouding niet meer voldoen aan de huidige en toekomstige marktvraag en die in aantallen in de woningvoorraad voorkomen die de vraag sterk overtreffen. Woningen worden aangepast (algehele kwaliteitsverbetering), verbeterd voor een bijzondere doelgroep bijv. ouderen (opplussen), uitgebreid (woningsamenvoeging) of vervangen (sloop en nieuwbouw). Binnen herstructureringsprojecten wordt vooral de kwaliteit van de goedkope voorraad verbeterd.

- een evenwichtig gedifferentieerd woonaanbod in wijken en buurten; herstructurering vindt vooral plaats in wijken met hoge concentraties sociale huurwoningen. Een deel van deze woningen wordt ingrijpend verbeterd, een deel gesloopt en hergebouwd. Voor verbetering van het algehele leefklimaat en een gedifferentieerde wijkopbouw wordt een deel van de woningen vervangen door duurdere. Het te realiseren aandeel sociaal moet per project worden bepaald. Herstructurering is een dynamisch proces, waarin overleg en overeenstemming met bewoners, de mate waarin zij willen terugkeren en het te realiseren woonmilieu leidraad zal zijn voor het gewenste aandeel. De verhouding moet bijdragen aan: a) de mogelijkheid tot herhuisvesting van bewoners die dat willen, b) realisatie van voldoende kwalitatief goed en betaalbaar aanbod voor de doelgroep tegen een betaalbare prijs en c) aan de gewenste gedoceerde krimp van goedkope huurwoningen van onvoldoende kwaliteit vanuit de markt. Als gemiddeld totaalcijfer voor het nieuwbouwprogramma voor de herstructurering en functieveranderingen in bestaand gebied wordt gestreefd naar 40% goedkoop, conform de regionale woonvisie Haaglanden. Per project kan dit verschillen.

- een meer evenwichtige verdeling tussen huur en koopwoningen in relatie tot de vraag in Delft en in relatie tot de regio als geheel. Theoretisch kan de woningvoorraad bij een scheefheid van 0% tot 2015 afnemen met 8.000 woningen.

Monitoring

- In dit rapport worden een aantal verwachtingen uitgesproken over de ontwikkeling van de doelgroep, de woningvoorraad en doorstroming. De praktijk moet uitwijzen hoe de woningmarkt zich komende jaren gaat ontwikkelen. Het opzetten van een monitoringsysteem waarin marktontwikkelingen met een aantal kengetallen met enige regelmaat gevolgd kunnen worden is noodzakelijk om tijdig op veranderingen in te kunnen spelen (aanzet monitoring bijlage V).

Voorstel

Wij stellen voor om:

- in te stemmen met de conclusies zoals verwoord in het hoofdstuk “samenvatting en conclusies”

- in te stemmen met de uitgangspunten voor nieuwbouw en herstructurering, zoals verwoord in hoofdstuk 5 van deze nota

1. Aanleiding

In het collegeprogramma 2002-2006 worden de opgaven voor Delft op het gebied van het wonen geschetst. Als belangrijkste thema’s worden de eenzijdige opbouw van de woningvoorraad en de hiermee samenhangende verstopping aan de onderzijde van de woningmarkt genoemd en de vraag in hoeverre allochtone huishoudens voldoende kansen hebben zich in een wijk naar keuze te vestigen. Hierbij is een gedifferentieerde opbouw van de woningvoorraad in wijken en buurten van belang. Deze nota gaat nader in op het eerste thema. Om nader inzicht te krijgen in de woonkansen van allochtone huishoudens in Delft vindt een apart onderzoek plaats. De resultaten hiervan worden in een separate nota verwoord die dit najaar verschijnt.

Eenzijdige opbouw woningvoorraad en verstopping van de woningmarkt

In het collegeprogramma wordt geconstateerd dat het woningaanbod in Delft momenteel te eenzijdig is: er zijn relatief veel woningen die wat betreft prijs en kwaliteit tot het lager en middensegment behoren. Door het gebrek aan woonmogelijkheden voor een wooncarrière in het hogere segment is er weinig doorstroming, zowel aan de bovenzijde als aan de onderzijde van de markt. De sterk gestegen prijzen in de koopsector zorgen er eveneens voor dat de doorstroming van een huurwoning naar een koopwoning stagneert. Het beschikbare aanbod aan sociale huurwoningen neemt daarmee af. Dat komt omdat veel Delftenaren in hun huidige woning blijven wonen, of voor de gewenste stap in hun wooncarrière hun heil buiten Delft moeten zoeken. Daarmee raakt Delft in sociaal economisch opzicht een belangrijke groep inwoners kwijt. Deze ontwikkeling wordt door het college onwenselijk geacht. Tegelijkertijd zorgt stagnatie van doorstroming aan de onderkant van de markt ervoor, dat het actuele tekort aan sociale woningen in de betaalbare prijsklassen oploopt. Hoewel de doelgroep van beleid (lage inkomens) op de langere termijn, zelfs in een economisch voorzichtig scenario, in omvang gelijk blijft, dan wel licht afneemt, neemt de druk op de goedkope woningvoorraad op korte termijn dus toe.

De gemeente wenst, gezien de huidige marktontwikkelingen en de verwachtingen op langere termijn op het vlak van de volkshuisvesting, te komen tot een toekomstvisie sociale woningbouw. Daarin is aandacht voor voldoende kwalitatief en kwantitatief aanbod om aan de toekomstige vraag naar sociale huurwoningen te kunnen voldoen. Deze visie geeft tevens richting aan de vraag welke woningdifferentiaties gehanteerd moeten worden voor nieuwbouwprojecten en herstructureringsprojecten die nu en in de (nabije) toekomst ontwikkeld worden. Denk hierbij aan het VDD-terrein, Harnaschpolder, Spoorzone.

Deze toekomstvisie kijkt vooruit tot 2015, omdat ontwikkelingen tot die termijn overzienbaar zijn. Gedurende de periode 2003-2015 zal de horizon steeds verlegd worden middels monitoring van marktontwikkelingen.

2 Opzet en uitwerking visie

2.1 visie en uitwerking

In het collegeprogramma 2002-2006 geeft de gemeente aan dat de doelgroep van beleid in Delft –nu en in de toekomst- in voldoende mate in Delft kan worden gehuisvest.

Om dit te kunnen bereiken moeten de volgende vragen worden beantwoord:

- Hoeveel sociale huurwoningen heeft de gemeente Delft nu en in de toekomst (horizon 2015) nodig om de doelgroep van beleid in voldoende mate te kunnen huisvesten?

- Wat is de huidige omvang van de goedkope woningvoorraad en wat zijn de kenmerken?

- Wat is de huidige omvang van de doelgroep van beleid en wie behoren ertoe?

- Hoe woont de doelgroep van beleid?

- Wie zijn de bewoners van de goedkope sociale huurvoorraad?

- Hoe gaat de sociale voorraad zich ontwikkelen tot 2015?

- Hoe gaat de doelgroep van beleid zich ontwikkelen tot 2015?

- Welke uitgangspunten worden gehanteerd bij het bepalen van de gewenste omvang van de sociale voorraad, nieuwbouw en herstructurering?

Deze vragen zijn zoveel mogelijk beantwoord op basis van literatuurstudie van voorhanden zijnde beleidsstukken, nota’s (o.a. woonvisie Delft), prestatie-afspraken met de woningcorporaties, het verzamelen en ordenen statistische informatie uit onderzoeksrapporten (Rigo, evaluatie woonruimteverdeling Haaglanden 2002) en dergelijke.

2.2 Definities

De primaire doelgroep voor de sociale huurvoorraad wordt gevormd door huishoudens die vanwege het inkomen onvoldoende in staat zijn om zelfstandig in hun huisvesting te voorzien. De overheid stelt huursubsidie beschikbaar en de woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid ten aanzien van het aanbieden van voldoende goedkope huurwoningen. De inkomens- en huurgrenzen zijn gelijk aan de grenzen van de huursubsidiewet. Jaarlijks worden deze grenzen op 1 juli aan gepast. In bijlage I worden de

verschillende grenzen ook weergegeven.

Inkomensgrenzen (doelgroepgrenzen)2003-2004

Alleenstaand < 65

Meerpersoons < 65

€ 18.325

€ 24.575

Alleenstaand 65+

Meerpersoons 65+

€ 16.275

€ 21.225

Maximale huurprijsgrenzen 2003-2004

Maximale huurgrens

Kwaliteitskortingsgrens (lft < 23, daarboven 75% hs)

€ 585,24

€ 317,03

Aftoppingsgrenzen (grens hs m.u.v 65+, alleenst. en gehand. (50% hs) en verhuisnorm)

Eén- en tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens

€ 453,77

€ 486,30

2.3 Opbouw nota

In hoofdstuk 3 worden de huidige omvang en kenmerken van woningvoorraad en doelgroep in Delft beschreven. In hoofdstuk 4 worden de toekomstige ontwikkelingen van de doelgroep en de woningvoorraad weergegeven. In hoofdstuk 5 worden een aantal uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van nieuwbouw en herstructurering. Samenvatting en conclusies vindt u aan het begin van deze nota.

3. Woningvoorraad en doelgroep

3.1 Omvang en kenmerken (sociale) woningvoorraad

Op 1 januari 2002 telde Delft 49.252 woonruimten, waarvan 42.600 zelfstandige woningen, 4.982 wooneenheden en 1.670 woonruimten in bijzondere woongebouwen. Eenderde van de woningen is eengezinswoning. Ruim de helft van woningvoorraad betreft sociale huurwoningen, eenderde is koopwoning en 15% behoort tot de particuliere huursector. De omvang van de sociale huurvoorraad in Delft is in vergelijking met andere steden en het landelijk gemiddelde relatief groot. Delft behoort bij de top vier van gemeenten met het grootste aandeel sociale huurwoningen. Alleen Rotterdam en Amsterdam hebben een groter aandeel sociale huurwoningen. Vlaardingen heeft een vergelijkbare opbouw naar sector als Delft.

Tabel 1: Woningvoorraad naar eigendomssector per gemeente 2003

Sociale huur

Particuliere huur

Koop

Top 4

Rotterdam

Amsterdam

Delft

Vlaardingen

Andere referenties:

Nijmegen

Utrecht

Tilburg

Leiden

Dordrecht

Den Haag

Regio Haaglanden

Zuid-Holland

Nederland

59%

56%

53%

48%

42%

39%

34%

36%

40%

35%

13%

26%

14%

13%

16%

19%

26%

20%

14%

11%

28%

19%

33%

39%

45%

53%

45%

47%

38%

44%

45%

53%

Bron: ABF/Woningmarktmonitor 2003

De specifieke samenstelling van de Delftse woningvoorraad kan deels verklaard worden door het feit dat Delft een relatief kleine gemeente is met een grote universiteit.

Figuur 1 laat de verdeling van de woningvoorraad per gemeente naar eigendomssector zien in de regio Haaglanden. Ook nu valt het grote aandeel sociale huurwoningen in Delft op (zie ook tabel bijlage IIa voor cijfers per gemeente).

Figuur 1: Voorraad naar eigendomssector per gemeente in Haaglanden 2002

Bijna 90% van de sociale huurvoorraad in Delft heeft een huur tot € 440 per maand (binnen de aftoppingsgrenzen), waarvan de helft tot € 307,--(kwaliteitskortingsgrens).

Tabel 2a: Sociale woningvoorraad Delft naar subsidiabele huur in klassen, 01-07-2002

Huurklasse	Aantal	In procent
<= € 307,49	10.865	42,1%
€ 307,50- € 440,12	11.724	45,4%
€ 440,13- € 565,44	2.832	11%
>= € 565,45	254	1%
Onbekend	149	0,6%
Totaal	25.824	100%

Bron: SVH Haaglanden, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek i.o.v. Haaglanden/SVH; januari 2003

In vergelijking met andere gemeenten in de regio is het aandeel huurwoningen in de laagste prijsklasse in Delft het hoogst. Hierbij moet opgemerkt worden dat het aandeel onzelfstandige wooneenheden relatief groot is in Delft (3.786 eenheden=ruim 14% sociale woningvoorraad; bron voorraadgegevens SVH januari 2003). Dit betreft ook studentenhuisvesting, waarbij meerdere studenten op 1 adres woonachtig kunnen zijn. Zo huren circa 5.000 studenten woonruimte bij DUWO.

Figuur 2: Sociale voorraad naar huurprijs in klassen 01-07-2002

Bron: SVH Haaglanden, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek i.o.v. Haaglanden/SVH; januari 2003

Slechts eenderde van de totale woningvoorraad in Delft betreft eengezinswoningen. De sociale huursector bestaat voornamelijk uit flatwoningen (meer dan 80%), sterk vertegenwoordigd in na-oorlogse uitbreidingswijken als Voorhof en Buitenhof.

Figuur 3: Sociale huurwoningen naar prijs en type

Bron Woonvisie Delft; Rigo 2002

gk: goedkoop < € 374,-- (2001-2002)

dr: duur >= € 374,-- (2001-2002)

Koopwoningen tot € 150.200 worden in Delft eveneens tot de sociale woningvoorraad gerekend. In de koopsector behoort 20% van de voorraad tot de goedkope en ruim eenderde tot de middeldure prijsklasse.

Tabel 2b: Koopwoningen Delft naar prijsklasse in 2002

Prijsklasse

In procent

(van koop)

Goedkope koop >= € 150.200

Middeldure koop €150.200-€ 214.500

Dure koop >= € 214.500

20%

35%

45%

Totaal

100%

Bron: WBO 2002

3.2 Omvang en kenmerken doelgroep van beleid

De doelgroep wordt geschat op 22.600 huishoudens, ofwel 47% van alle huishoudens (Woonvisie Delft 2000). Dit is een betrekkelijk groot aandeel wat voor een deel veroorzaakt wordt door het grote aandeel van studenten (die nagenoeg allemaal tot de doelgroep behoren). Uit onderzoek blijkt dat zeker de helft van alle Delftse studenten onzelfstandige woonruimte bij DUWO of een particuliere verhuurder huurt. Laten we deze groep buiten beschouwing en kijken alleen naar de zelfstandig wonende huishoudens, dan behoort 42% van zelfstandig wonende huishoudens tot de doelgroep.

In de regio Haaglanden en landelijk wordt de doelgroep in 2000 geschat op

ongeveer 36%. Landelijk bestaat de doelgroep voor de helft uit alleenstaanden en telt relatief veel ouderen (37% 65 jaar en ouder). In Delft bestaat ruim 40% van de doelgroep uit 55+-huishoudens tot de doelgroep.

3.3 Doelgroep in relatie tot de woningvoorraad

In omvang is de sociale woningvoorraad (53% totale voorraad) voldoende om de doelgroep van beleid te huisvesten (47% totaal aantal huishoudens). Het surplus is ongeveer 3.224 woningen. Maar niet iedereen die tot de doelgroep behoort, woont in een sociale huurwoning. Tegelijkertijd worden niet alle sociale huurwoningen bewoond door mensen uit de doelgroep.

In de Woonvisie van Delft (2002) is op basis van het WoningbehoefteOnderzoek uit 1998 een schatting gemaakt van de omvang en huisvestingssituatie van de doelgroep anno 2001/2002. De sociale huurvoorraad is daarbij ingedeeld naar goedkope huurwoningen en duurdere huurwoningen. De grens is gelegd bij € 374,-- (2001-2002). Deze grens stamt nog van vroeger tijden waarbij in Delft onderscheid werd gemaakt naar betaalbare woningen voor de echte minima (de zogenaamde kernvoorraad) en duurdere woningen.

3.3.1 Hoe woont de doelgroep?

Uit de Woonvisie Delft blijkt dat één van de vijf doelgroephuishoudens onzelfstandig woont. Zij wonen in bij ouders of kinderen of wonen in een wooneenheid. Per saldo woont de meerderheid van de doelgroep in een goedkope sociale huurwoning (63%), 13% in een duurdere huurwoning. Respectievelijk 12% en 11% woont in een particuliere huur- of koopwoning. Vaak betreft deze laatste groep ouderen die een AOW genieten en in een hypotheekvrije woning wonen. Daarnaast behoort een deel van de koopvoorraad tot de goedkope sector.

Van de niet-doelgroep woont ongeveer de helft in een koopwoning. In totaliteit woont 39% van deze huishoudens in een sociale huurwoning. Ruim een kwart woont in een goedkope sociale huurwoning. Deze huishoudens wonen in feite te goedkoop, gezien hun inkomen.

Figuur 4: Woonsituatie doelgroep en niet-doelgroep woningvoorraad (incl. onzelfst.) naar sector en prijsklasse

Wat betekent dit nu voor de bezetting van de woningvoorraad?

3.3.2 Hoe wordt de woningvoorraad bewoond?

Figuur 5 laat zien dat 38% van de (goedkope) sociale huurwoningvoorraad bewoond wordt door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. In beleidsmatige termen wordt dit goedkope scheefheid genoemd. Deze huishoudens wonen, gezien het inkomen in relatie tot de huurprijs, te goedkoop. Per saldo gaat het om 6.100 woningen. Geconcludeerd kan worden dat veel huishoudens met een wat hoger inkomen in goedkope, veelal, etagewoningen wonen. Uit het oogpunt van een verscheidenheid aan bewoners is dat een goede zaak. Uit oogpunt van huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep, waarvoor in de eerste plaats het aantal vrijkomende woningen van belang is, is er echter theoretisch meer dan voldoende ruimte in sociale huurvoorraad aanwezig.

Figuur 5: Bewoonde zelfstandige woningvoorraad naar doelgroep en niet-doelgroep

Bron: Woonvisie Delft 2002

3.4 Actuele vraag en aanbod

De totale omvang van de goedkope voorraad in relatie tot de omvang van de doelgroep zegt op zich onvoldoende over de jaarlijkse beschikbaarheid. Deze wordt bepaald door het jaarlijks vrijkomend aanbod aan woningen en het aantal vragers op dat moment. Bij de analyse is het belang onderscheid te maken tussen zelfstandige en onzelfstandige huisvesting

3.4.1 Onzelfstandige woonruimte

Onzelfstandige eenheden worden rechtstreeks door beherende instanties verhuurd, bijvoorbeeld de studentenhuisvesting in beheer bij DUWO (circa 5.000 studenten) of particuliere verhuurders (kamerbewoning). Dit segment vormt met recht een aparte markt waarbij vraag en aanbod sterk afhangt van de ontwikkeling van studentenaantallen voor TU en hogescholen, deels beleidsmatig, als gevolg van fusie en samenwerking van Hogescholen, vestiging van HBO-instellingen in Delft, het aanbieden van programma’s voor buitenlandse studenten en dergelijke. Momenteel telt Delft zo’n 15.700 studenten waarvan zeker de helft uitwonend is in Delft. Tot 2010 wordt een lichte groei van het aantal TU-studenten voorspeld en een sterkere toename van het aantal HBO-studenten. DUWO komt de behoefte komende jaren tegemoet met de realisatie van zo’n 1.200 studenteneenheden op het TU-terrein. Verder wordt verhuur van studenteneenheden in toenemende mate gekoppeld aan studieduur: na afloop van de studie worden studenten verzocht binnen een half jaar naar andere woonruimte te verhuizen. Dit betekent wel dat studenten moeten kunnen doorstromen naar een reguliere woning. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de groep studenten die tot de doelgroep behoort, veelal een tijdelijke is: na studie gaat men er meestal qua inkomen sterk op vooruit en behoort men niet langer tot de doelgroep.

3.4.2. Zelfstandige huisvesting

De zelfstandige sociale huurvoorraad wordt via het regionale aanbodmodel Haaglanden verhuurd, waarover regelmatig gerapporteerd wordt. Uit de jaarrapportage Haaglanden over 2002 blijkt dat in totaal 1.873 zelfstandige woningen in Delft leeggekomen en opnieuw verhuurd zijn. 1.202 woningen zijn aan Delftenaren, 246 woningen aan Hagenaars en 261 woningen aan kandidaten buiten Haaglanden verhuurd.

Tabel: Verhuringen sociale huurwoningen Delft 2002 naar herkomst

Herkomst kandidaten

aantal

In %

Delft

Den Haag

Leidschendam-Voorburg

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Zoetermeer

Westland

Buiten Haaglanden

1.202

246

261

64%

13%

14%

Totaal

1878

100%

Bron: Jaarrapportage Haaglanden 2002

Ruim tweederde van het vrijkomende aanbod is, conform afspraak, verhuurd aan de doelgroep. In het woonruimteverdelingsysteem wordt de beschikbaarheid van woningen voor bepaalde doelgroepen daarnaast uitgedrukt in een slaagkans. De slaagkans wordt berekend door het aantal geslaagde kandidaten te delen door het aantal woningzoekenden dat goede reacties heeft ingezonden op het verhuurde aanbod in de gemeente. Wanneer aan 10 woningzoekenden een woning is toegewezen en 100 kandidaten hebben gereageerd, bedraagt de slaagkans 10%.

Afgelopen jaren is de slaagkans in Delft afgenomen van 13% in 1999 naar 18% in 2000, 8% in 2001 en 7% in 2002. Een stijging van het aantal reacties en een ongeveer gelijkblijvend aanbod vormt hiervoor de oorzaak. Alleen in Zoetermeer (8%) en Den Haag (13%) is de slaagkans anno 2002 hoger. In de overige gemeenten is de slaagkans met 3% erg laag. Een slaagkans van 7% betekent in de praktijk dat woningzoekenden lang moeten wachten op een woning.

Starters en doorstromers hebben anno 2002 in Delft dezelfde slaagkansen. Dit is ten dele beleidsmatig geregeld door starters meer kansen te geven. Naar inkomen bezien hebben de laagste inkomens iets meer kans op een woning dan hogere inkomens. De minima behoren tot de doelgroep maar de gehanteerde inkomensgrens ligt nog lager dan de inkomensgrens voor de doelgroep (ongeveer bijstandsniveau + 10%).

Tabel 3: Slaagkans naar Doelgroep in Delft 2002

Doelgroep

Slaagkans

Minima

Doelgroep

Niet-doelgroep

Bron: Jaarrapportage Haaglanden 2002

Hoe verhoudt de vraagdruk op de goedkope woningvoorraad zich nu tot de vraagdruk in de hogere prijsklassen? In de Woonvisie Delft is de verhouding tussen het aantal gevraagde en vrijkomende woningen uitgedrukt in een vraagdruk. Duidelijk wordt dat de vraagdruk in de koopsector veel groter is dan in de huursector. Binnen de koopsector worden veel meer woningen gevraagd dan aangeboden. In de duurste prijsklasse worden bijna vijf keer zoveel woningen gevraagd als aangeboden. In de huursector worden weliswaar veel woningen gevraagd, maar worden er potentieel ook veel aangeboden (potentieel omdat dit plaatje alleen in de werkelijkheid zichtbaar wordt, indien mensen hun verhuiswensen ook daadwerkelijk kunnen waarmaken. Op dit moment kunnen mensen in Delft hun woonwensen onvoldoende realiseren met als gevolg dat de doorstroming uit de huursector onvoldoende op gang komt).

Figuur 6: Vraagdruk naar sector en prijsklasse

Bron: Woonvisie Delft Rigo 2000

Een vreemde uitkomst is dit niet, gezien de beperkte omvang van de koopsector in Delft, de grote omvang van de huurvoorraad en daarbinnen het grote aandeel scheefwoners. Veel mensen willen graag iets anders, maar er is onvoldoende aanbod voor het realiseren van een wooncarrière. Dat de grote druk op de duurdere segmenten in de woningmarkt een veel minder gehoorde is, komt door het (logischerwijze) ontbreken van een verdelingssysteem waar mensen zich kunnen melden voor een woning. De vraag van deze groep wordt derhalve niet centraal geregistreerd. Tegelijkertijd bestaat deze groep uit vele wensverhuizers: men woont immers al in een woning, maar men wil graag iets anders. Er is in die zin geen sprake van acute woningnood.

3. 6 Selectieve migratie

Een indirect gevolg van het tekort aan aanbod in het dure segment is selectieve migratie. Waar vooral studenten zich massaal vestigen in de stad, wordt de stad met name verlaten door huishoudens tussen de 25 en de 45 jaar. Afgelopen vijf jaar vertrokken er in deze leeftijdsgroep jaarlijks gemiddeld zo’n 880 personen meer, dan er zich vestigden. Vooral huishoudens met kleine kinderen vertrekken vaker dan dat zij zich vestigen (bron:Jaarboek Bestuursinformatie gemeente Delft 2002).

Figuur 7: Migratie naar leeftijd in 2001

Bron: Jaarboek Bestuursinformatie, gemeente Delft 2002

Afgelopen jaren kende Delft een structureel negatief migratiesaldo met de regio Haaglanden. Meer mensen vertrokken naar Leidschendam, Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk en Schipluiden dan zich vanuit deze gemeenten in Delft vestigden. Een belangrijke verklaring voor het negatief saldo betreft de realisatie van grote woningaantallen in desbetreffende gemeenten op VINEX-locaties. Vooral Pijnacker valt op door het grote vertrek. De nieuwe wijk Ypenburg die tot de gemeentelijke herindeling dit jaar, deels op Pijnackers, Nootdorps en Rijswijks grondgebied viel, vormt hiervoor een belangrijke verklaring.

Tabel 4: Migratiesaldo naar herkomst- en bestemmingsgebieden

Haaglanden

1997

1998

1999

2000

2001

De Lier

Den Haag

’s-Gravenzande

Leidschendam

Maasland

Monster

Naaldwijk

Nootdorp

Pijnacker

Rijswijk

Schipluiden

Voorburg

Wassenaar

Wateringen

Zoetermeer

-9

-22

-51

-79

-48

-239

-6

-9

-4

-85

-821

-114

-192

-25

236

-17

-4

-2

-31

-344

-109

-94

-5

247

-36

-153

-465

-112

-161

115

-97

-4

-8

-61

-330

-174

-27

-17

Totaal Haaglanden

-363

-1.147

-284

-537

-564

Bron:Jaarboek bestuursinformatie gemeente Delft 2002

Tegelijkertijd vestigen zich voor het overgrote deel Delftenaren in de schaarse nieuwbouwprojecten die afgelopen decennia in Delft zelf gerealiseerd zijn zoals bijvoorbeeld in Ecodus, Hoornse Hof.

De selectieve migratie verscherpt de bijzondere bevolkingsopbouw die Delft toch al kenmerkt als studentenstad met veel jongeren, veel één- en tweepersoonshuishoudens en weinig gezinnen. Driekwart van de huishoudens wordt gevormd door één- en tweepersoonshuishoudens.

Figuur 8: Huishoudens in Delft naar leeftijd en samenstelling 2002

Bron: Primos 2002

In vergelijking met veel omliggende gemeenten is Delft nog weinig vergrijsd.

3.7 Samenvatting en conclusies

- In omvang is de sociale huurwoningvoorraad (53% voorraad) meer dan voldoende om de doelgroep van beleid te huisvesten (47% huishoudens). Het surplus is 3.224 woningen. Niet alle doelgroephuishoudens maken daarnaast aanspraak op een sociale huurwoning. Zo woont 11% in een koopwoning. Vaak betreft deze laatste groep ouderen die een AOW genieten en in een hypotheekvrije woning wonen. Daarnaast behoort eenvijfde deel van de koopvoorraad tot de goedkope sector tot 150.200 euro. Ook deze voorraad rekent de gemeente tot de sociale sector.

Gezien de huidige stand van zaken kan de sociale woningvoorraad in omvang ruimschoots afnemen. Maar hoe gaat de doelgroep zich echter komende jaren ontwikkelen en lopen nieuwbouw- en herstructureringsplannen in de pas met de ontwikkelingen op de woningmarkt? Volgend hoofdstuk gaat hier nader op in.

4. Toekomstige ontwikkeling doelgroep en woningvoorraad

4.1 Ontwikkeling doelgroep

In het kader van de Woonvisie Delft heeft Rigo Advies een drietal toekomstscenario’s berekend met betrekking tot de ontwikkeling van de doelgroep van beleid tot 2015:

- een gematigd scenario (slecht weer) waarin de koopkracht van alle huishoudens reëel met 0,5% per jaar groeit;

- een gemengd trendscenario waarin actieve huishoudens (werkenden) er jaarlijks 1,5% in besteedbaar inkomen op vooruit gaan en niet-actieve (studenten, werklozen, gepensioneerden) 0,5%. Voor Delft is een dergelijk verschil tussen studenten en werkenden een realistische veronderstelling.

- een optimistisch groeiscenario (mooi weer) waarin alle huishoudens er jaarlijks 1,5% op vooruit gaan.

Figuur 9: Ontwikkeling doelgroep in drie scenario’s 2000-2015

Bron:Woonvisie Delft 2000

De eerste twee staven: 2000 basis geven de huidige situatie weer (huidige omvang doelgroep 22.600=47%). Bij een gematigde koopkrachtontwikkeling blijft de omvang van de doelgroep in absolute zin ongeveer gelijk (22.500 huishoudens), maar neemt in relatieve omvang af (43%). Bij betere economische omstandigheden neemt de doelgroep ook in absolute zin af. Bij het gemengde scenario daalt de doelgroep tot 20.700 huishoudens (37%) en bij het optimistische scenario neemt de doelgroep af tot 17.200 huishoudens (33%). De werkelijke ontwikkeling van de doelgroep ligt naar verwachting ergens tussen het gematigde en optimistische scenario in. In de Woonvisie is derhalve verder gewerkt met het gemengde scenario.

De eerste resultaten van het nieuwe WBO2002 wijzen er op dat de doelgroep reeds nu al in omvang is afgenomen.

Voor de regio Haaglanden, waar 36% van de huishoudens in 2000 tot de doelgroep behoort, is een iets ander scenario gehanteerd voor het berekenen van de ontwikkeling van de doelgroep (bron: Woonvisie Haaglanden, Ontwerpversie mei 2003). Uitgegaan is van een jaarlijkse inkomensgroei van 1,2% van mensen met een baan en 0,8% van mensen zonder betaald werk. In de regio wordt een afname van het aandeel doelgroephuishoudens voorspeld van 36% in 2000 naar 29% in 2015. In aantallen: de omvang van de doelgroep bij dit scenario neemt af van ca 152.000 huishoudens in 2000 naar 134.000 in 2015 (In totaliteit neemt het aantal huishoudens in dezelfde periode met tenminste 40.000 toe. In Haaglanden staan momenteel ongeveer 425.000 woningen).

Ter vergelijking: In de nota Mensen Wensen Wonen van VROM 2000 werd door het Centraal Planbureau en VROM in een drietal scenario’s verdeeldheid, coördinatie en competitie gerekend met een inkomensgroei van huishoudens van resp. 0,8%, 1,6% en 1,8% in de periode 1999- 2010, waarbij uit werd gegaan van een koppeling tussen lonen en uitkeringen met uitzondering van scenario competitie waar de uitkeringen met 0,75% achterblijven (m.u.v. AOW). De aandachtsgroep neemt volgens VROM/ABF tussen 2000 en 2015 in alle scenario’s af van 38% tot 30% (verdeeldheid) tot minder dan 20% (competitie). De in de Woonvisie gehanteerde scenario’s kunnen derhalve als voorzichtig beschouwd worden.

Conclusie is dat in geen van de hier geschetste scenario’s de doelgroep in Delft komende jaren toeneemt. Meest waarschijnlijk is een afname van de doelgroep met zo’n 1.900 huishoudens (gemengd scenario). Desalniettemin blijft de omvang van de doelgroep in Delft, zelfs in het meest optimistische scenario, in verhouding groter dan in Haaglanden als geheel.

Verwachting is dat de samenstelling van de doelgroep eenzijdiger wordt. Met het oog op de vergrijzing zal het aandeel ouderen en alleenstaanden in de doelgroep komende jaren verder toenemen alsook het aantal mensen met een uitkering. Dit betekent in de praktijk dat de hele woningvoorraad in Delft en in het bijzonder de sociale voorraad in toenemende mate voldoende toegankelijk moet zijn voor ouderen zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit betekent eveneens dat ook de behoefte aan zorg op maat aan huis toeneemt. Het totaal aantal benodigde toegankelijke woningen is geschat op 2.950 (opplussen SEV). Het aantal woningen waar daarnaast 24-uurszorg of zorg op afroep wordt geboden (gaat niet om thuiszorg dat in iedere woning geboden kan worden) wordt geschat op een tekort van vandaag van 400 zorgwoningen tot 1.800 woningen in 2015 (STAGG scenario incl. Extramuralisering); bron rapport Woonzorgcombinaties in Delft; Quintis mei 2003). Dit aantal woningen is exclusief de reguliere opgave voor het opplussen van woningen.

4.2 Toekomstige ontwikkeling woningvoorraad

Afgelopen 13 jaar nam de woningvoorraad in Delft jaarlijks gemiddeld netto met zo’n 346 woningen toe (6.300 nieuwbouw en 1.800 sloop). Ruim eenderde betrof sociale huurwoningen, bijna eenvijfde sociale koop en iets minder dan de helft vrije sector, met name koop (zie ook bijlage IIIa).

Ook komende jaren is de woningvoorraad in Delft volop in verandering. Naast nieuwbouw, vindt ook herstructurering van de bestaande voorraad plaats. Hierbij kan het gaan om een combinatie van activiteiten zoals sloop, aanpassing van woningen of bijvoorbeeld verkoop. Nieuwbouw en herstructurering beïnvloeden de omvang, de kwaliteit en de samenstelling van de voorraad naar bijvoorbeeld prijs, eigendomsverhouding en doelgroep. De plannen die tot 2015 op stapel staan worden weergegeven in de volgende tabel (uitgebreid bijlage IIIb). Hierbij moet opgemerkt worden dat de status van de plannen verschilt. Er zijn zogenaamde ‘harde’ plannen en ‘zachte’ plannen. Plannen waarvoor nog geen projectontwikkelaar bekend is, worden bestempeld al zachte plannen. Naarmate verder in de toekomst gekeken wordt, zijn plannen vaker zacht.

Tabel 4a: Nieuwbouw 2003-2015 gemeente Delft naar type en prijsklassen

Woningtype	Aantal	In %
Eengezinswoning	758	10,4%
meergezinswoning	4155	57,2%
Onbekend	2355	32,4%
Totaal	7268	100,0%
goedkope huur	1442	19,8%
dure huur	97	1,3%
Koop	3869	53,2%
Onbekend	1860	25,6%
Totaal	7268	100,0%
hard plan	3141	43,2%
zacht plan	4127	56,8%
Totaal	7268	100,0%

Tabel 4b: Nieuwbouw en sloop naar bouwperiode

Periode	Nieuwbouw	Sloop*	Netto toename
2003-2005	1487	347	1140
2006-2010	5041	389	4652
2011-2015	740	132	608
Totaal	7268	868	6400

*: voor zover bekend

Bron: gemeente Delft 2003

4.2.1 Kwantitatief

Delft kent veel kleine (Verdichting en herstructurering) en slechts enkele grote (nieuwbouw)projecten. Delft heeft één uitleglocatie: Harnaschpolder. In Harnaschpolder worden zo’n 1.100 woningen gerealiseerd. Qua omvang betreft het hier echter een geheel andere schaalgrootte dan VINEX-locaties in de regio waarbij het om duizenden woningen gaat per locatie. Andere grote locaties (herinrichting en herbestemming) zijn het Spoorproject (1.575) en TU-Noord (1.250 studentenhuisvesting).

Alle ‘harde’ en ‘zachte’ plannen bij elkaar bezien levert naar inschatting een nieuwbouwprogramma van zo’n 7.270 woningen en wooneenheden. Een niet gering deel betreft studentenhuisvesting (circa 1.250 stuks) Verder moet opgemerkt worden dat de plannen met de grootste woningaantallen nog zacht zijn en vooral na 2006 gepland staan. Over de totale toename van de voorraad kunnen ook nog geen harde conclusies getrokken worden. Bij enkele projecten is aangegeven dat sloop zal plaatsvinden, maar zijn nog geen aantallen vermeld. Het aantal te slopen woningen ( ca 870) zal in de praktijk daarom hoger liggen dan in de tabel tot uitdrukking komt.

In de Woonvisie Delft is een gewenste toename van de woningvoorraad becijferd van minimaal 5.000 woningen, waarvan 4.500 woningen voor de huishoudengroei en 500 woningen voor het inlopen van het actuele woningtekort. Gezien de hier geschetste plannen, lijkt de haalbaarheid van dit aantal realistisch. Het programma biedt in aantallen nog ruimte voor uitloop en meer sloop.

4.2.2. Naar type

In Delft wordt vooral woningbouw gerealiseerd middels herstructurering en verdichting. Gevolg is dat het accent in de nieuwbouw heel duidelijk op meergezinswoningen ligt. Slechts 10% van alle geplande woningen betreft eengezinswoning, bijna 60% is meergezinswoning. Opgemerkt moet worden dat voor eenderde van het nieuwbouwprogramma de verdeling naar woningtypen nog niet vaststaat, of bekend is. De te slopen woningen betreffen vooral meergezinswoningen.

Vanuit de woningmarkt bezien, waar een grote vraagdruk naar grondgebonden koopwoningen bestaat, ligt het accent in de nieuwbouw te veel op meergezinswoningen.

4.2.3 Naar prijs

Voor een kwart van het nieuwbouwprogramma is nog geen prijs en sector bekend. Eenvijfde deel van het bouwprogramma is huurwoning, ruim de helft is koopwoning. In de huursector betreft het vooral goedkope huurwoningen (1.440 woningen). In de koopsector ligt het accent op de dure koop. De te slopen woningen betreffen voornamelijk sociale huurwoningen in de goedkope prijsklasse (868 woningen). Deze woningen worden in de nieuwbouw weliswaar in aantal gecompenseerd (1.440) maar zijn bedoeld voor een andere doelgroep, nl. vooral studenten. De precieze toe dan wel afname van de totale goedkope voorraad is momenteel moeilijk in te schatten omdat de omvang en gevolgen van herstructureringsprojecten nog onvoldoende inzichtelijk zijn. Naast sloop wordt een deel van de goedkope voorraad in meer of minder ingrijpende mate aangepast en verbeterd en hoeveel van deze woningen vallen buiten de maximale huurgrens na herstructurering? De corporaties hebben zelf op basis van het WoningBehoefteOnderzoek 1998 (WBO) een gewenste afname van minimaal 3.000 sociale huurwoningen becijferd (woonvisie Delft 2002). Daarnaast behoren mogelijk 5.000 woningen na ingrijpende verbetering niet langer tot de betaalbare voorraad.

Bij een afname van 3.000 sociale huurwoningen en een gelijkblijvende omvang van de doelgroep (zie §4.1 matig scenario) moet de scheefheid met de helft afnemen om de doelgroep hetzelfde te huisvesten als nu het geval is. Bij het meer realistisch gemengd scenario, waarbij de doelgroep met 1.900 afneemt, hoeft de scheefheid maar met eenvijfde af te nemen voor hetzelfde resultaat. Bij een scheefheid van 0%, kan de sociale huurvoorraad tot 2015 theoretisch met 8.000 woningen afnemen.

4.2.4 Naar sector

Van de nu reeds bekende plannen wordt ruim 70% van de nieuwbouwwoningen in de koopsector gerealiseerd, zo’n 28% betreft sociale huurwoningen (categorie onbekend buiten beschouwing gelaten). Hierbij moet wel opgemerkt worden dat niet alle plannen hard, en dus definitief zijn. Vertalen we desondanks deze verhouding door voor het totale nieuwbouwprogramma inclusief bekend zijnde sloop dan neemt het totale aandeel huurwoningen in de Delftse voorraad tussen nu en 2015 af van 67% naar 62%. Deze relatieve afname wordt deels ook veroorzaakt door het sloopprogramma. Het aandeel koopwoningen in de totale voorraad neemt in dezelfde periode toe van 33% naar 38%. Deze ontwikkeling loopt mooi in de pas met de grote vraag naar koopwoningen en de gewenste verhouding huur/koop van 60/40 zoals die in de Woonvisie van Delft wordt gepresenteerd.

Studentenhuisvesting buiten beschouwing gelaten en ingrijpende woningverbetering meetellend als nieuwbouw laat een vergelijkbare verhouding nieuw te realiseren woningen zien van circa 28% sociaal en 72% markt.

4.2.5 Naar doelgroep

Een belangrijk deel van de geplande nieuwbouw in de sociale voorraad heeft als doelgroep studenten. Met het oog op de vergrijzing en de huidige samenstelling van de doelgroep is het van belang dat ook voldoende betaalbare huisvesting voor ouderen gerealiseerd wordt. Naast opplussen is hiervoor ook aandacht in de nieuwbouw nodig. Van de nu bekend zijnde plannen worden op korte termijn zo’n 160 ouderenwoningen gerealiseerd, waarvan ruim 40 in de sociale sector. Dit aantal is onvoldoende om in de behoefte te voorzien.

4.3 Monitoring

De woningmarkt is dynamisch. De praktijk moet uitwijzen in welke mate de doelgroep zich komende jaren ontwikkeld en hoe daarop ingespeeld kan worden in het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Om goed en tijdig in te kunnen spelen op veranderingen in de markt is het van belang deze jaarlijks te volgen. Mede naar aanleiding van deze nota zal een voorstel worden gedaan voor monitoring van een aantal kengetallen (aanzet monitoring bijlage V)

4.4 Samenvatting

- In geen enkel scenario neemt de doelgroep in Delft komende jaren toe. Meest waarschijnlijk is een afname van de doelgroep met zo’n 1.900 huishoudens (gemengd scenario).

- De omvang van de huidige nieuwbouwplannen is ruim voldoende om aan de bevolkingsgroei en het huidige woningtekort te voldoen.

- Een doelgroep die sterk toeneemt en waar in het nieuwbouwprogramma momenteel nog onvoldoende aandacht naar uit gaat zijn de ouderen. Een extra capaciteit van jaarlijks 150 zorgwoningen tot 1.800 zorgwoningen in 2015 is nodig om aan het huidige tekort en de toekomstige behoefte (incl. extramuralisatie model STAGG) te voldoen. Deze woningen zullen ten dele in de nieuwbouw moeten worden gerealiseerd.

- In dit hoofdstuk worden een aantal verwachtingen uitgesproken over de ontwikkeling van de doelgroep, de woningvoorraad en doorstroming. De praktijk moet uitwijzen hoe de woningmarkt zich komende jaren gaat ontwikkelen. Het opzetten van een monitoringsysteem waarin marktontwikkelingen met een aantal kengetallen met enige regelmaat gevolgd kunnen worden is noodzakelijk om tijdig op veranderingen in te kunnen spelen.

Bij het beoordelen van nieuwbouw- en herstructureringsplannen moeten de consequenties voor de omvang van de totale voorraad in de verschillende prijssegmenten altijd in acht worden genomen. In het volgende hoofdstuk worden in dat kader een aantal uitgangspunten benoemd ten aanzien van nieuwbouw en herstructurering.

5. Uitgangspunten nieuwbouw en herstructurering

In voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden dat er per saldo te veel sociale huurwoningen in de Delftse woningvoorraad aanwezig zijn. Het beperkte aanbod aan woningen in de duurdere (koop)segmenten in Delft, heeft afgelopen jaren geleid tot selectieve migratie van gezinnen en verstopping van de onderkant van de markt. Gevolg is veel goedkope scheefheid waardoor te weinig sociale huurwoningen vrijkomen voor de doelgroep waarvoor deze woningen bedoeld zijn. De sterk gestegen koopprijzen afgelopen jaren hebben het probleem nog eens vergroot. Voor het structureel oplossen van dit probleem moet de woningmarkt weer vlot getrokken worden. Concreet betekent dat gewerkt moet worden aan een meer evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad waardoor de doorstroming weer op gang kan komen. Tegelijkertijd moet voor de korte termijn een oplossing gevonden worden om de kloof tussen huren en kopen te verkleinen. Voor dit laatste zijn landelijk verschillende instrumenten en constructies ontwikkeld. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan MGE, Koophuur en Huurvast (bijlage IV).

Voor een meer evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad zijn nieuwbouw en herstructurering de belangrijkste instrumenten. De uitgangspunten die hierbij leidraad vormen komen navolgend aan de orde.

5.1 Uitgangspunten nieuwbouw

Nieuwbouw in Delft moet een bijdrage leveren aan:

- Nieuwbouwwoningen in de sociale sector zijn in omvang nog slechts in beperkte mate nodig en dient primair te voorzien in de Delftse behoefte. Iedere gemeente in Haaglanden heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van het realiseren van sociale woningen om te voorzien in de eigen behoefte. De te realiseren nieuwbouw dient voor a) realisatie van betaalbare woningen voor specifieke doelgroepen zoals ouderen (aanpasbaar bouwen) en starters, b) ten dele als vervanging van verouderde bestaande sociale huurwoningen en c) een gedifferentieerde samenstelling van nieuwbouwwijken. Dit laatste argument is echter vooral van belang bij grootschalige nieuwbouwprojecten. De geplande nieuwbouwprojecten in Delft kennen echter een geheel andere schaalgrootte (Harnaschpolder 1.100 woningen) dan de uitbreidingswijken en grote wooncomplexen van weleer (wijk Tanthof 8.000 woningen, Poptahof wooncomplex met zo’n 1.000 woningen). Realisatie van grootschalige eenzijdig opgebouwde wijken met weinig differentiatie ligt niet voor de hand. Het gewenste aandeel te realiseren nieuwbouwwoningen in de sociale sector moet per project op genoemde drie criteria worden afgewogen. Vanuit de markt bezien is een aandeel van maximaal 15% sociaal wenselijk. Vanuit genoemde criteria als ook ter compensatie van het lage aandeel sociaal in Spoorzone en VDD-terrein en de herstructureringsopgave wordt voor Harnaschpolder ingezet op het streven 30% sociaal te realiseren.

In algemene zin worden de meeste mensen geholpen bij het realiseren van zo lang mogelijke verhuisketens. Een verhuisketen begint wanneer iemand bij verhuizing een lege woning achterlaat en geen andere woning betrekt binnen de gemeente. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer iemand de gemeente verlaat, een verzorgingshuis betrekt of overlijd. Een verhuisketen stopt op het moment dat iemand een woning betrekt, maar er geen woning vrijkomt binnen de gemeente. Het gaat dan bijvoorbeeld om starters en vestigers. Uit verschillende onderzoeken komt naar voren dat seniorenwoningen en woningen in het middeldure en dure prijssegment lange verhuisketens opleveren. Eén nieuwbouwwoning waar een starter intrekt maakt daarentegen slechts één gelukkige.

Nieuwbouwprojecten in de Hoornse Hof en Emerald in Pijnacker hebben in het verleden veel doorstroming in Delft teweeggebracht. In beide projecten is de herkomst van bewoners van de eerste deelplannen van resp. ca 1.000 en 500 woningen geëvalueerd. Er werden vooral middeldure en dure koopwoningen gerealiseerd. Respectievelijk zo’n 75% en 60% van de woningen werden gekocht door Delftenaren, die voor een niet onbelangrijk deel een koopwoning in Tanthof achterlieten.

Op grond van deze ervaringen uit de praktijk is de inschatting dat nieuwbouw van woningen in de duurdere prijsklassen een bijdrage kan leveren aan de doorstroming in de bestaande voorraad. In hoeverre goedkope scheefwoners echter geprikkeld kunnen worden om ook door te stromen, is nader onderzoek nodig.

5.2 Uitgangspunten herstructurering

Herstructurering moet een bijdrage leveren aan:

Bijlage I: grenzen doelgroep en woningvoorraad

Inkomensgrenzen (doelgroepgrenzen)2003-2004

Alleenstaand < 65

Meerpersoons < 65

€ 18.325

€ 24.575

Alleenstaand 65+

Meerpersoons 65+

€ 16.275

€ 21.225

Vermogensgrenzen (doelgroepgrenzen) 2003-2004

Alleenstaand < 65

Meerpersoons < 65

€ 19.875

€ 36.292

Alleenstaand 65+

Meerpersoons 65+

€ 34.000

€ 47.075

Maximale huurprijsgrenzen 2003-2004

Maximale huurgrens

Kwaliteitskortingsgrens (lft < 23, daarboven 75% hs)

€ 585,24

€ 317,03

Aftoppingsgrenzen (grens hs m.u.v 65+, alleenst. en gehand. (50% hs) en verhuisnorm)

Eén- en tweepersoonshuishoudens

Drie- en meerpersoonshuishoudens

€ 453,77

€ 486,30

Koopprijsgrens 2003

Sociale koopgrens € 96.849

Bijlage IIa: Woningvoorraad naar eigendom per gemeente in Haaglanden 2002

Gemeente	Sociaal	particulier	koop	totaal
De Lier	24	4	72	100
Delft	53	13	33	100
Den Haag	36	26	38	100
Leidschendam-Voorburg	32	22	47	100
Maasland	26	5	69	100
Monster	30	4	66	100
Naaldwijk	30	5	65	100
Pijnacker-Nootdorp	21	3	75	100
Rijswijk	37	27	37	100
Schipluiden	23	4	73	100
’s-Gravenzande	27	8	65	100
Wassenaar	27	16	57	100
Wateringen	28	4	68	100
Zoetermeer	41	13	46	100
Haaglanden	36	20	44	100

Bron: ABF/woningmarktmonitor 2003

Bijlage IIb prijsniveau sociale huursector Delft 2002

Sociale woningvoorraad Delft naar subsidiabele huur in klassen, 01-07-2002

Huurklasse	Aantal	In procent
<= € 307,49	10.865	0,6%
€ 307,50- € 440,12	11.724	42,1%
€ 440,13- € 565,44	2.832	45,4%
>= € 565,45	254	11%
Onbekend	149	1%
Totaal	25.824	100%

Bron: SVH Haaglanden, bewerking DSO/Beleid/Onderzoek i.o.v. Haaglanden/SVH; januari 2003

Bijlage IIIa Ontwikkeling woningvoorraad Delft 1990 – 2002

ONTWIKKELING WONINGVOORRAAD DELFT 1990 - 2002.

		Sociale	Sociale	Vrije	Sloop/
		huur	koop	sector	Onttrekking
Woningvoorraad per 1 januari 1990:	43.000
toevoegingen 1990		223	436	107	76

Woningvoorraad per 1 januari 1991:	43.691
toevoegingen 1991		284	211	229	172

Woningvoorraad per 1 januari 1992:	44.243
toevoegingen 1992		287	108	24	208

Woningvoorraad per 1 januari 1993:	46.683
toevoegingen 1993		286	110	117	8

Woningvoorraad per 1 januari 1994:	47.189
toevoegingen 1994		103	19	246	273

Woningvoorraad per 1 januari 1995:	47.221
toevoegingen 1995		223	114	478	27

Woningvoorraad per 1 januari 1996:	47.870
toevoegingen 1996		0	88	392	48

Woningvoorraad per 1 januari 1997:	48.300
toevoegingen 1997		281	9	207	24

Woningvoorraad per 1 januari 1998:	48.773
toevoegingen 1998		145	21	386	556

Woningvoorraad per 1 januari 1999:	48.769
toevoegingen 1999		87	0	301	7

Woningvoorraad per 1 januari 2000:	49.150
toevoegingen 2000		114	0	143	137

Woningvoorraad per 1 januari 2001:	49.269
toevoegingen 2001		124	0	115	257

Woningvoorraad per 1 januari 2002:	49.252
toevoegingen 2002		7	0	276	10

Totalen		2164	1116	3021	1803

In percentage		34%	18%	48%

Bron: Jaarboeken bestuursinformatie 1991-heden, gemeente Delft

Bijlage IIIb: ‘Harde en zachte’ nieuwbouw en sloopplannen Delft 2003-2015

Periode	prijs	type	Aantal nb	status	aantal sloop*
2003-2005	gh	mgw	394	H	140
	dh	mgw	97	H
	koop	mgw	536	H	68
	koop	mgw	107	Z
	koop	egw	193	H
	koop	egw	80	Z
	onb.	onb.	60	Z	139
	koop	onb.	20	H
Totaal			1487		347
2006-2010	gh	mgw	608	H	54
	koop	mgw	873	H	335
	koop	mgw	1200	Z	onb.
	koop	e/mgw	375	Z
	koop	egw	420	H
	koop	egw	65	Z
	onb.	onb.	1500	Z
Totaal			5041		389
2011-2015	gh	mgw	340	Z
	gh	onb.	100	Z	132
	onb.	onb.	300	Z
Totaal			740		132
Totaal			7268		868

* sloop vermeld achter nb-aantallen en differentiatie te realiseren project; sloop betreft vnl. meergezinswoningen in de goedkope sector

Toelichting

gh: goedkope huur

dh: dure huur

H=hard

Z=zacht

egw=eengezinswoning

Mgw=meergezinswoning

Bron: gemeente Delft 2003

Bijlage IV Bruggen slaan tussen huren en kopen

Om het gat tussen huren en kopen te verkleinen zijn verschillende producten en constructies ontwikkeld. Hiermee wordt een koopwoning bereikbaar voor lagere inkomensgroepen of worden de voordelen van huren en de voordelen van kopen gecombineerd. In feite ontstaat er een segment tussen huren en kopen in. De gemeente zou over het aanbieden van deze mogelijkheden nadere afspraken kunnen maken met de woningcorporaties.

MGE

Voor huurders die wel willen kopen, maar dit financieel niet kunnen betalen en niet de risico’s van een gewone koopwoning willen, biedt een aantal corporaties woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom aan. Bij MGE worden woningen onder de marktwaarde verkocht en verplicht de corporatie zich de woning teven een vastgestelde minimumprijs terug te kopen als de klant dat wil.

Koophuur

De vrijheid van kopen wordt gecombineerd met de zekerheid van huren in koophuur. De bewoner koopt de binnenkant van de woning en huurt de buitenkant van de woning. De buitenkant blijft verantwoordelijkheid van de woningcorporatie en hoeft dus niet door bewoner te worden onderhouden. De binnenkant van de woning kan bewoner naar eigen smaak en inzicht aanpassen.

Huurvast

Wie een hypotheek afsluit voor een koopwoning weet voor jaren waar hij financieel aan toe is. Voor huurders is het ieder jaar weer afwachten hoe de huurverhogingen uitpakken. Met huurvast wordt de mogelijkheid geboden de huurhoogte voor langere tijd vast te leggen.

Bijlage V Monitoring

Monitoren van de markt

De woningmarkt is dynamisch. Om goed en tijdig in te kunnen spelen op veranderingen in de markt is het belangrijk deze jaarlijks te volgen. De in deze nota beschreven omvang van de doelgroep, de woonwensen en het woningtekort zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op ge”indexeerde marktgegevens van het WoningBehoefteOnderzoek uit 1998. Dit najaar komt het nieuwe WoningBehoefteOnderzoek beschikbaar. Herijking en –indien nodig- bijstelling van de gepresenteerde gegevens in deze nota aan de hand van de nieuwe resultaten is van belang. Ook kunnen de effecten van doorstroming met dit nieuwe bestand naar verwachting beter ingeschat worden. Als input voor een dergelijke analyse kan bijvoorbeeld het huidige bouwprogramma (voor komende vijf jaren) gelden, of enkele alternatieve programma’s waarbij bijvoorbeeld meer aandacht gegeven wordt aan nieuwbouw voor starters, goedkope nieuwbouw en dergelijke. Een doorstromingsanalyse laat zien welke verhuisketens een bepaald nieuwbouwprogramma oplevert en hoeveel woningen van welk type mogelijk in de bestaande voorraad vrijkomen.

Monitoren van beleid

Het realiseren van gewenste uitgangspunten kunnen gemeten worden. Te denken valt daarbij aan iedere vijf jaar:

- Meten hoe de doelgroep van beleid zich in omvang en samenstelling ontwikkeld in Delft, maar ook in de regio;

- Meten hoe de woningvoorraad is samengesteld naar eigendomsverhouding en prijsklassen, binnen Delft maar ook in de regio als geheel;

- meten van de goedkope en dure scheefheid in Delft;

- meten van vraag en aanbod op de woningmarkt (tekorten en overschotten) in Delft;

- vestiging in Delft en vertrek uit Delft naar richting, huishoudensamenstelling en inkomen;

en jaarlijks:

- jaarlijks gerealiseerde omvang en differentiatie nieuwbouwprogramma naar eigendomsverhouding en prijs;

- jaarlijks gerealiseerde omvang en differentiatie sloop;

- jaarlijks aantal nieuw op de markt gebrachte producten mge, koophuur ed;

- herkomst bewoners nieuwe woningen (tbv doorstroming).

Bij het opzetten van een gemeentelijke monitor zal waar mogelijk gebruik gemaakt worden van de regionale monitor Haaglanden die op dit moment ontwikkeld wordt.

Bijlage VI Gebruikte bronnen

Jaarboek bestuursinformatie 2002 gemeente Delft

Cijfers over Wonen 2003 ; ministerie VROM

Prestatie-afspraken woningcorporaties 2002-2003

Concept –regionale woonvisie Haaglanden Rigo Research

Woonvisie Delft Rigo Research

Jaarrapportage (Oud)-Haaglanden 2002

Woningmarktmonitor ABF Research 2003

Woonzorgcombinaties in Delft; Toekomstige ontwikkelingen in vraag en aanbod Quintis 2003