Woonruimteverdeling

Delft 2001

Gemeente Delft

November 2002

1. Inleiding.

Deze evaluatie heeft tot doel inzicht te verschaffen in de koppelingen van vraag en aanbod in de markt voor huurwoningen in het jaar 2001. Deze gegevens over koppelingen brengen een deel van de woningmarkt nauwkeurig in beeld, namelijk de vrijkomende woningen in combinatie met de geslaagde woningzoekenden. Met behulp van hierbij verzamelde gegevens is het mogelijk enige uitspraken over de woningmarkt als geheel te doen, uitdrukkelijk niet om deze volledig in beeld te brengen.

Met name is gebruik gemaakt van rapportages op het niveau van de regio Haaglanden . Deze bevatten zowel cijfers over de regio als geheel als per gemeente. Het gaat met name om de aanbodrapportage sociale huursector Haaglanden 2001, de tabellen verhuurbeleid

Haaglanden 2001 en de voorraadgegevens SVH leden Haaglanden. Deze rapportages zijn in opdracht van stadsregio Haaglanden en de gezamenlijke corporaties in Haaglanden samengesteld door de Dienst Stedelijke ontwikkeling te Den Haag.

Deze eenduidige presentatie op het gebied van woningmarktinformatie is nieuw. Veel cijfermateriaal wordt echter op vergelijkbare wijze gepresenteerd als vorig jaar.

Enkele wijzigingen zijn ten opzichte van vorig jaar te constateren.

Zo is in de rapportage over het jaar 2000 aandacht besteed aan de marktscore, dit is het gemiddeld aantal woningzoekenden per aangeboden woning. Met deze score werd een indicatie gegeven over de “populariteit” van een woning in de markt.

In de rapportage 2001 is deze aanduiding vervallen, vooral omdat niet duidelijk is wat de score precies meet. De uitvoering van de woonruimteverdeling bepaalt immers wie er op een bepaalde woning kan reageren en daarmee het aantal te verwachten reacties.

Verder is de indeling van enkele tabellen enigszins gewijzigd.

In dit stuk wordt eerst een kort overzicht gegeven van de vrijkomende woningen, vervolgens van de woningzoekenden, die een woning kregen toegewezen. Tenslotte volgen enkele concluderende opmerkingen.

2. Woningvoorraad

Vrijkomende woningen

In het jaar 2001 hebben in Delft 2054 verhuringen plaatsgevonden. Daarmee is het niveau van het aantal verhuringen iets lager dan in het voorgaande jaar toen 2080 woningen beschikbaar kwamen.

Huurprijzen:

De huurprijzen zijn ingedeeld volgens de normen van de regelgeving inzake huursubsidie.

huurprijs	aantal woningen %
tot kwaliteitsgrens (€298,59 , goedkoop)	983 48%
tot aftoppingsgrens (€412/€441,5, betaalbaar)	928 45%
boven aftoppingsgrens (duur)	136 7%
onbekend	7

(€441,5 geldt voor huishouden van 3 en meer personen)

Hiermee is de categorie goedkoop (evenals vorig jaar)net iets groter dan de categorie betaalbaar. In de regio is de categorie betaalbaar de grootste categorie (53%). Het percentage dure woningen in Delft scoort binnen de regio gemiddeld.

Woninggrootte

2001 aantal % 2000

1-3 kamers	1330 65% 69%
4-5 kamers	716 35% 27%
grote woning	3 0% 4%

Ongeveer 2/3 van de vrijkomende woningen zijn kleine woningen. Het aantal vrijgekomen 4-5 kamerwoningen is gestegen ten opzichte van het jaar 2000, het aantal grote woningen is tot bijna 0 gedaald.

Van de woningzoekenden bestaat een belangrijk percentage uit 1 en twee persoons huishoudens (75%). Maar ook bijna 1200 grote gezinnen (5 of meer personen) zoeken een woning. 400 van deze huishoudens bestaan uit 6 of meer personen

In hoeverre de verschillende typen huishoudens uit Delft afkomstig zijn is aan de hand van de geraadpleegde gegevens niet te bepalen.

Gemiddeld is 30% van de huishoudens, die in Delft een woning zoeken, uit Delft afkomstig. Onder degenen die uiteindelijk een woning accepteren is dit percentage veel hoger.

Woningtype:

aantal % % 2000

eengezinswoning	207 10% 8%
benedenwoning	83 4% 4%
portiekwoning	275 13% 13%
flat zonder lift	83 4% 2%
flat met lift	454 22% 25%
maisonnete	97 5% 6%
hat-woning	489 24% 26%
miva-woning	4 0% 0%
zorg/aanleunwoning	19 1% 1%
bovenwoning	133 6% 5%
onzelfstandige hat-woning	1 0% 0%
seniorenwoning	17 1% 1%
complex-woning	32 2% 1%
onbekend	160 9% 8%

Hoewel het aantal aangeboden eengezinswoningen iets is toegenomen blijft het aantal opvallend laag. Eengezinswoningen maken ongeveer 1/3 deel van de voorraad uit, in heel Nederland is dat twee maal zoveel. Een belangrijk deel van deze woningen bevindt zich in de koopsector. Een eengezins huurwoning blijft daardoor een schaars artikel.

Samenstelling van de woningvoorraad binnen de regio-gemeenten verschilt onderling zeer.

Zo kent het aanbod (vrijkomende woningen)van de gemeente Den Haag slechts 4% eengezinswoningen, Rijswijk 17% en Wassenaar 32%.

3. Woningzoekenden

Starters en doorstromers

Starters laten bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achter, doorstromers doen dat wel. Als toewijzingscriterium geldt volgens de regionale huisvestingsverordening ( in het jaar 2001) bij starters de leeftijd, bij doorstromers de bewoningsduur . Vrijkomende woningen werden als volgt onder woningzoekenden verdeeld:

woning voor doorstromer	841 (41%)
woning voor starter	1177 (57%)
onbekend	36 (2%)
totaal	2054 (100%)

Het percentage starters is ten opzichte van vorig jaar nog licht gestegen. Dit cijfer wijkt niet veel af van het regionaal gemiddelde, dat 54% bedraagt.

Overigens werd in 1999 slechts 40% van de woningen aan starters toegewezen.

Herkomst

Van de kandidaten, die een woning in Delft accepteren, komt 60% uit Delft, 15% uit Den Haag, 8% elders uit de regio en 17% van buiten de regio. Dit beeld wijkt niet sterk af van de herkomstcijfers van afgelopen jaar.

Van de Delftse woningzoekenden, die een woning accepteerden, slaagde 82% in Delft, 18% vertrok naar elders. Deze percentages bedroegen vorig jaar 80 en 20. Dit betekent dat inwoners van Delft zeer trouw zijn aan hun stad. Van de inwoners van Rijswijk, Voorburg en Pijnacker vertrekken respectievelijk 61, 54 en 50% van de geslaagde woningzoekenden.

Het blijkt dat inwoners van Delft minder reageren op vrijkomende woningen in andere regio-gemeenten.

Voor zover woningzoekenden uit Delft vertrekken kiezen ze vooral voor Pijnacker, Schipluiden en Den Haag (volgens onderzoek door RIGO)

Inkomensgroepen:

In het volgende schema is te zien aan welke inkomensgroepen de vrijgekomen huurwoningen zijn toegewezen.

Huur: tot kwaliteitsgrens aftoppingsgrens boven aftoppingsgr totaal

Inkomensgroepen
doelgroep	35%	27%	1%	63%
niet-doelgroep	8%	15%	5%	28%
onbekend	4%	3%	1%	9%
	48%	45%	7%	100%=2054

Van de huurwoningen tot de kwaliteitsgrens wordt 73% aan de doelgroep toegewezen, van de categorie tot de aftoppingsgrens 60%. Deze percentages liggen iets lager dan in het jaar 2000.

Boven de aftoppingsgrens wordt nog zeer weinig aan de doelgroep toegewezen.

Bijzondere groepen:

Van de grote gezinnen (5 personen en meer) kregen er 55 een huurwoning toegewezen, 3% van het totale aanbod. 5% van de Delftse woningzoekenden bestaat uit grote gezinnen.

Bijzondere aandacht vragen gezinnen met 8 personen en meer . Voor deze groep is weinig geschikte woonruimte beschikbaar. Binnen het bestand van woningzoekenden betreft dit enkele tientallen gezinnen.

Jongeren t/m 29 jaar (starters en doorstromers) kregen 44% van de woningen (vorig jaar 38%).

52% van de woningzoekende huishoudens in Delft behoren tot deze categorie. Ze zijn daarmee iets ondervertegenwoordigd.

Gemiddelde woonduur/leeftijd

Voor doorstromers was de gemiddelde woonduur bij toewijzing 13 jaar (was 11 jaar). Voor starters was de gemiddelde leeftijd bij toewijzing 31 jaar (was 33 jaar)

Het cijfer voor doorstromers wijst op een toenemende krapte op de woningmarkt. Afnemende leeftijd bij starters is vooral te danken aan veranderde toewijzingsregels (experiment slaagkans) en is daardoor niet goed vergelijkbaar met het cijfer van vorig jaar.

In de regio als geheel is de gemiddelde woonduur bij toewijzing niet verder gestegen.

Slaagkans

In het jaar 2001 hebben in totaal 26988 personen gereageerd op het aanbod van huurwoningen in Delft, 10191 doorstromers en 16794 starters.

Bij een aanbod van 2054 woningen betekent dit een slaagkans van 8% (doorstromers 9%, starters 7%)

Door een sterke stijging van het aantal reacties en een vrijwel gelijkblijvend aanbod is de gemiddelde kans dat iemand in het jaar 2001 een woning kon bemachtigen sterk gedaald. In 1999 bedroeg deze nog 13%, in 2000 zelfs 18%.

Verder blijkt dat bij het verkrijgen van een huurwoning huishoudens die behoren tot de doelgroep iets beter wordt bediend dan anderen, dat kleinere huishoudens iets beter bediend worden dan grotere en dat ouderen (65+) aanzienlijk beter worden bediend dan jongeren.

Een slaagkans geeft een gemiddelde weer. Een individueel huishouden kan zijn kans van slagen slechts inschatten aan de hand van toewijzingscriteria.

Binnen de regio is in Den Haag de slaagkans hoger dan in Delft (13%), Zoetermeer is met Delft vergelijkbaar. In de andere gemeenten die het aanbodmodel hanteren is de slaagkans nog lager.

Weigeringen.

In 2001 werd in Delft ongeveer 2500 maal een woning geweigerd, vooral om redenen die met de woning verband houden en om persoonlijke redenen. Ruim 10% van de weigeringen heeft te maken met de buurt waarin de woning ligt.

Verder vindt ruim 6000 maal een afwijzing door de verhuurder plaats, in de helft van de gevallen wegens verstrekken van foute gegevens, in de andere helft van de gevallen wegens niet reageren.

Dit betekent dat iedere woning gemiddeld ruim 4 maal wordt aangeboden voordat deze wordt verhuurd.

4. Conclusie.

Het meest opvallend in het cijfermateriaal rond de woonruimteverdeling is de enorme toename van het aantal huishoudens dat een huurwoning in Delft zoekt en daarmee de afname van de slaagkans voor woningzoekenden.

Bekend was inmiddels dat ontspanning van de woningmarkt zich niet in het tempo afspeelt als tot voor kort werd voorspeld. Het tempo van de woningbouw is lager dan verwacht en daardoor treden ook de doorstromingseffecten in veel mindere mate op. Ook de prijzen van koopwoningen zorgen ervoor dat velen aangewezen blijven op een huurwoning: De doorstroming van huur naar koop stagneert.

Verder is Delft een populaire stad om te wonen en trekt veel woningzoekenden van buitenaf.

In deze krappe woningmarkt neemt het belang van het beheer van de woningvoorraad en van de woonruimteverdeling toe. Toenemende schaarste vraagt eveneens aandacht voor de doorzichtigheid en klantvriendelijkheid van het systeem.Zowel binnen Delft als regionaal is er alle aanleiding het verdelingssysteem kritisch te bezien.

Schaarste op de woningmarkt zal verder het vrijmaken van woningen voor herstructurering bemoeilijken. Herplaatsing van herstructuringskandidaten binnen de huidige voorraad huurwoningen levert ongewenste effecten op voor de reguliere woningzoekenden.

Dit alles spreekt niet tegen dat sommige woningtypen verouderd zijn en op termijn vervangen of aangepast moeten worden. Wat dit betreft zijn voor de langere termijn de nodige lijnen uitgezet.

Het uitwerken van maatregelen om op korte termijn de slaagkansen van woningzoekenden te verhogen zal aanvullend wel eens een belangrijke opgave voor de komende jaren kunnen blijken. De toekomstvisie sociale woningbouw, die in 2003 zal verschijnen, zal hiervoor een aanzet moeten leveren.

Theo Rottier

Vakteam Wonen.